Առաջարկություններ անշարժ գույքի գնահատման բարելավման համար. Բնակելի անշարժ գույքի գնահատում. Շուկայական միջավայրի հետ կապված սկզբունքներ
ՌՈՒՍԱՍՏԱՆԻ ՔԱՂԱՔԱՑԻԱԿԱՆ ԾԱՌԱՅՈՒԹՅԱՆ ԱԿԱԴԵՄԻԱ
ՌՈՒՍԱՍՏԱՆԻ ԴԱՇՆՈՒԹՅԱՆ ՆԱԽԱԳԱՀԻ օրոք
Բարձրագույն մասնագիտական կրթության դաշնային պետական ուսումնական հաստատություն
«ՀԱՍԱՐԱԿԱԿԱՆ ԾԱՌԱՅՈՒԹՅԱՆ ՀՅՈՒՍԻՍ-ԱՐԵՎՄՏՅԱՆ ԱԿԱԴԵՄԻԱ».
Կալուգայում
ֆինանսներ և վարկ
ՇՐՋԱՆԱԿԱՆ ԱՇԽԱՏԱՆՔ
Կալուգա
Ներածություն
Գլուխ 1. Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատման տեսական հիմքերը
1.1 Անշարժ գույքի գնահատում. գնահատման հիմնական հասկացություններ և սկզբունքներ
1.2 Անշարժ գույքի արժեքի գնահատման մոտեցումներ և մեթոդներ
1.3 Գույքի գնահատման հարցեր
Գլուխ 2. Գույքի շուկայական արժեքի որոշումը
2.1 Առարկայի նկարագրությունը
2.2 Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշում ինքնարժեքի մոտեցմամբ
2.3 Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշում շուկայական մոտեցման շրջանակներում
2.4 Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշում եկամտային մոտեցմամբ
3.1 Գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքի վերջնական արժեքի որոշում
Եզրակացություն
Մատենագիտություն
Ներածություն
Մեր երկրի անցումը շուկայական տնտեսության պահանջում էր գիտության և պրակտիկայի մի շարք նոր ոլորտների խորքային զարգացում, մասնավորապես՝ անշարժ գույքի գնահատում։
Անշարժ գույքի շուկան ազգային հատված է շուկայական տնտեսություն, որը իրենից ներկայացնում է անշարժ գույքի օբյեկտների, շուկայում գործող տնտեսվարող սուբյեկտների, շուկայի գործող գործընթացների, այսինքն. անշարժ գույքի արտադրության (ստեղծման), սպառման (օգտագործման) և փոխանակման գործընթացները և շուկայի կառավարումը և շուկայի գործունեությունը ապահովող մեխանիզմները (շուկայի ենթակառուցվածքները և իրավական միջավայրը):
Այժմ անշարժ գույքի շուկան ներառում է բնակելի բնակարաններ և սենյակներ, գրասենյակային շենքեր և տարածքներ, արդյունաբերական և կոմերցիոն նշանակության շենքեր, քոթեջներ, ամառանոցներ և գյուղական տներհողատարածքներով։ Պետք է հաշվի առնել անշարժ գույքի շուկայի տարածաշրջանային առանձնահատկությունները։
Տնտեսվարող սուբյեկտների արտադրական և տնտեսական պրակտիկայում շատ են դեպքերը, երբ անհրաժեշտ է դառնում գնահատել ձեռնարկությունների գույքի շուկայական արժեքը։ Գույքի առքուվաճառքի, գրավի դիմաց վարկավորման, ապահովագրության, գույքային վեճերի լուծման, հարկման և այլնի ոչ մի գործողություն չի կարող անել առանց գնահատման։
Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշումը բարդ և եզակի գործընթաց է, քանի որ գրեթե անհնար է գտնել երկու բացարձակապես նույնական հատկություններ: Նույնիսկ այն դեպքում, երբ շենքերը կառուցված են նույն ստանդարտ նախագծի համաձայն, բայց գտնվում են տարբեր հողատարածքների վրա, դրանց արժեքը կարող է զգալիորեն տարբերվել:
Ատենախոսության թեմայի արդիականությունը պայմանավորված է նրանով, որ այսօր աճում է անշարժ գույքի արժեքի գրագետ և օբյեկտիվ գնահատման անհրաժեշտությունը, իսկ գույքի գնահատման ինստիտուտը դեռ ամբողջությամբ ձևավորված չէ, տեղեկատվություն չկա. գնահատման բազան, գնահատողների մասնագիտական պատրաստվածությունը Ռուսաստանում դեռ չի հասել համաշխարհային մակարդակի։
Աշխատանքի նպատակն է որոշել գույքի շուկայական արժեքը և հիմնավորել դրա բարձրացման ուղիները։
Այս նպատակին հասնելու համար անհրաժեշտ է լուծել հետևյալ խնդիրները.
1. Ուսումնասիրել անշարժ գույքի շուկայական արժեքը գնահատելու տեսական հիմքերը.
2. Բնութագրել գնահատման օբյեկտը և դրա միջավայրը.
3. Հիմնավորել գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքը երեք ընդհանուր ընդունված մոտեցումների հիման վրա.
Հետազոտության առարկան գույքի շուկայական արժեքի որոշման կարգն է:
Ուսումնասիրության առարկան գույքի շուկայական արժեքի հիմնավորումն է և դրա բարձրացման վերաբերյալ առաջարկությունների մշակումը։
Կառուցվածքային առումով աշխատանքը բաղկացած է ներածությունից, երեք գլուխներից, եզրակացությունից և հղումների ցանկից: Առաջին գլխում քննարկվում են անշարժ գույքի գնահատման տեսական հիմունքները, երկրորդ գլխում հաշվարկվում է գույքի շուկայական արժեքը, երրորդը ներդաշնակեցնում է գնահատման արդյունքները և որոշում անշարժ գույքի շուկայական արժեքի բարձրացման ուղիները:
Ուսումնասիրության տեսական և մեթոդական հիմքը ճանաչման դիալեկտիկական մեթոդն է, ինչպես նաև հետազոտվող խնդրի վերաբերյալ գիտնականների, պարբերականների և ինտերնետ նյութերի աշխատանքները։ Բացի այդ, կիրառվել են հետևյալ մեթոդները՝ տնտեսական-վիճակագրական, մենագրական, հաշվարկային-կառուցողական, ինչպես նաև համեմատական մեթոդ:
Գլուխ 1. Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատման տեսական հիմքերը
1.1 Անշարժ գույքի գնահատում. գնահատման հիմնական հասկացություններ և սկզբունքներ
Տարբեր օգուտներ (օբյեկտներ, իրեր, գույք) ստեղծվում, վաճառվում և ձեռք են բերվում պետության, իրավաբանական և ֆիզիկական անձանց որոշակի կարիքները բավարարելու, ինչպես նաև դրանց տիրապետումից և օգտագործումից օգուտներ ստանալու համար: Գույքի այս կամ այն օբյեկտի առկա կարիքները բավարարելու հնարավորությունից և այն օգուտներից, որոնք ապագայում կբերի այս օբյեկտի տիրապետումը, կախված է դրա արժեքը, հետևաբար և արժեքը:
Անշարժ գույքի հետ կապված բոլոր գործառնությունները և գործարքները պահանջում են գույքի արժեքի իմացություն: Շուկայական պայմաններում անշարժ գույքի արժեքը կախված է տնտեսության և ընդհանուր առմամբ հասարակության գործոններից, միտումներից և փոփոխություններից: Անշարժ գույքի գնահատման անհրաժեշտությունն առաջանում է հետևյալ դեպքերում.
§ առքուվաճառքի կամ լիզինգի գործարքներ.
§ ձեռնարկությունների կորպորատիվացում և սեփականության բաժնետոմսերի վերաբաշխում.
§ նոր բաժնետերերի ներգրավում և բաժնետոմսերի լրացուցիչ թողարկում.
§ անշարժ գույքի օբյեկտների՝ շենքերի և հողամասերի հարկման նպատակով կադաստրային գնահատում.
§ անշարժ գույքի ապահովագրություն;
§ անշարժ գույքի գրավադրմամբ վարկավորում;
§ անշարժ գույքի օբյեկտների պատրաստում որպես ներդրում կանոնադրական կապիտալձեռնարկություններ և կազմակերպություններ;
§ ներդրումային նախագծերի մշակում և ներդրողների ներգրավում.
§ անշարժ գույքի օբյեկտների լուծարում.
§ ժառանգական իրավունքների իրականացում, դատական վճիռ, գույքային վեճերի լուծում.
§ անշարժ գույքի օբյեկտների նկատմամբ սեփականության իրավունքի վաճառքի հետ կապված այլ գործառնություններ.
Անշարժ իրերը (անշարժ գույք, անշարժ գույք) ներառում են հողատարածք, ընդերքի հողատարածքներ, մեկուսացված ջրային մարմիններ և այն ամենը, ինչ ամուր կապված է հողի հետ, այսինքն՝ առարկաներ, որոնք հնարավոր չէ տեղափոխել առանց դրանց նպատակին անհամաչափ վնասելու, ներառյալ անտառները, բազմամյա տնկարկները, շենքերը, շինությունները։ Անշարժ իրերի մեջ մտնում է նաև առարկան պետական գրանցումօդը և ծովային նավեր, ներքին նավիգացիոն նավեր, տիեզերական օբյեկտներ։ Օրենքով անշարժ կարող են դասակարգվել նաև այլ գույք:
Անշարժ գույքի գնահատման ժամանակ հողը համարվում է արժեք, մինչդեռ բարելավումները համարվում են արժեքի ներդրում:
Անշարժ գույքը գտնվում է քաղաքացիական ազատ շրջանառության մեջ և հանդիսանում է տարաբնույթ գործարքների առարկա, ինչից առաջանում է դրա արժեքը գնահատելու անհրաժեշտությունը, այսինքն. դրամական համարժեքը որոշելիս տարբեր տեսակներանշարժ գույք որոշակի ժամանակահատվածում.
Ժամանակակից տնտեսության մեջ կան արժեքների շատ տարբեր տեսակներ: Նրանք անհրաժեշտ են տարբեր կարիքների և գործառույթների պատճառով: Սա ներառում է այնպիսի տեսակներ, ինչպիսիք են փոխառու արժեքը, ապահովագրական արժեքը, արդար շուկայական արժեքը, հաշվեկշռային արժեքը, վարձակալության արժեքը, լուծարման արժեքը, ներդրումային արժեքը և շատ ուրիշներ։ Այնուամենայնիվ, ընդհանուր առմամբ, արժեքը կարելի է բաժանել երկու կատեգորիայի՝ արժեք փոխանակման մեջ և արժեք օգտագործման մեջ։
Փոխանակման արժեքը այն գինն է, որը կգերիշխի ազատ, բաց և մրցակցային շուկայում՝ հիմնված առաջարկի և պահանջարկի գործոններով հաստատված հավասարակշռության վրա: Այն երբեմն կոչվում է օբյեկտիվ ծախս, քանի որ այն որոշվում է իրական տնտեսական գործոններով:
Օգտագործման արժեքը գույքի արժեքն է որոշակի օգտագործողի կամ օգտագործողների խմբի համար, այսինքն. անշարժ գույքի արժեքը, որն օգտագործվում է որպես շարունակական գործունեության մաս (օրինակ՝ գործարանի կողմից օգտագործվող անշարժ գույք):
Արժեքի բոլոր տեսակներից առավել տարածվածը շուկայական արժեքն է՝ շուկայական հարաբերությունների պայմաններում արժեքի հիմնական տեսակը։ Շուկայական արժեքը որոշելիս մենք ելնում ենք նրանից, որ շուկան եղել է նախկինում (գույքն արդեն վաճառվել է), գոյություն ունի ներկայում (գույքը ստեղծվում է վաճառքի համար) և լինելու է ապագայում, քանի որ ոչ անցյալը, ոչ էլ. շուկայի ներկան հակասում է դրան։
Ելնելով վերոգրյալից՝ կարող ենք եզրակացնել, որ ոչ միայն բուն շուկան, այլև շուկայի կողմից ձևավորված գործիքները, որոնցից ամենակարևորը ինքնարժեքն է, ունեն եռաբաղադրիչ բնույթ։ Այս տեսանկյունից կարելի է ասել, որ արժեքը.
Վավեր արժեք, այսինքն. ամենահավանական գինը տվյալ շուկայում;
Իսկապես շուկայական, քանի որ շուկայական արժեքների տարածությունը, որը ներառում է որոշակի օբյեկտի արժեքը, ձևավորվում է բացառապես ազատ, բաց և մրցակցային շուկայի գործոնների ազդեցության ներքո.
Իրոք, այն օբյեկտիվ է, քանի որ այն արտացոլում է արտադրողի (վաճառողի), գնորդի և ներդրողի շուկայի բոլոր հիմնական սուբյեկտների կարծիքները՝ դրանով իսկ սպառելով կողմերի շուկայական շահերը։
Արժեքը կարելի է վերցնել անցյալից՝ մեզ գնորդի տեղ դնելով, ներկայից՝ շինարարի տեղ դնելով, իսկ ապագայից, եթե մեզ դնենք ներդրողի տեղը։ Սրանից բխում են գույքի գնահատման երեք հիմնական մոտեցումներ՝ շուկայական, ծախսերի և եկամտի մոտեցումներ:
Արժեքը որոշելու հիմնական խնդիրն է կանխատեսել ապագա օգուտների քանակը, որակը և տևողությունը գնահատման օբյեկտի սեփականությունից և այդ օգուտները ներկա արժեքի վերածելուց: Գույքը վերլուծվում է գնահատման սկզբունքների հիման վրա:
Գնահատման սկզբունքները բաժանված են չորս խմբի.
1) օգտատերերի ընկալումների վրա հիմնված սկզբունքներ (օգտակարության, փոխարինման և ակնկալիքների սկզբունքներ).
2) անշարժ գույքի շահագործման գործընթացից բխող սկզբունքները (ներդրումների, մնացորդային արտադրողականության, սահմանային արտադրողականության, հավասարակշռության, տնտեսական չափի և տնտեսական բաժանման սկզբունքները).
3) շուկայական միջավայրի գործողությամբ որոշվող սկզբունքներ (այլընտրանքայինության, փոփոխականության, կախվածության, առաջարկի և պահանջարկի, մրցակցության և համապատասխանության սկզբունքներ).
4) լավագույն և արդյունավետ օգտագործման սկզբունքը գնահատման հիմնական սկզբունքն է: Այս սկզբունքը միավորում է մնացած բոլոր սկզբունքները և հանդիսանում է անշարժ գույքի ցանկացած գնահատման հիմքը:
Անշարժ գույքի գնահատման նախապայմանն է հաշվի առնել անշարժ գույքի շուկայի գործունեության առանձնահատկությունները, քանի որ անշարժ գույքի շուկայի վիճակը էական ազդեցություն ունի եկամտի հոսքերի, ռիսկերի մակարդակի և գույքի հնարավոր վաճառքի գնի վրա: ապագայում որոշակի կետ, այսինքն. եկամտի մոտեցմամբ գնահատման ժամանակ օգտագործված հիմնական տվյալների վրա:
1.2 Անշարժ գույքի արժեքի գնահատման մոտեցումներ և մեթոդներ
Անշարժ գույքի գնահատման մեջ կան արժեքի որոշման երեք ընդհանուր ընդունված մոտեցումներ՝ ծախսատար, շուկայական և եկամտաբեր: Յուրաքանչյուր մոտեցում ունի իր հաստատված մեթոդները, տեխնիկան և ընթացակարգերը: Բացահայտվում է տարբեր սեփականության օբյեկտների գնահատման մոտեցումների հայեցակարգային նմանությունը։ Միևնույն ժամանակ, գնահատվող օբյեկտի տեսակը որոշում է գնահատման հատուկ խնդիրներից բխող հատուկ մեթոդների առանձնահատկությունները, որոնք, որպես կանոն, բնորոշ են միայն այս տեսակի սեփականությանը:
Արժեքի մոտեցում
Անշարժ գույքի գնահատման ծախսային մոտեցումը հիմնված է անշարժ գույքի օբյեկտ ստեղծելու ծախսերը գնահատված կամ համադրելի օբյեկտների արժեքի հետ համեմատելու վրա: Մոտեցումը հիմնված է անշարժ գույք ձեռք բերելու ներդրողի կարողության ուսումնասիրության վրա և բխում է փոխարինման սկզբունքից, որը սահմանում է, որ գնորդը, պատշաճ խոհեմություն ցուցաբերելով, չի վճարի օբյեկտի համար։ մեծ քանակությամբքան համապատասխան շինհրապարակի ձեռքբերման և նպատակային ու որակով նմանատիպ օբյեկտի կառուցման ծախսերը տեսանելի ժամանակահատվածում առանց էական ուշացումների։
Այս մոտեցման գնահատման ընթացակարգի հիմնական փուլերը.
1. Ազատ և մատչելի հողամասի ձեռքբերման կամ երկարաժամկետ վարձակալության արժեքի հաշվարկ՝ դրա օգտագործումը օպտիմալացնելու նպատակով.
2. Գնահատվող շենքի փոխարինման արժեքի գնահատում. Փոխարինման արժեքի հաշվարկը հիմնված է տվյալ օբյեկտի վերստեղծման ծախսերի հաշվարկի վրա՝ հիմնված ընթացիկ գների և նմանատիպ օբյեկտների արտադրության պայմանների վրա որոշակի ամսաթվի վրա:
3. Գույքի ֆիզիկական, գործառական և արտաքին մաշվածության չափի որոշում.
4. Ձեռնարկատիրական շահույթի արժեքի (ներդրողի շահույթի) գնահատում.
5. Գնահատված օբյեկտի վերջնական արժեքի հաշվարկ՝ մաշվածության փոխարինման արժեքը ճշգրտելով, որին հաջորդում է ստացված արժեքի աճը հողամասի արժեքով:
Ծախսային մոտեցումն առավել նպատակահարմար է վերջերս շահագործման հանձնված գույքը գնահատելիս, այն հանգեցնում է առավել համոզիչ արդյունքների հողի ողջամտորեն հիմնավորված արժեքի և բարելավումների քիչ կուտակված մաշվածության դեպքում: Արժեքի մոտեցումը հիմնավորված է պլանավորված օբյեկտների, հատուկ նշանակության օբյեկտների և այլ գույքի արժեքը գնահատելիս, որոնց գործարքները հազվադեպ են կնքվում շուկայում և կարող են օգտագործվել ապահովագրական նպատակներով գնահատման համար: Այս մոտեցումը վերակառուցման ենթակա օբյեկտները գնահատելիս թույլ է տալիս որոշել, թե արդյոք դրանք կլինեն շինարարության ծախսերըփոխհատուցվում է գործառնական եկամտի կամ գույքի վաճառքից ստացված հասույթի ավելացմամբ: Արժեքի մոտեցման կիրառումն այս դեպքում խուսափում է գերներդրումների ռիսկից:
Նաև ծախսային մոտեցումը կիրառվում է իրավաբանական և ֆիզիկական անձանց գույքը հարկելու նպատակով, անշարժ գույքի ձերբակալման ժամանակ, վերլուծելու հողամասի լավագույն և արդյունավետ օգտագործումը:
Հողամասի արժեքի որոշում
Արվեստի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 35-ը, ուրիշի հողամասում գտնվող շենքի, շինության, շինության սեփականության իրավունքն այլ անձի փոխանցելու դեպքում իրավունք է ձեռք բերում օգտագործել շենքի, շինության զբաղեցրած հողամասի համապատասխան մասը. կառուցվածքը և դրանց օգտագործման համար անհրաժեշտ, նույն պայմաններով և նույն չափով, ինչ նախորդ սեփականատերը:
Հողի գնահատման բոլոր մեթոդներից որոշիչ նշանակություն ունի մեթոդը: համեմատական վերլուծությունվաճառք.
Գնահատվող գույքի շինարարության փոխարինման արժեքը հաշվարկվում է ընթացիկ գներով որպես նոր (առանց կուտակված մաշվածության) և կապված է գնահատման ամսաթվի հետ: Փոխարինման արժեքի որոշման հիմք է հանդիսանում օբյեկտի կառուցման և հաճախորդին դրա առաքման հետ կապված ծախսերի հաշվարկը: Կախված այդ ծախսերի հաշվառման կարգից, ընդունված է ուղղակի և անուղղակի ծախսերը բաշխել շինարարության արժեքում:
Ուղղակի ծախսերը ուղղակիորեն կապված են շինարարության հետ (նյութերի արժեքը, շինարարության աշխատողների աշխատավարձը, շինարարական մեքենաների և մեխանիզմների արժեքը և այլն): Անուղղակի ծախսեր- ծախսեր, որոնք ուղղակիորեն կապված չեն շինարարության հետ (նախագծման և գնահատման կազմակերպությունների համար վճարներ, հողի մեջ ներդրումների արժեքը, շուկայավարման, ապահովագրության և գովազդի ծախսերը և այլն): Կառուցապատողի շահույթը արտացոլում է շինարարության կառավարման և կազմակերպման ծախսերը, ընդհանուր վերահսկողությունը և զարգացման հետ կապված ձեռնարկատիրական ռիսկը: Ձեռնարկատիրոջ շահույթը սահմանվում է որպես օբյեկտի վաճառքից ստացված շահույթի մաս: Անկախ տոկոսների չափից և համապատասխան հիմքից (գույքի արժեքի բաղադրիչ), ձեռնարկատիրական շահույթի չափը մնում է անփոփոխ։
Անշարժ գույքի օբյեկտների արժեքի համեմատական տվյալների հիմնական աղբյուրն են շինարարական պայմանագրերգնահատվողին նման կառույցների կառուցման համար։ Բացի այդ, դիզայնի գնահատողները սովորաբար պահպանում են ընթացիկ գների իրենց տվյալների բազաները ավարտված տներ, գրասենյակային շենքեր, բնակարաններ, հյուրանոցներ, խանութների շենքեր և արտադրական շենքեր։ Ներկայումս Ռուսաստանում գործում է համապատասխան գների ինդեքսներով որոշվող ստանդարտների և գների մակարդակների համակարգ։
Տարբեր բնական և գործառական գործոնների ազդեցության տակ կառուցված օբյեկտները կորցնում են իրենց գործառնական որակները և ոչնչացվում: Բացի այդ, օբյեկտի շուկայական արժեքի վրա ազդում է անմիջական միջավայրի արտաքին տնտեսական ազդեցությունը և շուկայական միջավայրի փոփոխությունները: Միևնույն ժամանակ, ֆիզիկական մաշվածություն (կատարողականի կորուստ), ֆունկցիոնալ ծերացում (տեխնոլոգիական համապատասխանության և ծախսերի կորուստ գիտական և տեխնոլոգիական առաջընթացի պատճառով), արտաքին կամ տնտեսական մաշվածություն (օբյեկտի գրավչության փոփոխություն արտաքին միջավայրի փոփոխությունների առումով. և տարածաշրջանի տնտեսական վիճակը) առանձնանում են. Մաշվածության այս տեսակները միասին կազմում են կուտակված մաշվածություն, որը կլինի օբյեկտի փոխարինման արժեքի և գնահատման օբյեկտի վերարտադրության (փոխարինման) արժեքի տարբերությունը:
Շենքի կամ շինության տեխնիկական վիճակի մասին տեղեկատվության առավել ամբողջական և հուսալի աղբյուրը բնական հետազոտության նյութերն են։ Նման հետազոտությունների անցկացման առաջին պայմանը պետք է լինի գնահատման օբյեկտի գործառական նպատակի ճշգրիտ սահմանումը. Այս դեպքում անհրաժեշտ է ներկայացնել շենքերի կրող կառույցների վրա բեռների և ազդեցությունների փոփոխության սահմանները:
Հետազոտության անցկացման երկրորդ պայմանը ամբողջական տեղեկատվություն ստանալն է այն տարածքի բնական և կլիմայական պարամետրերի և կոնկրետ գործոնների ազդեցության մասին, որտեղ գտնվում է օբյեկտը, և դրանց փոփոխությունները տեխնոգեն գործունեության գործընթացում:
Շուկայի մոտեցում
Շուկայական մոտեցման մեթոդների կիրառման նախապայմանն է անշարժ գույքի նմանատիպ օբյեկտների (նպատակով, չափերով և դիրքով համադրելի) գործարքների վերաբերյալ տեղեկատվության առկայությունն, որոնք տեղի են ունեցել համադրելի պայմաններում (գործարքի ժամանակ և գործարքի ֆինանսավորման պայմաններ): .
Համեմատական մոտեցումը հիմնված է անշարժ գույքի գնահատման երեք հիմնական սկզբունքների վրա՝ առաջարկ և պահանջարկ, փոխարինում և ներդրում: Ելնելով անշարժ գույքի գնահատման այս սկզբունքներից՝ շուկայական մոտեցումը օգտագործում է մի շարք քանակական և որակական մեթոդներ՝ ընդգծելու համեմատության տարրերը և չափելու համադրելի գույքի շուկայական տվյալների ճշգրտումները՝ գնահատվող գույքի արժեքը մոդելավորելու համար:
Անշարժ գույքի գնահատման շուկայական մոտեցման հիմնական սկզբունքը փոխարինման սկզբունքն է, որը սահմանում է, որ պոտենցիալ գնորդը չի վճարի այնպիսի գույքի համար, որը գերազանցում է նմանատիպ, իր տեսանկյունից, գույք ձեռք բերելու արժեքը:
Շուկայական մոտեցման մեթոդների կիրառման հիմնական դժվարությունները կապված են անշարժ գույքի ռուսական շուկայի թափանցիկության բացակայության հետ։ Շատ դեպքերում անշարժ գույքի հետ կապված գործարքների իրական գները անհայտ են։ Այս առումով հաճախ գնահատելիս օգտագործվում են վաճառքի հանված օբյեկտների առաջարկների գները։
Վաճառքի համեմատության մեթոդը որոշում է գույքի շուկայական արժեքը՝ հիմնվելով համեմատելի գույքի վերջին վաճառքների վերլուծության վրա, որոնք չափերով և օգտագործմամբ նման են գնահատվող գույքին: Գնահատման այս մեթոդը ենթադրում է, որ շուկան կսահմանի գնահատվող գույքի գինը նույն կերպ, ինչ համադրելի, մրցունակ գույքի համար: Վաճառքի համեմատության մեթոդը կիրառելու համար մասնագետները օգտագործում են մի շարք գնահատման սկզբունքներ, այդ թվում՝ փոխարինման սկզբունքը։
Վաճառքի համեմատության մեթոդի կիրառումը բաղկացած է հետևյալ քայլերի հաջորդական կատարումից.
1. մանրամասն շուկայական հետազոտություն՝ համադրելի օգտակար օբյեկտների հետ կապված բոլոր գործոնների մասին հավաստի տեղեկատվություն ստանալու համար.
2. Համեմատության համապատասխան միավորների բացահայտում և յուրաքանչյուր միավորի համեմատական վերլուծության անցկացում.
3. գնահատվող օբյեկտի համեմատությունը ընտրված համեմատության օբյեկտների հետ՝ դրանց վաճառքի գները ճշգրտելու կամ համեմատվողների ցանկից հանելու նպատակով.
4. համեմատելի օբյեկտների արժեքի մի շարք ճշգրտված ցուցիչներ բերելով գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքին:
Որպես անշարժ գույքի շուկայի գործարքների վերաբերյալ տեղեկատվության աղբյուրներ կարող են օգտագործվել անշարժ գույքի գրասենյակները, պետական աղբյուրները, սեփական տվյալների բազաները, հրապարակումները և այլն:
Համեմատության միավորն ընտրելուց հետո անհրաժեշտ է որոշել համեմատության հիմնական ցուցանիշները կամ տարրերը, որոնց միջոցով հնարավոր է մոդելավորել օբյեկտի արժեքը համադրելի անշարժ գույքի օբյեկտների առքուվաճառքի գների անհրաժեշտ ճշգրտումների միջոցով:
Գնահատման պրակտիկայում անշարժ գույքի արժեքը որոշելիս առանձնանում են համեմատության այնպիսի հիմնական տարրեր, ինչպիսիք են անշարժ գույքի նկատմամբ փոխանցված իրավունքները, անշարժ գույք ձեռք բերելու ժամանակ ֆինանսական հաշվարկների պայմանները, վաճառքի պայմանները (գործարքի մաքրությունը), ժամանակը: վաճառքը, օբյեկտի գործառական նպատակը, գտնվելու վայրը, մուտքի ճանապարհների հարմարավետությունը, օբյեկտի տարածքը, տեխնիկական վիճակև հարդարման մակարդակը:
Այս մեթոդը առավել արդյունավետ է պարբերաբար վաճառվող օբյեկտների համար:
Կարգավորման չափման տարրերն ընդգծելու համար օգտագործվում են քանակական և որակական մեթոդներ:
Քանակական մեթոդները ներառում են.
զուգակցված վաճառքի վերլուծություն (երկու տարբեր վաճառքներ համեմատվում են մեկ համեմատական ապրանքի ճշգրտումը որոշելու համար);
Վիճակագրական վերլուծություն (մեթոդը հիմնված է հարաբերակցության և ռեգրեսիայի վերլուծության համար մաթեմատիկական վիճակագրության ապարատի օգտագործման վրա);
երկրորդային շուկայի վերլուծություն ( այս մեթոդըորոշում է ճշգրտումների չափը` հիմնվելով գնահատման կամ համեմատության օբյեկտի հետ անմիջականորեն չառնչվող տվյալների վրա) և այլն:
Որակի պրակտիկաները ներառում են.
դասակարգման (համեմատական) վերլուծություն (մեթոդը նման է զուգակցված վաճառքի վերլուծությանը, բացառությամբ, որ ճշգրտումները չեն արտահայտվում որպես տոկոս կամ գումարներ, բայց մշուշոտ տրամաբանության կատեգորիաներում);
Բաշխման վերլուծություն (համեմատական վաճառքները բաշխվում են համարժեքության նվազման կարգով, այնուհետև որոշվում է գնահատման օբյեկտի տեղը համեմատական վաճառքների շարքում):
եկամտի մոտեցում
Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշումը եկամտի մոտեցմամբ հիմնված է ակնկալիքի սկզբունքի վրա: Այս սկզբունքի համաձայն՝ տիպիկ ներդրողը, այսինքն՝ գույքի գնորդը, ձեռք է բերում այն՝ ակնկալելով ապագայում շահագործումից եկամուտ ստանալ: Հաշվի առնելով, որ ուղղակի կապ կա ներդրման չափի և ներդրման օբյեկտի առևտրային օգտագործման օգուտների միջև, անշարժ գույքի արժեքը սահմանվում է որպես դրա կողմից գոյացած եկամուտ ստանալու իրավունքի արժեք, այլ կերպ ասած՝ արժեքը. գույքը սահմանվում է որպես գնահատման առարկայի կողմից գոյացած ապագա եկամտի ներկա արժեք:
Եկամուտի մոտեցման առավելությունը արժեքի և շուկայական մոտեցումների համեմատ այն է, որ այն ավելի մեծ չափով արտացոլում է ներդրողի տեսակետը անշարժ գույքի մասին որպես եկամտի աղբյուր, այսինքն՝ անշարժ գույքի այս որակը հաշվի է առնվում որպես գնագոյացման հիմնական գործոն։ . Եկամուտների մոտեցման հիմնական թերությունն այն է, որ, ի տարբերություն մյուս երկու մոտեցումների, այն հիմնված է կանխատեսման տվյալների վրա:
Այս մոտեցման գնահատման ընթացակարգի հիմնական փուլերը.
1. Վարձակալության համար գնահատվող տարածքների սեփականության ժամկետի համար ապագա եկամուտների կանխատեսում պատրաստելը և ստացված տվյալների հիման վրա որոշել պոտենցիալ համախառն եկամուտը (ՀԳՀ), որը հաշվարկվում է 1.1 բանաձևով.
PVD \u003d S * Ca, (1.1)
S-ը վարձակալվող տարածքն է, ք.մ.
Սա - վարձով 1քմ.
2. Շուկայական վերլուծության հիման վրա տարածքի թերօգտագործումից և վարձավճարների հավաքագրման ընթացքում կորուստների որոշում, փաստացի հաշվարկ. համախառն եկամուտը(DVD): Որպես կանոն, սեփականատերը երկարաժամկետ հեռանկարում հնարավորություն չունի մշտապես վարձակալել շենքի տարածքի 100%-ը։ Վարձավճարի կորուստները տեղի են ունենում գույքի թերզբաղվածության և անբարեխիղճ վարձակալների կողմից վարձավճարը չվճարելու պատճառով: Չբնակեցված օբյեկտի աստիճանը շահութաբեր անշարժ գույքբնութագրվում է թերօգտագործման հարաբերակցությամբ, որը որոշվում է չվարձակալված տարածքի քանակի և վարձակալության ենթակա ընդհանուր տարածքի հարաբերակցությամբ:
Փաստացի համախառն եկամտի (ARI) հաշվարկն իրականացվում է 1.2 բանաձևի համաձայն.
DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)
DVD փաստացի համախառն եկամուտ;
PVD պոտենցիալ համախառն եկամուտ;
Kz տարածքի ծանրաբեռնվածության գործակից;
Կգ վճարումների հավաքագրման գործակիցը.
Հարկ է նշել, որ օբյեկտի շահագործումից ստացված այլ եկամուտները, որոնք գերազանցում են վարձակալության վճարները (օրինակ, լրացուցիչ ծառայություններից օգտվելու համար՝ ավտոկայանատեղի և այլն) պետք է ավելացվեն վերը նշված մեթոդով հաշվարկված DIA-ին:
3. Գնահատվող գույքի շահագործման ծախսերի հաշվարկ, որը հիմնված է այս շուկայում դրա պահպանման և (կամ) բնորոշ ծախսերի իրական ծախսերի վերլուծության վրա: Ծախսերը կարող են պայմանականորեն ամրագրվել (գույքահարկ, ապահովագրավճարներ, հողամասի համար վճարումներ), պայմանականորեն փոփոխական (կոմունալ ծառայություններ, ընթացիկ վերանորոգումներ, սպասարկման անձնակազմի աշխատավարձ և այլն), փոխարինման ծախսեր (արագ մաշվող կառուցվածքային շենքի պարբերական փոխարինման ծախսեր): տարրեր):
Այսպիսով, հաշվարկված արժեքը գործառնական ծախսերըհանվում է DCD-ից, և ընդհանուրը կազմում է զուտ գործառնական եկամուտը (NOI):
4. Զուտ գործառնական եկամտի վերահաշվարկը օբյեկտի ընթացիկ արժեքի մեջ:
Ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդ - եկամտաբեր օբյեկտի շուկայական արժեքը որոշելու մեթոդ, որը հիմնված է առաջին տարվա առավել բնորոշ եկամտի արժեքի ուղղակի փոխակերպման վրա՝ բաժանելով այն շուկայական վերլուծության հիման վրա ստացված կապիտալացման հարաբերակցությամբ։ տվյալներ զուտ եկամտի հարաբերակցության և գնահատվող օբյեկտին նման ակտիվների արժեքի վերաբերյալ, որոնք ստացվել են շուկայական մեթոդով արդյունահանմամբ: Ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդի նման արևմտյան դասական տարբերակը, որում կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը հանվում է շուկայական գործարքներից, գործնականում անհնար է կիրառել ռուսական պայմաններում տեղեկատվության հավաքագրման դժվարությունների պատճառով (առավել հաճախ գործարքների պայմաններն ու գները գաղտնի տեղեկատվություն են. ) Ելնելով դրանից՝ գործնականում կապիտալիզացիայի գործակիցը կառուցելու համար անհրաժեշտ է օգտագործել հանրահաշվական մեթոդներ, որոնք նախատեսում են կապիտալի եկամտաբերության և դրա եկամտաբերության դրույքաչափի առանձին գնահատում։
Հարկ է նշել, որ ուղղակի կապիտալացման մեթոդը կիրառելի է այն գործառնական ակտիվների գնահատման համար, որոնք գնահատման ամսաթվի դրությամբ չեն պահանջում մեծ ներդրումներ վերանորոգման կամ վերակառուցման ընթացքում:
1.3 Գույքի գնահատման հարցեր
Դժվարությունները կապված են մի շարք խնդիրների հետ, որոնք առաջանում են գույքի գնահատման (մոտեցումներ և մեթոդներ), այս ոլորտում օրենքների և կանոնակարգերի սխալ կամ անհամապատասխանության հետ: Դիտարկենք այս հարցերը մի փոքր ավելի մանրամասն:
Առաջին խնդիրը հաշվի առնելով է, այլ ոչ թե նպատակային՝ կապիտալիզացիայի և զեղչերի տոկոսադրույքների ընտրությունը։
1. Վարկի արժեքը (կապիտալի արժեքը) - անկախ վարքագիծ չունեցող ձեռնարկությունների համար (չկա արժեթղթերի շուկա):
2. Սեփական ֆինանսների միջին սահմանային արժեքը` ձեռնարկությունների համար, որոնց բաժնետոմսերը գնանշված են շուկայում:
3. Ձեռնարկության կամ սեփական արդյունաբերության միջին գործառնական շահութաբերության հիման վրա.
4. Ուսումնասիրվող ծրագրերի միջին սահմանային սահմանային ծախսերը (ներդրումներ կատարելիս):
5. Վարկերի փոխհատուցման դրույքաչափեր.
6. Պլանավորված նորմեր.
7. Վարկերի տոկոսադրույքը (քաղաքական տնտեսության հայեցակարգ՝ կապված ազգային եկամտի (ND) և ներքին ազգային արտադրանք(ՀՆԱ)):
8. Այլընտրանքային ներդրման շահութաբերությունը (օրինակ՝ բանկում ավանդային հաշիվ):
9. Առանց ռիսկի նվազագույն եկամտաբերություն՝ ներդրողի տեսանկյունից:
Իրական կարճաժամկետ տոկոսադրույքը, որը սահմանվում է որպես գանձապետական պարտատոմսերի եկամտաբերության և սպառողական գների ինդեքսի տարբերություն:
Նույն տեսական հիմքով դրույքաչափի ընտրության բազմաթիվ գործնական մեթոդներ խոսում են դրա ընտրության անբարենպաստ մեթոդների և չափանիշների մասին։ Սենյակի դրույքաչափի սահմանումը դուրս է ֆինանսական կառավարման տեսությունից՝ հոգեբանության ոլորտում (արվեստի տիրույթ, ոչ թե գիտություն):
Տարբեր մասնագետների կողմից գնահատում կատարելու համար բարդ տոկոսադրույքի արժեքը պետք է ընդունվի օրենքով և արտացոլվի մեթոդաբանության մեջ, ինչպես ժամանակին էր՝ ըստ ստանդարտ արդյունավետության գործակցի։ կապիտալ ներդրումներ(ներդրումային - ինչպես ասում են հիմա): Սկզբում արդյունավետության մակարդակը տարբեր էր յուրաքանչյուր ճյուղի համար, ապա բոլոր ճյուղերի համար ընդունվեց մեկ դրույք: Պետք է ընդգծել, որ ստանդարտ արդյունավետության գործակիցը նույն դերն է ունեցել (կրել է նույն բեռը), ինչ կապիտալիզացիայի դրույքաչափը (արդյունավետության մակարդակ, համեմատության դրույքաչափ, ներդրումների տեղաբաշխման տոկոսադրույք):
Երկրորդ խնդիրը կապված է գույքի արժեքի կետային գնահատման հետ։ Իրավիճակն այնպիսին է, որ միմյանցից անկախ աշխատող տասը փորձագետներ կտան տասը տարբեր գնահատականներ նույն գույքի (գույքի) արժեքի վերաբերյալ։ Դա պայմանավորված է հաշվարկման ընթացակարգով և ընտրությամբ նորմատիվ գործակիցներ. Իրավիճակը հիշեցնում է մասի արտադրություն։ Միևնույն մեքենայի վրա տարբեր մասեր կարտադրվեն նույն բանվորի կողմից՝ համաձայն նույն գծագրի: Դրա պատճառները բազմաթիվ են, որոնց մեծ մասը, սկզբունքորեն, չի կարելի բացառել։ Հետևաբար, արտադրության մեջ ընդունվել է մասերի չափերի հանդուրժողականության համակարգ: Եթե արտադրված մասի չափերը գտնվում են հանդուրժողականության սահմաններում, ապա այն համարվում է պիտանի: Բոլոր մոտեցումներում և մեթոդներում հաշվարկի համար օգտագործվող սկզբնական տվյալների շեղումները և ցրվածությունը, որպես միջինի տոկոս, ավելի նշանակալի են, քան մասերի չափերի հանդուրժողականությունը:
Այս իրավիճակից ելքը (այս խնդրի լուծումը) գույքի արժեքի կետային գնահատումը, մի կողմից, ինտերվալայինով փոխարինելն է, իսկ թվային հաշվարկը պետք է իրականացվի հավանականական մեթոդներով։ Գնահատման հայեցակարգը մաթեմատիկայում ենթադրում է մոտավոր հաշվարկ, առավել հաճախ՝ մեծության կարգի մակարդակով։ Օրինակ, սլայդի կանոնի վրա հաշվարկելիս պահանջվում էր որոշել թվի ամբողջ մասում թվանշանների թիվը։
Մեկ այլ խնդիր կապված է երեք մոտեցումների կիրառմամբ գույքի արժեքի հաշվարկները համադրելիս կշռող գործոնների ընտրության հետ: Յուրաքանչյուր հեղինակ (փորձագետ, գնահատող) իր հայեցողությամբ ընդունում է քաշային գործակիցները (հաշվարկման մեթոդի նշանակության գործակիցները), և գնահատումների միջև տարբերությունը կարող է էական լինել: Այս իրավիճակից ելքներից մեկը գնահատման յուրաքանչյուր մեթոդի (մոտեցման) համար որոշակի տիրույթում հավասարաչափ բաշխված կշռման գործոն ընդունելն է:
Հաջորդ խնդիրն առաջանում է գույքի արժեքի համեմատական (շուկայական) գնահատման ժամանակ, երբ անհրաժեշտ է ներդնել ուղղիչ գործոններ՝ գնահատվող օբյեկտը և շուկայական անալոգները համադրելի տեսակի բերելու համար։ Այստեղ նույնպես զգալի կամայականություն կա։ Սա հատկապես վերաբերում է շտկիչ գործոններին, երբ համեմատում ենք գնահատվող գույքի տարածքային դիրքի և մի շարք այլ վայրերը:
Ամենադժվար խնդիրներից մեկը տեղեկատվության հավաստիությունն է։ Սա վերաբերում է ինչպես գույքի գնահատված արժեքի հայցվող և վաճառվող գնի մասին շուկայական տեղեկատվությանը, այնպես էլ ստանդարտների վերաբերյալ տեղեկատվությանը, երբ արժեքը հաշվարկվում է ստանդարտ մեթոդով արժեքի մոտեցմամբ: Այս տեղեկությունը նախկինում ունեին ժողովրդական տնտեսության բոլոր ճյուղերի նախագծային և տեխնոլոգիական ինստիտուտները։ Այս տեղեկատվությունը կա՛մ կորած է, կա՛մ հնացած:
Գույքի արժեքի գնահատման գործընթացում ծագած խնդիրների մեծ մասը վերացնելու համար բոլոր հաշվարկները պետք է կատարվեն հավանականության միջակայքերի հիման վրա: Հաշվարկի արդյունքում գույքի արժեքը կներկայացվի կտրված բաշխման տեսքով։ Միջին ծախսերի գնահատումը պետք է առաջարկվի որպես արժեքի առաջարկի գին: Այս դեպքում վաճառողի և գնորդի շանսերը նույնն են. գնորդի կողմից առաջարկվող գնից ավելի էժան գնելու հավանականությունը հավասար է վաճառողի կողմից առաջարկվող գնից ավելի թանկ վաճառելու հավանականությանը:
Այս դեպքում և՛ վաճառողը, և՛ գնորդը լիարժեք տեղեկատվություն ունեն առքուվաճառքի հնարավոր գների և դրանց հավանականության մասին։ Կախված առաջարկվող գործարքի հրատապությունից, կոնտրագենտները կարող են տեղեկացված որոշումներ կայացնել. գնորդը սպասի և փնտրի այլ ձեռքբերման օբյեկտ, եթե ժամանակ է պետք. վաճառողի համար` պահանջվող գնի իջեցում, եթե գործարքի իրականացման հրատապություն կա:
Նման տարբերակները շուկայում շատ են։ Վաճառողի և գնորդի համար գնման և վաճառքի հրատապությունը կարող է տարբեր լինել:
2001 թվականին ընդունվել է Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության հուլիսի 6-ի թիվ 519 որոշումը, որով Ռուսաստանի Դաշնության գույքային հարաբերությունների նախարարությանը դրված է «գնահատման գործունեության մեթոդական առաջարկությունների մշակման և հաստատման» պարտականությունը։ Դա պետք է արվի գնահատման տարբեր օբյեկտների, գնահատման օբյեկտի արժեքի տեսակների, գնահատման անցկացման, ինչպես նաև գնահատման հաշվետվությունների քննության առնչությամբ: Աշխատանքներն իրականացվում են դաշնային գործադիր մարմինների հետ համաձայնեցված, որոնք կարգավորում են գործունեության համապատասխան ոլորտը:
Այնուամենայնիվ, նախարարությունը ի վիճակի չէ մշակել բոլոր գույքային օբյեկտների (բոլոր առիթների համար) մեթոդաբանությունը և առավել եւս մշակել կարգավորող նյութեր։
Հետևաբար, տարածաշրջանային մակարդակում, կախված առկա գույքի շուկայից, արդյունաբերության ողջ մեթոդաբանության հիման վրա մշակել տարածաշրջանային մեթոդներ միատարր օբյեկտների խմբերի համար՝ անհրաժեշտ կարգավորող դաշտի ստեղծմամբ: Հետո խնդիր է առաջանում մարզի, քաղաքի կամ մարզի վարչակազմի մակարդակով տեղական մեթոդների համակարգման ու հաստատման մասին։
Տարածաշրջանի ներդաշնակեցման և հաստատման կարգը ուսումնական նյութերԳույքի տարբեր օբյեկտների առնչությամբ պետք է կարգավորվի գույքային հարաբերությունների նախարարության կողմից Ռուսաստանի Դաշնություն.
Սա կօգնի ավելի խելամիտ գնահատել տարբեր տեսակի գույքի բոլոր տեսակի արժեքները, ինչը կվերացնի տարատեսակ թյուրիմացությունները, կհանգեցնի տարբեր գնահատողների և գնահատող ընկերությունների կողմից հաշվարկների արդյունքների համադրելիությանը և կնվազեցնի կիսաքրեական ենթատեքստը գնահատման գործունեության ոլորտում: .
Գլուխ 2. Գույքի շուկայական արժեքի որոշումը
2.1 Առարկայի նկարագրությունը
Ներկայումս բավականին մեծ պահանջարկ կա նոր գույքառանձին շինությունների տեսքով՝ $330-$3250 ք.մ. Ընդհանուր առմամբ, առաջարկը տատանվում է $400 քմ-ից մինչև $4500 ք.մ. Միաժամանակ, միտում է նկատվում առաջարկի գնի վերին սահմանի որոշակի աճի։
Դա բացատրվում է նրանով, որ մինչև վերջերս անվճարունակ պահանջարկը դառնում է ֆինանսապես արդարացված։
Մյուս կողմից, հատկապես հեղինակավոր գրասենյակային տարածքները և մանրածախ տարածքները մինչ այժմ «գտել» են իրենց համեմատաբար մշտական տերերին: Համապատասխանաբար, տարածքների գները, թեև պակաս հեղինակավոր, բայց դեռ սպասվում է վաճառք, բարձրանում են։ Բացի այդ, առաջարկների գների տատանումները միշտ չէ, որ արդարացված են տնտեսական տրամաբանության տեսանկյունից։
Գույքը պատկանում է «Արիս» ՍՊԸ-ին և գտնվում է Կալուգա քաղաքի Լենինսկի թաղամասում։
Օբյեկտը ներառում է եռահարկ աղյուսե գրասենյակային շենք ռեստորանով, 1.375.8 քմ ընդհանուր մակերեսով։
Օբյեկտը գտնվում է քաղաքի ամենաերկար մայրուղիներից մեկի վրա՝ համեմատաբար մոտ Կալուգայի բիզնես և վարչական կենտրոնին։ Տրանսպորտի մատչելիությունը լավ է։
Հողամասի նկարագրությունը
Հողամասի ձևըուղղանկյուն;
Հողատարածք 556.0 մ2
Հողի վիճակըավազոտ հողերը կազմում են շենքի հիմքերի հիմքը։
Տարածքի տեղագրությունըԿայքի ռելիեֆը հանգիստ է։
Ենթակառուցվածքների ապահովում:
Բնակելի շենքին միացված են հետևյալ կոմունիկացիաները.
· ջրամատակարարում;
կոյուղի;
· էլեկտրամատակարարում;
ջերմամատակարարում;
հեռախոսազանգում
Օգտագործման և սերվիտուտի հնարավոր սահմանափակումները
Թույլատրված օգտագործումը.Անշարժ գույքի շուկայում աշխատելու պրակտիկան ցույց է տալիս, որ անշարժ գույքի գործառական նշանակության փոփոխությունը հնարավոր է միայն իշխանությունների հետ համաձայնությամբ. տեղական կառավարում, որը հաստատում է գնահատման օբյեկտի սեփականատերը։
սերվիտուտները.Ենթադրվում է, որ կայքը ենթակա է տիպիկ սերվիտուտների, ինչպիսիք են ճանապարհի իրավունքը և հաղորդակցությունը, սակայն ենթադրվում է, որ գոյություն ունեցող սերվիտուտներից ոչ մեկը չպետք է խոչընդոտ հանդիսանա կայքի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման համար: Կայքը չի ներառում հուշարձաններ, եզակի բնական օբյեկտներ, էլեկտրահաղորդման աշտարակներ, հարթեցման նշաններ և այլն, ուստի գրասենյակային և բնակելի տարածքների կառուցման համար հատուկ սահմանափակումներ չկան:
Շենքի նկարագրություն
Շենքը 3 հարկանի է՝ կառուցված ժամանակակից շինարարական չափանիշներին համապատասխան։
Աղյուսակ 1
Շենքի կառուցվածքային տարրեր
| Կառուցվածքային տարր | Բնութագրական | Տեխնիկական վիճակ |
| Հիմնադրամներ | Բետոնե գոտի | Գերազանց |
|
և դրանց արտաքին տեսքը |
սիլիկատային աղյուս կարմիր հարդարման աղյուս, t=0.5 |
Գերազանց |
| Միջնորմներ | աղյուս | Գերազանց |
|
Շապիկներ: Ձեղնահարկ; միջհատակ; Նկուղից վեր |
Վ/բետոնով Վ/բետոնով Վ/բետոնով |
Գերազանց |
| Տանիք | Համակցված | Գերազանց |
| հատակներ | Մանրահատակ, սալիկ, լինոլեում | Գերազանց |
|
Փայտե |
Փայտե արդիականացված | Գերազանց |
| Ինտերիերի ձևավորում | Եվրոկլաս | Գերազանց |
|
Սանիտարական և էլեկտրական սարքեր. ջեռուցում · ջրի խողովակներ կոյուղի էլեկտրական լուսավորություն · հեռախոս · օդափոխություն |
Կենտրոնական, կաթսայատունից Ջրահեռացում դեպի քաղաքային կոյուղի Թաքնված էլեկտրալարեր Բնական |
Գերազանց |
| Այլ աշխատանքներ | կույր տարածք | Գերազանց |
2.2 Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշում ինքնարժեքի մոտեցմամբ
Տվյալ դեպքում որպես անալոգային օբյեկտ ընտրվել է վարչական աղյուսով եռահարկ շենք՝ համաձայն սբ. UPVS No 33, էջ. չորս ( Համախառն ցուցանիշներբնակելի, հասարակական, կոմունալ շենքերի և սպառողների սպասարկման շենքերի շինարարության փոխարինման արժեքը. M: 1972) Աղյուսակ 52, որպես նախագծման առանձնահատկությունների առումով առավել համապատասխան գնահատման օբյեկտին:
աղյուսակ 2
Գնահատման օբյեկտի և օբյեկտ-անալոգի համեմատական վերլուծություն
(Նմանության գործակիցի որոշում)
| Կառուցվածքային տարրեր | Անալոգային օբյեկտ | Գնահատման օբյեկտ | Նմանության աստիճան (նմանության գործակից) | Հատուկ քաշ, տարրեր % | |||
| անալոգային օբյեկտ | գնահատման օբյեկտ | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. Հիմնադրամներ | երկաթբետոնե բլոկներ | երկաթբետոնե բլոկներ | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. Պատեր և միջնապատեր | աղյուս | աղյուս | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. Ծածկույթներ | բետոնով | բետոնով | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. Հատակներ | կոնկրետ | կոնկրետ | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. Բացումներ | պարզ փայտե | պարզ փայտե | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. Ինտերիերի ձեւավորում | պարզ | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. Սանիտարական և էլեկտրական սարքեր |
կենտրոնացված ջեռուցում · ջրի խողովակներ կոյուղի · օդափոխություն էլեկտրական / լուսավորություն |
կենտրոնացված ջեռուցում · ջրի խողովակներ կոյուղի · օդափոխություն էլեկտրական / լուսավորություն |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. Տանիք | գլորում երկաթբետոնե սալերի վրա | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. Աստիճաններ և մուտքեր | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. Պարզ աշխատանք | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| ԸՆԴԱՄԵՆԸ: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| Ուղղիչ գործոն | 0,86 | ||||||
Գնահատված օբյեկտի փոխարինման ընդհանուր արժեքի որոշում.
Հիմնական մուտքային տվյալներ.
Կապիտալ խումբ - Ի.
· Շինության ծավալը՝ Վփ. = 4444 մ3;
· Ընդհանուր մակերեսը՝ S=1.375.8 մ2;
Կարգավորող տվյալների աղբյուրները՝ Sat UPVS No 4, աղյուսակ 52
Հիմնական հաշվարկման բանաձևը:
PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3.1)
որտեղ PVS-ն օբյեկտի փոխարինման ընդհանուր արժեքն է, ռուբ.
Շինարարության միավորի ծավալի կառուցման ԱՄՆ 1969 արժեքը 1969 թվականի գներով. US1969=24,9 ռ/մ3
Vpage շինության ծավալը, ձագ. մ;
I69-84 ծախսերի փոխակերպման ինդեքս 1969 թվականի գներից մինչև 1984 թ. բնակելի և կոմերցիոն շենքերի համար՝ միջինը 2,21;
I84-20.12.2007 - 1984 թվականի գներից ինքնարժեքի փոխակերպման ինդեքս գնահատման ամսաթվի (20.12.2007) գներին՝ համաձայն Ինֆ. Շաբաթ. Շինարարությունում կատարված աշխատանքների գնագոյացման և հաշվարկների վերաբերյալ, Կալուգա. դեկտեմբեր 2007 թ.
K84-20.12.2007 = 61.07
Кn-ը գնահատման օբյեկտ-անալոգի տարբերության ուղղիչ գործոն է: Kn=0,86
Օբյեկտի փոխարինման ընդհանուր արժեքի հաշվարկ.
PVA \u003d 24,9 x 4,444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 \u003d 12,843,755,88 ռուբլի:
Օբյեկտի մաշվածության (ամորտիզացիայի) գնահատում
Ելնելով օբյեկտի (1 կապիտալի խումբ) գնահատված արդյունավետ ժամկետից, ֆիզիկական մաշվածությունը (ամորտիզացիա) գնահատման ամսաթվի դրությամբ կկազմի 5%, այսինքն. 642.187.80 ռուբլի
Քանի որ շենքը նոր է, գործառական (բարոյական) վատթարացում չկա։
Տնտեսական (արտաքին) մաշվածություն չի հաստատվել. այս տեսակի և վիճակի շենքերը ներկայումս շուկայում պահանջարկ ունեն, և հիմքեր չկան ենթադրելու, որ մոտ ապագայում այս իրավիճակը էականորեն կփոխվի։
Ձեռնարկատիրոջ շահույթի որոշում
Ձեռնարկատիրոջ շահույթը շուկայական կողմից որոշված եկամտաբերությունն է, որը ձեռնարկատերը ակնկալում է ստանալ շինարարության մեջ ներդրված իր կապիտալի օգտագործման համար հավելավճարի տեսքով:
Ձեռնարկատիրոջ շահույթը (Ppr) կարող է որոշվել ձեռնարկատիրական եկամուտների Dpr և շինարարության արժեքի հարաբերակցությունից (C / b str.) Հաշվի առնելով շինարարության ժամանակաշրջանը (Tstr.) ըստ բանաձևի.
Ըստ Kaluga-ի շինարարական կազմակերպություններ, շինարարության արժեքը 1քմ. մ սովորական շինարարության անհատական գրասենյակային շենքերը կազմում են միջինը 10,500 ռուբլի: ներառյալ հարդարումը: Ինտերիերի սովորական հարդարումը բարձրացնում է շինարարության արժեքը 9-12%-ով։ Շքեղ հարդարումը բարձրացնում է անհատական աշխատանքների արժեքը 1,38 անգամ (Marshall & Swift Handbook): Շինարարության ժամկետը ներկայումս սովորաբար չի գերազանցում 2 տարին։ Քաղաքի կենտրոնական մասում գտնվող մանրածախ տարածքում Կալուգայում ներդրումների արժեքը կազմում է $1200÷3500 քառ. մ Մեր հաշվարկների համար վերցնենք արժեքը՝ 1200 ԱՄՆ դոլար, կամ 30936 ռուբլի։ Այս պայմաններում ձեռնարկատիրոջ շահույթը.
= 0,937, կամ 97,3%:
Աղյուսակ 3
Գնահատման օբյեկտի վերջնական արժեքի հաշվարկ
Այսպիսով, արժեքի մոտեցմամբ ստացված գույքի շուկայական արժեքը կազմում է 25,982,918,15 ռուբլի կամ կլորացված 25,982,918 ռուբլի: (Քսանհինգ միլիոն ինը հարյուր ութսուներկու հազար ինը հարյուր տասնութ ռուբլի) առանց ԱԱՀ-ի:
2.3 Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշում շուկայական մոտեցման շրջանակներում
Աղյուսակ 4
Համեմատության օբյեկտների բնութագրերը
| Համեմատության օբյեկտների բնութագրերը | Գնահատման օբյեկտ | Օբյեկտ թիվ 1 | Օբյեկտ թիվ 2 | Օբյեկտ թիվ 3 | Օբյեկտ թիվ 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Օբյեկտի հասցեն | Կալուգա, փ. Սուվորովա, դ.29 |
Կալուգա, st.Tele-visionnaya, 2a |
Կալուգա, սբ. Մոսկվա, դ.237 |
Կալուգա, սբ. Ազարովսկայա, 26 |
Կալուգա, բյուրեղյա, |
||||
| Կառուցման տարին | 2002 թ | 1995, վերակառուցում 1998 | 2003 թ | 1971, վերակառուցում 2002 | 1988 թ | ||||
| Ընդհանուր մակերեսը (քմ.) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| Հիմնական նպատակը ներկա վիճակում | Գրասենյակային տարածք, սրճարաններ, հանգստի գոտիներ | Գրասենյակային սենյակներ | Գրասենյակային տարածք, հանգստի գոտիներ | Գրասենյակային և ցուցահանդեսային տարածքներ | Գրասենյակային սենյակներ | ||||
| Նախնական նշանակում | Նույնը | Վարչական շենք | Վարչական շենք | գրքի բազա | Վարչաարդյունաբերական շենք | ||||
| Արտաքին պարիսպային կառույցներ | աղյուս | աղյուս | աղյուս | աղյուս-պանել փրփուր բլոկների ներդիրներով | երկաթբետոնե վահանակներ | ||||
| Գտնվելու վայրը | միջինից բարձր | միջին | միջին | միջինից ցածր | միջինից ցածր | ||||
| Հողատարածք |
122971 մ2 (առկա են այլ շենքեր) |
շենքի տակ | շենքի տակ + թեքահարթակի տարածք | ||||||
| Ավարտման որակը | դաս «E» | դաս «U» | շքեղ դաս | շքեղ դաս | դաս «E» | ||||
| Ավտոկանգառների և տրանսպորտային միջոցների որակը | Փողոցի երկայնքով, տես. կազմակերպված, 20 մ երկարությամբ; խաղահրապարակ բակում | Փողոցի երկայնքով կայանատեղի (20 մ); փակ ավտոկայանատեղի | Կազմակերպված ավտոկայանատեղի (հատուկ տեղամաս) | Փողոցի երկայնքով, տես. կազմակերպված 20 մ երկարությամբ; փակ ավտոկայանատեղի | Սահմանափակ փակ կայանատեղի | ||||
| Վաճառքի ժամկետը | –– | Դեկտեմբեր 2007 թ | օգոստոսի 2007թ | 2007 թվականի փետրվար | հոկտեմբերի 2006թ | ||||
| հարկերի քանակը | 3 հարկ | 2 հարկ | 3 հարկ | 2 հարկ | 3 հարկ | ||||
| Գինը 1քմ. մ ընդհանուր մակերեսով, ռուբ. շփում. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
Ճշգրտումների սահմանում (հիմնավորում):
1. Շուկայական պայմանների ճշգրտում (վաճառքի ամսաթիվ)
Այս դեպքում ամենաճիշտ մեթոդը զույգ վաճառքի մեթոդի օգտագործումն է։ Այն ներառում է օբյեկտների ընտրություն, որոնք տարբերվում են միայն վաճառքի ժամանակով և որոշում են ճշգրտումների չափը: Մենք նման օբյեկտներ չգտանք, հետևաբար ճշգրտումների չափը որոշվել է մեզ համար հետաքրքրող ժամանակաշրջանների ամսական գնաճի տեմպերի տվյալների հիման վրա՝ ըստ բանաձևի.
որտեղ Mi-ն միջին ամսական գնաճի մակարդակն է, Kinfl. = 1,0072
Հաշվարկի բանաձև՝ Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1.0072
100 × Կտցրմինֆլ 100
Աղյուսակ 5
2. Գտնվելու վայրը.
Համեմատվող օբյեկտների գտնվելու վայրը գնահատվել է փորձագիտական գնահատման հիման վրա՝ «գերազանց», «գերազանց», «լավ», «միջինից բարձր», «միջին», «միջինից ցածր», «բավարար», «վատ»: ", "շատ վատ". Այսպիսով, սանդղակը բաղկացած է 8 աստիճանից։ Յուրաքանչյուր աստիճանը գնահատվել է 10%:
Աղյուսակ 6
| Գնահատման օբյեկտ | Օբյեկտ թիվ 1 | Օբյեկտ թիվ 2 | Օբյեկտ թիվ 3 | Օբյեկտ թիվ 4 | |
| Գտնվելու վայրը | միջինից բարձր | միջին | միջին | միջինից ցածր | միջինից ցածր |
| Կարգավորումների քանակը, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. Ֆիզիկական տարբերության ուղղում.
Համեմատության օբյեկտների և գնահատման օբյեկտների միջև միակ էական տարբերությունը թիվ 3 համեմատության օբյեկտի պարսպապատ կառույցների նյութն է՝ երկաթբետոնե պանելները, մինչդեռ գնահատման և համեմատության այլ օբյեկտներում օգտագործվել է աղյուս։ այս նպատակների համար: Այս տարբերությունը մեր կողմից գնահատվում է 6 տոկոս։
4. Օբյեկտի վիճակի ուղղում
Այն վիճակը, որում գտնվում է առուվաճառքի օբյեկտը, ուղղակիորեն ազդում է դրա գնի վրա։ «Վիճակի» գործոնի տարբերությունը հաշվի առնելու ամենահեշտ ձևը վաճառքի գինը ինքնարժեքի հետ ճշգրտելն է. վերանորոգման աշխատանքներ, որը պետք է իրականացվի, որպեսզի համեմատության օբյեկտը համապատասխանի գնահատման օբյեկտի վիճակին։
Տվյալ դեպքում օբյեկտի վիճակը փորձագետի կողմից գնահատվել է հետևյալ աստիճանների միջակայքում՝ «գերազանց», «լավ», «միջինից բարձր», «միջին», «միջինից ցածր», «բավարար», «վատ»: «, շատ աղքատ» մեկ աստիճանի գնով – 6%։
Աղյուսակ 7
5. Հարդարման որակի ճշգրտում
Հարդարման որակը գնահատելիս դիտարկվել են որակի վեց մակարդակ.
Բարձր որակ - դասի «շքեղություն»;
Բարելավված որակ - «U» դաս;
միջին որակ - «C» դաս;
Բավարար որակ - դաս «E» (տնտեսական)
ցածր մակարդակի որակ - «N»;
շատ վատ - «Օհ»:
Գինը՝ 5%
Աղյուսակ 8
6. Օբյեկտի տարածքի ուղղում:
Մեր դեպքում մենք ունենք 297,3 մ2-ից մինչև 3806,0 մ2 տարածք: Մեր հետազոտության համաձայն՝ 1 մ2-ով տարածքի ավելացումը տալիս է 1 մ2 գնի նվազում՝
(Սոբ.ավ. Սոբ.ոց) x K, (3.3)
որտեղ՝ Սոբ.ավ. համեմատության օբյեկտի տարածքը;
Գնահատման օբյեկտի Sob.ots տարածքը.
K էմպիրիկ գործակից, K = 0,00533
Հաշվարկի բանաձև.
Աղյուսակ 9
7. Հողամասի առկայության ճշգրտում.
Հողամասի առկայությունը համարվում է առավելություն, քանի որ այն հանդիսանում է օբյեկտի պոտենցիալներից մեկը։ Ուսումնասիրությունները ցույց են տալիս, որ շատ դեպքերում գրասենյակային շենքերի մոտ հողամասի առկայությունը կամ բացակայությունը շուկան գնահատում է օբյեկտի արժեքի 5%-ի սահմաններում (բացի ավտոկայանատեղից):
8. Հարկերի քանակի ուղղում.
Մեր դեպքում դիտարկվում են 2-ից 5 հարկերի թվով օբյեկտներ։ Ուսումնասիրությունները ցույց են տալիս, որ 3-ից ավելի հարկերը առավելություն չեն համարվում։ Գրասենյակային տարածքների շուկայի ներկայիս վիճակն այնպիսին է, որ ներդրողները և վարձակալները նախընտրում են որպես գրասենյակային տարածք օգտագործել 2÷3 հարկ ունեցող շենքերը: Շուկայական արժեքի (արժեքը փոխարժեքի), այլ ոչ ներդրումային (օգտագործման մեջ) տեսանկյունից 3-ից ավելի հարկանի շենքերի 1քմ-ի արժեքը ցածր է 1քմ-ի արժեքից։ 2÷3 հարկանի շենքեր. Մինչև 5 ÷ 6 հարկ, արժեքի նման նվազումը կազմում է 3 ÷ 5%: 9, 11 հարկանի շենքերի համար այս արժեքը կազմում է 12÷15%:
9. Կարգավորում կայանման առկայության և որակի համար:
Գույքում կայանատեղիի առկայությունը համարվում է ծախսերի աճող գործոն: Այս դեպքում գնահատվել է կայանատեղիի առկայությունը և որակը։ Կայանման որակը դիտարկվել է երեք տարբերակով.
· բացօթյա կայանատեղի- շենքի ճակատի դիմացի փողոցի երկայնքով 50 մ-ի սահմաններում կա ավտոկայանատեղի; նման կայանատեղերը փորձագիտական գնահատվել է 5% (միջին որակի);
· կազմակերպված ավտոկայանատեղի -ճանապարհից դուրս կա հատուկ ասֆալտապատ տարածք մեքենաների կայանման համար՝ 10%, (լավ որակ);
· փակ ավտոկայանատեղի -ձեռնարկության դարպասներից դուրս մեքենաների կայանատեղի (ներքին տարածքում) - 0%, (վատ).
Աղյուսակ 10
Վերջնական ճշգրտումներ
| Համեմատության տարրեր | Համեմատելի ՎԱՃԱՌՔ | ||||
| Գնահատման օբյեկտ | Օբյեկտ թիվ 1 | Օբյեկտ թիվ 2 | Օբյեկտ թիվ 3 | Օբյեկտ թիվ 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Վաճառքի գինը, ռուբ./քմ. մ | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Փոխանցված իրավունքներ | Ամբողջական սեփականություն | Ամբողջական սեփականություն | Ամբողջական սեփականություն | Ամբողջական սեփականություն | Ամբողջական սեփականություն |
| Ճշգրտման գումարը | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Ճշգրտված գին | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Ֆինանսավորման պայմանները | Շուկա | Շուկա | Շուկա | Շուկա | Շուկա |
| Ճշգրտման գումարը | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Գինը ճշգրտումից հետո | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Վաճառքի պայմաններ | Կոմերցիոն | Կոմերցիոն | Կոմերցիոն | Կոմերցիոն | Կոմերցիոն |
| Վաճառքի պայմանների ճշգրտում | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Գինը ճշգրտումից հետո | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Շուկայի պայմանները (վաճառքի ամսաթիվը) | ― | Դեկտեմբեր 2007 թ | 2007 թվականի փետրվար | հոկտեմբերի 2006թ | |
| Շուկայական պայմանների ճշգրտում | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Գինը ճշգրտումից հետո | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
Եզրակացություն՝ թիվ 3 համեմատության օբյեկտի համար կատարվել է ամենափոքր թվով ճշգրտումներ, հետևաբար գնահատման օբյեկտի գինը վերցվում է թիվ 3 համեմատության օբյեկտի ճշգրտված գնին հավասար, այսինքն. 32205 ռուբ./քմ. Գտնված արժեքը գտնվում է գների միջակայքում՝ 18,151 ռուբլի/քմ-ից մինչև 45,235 ռուբլի/քմ: Վաճառքի ուղղակի համեմատությամբ ստացված գնահատման օբյեկտի արժեքը կլինի՝ 32205 × 1375.8 = 44.307.639 ռուբլի:
Այսպիսով, գնահատման օբյեկտի արժեքը կազմում է 44,307,639 ռուբլի: (քառասունչորս միլիոն երեք հարյուր յոթ հազար վեց հարյուր երեսունինը ռուբլի) առանց ԱԱՀ-ի:
2.4 Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշում եկամտային մոտեցմամբ
Աշխատանքում օգտագործվել է ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդը՝ գույքի արժեքը գնահատելու համար որպես օգտագործման պատրաստ: Այս մեթոդը տալիս է բավականին ճշգրիտ գնահատական ներկա արժեքըապագա եկամուտը այն դեպքում, երբ ակնկալվող եկամտի հոսքը կայուն է կամ ունի մշտական աճի (անկման) տեմպեր:
Եկամուտի վերլուծություն
Գնահատվող գույքի բոլոր եկամուտները կանխատեսվում են տարբեր գործառական նպատակներով տարածքների վարձակալության հիման վրա: Մենք իրականացրել ենք շուկայի ուսումնասիրություն, որի նպատակն է սահմանել բնակելի տարածքների վարձակալության գներ, որոնք համեմատելի կլինեն գնահատման օբյեկտի հետ։ Այս հետազոտությունը ներառում էր հարցազրույցներ մի քանի սեփականատերերի, լիզինգային գործակալների և ծրագրավորողների հետ, ուսումնասիրելով առաջարկների գները և ընթացիկ վարձակալության պայմանները:
Նախապատրաստական աշխատանքների ընթացքում պարզվել է, որ հաշվի առնելով օբյեկտի գտնվելու վայրը և դրա պրոֆիլը, հաշվարկելու համար պետք է վերցնել ամսական վարձակալության հետևյալ գինը՝ 1175 ռուբլի/քմ.
Ծախսերի վերլուծություն
Գործառնական ծախսերը անշարժ գույքի տիրապետման և շահագործման հետ կապված ընթացիկ ծախսերն են: Դրանք բաժանվում են հաստատունների, որոնց արժեքը կախված չէ օգտագործողների կողմից շենքի զբաղվածության աստիճանից (գույքի հարկեր, ապահովագրավճարներ, հողի վարձավճար) և փոփոխականների՝ կախված շենքի զբաղվածության աստիճանից (էլեկտրաէներգիայի վճարում. ջուր և այլն):
Գույքահարկը ներառում է՝ հողի հարկը, շենքի հարկը։ Քանի որ հողի արժեքը չի կազմվել այս գնահատման շրջանակներում, դրա հարկման մակարդակը չպետք է որոշվի։
Գույքահարկը կազմում է գույքի հաշվեկշռային արժեքի 2%-ը (Գրքային արժեք = Ծախս – մաշվածություն):
Նոր գնված գույքի համար նախնական արժեքըհավասար է գնման գնին: Նորակառույց կամ կառուցվող շենքի համար արժեքը հավասար է շինարարության ծախսերին, մաշվածությունը 0 է: Շենքի հաշվեկշռային արժեքը գնահատման ամսաթվի դրությամբ գնման գնի (կամ ձեռքբերման պահին հաշվեկշռային արժեքի) գումարն է: շենքը և վերանորոգման համար կատարված ծախսերը՝ առանց ԱԱՀ-ի: Գույքահարկի գումարը համարում ենք հաստատուն, քանի որ կապիտալ 1-ին խմբի շենքի համար մաշվածության դրույքաչափը տարեկան 1% է, և գույքահարկի արժեքի փոփոխությունը կարող է ապահով կերպով անտեսվել:
Ապահովագրական վճարները կազմում են պատրաստի օբյեկտի փոխարինման արժեքի 0,3%-ը՝ առանց ԱԱՀ-ի:
Այս դեպքում կոմունալ վճարումների գումարը ենթադրվում է փաստացի համախառն եկամտի (ARI) 7%-ը:
Օբյեկտի կառավարման ծախսերի ներառումը գործառնական ծախսերում պայմանավորված է գույքի յուրահատկությամբ՝ որպես եկամտի աղբյուր: Անշարժ գույք ունենալը, ի տարբերություն բանկում կանխիկ ավանդ ունենալու, պահանջում է որոշակի ջանքեր՝ գույքը կառավարելու համար: Անկախ նրանից, թե դա կառավարվում է սեփականատիրոջ կամ երրորդ անձի կողմից, ներառյալ կառավարման ծախսերը ընդհանուր ծախսերում, մենք ընդունում ենք, որ վարձակալության համախառն եկամտի մի մասը գոյանում է ոչ թե ուղղակիորեն սեփականության, այլ կառավարչի ջանքերով:
Այս տեսակի օբյեկտների համար կառավարման ծախսերը կազմում են փաստացի համախառն եկամտի 2,2%-ը:
Քանի որ շենքը կառուցվել է 2002 թվականին, և հիմնանորոգման կարիք չկա, արժեքը Տեխնիկական սպասարկումորոշվում են EVD-ի 4%-ի չափով:
Ելնելով գնահատման օբյեկտին նման բնութագրեր ունեցող կարճատև շինարարական տարրերի փոխարինման արժեքի վերաբերյալ առկա հավաստի տվյալների հիման վրա՝ հաշվի է առնվել EED-ի 3.6% արժեքը:
Այլ ծախսերը սովորաբար կազմում են գործառնական ծախսերի 2%-ը:
Ընդհանուր կապիտալիզացիայի հարաբերակցության որոշում
Կապիտալացման հարաբերակցությունը արտացոլում է օբյեկտի արժեքի կախվածությունը նրա շահագործումից ակնկալվող եկամուտից: Նմանատիպ գույքերի վաճառքի վերաբերյալ բավարար տվյալների բացակայության պատճառով կապիտալացման դրույքաչափը կարող է որոշվել միայն գումարման մեթոդով, ըստ որի կապիտալացման դրույքաչափի արժեքը հավասար է.
SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., որտեղ
SC - կապիտալացման տոկոսադրույք;
NPb/r առանց ռիսկի եկամտաբերության տոկոսադրույք;
P-ն ռիսկի հավելավճարն է, որը համապատասխանում է այս ակտիվում ներդրմանը.
L - պրեմիում օբյեկտի ցածր իրացվելիության համար.
Սբ. կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը.
Ամենաբարձր կատեգորիայի բանկերում ժամկետային արտարժույթով ավանդների առանց ռիսկի տոկոսադրույքը 5-9% է (ընդունում ենք 7%):
Ռիսկի հավելավճար (P). Գույքի կորստի հավանականությունը գնահատվել է Կալուգա քաղաքում գույքի կորստի դեպքերի քանակի վերաբերյալ տեղեկատվության հիման վրա՝ հաշվի առնելով հավաքագրված տվյալները P = 4%:
Լրացուցիչ ռիսկի հավելավճար – 4%:
Իրացվելիության հարաբերակցությունը որոշվում է այս տեսակի գույքի վաճառքի մոտավոր ժամանակով, որը մենք, հաշվի առնելով ներկա տնտեսական իրավիճակը, գնահատում ենք 0,4 տարի:
Kn/liq. = Կբեզրիսկ. × վաճառքի ժամանակը = 0,07 × 0,4 = 0,028 կամ 2,8%
Ներդրումների կառավարման ռիսկի հավելավճարը ենթադրվում է 4,8%:
Երկրորդ բաղադրիչ ընդհանուր գործակիցըկապիտալիզացիա - կապիտալի վերադարձի տոկոսադրույքը կամ ֆոնդի արժեքի ավելացում/նվազում - հաշվարկվում է որպես ներդրված կապիտալը վերադարձնելու համար պահանջվող տարիների հարաբերակցությունը մեկին:
Կապիտալի վերադարձի համար պահանջվող ժամանակը, ըստ տիպիկ ներդրողի հաշվարկների, 20 տարի է, դրա հիման վրա կապիտալի վերականգնման տոկոսադրույքը կկազմի 5% (1/20):
Ներկայիս շուկայական պայմանները ոչ բնակելի տարածքներԿալուգայում այնպիսին է, որ համեմատաբար նոր սեփականությունների համար, որոնք ունեն քիչ բնական մաշվածություն (արժեզրկում), տեսանելի ապագայում դրանց արժեքի անկում ակնկալելու հիմքեր չկան: Բացի այդ, ծախսերի աճի վրա մեծ ազդեցություն է ունենում օբյեկտի բարենպաստ դիրքը քաղաքի կենտրոնին և հիմնական մայրուղիներին մոտ: Այս դեպքում գնահատման օբյեկտի ներդրումային գրավչությունն ակնհայտ է, ուստի կապիտալի վերադարձի դրույքաչափը վերցվում է (-) նշանով։
Ընդհանուր կապիտալիզացիայի հարաբերակցությունը հետևյալն է.
R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186
Գնահատման օբյեկտի արժեքի հաշվարկը վարձակալությունից եկամտի ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդով
Պոտենցիալ համախառն եկամուտը (GRP) հաշվարկելու համար օգտագործվում են տարեկան վարձակալության մատչելի ամսական դրույքաչափերը՝ 14100 ռուբլի/քմ.
Այսպիսով, գնահատման օբյեկտի տարածքների վարձակալությունից PVH-ն կլինի՝ 14100 × 1375.8 = 19.398.780 ռուբլի;
Արդյունավետ համախառն եկամտի (EGI) հաշվարկը կատարվում է հաշվի առնելով առաքված վճարումների թերբեռնումից առաջացած հնարավոր կորուստները և վարձավճարների հավաքագրման կորուստները: Հաշվարկների համար վերցվել է 8% արժեք, որը որոշվել է արտաքին աղբյուրներից առկա տվյալների և մեր սեփական դիտարկումների հիման վրա։
Կատարված հաշվարկները ցույց են տվել, որ գնահատման օբյեկտի EPD-ն է.
19.398.780 × 0.92 = 17.846.877.6 ռուբլի
Աղյուսակ 11
Գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքի որոշում՝ եկամտի ուղղակի կապիտալիզացիայի մեթոդով
| Արդյունավետ համախառն եկամուտ (EVI) | 17846877,60 ռուբ |
| Գործառնական ծախսեր, | 3045391,19 ռուբ |
| այդ թվում | |
| շենքի հարկ | 291 494,44 ռուբ |
| ապահովագրական վճարումներ | 53897,45 ռուբ |
| · կոմունալ վճարումներ | 1249281,43 ռուբ |
| օբյեկտների կառավարում | 392,631,31 ռուբլի |
| ընթացիկ վերանորոգում (EVD-ի 4%) | 713875,10 ռուբ |
| Այլ ծախսեր (OR-ի 2%) | 47115,76 ռուբ |
| փոխարինման պահուստ (EVD-ի 3.6%) | 642487,59 ռուբ |
| Զուտ գործառնական եկամուտ (NOI) մինչև հարկումը | 14801486,41 ռուբ |
| Զուտ գործառնական եկամուտ (NOI) ներառյալ եկամտահարկը | 11249129,67 ռուբ |
|
Ընդհանուր կապիտալացման գործակիցը (R0) |
0,19 |
| Գնահատվող գույքի արժեքն է | 60479191,77 ռուբ |
Այսպիսով, եկամտի մոտեցմամբ ստացված գույքի շուկայական արժեքը կազմում է 60.479.191.77 ռուբլի կամ կլորացված 60.479.192 ռուբլի: (Վաթսուն միլիոն չորս հարյուր յոթանասունինը հազար հարյուր իննսուն երկու ռուբլի) առանց ԱԱՀ-ի:
Գլուխ 3
3.1 Գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքի վերջնական արժեքի որոշում
Դիմում տարբեր մոտեցումներԳույքի գնահատման համար մենք եկանք հետևյալ արդյունքների.
Աղյուսակ 12
| Մոտեցումներ (մեթոդներ) | Քաշի գործակիցը | Արժեքը, շփում: |
| Արժեքի մոտեցում (համեմատական միավորի մեթոդ) | 0,35 | 25982918 |
| Շուկայի մոտեցում (ուղիղ վաճառքի համեմատության մեթոդ) | 0,25 | 44307639 |
| Եկամուտի մոտեցում (ուղղակի եկամտի կապիտալացման մեթոդ) | 0,4 | 60479192 |
| Ընդհանուր արժեքը | 1,00 | 44362607,85 |
Ծախսերի մոտեցումը ըստ քաշի հիմնականում օգտագործվում է գնահատելու առարկաները, որոնք եզակի են իրենց տեսակով և նպատակներով, կամ քիչ մաշվածություն ունեցող առարկաները: Գնահատվող շենքը պատկանում է ամորտիզացիայի ցածր մակարդակ ունեցող անշարժ գույքի օբյեկտների կատեգորիային, հետևաբար ինքնարժեքի մոտեցմամբ ստացված շուկայական արժեքի արժեքի տեսակարար կշիռը բավարար կլինի. բարձր հարաբերակցություն – 0,35.
Շուկայական մոտեցման հիմքում ընկած տվյալները չեն կարող համարվել բացարձակ հավաստի, հետևաբար գնահատման շուկայական մոտեցման արդյունքները այս օբյեկտըպետք է զգուշությամբ վերաբերվել. Դրա հիման վրա շուկայական մոտեցման արդյունքին տրվում է 0,25 կշռման գործակից:
Եկամտի արժեքը արտացոլում է տիպիկ ներդրողի շուկայական վարքագիծը, ուստի այս մոտեցման արդյունքին վերագրվում է 0,40 առավելագույն կշռման գործակից:
Այսպիսով, մեր կարծիքով, գործակիցների հետևյալ բաշխումն ամենաօբյեկտիվն է.
Արժեքի մոտեցում – 0,35;
· շուկայական մոտեցում – 0,25;
եկամտի մոտեցում – 0,40:
Հաշվի առնելով քաշային գործակիցները՝ գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքը 20.12.2007թ. կլորացվում է 44.362.608 ռուբլի: (քառասունչորս միլիոն երեք հարյուր վաթսուն երկու հազար վեց հարյուր ութ ռուբլի) առանց ԱԱՀ-ի:
Ընկերության անշարժ գույքի արժեքը որոշվում է դրա զեղչված ապագա դրամական հոսքերով, և նոր արժեք է ստեղծվում միայն այն դեպքում, երբ ընկերությունները ստանում են ներդրված կապիտալի վերադարձը, որը գերազանցում է կապիտալի ներգրավման արժեքը: Ծախսերի կառավարումն ավելի է խորացնում այս հասկացությունները, քանի որ նման կառավարման համակարգում հենց դրանց վրա է կառուցվում հիմնական ռազմավարական և գործառնական որոշումներ կայացնելու ամբողջ մեխանիզմը: Արժեքի լավ կառավարում նշանակում է, որ ընկերության բոլոր ձգտումները, վերլուծական մեթոդները և կառավարման տեխնիկան ուղղված են մեկ ընդհանուր նպատակի՝ օգնել ընկերությանը առավելագույնի հասցնել իր անշարժ գույքի արժեքը՝ հիմնելով կառավարման որոշումների կայացումը հիմնական արժեքի շարժիչ ուժի վրա:
Ծախսերի կառավարումը սկզբունքորեն տարբերվում է 60-ականներին ընդունված պլանավորման համակարգերից: Այն դադարել է լինել բացառապես կառավարման ապարատի գործառույթ և կոչված է բարելավելու որոշումների կայացումը կազմակերպության բոլոր մակարդակներում: Այն սկսվում է այն նախադրյալից, որ որոշումների կայացման «վերևից ներքև» հրամանի և վերահսկման ոճը չի գործում, հատկապես խոշոր բազմաբիզնես կորպորացիաներում: Սա նշանակում է, որ ավելի ցածր մակարդակի ղեկավարները պետք է սովորեն, թե ինչպես օգտագործել ծախսերի ցուցանիշները՝ ավելի խելացի որոշումներ կայացնելու համար: Ծախսերի կառավարումը պահանջում է հաշվեկշիռը հավասարեցնել ֆինանսական արդյունքների մասին հաշվետվությունին և պահպանել ողջամիտ հավասարակշռություն երկարաժամկետ և կարճաժամկետ բիզնես նպատակների միջև: Եթե ծախսերի կառավարումն իրականացվի և կազմակերպվի ճիշտ, ապա կորպորացիան հսկայական օգուտներ է քաղում: Նման կառավարումը, ըստ էության, շարունակական վերակազմավորում է՝ ուղղված առավելագույն արժեքի հասնելուն։
Գնահատվող օբյեկտի համար ծախսերի կառավարումը կրճատվում է հասանելի տարածքի ավելի արդյունավետ օգտագործման համար:
Գնահատված շինությունն ունի 328.2 մ2 ընդհանուր մակերեսով ձեղնահարկ, որը ներկայումս մասամբ օգտագործվում է որպես գրենական պիտույքների պահեստ։ Մի կողմից, համապատասխան վերակառուցման իրականացումը այս սենյակը կդարձնի բնակելի։ Մյուս կողմից, ներս վերջին ժամանակներըԿալուգայի ձեռնարկությունների միջև ոչ ռեզիդենտ և արտասահմանյան ընկերությունների հետ համագործակցության ընդլայնման կապակցությամբ հյուրանոցային ծառայությունների պահանջարկը զգալիորեն աճել է: Այդ կապակցությամբ առաջարկվում է իրականացնել ձեղնահարկի համալիր վերակառուցում` այն տեղափոխելու համար բնակելի ձեղնահարկի կատեգորիա, որտեղ նախատեսվում է կազմակերպել 14 լյուքս երկտեղանոց հյուրանոց:
Ձեղնահարկի վերակառուցման միջոցառումների արժեքը ներկայացված է Աղյուսակ 13-ում:
Աղյուսակ 13
Ձեղնահարկի վերակառուցման գնահատված արժեքը
| № | Աշխատանքների անվանումը | Արժեքը, շփում: |
| 1 | Ընդհանուր շինարարական աշխատանքներ (ապամոնտաժում) | 406.211 |
| 2 | Ընդհանուր շինարարական աշխատանքներ (նոր) | 2.448.728 |
| 3 | Սառը և տաք ջրամատակարարում | 49.818 |
| 4 | Ջեռուցում | 90.144 |
| 5 | Կոյուղու և սանտեխնիկա | 31.738 |
| 6 | Մատակարարման և արտանետման օդափոխություն և օդորակում | 67.534 |
| 7 | Էլեկտրաէներգիայի սարքավորումներ և էլեկտրական լուսավորություն | 422.402 |
| 8 | Կապի սարք | 37.010 |
| 9 | Անվտանգություն և հրդեհային ազդանշան | 114.531 |
| 10 | Ավտոմատ ջեռուցում, օդափոխություն | 7.638 |
| 11 | Սենյակի բարելավում | 872.640 |
| Ընդամենը | 4.548.394 | |
Այս աշխատանքների ֆինանսավորման համար նախատեսվում է օգտագործել վարկ հետևյալ պայմաններով.
· Վարկի գումարը – 5.250.000 ռուբլի:
· Տոկոսադրույքը – 14% տարեկան;
· Վարկի ժամկետը՝ 1 տարի;
· Գնահատվող գույքի ապահովում;
· Վարկի մարման ժամկետներ – տոկոսների և մայր գումարի եռամսյակային վճարում հավասարաչափ, այսինքն. 1.866.506 ռուբլու դիմաց: յուրաքանչյուր եռամսյակի վերջում:
Ինչպես արդեն նշվել է, հյուրանոցը բաղկացած կլինի 14 լյուքս երկտեղանոց համարներից։ Կալուգայի հյուրանոցներում նման սենյակում ապրելու արժեքը տատանվում է 1400 ռուբլուց: մինչև 2500 ռուբ. օրում. Հաշվարկների համար վերցված է 1600 ռուբլի արժեքը, քանի որ գնահատվող օբյեկտը գտնվում է քաղաքի կենտրոնին մոտ, բայց ի սկզբանե այս շենքը նախատեսված չէր հյուրանոցային բիզնեսի համար, ինչը որոշակի անհարմարություններ է ստեղծում հաճախորդների համար:
Ներդրումային հորիզոնը սահմանված է 1 տարի, քանի որ օբյեկտիվ հիմքեր չկան ենթադրելու, որ այս ժամկետից հետո գնահատվող գույքը չի վաճառվի։
Երթևեկություն Փողներկայացված աղյուսակում: տասնչորս.
Աղյուսակ 14
Դրամական հոսքերը ռուբլով
| Ծախսերի հոդված | 1-ին քառորդ | 2-րդ քառորդ | 3-րդ քառորդ | 4-րդ քառորդ | Ընդհանուր տարվա համար |
| Վերակառուցում | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| Վարկի սպասարկում | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| Գործառնական ծախսեր | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| եկամտահարկ | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| Ընդամենը | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| Եկամտի հոդված | 1-ին քառորդ | 2-րդ քառորդ | 3-րդ քառորդ | 4-րդ քառորդ | Ընդհանուր տարվա համար |
| Հյուրընկալություն | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| Արժեզրկում | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| Վարկ | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| Ընդամենը | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| Հաշվեկշիռ | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
Եկամտի հիմնական աղբյուրը հյուրանոցային բիզնեսն է։ Միևնույն ժամանակ, կարևոր է ընդգծել, որ այս տեսակի ծառայությունների նկատմամբ ավելորդ պահանջարկի դեպքում սենյակների ցածր զբաղվածության օբյեկտիվ պատճառներ չեն հայտնաբերվել։
Որոշելու համար, թե առաջարկվող միջոցառումների արդյունքում որքանով կբարձրանա գնահատվող գույքի ընթացիկ շուկայական արժեքը, նպատակահարմար է օգտագործել եկամտի մոտեցման մեջ օգտագործվող կապիտալացման գործակիցը: Դա պայմանավորված է նրանով, որ այս նախագիծը ներդրումային ծրագիր է, այսինքն. կենտրոնացած է հիմնականում եկամուտների ստեղծման վրա:
Հետևաբար, գնահատման օբյեկտի ընթացիկ շուկայական արժեքի աճը կկազմի.
1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (ռուբ.)
(հինգ միլիոն յոթ հարյուր վաթսուն ութ հազար չորս հարյուր երեսուն երկու ռուբլի) առանց ԱԱՀ-ի:
Եզրակացություն
Ստանդարտների դրույթներից բխում է, որ «շուկայական արժեքի չափման բոլոր մեթոդները, ընթացակարգերը և մեթոդները, եթե դրանք հիմնված են շուկայական ցուցանիշների վրա և ճիշտ են կիրառվում, հանգեցնում են շուկայական արժեքի նույն արտահայտմանը»: Միևնույն ժամանակ, «շուկայական տեղեկատվության վրա հիմնված ցանկացած մեթոդ իր էությամբ համեմատական է»: Այսպիսով, գործող ստանդարտների համաձայն, միայն տեղեկատվության որակը և ընթացակարգերի ճիշտ կիրառումը կարող են ծառայել որպես որոշակի մեթոդի կիրառման սահմանափակում:
Աշխատանքի առաջին գլխում դիտարկվում են անշարժ գույք հասկացությունը, անշարժ գույքի արժեքի տեսակները, հիմնական մոտեցումները, անշարժ գույքի գնահատման մեթոդները, ինչպես նաև անշարժ գույքի արժեքի հիմնավորման հետ կապված խնդիրները:
Անշարժ գույքը տարածության մեջ ֆիքսված դիրք ունեցող ֆիզիկական օբյեկտներ են և այն ամենը, ինչ անբաժանելիորեն կապված է դրանց հետ և՛ մակերևույթից, և՛ երկրի մակերևույթից վեր կամ այն ամենը, ինչը սպասարկող առարկա է, ինչպես նաև իրավունքներ, շահեր և օգուտներ օբյեկտների սեփականություն.
Անշարժ գույքի օբյեկտ հասկացվում է, նախ, որպես ձեռնարկություն, որպես ամբողջություն, որպես գույքային համալիր, և երկրորդ, հողատարածք, որի անբաժանելի մասը կարող է լինել՝ շենք (շինություն) կամ շենքերի խումբ. մեկուսացված ջրային մարմիններ, բազմամյա տնկարկներ; ինժեներական կառույցներև ցանցեր; տեղանքի տարածքի անշարժ կառույցների կանաչապատում. տնտեսական, տրանսպորտային և ինժեներական աջակցության տարրեր. այլ օբյեկտներ:
Անշարժ գույքի գնահատումն իրականացվում է երեք մոտեցումներով՝ շահավետ, ծախսատար և համեմատական: Յուրաքանչյուր մոտեցում թույլ է տալիս ընդգծել օբյեկտի որոշակի հատկանիշներ:
Դիտարկված երեք մոտեցումներից յուրաքանչյուրը ներառում է գնահատման մեջ իր բնորոշ մեթոդների օգտագործումը.
Եկամտի ուղղակի կապիտալացման մեթոդ;
Վաճառքի համեմատության մեթոդ;
Համեմատական միավորի մեթոդ.
Այսպիսով, դրանց օգտագործման արդյունավետության նվազման դեպքում անշարժ գույքի օբյեկտները կարող են փոխել իրենց նպատակը։ Դա տեղի է ունենում ինչպես շենքերի արժեզրկման և այլ բարեկարգման արդյունքում, այնպես էլ անշարժ գույքի շուկայի միտումների ազդեցության տակ։
Երկրորդ գլխում գույքի գնահատումն իրականացվել է գնահատման երեք մոտեցումներով.
Օգտագործված մեթոդներից յուրաքանչյուրն ունի առավելություններ և թերություններ:
Համեմատական մոտեցումը ապահովում է շուկայական արժեքի ուղղակի գնահատում` հիմնված անշարժ առևտրային անշարժ գույքի շուկայի վիճակագրության վրա: Տվյալները մշակելիս ձեռնարկվել են հատուկ միջոցներ՝ պարտատիրոջը գերագնահատումից պաշտպանելու համար։ Այս առումով առավել մեծ կշիռ է տրվում համեմատական մոտեցմանը։
Ծախսային մոտեցումը հնարավորություն է տալիս լավագույնս հաշվի առնել նախագծման առանձնահատկությունները և գնահատման օբյեկտի ֆիզիկական վիճակը: Միաժամանակ տեղեկատվական բազան կատարյալ չէ։ Հիմնական խնդիրները կապված են հողի գնահատման հետ։ Բացի այդ, փոխարինման արժեքը հաշվարկելիս պետք է հիմնվել ընթացիկ գների միջին փոխակերպման ինդեքսների վրա, ինչը կարող է հանգեցնել սխալների:
Եկամուտի մոտեցումը հիմնված է շուկայական տվյալների վրա և խուսափում է ծախսերի մոտեցման որոշ թերություններից: Մեթոդի սխալի հիմնական աղբյուրը եկամուտների և աճի տեմպերի վերաբերյալ կանխատեսվող տվյալների օգտագործման հետ կապված անորոշությունն է:
Աշխատանքի երրորդ գլխում համաձայնեցվել են գույքի շուկայական արժեքի գնահատման արդյունքները, հիմնավորվել դրա վերջնական արժեքը, տրվել են առաջարկություններ այն ավելացնելու վերաբերյալ։
Հաշվարկները ցույց են տվել, որ գնահատման օբյեկտի շուկայական արժեքը 20.12.2007թ. կլորացվում է 44.362.608 ռուբլի: (քառասունչորս միլիոն երեք հարյուր վաթսուն երկու հազար վեց հարյուր ութ ռուբլի) առանց ԱԱՀ-ի:
Այնուամենայնիվ, արժեքի կառավարման առաջարկվող միջոցառումները հնարավորություն են տալիս ներկայիս շուկայական արժեքը բարձրացնել 5,768,432 ռուբլով: (հինգ միլիոն յոթ հարյուր վաթսուն ութ հազար չորս հարյուր երեսուն երկու ռուբլի) առանց ԱԱՀ-ի:
Մատենագիտություն
1. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք (մաս առաջին) 1994 թվականի նոյեմբերի 30-ի թիվ 51-FZ (փոփոխվել է 2005 թվականի հուլիսի 2-ի թիվ 83-FZ)
2. «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության մասին» 1998 թվականի հուլիսի 29-ի թիվ 135-FZ դաշնային օրենքը (փոփոխված է 2001 թվականի դեկտեմբերի 21-ի թիվ 178-FZ դաշնային օրենքներով, 2002 թվականի մարտի 21-ի թիվ 31-FZ-ով. , 2002 թվականի նոյեմբերի 14-ի թիվ 143) -FZ, 10.01.2003 թ., թիվ 15-ФЗ, 27.02.2003 թ. .2006 թ., թիվ 157-FZ 27.07.2006 թ.)
3. Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 07.06.2002թ. 395 (փոփոխված 03.10.2002թ.) «Գնահատման գործունեության լիցենզավորման մասին» որոշումը:
4. Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 20.08.1999 թ. 932 «Ռուսաստանի Դաշնությունում գնահատման գործունեության իրականացման մոնիտորինգի լիազոր մարմնի մասին» որոշումը.
5. Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 06.07.2001 թ. 519 «Գնահատման ստանդարտները հաստատելու մասին» որոշումը.
6. Շենքերի և շինությունների փոխարինման արժեքի համախմբված ցուցանիշների հավաքածուներ.
7. Միջազգային գնահատման ստանդարտներ. - M.: ROO, 1995 թ
9. Եկամուտ ստեղծող անշարժ գույքի վերլուծություն և գնահատում / D. Friedman, N. Ordway. - Մ.: Դելո, 1997
10. Valdaytsev S. V. Բիզնեսի գնահատում. - M.: Prospekt, 2006. - 355 p.
11. Granova I. V. Անշարժ գույքի գնահատում. - Սանկտ Պետերբուրգ: Peter, 2001. - 208 p.: ill. – (Սերիա «Ուսուցում»)
12. Gribovsky S. V., Medvedeva O. E., Kasyanov P. V. Դասախոսությունների դասընթաց հողամասերի շուկայական արժեքը գնահատելու վերաբերյալ: - Մ.: ԱՐՄՈ, 2002. - 95 էջ.
13. Գրիգորիևա Վ.Վ. և ուրիշներ Անշարժ գույքի օբյեկտների գնահատում: - Մ.: INFRA, 2000. - 78 էջ.
14. Գրյազնովա Ն. Ա. Գործող ձեռնարկությունների (բիզնեսի) գնահատում. – Մ.: INFRA-M, 2005
15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Բիզնեսի գնահատում: - Սանկտ Պետերբուրգ: Peter, 2006. - 457 p.
16. Korobkin Yu. I. Գույքի գնահատում. – SZAGS-ի Կալուգայի մասնաճյուղ, Կալուգա, 2005 թ
17. Korostylev S. P. Անշարժ գույքի գնահատման տեսության և պրակտիկայի հիմունքները. Դասագիրք. - Մ.: Ռուսական բիզնես գրականություն, 1998 թ
18. Բիզնեսի գնահատում / Ed. Ա.Գ.Գրյազնովա և Մ.Ա.Ֆեդոտովա: - Մ.: Ֆինանսներ և վիճակագրություն, 2004 թ
19. Բիզնեսի գնահատում. Առաջադրանքներ և լուծումներ / Prosvetova G.I. - RDL, 2006. - 192 p.
20. Անշարժ գույքի գնահատում. Դասագիրք / Էդ. Ա.Գ. Գրյազնովա, Մ.Ա. Ֆեդոտովա. - Մ.: Ֆինանսներ և վիճակագրություն, 2005 թ. - 496 էջ: հիվանդ.
21. Անշարժ գույքի գնահատում` Պրոց. ձեռնարկ բուհերի համար / Էդ. պրոֆ. V. A. Շվանդար. - M.: UNITI-DANA, 2002. - 303 p.
22. Անշարժ գույքի օբյեկտների գնահատում. տեսական և գործնական ասպեկտներ / Էդ. Վ.Վ.Գրիգորիևա. – Մ.: INFRA-M, 1997
23. Անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատում՝ Կրթական և գործնական ուղեցույց/ Էդ. V. M. Rutgaiser. - Մ.: Դելո, 1998 թ
24. Մոտավոր գործունեությունը տնտեսությունում. Դասագիրք / ընդհանուր խմբագրությամբ. Juhi V. M., Kireeva V. D. - M .: ICC «MarT», 2003. 101 p.
25. Սոլովյով Մ. Մ. Գնահատման գործունեություն (անշարժ գույքի գնահատում). Դասագիրք. – Մ.: Պետական համալսարանի բարձրագույն տնտեսագիտական դպրոց, 2002 թ
26. Simionova N., Simionov R. Ձեռնարկության (բիզնեսի) գնահատում. – Մ.: Մարտ, 2004. – 464 էջ.
27. Tarasevich E. I. Անշարժ գույքի գնահատման մեթոդներ. Սանկտ Պետերբուրգ, 1998. - 247 էջ.
28. Tepman LN Անշարժ գույքի գնահատում. - M.: UNITI, 2006. - 463 p.
29. Հողի կառավարում. Ուսումնական և գործնական ուղեցույց / Էդ. ե. ն., պրոֆ. L. I. Koshkina. – M.: VSHPP, 2004. – 520 p.
30. Fedotova M. A. Որքա՞ն արժե բիզնեսը: Գնահատման մեթոդներ. - Մ., «Հեռանկար», 2004 թ
31. Friedman J., Ordway Nick. Եկամուտ ստեղծող անշարժ գույքի վերլուծություն և գնահատում. Պեր. անգլերենից։ – M.: Delo, 1997. – 480 p.
32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. Օրենսդրական ակտեր, կարգավորող և վարչական փաստաթղթեր և գնահատման գործունեության չափանիշներ. Ուսումնական օգնություն. – Մ.: Ֆինանսներ և վիճակագրություն, 2003 թ. 164 էջ.
33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Ձեռնարկության (բիզնեսի) արժեքի գնահատում: – M.: Omega-L, 2006. – 286 p.
34. Անշարժ գույքի տնտեսագիտություն / Էդ. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - Մ.: Լան, 2001. - 297 էջ.
35. Անշարժ գույքի տնտեսագիտություն. Դասագիրք. - Մ.: Դելո, 2000 թ
36. Avdeev A. P. Անշարժ գույքի գնահատման խնդիրները // Գնահատման հարցեր. Թիվ 1. - 2001. - էջ. 28-30 թթ
37. Akimova I., Biktimirova N. Նոր մոտեցումներ անշարժ գույքի գնահատման ստանդարտացման համակարգում գործող օրենսդրության և անշարժ իրավապահ պրակտիկայում // Իրավունք և տնտեսագիտություն. - 2005. - թիվ 12: - Հետ. 18-21 թթ
38. Գրիբովսկի Ս. Անշարժ գույքի զանգվածային գնահատում // Ֆինանսական բիզնես. 2000. - Թիվ 4: - Հետ. 43-45 թթ
39. Գրիբովսկի Ս. Անշարժ գույքի գնահատում եկամտի մոտեցմամբ // Անշարժ գույքի հիմնախնդիրները. 2000. Թողարկում. 2.
40. Գրիբովսկի Ս. Անշարժ գույքի գնահատման տնտեսական և մաթեմատիկական մոդելներ // Ֆինանսներ և վարկ. 2005. - Թիվ 3: - Հետ. 24-43 թթ
41. Grigoryeva I. L. Գույքի գնահատման խնդիրներ // Ֆինանսական բիզնես. - 2004. - թիվ 1: - Հետ. 48–49 թթ
42. Zelensky Yu. V. Անշարժ գույքի գնահատման մոտեցումների արդյունքների համադրելիության մասին - մոդելի հետևողականության սկզբունքը Voprosy otsenki. 2005. - Թիվ 4:
43. Լոգինով պատգամավոր Ռուսաստանում անշարժ գույքի գնահատման հարցի շուրջ // EKO. - 2002. - թիվ 9: - Հետ. 103–107 թթ
44. Օզերով Է.Ս. Հավասարակշռված գնի ֆենոմենը որպես գնահատման տեսության աքսիոմի հիմք // Անշարժ գույքի խնդիրներ. 2000. Թողարկում. 1. 32–54-ից.
45. Օզերով Է.Ս. Անշարժ գույքի տնտեսագիտություն և կառավարում. Սանկտ Պետերբուրգ: MKS, 2003 թ.
46. Օզերով Է.Ս. Գնահատման տեսության աքսիոմի հիմնավորման և օգտագործման հարցին // Անշարժ գույքի հիմնախնդիրներ. 2004. Թողարկում. 1. 3-5-ից.
47. Patskalev A. F. Հողի արժեքի գնահատում // Գնահատման հարցեր: - 2006. - թիվ 1:
48. SBRF htpp-ի պաշտոնական կայք՝/www.cbr.ru
49. htpp:/www.cfin.ru
P. 1 Հոդված 30 Քաղաքացիական օրենսգիրքՌուսաստանի Դաշնություն.
Անշարժ գույքի տնտեսագիտություն / Էդ. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - Մ.: Լան, 2001., էջ. 48-49 թթ
Ուղարկել ձեր լավ աշխատանքը գիտելիքների բազայում պարզ է: Օգտագործեք ստորև ներկայացված ձևը
Ուսանողները, ասպիրանտները, երիտասարդ գիտնականները, ովքեր օգտագործում են գիտելիքների բազան իրենց ուսումնառության և աշխատանքի մեջ, շատ շնորհակալ կլինեն ձեզ:
Նմանատիպ փաստաթղթեր
Անշարժ գույքի գնահատման համեմատական (շուկայական) մոտեցում. Վաճառքի վերլուծության մեթոդի ներդրման տեխնոլոգիա. Գույքի արժեքի հաշվարկ՝ օգտագործելով համախառն վարձակալության բազմապատկիչ: Համեմատական միավորի մեթոդ. Ռուսաստանում անշարժ գույքի գնահատման առանձնահատկությունները.
թեստ, ավելացվել է 12/03/2012
Անշարժ գույքի բնութագրերը որպես օբյեկտ քաղաքացիական իրավունքներ. Անշարժ գույքի օբյեկտների հայեցակարգը և դասակարգումը. Ընթացքի մեջ գտնվող շինարարության իրավական կարգավորման խնդիրները. Մասնակցություն քաղաքացիական շրջանառությանը. Անշարժ գույքի գործարքներ.
կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 28.05.2016թ
Անշարժ գույքի գնահատման հիմնական սկզբունքներն ու մեթոդները; տարածաշրջանային և տեղական շուկայում տնտեսական իրավիճակի ուսումնասիրություն. Անշարժ գույքի ՍՊԸ «Մեքենայացված աշխատանքներ» համալիրի շուկայական արժեքի որոշում. բնութագրեր, սեփականություն.
թեզ, ավելացվել է 20.02.2011թ
Անշարժ գույքի գնահատում, դրա նպատակները, խնդիրները և նպատակը: Անշարժ գույքի գնահատման իրավական դաշտը. Անշարժ գույքի օբյեկտների, գույքի նկատմամբ իրավունքների և դրա հետ գործարքների պետական գրանցման համակարգի վերանայում. Ռուսաստանի Դաշնությունում անշարժ գույքի շուկայի իրավական կարգավորումը.
վերացական, ավելացվել է 24.09.2015թ
Բնավորության գծերըշուկայական հարաբերություններ անշարժ գույքի ոլորտում. Տնտեսության իրավական ասպեկտները և անշարժ գույքի վարձակալությունը, ներառյալ անշարժ գույքի ոլորտում հարաբերությունների քաղաքացիական իրավունքի կարգավորման աղբյուրների վերլուծությունը: Անշարժ գույքի գնահատման հիմնական սկզբունքների էությունը.
վերահսկողական աշխատանք, ավելացվել է 13.05.2010թ
Ձեռնարկությունների սեփականության ձևերի հիմնական տեսակները. Անշարժ գույքի օբյեկտների բնութագրերը և դասակարգումները. Որոշակի գույքի կառավարում: Ֆեդերացիայի անշարժ գույքի օբյեկտների համակարգերի կառավարում. Գործառնություններ անշարժ գույքի օբյեկտների հետ.
դասախոսությունների դասընթաց, ավելացվել է 16.04.2013թ
Անշարժ գույք հասկացության սահմանում. Անշարժ գույքի օբյեկտների (իրավունքների) իրավական էությունը. Իրավունքների և բեռների միջև տարբերությունները. Անշարժ գույքի օբյեկտների նյութական էությունը. Հողամասի իրավական կարգավիճակը. Հողամասի գտնվելու վայրի նկարագրության օրինակներ.
ՆԵՐԱԾՈՒԹՅՈՒՆ
Ձեռնարկությունների, արդյունավետ կառավարում պահանջող կազմակերպությունների կարևորագույն ռեսուրսներից մեկը անշարժ գույքն է՝ հողը, շենքերը, շինությունները և տարածքները:
Անշարժ գույքը մի կողմից հարկվում է, մյուս կողմից՝ արդյունավետ օգտագործման շնորհիվ կարող է զգալի շահույթ բերել։ Առանց չափազանցության կարելի է ասել, որ անշարժ գույքը կարող է և՛ նպաստել ձեռնարկության բարգավաճմանը, և՛ հակառակը՝ դրա անարդյունավետ օգտագործումը հանգեցնում է անկման։ Այս առումով անշարժ գույքի կառավարման համակարգի զարգացումը առանձնահատուկ նշանակություն ունի՝ ձեռք բերելու սեփականատերերի կարիքները բավարարելու համար։ առավելագույն եկամուտիրենց ակտիվներից կամ մեկ այլ դրական արդյունքի հասնելու համար: Դրական արդյունքի հասնելու համար անհրաժեշտ է մշտապես վերահսկել անշարժ գույքի օգտագործումը և գտնել այն կառավարելու ամենաարդյունավետ ուղիները:
Գույքի արդյունավետ կառավարումը էական նշանակություն ունի ինչպես անշարժ գույքի շուկայի, այնպես էլ ամբողջ տնտեսության զարգացման համար: Շուկայական տնտեսության մեջ անշարժ գույքը մի ակտիվ է, որը կապում է հսկայական ֆինանսական ռեսուրսներշուկայի մասնակիցներին և ցանկալի արդյունքների հասնելու ուղիներին:
Անշարժ գույքի արդյունավետ կառավարման վերաբերյալ որոշումներ կայացնելու համար ձեռնարկությունը պետք է հիմնված լինի անշարժ գույքի հաշվառման և օգտագործման լավ մտածված համակարգի վրա՝ հիմնված տարբեր ձևերով ներկայացված վստահելի և հեշտ հասանելի տեղեկատվության վրա:
Հետազոտության թեմայի արդիականությունը կայանում է նրանում, որ ռուսական անշարժ գույքի շուկան դեռ լիովին ձևավորված չէ և չունի խիստ կառուցվածքային իրավական դաշտ: Արդյունավետ համակարգԱնշարժ գույքի կառավարումը թույլ կտա առավելագույնս բավարարել շուկայի կարիքները, առավելագույնի հասցնել բյուջեի եկամուտները, բարձրացնել իրացվելիությունը և օբյեկտների շուկայական արժեքը:
Այս աշխատանքի նպատակն է գնահատել Կազան քաղաքում անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետությունը և այն բարելավելու միջոցառումներ մշակել:
Դիտարկենք անշարժ գույքի շուկաների դասակարգումը.
Բացատրի՛ր էությունը և տնտեսական դերըսեփականության կառավարում;
Հաշվի առնել գույքի կառավարման արդյունավետության գնահատման ցուցանիշները.
Կատարել բնակելի և գրասենյակային անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետության գնահատում.
Առաջարկություններ անել գույքի կառավարման արդյունավետության գնահատման բարելավման համար:
Ուսումնասիրության օբյեկտը Կազան քաղաքի անշարժ գույքի շուկան է։
Ուսումնասիրության առարկան անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետության գնահատման համակարգն է:
Այս աշխատությունը գրելու հիմք են հանդիսանում օրենսդրական և կանոնակարգերըգործող Ռուսաստանի Դաշնության տարածքում, ինչպես նաև հատուկ գրականությունՈւսումնասիրվող թեմայի շուրջ, անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետության գնահատման հարցերի ուսումնասիրությամբ ներգրավված հայրենական և արտասահմանյան տնտեսագետների աշխատանքը, Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրությունը, այնպիսի հեղինակների դասագրքեր և գրականություն, ինչպիսիք են Խարլամով Ա.Ս., Բուրյակ Վ.Յ. , Raizberg B.A., Grinenko S.V., ինչպես նաև 2013-2014 թվականներին Կազանում կատարված փաստացի հետազոտության նյութեր:
Առաջին գլխում ուսումնասիրվում է անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետության գնահատման տեսությունը և պրակտիկան: Երկրորդ գլխում գնահատվում և վերլուծվում է անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետությունը բնակելի և գրասենյակային անշարժ գույքի օրինակով և ձևակերպվում են առաջարկներ անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետության գնահատման բարելավման համար:
1. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԿԱՌԱՎԱՐՄԱՆ ԱՐԴՅՈՒՆԱՎԵՏՈՒԹՅԱՆ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՏԵՍԱԿԱՆ ԵՎ ՄՈՏՈԴՈԼՈԳԻԱԿԱՆ ԱՍՊԵԿՏՆԵՐԸ.
1.1 ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՆԵՐԻ ԴԱՍԱԿԱՐԳՈՒՄ
Անշարժ գույքի շուկայի բազմաթիվ սահմանումներ կան: Դրանք բոլորն էլ ինչ-որ չափով արտացոլում են անշարժ գույքի շուկայի էությունը, սակայն որոշներն ունեն ապշեցուցիչ տարբերություններ միմյանցից։ Այս թեզում ընտրված են ամենապարզ, հասկանալի և ամբողջական սահմանումները, ըստ հեղինակի.
Անշարժ գույքի շուկան պայմանավորվածությունների համակարգ է, որով գնորդներն ու վաճառողները միավորվում են՝ որոշելու որոշակի գին, որով կարող է տեղի ունենալ որոշակի ապրանքի փոխանակում, ինչպիսին է անշարժ գույքը:
Անշարժ գույքի շուկան անշարժ գույքում կապիտալ ներդրումների ոլորտ է և համակարգ տնտեսական հարաբերություններանշարժ գույքի գործարքներից բխող. Այս հարաբերությունները ներդրողների միջև ի հայտ են գալիս անշարժ գույքի առքուվաճառքի, հիփոթեքի, անշարժ գույքի վստահությամբ հանձնման, վարձակալության, վարձակալության ժամանակ:
Անշարժ գույքի շուկան մեխանիզմ է, որով միավորվում են գնորդների ու վաճառողների շահերն ու իրավունքները, սահմանվում են անշարժ գույքի գները։
Անշարժ գույքի շուկան և դրա զարգացման մակարդակը կարելի է բնութագրել զարգացման միջոցով ազգային տնտեսություն. Ռուսական անշարժ գույքի շուկայի զարգացման մեջ ընդունված է առանձնացնել հետևյալ փուլերից մի քանիսը.
Անշարժ գույքի շուկայի զարգացման առաջին և ամենաբուռն շրջանը ապրեց 90-ականների սկզբին։ Ձեռնարկությունների բացումն ու զարգացումը տեղի ունեցավ այն պատճառով, որ պահանջարկը շատ առաջ էր առաջարկից, և արդյունքում եկամուտները շատ բարձր էին։ Այս փուլի մեկնարկային կետը կարելի է համարել բնակարանների սեփականաշնորհման թույլտվությունը և, համապատասխանաբար, մարդկանց համար ի հայտ եկած հնարավորությունը՝ ինքնուրույն վաճառել և գնել բնակարաններ։ Հենց այդ ժամանակ հայտնվեց զգալի գումարգործարարներ և հարուստ մարդիկ, ովքեր ցանկանում են բարելավել իրենց կենսապայմաններընորաբաց ճանապարհ. Այսինքն՝ ոչ թե անվճար մունիցիպալ բնակարանների, ոչ թե փոխանակման բարդ սխեմաների ակնկալիք, այլ ուղղակի բնակարանների ուղղակի գնում, որոնք այն ժամանակ համեմատաբար քիչ էին սեփականաշնորհվել։ Բնակարաններ վաճառողները քիչ էին, բայց գնորդներն արդեն բավական էին։
Երկրորդ փուլում օրենքն իր շտկումներն է անում խնդրին, այն է՝ առաջինին կանոնակարգերըՌուսաստանում անշարժ գույքի գործունեությունը կարգավորելը. Այս ժամանակահատվածը բնութագրվում է զգալի օգուտների տրամադրմամբ, ինչը, պահպանելով շուկայական լավ միջավայրը, հնարավորություն է տվել ստանալ լավ եկամուտներ և շուկայի այս հատված ներգրավել նոր ձեռնարկատերերի: Բնակարանների գները սկսեցին բարձրանալ, սակայն, ի տարբերություն սրան, բնակարանների վաճառքը շատ ավելի դժվարացավ, իսկ գնորդները՝ բծախնդիր։ Մասնավորապես, ի հայտ եկավ ու լայն տարածում գտավ ապառիկ վաճառքը, արժեթղթով ապահովված վարկերի տրամադրումը։ Որոշ ընկերություններ սկսեցին աշխատել ստանդարտ պայմանագրեր, որոշակի ժամկետում հաճախորդի բնակարանը վաճառելու պարտավորություն ստանձնելով։
Երրորդ փուլը կրկին բնութագրվում է առաջարկի նկատմամբ պահանջարկի գերազանցումով, խստացումով օրենսդրական դաշտը, շուկայում ինտենսիվ մրցակցություն, որոնք միասին հանգեցրել են վաճառողների եկամուտների անկմանը։ Փոքր ձեռնարկությունները պարզապես սնանկանում են, միջին և նույնիսկ խոշորները՝ կործանման եզրին։ 1996 թվականի սկզբին սկսվեց բնակարանների արժեքի բնական անկումը։ Վաճառքի առաջարկվող բնակարանների թիվը գնալով ավելանում է, իսկ թիվը պոտենցիալ գնորդներընդհակառակը, իջավ։
1999 թվականի երկրորդ կեսից սկսվեց ռուսական անշարժ գույքի շուկայի զարգացման նոր փուլը 1998 թվականի օգոստոսյան ճգնաժամից հետո՝ գների նվազեցման ավարտի, կայունացման և որոշակի վերականգնման փուլ: Դա տեղի ունեցավ բարենպաստ զարգացման ֆոնին մակրոտնտեսական ցուցանիշներերկրում և, մասնավորապես, ցածր (1998 թվականի աշնան համեմատ) գնաճի տեմպերը, ռուբլու սահուն և սահմանափակ արժեզրկումը դոլարի նկատմամբ։
Հետևաբար, անշարժ գույքի շուկան, ինչպես հետևում է շուկայական տնտեսության տեսությունից, ցիկլային է, հետևաբար այն անցել է ռեցեսիայի փուլ, հասել կայունացման, և առջևում սպասվում էր նոր աճ՝ ներառյալ գների որոշակի աճ։
Անշարժ գույքը կենտրոնական տեղ է զբաղեցնում ցանկացած սոցիալական կառույցում՝ միաժամանակ կատարելով երկու կարևոր գործառույթ՝ արտադրության միջոցներ և անձնական սպառման առարկա՝ ապրելու, հանգստի, մշակութային գործունեության համար և այլն: Տնտեսական և տնտեսական իրավական կարգավորումըհասարակության տարբեր ոլորտների և նյութական արտադրության վիճակ, այստեղից էլ անշարժ գույքի շուկայի հետևյալ հատկանիշները.
Աղյուսակ 1.1.1 Անշարժ գույքի շուկայի առանձնահատկությունները
|
Բնութագրական |
||
|
Տեղայնացում |
Բացարձակ անշարժություն Գների մեծ կախվածություն գտնվելու վայրից |
|
|
Մրցույթի տեսակը |
անկատար, օլիգոպոլիա Քիչ գնորդներ և վաճառողներ Յուրաքանչյուր օբյեկտի յուրահատկությունը Գների վերահսկումը սահմանափակ է Շուկա մուտք գործելու համար անհրաժեշտ է զգալի կապիտալ |
|
|
Առաջարկների առաձգականություն |
Ցածր, պահանջարկի և գների աճով առաջարկը քիչ է ավելանում Պահանջարկը կարող է շատ անկայուն լինել |
|
|
Բացության աստիճանը |
Գործարքները մասնավոր են Հանրային տեղեկատվություն, հաճախ թերի և ոչ ճշգրիտ |
|
|
Արտադրանքի մրցունակություն |
Մեծապես որոշվում է արտաքին միջավայրով, հարևանության ազդեցությամբ Գնորդների անհատական նախասիրությունների առանձնահատկությունը |
|
|
Գոտիավորման պայմանները |
Կարգավորվում է քաղաքացիական և հողային օրենսդրությամբ՝ հաշվի առնելով ջրային, անտառային, բնապահպանական և այլ հատուկ իրավունքները Մասնավոր և սեփականության այլ ձևերի մեծ փոխկախվածություն |
|
|
Գործարքների գրանցում |
իրավական դժվարություններ, Սահմանափակումներ և պայմաններ |
|
|
Գին |
ներառում է օբյեկտի արժեքը և հարակից իրավունքները |
Անշարժ գույքի տարածաշրջանային շուկաները կարող են զգալի տարբերություններ ունենալ միմյանց միջև: Դա պայմանավորված է բազմաթիվ սուբյեկտիվ պատճառներով, ինչպիսիք են տնտեսական կամ բնական պայմանները, ինչպես նաև տարածաշրջանային իրավական դաշտը, որը ձևավորվում է տեղական ինքնակառավարման մարմինների կողմից։
Անշարժ գույքի շուկան ունի ճյուղավորված կառուցվածք և կարելի է բաժանել ըստ տարբեր չափանիշների, օրինակ՝ ըստ աղյուսակ 1.1.2-ում ներկայացվածների:
Աղյուսակ 1.1.2 Անշարժ գույքի շուկաների դասակարգում
|
Դասակարգման նշան |
Շուկայի տեսակները |
|
|
Օբյեկտի տեսակը |
Հող, շենքեր, շինություններ, ձեռնարկություններ, տարածքներ, բազմամյա տնկարկներ, իրավաբանական իրավունքները, այլ առարկաներ |
|
|
Աշխարհագրական (տարածքային) |
Տեղական, քաղաքային, տարածաշրջանային, ազգային, աշխարհ |
|
|
Ֆունկցիոնալ նպատակ |
Արդյունաբերական տարածքներ, բնակելի, ոչ արտադրական շենքեր և տարածքներ |
|
|
Շահագործման պատրաստակամության աստիճանը |
Առկա օբյեկտներ, շինարարությունը ընթացքի մեջ է, նորակառույց |
|
|
Մասնակից տեսակը |
Անհատ վաճառողներ և գնորդներ, վերավաճառողներ, քաղաքապետարաններ, առևտրային կազմակերպություններ |
|
|
Գործարքների տեսակը |
Առք և վաճառք, վարձակալություն, հիփոթեք, իրավաբանական իրավունքներ |
|
|
Արդյունաբերության պատկանելություն |
Արդյունաբերական օբյեկտներ, գյուղատնտեսական օբյեկտներ, հասարակական շենքեր և այլն |
|
|
Սեփականության տեսակը |
Պետական և քաղաքային օբյեկտներ, մասնավոր |
|
|
Գործարքի մեթոդ |
Առաջնային և երկրորդական, կազմակերպված և անկազմակերպ, փոխանակում և առանց դեղատոմսի, ավանդական և համակարգչային |
Ինչպես տեսնում ենք Աղյուսակ 1.1.2-ից, կան անշարժ գույքի շուկաների մի քանի տեսակներ, որոնց սեգմենտավորումը կախված է պահանջվող չափանիշից:
Օրինակ, կախված կառուցվածքից, անշարժ գույքի շուկան բաժանվում է.
բնակարանային շուկա;
Առևտրային անշարժ գույքի շուկա;
Հողի շուկա.
Շուկայական հատվածներից յուրաքանչյուրը կարելի է բաժանել նաև մասնագիտացված ենթաշուկաների: Այսպիսով, արդյունաբերական անշարժ գույքի շուկան կարելի է բաժանել արդյունաբերական ձեռնարկությունների շուկաների, գիտահետազոտական ինստիտուտների շենքերի կամ բնակարանային շուկայի՝ առաջնային և. երկրորդական բնակարան, հարդարանքով և առանց դեկորացիայի, տերերից և պետությունից և այլն։
Անշարժ գույքի շուկաների տարբերակումը կապված է նաև բազմաթիվ տնտեսական, բնապահպանական, սոցիալական և կառավարական գործոնների և, ուղղակիորեն, այն գործառույթների հետ, որոնք այն իրականացնում է.
Հավասարակշռության գների հաստատում, որոնց դեպքում արդյունավետ պահանջարկը համապատասխանում է անշարժ գույքի առաջարկի ծավալին.
Կարգավորող գործառույթ, որի օգնությամբ ռեսուրսները բաշխվում են տնտեսության ոլորտների միջև, ձևավորվում է դրա արդյունավետ կառուցվածքը և բավարարվում հանրային շահերը.
Առևտրային գործառույթ, որը բաղկացած է կապիտալի շարժի կազմակերպումից և շահույթ ստանալուց.
Սանիտարական գործառույթ՝ արտահայտված տնտեսության թույլ, անմրցունակ և անարդյունավետ տարրերից մաքրելու մեջ.
Խթանիչ գործառույթ, որը բաղկացած է մրցակցության զարգացումից և գիտական, տեխնիկական և կառավարչական նորարարությունների կիրառումից՝ անշարժ գույքի ստեղծման և օգտագործման մեջ շահույթ ստանալու նպատակով.
Սոցիալական գործառույթ, որն արտահայտվում է բնակչության ակտիվության աճով, բնակարանների, ինչպես նաև այլ կապիտալի և հեղինակավոր օբյեկտների սեփականատեր դառնալու ձգտումով։
Եզրակացություն. անշարժ գույքը գոյություն ունեցող ապրանքներից ամենաերկարակյաց ապրանքն է, որն ապահովում է ներդրումների հուսալիությունը, թեև դրա արժեքը կարող է և՛ մեծանալ, և՛ նվազել ժամանակի ընթացքում՝ տարբեր գործոնների ազդեցության տակ: Անշարժ գույքի շուկան զարգացման խթան ստացավ՝ համահունչ երկրի ազգային տնտեսության զարգացմանը։ Այն բաժանված է հատվածների՝ ելնելով անշարժ գույքի նպատակից և շուկայի տարբեր մասնակիցների համար դրա գրավչությունից: Բացի այդ, յուրաքանչյուր անկախ սեգմենտ հետագայում բաժանվում է բազմաթիվ ենթաշուկաների, ուստի դժվար է առանձնացնել և ընդհանրացնել դասակարգման համար ամենակարևոր հատկանիշները, քանի որ շուկայի յուրաքանչյուր մասնակից ունի իր առավել ընդունելի չափանիշները սեգմենտի ընտրության համար, որի շրջանակներում նա շահագրգռված է մտնել: շուկայական հարաբերություններ.
1.2 ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԿԱՌԱՎԱՐՄԱՆ ԷՈՒԹՅՈՒՆԸ ԵՎ ՏՆՏԵՍԱԿԱՆ ԴԵՐԸ.
Անշարժ գույքը սեփականություն է (անշարժ գույք), որի կառավարումը կարող է կառուցված լինել հետևյալ մակարդակներով.
Անշարժ գույքի դաշնային կառավարում;
Ռուսաստանի Դաշնության սուբյեկտների անշարժ գույքի կառավարում;
Քաղաքային անշարժ գույքի կառավարում;
ձեռնարկությունների և կազմակերպությունների անշարժ գույքի կառավարում;
Անհատական գույքի կառավարում:
«Գույքի կառավարում» հասկացությունը մեկնաբանվում է երկու իմաստով՝ լայն և նեղ։
Լայն իմաստով, անշարժ գույքի կառավարումը, որպես կանոն, հասկացվում է որպես ձեռնարկատիրական գործունեություն՝ քաղաքացիական օրենսդրությամբ թույլատրված անշարժ գույքի սեփականատիրոջ ցանկացած լիազորությունների կատարման հետ կապված բոլոր աշխատանքների կատարման համար: Օրինակ, անշարժ գույքի կյանքի ցիկլի համաձայն, սեփականատերերին թույլատրվում են հետևյալ իրավունքները.
1. մտադրություն;
2. դիզայն;
3. արտադրություն (մոնտաժ, շինարարություն);
4. բողոքարկում;
5. օգտագործել (ծառայություն);
6. սպասարկում, շահագործում, վերանորոգում;
7. կապիտալ վերանորոգում, արդիականացում, վերակառուցում և վերականգնում;
8. վերապրոֆիլավորում;
9. վերամշակում.
Անշարժ գույքի կառավարման նեղ մեկնաբանությունը հետևյալն է. «Անշարժ գույքի կառավարումը շենքերի և շինությունների շահագործման գործողությունների համալիրի իրականացումն է (դրանք աշխատանքային վիճակում պահելը, վերանորոգումը, ծառայություններ մատուցելը, տարածքի վարձակալության պայմանների որոշումը, վարձավճարների հավաքագրում և այլն) անշարժ գույքն առավելագույնս արդյունավետ օգտագործելու համար»։
Անշարժ գույք նաեւ նշանակում է Անշարժ գույք, մասնավորապես, խոսքը գույքի կառավարման մասին է, այսինքն՝ անշարժ գույքի կառավարումը ներառում է անշարժ գույքի նկատմամբ բխող բոլոր իրավունքների կառավարումը։ Կառավարման ենթակա գույքը ներկայացված է որպես իրավական, տնտեսական և ֆիզիկական բնութագրերի միասնություն։
Մեր կարծիքով, սրանից բխում է, որ կառավարումն առաջին հերթին նպատակ ունի ապահովել անշարժ գույքի օգտագործման առավելագույն արդյունավետությունը սեփականատիրոջ շահերին համապատասխան։
Անշարժ գույքի կառավարումը գործունեություն է իր ոլորտում՝ կապված անշարժ գույքի օգտակար, արդյունավետ օգտագործման պլանավորման, կազմակերպման, իրականացման և վերահսկման նպատակների սահմանման և առաջադրանքների սահմանման հետ:
Մենք կարծում ենք, որ կառավարման գործունեությունն իր էությամբ և բնույթով բազմակողմանի է՝ համակարգելով սեփականատերերի, օգտագործողների, սպասարկող ընկերությունների և անշարժ գույքի հետ կապված բոլոր սուբյեկտների նպատակներն ու խնդիրները:
Շուկայական տնտեսության պայմաններում անշարժ գույքի կառավարումն իրականացվում է առաջարկի և պահանջարկի օրենքին համապատասխան:
Բացի շուկայական պայմաններից, անշարժ գույքի կառավարման գործում շոշափելի գործոններն են այն կարգավորող օրենսդրությունը և տարբեր պաշտոնական մարմինների ու հիմնարկների գործունեությունը:
Անշարժ գույքի կառավարումը կարող է լինել ներքին և արտաքին.
Անշարժ գույքի ներքին կառավարումը անշարժ գույքի շուկայի սուբյեկտի գործունեությունն է, որը կարգավորվում է իր կարգավորող փաստաթղթերով (օրենսգիրք, կանոնադրություն, կանոնակարգեր, կանոններ, պայմանագրեր, հրահանգներ և այլն):
Անշարժ գույքի արտաքին կառավարումը պետական կառույցների գործունեությունն է, որի նպատակն է ստեղծել կարգավորող դաշտ և վերահսկել անշարժ գույքի շուկայի բոլոր սուբյեկտների կողմից սահմանված նորմերին և կանոններին համապատասխանությունը:
Անշարժ գույքի կառավարման գործունեությունն իրականացվում է հիմնականում երեք կարևորագույն ասպեկտներով՝ իրավական, տնտեսական և տեխնիկական: Իրավական կողմըԱնշարժ գույքի կառավարումը բաղկացած է անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների առավել ռացիոնալ օգտագործման, բաշխման և համակցման մեջ:
Անշարժ գույքի կառավարման տնտեսական ասպեկտն իրականացվում է անշարժ գույքի շահագործման ընթացքում գոյացած եկամուտների և ծախսերի կառավարման միջոցով: Այսինքն՝ կառավարիչն իրավունք ունի օրենքի շրջանակներում ամբողջությամբ և ինքնուրույն վերահսկել և կարգավորել անշարժ գույքի սեփականության եկամուտներն ու ծախսերը, ինչպես նաև գործարկել այն իր հայեցողությամբ։
Վերահսկողության տեխնիկական ասպեկտը հսկիչ օբյեկտը առողջ վիճակում պահելն է՝ իր ֆունկցիոնալ նպատակին համապատասխան:
Անշարժ գույքի կառավարումը օբյեկտի վիճակի բարելավման և պահպանման, դրա զարգացումը կազմակերպելու և կանխատեսելու համապարփակ մոտեցում է, նպատակային նպատակներին համապատասխան դրա շահագործման եղանակը: Անշարժ գույքի կառավարում հասկացությունը ներառում է նաև առաջին հերթին այնպիսի գործողություններ, ինչպիսիք են գրասենյակային շենքերի վարձակալությունը և կառավարումը, այսինքն՝ անշարժ գույքի կառավարումը որպես ներդրումներ ներգրավելու միջոց։ Մյուս կողմից, գույքի կառավարումը կարող է դիտվել նաև որպես ներդրում: Ելնելով վերոգրյալից՝ մենք սահմանել ենք անշարժ գույքի շուկայի կառավարման հետևյալ նպատակները.
Անշարժ գույքի նկատմամբ քաղաքացիների սահմանադրական իրավունքների և դրա տիրապետման հետ կապված պարտավորությունների իրականացում.
Շուկայում դրա մասնակիցների աշխատանքի որոշակի ընթացակարգի և պայմանների ստեղծում.
Մասնակիցների պաշտպանություն անազնվությունից, խարդախությունից և հանցավոր կազմակերպություններից և անհատներից.
Անշարժ գույքի օբյեկտների անվճար գնագոյացման ապահովում՝ առաջարկին և պահանջարկին համապատասխան.
Ներդրումների համար պայմանների ստեղծում, արտադրության ոլորտում ձեռնարկատիրական գործունեության խթանում.
Անշարժ գույքի և անշարժ գույքի շուկայի մասնակիցների արդարացի հարկումը.
Այս նպատակներին հասնելու համար, մեր կարծիքով, անհրաժեշտ է.
1. ձևավորել ամբողջական ռեեստր պետական անշարժ գույք(անշարժ գույքի մնացորդ), որը պարունակում է անշարժ գույքի օբյեկտների քանակական, ծախսային, տեխնիկական և իրավական բնութագրերը.
2. հստակորեն ուրվագծել և համակարգել անշարժ գույքի կառավարման գործընթացում ներգրավված բոլոր պետական մարմինների լիազորությունները.
3. ձևավորել կառավարման օբյեկտներ՝ բացառելով օբյեկտի մի մասն առանց մյուսի տնօրինելու հնարավորությունը, եթե դրանք կազմում են մեկ ամբողջություն (որպես կանոն, դրանք հողամասեր և դրանց վրա գտնվող շենքեր ու շինություններ են).
4. ապահովել մեխանիզմի անվերապահ կիրառումը շուկայական արժեքըանշարժ գույք օգտագործելիս;
5. պայմաններ ստեղծել ներդրումներ ներգրավելու համար իրական հատվածտնտեսություն՝ առավելագույնի հասցնելով անշարժ գույքի ներգրավվածությունը քաղաքացիական շրջանառության մեջ.
6. կարգավորում է անշարժ գույքի օբյեկտների պետական ձեռքբերման հարցերը, այդ թվում` սահմանելով այն նպատակները, որոնց հասնելու համար իրականացվում է այդ օբյեկտների ձեռքբերումը.
7. Անշարժ գույքի արդյունավետ կառավարման համար կիրառել անշարժ գույքի կառավարման ծախսերի փոխհատուցման մեխանիզմ (ներառյալ գույքագրումը և գնահատումը) քաղաքացիական իրավունքի նման, քանի որ պետությունն իր անշարժ գույքն օգտագործելիս քաղաքացիական շրջանառությանը մասնակցում է հավասար հիմունքներով. նրա մյուս մասնակիցները;
8. փոխել անշարժ գույքի վաճառքի գործող մեխանիզմը, քանի որ այն թույլ է տալիս ձեռք բերել օբյեկտներ ցածր գներով.
9. Ռուսաստանի Դաշնության բոլոր սուբյեկտների համար սահմանել օգտագործման վերաբերյալ որոշումներ կայացնելու միասնական ընթացակարգ դաշնային անշարժ գույք(հիմնականում վարձակալված օբյեկտների հետ կապված), որոշումների արագ կայացման ապահովում.
10. Դաշնային անշարժ գույքը կառավարող քաղաքացիական ծառայողների մասնագիտական ուսուցում:
Անշարժ գույքի ոլորտում կառավարման օբյեկտ է համարվում անշարժ իրը կամ անշարժ իրերի ամբողջությունը, որը դիտարկվում է որպես մեկ օբյեկտ՝ դրանց ամենաարդյունավետ կառավարումը կազմակերպելու տեսանկյունից՝ հաշվի առնելով պահպանման և կառավարման ծախսերը։
Ամփոփելով վերը նշվածը, կարող ենք ասել, որ անշարժ գույքի կառավարումն անշուշտ բարդ և բազմակողմ գործընթաց է, որը ներառում է բազմաթիվ տարբեր գործոններ և ասպեկտներ: Կառավարման մեխանիզմը պարունակում է ոչ միայն գույքի սեփականատիրոջ իրավունքներն ու պարտականությունները, այլև ենթակա է պետական միջամտության, ներառյալ օրենսդրական դաշտի կառավարման ամրապնդումը։
1.3 ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԿԱՌԱՎԱՐՄԱՆ ԿԱՏԱՐՄԱՆ ՑՈՒՑԱՆԻՇՆԵՐ
Անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետության գնահատման ընթացակարգն իրականացնելու համար օգտագործվում են տարբեր մոտեցումներ և ցուցիչներ։ Տեսականորեն չկան հստակ սահմանված ցուցանիշներ, որոնցով հնարավոր կլինի որոշել անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետության աստիճանը, քանի որ գործնականում ցանկացած ընտրված ցուցանիշ կարող է արդյունավետ չլինել մեկ ձեռնարկության համար, իսկ մեկ ձեռնարկության փորձը կարող է լինել ոչ արդյունավետ: կիրառելի է ավելի մեծ տարածման համար:
Այնուամենայնիվ, ընդունված է դիտարկել ֆինանսական ցուցանիշների արդյունավետության գնահատման մոտեցումը։ Իրոք, եթե ընկերությունը, օրինակ, վարչական շենքի սեփականատերն է, և նրա բիզնեսը տարածքների վարձակալությունն է, ապա այս մոտեցումը դժվար չի լինի, քանի որ բոլոր անհրաժեշտ տեղեկությունները ձեռքի տակ են, թե արդյոք մի կողմից ծախսերը. անձնակազմի, վերանորոգման և սարքավորումների շենքերի, կապի պահպանումը լավ վիճակում, իսկ մյուս կողմից՝ հստակ սահմանված է վարձակալներից ստացվող վճարումների չափը։
Աղյուսակ 1.3.1 Ձեռնարկության NCF «Աուդիտ և գնահատում» հիմնական տեխնիկատնտեսական ցուցանիշների վերլուծություն.
|
Ցուցանիշներ |
Բացարձակ շեղում, հազար ռուբլի |
Աճի տեմպը, % |
|||
|
Զուտ եկամուտ, հազար ռուբլի |
|||||
|
Ծառայությունների արժեքը, հազար ռուբլի |
|||||
|
Համախառն շահույթ, հազար ռուբլի |
|||||
|
Վաճառքի և վարչական ծախսեր, հազար ռուբլի |
|||||
|
Շահույթ վաճառքից, հազար ռուբլի |
|||||
|
Շահույթ մինչև հարկը, հազար ռուբլի |
|||||
|
Զուտ շահույթ, հազար ռուբլի |
|||||
|
Հիմնական միջոցների միջին տարեկան արժեքը, հազար ռուբլի |
|||||
|
Աշխատակիցների, անձերի միջին թիվը |
|||||
|
Աշխատանքի արտադրողականություն, հազար ռուբլի / մարդ |
|||||
|
Արտադրության շահութաբերություն, % |
3 տոկոսային կետ |
||||
|
Վաճառքի եկամտաբերություն, % |
4 տոկոսային կետ |
||||
|
Ակտիվների վերադարձի ռուբ 1 ռուբլու դիմաց |
Բայց եթե ընկերությունը արդյունաբերական անշարժ գույքի խոշոր սեփականատեր է, ապա խնդիր է առաջանում ձեռք բերել ամբողջական տեղեկատվություն, որն անհրաժեշտ է անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետությունը գնահատելու համար: AT ֆինանսական հաշվետվություններգործոններ, ինչպիսիք են.
Նոր արտադրանքի շուկայական խթանում;
Ընկերության հնարավոր հնարավորությունները;
Աշխատակիցների հետաքրքրությունը ընկերության հաջողության մեջ.
Հաճախորդների հավատարմություն և այլն:
Թեև նման ոչ նյութական ցուցանիշներն արտացոլված են և իրավացիորեն զբաղեցնում են իրենց տեղը անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետության գնահատման հարցում։
Տնտեսագիտության տեսանկյունից «արդյունավետություն - արդյունքների հարաբերակցությունը ծախսերի» հիմնարար սկզբունքը միշտ չէ, որ թույլ է տալիս ճիշտ գնահատել արդյունավետությունը։ Սա պայմանավորված է մի քանի գործոններով.
Տեղեկատվական դարաշրջանի առանձնահատկությունները, մասնավորապես դրա էական առանձնահատկությունները՝ տեղեկատվական ռեսուրսի, ոչ նյութական ակտիվների աճող դերն ու նշանակությունը.
Տնտեսական կյանքի բարդությունը՝ դրա բացության աստիճանի բարձրացում, գլոբալացում, մրցակցություն.
Արդյունքների և ծախսերի բովանդակության փոփոխություն և, համապատասխանաբար, դրանց արժեքները որոշելու դժվարությունը.
Արժեքների համակարգի արագ զարգացումը և, հետևաբար, ցուցիչների, բնութագրերի և ցուցիչների համակարգի փոփոխությունը, որոնք միասին արտացոլում են գործունեության արդյունավետությունը:
Բ.Ա. Ռայզբերգը և Վ.Յու. Բուրյակը, հաշվի առնելով արդյունավետության հարցերը կապված պետական սեփականություն, նշենք, որ «որոշակի դասի, պետական սեփականության գույքի մի խումբ օբյեկտների կառավարման տնտեսական, սոցիալական, ֆունկցիոնալ արդյունավետության գնահատման հատուկ մեթոդաբանություն, որը տարբերվում է գույքային համալիրի օգտագործման գնահատված մեթոդից, նախատեսված է հնարավոր դարձնելու համար. սահմանել կատարողականի ցուցանիշների արժեքը, մեծությունը: Բայց այս ցուցանիշները չունեն ունիվերսալ բնույթ, դրանք մեծապես կախված են գնահատման օբյեկտից, այս օբյեկտի կիրառման նպատակից և բնույթից: Արդյունքում եզրակացություն է արվում, որ «պետք է անհնար ճանաչվի արդյունավետության գնահատման միասնական ունիվերսալ մեթոդաբանության ստեղծումը»:
Բացառությամբ ավանդական մոտեցման, ժամանակակից մոտեցումներից նրանք առանձնացնում են նաև R. Kaplan-ի և D. Norton-ի կողմից մշակված հավասարակշռված գնահատականների (BSC) ամենահեռանկարային համակարգը։ Նրանք առանձնացրել են արդյունավետության գնահատման չորս կարևորագույն բաղադրիչները. ֆինանսական գործունեություն, սպառողների հետ հարաբերություններ, ներքին բիզնես գործընթացների կազմակերպում, կադրերի պատրաստում և զարգացում։ BSC-ի էությունը ներքին և արտաքին, օբյեկտիվ և սուբյեկտիվ ցուցանիշների քանակի միջև հավասարակշռության հասնելն է: Այս մոտեցման մյուս առավելությունն այն է, որ այս համակարգը, ըստ հեղինակների, բավականին ճկուն և «կրեատիվ» է ցանկացած արտադրության մեջ դրա ներդրման հարցում։
Հաշվի առնելով ընդհանուր հայեցակարգի և ռազմավարության դրույթները, որին հավատարիմ է ընկերությունը, կատարողականի գնահատման մեթոդական աջակցության կուտակված փորձը, նա կարող է որոշել անշարժ գույքի կառավարման գնահատման հատուկ ցուցանիշներ՝ հիմնվելով BSC-ի վրա (տես Հավելված 1):
BSC-ի ստեղծման ամենակարևոր դետալը, ինչպես ավանդական մոտեցման դեպքում, երկու ֆինանսական արդյունքն է՝ ծախսերի կրճատում և եկամուտների ավելացում: Ելնելով դրանից՝ մենք կարող ենք BSC-ում ներառել այնպիսի ցուցանիշներ, որոնք, եթե դրանք հետևողականորեն ձեռք բերվեն, թույլ են տալիս առավելագույնս գնահատել արդյունավետությունը: Մենք կարող ենք նման ցուցանիշներ ներդնել BSC-ի ցանկացած մակարդակում։
Հավելված 1-ի հիման վրա մենք կարող ենք բացահայտել անշարժ գույքի կառավարման գործունեության մի քանի ցուցանիշներ: Այս ցուցանիշները ներառում են յուրաքանչյուրը առանձին չորս բաղադրիչներից: Բոլոր ցուցանիշները դիտարկված են, մեկնաբանությունները տրված են ստորև բերված աղյուսակներում:
Աղյուսակ 1.3.2 Անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետության չափանիշներ (ֆինանսական բաղադրիչ)
Աղյուսակ 1.3.3 Անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետության չափանիշներ (հաճախորդի բաղադրիչ)
|
Ռազմավարական նախաձեռնություններ |
Կատարողական ցուցանիշներ |
|
|
Լրացուցիչ ծառայությունների մատուցում |
1. Պահանջարկի որոշման ծրագիրը Լրացուցիչ ծառայություններև նրանց պահանջը; |
|
|
2. Լրացուցիչ ծառայությունների մատուցման նպատակով պայմանագրային աշխատանքների կազմակերպում. 3. Մատուցվող ծառայությունների որակի գնահատման չափանիշների մշակում |
||
|
Հաճախորդների հետ աշխատանքի բարելավում |
1. Փրկել առկա հաճախորդներին և ապահովել նրանց շահագրգռվածությունը շարունակելու համագործակցությունը. 2. Տարբեր նախագծերի համար մուտքային առաջարկների որակական և գործառնական ուսումնասիրության մեխանիզմի մշակում: |
|
|
«Կորպորատիվ քաղաքացու» իմիջի ձևավորում. |
1. Ընկերության սոցիալական դերի մասին լրատվամիջոցների լուսաբանման ծրագիր (սոցիալական ծրագրեր, վճարված հարկեր և այլն) 2. Ծրագիր, որը նպատակաուղղված է մարդկանց մտքում զարգացնել ընկերության կողմից իրականացվող գործունեության կարևորության ըմբռնումը, նրանց հետաքրքրությունը այս գործունեության նկատմամբ. 3. Ընկերության օբյեկտներում բնապահպանական իրավիճակի բարելավմանն ուղղված աշխատանքների իրականացում |
Աղյուսակ 1.3.4 Անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետության չափանիշներ (բիզնես գործընթացների բաղադրիչ)
|
Ռազմավարական նախաձեռնություններ |
Կատարողական ցուցանիշներ |
|
|
Անշարժ գույքի օգտագործման կողմնորոշում ընկերության և հաճախորդների շահերի համակցմանը |
1. Հաճախորդների համար բարենպաստ առաջարկի ապահովում; 2. Հարցումների իրականացում` պարզելու համար, թե ինչ փոփոխություններ կցանկանային դիլերները ընկերության գործունեության մեջ. 3. Վերջնական սպառողներին «լիցքաթափված» ծառայությունների և ապրանքների որոշում. 4. Սպառողների պահանջարկի, նրանց ցանկությունների մոնիտորինգի և բավարարման ծրագիրը. |
|
|
Կառավարման իրական գործունեության բարելավում |
1. Ընկերության ներքին կառուցվածքի փոփոխություն և օպտիմալացում; 2. Սոցիալական զարգացման ծրագիր; 3. Հաշվապահական հաշվառման ձևերի կատարելագործում |
|
|
Անշարժ գույքի օգտագործման ակտիվացում |
1. Խնայողական տեխնոլոգիաների ակտիվ ներդրում; 2. Վերանորոգման ենթակա անշարժ գույքի օբյեկտների որոշում. 3. Անշարժ գույքի պահպանման համար ընկերության ծախսերի որոշում. 4. Անշարժ գույքի պահպանման ծախսերը պարզեցնելու և դրանք նվազեցնելու ծրագիր |
|
|
Նորարարություններ գույքի կառավարման ոլորտում |
1. Արագ կիրառման ապահովում |
|
|
խոստումնալից նորամուծությունների մերժում; 2. Անշարժ գույքի ոլորտում նորարարությունների գործառնական զարգացման՝ դրանց արդյունավետության և իրականացման նպատակահարմարության որոշման ծրագիրը. |
Ստորև բերված է անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետության չափանիշների նկարագրությունը, որը կազմում է աճի և ուսուցման բլոկ:
Աղյուսակ 1.3.5 Անշարժ գույքի կառավարման (ուսուցման և աճի) կատարողականի չափանիշները.
|
Ռազմավարական նախաձեռնություններ |
Կատարողական ցուցանիշներ |
|
|
Անձնակազմի վերապատրաստում կառավարման ժամանակակից տեխնիկայում |
1. Աշխատողի գիտելիքների մակարդակի համապատասխանությունը կատարված աշխատանքին. 2. Գիտելիքների և մասնագիտությունների որոշում, որոնցով պետք է վերապատրաստվեն աշխատողները. 3. Աշխատակիցների գիտելիքների մակարդակի հետագա մոնիտորինգի ծրագիր |
|
|
Տեղեկատվական ռեսուրսների հասանելիություն |
1. Նոր տեխնոլոգիաների ներդրում; 2. Ստորաբաժանումներում ձեռք բերված արդյունքների և նոր առաջադրանքների մասին տեսողական տեղեկատվության համար տեղերի ստեղծում |
|
|
Կադրերի գործունեության համար պայմանների ստեղծում |
1. Յուրաքանչյուր աշխատակցի ակտիվ մասնակցությունը ընկերության գործունեությանը. 2. Աշխատողների սոցիալական պաշտպանության ծրագիրը |
|
|
Պարգևատրման համակարգ սահմանված նպատակներին հասնելու համար |
1. Աշխատանքի կատարման արդյունքներից վարձատրության կախվածության հաստատում. 2. Գերատեսչությունների և առանձին աշխատողների կատարողականի ցուցանիշների սահմանում 3. Տեղեկացնել թիմին գործընկերների ձեռքբերումների մասին. |
Այսինքն, վերլուծելով Հավելված 1-ը, մեր կարծիքով, կարող ենք ասել, որ անշարժ գույքի կառավարման համակարգը հետևյալն է.
Ընկերության նպատակներին հասնելու աստիճանը տարբեր սահմանափակ ռեսուրսների, այդ թվում՝ անշարժ գույքի օգտագործման ժամանակ.
Անշարժ գույքի կառավարման՝ որպես նվազագույն ծախսերով բիզնես գործընթացի նպատակներին հասնելու աստիճանը.
Անշարժ գույքի կառավարման համակարգի կարողությունը բավարարելու անշարժ գույքի զարգացող կարիքները՝ հաշվի առնելով դրա ռացիոնալ և տնտեսական օգտագործումը.
Կառավարչական ազդեցության կարողություն՝ ապահովելու պահանջվող որակի անշարժ գույքի սպառողական հատկությունների վերարտադրությունը նվազագույն գնով:
Անհատական կորպորացիաների շրջանակներում գույքի կառավարման արդյունավետությունը գնահատելու համար վերահսկողությանը վերագրվում են հետևյալ հատկությունները.
1. Գործունեության ռազմավարական ուղղության կայունություն.
2. Ապագայի հստակ տեսլական;
3. Կառավարման որոշումների դիվերսիֆիկացում;
4. Փոխկապակցված գործողությունների ազդեցությունը.
5. Փոփոխությունների կայունություն և բազմազանություն;
6. Նորարարական տեխնոլոգիաները ընկալելու ունակություն.
Մյուս կողմից, մեր երկրում դրանք գրեթե չեն համապատասխանում աղյուսակներում վերը նշված չափանիշներին և առաջարկություններին։
Այսպիսով, ամփոփելով վերը նշվածը, կարող ենք ասել, որ անշարժ գույքի օգտագործման արդյունավետությունը գնահատելու ընդհանուր ընդունված ցուցանիշներ չկան, այնուամենայնիվ, կան մի քանի ընդհանրացված մոտեցումներ այս խնդրի լուծման համար: Մոտեցումներից մեկը հիմնված է միայն ձեռնարկության, կազմակերպության, կորպորացիայի գործունեության ֆինանսական արդյունքի վրա, իսկ երկրորդը ներառում է մի քանի փուլ, որոնցից յուրաքանչյուրում ընտրվում են որոշակի չափանիշներ արդյունավետությունը գնահատելու համար: Մյուս կողմից, ցանկացած կազմակերպության ղեկավար համեմատաբար ազատ է կատարողականի գնահատման որոշում կայացնելու հարցում և կարող է իր համար ստեղծել ցուցիչների որոշակի համակարգ, ըստ որի կառաջնորդվի կորպորացիայի որոշակի նպատակներին հասնելու համար:
բնակելի գրասենյակի անշարժ գույքի գնահատում
2. ԿԱԶԱՆՈՒՄ ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԿԱՌԱՎԱՐՄԱՆ ԱՐԴՅՈՒՆԱՎԵՏՈՒԹՅԱՆ ՎԵՐԼՈՒԾՈՒԹՅՈՒՆ.
2.1 ԲՆԱԿԵԼԻ ԳՈՒՅՔԻ ԿԱՌԱՎԱՐՄԱՆ ԿԱՏԱՐՄԱՄԲԵՐԻ ԳՆԱՀԱՏՈՒՄ
Բնակելի անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետությունը գնահատելու համար հեղինակը առանձնացրել է իր կարծիքով հետևյալ ամենանշանակալի ցուցանիշներն ու չափանիշները.
2014 թվականին շահագործման հանձնված բնակելի տարածքների ընդհանուր մակերեսը.
Բնակելի անշարժ գույքի գինը;
Վաճառքի գների գնահատված դինամիկա;
Արտաքին գործոնների ազդեցությունը բնակելի գույքի վրա
2014 թվականի առաջին կիսամյակը նշանավորվեց երկրի տնտեսության մեջ կարևոր իրադարձություններով, որոնք ազդեցին նաև Թաթարստանի Հանրապետության բնակարանային շուկայի վրա՝ ռուբլու արժեզրկում, Արևմուտքի կողմից պատժամիջոցների կիրառում և սոցիալ-ժողովրդագրական գործոններ, մի կողմից։ , և ծրագրավորողների առաջարկների մեծ ընտրություն՝ նվազման հետ մեկտեղ հիփոթեքային դրույքաչափեր, ուրիշի հետ։
Աճող պահանջարկի հետևանքով կառուցապատողները ակտիվորեն կառուցեցին բնակարաններ: Այսպիսով, հուլիսի սկզբին ավելի քան 1,2 մլն քառ. մ բնակարանաշինություն՝ տարեկան թիրախի գրեթե 51%-ը։ Առաջին կիսամյակի վերջում Կազանը Վոլգայի դաշնային շրջանի քաղաքների շարքում առաջին տեղն է զբաղեցրել շահագործման հանձնված բնակարաններով. ընդհանուր առմամբ շահագործման է հանձնվել ավելի քան 508 հազար քառ. մ.
2014 թվականին նորակառույց շենքերում բնակարանների գնման տոկոսն աճել է՝ Կազանում գործարքների մոտ 40%-ը. հիփոթեքային միջոցներ. Սովորաբար հիփոթեք են վերցնում երկարաժամկետ, որպեսզի վարկառուները ողջամտորեն ընտրեն ավելի նոր բնակարաններ:
Rosreestr-ի տվյալները Թաթարստանի Հանրապետության համար վկայում են՝ 2014 թվականի վեց ամսում հանրապետությունում գրանցվել է 45,3 հազար պայմանագիր, ինչը 11%-ով ավելի է նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ։ Դրանցից 65%-ը՝ բնակարանային, 22%-ը՝ հողատարածք, 13%-ը՝ ոչ բնակելի տարածքներ։
Աճող պահանջարկը խթանեց նաև շուկայում գները. առաջին կիսամյակում քաղաքում անշարժ գույքի գներն աճել են սովորականից ավելի արագ (առաջնային շուկայում առաջին վեց ամիսների ընթացքում 6-8%-ի սահմաններում):
Ըստ Կազանի և Թաթարստանի Հանրապետության անշարժ գույքի սերվերի, միջին արժեքը քառակուսի մետրհուլիսին կազմել է 2014թ երկրորդային շուկաբնակարան 67,5 հազար ռուբլի, առաջնայինում՝ 50,7 հազար ռուբլի, և, մասնավորապես, Կազանի անշարժ գույքի շուկայում առկա իրավիճակում առաջատար-մշակողներն են Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, «Tatstroyinvest»-ը, և նրանք. առաջարկել իրենց գույքի հետևյալ գները.
Աղյուսակ 2.1.1 Կազանի բնակարանային նախագծերի համեմատական վերլուծություն 2014 թվականի երկրորդ կիսամյակի համար
|
Մշակող |
Վերջնաժամկետ |
Բնակարանի տարածք |
Գինը, միլիոն ռուբլի |
||
|
LCD «Զմրուխտ քաղաք» (Պրիվոլժսկի շրջան) |
«Յունիստրոյ» |
2014 թվականի 1-ին կիսամյակ |
|||
|
LCD «Sovremennik» (Նովո-Սավինովսկի շրջան) |
YIT Կազան |
IV եռամսյակ 2014թ |
|||
|
LCD «Սվետլայա Դոլինա» (Սովետսկի շրջան) |
Ակ Բարս Անշարժ Գույք |
IV եռամսյակ 2014թ |
|||
|
«Ծիածան» բնակելի համալիր (Կիրովսկի շրջան) |
«Տատստրոյինվեստ». |
III եռամսյակ 2014թ |
Բնակարանների արժեքի վրա սովորաբար ազդում է գտնվելու վայրը. Վախիտովսկի թաղամասում այսպես կոչված Խրուշչովը շատ ավելի թանկ կլինի, քան Ավիաստրոյտելնի կամ Կիրովսկի թաղամասի նույն բնակարանը: Բացի այդ, ինքնարժեքի վրա ազդում է բնակարանի ընդհանուր վիճակը, հարկերի քանակն ու նյութը, որից կառուցված է տունը։ Քաղաքի հեռավոր շրջաններում ստալինկաներն ու հանրակացարանները կարող են ամիսներով պարապ մնալ՝ սպասելով իրենց գնորդին։
Մեկ սենյականոց Խրուշչով 32 քմ մակերեսով։ մ Կազանում այսօր արժեցել է 1,9 մլն-ից մինչև 2,25 մլն ռուբլի, Լենինգրադում (34 քառ.
Երկու սենյականոց խրուշչովյան շենքը (43 քմ) գնահատվում է 2,2-2,7 մլն ռուբլի, լենինգրադյան շենքը (51 քմ)՝ 3-ից 3,5 մլն, մոսկովյան նախագիծը՝ 2,4-ից 3 մլն, երեք սենյականոց։ բնակարանների գները հետևյալն են՝ Խրուշչով (56 քմ)՝ 2,7-3,3 մլն ռուբլի, Լենինգրադ (65 քմ)՝ 3,4-3,8 մլն։
Հարկ է նշել նաև, որ բնակարանային ֆոնդՀանրապետությունը 2014թ համարակալվել է 1618 հազար բնակարան (ներառյալ քաղաքացիների մասնավոր սեփականություն հանդիսացող տները), որից 1130,9 հազար բնակարան (69,9%) գտնվում է ք. բազմաբնակարան շենքեր. Մեկ բնակարանի միջին մակերեսը կազմում է 56.5քմ ընդհանուր մակերեսով։ Ընդհանուր բնակարանային ֆոնդը մշտապես ճնշող մեծամասնությամբ մասնավոր սեփականություն է:
Բնակարանային շուկան 2014 թվականին ակտիվորեն զարգանում էր հիփոթեքային միջոցներով բնակարան ձեռք բերելու ոլորտում։ Անշարժ գույքի գրանցված գործարքների մոտ կեսը հիփոթեքային վարկավորում է, ինչը խթան է հանդիսացել բնակելի շինարարության ճյուղի ինտենսիվ զարգացմանը, ինչից չօգտվեցին որոշ կառուցապատողներ։
2015 թվականին Կազանում բնակարանային շուկայի զարգացումը կանխատեսելու համար եկեք դիտարկենք բնակարանների վարձակալության և գնման գների դինամիկան:
Աղյուսակ 2.1.2 Կազանում մեկ սենյականոց բնակարանի վարձակալության գների դինամիկան 2011-2014 թթ.
Վերոնշյալ աղյուսակների հիման վրա հեղինակը կազմել է բնակարանային շուկայի զարգացման երեք կանխատեսումներ՝ լավատեսական, չափավոր և հոռետեսական։ Լավատեսական կանխատեսումը հիմնված էր այն փաստի վրա, որ վարձավճարների գնաճը համեմատելի կլինի սպառողական գնաճի հետ, որը կանխատեսվում է 10% 2015 թվականին։ Այս հիման վրա մենք ենթադրում ենք, որ բնակարանների վարձակալության արժեքի աճի մակարդակը կլինի տարեկան 10% մակարդակում։
Միջին կանխատեսումն է միջին մակարդակաճը լավատեսական և հոռետեսական կանխատեսումների միջև, ինչը կնվազեցնի 2015 թվականին բնակարանների վարձակալության և գնման ծախսերը տարեկան 10%-ով։
Հոռետեսական կանխատեսումն արվել է՝ հիմնվելով այն պատճառաբանության վրա, որ եթե հաշվի առնենք 2008-2009թթ. քանի որ ռուբլու անկումը), բնակարանի վարձակալության և գնման արժեքը նվազել է 30%-ով։
Աղյուսակ 2.1.4 Կազանում հիփոթեքային վարկավորման միջոցով բնակարան վարձելու և գնելու չափավոր կանխատեսում 2015թ.
|
Կանխատեսում (-10%) |
Կանխատեսում (-10%) |
Չափավոր կանխատեսումը ասում է, որ հիփոթեքային վարկավորման միջոցով բնակարան վարձելը և գնելը նախորդ տարվա համեմատ կնվազի միջինը 10%-ով։
Աղյուսակ 2.1.5 Կազանում հիփոթեքային վարկավորման միջոցով բնակարան վարձելու և գնելու լավատեսական կանխատեսում 2015թ.
|
ռուբ./կՎ մ. |
RUB/ քառ |
|||||
|
Կանխատեսում (+10%) |
Կանխատեսում (+10%) |
Լավատեսական կանխատեսումը ենթադրում է վարձավճարների և հիփոթեքային վճարումների աճ 10%-ով՝ հաշվի առնելով գնաճը։
Աղյուսակ 2.1.6 Կազանում հիփոթեքային վարկավորման միջոցով բնակարան վարձելու և գնելու հոռետեսական կանխատեսումը 2015թ.
|
Կանխատեսում (-30%) |
Կանխատեսում (-30%) |
Հոռետեսական կանխատեսման համաձայն՝ հաջորդ տարի վարձավճարը և հիփոթեքային վարկավորումը պետք է նվազեն 30%-ով։
Ելնելով կանխատեսումներից և աղյուսակներից, ինչպես նաև գնման գնի դիտարկված դինամիկայից և վարձակալության գնի դինամիկայից՝ կարելի է ասել, որ գները բնակարանների վարձակալության շուկայում հաջորդ տարի լինելու են չափազանց անկայուն և ենթադրաբար տատանվելու են 12700 հազար ռուբլիից մինչև 15 600 հազար ռուբլի, իսկ գնման շուկայում հիփոթեքային վարկավորման միջոցով 45 000 հազար ռուբլուց: մինչև 70,576 հազար ռուբլի:
Հեղինակի կարծիքով՝ իրադարձությունների զարգացման ամենահավանական սցենարը պետք է համարել հոռետեսական կանխատեսումը։ Վերոնշյալ համեմատական վերլուծությունից երևում է, որ բնակարանների շուկայում գները չափազանց անկայուն են հետևյալ պատճառներով.
1.) Արևմտյան պատժամիջոցների ազդեցությունը.
Արևմտյան պատժամիջոցներն ուժի մեջ են մտել այն ժամանակ, երբ Ռուսաստանն ամենաբարձր ցուցանիշն ու ծավալն էր ապրում բնակարանաշինություն, վերցված ամենամեծ թիվը անհատներ հիփոթեքային վարկերև ամենահասանելին տոկոսադրույքներընրանց կողմից։
Անշարժ գույքի շուկայում պատժամիջոցների հետևանքները կարելի է բաժանել երկու կատեգորիայի՝ ինչ է տեղի ունեցել և ինչ է սպասվում։
Հատկանշական իրադարձությունների թվում.
1. Օտարերկրյա ներդրողները հետաձգում են Ռուսաստանում (շուկայի տարբեր հատվածներում) զարգացման նախագծերի իրականացումը, քանի դեռ Ուկրաինայում իրավիճակը չի կարգավորվել։
2. Բանկերն ավելի ուշադիր են վերլուծում մուտքային նոր զարգացման նախագծերը:
3. Անշարժ գույքը որպես ակտիվ (հատկապես բնակելի անշարժ գույք՝ բնակարաններ առաջնային և երկրորդային շուկաներում) մեծացրել է իր գրավչությունը մասնավոր ներդրողների համար։
Անշարժ գույքի շուկայում պատժամիջոցների ակնկալվող հետեւանքների վերաբերյալ կարելի է ասել հետեւյալը.
1. Ակնկալվում է, որ բանկերը կբարձրացնեն սպառողական տոկոսադրույքները և հիփոթեքային վարկերշուկայում փողի թանկացման պատճառով: Միաժամանակ, մի շարք բանկեր կարող են ինքնուրույն սահմանափակել հիփոթեքային վարկառուների գործունեությունը` արհեստականորեն բարձր տոկոսադրույքներ սահմանելով։
2. Բանկերի կողմից ներդրումային զարգացման ծրագրերի ֆինանսավորման ծավալների նվազումը կարող է հանգեցնել նորակառույցների ծավալների նվազմանը 2015թ.
3. Վարձակալության բնակարանների շուկան կարող է կորցնել լսարանը, որը բաղկացած է Ռուսաստանում պայմանագրով կամ արևմտյան ընկերություններում աշխատող օտարերկրացիներից, որոնց ակտիվությունը կարող է զգալիորեն նվազել պատժամիջոցների ժամանակահատվածում։ (Հեղինակը կնկատի նաև, որ միևնույն ժամանակ բնակարանների վարձակալության շուկայում կարող են տեղի ունենալ հակառակ գործընթացներ. եթե անշարժ գույքի արժեքը իջնի, ապա բանկերը ստիպված կլինեն բարձրացնել հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքները: Դա զգալիորեն կնվազեցնի գնողունակությունը. քաղաքացիներ, ինչը կհանգեցնի վարձակալների թվի ավելացմանը):
4. Ամենամեծ Ռուսական բանկերավելի հավանական է, որ շարունակեն վարկավորել զարգացման ծրագրերը, որոնք գտնվում են շինարարության պատրաստության ակտիվ/վերջնական փուլում»:
2.) արժութային գործոնի ազդեցությունը.
Առաջին մոտեցումը՝ փոխարժեքի ազդեցությունը բնակարանային շուկայի վրա։
Բնակարանների ձեռքբերման հետ կապված տնտեսական հարաբերությունների կարևոր տարրը փոխարժեքն է: Փոխարժեքը ազդում է բնակարանային շուկայում գնորդին և վաճառողին կապող տարբեր ցուցանիշների վրա։ Փոխարժեքը երկուսի հարաբերակցությունն է դրամական միավորներվրա արտարժույթի շուկա, որը ձևավորվում է կախված որոշակի արժույթի առաջարկից և պահանջարկից, ինչպես նաև մի շարք այլ գործոններից։
Կախված որոշակի արժույթի առաջարկի և պահանջարկի հարաբերակցությունից, փոխարժեքը ամենից հաճախ որոշվում է, այդ իսկ պատճառով այն չի կարող լինել հաստատուն արժեք, քանի որ արտարժույթի շուկայում պահանջարկը և առաջարկը անընդհատ փոխվում են:
Երկրորդ մոտեցումը՝ բնակարանների գների ազդեցությունը ազգային արժույթի վրա։
Անշարժ գույքի գնի և ազգային արժույթի փոխարժեքի միջև ուղղակի կապ կա, երբ անշարժ գույքի արժեքը նվազում է, փոխարժեքը նույնպես նվազում է։ ազգային արժույթ. Այս կախվածությունը պայմանավորված է նրանով, որ, որպես կանոն, բնակարանների արժեքի նվազումը վկայում է տնտեսության մեջ անբարենպաստ գործընթացների մասին՝ գործազրկության աճ, բնակչության գնողունակության նվազում։ Այս ամենը հանգեցնում է անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկի նվազմանը։
Ելնելով վերոգրյալից՝ անշարժ գույքի շուկայի ներկա պայմաններում առաջին մոտեցումն առավել կարտացոլվի։ Երկրորդն ամենահավանականն է՝ հաշվի առնելով տնտեսության կայուն զարգացումը։
3.) սոցիալ-ժողովրդագրական գործոնների ազդեցությունը.
Ընդհանրապես ընդունված է, որ շուկայում կարիքների ձևավորումը չի կարող վերահսկվել։ Սակայն կարիքներն առաջանում և փոխվում են ըստ որոշակի օրինաչափությունների, որոնց կարևոր մասն է կազմում բնակչության մտածելակերպը, ապրելակերպը։ Դրանցից մենք ավելի մանրամասն դիտարկում ենք հետևյալ կարևորագույն գործոնները, հեղինակի կարծիքով.
1. Բնակիչների թիվը տեղանքէական ազդեցություն ունի սպառման կառուցվածքի վրա՝ առաջին հերթին պայմանավորված ավելի բարձր մակարդակեկամուտ խոշոր քաղաքներում.
2. Սպառողների վարքագծի վրա ազդում են նաև իրավիճակային չափանիշները: Ներկայում դրանք ներառում են պետության աշխատանքը՝ ուղղված բնակարանաշինության զարգացմանը խթանելուն՝ մեծացնելով տարբեր նյութերի մատչելիությունը. սոցիալական ծրագրեր, մասնավորապես:
Մայրության կապիտալ (ծրագիրը ուժի մեջ է մինչև 2016 թվականը ներառյալ);
ռազմական հիփոթեք;
Սոցիալական հիփոթեք;
Երիտասարդ ընտանիք ծրագրի շրջանակներում հիփոթեք և այլն:
3. Պետությունը 2014 թվականի ամռանը փոփոխություններ կատարեց հիփոթեքային վարկավորման կանոններում։ Հուլիսի 25-ին ուժի մեջ է մտել «31-րդ և 61-րդ հոդվածներում փոփոխություններ կատարելու մասին» թիվ 169-FZ օրենքը։ դաշնային օրենք«Հիփոթեքի (անշարժ գույքի հիփոթեքի) մասին». Օրենքի փոփոխությունները պարունակում են երկու կարևոր պահեր. Նախ, բանկերը կկարողանան ապահովագրել իրենց ֆինանսական ռիսկերը, եթե գրավի վրա բռնագանձումներ անեն, և դրա արժեքը պակաս լինի պարտքի չափից: Երկրորդը՝ նման ապահովագրության առկայությունը (բանկից կամ վարկառուից) վարկառուին ազատում է վարկի հետագա վճարումներից: Նույնը տեղի է ունենում նման ապահովագրություն թողարկած ապահովագրողի սնանկության դեպքում։
Ամփոփելով վերը նշվածը, կարծում ենք, կարելի է ասել, որ պատժամիջոցների կիրառումը, անշուշտ, բացասաբար կանդրադառնա Ռուսաստանի տնտեսության բոլոր ոլորտների վրա։ Ինչ վերաբերում է բնակարանային շուկային, ապա հարկ է նշել, որ պատժամիջոցների պատճառով դրույքաչափերը համար հիփոթեքային վարկավորումիսկ բնակարանային շուկայի այս հատվածը կկորցնի սպառողների զգալի քանակություն։ Բայց այս ֆոնի վրա վարձակալության շուկան, ընդհակառակը, կարողանում է մեծացնել իր բաշխման տարածքը։ Այսպիսով, բնակչության այն մասը, որը նախկինում պլանավորում էր բնակարան գնել հիփոթեքով, կարող է հրաժարվել այս գաղափարից՝ հօգուտ վարձակալության մեխանիզմի, այսինքն. ավելի ձեռնտու կլինի բնակարաններ վարձակալել համեմատաբար կայուն գներով (վարձավճարի կանխատեսվող գինը ամսական 10,000-ից 15,600 ռուբլի է, կախված կանխատեսման բնույթից), քան արժույթի անկայունության պայմաններում հիփոթեքի համար դիմելը (օրինակ, ինչպես. 2015 թվականի մարտի 24-ին դոլարի և ռուբլու հարաբերակցությունը 1/58, 28 է, իսկ 14.03.2015թ.՝ 1/61,32):
Այժմ ամբողջ բնակարանային շուկայում կտրուկ աճ է նկատվում, դա պայմանավորված է նրանով, որ դոլարի արժեւորման պատճառով մարդիկ հակված են իրենց փողերը վաճառել անշարժ գույքով, սակայն այդ միտումը չի կարող երկարաժամկետ լինել և խոստումնալից, քանի որ. Սպառողները ստիպված են նման գործողությունների դիմել փոխարժեքի շուրջ մշտական լարվածության պատճառով, ինչը, ի վերջո, կարող է հանգեցնել գնաճի կամ առավել եւս՝ ռուսական դրամավարկային համակարգի փլուզման։
Սոցիալ-ժողովրդագրական գործոնն, իհարկե, այնքան մեծ ազդեցություն չի ունենում անշարժ գույքի շուկայի վրա, որքան, օրինակ, արժույթի գործոնը, բայց առանց դրանց բնակարանների շուկան, սկզբունքորեն, որպես այդպիսին գոյություն ունենալ չի կարող, քանի որ արագությունը. շինարարության ծավալները, հիփոթեքը, վարձավճարը և այլն։ որոշվում են հենց զանազան, հիմնականում ոչ վերլուծության հիման վրա տնտեսական գործոններ. Ծնելիություն, բնակչություն, միջին եկամուտմարդիկ, երիտասարդ ընտանիքների թիվը և սոցիալական այլ ցուցանիշներ՝ սրանք ամենատարածված պատկերացումներն են անշարժ գույքի շուկայի և երկրի զարգացման ներուժի մասին։
Ընդհանուր առմամբ, բնակելի անշարժ գույքի շուկան բազմաթիվ տնտեսական և ոչ տնտեսական գործոնների համակցություն է, որոնք առանձին կամ համակցված պատկերացում են տալիս շուկայի որոշակի հատվածի տնտեսական իրավիճակի մասին:
Հեղինակի կողմից ներկայացված երեք կանխատեսումները արտացոլում են տնտեսական էությունըտարբեր գործոնների ազդեցությունը բնակարանների ձեռքբերման մեխանիզմների վրա. Երկրում անկայուն տնտեսական իրավիճակի պայմաններում անհնար է լիարժեք վստահությամբ խոսել անշարժ գույքի կառավարման արդյունավետության կամ անարդյունավետության մասին, սակայն, ինչպես ցույց են տվել ուսումնասիրությունները, անշարժ գույքի շուկայի հատվածը՝ բնակարանային շուկան, մնում է. ամենահիմնականը տնտեսության այլ տարրերի հետ կապված և հավաքագրված միջոցների շնորհիվ այն կարող է համեմատաբար սահուն կերպով մանևրել փոփոխվող արտաքին միջավայրի միջև:
2.2 ԳՐԱՍԵՆՅԱԿԱՅԻՆ ԳՈՒՅՔԻ ԿԱՌԱՎԱՐՄԱՆ ԿԱՏԱՐՄԱՆՆԵՐԻ ԳՆԱՀԱՏՈՒՄ
Առևտրային անշարժ գույքի շուկայում, մասնավորապես գրասենյակային անշարժ գույքի հատվածում, մեր կարծիքով, ձևավորվել են երեք ուղղորդված ոլորտներ.
Առաջին հատվածը ներառում է հեղինակավոր գրասենյակներ, որոնք համապատասխանում են վարչական տարածքների միջազգային չափանիշներին: Այստեղից կարելի է եզրակացնել, որ նման տարածքների վարձավճարը հաճախ շատ բարձր է։ Սա դառնում է հիմնական պատճառը, որ որոշ ռուս ձեռնարկատերեր արտերկրում առաջին կարգի գրասենյակներ են վարձում ավելի մատչելի գներով։
Երկրորդ հատվածում մենք ներառել ենք գրասենյակներ, որոնք գտնվում են բարեկարգ և կահավորված տարածքներում, իսկ վերջերս մեծ տարածում գտած բնակարաններ գնելու պրակտիկան՝ հետագա բարձրորակ վերանորոգմամբ: Այստեղ վարձակալության վճարումները բավականին ընդունելի են հաջողությամբ գործող ընկերությունների համար: Այս ոլորտում մշտական ակտիվ պահանջարկ կա։
Որպես երրորդ հատված՝ մենք սահմանել ենք տարածքները քաղաքապետարանի և գերատեսչությունների շենքերում ոչ բնակելի հիմնադրամ, պետական ձեռնարկություններ (հիմնականում գիտական հիմնարկներ), կոոպերատիվ և մասնավոր ձեռնարկություններ։ Դրանք առանց հարդարման և վերանորոգման տարածքներ և հարակից այլ ծառայություններ են։ Այստեղ վարձավճարները սովորաբար ամենևին էլ բարձր չեն։
Մեր կարծիքով, ձեռներեցության ազատությունը հանգեցնում է ավելի ու ավելի շատ նոր բիզնես կառույցների ստեղծմանը, որոնց գործելու համար առաջին հերթին անհրաժեշտ կլինեն տարածքներ, ինչը նշանակում է, որ գրասենյակային տարածքների շուկան ավելի քան լավ զարգացման հեռանկար ունի։
Բրինձ. 2.2.1 Կազանում բիզնես կենտրոնների դասերի հարաբերակցությունը 2014թ.
Կազանի գրասենյակային անշարժ գույքի շուկան ներառում է բոլոր երեք դասերի՝ A, B, C բարձրակարգ բիզնես կենտրոններ: 2014 թվականի վերջի դրությամբ քաղաքի ապահովվածությունը բարձրորակ գրասենյակային անշարժ գույքով կազմում է 183 քառ. մ 1000 բնակչի հաշվով։
B կատեգորիայի գրասենյակները շատ բնութագրերով նման են A դասի գրասենյակներին, սակայն դրանք այնքան էլ հեղինակավոր չեն, ունեն ոչ այնքան բարենպաստ դիրք և ոչ այնքան լայն ծառայությունների, որքան A դասի գրասենյակները: Պրակտիկա - B դասի կատեգորիայում երբեմն անցնում են ամենաբարձր կարգի գրասենյակները: Դա տեղի է ունենում, օրինակ, մի քանի տարի ինտենսիվ օգտագործումից հետո։ Այստեղ կարևոր դեր է խաղում նաև որակի չափանիշների գործոնը։ Տեխնոլոգիաները մշտական դինամիկայի մեջ են, ուստի այն, ինչ նախկինում «վերջինն» էր, աստիճանաբար տեղափոխվում է «նոր» կատեգորիա:
Կազան քաղաքում գրասենյակային տարածքների ընդհանուր մատակարարումը կազմում է ավելի քան 410,000 քառ. Դրանցից մոտ 210 հազար քմ. մ-ը վերաբերում է որակյալ առաջարկին:
Ինչպես ճիշտ է, մեծ քաղաքներում բարձրակարգ գրասենյակային տարածքների պահանջարկը մնում է կայուն։ Կազանի «Ա» դասի բիզնես կենտրոնների ճնշող մեծամասնությունն ունի գրեթե 100% զբաղվածություն, մասնավորապես, այնպիսի բիզնես կենտրոններ, ինչպիսիք են՝ «Բիզնես կենտրոն Սուվար Պլազա», «Կորստոն», «Բիզնես Պարկ Իդեա»։ «B» դասի օբյեկտները նույնպես ունեն բավականին բարձր զբաղվածություն, այն տատանվում է 85%-ից մինչև 90%: Խոսելով գրասենյակային տարածքների պահանջարկի մասին՝ հարկ է նշել այն փաստը, որ վերջին շրջանում բիզնես գործունեությունը Կազանի ծայրամաս տեղափոխելու միտում է նկատվում։ Դրա վրա առավելապես ազդում են այնպիսի գործոններ, ինչպիսիք են. տրանսպորտի անբավարար հասանելիությունը (խցանումներ), կայանատեղերի բացակայությունը կամ դրանց վճարումը:
Նմանատիպ փաստաթղթեր
Քաղաքային անշարժ գույքի հայեցակարգը. Անշարժ գույքի շուկայի գործունեության հիմունքները. Անշարժ գույքի կառավարման գործընթացի տեղեկատվականացման հիմնական ուղղությունները. Տեղեկատվություն, որն օգտագործվում է գույքի կառավարման համար: Անշարժ գույքի գրանցման տեղեկատվական համակարգ.
վերացական, ավելացվել է 30.10.2010 թ
Ռուսաստանի Դաշնությունում քաղաքային գույքի կառավարման ժամանակակից խնդիրները. Քաղաքային անշարժ գույքի կառավարման ինստիտուցիոնալ բազա. Օրսկում առկա պրակտիկայի վերլուծություն. Քաղաքային անշարժ գույքի սահմանազատման կազմակերպչական հարցերն ըստ գործունեության նպատակների.
թեզ, ավելացվել է 18.11.2013թ
Գույքի կառավարման էությունը, գործառույթները, մեթոդները և մակարդակները: Սամարայում առևտրային անշարժ գույքի շուկայի վերլուծություն: -ի համառոտ նկարագրությունը SEC «MegaCity», նրա վարձակալության քաղաքականությունը: Ձեռնարկությունում առևտրային անշարժ գույքի զարգացման կառավարման համակարգի վերլուծություն:
կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 18.10.2011թ
Անշարժ գույքի շուկայի հիմնական հասկացությունները, դրա սեգմենտավորումը. Գույքի շահագործման պլանավորում և ծախսերի հաշվառում: ՕՕՕ «Դիոլ» ընկերության շուկայավարման միջավայրի վերլուծություն: Գործնական օգտագործումանշարժ գույքի կառավարման մեթոդներ, ձևերի և մեթոդների օպտիմալացում։
կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 22.07.2011թ
Անշարժ գույքի զարգացման նախագծերի կառավարման էությունը, հայեցակարգը և հիմնական տեսակները. Զարգացման նախագծի հայեցակարգը և առևտրային անշարժ գույքի կառավարման հիմնական առանձնահատկությունները: Ծրագրի ֆինանսատնտեսական հիմնավորումը. Առևտրային անշարժ գույքի շուկայի վերլուծություն:
կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 25.03.2011թ
Արդյունավետության գնահատման չափանիշներ. Պլանավորման և կատարողականի գնահատման վարկանիշային մեթոդ: Կառավարման համակարգի արդյունավետության չափանիշների համապարփակ փաթեթ: Կատարողական ցուցանիշներ. Արտադրության կառավարման համակարգի արդյունավետության բարձրացում.
վերացական, ավելացված 05/08/2002 թ
Կառավարման արդյունավետության գնահատման հայեցակարգը. Կառավարման արդյունավետությունը գնահատող գործոններ. Կառավարման արդյունավետության չափանիշներ և ցուցանիշներ. Տնտեսական գնահատումարդյունավետությունը։ Ցուցանիշներ տնտեսական արդյունավետությունը. Կառավարման արդյունավետության բարելավում.
վերացական, ավելացվել է 26.07.2008թ
Կառավարման համակարգի կառուցման հայեցակարգեր և սկզբունքներ, դրա արդյունավետության գնահատման մեթոդներ: «Կվինտա» ՍՊԸ-ի արդյունաբերության, ձեռնարկության և SWOT-վերլուծության համառոտ նկարագրությունը: Գործող կառավարման համակարգի արդյունավետության գնահատում, դրա կատարելագործման մեթոդների մշակում։
թեզ, ավելացվել է 06/04/2011 թ
Տեսական ասպեկտներև անձնակազմի կառավարման համակարգում կատարողականի գնահատման տեղը: Կադրերի հավաստագրման հիմնական մոտեցումները. Ձեռնարկության աշխատակիցների գնահատման համակարգի վերլուծություն և դրա կատարելագործման առաջարկներ Առևտրի տան «Ռոսվեստալկո» ՍՊԸ-ի օրինակով:
կուրսային աշխատանք, ավելացվել է 18.03.2011թ
Կառավարման համակարգեր սպասարկող կազմակերպություններում. Կազմակերպության անձնակազմի կառավարման համակարգը. Կազմակերպության անձնակազմի կառավարման համակարգի արդյունավետության գնահատման ցուցիչներ. ընդհանուր բնութագրերըկազմակերպություններ և զարգացման ռազմավարություններ: Գործունեության արդյունավետության գնահատում.
ԿՐԹՈՒԹՅԱՆ ԴԱՇՆԱԿԱՆ ԳՈՐԾԱԿԱԼՈՒԹՅՈՒՆ
| Օբյեկտ №1 | №2 օբյեկտ | №3 օբյեկտ | Օբյեկտ №4 | №5 օբյեկտ | |||
| Վաճառքի գինը | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Սեփականություն | ամբողջական | ամբողջական | ամբողջական | ամբողջական | ամբողջական | ||
Պայմաններ fi-ֆինանսավորում |
ոչ շուկայական, գինը 3000-ով գերթանկ է | ոչ շուկայական, գինը 8000-ով գերթանկ է | շուկա | շուկա | շուկա | ||
| Վաճառքի պայմաններ | շուկա | շուկա | շուկա | շուկա | շուկա | ||
| Շուկայի պայմանները (ժամանակ) | 2 շաբաթ | 6 շաբաթ | 1 տարի | 1 տարի | 1 տարի | ||
| Տան տարածք | 120քմ. | 145 ք.մ. | 120քմ. | 145 ք.մ. | 120քմ. | ||
| Հողատարածք | 10000 քառ | 12000 քառ | 10000 քառ | 12000 քառ | 10000 քառ | ||
| Սենյակների քանակը | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| Ննջասենյակների քանակը | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Բաղնիք | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Ցնցուղ | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Նկուղ | ավարտված չէ | ավարտված չէ | ավարտված չէ | ավարտված չէ | ավարտված | ||
| Ավտոտնակ | կա | կա | կա | կա | Ոչ | ||
Ինչպես երևում է նախնական տվյալներից, համեմատության օբյեկտները տարբերվում են գնահատվողներից՝ ֆինանսավորման, վաճառքի ժամանակի և ֆիզիկական բնութագրերի առումով։
Ֆինանսավորման պայմանների ճշգրտման չափը որոշվում է օբյեկտների վաճառքի գինը շուկայական և ոչ շուկայական ֆինանսավորման հետ համեմատելով: Այս դեպքում վարկի վճարումները զեղչվում են շուկայական տոկոսադրույքով: Մեր օրինակում ճշգրտման արժեքները սահմանվում են որպես 3000 թիվ 1 օբյեկտի համար և 8000՝ թիվ 2 օբյեկտի համար:
Քանի որ բոլոր համադրելի գույքերն ունեն վաճառքի շուկայական պայմաններ, վաճառքի պայմանների ճշգրտում չի պահանջվում:
Շուկայական պայմաններին (վաճառքի ժամանակին) հարմարվելու համար անհրաժեշտ է ընտրել միայն այս տարրով տարբերվող օբյեկտներ: Մեր դեպքում թիվ 1 օբյեկտը և թիվ 3-ը տարբերվում են միայն ֆինանսավորման պայմաններով և վաճառքի ժամանակով։ Վաճառքի գնի ճշգրտում
ֆինանսավորման պայմանների վերաբերյալ թիվ 1 օբյեկտ, վաճառքի ժամանակի ճշգրտումը կարող եք որոշել.
(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.e.e. շուկայական գները կբարձրանան տարեկան 10%-ով։
Այսպիսով, բոլոր համեմատելի օբյեկտները բերվում են ֆինանսավորման և վաճառքի նույն պայմանների մեջ, ինչը ստեղծում է մեկ հիմքհամեմատության այլ տարրերի համար ճշգրտումներ կատարել:
Համեմատության մի շարք օբյեկտներում չափերի տարբերությունները ներկայացված են տարբեր թվով սենյակներով և տարբեր տարածքտներ և հողատարածքներ. Ընդ որում, հողամաս 12000քմ. համապատասխանում է 145 քմ մակերեսով առանձնատան։ 7 սենյակով և 10000քմ. համապատասխանում է 120 քմ մակերեսով առանձնատան։ 6 սենյակով։ Այսպիսով, թիվ 1 և թիվ 2 օբյեկտների համեմատությունից չափի ճշգրտումն ունի հետևյալ ձևը.
70000 – 62000 = 8000.
Ավտոտնակի առկայության ճշգրտումը բխում է թիվ 3 և թիվ 5 օբյեկտների համեմատությունից.
61600 – 59400 = 2200.
Ավարտված նկուղի ճշգրտումը որոշվում է թիվ 2 և թիվ 4 օբյեկտների համեմատությունից.
77000 – 70000 = 7000.
Կատարված ճշգրտումների արդյունքները բերված են աղյուսակ թիվ 2
Աղյուսակ թիվ 2.
| Օբյեկտ №1 | №2 օբյեկտ | №3 օբյեկտ | Օբյեկտ №4 | №5 օբյեկտ | |
| Վաճառքի գինը | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
Սեփականության իրավունքի փոխանցում երակներ |
ամբողջական | ամբողջական | ամբողջական | ամբողջական | ամբողջական |
| Իրավական ուղղում. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Ֆինանսավորման պայմանները. | ոչ շուկայական | ոչ շուկայական | ոչ շուկայական | ոչ շուկայական | շուկա |
| Ֆինանսավորողների պայմանների ճշգրտում. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Ճշգրտված գին | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Գործարքի պայմանները | կոմերցիոն | կոմերցիոն | կոմերցիոն | կոմերցիոն | կոմերցիոն |
| Գործարքի պայմանների ճշգրտում | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Շուկայական ճշգրտված գին | 2 շաբաթ | 6 շաբաթ | 1 տարի | 1 տարի | 1 տարի |
| Շուկայի ճշգրտում | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Ճշգրտված գին | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Գտնվելու վայրը | համանման | համանման | համանման | համանման | համանման |
| Չափը | 120քմ. | 145քմ. | 120քմ. | 145քմ. | 120քմ. |
| Չափի ճշգրտում | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Ավտոտնակ | կա | կա | կա | կա | Ոչ |
| Ուղղում ավտոտնակի առկայության համար | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| Ավարտված նկուղ | Ոչ | Ոչ | Ոչ | Այո՛ | Ոչ |
| Նկուղային հարմարեցում | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Ճշգրտված գին | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Ընդհանուր զուտ ուղղում | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| Նույնը տոկոսով | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| Վաճառքի գնից՝ ընդհանուր համախառն ուղղում | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| Վաճառքի գնից | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Համեմատության յուրաքանչյուր օբյեկտի համար ստացվել է ճշգրտված գին։ Խնդրի պայմաններին համապատասխան՝ պահանջվում է, ելնելով իրացման ճշգրտված գների տվյալներից, բխում շուկայական արժեքի արժեքը։
Շուկայական արժեքի մեկ ցուցիչի ստացման հիմնավորումն այն է, որ վաճառքի ճշգրտված գների շարքի յուրաքանչյուր անդամի կշռող գործոն տալն է՝ հաշվի առնելով համեմատության օբյեկտների և գնահատման օբյեկտների միջև տարբերության աստիճանը: Միևնույն ժամանակ, դա պետք է հաշվի առնել
ուշադրություն վաճառքի գնի ցրվածության միջակայքին, բացարձակ թվերով կատարված ճշգրտումների ընդհանուր տոկոսին, ճշգրտումների ընդհանուր տոկոսին, որը սահմանվում է որպես դրական և բացասական ճշգրտումների տարբերություն և ցանկացած այլ տվյալ:
AT այս օրինակըմենք գործնականում ունենք վաճառքի շատ նեղ գների միջակայք՝ 66400-ից մինչև 66800: Այնուամենայնիվ, վաճառքի գինըավելի փոքր ճշգրտումներով նշանակվել է ավելի մեծ մասնաբաժին` թիվ 5 օբյեկտի համար ճշգրտումների քանակը = 2: Բացի այդ, թիվ 5 օբյեկտի ընդհանուր համախառն ճշգրտման գումարը նույնպես գրեթե ամենափոքրն է: Ուստի որպես համեմատության օբյեկտի շուկայական արժեք ընդունվել է թիվ 5 օբյեկտի վաճառքի գինը՝ 66400։
3.2 Ներդրումային ռիսկերը և անշարժ գույքի շուկայի վիճակագրությունը:
Անշարժ գույքի շուկայի վիճակագրությունը սովորաբար պարունակում է տեղեկատվություն վարձակալության դրույքաչափերի և շահութաբերության մասին: Տվյալների համադրելիության համար տեղեկատվությունը վերաբերում է միայն առաջին կարգի օբյեկտներին: Ենթադրվում է, որ նման օբյեկտները համապատասխանում են տեղակայման, սարքավորումների, կապի, պլանավորման լուծումների և այլնի ամենաբարձր պահանջներին, և վարձակալության դրույքաչափերը որոշվում են նույն ստանդարտներով՝ սեփականատիրոջ և վարձակալի միջև պահպանման, վերանորոգման, ապահովագրության ծախսերը չափելու և բաշխելու համար, և այլն։
Վարձակալության գների մասին տեղեկությունները համարվում են մատչելի: Դրա միավորման համար պահանջվում է միայն նշված համարժեքության ստուգում։ Շահութաբերության ցուցանիշների մասին տեղեկատվությունը ավելի դժվար է պատրաստել։ Քանի որ առքուվաճառքի գործարքներն այնքան էլ շատ չեն, նրանք հաշվի են առնում նախկինում կատարված գործարքները, ինտեգրում են տարբեր օբյեկտների տվյալները, հաշվի են առնում ժամանակային բացերը, գնաճը և այլ գործընթացները։ Շահութաբերության ցուցանիշները նաև տեղեկատվություն են պարունակում տարածաշրջանային ռիսկերի մասին, և այստեղ գերակշռում է փորձագիտական սկզբունքը։ Ուստի վիճակագրությունը անշարժ գույքի շուկայի մասնագիտացումներից մեկն է։
Բիզնեսի և ներդրումների ակտիվացումը տարածաշրջանում անպայման ուղեկցվում է գրասենյակային շուկայում ակտիվացմամբ, պահանջարկի, զբաղվածության և վարձակալության գների աճով։ Միաժամանակ խթանվում է գրասենյակների նոր շինարարությունը և արդիականացումը, որին հաջորդում են սպասարկման բաժինները, առևտրի կենտրոնները, ժամանցի կենտրոնները և այլն։ Նման գործընթացներն այժմ բնորոշ են խոշորագույն բիզնես կենտրոններին՝ Ամերիկայի և Հին աշխարհի ավանդական ֆինանսական մայրաքաղաքներին, Հարավարևելյան Ասիայի, Չինաստանի և Հնդկաստանի արագ աճող մայրաքաղաքներին։ Վարձակալության բիզնեսի վիճակագրության վերլուծությունը ցույց է տալիս մի շարք հետաքրքիր երևույթներ: Օրինակ:
Վարձավճարների վերաբերյալ տվյալները զգալիորեն ավելի դինամիկ են, քան եկամտաբերության մասին տվյալները. վարձակալության գների դինամիկան բնութագրվում է որոշակի տատանումներով՝ արտացոլելով (թեև տեղաշարժերով) վերելքների և անկումների ընդհանուր գործընթացները. գրասենյակային և մանրածախ անշարժ գույքի ցուցանիշների փոփոխությունները կարող են չհամընկնել ժամանակի և չափի հետ. Շուկայական իրավիճակի բարելավումն արտահայտվում է վարձակալության տոկոսադրույքների աճով և, ավելի հազվադեպ, շահութաբերության ցուցանիշների անկմամբ (դրանց նկատելիորեն պակաս դինամիկության պատճառով). Ասիմետրիկ պատկեր է տեղի ունենում նաև շուկայի իրավիճակի վատթարացման դեպքում.
Շահութաբերության ցուցանիշների արժեքներն ավելի լավն են (ավելի ցածր), այնքան հուսալի և կայուն է տարածաշրջանի տնտեսությունը և սոցիալական վիճակը: Կայուն վարձակալության բիզնեսի առաջատարներն են Լոնդոնը, Փարիզը և Ֆրանկֆուրտը, որտեղ եկամտաբերության փոփոխության տարածքը կազմում է 5-6%;
Արևելյան Եվրոպայի մայրաքաղաքների ցուցանիշների փոփոխությունները պակաս դինամիկ են. Սա կարելի է բացատրել ինչպես շուկաների փոքր ծավալներով, ավելի քիչ գործարքներով, այնպես էլ, ըստ երևույթին, այս շուկաների նկատմամբ արևմտյան փորձագետների և գործարար շրջանակների ավելի քիչ հետաքրքրությամբ. Արևելյան Եվրոպայի մայրաքաղաքների շահութաբերության ցուցանիշները կայուն են՝ 2-3 անգամ ավելի բարձր, քան արևմտյան մայրաքաղաքներում։ Իսկ 1998 թվականի օգոստոսյան ճգնաժամից հետո Մոսկվայում շահութաբերության ցուցանիշները 4 և ավելի անգամ ավելի վատ էին։ Եվ դա պայմանավորված էր ոչ միայն անշարժ գույքի արժեքի իրական անկմամբ, այլ ավելի շուտ տարածաշրջանում անկայուն վիճակի և բիզնես ռիսկերի աճի փորձագիտական գնահատման արդյունքում.
Լրացուցիչ վերլուծական տեղեկատվություն առաջարկվում է ձեռք բերել հատուկ կապիտալացված արժեքի (UCS) հաշվարկված ցուցիչի միջոցով՝ որպես վարձակալված օբյեկտի առևտրային տարածքի որոշ միջին միավորի արժեքի գնահատում:
Նման գնահատականը, վարձակալության գների տատանումներին արագ արձագանքելու հետ մեկտեղ, կրում է փորձագիտական կարծիքներ բիզնեսի հաջողության և ռիսկերի վերաբերյալ:
Նախնական տեղեկություններ՝ եվրոպական քաղաքների վարձակալության վիճակագրություն, կարելի է գտնել արևմտյան հրապարակումներում (օրինակ՝ «EuroProperty» ամսաթերթում): Որպես ներկայացուցչական օբյեկտներ կընտրենք՝ Ֆրանկֆուրտը, Լոնդոնը և Փարիզը՝ ամենակայուն բիզնեսի կենտրոնները, Սանկտ Պետերբուրգը, Պրահան և Վարշավան՝ կենտրոնները։ անցումային տնտեսությունվարձակալության բիզնեսի ամենառիսկային (Եվրոպայում) ցուցանիշներով։
Վարձով գրասենյակային բիզնես.
Արևմտյան մայրաքաղաքների 01.99-08.00 դիտորդական շրջանը ընդհանուր առմամբ ցույց է տվել վարձակալության գրասենյակների բիզնեսի առաջընթացը։ Մենք նշում ենք եկամտաբերության բացարձակ կայունությունը Լոնդոնի (5,00-5,50%) և եկամտաբերության բարելավում Ֆրանկֆուրտի (5,75-ից մինչև 4,90-5,50%) և Փարիզի (6,25-6,75-ից 5,50-6,00%) եկամտաբերության բարելավում։ Արևելյան Եվրոպայի մայրաքաղաքների համար նույն ժամանակահատվածը բնութագրվում է կատարողականի վատթարացմամբ։ UKS-ի հաշվարկված տվյալների վերլուծությունը թույլ տվեց, ի լրումն, համապատասխանեցնել վարձակալության դրույքաչափերի տրամաբանության արտաքին անհամապատասխանությունը (դրանց գերազանցումը Սանկտ Պետերբուրգում և Վարշավայում մինչև 1999 թվականի կեսերը Փարիզի և Ֆրանկֆուրտի գների նկատմամբ): Արդյունքում, UKS-ի ցածր տոկոսադրույքները վարձակալության բարձր դրույքաչափերով դեռ թույլ չեն տալիս ներդրումների աճի լավատեսական ակնկալիքներ:
Վարձակալության բիզնես.
Արևմտյան մայրաքաղաքների համար 05.99-08.00 դիտակետը բնութագրվում է ցուցանիշների ընդհանուր վատթարացմամբ (ինչը հստակ երևում է UKS-ի օգնությամբ): Սա հուշում է, որ կարող են լինել շուկայական ակտիվության բավական երկար ժամանակաշրջաններ, որից հետո ձեռք բերված մանրածախ տարածքի վաճառքն ընդհանրապես իրական եկամուտ չի բերի։
Արևելյան Եվրոպայի մայրաքաղաքների համար 05.99-08.00 դիտարկման շրջանը կապված է երկարաժամկետ լճացման շրջանի անցման և, հնարավոր է, դրանից դուրս գալու սկզբի հետ (նկատվել է ցուցանիշների դինամիկայի բարելավում, թեև բացը. UKS-ի ցուցանիշներում արևմտյան մայրաքաղաքների համեմատությամբ հսկա է թվում՝ գրեթե մեծության կարգ): Հետևաբար, մենք առայժմ պետք է սահմանափակվենք այն հայտարարությամբ, որ տիեզերքի մանրածախ շուկաներում կարող են լինել բավականին երկար ժամանակաշրջաններ, երբ արևելյան Եվրոպայի մայրաքաղաքներում մանրածախ անշարժ գույքի ձեռքբերման ներդրումները կարող են նկատելի դրական ազդեցություն ունենալ, այդ թվում՝ ժամանակաշրջաններում։ անկում արևմտյան շուկաներում. Սա կարող է լավ փաստարկ ծառայել անշարժ գույքի պորտֆելի «միջտարածաշրջանային» դիվերսիֆիկացման ուղիներ փնտրելիս:
Եզրակացություն.
Անշարժ գույքի շուկայի ձևավորման շրջանի ավարտը բնութագրվում է լայնածավալից ինտենսիվ զարգացման անցումով։ Ակնհայտ է, որ մոտ ապագայում շուկան չի տեսնի գործարքների քանակի այնպիսի արագ աճ, որքան 1990-ականների առաջին կիսամյակում։ Ավելին, բնակարանների շուկան որոշակի ժամանակահատվածում կարող է միայն կայունացնել գործարքների քանակը։ Միանգամայն հնարավոր է նաև գների մակարդակի բարձրացում հատկապես երկրորդային շուկայում։ Բայց միևնույն ժամանակ էլիտար բնակարանների գները ոչ միայն չեն նվազել, այլ նույնիսկ աճել են, ինչը վկայում է նոր բարձրորակ բնակարանաշինության հեռանկարների մասին։ Ընկերությունների ղեկավարները նշում են նաև շուկայում մրցակցության սրումը։ Նրանցից շատերը հակված են կարծելու, որ եթե 1995 թվականը բնութագրվում էր չափավոր մրցակցությամբ, ապա 2001 թվականին այն բարձրացավ և այդպես էլ կմնա։
Երկրորդային բնակարանային շուկայում գործարքների թվի և գների կայունացումը հետևանք է, առաջին հերթին, մակրոտնտեսական գործոնների, որոնցից հիմնականը բնակչության մեծ մասի մոտ եկամուտների ցածր մակարդակի պահպանումն է։ Շուկայում պահանջարկի սկզբնական արագ աճը՝ երկրում բարձր եկամուտներ ունեցող մարդկանց շերտի առաջացման արդյունքում, այժմ գրեթե ավարտվել է։ Եվ այսօր այս շերտի ներսում տեղի է ունենում մի նոր տարբերակում՝ առանձնացում ծայրահեղ բարձր եկամուտներ ունեցող շերտից։ Այս տարբերակման շնորհիվ բարձրացել է շքեղ բնակարանների պահանջարկը։ Սակայն բացարձակ արտահայտությամբ այս շերտի ներուժը շատ սահմանափակ է։ Պահանջարկի լուրջ ընդլայնումը հնարավոր է կամ եկամտի մակարդակի բարձրացման և գնորդների հիմնական մատակարար դառնալու ունակ լայն միջին խավի ձևավորման, կամ ինչպես պետության, այնպես էլ մասնագետների կողմից պահանջարկի ակտիվ խթանման շնորհիվ: անշարժ գույքի շուկայի մասնակիցներն իրենք են. Միևնույն ժամանակ, ապագայում պահանջարկի որոշակի աճը միանգամայն հնարավոր է առաջիկա ամիսներին տնտեսություն փողի անխուսափելի արտանետման ազդեցությամբ՝ չվճարումների ճգնաժամը վերացնելու և աշխատավարձերի պարտքերի և պարտքերի մարման հետ կապված։ կառավարության հրամանով։ Այս գումարի մի մասը կգա նաև անշարժ գույքի շուկա, բայց ակնհայտ է, որ դրանք հիմնովին չեն փոխի իրավիճակը, թեև այս գործոնի ազդեցության տակ գնման հայտերի թիվը մի քանի կետով կաճի։
Կարելի է ենթադրել նաև, որ սակագների անխուսափելի և էական բարձրացման պատճառով կոմունալ ծառայություններԲնակարանների երկրորդային շուկայում առաջարկի ավելացումը միանգամայն հնարավոր է։
Ավելին, եթե երկրորդային շուկայում առաջարկի աճը 1991-1993 թթ. պայմանավորված էր գների արագ աճով, այժմ վաճառողները կբխեն ոչ այնքան բնակարանների վաճառքի միջոցով եկամտի շատ զգալի աճի հնարավորությունից, որքան դրա պահպանման ծախսերը նվազեցնելու անհրաժեշտությունից և, հետևաբար, համաձայնել. ցածր գներ. Սա, իր հերթին, կարող է նաև փոքր-ինչ մեծացնել պահանջարկը, հետևաբար անշարժ գույքի ընկերությունների շրջանառությունը:
Միևնույն ժամանակ, այս կայունացումը չի վերացնի ընդհանուր խնդիրը. բնակելի անշարժ գույքի շուկան տեսանելի ապագայում կզգա պահանջարկի պակաս, ինչը կարող է զգալիորեն նվազեցնել եկամուտը ավանդական անշարժ գույքի ընկերությունների՝ գնումների և ծառայությունների մատուցման գործունեությունից։ անշարժ գույքի վաճառք.
Այս պայմաններում անհրաժեշտ է էապես ընդլայնել ընկերության կողմից հաճախորդին մատուցվող ծառայությունների շրջանակը՝ բանկային, տրանսպորտային ծառայություններ, նոտարական ծառայություններ, վերանորոգման աշխատանքների հնարավորություն, ապառիկ վճարումների տրամադրում և այլն, գովազդի նկատմամբ ուշադրության մեծացում, հնարավոր է միջնորդավճարների կրճատում: Այս բոլոր գործիքները կարող են էական դեր խաղալ հաճախորդների ներգրավման գործում, սակայն դրանց հնարավորությունները դեռևս սահմանափակ են։ Եթե առանձին ֆիրմաների համար այդ տեխնիկան ի վիճակի է ապահովել շրջանառության անհրաժեշտ ծավալը, ապա, ակնհայտ է, ընդհանուր առմամբ դրանք չեն լուծի անշարժ գույքի բիզնեսի զարգացման խնդիրը։ Միայն շուկայում պահանջարկի ընդլայնումն արմատապես կլուծի այս խնդիրը, իսկ ներս ժամանակակից պայմաններդա հնարավոր է միայն պետության ակտիվ մասնակցության միջոցով հիփոթեքային վարկավորման համակարգի ստեղծման միջոցով՝ հիփոթեքային վարկավորման դաշնային և տարածաշրջանային գործակալությունների ստեղծում, երկրորդային հիփոթեքային շուկայի աջակցություն և բանկերին պետական երաշխիքների տրամադրում: հիփոթեքային վարկեր.
Ռուսաստանում անշարժ գույքի շուկայի հետևողական զարգացումը, բնականաբար, հանգեցրեց հաջորդ փուլին, որը բնութագրվում է ներդրումային որոշումների հիմնավորման որակի պահանջների կտրուկ աճով: Ե՛վ արտասահմանում, և՛ Ռուսաստանում անշարժ գույքի շուկայի մասնակիցները սկսում են հասկանալ, որ բիզնես պլանների, ներդրումային նախագծերի և այլնի հուսալիությունը, որոնք, ըստ էության, պարզ բանաձևերի ստանդարտ հավաքածու են, ամբողջովին կախված է շուկայի հետազոտության վավերականությունից, որի արդյունքներն օգտագործվում են բանաձևերում: Այսինքն՝ վճարունակության ամենանշանակալի ու նշանակալի ցուցանիշը ներդրումային նախագիծանշարժ գույքի շուկայում շուկայի հետազոտության կենսունակությունն է, որի հիման վրա այս որոշումըընդունված.
Մատենագիտություն:
1. Բալաբանով Ի.Տ. «Անշարժ գույքի տնտեսագիտություն», Սանկտ Պետերբուրգ 2000 թ.
2. Գորեմիկին Վ.Ա. Անշարժ գույքի տնտեսագիտություն. Դասագիրք. - 2-րդ հրատ., վերանայված: Եվ լրացուցիչ: - Մ .: «Մարքեթինգ» հրատարակչական և գրավաճառության կենտրոն, 2002 թ. 3. Կուպչին Ա.Ն., Նովիկով Բ.Դ. Անշարժ գույքի շուկա. պետություն և զարգացման միտումներ. - Ուսուցողական. Մ.: 1995 թ.
4. Մաքսիմով Ս.Ն. «Ձեռնարկատիրական գործունեության հիմունքները անշարժ գույքի շուկայում», Սանկտ Պետերբուրգ. 2000 թ.
բնակելի գույքի գնահատման արժեքը
Ընդհանուր առմամբ, առաջին գլուխը ավելի մեծ չափով է նվիրված տեսական հիմքերը, անշարժ գույքի գնահատման հետ կապված հիմնական կատեգորիաները.
Աշխատանքի երկրորդ գլխում ներկայացված են անշարժ գույքի գնահատման արդյունքները շուկայական արժեքի որոշման երեք մոտեցման տեսանկյունից՝ գնահատում ծախսերի առումով (ծախսերի մոտեցում), գնահատում վաճառքի ուղղակի համեմատությամբ (համեմատական մոտեցում), գնահատում. ակնկալվող կամ փաստացի եկամուտ (եկամտի մոտեցում) .
Գնահատման արդյունքները համեմատելիս պարզվել է, որ բոլոր մոտեցումները տարբեր արդյունքներ են տալիս։ Դիտարկենք անշարժ գույքի գնահատման ներկայացված մոտեցումների կատարելագործման հիմնական ուղղությունները։
Ժամանակակից գնահատման պրակտիկայում հաճախ օգտագործվում է UPVS հավաքածուների միջոցով փոխարինման ծախսերի հաշվարկների իրականացման տեխնոլոգիան: Այս հավաքածուների օգտագործումը սկսվել է 1997 թվականին, երբ անշարժ գույքի օբյեկտների վերաբերյալ շուկայական տեղեկատվությունը գործնականում բացակայում էր, և այդ հավաքածուների օգտագործումը միակ միջոցն էր «շուկայական արժեքը» որոշելու համար, հիմնականում հիմնական միջոցների վերագնահատման համար: Վերջին տասնամյակում լուրջ փոփոխություններ են տեղի ունեցել տեղեկատվական աջակցությունանշարժ գույքի շուկա և բյուջետավորում. Ռուսաստանի Դաշնության Գոսստրոյը անցել է նոր նախահաշվային և կարգավորող շրջանակի: Ռուսաստանի Գոսստրոյի 2002 թվականի ապրիլի 08-ի թիվ 16 որոշումը «Շինարարության մեջ գնագոյացման նոր գնահատված և կարգավորող բազայի անցումը ավարտելու միջոցառումների մասին» չեղյալ է համարվել 01/01/2003 թվականից ԽՍՀՄ Գոսստրոյի կարգավորող փաստաթղթերը. կազմված գների մակարդակով, որը նախատեսված է 1991 և 1984 թվականների գնահատված և կարգավորող հիմքերով: Դրանց փոխարեն ներդրվում են պետական տարրական գնահատված նորմեր (GESN) և դաշնային միավորի գներ (FER): Ռուսաստանի Գոսստրոյը հաստատել և գործողության մեջ է դրել.
· GESNr-2001 «Վերանորոգման և շինարարական աշխատանքների պետական տարրական գնահատված նորմեր»;
· GESN-2001 «Ընդհանուր շինարարական աշխատանքների պետական տարրական նախահաշվային նորմեր»;
GESNm-2001 «Սարքավորումների տեղադրման պետական տարրական գնահատված նորմեր»
HPES-ը նախատեսված է որոշելու համար անհրաժեշտ ռեսուրսների կազմը և անհրաժեշտությունը շինարարական աշխատանքներօբյեկտներում, զորակոչ գնահատականներ(հաշվարկներ) ռեսուրսների մեթոդով, ինչպես նաև կատարված աշխատանքների և նյութերի դուրսգրման համար հաշվարկների համար:
Ռուսաստանի Գոսստրոյը մշակում է միավորի դաշնային գներ (FER, FERr և FERm) միայն Մոսկվայի տարածաշրջանի համար: Ավելին, Մոսկվայի շրջանի գները Գոսստրոյը փոխանցվում է Տարածաշրջանային կենտրոններին՝ շինարարության գնագոյացման համար՝ գները տարածաշրջանային պայմանների հետ կապելու համար: Պարտադրելուց հետո գների հավաքածուները հետ են ուղարկվում Գոսստրոյ՝ հետագա հաստատման համար: Ներկայումս նոր կարգավորող դաշտի մշակման գործընթացը դեռ ավարտված չէ։ Նոր կարգավորող դաշտի հիման վրա անշարժ գույքի գնահատման իրականացումը շատ բարդ և ժամանակատար խնդիր է, որը պահանջում է հատուկ գիտելիքներ և հմտություններ: Նորի համար նորմատիվ հիմքգնահատման պրակտիկայում անհրաժեշտ է իրականացնել անշարժ գույքի գնահատման կիրառական խնդիրների լուծմանը հարմարեցված ծրագրային ապահովման և համակարգչային համակարգերի մշակման աշխատանքների մի շարք:
Վերջին շրջանում նրանք ակտիվացել են շրջանային կենտրոններՇինարարության գնագոյացման վերաբերյալ հայտնվել են տեղեկատվական ծառայությունների մատուցման մեջ մասնագիտացած ընկերություններ, օրինակ՝ NPF շինարարության տեղեկատվական տեխնոլոգիաների կենտրոնը։
Եվ միայն անշարժ գույքի գնահատողները դեռ օգտագործում են անցյալ դարի 70-ականների վաղուց հնացած հավաքածուները և միևնույն ժամանակ դրանց հիման վրա հիմնավորում են օբյեկտների «շուկայական արժեքը»։ Փորձառու գնահատողները վաղուց հասկացել են UPVS հավաքածուների օգտագործման թերությունները, որոնք հիմնականում կապված են միավորի գների մեջ ներառված ծախսերի ցանկի, միջին ինդեքսավորման, տեխնոլոգիաների անհամապատասխանության, աշխատանքի ծավալի հարաբերակցության և այլնի հետ:
Այսպիսով, UPVS-ի հավաքածուներում հաշվի են առնվում ծախսերի հետևյալ կետերը.
· ուղղակի ծախսեր;
վերադիր ծախսեր;
Պլանավորված խնայողություններ (շահույթ);
շինհրապարակի տեղաբաշխման և զարգացման ընդհանուր ծախսերը.
նախագծման և հետազոտական աշխատանքների արժեքը.
Աշխատանքների արտադրության հետ կապված ծախսերը ձմեռային ժամանակ;
Պրեմիում աշխատավարձի արժեքը
մշտական ձեռնարկության տնօրինության պահպանման ծախսերը.
· ժամանակավոր շենքերի և շինությունների լուծարումից կորուստներ.
· 3 կմ-ից ավելի հեռավորության վրա աշխատողների տեղափոխման արժեքը. բացակայությամբ հանրային տրանսպորտ;
· աշխատանքի շարժական բնույթի համար աշխատողների բոնուսներ վճարելու արժեքը:
Փորձառու գնահատողները իրենց հաշվարկներում օգտագործում են իրենց սեփական զարգացումները՝ հիմնված անալոգների կամ համախմբված գնահատումների ճշգրտումների վրա:
Պ.Գ. Գրաբովոյի, Ս.Պ. Կորոստելևի «Գույքի գնահատում, Մաս I. Անշարժ գույքի գնահատում» աշխատության մեջ. կոնկրետ օրինակցույց է տրված, որ UPVS-ի մեթոդաբանությամբ բնակելի անշարժ գույքի փոխարինման արժեքի հաշվարկների արդյունքները զգալիորեն, մի քանի անգամ տարբերվում են շուկայական ցուցանիշներից:
Այնուամենայնիվ, Ռուսաստանի Գնահատողների միության փորձագիտական խորհրդի կողմից վերանայված զեկույցների մեծ մասում անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատումը դեռևս հիմնված է հնացած UPVS-ի վրա: Ավելին, այս հաշվարկների արդյունքները շուկայական ցուցանիշներին ինչ-որ կերպ մոտեցնելու համար դրանց մեջ ներմուծվում է որոշակի բազմապատկիչ գործոն, որը կոչվում է «ձեռնարկատերերի շահույթ»։ Այն ընդունված է բացարձակապես կամայականորեն, քանի որ ժամանակակից պայմաններում հնարավոր չէ այդ ցուցանիշը շուկայից հանել։ Այստեղ պետք է ընդգծել, որ IVS-2003-ի համաձայն, «շուկայական արժեքի կիրառումը պահանջում է գնահատման եզրակացություն բացառապես շուկայական տվյալների հիման վրա»: RSA-ն կիրառելիս գնահատողը միանշանակորեն որոշում է ոչ շուկայական արժեք, որը պետք է արտացոլվի հաշվետվության մեջ:
Ռուսաստանում դեռևս չկա ընդլայնված տեղեկատվական բազա բազայինշինարարական ծախսերը, որոնք հասանելի են արևմտյան գնահատողներից (հետևելով WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS-ի օրինակին):
Ներկայումս անշարժ գույքի գնահատման հիմնական ճանաչված տեղեկատվական բազան Կո-Ինվեստ ՍՊԸ-ի մշակումներն են: Այս ֆիրման եռամսյակը մեկ հրատարակում է «Գների ինդեքսները շինարարության մեջ» տեղեկագիրը, ինչպես նաև «Գնահատողի ձեռնարկ» մատենաշարը. շենքերի և շինությունների փոխարինման արժեքը ընթացիկ գների մակարդակով և այլն:
Այս հրապարակումներն օգտագործելիս պետք է հիշել, որ դրանց հաշվարկների մեծ մասը հիմնված է պլանային տնտեսության նորմատիվ հիմքի վրա՝ ինդեքսավորվելով որոշակի գնային գործակիցներով, և, հետևաբար, գնահատման վերջնական արդյունքները կարող են զգալի սխալ ունենալ վերը նշված պատճառներով։ . Որոշակի ցուցանիշներ կիրառելիս անհրաժեշտ է ուշադիր ուսումնասիրել դրանց հաշվարկման նախադրյալները։
Վերջերս հրապարակվել և հայտարարվել է որպես առաջինը երկրում, որը գնահատողների կողմից ակնկալվում է Շինարարության ծախսերի տարածաշրջանային ուղեցույցը (RCC-2006): Այն տրամադրում է ծախսերի ցուցիչներ՝ ըստ շինարարական աշխատանքների տեսակի, ծախսերի համախառն ցուցանիշների (UCS) և «տեղեկատվություն էքսպրես տարբերակում ներդրումների պահանջվող գումարը գնահատելու համար»։ Ըստ էության, վերջին սահմանումը նշանակում է գնահատված արժեքըժամանակակից շենքերի և շինությունների առարկաներ-անալոգներ։ RCC-ի III մասը պարունակում է «կառուցվածքային տարրերի տեխնիկական և տնտեսական ցուցանիշներով անալոգային օբյեկտներ, ընդհանուր օբյեկտի համար տեխնիկական և տնտեսական ցուցանիշներով անալոգային օբյեկտներ և բնակելի շենքերի և սոցիալական ծախսերը որոշելու համար առաջարկվող տեխնիկական և տնտեսական ցուցանիշների ամփոփ աղյուսակ. և մշակութային օբյեկտներ»։ Արժեքի ցուցանիշները սահմանվում են «Մոսկվայի տարածաշրջանի» 01.01.2006թ. Գրացուցակը ներառում է 18 տեսակի ժամանակակից բնակելի շենքերի և 27 ոչ բնակելի անշարժ գույքի ծախսերի ցուցանիշներ: RCC-2007-ում օբյեկտների այս ցանկը զգալիորեն ընդլայնվել է:
ՃՇՇ-ի հրապարակումը պայմաններ է ստեղծում անշարժ գույքի և բիզնեսի գնահատման ընթացակարգերում դրա կիրառման համար: Եթե անշարժ գույքի գնահատման ժամանակ հնարավոր է օգտագործել «Ամբողջական արժեքի ցուցիչներ» ձեռնարկի II մասը, ապա բիզնեսի գնահատման ծախսային մոտեցման մեջ կարելի է օգտագործել «Շենքերի և շինությունների օբյեկտներ-անալոգներ» մասը:
Այսպիսով, ՃՇՇ հավաքածուները պետք է դառնան անշարժ գույքի գնահատման հիմնական հիմքը: Այնուամենայնիվ, այս հավաքածուներում կան զգալի թերություններ. Հիմնականն այն է, որ նրանք չեն տրամադրում նախնական տվյալները և անալոգային արժեքի ստացված արժեքների հիմնական ենթադրությունները: Այնպես որ, ամբողջությամբ պարզ չէ, թե վերջնական ցուցանիշներում ինչ կոնկրետ կազմ է հաշվի առնված տեխնիկան, ինչն է ներառվել շինարարի այլ ծախսերի մեջ և այլն։ Գնահատողների, վերլուծաբանների և գնահատողների համատեղ աշխատանքը ՃՇՇ կատարելագործման ուղղությամբ կարող է հանգեցնել անշարժ գույքի գնահատողների համար այդքան անհրաժեշտ տեղեկատվական բազայի ստեղծմանը։
Գնահատման գործունեության զարգացման հիմնական ուղղությունը ներկայումս դառնում է անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատումը։ Դա հնարավոր է դառնում այն պատճառով, որ մեր երկրում կուտակվում է անշարժ գույքի փաստացի շուկայական արժեքի տվյալների բազա։
Գնահատող գործակալություններում բնակելի անշարժ գույքի գնահատման գործընթացը պարզեցնելու համար կարող է օգտագործվել բնակարանի արժեքի ռեգրեսիոն մոդել, որը թույլ է տալիս հաշվարկել բնակելի գույքի արժեքը՝ կախված դրա մի շարք պարամետրերից:
Նման մոդելի կառուցման օրինակ տրված է 2005 թվականի դեկտեմբերի «Անշարժ գույք» ամսագրում։ Մոդելը կառուցվել է ըստ անշարժ գույքի մի քանի ընկերությունների գնացուցակների, որոնք զբաղվում են Նովոսիբիրսկ քաղաքի տարբեր թաղամասերում սպառողական տարբեր բնութագրերի բնակարանների իրականացմամբ: Վերլուծության համար տեղեկություններ են հավաքվել 450 բնակարանների վերաբերյալ (յուրաքանչյուր տեսակի բնակարանի 150 տարբերակ՝ մեկ, երկու, երեք սենյականոց)՝ ըստ հետևյալ պարամետրերի.
բնակարանի գինը,
տարածքը, որտեղ գտնվում է բնակավայրը,
գույքի տեսակը:
հանրային բնակարաններ,
սեփականաշնորհման պայմանագրով ձեռք բերված բնակարան,
կողմից գնված բնակարան առքուվաճառքի պայմանագիր,
* շենքի նյութը, որտեղ գտնվում է բնակարանը.
Վահանակ, աղյուս, մոնոլիտ,
* տան տեսակը.
Էլիտար,
բարելավված դասավորություն,
բնորոշ,
լրիվ չափը,
- «Խրուշչով»,
տան հարկ,
հարկը, որի վրա գտնվում է բնակարանը,
բնակարանի ընդհանուր մակերեսը,
բնակարան բնակելի տարածք,
խոհանոցի տարածք,
պատշգամբի կամ լոջայի առկայությունը,
հեռախոս ունենալը.
Եկեք մանրամասն քննարկենք մեկ սենյականոց բնակարանների օրինակով մոդել կառուցելու կարգը:
Մոդելի կառուցման առաջին փուլում վերլուծվել է հարաբերակցության գործակիցների մատրիցը՝ միմյանցից խիստ կախված պարամետրերը բացահայտելու համար: Հիմնական խնդիրն էր ընտրել այնպիսի գործոններ, որոնց հարաբերակցության գործակիցը չի գերազանցի 0,8 արժեքը։ Վերլուծության արդյունքների հիման վրա կառուցվել է հարաբերակցության գործակիցների մատրիցա, որը հաշվի է առնում 6 գործոն, այսինքն՝ սկզբնապես հավաքվածների ուղիղ կեսը, քանի որ մնացած գործոնները չեն բավարարել հարաբերակցության գործակցի վրա դրված պայմանը։
Ընտրված գործոնների վերաբերյալ հավաքագրված տվյալների հիման վրա կառուցվել է հետևյալ ռեգրեսիոն մոդելը.
C \u003d -10.12 + 9.24 Ստոտալ + 35.62 * x1 - 21.17 * x2 + 15.07 * x3 +
65 * x4 + 64.48 * x5 (3.1)
կամ ընդհանրապես.
C \u003d -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
Ներկայացված հավասարման մեջ օգտագործվում է հետևյալ նշումը.
Գ - ստորև սահմանված ֆիքսված պարամետրերով բնակարանի գինը.
Ստոտ - բնակարանի ընդհանուր մակերեսը,
x1-ը կեղծ փոփոխական է, որը բնութագրում է այն տարածքը, որտեղ գտնվում է բնակարանը,
x2-ը կեղծ փոփոխական է, որը բնութագրում է այն տան նյութը, որտեղ գտնվում է բնակարանը.
x3-ը փոփոխական է, որը բնութագրում է շենքի հարկերի թիվը, որտեղ գտնվում է գնահատված բնակարանը.
x4-ը կեղծ փոփոխական է, որը բնութագրում է այն հատակը, որի վրա գտնվում է բնակարանը.
x5-ը կեղծ փոփոխական է, որը բնութագրում է բնակարանում հեռախոսի առկայությունը:
Այս մոդելի վիճակագրական ցուցանիշները հաստատեցին ստացված արդյունքների նշանակությունը:
Այսպիսով, ստացված մոդելը շատ լավ արտացոլում է բնակարանների միջին արժեքի կախվածությունը Նովոսիբիրսկ քաղաքի բնակարանային շուկայում իր պարամետրերից (առանց ծայրահեղ տարբերակները հաշվի առնելու):
Ներկայացված մոդելները գործնականում կիրառվել են Նովոսիբիրսկ քաղաքի «Ժիլֆոնդ» և «Ամիր - անշարժ գույք» անշարժ գույքի գործակալություններում, որոնք ունեն լրիվ դրույքով աշխատողներ՝ վաճառվող բնակարանների արժեքը գնահատելու, ինչպես նաև որպես գրավ վարկային պայմանագրեր։ Հարկ է նշել, որ փորձագետները բարձր են գնահատել դրանց կիրառման արդյունավետությունը։
Երկրորդ կարևոր խնդիրը գնահատողների առջև ապագայում բնակարանի արժեքի կանխատեսումն է։ Այս խնդիրը հատկապես արդիական է դառնում հիփոթեքային նպատակով բնակարանի արժեքը գնահատելիս, քանի որ բնակարանի վաճառքը տեղի կունենա ապագայում, և կարևոր է որոշել բնակարանի արժեքի աճի տեմպերը մեկ ժամանակահատվածում: վարկային պայմանագիր.
Երկրորդային բնակարանային շուկայում գների դինամիկայի մոդելի կառուցման նախնական տվյալները վերցվել են «Անշարժ գույք» ամսագրերից՝ ըստ համապատասխան տարիների եռամսյակների: Յուրաքանչյուր տարվա համար տեղեկատվություն է հավաքվել 240 բնակարանների վերաբերյալ՝ 80 յուրաքանչյուր տեսակի բնակարանի համար (մեկ, երկու, երեք սենյականոց բնակարաններ)։ . Մոդելի կառուցման հիմնական նպատակն է որոշել երկրորդային շուկայում անշարժ գույքի գների փոփոխման մոդելը։
Բնակարանների վերաբերյալ հավաքագրված տվյալների կառուցվածքը ներկայացված է նկ. 2.1, 2.2, 2.3.
Բրինձ. 2.1. Բնակարանների կառուցվածքը, որը դիտարկվում է մոդելը կառուցելիս, ըստ բնակարանի տեսակի
Բրինձ. 2.2. Բնակարանների կառուցվածքը, որը դիտարկվում է մոդելը կառուցելիս, ըստ բնակարանի տեսակի
Բրինձ. 2.3. Մոդելը կառուցելիս հաշվի առնված բնակարանների կառուցվածքը՝ ըստ տան նյութի
Տնտեսական երևույթների ժամանակային վերլուծությունը առանձնացնում է տարբեր տեսակներէվոլյուցիաներ.
1. Թրենդ, միտում կամ երկարաժամկետ շարժում։ Թրենդի խիստ սահմանում չկա, այն բացահայտվում է ինտուիտիվ կերպով։ Միտումը համապատասխանում է որոշակի ուղղությամբ դանդաղ փոփոխությանը, որը պահպանվում է երկար ժամանակ:
2. Ցիկլ, կարճաժամկետ բաղադրիչ՝ արագ քվազի պարբերական շարժում, որում առկա է աճի փուլ և նվազման փուլ։
3. Սեզոնային բաղադրիչ - փոփոխություններ, որոնք տեղի են ունենում պարբերաբար, ի տարբերություն ցիկլի:
4. Պատահական տատանումներ, էֆեկտներ՝ համեմատաբար բարձր հաճախականության քաոսային շարժում, որը քիչ թե շատ հաստատուն է։
Որոշ վիճակագրական շարքեր ներկայացնում են էվոլյուցիայի այս կամ այն տեսակն իր մաքուր ձևով, բայց դրանց մեծ մասը բոլոր կամ առանձին բաղադրիչների համակցություն է:
Տեսականորեն գների դինամիկայի շարքը միտման, սեզոնային բաղադրիչի և պատահական տատանումների համադրություն է: Վրա ներկա փուլանշարժ գույքի շուկայի զարգացումը, բնակարանի գնի սեզոնային բաղադրիչը խաթարված է, ինչը պայմանավորված է գների աճի բարձր տեմպերով և. ներդրումային գրավչությունխնդրո առարկա շուկան։ Ահա թե ինչու Հատուկ ուշադրությունտրվել է դիտարկվող դինամիկ շարքի միտումը ընդգծելու համար:
Ըստ բնակարանների գների դինամիկայի շարքի՝ կառուցվել է հետևյալ մոդելը.
Երկրորդ աստիճանի բազմանդամ.
yi = a + bt2, (3.3)
որտեղ ես - բնակարանի տեսակը,
t - ժամանակաշրջան:
Հարկ է նշել, որ վիճակագրության մեջ կիրառվող չափանիշներին համապատասխան հարաբերակցության գործակիցը պետք է մոտ լինի 1-ին (գերազանցի 0,7-ը), նշանակալիության գործակիցը F՝ 0,03-ից փոքր (տվյալ մոդելի պարամետրերի համար):
Այսպիսով, ստացված մոդելները լավ արտացոլում են գների դինամիկան Նովոսիբիրսկ քաղաքի բնակարանային երկրորդային շուկայում։
Ստացված մոդելի համաձայն՝ 2006 թվականին մեկ սենյականոց բնակարանների արժեքի աճը պետք է կազմեր 22,0%, իսկ փաստացի ինքնարժեքի աճը՝ 24,3%։
Ըստ այս մոդելի՝ արժեքի աճը երկու սենյականոց բնակարանՆովոսիբիրսկ քաղաքում 2006 թվականին ենթադրվում էր 21,7%, բայց իրականում աճի տեմպը կազմել է 21,6%։
Ըստ ներկայացված մոդելի՝ 2006 թվականին Նովոսիբիրսկ քաղաքում երեք սենյականոց բնակարանի արժեքի աճը պետք է կազմեր 21,5%, մինչդեռ իրականում աճի տեմպը կազմել է 31,0%։
Փոխարինելով իրական տվյալները Նովոսիբիրսկ քաղաքում 2006 թվականի յուրաքանչյուր եռամսյակում բնակարանների մեկ քառակուսի մետրի արժեքի վերաբերյալ, կարելի է նշել, որ այս արժեքը ընկնում է մոդելի համաձայն կառուցված վստահության միջակայքերի սահմաններում:
Փորձագետների կարծիքով, ստացված մոդելը համարժեք կերպով նկարագրում է իրավիճակը անշարժ գույքի շուկայում այս պահին. Բնակարանների որոշակի տեսակների համար մինչև 2006 թվականի վերջ բնակարանների արժեքի աճի կանխատեսումը համընկնում է իրական տվյալների հետ, քանի որ փորձագետների կանխատեսած շուկայի աճը կազմում է 20-30%:
Գնահատողը մշտապես բախվում է բնակարանների արժեքի կանխատեսման խնդրին, այս խնդիրը հատկապես սուր է վարկավորման նպատակով գնահատելիս։ Որոշման ճիշտությունը կախված է մասնագետի փորձից, որակավորումներից, ինչպես նաև գնահատվող օբյեկտի շուկայի վերաբերյալ հավաքագրված տվյալների որակից: Առաջարկվող վիճակագրական մոդելների օգտագործումը մասնագետների աշխատանքում կօգնի բարելավել կանխատեսումների ճշգրտությունը, ինչպես նաև բնակելի անշարժ գույքի գնահատման որակը:
