Աղջիկը ցույց է տալիս իր բնակարանը պոտենցիալ գնորդներին. Բնակարանի պատշաճ դիտումը շոու է։ Ինչպես ճիշտ ցույց տալ բնակարանը: մասնագետների փորձից

Բնակարանի վաճառքի հիմնական փուլերն են՝ չհաշված առուվաճառքի պայմանագրի կնքումը որոնել գնորդ և ցույց տալ բնակարանը. Առանց դրանց մանրակրկիտ նախապատրաստման, խոսք լինել չի կարող գույքի առուվաճառքի վերաբերյալ որեւէ պայմանագիր կնքելու մասին։ Մինչ օրս բնակարանի գնորդը ամենահեշտն է Ինտերնետումկամ կարող եք օգտագործել այն գտնելու «դասական» ուղիները, օրինակ. տեղադրել գովազդ թերթումկամ ուրիշներ։

Գնորդ գտնելու անկախ մեթոդներից բացի, կարող եք դիմել Դեպի. Թեև նրանք աշխատում են վճարի դիմաց, որը հաշվարկվում է որպես կատարված գործարքի որոշակի տոկոս, այնուամենայնիվ, դա կխնայի նրանց սեփական ժամանակը և ջանքերը:

Մի մոռացեք, որ բնակարանի վաճառքը, ինչպես ցանկացած այլ Անշարժ գույք, ամեն դեպքում առնչվում է.

Ինչպե՞ս գնորդներ փնտրել բնակարան վաճառելիս:

Որքան բարձր է վաճառվող գույքի գինը, այնքան ավելի դժվար է գնորդ գտնելը։ Բնակարանը միանշանակ պատկանում է կատեգորիային թանկարժեք գույքև այդ իսկ պատճառով անհրաժեշտ է գնորդ փնտրել բացառապես այն մարդկանց մեջ, ովքեր ունեն փող գնելու տուն, ինչպես նաև բնակարան ձեռք բերելու կոնկրետ ցանկություն։ Ինտերնետային ռեսուրսների մեծ քանակի, ինչպես նաև գովազդային կամ անշարժ գույքի ծառայություններ մատուցող պրոֆեսիոնալ ֆիրմաների պատճառով գնորդ գտնելու և բնակարան վաճառելու հնարավորության ընտրությունը բավականին մեծ է:

Արժե ընդգծել երկու հիմնականվաճառքի եղանակ.

• առանց միջնորդների (անկախ);
• միջնորդների մասնակցությամբ (ռիելթորի օգնությամբ և այլն)։

Բնակարանը կարող եք վաճառել ինչպես առաջին, այնպես էլ երկրորդ եղանակով։ Դա կախված է բազմաթիվ գործոններից, ինչպիսիք են.

• տնտեսական իրավիճակը երկրում (ճգնաժամ);
• իրավիճակը որոշակի տարածաշրջանում անշարժ գույքի շուկայում.
• վաճառքի առարկան ինքնին (արժեքը, գտնվելու վայրը և այլն);
• սեզոնային տատանումներ.

Հարկ է նաև հաշվի առնել, որ երկրի շատ շրջաններում կան տարբեր կառավարության ծրագրերը ուղղված է քաղաքացիների որոշակի կատեգորիային բնակարան ձեռք բերելու հարցում (երիտասարդ ընտանիք, երիտասարդ մասնագետ գյուղամերձև այլն):

Նման ծրագրերն իրականացվում են տրամադրման միջոցով սուբսիդիաներ-ից դաշնային բյուջե, որոնցից քաղաքացիներին տրամադրում են Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտները սոցիալական վճարումներտուն գնելու համար.

Հետևաբար, Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտներում նման սուբսիդիաներ ստանալիս. աճող բնակարանային պահանջարկը, քանի որ այդպիսին կանխիկնպատակային են, այսինքն՝ կարող են ծախսվել միայն բնակարան ձեռք բերելու վրա։

Առանց միջնորդների

Բնակարանի ինքնուրույն վաճառքը ենթադրում է նվազագույն ֆինանսական ծախսեր և առավելագույնը՝ սեփական ջանքեր: Առանց միջնորդի բնակարանի գնորդ գտնելու համար անհրաժեշտ է ակտիվորեն գովազդելձեր սեփականությունը. Դա կարելի է անել մի քանի եղանակով.

• Ինտերնետում գովազդի տեղադրում;
• գովազդի տեղադրում հատուկ նշանակված վայրերում;
• գովազդ հատուկ տպագիր մամուլում, գովազդ տեղական հեռուստատեսությամբ, ռադիոյով և այլն:

ամենահայտնիԱյսօր ճանապարհը ինտերնետում գովազդ տեղադրելն է:

Մի քանի ընկերություններ մասնագիտացած են անշարժ գույքի առքուվաճառքի մեջ: հայտնի կայքեր, օրինակ՝ «Ավիտո», «Դոմոֆոնդ», «Ձեռքից ձեռք» և մի քանիսը։

Որպեսզի գնորդը նկատել էգովազդը, կայքում տեղադրելիս պետք է կցել վաճառվող բնակարանի մի քանի լուսանկար (ներառյալ բակը, տունը): Տեղեկատվություն բնակարանի բնութագրերի մասին պետք է կարճ լինի, բայց ամբողջությամբ արտացոլելով բոլոր հիմնական պարամետրերը: Գովազդին հավելյալ տեղեկատվություն ավելացնելու կարիք չկա:

Գնորդ գտնել ռիելթորի հետ

Գնորդ գտնել ռիելթորի հետ ամենաթանկ մեթոդըանշարժ գույքի վաճառք, բայց միևնույն ժամանակ ծախսվում է ամենաքիչ սեփական ուժերը. անշարժ գույքի ընկերություններ ժամանակակից շուկաբավականին մեծ անշարժ գույք. Ինտերնետում կարող եք կարդալ ակնարկներյուրաքանչյուր նմանատիպ ընկերության համար ընտրեք ամենահայտնին և վստահություն ներշնչողը: Այս դեպքում վաճառողը պետք է պայմանագիր կնքի ռիելթորի հետ, որից հետո նա կսկսի գնորդներ փնտրել։

Ռիելթորների հետ պայմանագրերը հիմնականում բաժանվում են երկու տեսակի.

• անշարժ գույքի հետ կապված ծառայությունների մատուցման պայմանագիր (մասնավորապես. գործակալության պայմանագիրփնտրում եմ գնորդ)
• Գործակալության պայմանագիր (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 971-րդ հոդված):

Անշարժ գույքի հետ կապված ծառայությունների մատուցման պայմանագիրը «դասական» պայմանագիր է, որը հստակեցնում է կոնկրետ պարտականություններանշարժ գույքի գործակալ վաճառվող օբյեկտի համար գնորդ գտնելու համար. Գործակալության պայմանագիրը լիազորությունների առումով մի փոքր ավելի լայն է թվում. վաճառողը ռիելթորին է փոխանցում կատարելու իրավունքը. ցանկացած իրավական գործողություն. Յուրաքանչյուր պայմանագիր կնքվում է առանձին, փոփոխվում է ընկերության կանոններին և հաճախորդների ցանկություններին համապատասխան, քանի որ նման պայմանագրերի համար գոյություն ունեն միասնական կանոններ. Ռուսաստանի օրենսդրությունըՈչ

Եթե ​​ընտրեք վերը նշված տարբերակներից որևէ մեկը, դուք պետք է ուշադիր ուսումնասիրեք տեքստըհամաձայնագրի, թույլ չտալ սեփական իրավունքների խախտում, ուշադիր լինել մանրատառով գրված բոլոր ծանոթագրությունների և այլ բացառությունների, համաձայնագրի փոփոխությունների նկատմամբ։

Ինչպես ցույց տալ բնակարան գնորդներին

Բնակարանը գնորդներին ցույց տալուց առաջ անհրաժեշտ է իրականացնել դրա նախավաճառքի պատրաստումը. Նախ պետք է բնակարանը կարգի բերել, այն պետք է մաքուր լինի։ Նաև վաճառողը պետք է միջոցներ ձեռնարկի բնակարանում տհաճ կամ ուժեղ հոտերը վերացնելու համար, եթե այդպիսիք կան: Հնարավորության դեպքում պետք է լինի հեռացնել անձնական իրերը, օրինակ՝ ընտանեկան լուսանկարներ, տարբեր բացիկներ, նամակներ, որպեսզի պոտենցիալ գնորդին հերթական անգամ չհիշեցնեն, որ նա գտնվում է օտար տարածքում։ Հեշտ վերազինումՆաեւ կշահի, արժի նաեւ փոքրիկ դետալներ ամրացնել բնակարանում, օրինակ՝ դռան բռնակ կամ կաթող ծորակ լոգարանում։

Բնակարանի գնորդներ ընդունելու պատրաստակամության օբյեկտիվ գնահատման համար կարող եք հրավիրել ընկերոջը կամ գործընկերոջը գնահատեք տեսքըթարմ տեսք ունեցող բնակարաններ.

Հարկ է նշել, որ ավելի լավ է բնակարանը ցույց տալ յուրաքանչյուր պոտենցիալ գնորդին առանձին-առանձին. Հարկավոր է փորձել գտնել յուրաքանչյուրի համար անհատական ​​մոտեցում, ստուգման ժամանակ մի անհանգստացեք բնակարանի բնութագրերի նկարագրությամբ, թող գնորդը շրջի շուրջը և ինքնուրույն գնահատի բնակարանը: Պետք է պատասխանել բոլոր հարցերին, նշել վաճառվող տան առավելությունները։ Գնորդների համար ավելի լավ է բնակարանը «թիկունքով» զննելու ժամանակ չսահմանել, որպեսզի դա չշփոթեցնի գնորդներին, չստիպի նրանց սպասել կամ ժամանակից շուտ լքել բնակարանը:

Գույքը ցույց է տալիս ռիելթորը

Ռիելթորի կողմից բնակարանի հաջող ցուցադրման համար անհրաժեշտ է նրան ասել բոլոր անհրաժեշտները տեղեկություններ բնակարանի մասին. Մի թաքցրեք բնակարանի թերություններն ու թերությունները. Ավելի լավ անմիջապես տեղեկացնելդրանց մասին ռիելտորին, և նա կորոշի, թե ինչպես ցույց տալ բնակարանի մինուսներն ու պլյուսները՝ չփչացնելով ընդհանուր գաղափարը։

Բացի այդ, նպատակահարմար է տեղեկացնել ռիելթորին այդ մասին տարածքի առանձնահատկություններըԱյն, որտեղ գտնվում է իրականացված օբյեկտը (եթե այն արդեն ծանոթ չէ դրանց հետ):

Շեշտը պետք է դրվի տրանսպորտային հանգույցների, դպրոցների, առեւտրի կենտրոնև այլն, որը գտնվում է բնակարանի հարևանությամբ։

Եթե ​​բնակարանի ստուգումն իրականացվի համատեղ վաճառող և ռիելթոր, սակայն ավելի լավ է չխանգարել պրոֆեսիոնալին իր գործն անողին անհրաժեշտության դեպքում ուղղել. Անհրաժեշտ է նաև լսել և հնարավորության դեպքում իրականացնել ռիելթորի առաջարկությունները՝ նրան հրավիրելով նախնական փորձաքննությունբնակարաններ առանց պոտենցիալ հաճախորդների. Այս ոլորտում պրոֆեսիոնալի համար ավելի հեշտ է բացահայտել թերություններըև իրականացվող օբյեկտի դրական կողմերը: Ռիելթորի կողմից բնակարանի ցուցադրումը չի չեղարկում վաճառողի կողմից բնակարանի պատրաստումը դրա ցուցադրման համար:

Բնակարանների ցուցադրման ծառայությունների մատուցման պայմանագիր

Անշարժ գույքի շատ վաճառողներ օգտվում են ռիելթորի ծառայություններից ոչ միայն պոտենցիալ գնորդներ գտնելու, այլ նաև ժամանակ մի կորցրեքբնակարանը ցույց տալ բոլորին. Նման նպատակների համար Ա առանձին պայմանագիրբնակարանը ցուցադրելու ծառայությունների մատուցման համար. IN այս դեպքըռիելտորին տրվում է բանալիների կրկնօրինակ և իրավունք՝ ցույց տալու վաճառվող օբյեկտը հաճախորդներին: Սովորաբար նմանների համար լրացուցիչ ծառայություն պետք է հավելյալ վճարել, բայց երբեմն դա ավելի ձեռնտու է, քան վաճառվող բնակարան հասնելը։

Սկոպցովի միջև Լ.Ա. եւ «Դոմ-Ն» իրավաբանական ընկերությունը պայմանագիր են կնքել Սկոպցովի վաճառած բնակարանը ցույց տալու ծառայությունների մատուցման համար։ Այս պայմանագիրը հավելում էր անշարժ գույքի ծառայությունների մատուցման հիմնական պայմանագրին։ Պայմանագրում նշելով ծառայության արժեքը՝ իրավաբանական ընկերությունից կոնկրետ անձ (ռիելթոր), կողմերը համաձայնության եկան, և Սկոպցովը բնակարանի բանալիների կրկնօրինակը հանձնեց ընկերությանը՝ տունը գնորդներին ցույց տալու համար: Երկու շաբաթ անց գույքը ցույց է տվել ռիելթորը և գտել գնորդը, ում հետ Սկոպցովը առուվաճառքի պայմանագիր է կնքել։

Նման պայմանագրեր են նորմալ պրակտիկա, հատկապես, երբ վաճառվող օբյեկտը բավական հեռու է վաճառողի բնակության վայրից։

Բնակարանը ցույց տալու լիազորագիր

Սովորաբար բնակարանն առանձին ցույց տալու լիազորագիր չի թողարկվել, բայց ներառված է վստահելի գործողությունների ընդհանուր «փաթեթում»։ Այսպիսով, դուք կարող եք վստահել ռիելթորի եզրակացությանը վաճառքի պայմանագրեր, փաստաթղթերի հավաքագրում, պետական ​​մարմիններում շահերի ներկայացում եւ այլն։ Հարկ է նշել, որ նման լիազորագիրը պետք է վավերացվի միայն նոտար.

Անշարժ գույքի ծառայություններ մատուցող ընկերության իրավաբանի կողմից վավերացված լիազորագիր չի ունենա իրավաբանական ուժ.

Հետևաբար, գործնականում ավելի տարածված են բնակարանը ռիելթորական այլ ծառայություններից առանձին ցույց տալու պայմանագրերը, մինչդեռ ներառված է նույն ծառայության մատուցման լիազորագիրը. ծառայությունների ընդհանուր ցանկին(համաձայնագրի կնքում, շահերի ներկայացում պետական ​​մարմիններում).

Ինչպես սակարկել բնակարան վաճառելիս

Բնակարանի վաճառքի հայտարարություն ներկայացնելիս ավելի լավ է ելնել այն հանգամանքից, որ վաճառվող օբյեկտի գինը պետք է ներառի. որոշ գումար առևտրի համար. Այս գումարը պետք է լինի փոքր, իսկ նման աննշան գերագնահատումը շատ ավելի լավ է, քան գովազդի տեքստում «սակարկություն» բառի հիշատակումը։ Բացի այդ, մի բանակցեք բնակարանի գնի իջեցումհեռախոսով. Ավելի լավ է հանդիպում կազմակերպել, բնակարանի զննում, տեղում քննարկել զեղչի չափը:

Բնակարանի հայտարարագրված արժեքը արժե նվազեցնել միայն այն դեպքում, եթե զգալի թերություններբնակարաններ.

Բացի այդ, բնակարան արագ վաճառելու համար անհրաժեշտ է փոխզիջումգնորդի հետ, քանի որ նա ինչ-որ կերպ ցանկանում է սեփականություն ձեռք բերել ամենացածր գնով, այնպես որ երբեմն անհրաժեշտ է մի փոքր իջեցնել նախկինում սահմանված գինը։ Սկզբում պետք է պատրաստ լինել գնի իջեցմանը, ուստի այդ նպատակների համար հնարավոր է ի սկզբանե բարձրացնել բնակարանի արժեքը՝ հայտարարություն ներկայացնելիս։

Եզրակացություն

Բնակարանի վաճառքի առաջին քայլը գնորդ գտնելն է, ով պատրաստ է գնել նման գույք: Ամենապարզ և ամենաէժան միջոցը անշարժ գույքի վաճառքի գովազդ տեղադրելն է ինտերնետում. Եթե ​​անձնական ժամանակի և ջանքերի վատնումն անընդունելի է, ապա կարող եք դիմել միջնորդների օգնությանը, որոնք որոշակի վճարի դիմաց որոնումպոտենցիալ գնորդներ.

երկրորդ քայլըճանապարհին է ցուցադրությունտունը վաճառվել է գնորդներին. Դուք չեք կարող անել առանց այս փուլի, դուք պետք է ուշադիր պատրաստվեք դրան. դուք պետք է բերեք բնակարանը «Շուկայական վիճակ. Այդ նպատակով կարող է անհրաժեշտ լինել իրականացնել ֆինանսական ծախսերՉէ՞ որ նույնիսկ թեթեւ կոսմետիկ վերանորոգումն ունի իր գինը։ Այնուամենայնիվ, հարկ է նշել, որ նման գույքի հաճելի արտաքին տեսքի ստեղծումը զգալիորեն մեծացնում է դրա իրականացման հնարավորությունը.

Նաև մի մոռացեք, որ պարտադիր չէ բնակարանը ինքներդ ցույց տալ, քանի որ նման բան կարելի է վստահել պրոֆեսիոնալ միջնորդին՝ կնքված պայմանագրի հիման վրա։ Բացի այդ, դուք պետք է պատրաստ լինեք հնարավոր գործարքի համարբնակարանի վաճառքի գործընթացում.

Հարց

Արժե՞ արդյոք դիմել ռիելթորին՝ բնակարան վաճառելու համար:

Նախատեսում եմ վաճառել իմ բնակարանը։ Այսօր հնարավո՞ր է դա իրականացնել ինքնուրույն՝ առանց ռիելթորի հետ կապվելու։ Ի՞նչ է պետք անել դրա համար և որտեղ են անշարժ գույքի վաճառքի լավագույն կայքերը:

Պատասխանել

Մինչ օրս բնակարանը կարող է վաճառվել ինչպես ինքնուրույն, այնպես էլ ռիելթորների օգնությամբ։ Հաղորդակցության ժամանակակից միջոցները թույլ են տալիս տեղադրել ձեր գովազդը ինտերնետում, որտեղ կան մի քանի հայտնի կայքեր (օրինակ՝ Avito, Domofond): Դրանց վրա տեղադրվում են գովազդներ անվճար, հնարավոր է նաև խմբագրել հրապարակումից հետո, ինչպես նաև լրացնել հարմար հարցաթերթիկ։ Եթե ​​բնակարանը պոտենցիալ գնորդներին ցույց տալը չի ​​դժվարացնում, ապա բնակարանի վաճառքի այս փուլում դուք կարող եք անել առանց ռիելթորի օգնության։

Սակայն այս դեպքում անհրաժեշտ է համարժեք մոտենալ ձեր բնակարանի և՛ արժեքին, և՛ բնութագրերին, խուսափել գերարժեքից կամ թերարժեքից և այլ սխալներից։

Հաջող վաճառքի գրավականը և ցանկացած ապրանքի առաջխաղացման անբաժանելի մասը դրա ներկայացումն է: Domino անշարժ գույքի գործակալության մասնագետի մի քանի պարզ խորհուրդներ կօգնեն ձեզ արագ և արդյունավետ գտնել ձեր պոտենցիալ գնորդին:

Ցուցադրման համար բնակարան պատրաստելու ցուցումներ

Ցուցադրությունից 30 րոպե առաջ արմատապես օդափոխեք բնակարանը՝ բացելով պատուհանները և մուտքի դուռը։ Լվացեք հատակները համեղ հոտով լվացող միջոցներով կամ այլ կերպ վերակենդանացրեք բնակարանը օդափոխելուց հետո:

Արդյունավետ թխել կարկանդակներ, եփել սուրճ, մաքրել նարնջի կեղևը: Ծայրահեղ դեպքերում կարող եք օգտագործել չեզոք հոտով դեզոդորանտ։

Եթե ​​տանը կենդանիներ կան, նրանց համար զբոսանք կազմակերպեք, շոուի օրերին բնակարանում մի ծխեք։ Բոլորը գիտեն, թե ինչպես ստեղծել մաքրության և կարգուկանոնի տեսք մանկուց, երբ անհրաժեշտ է մաքրել բնակարանը մինչև ծնողների աշխատանքից գալը։

Ազատորեն օգտագործեք այս հմտությունները: Դա լավ պատճառ է նաև անպետք ու ավելորդ բաներից ազատվելու համար։

Միացրեք սենյակների բոլոր լույսերը: Հրավիրեք ժամանակին դիտելու, երբ հարևանները երաշխավորված են չաղմկելու և ջրի ճնշում կա։ Որքան փոքր է մարդը շոուի ժամանակ սենյակում, այնքան տեսողականորեն այն ավելի մեծ է թվում:

Հիանալի մաքրեք ձեր սանտեխնիկան և խոհանոցը ժամանակակից լվացող միջոցներով: Պտուտակեք միջանցքի լամպերը: Ծածկեք հին հատակները գորգով: Համոզվեք, որ դոմոֆոնը և դռան զանգը աշխատում են:

Ցուրտ կամ անձրեւային սեզոնին անպայման հրավիրեք հյուրին մերկանալու։ Արդյունավետ տեսք կունենա, եթե գնեք կոշիկի ծածկոցներ և թույլ տաք, որ դրանք հագնեն: Ձեր տան նկատմամբ հարգանքն այսուհետ երկրաչափական աճ կունենա:

Չափազանց կարևոր է թույլ տալ գնորդին ինքնուրույն և հանգիստ, իհարկե, ձեր ներկայությամբ սենյակ առ սենյակ զննել։

Դուք չպետք է պտտվեք նրա շուրջը այս պահին, ինչպես զայրացնող ճանճը: Զգուշորեն պատասխանեք հարցերին՝ առանց թեման զարգացնելու: Պոտենցիալ գնորդին կարելի է հեշտությամբ բացահայտել: Որպես կանոն, նա շատ ճշտապահ է, հարցեր է տալիս միայն ըստ էության։ Տալիս է Հատուկ ուշադրությունսանտեխնիկայի, էլեկտրական լարերի և հատակների որակը.

Հուշում. «Ասա ինձ, տանիքը չի՞ կաթում»: «Ոչ»: Այս առումով անհրաժեշտ է պահպանել ողջ խոսակցությունը: Արգելվում է կարոտով հիշել, թե ինչպես է այսինչ տարում բնակարանային վարչությունը վերացրել տանիքի արտահոսքը, և դուք այլևս չեք հանդիպել այս խնդրին:

«Միշտ ջուր կա՞», «Վերելակը լա՞վ է աշխատում», «Հարևանները պարկեշտ են» հարցերին հակիրճ պատասխանեք՝ «Այո»: Ամեն ինչ լավ է! Ափսոս հեռանալը»։

Հաճախորդը կարող է հետաքրքրվել. «Ինչո՞ւ եք հեռանում», «Որքա՞ն արագ կկատարվի ձեր տեղափոխությունը»: Խորհուրդ ենք տալիս, առանց մանրամասնելու, պատասխանել. «Ընտանեկան պատճառներով. Իսկ մեր գնած բնակարանի բանալին ստանալուն պես կազատենք»։

Դուք չգիտեք, թե ինչ պատասխանել, դուք զարմացաք մի հարցով, ազատ զգաք մեղադրել ձեր ուղեկցորդներին, առաջարկեք ձեր ռիելթորի հեռախոսահամարը` պարզաբանելու գնորդին հուզող որոշ հարցեր:

Բացի այդ, մի սակարկեք ծախսերի մասին առանց գործակալի: Թերևս հենց այս պահին է, որ անշարժ գույքի շուկայում դինամիկ թանկացում է նկատվում։ Մասնագետը, ելնելով ձեր շահերից, դա կանի ձեզ համար պրոֆեսիոնալ և շահավետ։

Հուշում․ եթե բնակարանը զերծ է կացարանից, թանկարժեք իրերից, ապա խորհուրդ է տրվում ցուցադրությունները վստահել և բանալիները փոխանցել գործակալությանը հաշվետվության տակ։ Ոչ ոք ձեզ ավելի լավ բնակարան ցույց չի տա, քան պատրաստված մասնագետը։

Եթե ​​դիտմանը մի քանի հոգի են եկել միաժամանակ և ակնհայտորեն ցույց են տալիս իրենց հետաքրքրությունը կացարանի նկատմամբ, պետք չէ նրանց միջև աճուրդ կազմակերպել, տեղեկացնել, որ կգնի ամենաշատը տվողը։ Դուք վտանգում եք կորցնել բոլորին:

Եվ, վերջապես, անձնական ռիելթորը, երբ պայմանավորվում է բնակարան ցույց տալ, ֆիքսում է հաճախորդի անունն ու հեռախոսահամարը, միշտ հետ է կանչում նրան և ստուգում այդ տեղեկատվության ճշգրտությունը։

– շարունակություն:

Մենք վստահորեն հաստատում ենք հեռախոսով, որ մենք բնակարանի սեփականատերն ու վաճառողն ենք մեկ անձի մեջ, և քաղաքավարությամբ հրավիրում ենք Ձեզ դիտել մեր բնակարանը։

Ավելորդ է նշել, որ նախապես մենք, իհարկե, «մարաֆետ ենք բերել» բնակարանում, այսինքն՝ ծախսել ենք. նախավաճառքի պատրաստում (դրա մասին ավելի մանրամասն տես տեսանյութը «Տեսանյութ» բաժնում) Գոնե ընդհանուր մաքրում էին անում ( ներառյալ պատուհանների մաքրումը); որպես առավելագույնը` հեշտ, ոչ թանկարժեք կոսմետիկ վերանորոգում:

Այժմ մենք պետք է ուրվագծենք մի փոքր պլան. ինչպես ցույց տալ բնակարանը Գնորդին, որպեսզի բարենպաստ տպավորություն թողնի։ Ճիշտ է, մենք պետք է պատրաստ լինենք այն փաստին, որ պոտենցիալ Գնորդի քողի տակ ռիելթորները նույնպես կարող են այցելել մեզ՝ օգտվելու առիթից և փորձել վաճառել իրենց ծառայությունները:

Բնակարանը վաճառելիս ցույց տալու գործընթացը չի կարելի թերագնահատել։ Ի վերջո, բոլորը գիտեն, որ լավ գործարքը կախված է ոչ միայն բուն արտադրանքից, այլև դրանից վաճառքի հմտություններ .

♦ Խոսելով «վաճառելու հմտությունների» մասին ♦

Այլ կերպ ասած, ի լրումն բնակարանի որակի բուն վաճառքի ( ցույց տալով) իմաստ ունի մեր պահվածքը .

Ինչպե՞ս ցույց տալ բնակարանը գնորդներին:

Անկյունում կանգնելը և սերմերը խայթելը, Գնորդին թողնելով ամեն ինչ ինքն իրեն ստուգելու, այդպես չէ լավագույն ռազմավարությունը. Այսօր մենք աշխատում ենք գիդ , և մեր խնդիրն է կազմակերպել մինի շոու Գնորդի համար, ինչպես դա անում են պրոֆեսիոնալ ռիելթորները: Պատկերացրեք, որ նրա հետ եք գնում այս բնակարանը, միայն թե դուք արդեն որոշում եք կայացրել գնելու, և նա դեռ կասկածում է։ Փարատե՛ք նրա կասկածները, բացատրե՛ք նրան, թե ինչի համար է այս բնակարանը լավ, և ինչու է ավելի լավ վերցնել այն։ Մի կողմ քաշվեք և, ինչպես ասում են Օդեսայում, թող Գնորդը հանգիստ արտահայտի իր կարծիքը։

Փոքր զիջում գնի մեջ - անհատական ​​զեղչԳնորդի համար - շոուի վերջում այն ​​կարող է շատ օգտակար լինել:

Անկեղծ հաճոյախոսություն արեք Գնորդին. դա միշտ օգնում է բանակցություններում, իսկ զրուցակցին տալիս ճիշտ տրամադրություն:

Հիմնական բանը `առանց ֆանատիզմի: Եթե ​​մենք անընդհատ բզբզում ենք Գնորդի ականջի վրա, գովաբանում մեր բնակարանը և ցրվում հաճելի բաների մեջ, ապա մենք ռիսկի ենք դիմում ստանալ հակառակ էֆեկտը: Ամեն ինչ պետք է չափի մեջ լինի։

♦ Խոսելով բնակարան վաճառելիս զգացմունքների մասին ♦

Եթե ​​դուք ծնված շոումեն չեք և չունեք հիպնոսի հմտություններ, ապա ավելի լավ է նախապես պատրաստվեք ձեր «ներկայացմանը»։ Եկեք ընտրենք մի քանի դրական հատկանիշներ մեր բնակարանի, որոնք անմիջապես չեն երևում, հպանցիկ զննությամբ։ Օրինակ, մենք ունենք նոր պղնձե լարեր բնակարանում, կամ ունենք տաքացվող հատակներ խոհանոցում։ Այս մասին գնորդին կտեղեկացնենք «էքսկուրսիայի» ժամանակ։ Լավ ջեռուցում, գերազանց ձայնամեկուսացում - նաև դրական կողմեր ​​կավելացնի իր խոզուկ բանկին:

Եթե ​​վերանորոգման առումով պարծենալու բան չունենք, ապա կարող եք գտնել արտաքին գործոնները խաղում են մեր օգտին . Օրինակ՝ մենք ունենք տան դիմաց մաքուր ու հանգիստ բակ, խնամված մուտք, հրաշալի խելացի հարեւաններ և այլն։

Եթե ​​ձեր տանը հայտնի մարդիկ են ապրում կամ «մեծ ու հարգված մարդիկ», օգտագործեք սա որպես պլյուս: Օրինակ, անցնող ճանապարհով կարելի է նկատել, որ «ՕՌՏ հեռուստաալիքի հաղորդավարը մեզանից երկու հարկ բարձր է ապրում», կամ «կողքի մուտքում Գազպրոմը միանգամից երեք բնակարան է գնել»։ Նման գրառումները գործում են որպես գովազդ, որոնց դեմքերն են ճանաչելի։

Բացի այդ, բնակարանը Գնորդին ցույց տալիս ավելի լավ է նախապես հաշվի առնել որոշ նրբերանգներ, որոնք մեզ կօգնեն վաճառքում։ Ինչի մասին է? Կարդացեք ստորև.

Ինչ նրբերանգներ պետք է հաշվի առնել բնակարանը ցուցադրելիս:

Ցույց տալ ժամանակը (եթե այդպիսի հնարավորություն կա) կարող է օգտագործվել նաև ձեր օգտին: Նկատեց, որ առավոտյան կամ գոնե առավոտյան) մարդիկ ավելի հանգիստ են և ավելի ընկալունակ են դրականին: Աշխատանքում դեռ չեն լարվել, չեն հոգնել, մեծ քաղաքի ցերեկային սթրեսը դեռ չի դրոշմվել նրանց տրամադրության վրա։

Եթե ​​մեզ հաջողվեց առավոտյան ցուցադրություն կազմակերպել, ապա փորձեք լավ տրամադրություն ստեղծել Գնորդի համար ողջ օրվա համար։ Այս դրական ֆոնը կկապվի մեր բնակարանի հետ:

եղանակկարող է օգտագործվել նաև ձեր օգտին: Մենք նայում ենք կանխատեսմանը. մռայլ մոխրագույն երկինքը, անձրևն ու մշուշը ակնհայտորեն մեզ գլամուր չեն ավելացնի: Բայց արևն ու կապույտ երկինքը չեն ամաչելու ցույց տալ մեր բնակարանի պատուհանից։ Այս ամենը նույնպես կդրվի Գնորդի «ենթակեղևում»։

Տեսարան պատուհաններիցմեր բնակարանը կարող է խաղալ մեր օգտին կամ մեր դեմ՝ կախված նրանից, թե ինչպիսին է այն: Եթե ​​պատուհանից բացվող տեսարանը շոյում է աչքը, մեղք է այն չօգտագործելը։ Մենք ավելի լայն ենք բացում վարագույրները և գնորդին տանում դեպի պատուհանը ( պատուհանից դուրս, իհարկե, օր ու լավ եղանակ) Եթե ​​պատուհաններից տեսարանը ընկճում է մեզ, ապա մենք չպետք է բողոքենք այդ մասին Գնորդին. մենք ծածկում ենք վարագույրները ( պատուհանից դուրս դեռ երեկո է, և քիչ բան է երևում), և նրա ուշադրությունը կենտրոնացրեք մեկ այլ բանի վրա:

Կահույք և իրերբնակարանում ավելի լավ է դրանք նվազագույնի հասցնել, որպեսզի նեղ տարածության տպավորություն չթողնեն։ Ավելորդ աղբ - դեն նետեք կամ տվեք հարևաններին: Միջանցքի և սենյակների ընդարձակությունը միշտ ավելի լավ տպավորություն է թողնում, քան խառնաշփոթ միջանցքներն ու կահույքով լցված սենյակները:

Լուսավորություններսում մեծապես որոշում է զգացմունքային ազդեցությունՆրանից։ Առաստաղի տակ գտնվող աղոտ լամպը, մոխրագույն պատուհանները և մութ անկյունները նույնիսկ կատակերգուին կվշտացնեն: Մեր նպատակն է անել ճիշտ հակառակը։ Եթե ​​դրսում արև է, ապա վարագույրներն ամբողջությամբ բացում ենք, եթե ամպամած է կամ երեկո, միացնում ենք բնակարանի ամբողջ լույսը։ Միգուցե այդ նպատակների համար մենք նույնիսկ գնենք մի քանի լրացուցիչ լամպ կամ նոր ջահ։

Հոտը բնակարանումկարող է մեծ անհանգստություն լինել մեզ համար եթե մենք հոգ տանենք դրա մասին), կամ օգնել ( եթե մենք հոգ տանենք).

Եթե ​​մենք վերջերս տապակել ենք ձուկ, ապխտել ենք խոհանոցում, շոյել ենք շանը, կատվի հետևից չենք մաքրել, իսկ մեր միջանցքում առկա սպորտային կոշիկների ու կոշիկների կույտերը մեղմ քրտնած բուրմունք են ներշնչում, ապա Գնորդի միակ ցանկությունն է՝ ուսումնասիրելիս. բնակարանը կլինի ելք գտնելու համար։

Այս բոլոր մանրուքները օգնում են բնակարանը լավագույնս ցույց տալ և լավը թողնել զգացմունքային տպավորություն Գնորդի մոտ: Իսկ վաճառքի մեջ հույզերը հեռու են վերջին դերից:

Բնահյութ - շատ փոքր, բայց դրական գործոններ կազմում են ընկալման մեկ մեծ դրական պատկերը:

ՏԵՍԱՆՅՈՒԹ. Ինչպես ցույց տալ բնակարանը Գնորդին

Ի՞նչ հարցեր են տալիս գնորդները բնակարան դիտելիս:

Գնորդները, որպես կանոն, նույնպես չեն լռում ստուգման ժամանակ, այլ հարցեր են տալիս։ Ընդ որում, նրանց հետաքրքրում է ոչ միայն բնակարանի տեխնիկական մանրամասները, այլեւ պայմանները հնարավոր գործարք. Այս հարցերի մեր պատասխանները մեծապես կազդեն բնակարան գնելու վերջնական որոշման վրա: Մենք պետք է նախապես պատրաստ լինենք նման հարցերի, որպեսզի կարողանանք ճիշտ պահըմի սկսեք փնթփնթալ, կակազել և «շփոթվել ցուցմունքում»՝ Գնորդի մոտ տպավորություն թողնելով, որ « այստեղ ինչ-որ բան այն չէ, ինչ-որ բան մութ է, գնանք, ավելի լավ է գնամ այստեղից».

Գնորդի բնորոշ հարցերը բնակարանը զննելիսսովորաբար հանգում է հետևյալին.

• «Ի՞նչ է ափիոնը ժողովրդի համար».
  Այս հարցը հռետորական է, դրան պետք չէ պատասխանել։
• Ո՞վ է բնակարանի սեփականատերը, քանի՞ սեփականատեր կա, նրանցից ովքեր են ամուսնացած, կա՞ն:
  - Հարցերը վերաբերում են խնամակալության և խնամակալության մարմիններից թույլտվություն ստանալուն.
• ԱՀԿ ? Հնարավո՞ր է ստուգել գործարքը կատարելուց առաջ:
  - Ակնհայտ է, որ «օրենքով ազատ» բնակարանն ավելի հեղուկ է, այսինքն. վաճառվում է ավելի արագ;
• Որքա՞ն ժամանակ է, որ բնակարանը սեփականության իրավունք ունի: Երեք տարուց ավելի՞:
  - Հարցը կարող է վերաբերել և՛ և՛ (գնահատվում է նախկին սեփականատերերից իրավունքները վիճարկելու հավանականությունը).
• Ի՞նչ ունենք մենք։
  -Խոսքը վերաբերում է նրան, թե արդյոք դա մեր ձեռքում է, և ստացվածի հիման վրա՝ սեփականաշնորհում, վաճառք, նվիրատվություն, ժառանգություն, դատարանի որոշում և այլն։
• Սա «զուտ վաճառք» է, թե՞:
  -Հարցն այն է, թե բնակարանների «շղթա» կկառուցվի՞, թե՞ ուղղակի գումար ենք ստանում՝ դրա դիմաց ոչինչ չգնելով։
• Որքա՞ն արագ ենք մենք պատրաստ հավաքել բացակայող փաստաթղթերը, և ե՞րբ պատրաստ կլինենք գործարք կնքել։
  - Կախված է այս գործարքի համար փաստաթղթերի փաթեթի կազմից և լրացուցիչ հաստատման վկայագրերի Գնորդի պահանջներից (օրինակ՝):
• Ինչպե՞ս ենք նախատեսում գումար ստանալ և ի՞նչ պայմաններով։
  -Խոսքը (կանխիկ, անկանխիկ, գումար ստանալու պահի և այլն) մասին է։
• Ի՞նչ գումար և ի՞նչ պայմաններով կհամապատասխանի մեզ։
  – Քննարկվում են գումարը, ժամկետը, վերադարձի պայմանները և փաստաթուղթը/համաձայնագիրը, որով կփոխանցվի կանխավճարը (այս մասին ավելին` հաջորդ քայլում):
• Հնարավո՞ր է առևտուր անել:
  -Մեզ համար սակարկելուց կատեգորիկ հրաժարվելը կարող է արդարացված լինել միայն շուկայում հստակ թանկացումների դեպքում, երբ վաղը բնակարանի գինը ավելի բարձր է, քան այսօր։ Այլ դեպքերում ավելի խելամիտ է Գնորդին հասկացնել, որ «այս կյանքում ամեն ինչ հնարավոր է, բայց ողջամիտ սահմաններում»։

Պրակտիկան միանշանակորեն ապացուցում է, որ ավելի լավ է գործարքը պատրաստելիս «քրտնել» և բուն գործարքի հետ կապված խնդիրներ չունենալ, քան «ձեռքի վրա» պատրաստվել և մեծ սթրես ու սկանդալ ստանալ ստորագրման ժամանակ, որը հաճախ ավարտվում է ստորագրությամբ. բուն գործարքի փլուզումը և կողմերի փոխադարձ մեղադրանքները։

Նախապես պատրաստելով այս հարցերի պատասխանները՝ մենք, նախ, կվերացնենք Գնորդի բազմաթիվ կասկածները, և երկրորդ՝ մենք ինքներս ավելի լավ կհասկանանք գործարքի կազմն ու կառուցվածքը։

Այսպիսով, մարդկանց առաջնորդելով մեր տիրապետությունների շուրջ և վարժություններ կատարելով արդյունավետ վաճառքՄենք վերջապես գտանք մեր Գնորդին։ Նրանք վստահորեն թփթփացրեցին նրա ուսին, թոթափելով կասկածի մնացորդները, և հուսադրող շոյեցին նրա այտը։ Այժմ մենք պետք է ապահովենք այս բիզնեսը կանխավճարով:

Ինչպե՞ս է դա արվում: Հիմա մենք կիմանանք:

Յուրաքանչյուր տարբերակ ունի իր դրական և բացասական կողմերը: ժամը ինքնավաճառքդուք շատ ժամանակ և ջանք կծախսեք, ներառյալ իրավական հարցերը կարգավորելու վրա, բայց կխնայեք միջնորդի միջնորդավճարի վրա:

Ռիելթորի հետ բնակարան վաճառելը ավելի հեշտ է. Ձեզ անհրաժեշտ է ընդամենը միջնորդ գտնել, ներկա գտնվել բնակարանի դիտմանը (ցանկալի է, բայց ոչ անհրաժեշտ, եթե դուք, օրինակ, գտնվում եք այլ քաղաքում) և առուվաճառքի պայմանագրի կնքմանը: Բայց օգնության համար դուք ստիպված կլինեք մասնագետին վճարել գույքի արժեքի 2-6%-ը։

Goodman Estate անշարժ գույքի գործակալության կառավարիչ գործընկեր Դենիս Ռումյանցևը խորհուրդ է տալիս ռիելթոր ընտրելիս ուշադրություն դարձնել նրա իրավասություններին, այլ ոչ թե շուկայում գտնվելու ժամանակին:

Միջնորդը պետք է ունենա տեխնիկական, տնտեսական, իրավաբանական գիտելիքներ և լինի գնահատող, ինժեներ, իրավաբան, բրոքեր, հոգեբան, վաճառող, շուկայավար, լուսանկարիչ՝ բոլորը մեկում:

Դենիս Ռումյանցև, Goodman Estate անշարժ գույքի գործակալության կառավարիչ գործընկեր

Ռիելթորի իրավասությունը ստուգելու համար կարող եք խնդրել նրան ներկայացնել իր գիտելիքները հաստատող փաստաթղթեր՝ դիպլոմներ, վկայականներ և վկայականներ: Մասնագիտական ​​համայնքներին անդամակցելը, օրինակ, ռիելթորների Ռուսաստանի գիլդիայում, նույնպես կլինի մասնագիտական ​​համապատասխանության նշան:

Անպայման հարցրեք, թե ինչպես կարող եք վաճառել բնակարանը շահագրգռվածության ժամկետներում և հնարավորինս բարձր գնով: Խնդրեք խոսել ձեր տարածքում անձնական վաճառքի հաջողությունների մասին: Կարևոր է նաև գտնել «ձեր» մարդուն, ում հետ աշխատելն ու շփվելը հարմարավետ, հաճելի և հեշտ կլիներ։

Ինչպես վաճառել բնակարան առանց միջնորդի

1. Ինչպես գնահատել գույքը

Ճիշտ գնահատումը թույլ կտա արագ վաճառել բնակարանը և միաժամանակ գումար չկորցնել։ Դենիս Ռումյանցևի խոսքով, միջին գները կարելի է գտնել կայքում Դաշնային ծառայություն պետական ​​վիճակագրություն. Բայց այս պորտալը վերջնական ճշմարտությունը չէ, քանի որ որոշակի բնակարանի արժեքը բաղկացած է մի քանի գործոններից: Գնի վրա ազդում է.

1. Սենյակների քանակը.
2. Բնակարանի մակերեսը.
3. Դասավորությունը. մեկուսացված սենյակները ավելի բարձր են գնահատվում, քան հարակիցները:
4. Շրջակա տարածքը, ենթակառուցվածքը. կայանատեղի և խաղահրապարակ բակում կամ մոտակայքում, մթերային խանութները, դպրոցները և մանկապարտեզները քայլելու համար թույլ կտան բնակարանը վաճառել ավելի թանկ։
5. Հարկը, որի վրա գտնվում է բնակարանը՝ որքան բարձր, այնքան լավ։
6. Պատշգամբի կամ լոջայի առկայությունը.
7. Թաղամաս՝ կենտրոնին մոտ լինելը և կանգառները հաշվի են առնված հանրային տրանսպորտ, մոտակա այգիների և հանգստի գոտիների առկայությունը և այլն։
8. Կոմունալ վճարումների չափը.

Բնակարանի գինը ինքնուրույն սահմանելու համար հարկավոր է գտնել շուկայում ամենանման օբյեկտները։ Օգտագործեք բոլոր մատչելի աղբյուրները՝ հայտարարությունների կայքեր, անշարժ գույքի ամսագրեր և այլն:

Նմանատիպ բնակարանի միջին գինը կլինի այն, ինչ փնտրում եք: Այն կարող է մի փոքր ավելացվել, եթե դուք պատրաստ եք երկար սպասել գործարքի, կամ մի փոքր նվազեցնել, եթե անհրաժեշտ է շտապ վաճառել գույքը:

Օբյեկտը, որի արժեքը 15%-ով բարձր է շուկայական արժեքից, կազմում է բոլոր հնարավոր գնորդների մինչև 10%-ը, իսկ 10%-ը՝ մեկ երրորդը: Պատշաճ գնով գույքը կգրավի պոտենցիալ հաճախորդների 60%-ին:

2. Ինչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ բնակարան վաճառելու համար

Անշարժ գույքի առքուվաճառքի գործարք կնքելու համար վաճառողը պետք է ձեռքի տակ ունենա.

• անձնագիր;
• սեփականության վկայական;
• BTI-ից բնակարանի համար կադաստրային անձնագիր.
• քաղվածք Անշարժ գույքի միասնական պետական ​​ռեգիստրից (դուք պետք է այն վերցնեք Rosreestr-ի տարածքային գրասենյակից կամ գերատեսչության կայքում կամ MFC-ում);
• տան գրքից քաղվածք բնակարանում գրանցված անձանց թվի վերաբերյալ (գնալ Քրեական օրենսգիրք, տների սեփականատերերի ասոցիացիա, բնակարանային կոոպերատիվ կամ MFC);
• կոմունալ վճարումների համար պարտքերի բացակայության վկայագիր (HOA, բնակարանային կոոպերատիվ, կառավարման ընկերություն, բնակարանային գրասենյակ կամ միասնական տեղեկատվական և հաշվարկային կենտրոն).
• Վերակառուցման օրինականության վկայագիր, եթե այն իրականացվել է (BTI).
• նոտարական կարգով հաստատված ամուսին անշարժ գույքի վաճառքի համար, եթե այն գնել է ամուսնության մեջ.
• խնամակալության մարմինների թույլտվությունը բնակարանը վաճառելու համար, եթե դրա սեփականատերը անչափահաս է:

3. Ինչպես գովազդել բնակարանը

Պոտենցիալ գնորդներին գրավելու համար հարկավոր է ճիշտ կազմել և տեղադրել բնակարանի վաճառքի հայտարարություն։

Վերցրեք որակյալ լուսանկարներ

Բնակարանը հեռախոսով նկարելը բավարար չէ։ Պատրաստեք ձեր տունը նկարահանման համար: Շրջանակից հանեք այն ամենը, ինչ ավելորդ է, խարխուլ, չափազանց առօրյա, աչքին տհաճ։ Մաքրեք փոշին, լվացեք սանտեխնիկան, զգուշորեն դրեք կոշիկները շեմին, դասավորեք խողովակներն ու բանկաները բաց դարակների վրա: Ավելացրեք հարմարավետության տարրեր՝ ծաղկեփունջ խոհանոցի սեղանին, դեկորատիվ բարձեր բազմոցին։

Նկարահանումը լավագույնս արվում է արևոտ օրերին:

Գրեք ուշադրություն գրավող տեքստ

Գրեք մանրամասն հայտարարություն՝ ցույց տալով բնակարանի բոլոր առավելությունները։ Տեքստի առաջին մասը պետք է պարունակի տեխնիկական բնութագրեր՝ տան հարկերի քանակը, սենյակների քանակը, լոջայի առկայությունը և այլն։

Մտածեք բնակարանի առավելությունների մասին, որոնք ձեզ համար նշանակություն չունեն, բայց կարող են հետաքրքրել գնորդին: Օրինակ՝ մոտակայքում մանկապարտեզների ու դպրոցների առկայությունը կարևոր չէ անզավակների համար, բայց կրթական հաստատություններին մոտ լինելը առավելություն է բազմազավակ ընտանիքի համար։

Տեղադրեք գովազդ

Ընտրեք հարթակներ ձեր բնակարանը գովազդելու համար: Ռուսաստանում անշարժ գույքի վաճառքի ունիվերսալ կայքերից են Avito, Domofond, Yandex.Real Estate: Ձեր քաղաքում կարող են լինել տեղական կայքեր՝ գովազդ տեղադրելու համար:

4. Ինչպես ցույց տալ բնակարանը եւ բանակցել գնորդի հետ

Գույքը ցուցադրելուց առաջ պոտենցիալ գնորդները պետք է կարգի բերեն ոչ միայն բնակարանը, այլև մուտքը։ Պտուտակեք լուսավոր լամպերը աստիճանահարթակի վրա, լվացեք կամ գոնե ավլեք այն:

Տանը կպցրեք պատից պոկված պաստառը, լվացեք պատուհանները, մաքրեք արտահոսքերը, որպեսզի տհաճ հոտ չլինի։ Հաճախորդի հետ հանդիպելուց առաջ կարելի է տորթ թխել՝ պարտադիր չէ այն ուտել, բայց թարմ թխման հոտը հաճելի զգացողություն կստեղծի այցելուի մոտ։

Ձեր խնդիրն է ստեղծել վայ էֆեկտ պոտենցիալ գնորդի ցանկացած շփման ժամանակ ձեր և ձեր գույքի հետ:

Դենիս Ռումյանցև, Goodman Estate անշարժ գույքի գործակալության կառավարիչ գործընկեր

Խոսեք հաճախորդների հետ ճիշտ ձևով

Դուք լավ գիտեք բնակարանի ոչ միայն առավելությունները, այլեւ թերությունները։ Նայեք դրան գնորդի աչքերով և մտածեք, թե ինչ հարցեր կարող է տալ, որոնք դժգոհություն կառաջացնեն։ Կազմեք փաստարկների ցուցակ, որոնք կհակեն ձեր կողմը եկած մարդուն:

Հնարավոր գնորդը, ամենայն հավանականությամբ, կսակարկի: Հատկապես եթե հանդիպման է եկել վերավաճառող, ով շահագրգռված է հնարավորինս իջեցնել գինը։ Նախապես որոշեք, թե որքան եք պատրաստ իջնել: Գնորդը կարող է տարբեր (այդ թվում՝ գոյություն չունեցող) փաստարկներ բերել, թե ինչու պետք է բնակարանը վաճառել ավելի էժան։ Մի ենթարկվեք հոգեբանական ճնշմանը, սթափ նայեք իրավիճակին, պաշտպանեք ձեր գինը։

5. Ինչպես կնքել ավանդի և վաճառքի պայմանագրեր

Ավանդի պայմանագիր

Սա փաստաթուղթ է, որը հաստատում է երկու կողմերի մտադրությունների լրջությունը։ Գնորդը հայտարարում է գույք գնելու իր ցանկության մասին և որոշակի գումար փոխանցում վաճառողին (սովորաբար բնակարանի վերջնական արժեքի 2-5%-ը): Բնակարանի սեփականատերն իր հերթին պարտավորվում է այն վաճառել կոնկրետ այս հաճախորդին համաձայնեցված գնով։

Գործարքից հրաժարվելու դեպքում նախատեսում է պատժամիջոցներ երկու մասնակիցների համար: Եթե ​​գնորդը փոխում է իր միտքը, վաճառողը պահում է գումարը։ Եթե ​​գույքի սեփականատերը չի ցանկանում վաճառել բնակարանը, ապա նա կփոխհատուցի ավանդը կրկնակի չափով։

Վաճառքի պայմանագիր

Գործարքից առաջ վաճառողը պետք է պատրաստի փաստաթղթերի փաթեթ անշարժ գույքի համար և դուրս գրի բնակարանում գրանցված բոլոր բնակիչներին:

Սովորաբար կատարվում է նոտարի կողմից: Այն ստորագրվում է այն բանից հետո, երբ դուք ստանում եք բնակարանի գումարը և գրում, որ գնորդը վճարել է ձեզ:

Պայմանագիրը ստորագրելուց հետո անհրաժեշտ է փաստաթղթեր ներկայացնել Rosreestr-ի տարածքային մարմնին անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի փոխանցումը գրանցելու համար: Գործարքի ամրագրման պետական ​​տուրքը կկազմի 2000 ռուբլի:

6. Ինչպես գումար փոխանցել

Բանկային բջիջների միջոցով

Գնորդը բանկի դեպոզիտարիայում վարձակալում է պահարան և պայմանագիր է կնքում հաստատության հետ, որում նշվում են բնակարանի նախկին սեփականատիրոջ պահատուփ մուտք գործելու պայմանները: Օրինակ՝ առուվաճառքի պայմանագրի առկայությունը։

Վաճառողն իր հերթին սեյֆ է վարձում, որտեղ փողի ստացման կտրոն է դնում։ Գնորդը կկարողանա վերցնել այն գործարքի կնքումից հետո բջջային վարձակալության պայմանագրում նշված պայմաններով: Օրինակ, նորից, եթե կա առուվաճառքի պայմանագիր։

Բջիջները լրացնելիս պետք է ներկա լինեն գործարքի երկու կողմերը: Այսպիսով, վաճառողը կկարողանա հաշվել գումարը, իսկ գնորդը կկարողանա համոզվել, որ կտրոնը տեղում է:

Նոտարի ավանդի միջոցով

Նոտարն իր հաշվի միջոցով կարող է գործարք կատարել՝ գնորդից վերցնել գումարը և փոխանցել վաճառողին։ Բայց ծառայությունը, ամենայն հավանականությամբ, կներառի բանկային միջնորդավճար, որի չափը կախված է բացառապես հաստատության ախորժակներից։

Կանխիկ փոխանցում

Դուք կարող եք առանց հնարքների գումար փոխանակել դրանց ստացման անդորրագրի հետ: Այս դեպքում արժե դրանք հաշվել՝ յուրաքանչյուր օրինագիծ համարելով իսկության համար։ Ավելի լավ է գործարք կատարել տեսախցիկների տակ կամ վկաների ներկայությամբ (օրինակ՝ նոտարական գրասենյակում):

Իհարկե, չպետք է խոսեք այն մասին, թե որտեղ և երբ եք ստանալու մեծ գումար, որպեսզի այն ապահով կերպով բերեք ձեր տուն կամ բանկ։

7. Ինչպես բնակարանը փոխանցել նոր սեփականատիրոջը

Փաստաթղթերը Rosreestr-ին ներկայացնելու օրը վաճառողը գնորդին է հանձնում բնակարանի բանալիները։ Կողմերը ստորագրում են գույքի վրա, որով հաստատվում է, որ գնորդը լքել է բնակարանը լավ վիճակում։

Ինչպես խուսափել խաբեություններից

Անշարժ գույքի գործարքների ժամանակ ամենախոցելի օղակը գնորդն է։ Բայց վաճառողը պետք է ուշադրություն դարձնի.

1. Գումարի փոխանցումը պետք է կատարվի մինչև առուվաճառքի պայմանագրի ստորագրումը։ Հակառակ դեպքում, վաճառողին սպառնում է մնալ առանց գույքի համար վճարելու. գործարքն արդեն կնքված է, և գնորդը հաշվարկը շտապելու պատճառ չունի։ Եթե ​​դուք գործ ունեք խաբեբաի հետ, նա կարող է արագ վաճառել բնակարանը և անհետանալ գումարի կրկնակի մասով՝ ձերն ու նոր գնորդը։
2. Բնօրինակ փաստաթղթերը մի հանձնեք մինչև գործարքի ավարտը ոչ գնորդներին, ոչ ռիելթորին: Հակառակ դեպքում բնակարանը կարող է վաճառվել առանց ձեր իմացության։

Մի կողմ քաշվեք և, ինչպես ասում են Օդեսայում, թող Գնորդը հանգիստ արտահայտի իր կարծիքը։ Մի փոքր զիջում գնի մեջ՝ անձնական զեղչ Գնորդի համար, ցուցադրության վերջում կարող է շատ օգտակար լինել: Անկեղծ հաճոյախոսություն արեք Գնորդին. դա միշտ օգնում է բանակցություններում, իսկ զրուցակցին տալիս ճիշտ տրամադրություն: Հիմնական բանը `առանց ֆանատիզմի: Եթե ​​մենք անընդհատ բզբզում ենք Գնորդի ականջի վրա, գովաբանում մեր բնակարանը և ցրվում հաճելի բաների մեջ, ապա մենք ռիսկի ենք դիմում ստանալ հակառակ էֆեկտը: Ամեն ինչ պետք է չափի մեջ լինի։ ♦ ♦ Եթե դուք ծնված շոումեն չեք, և չունեք հիպնոսի հմտություններ, ապա ավելի լավ է նախապես պատրաստվեք ձեր «ներկայացմանը»։ Եկեք ընտրենք մեր բնակարանի մի քանի դրական բնութագրեր, որոնք անմիջապես տեսանելի չեն հպանցիկ քննության ժամանակ։ Օրինակ, մենք ունենք նոր պղնձե լարեր բնակարանում, կամ ունենք տաքացվող հատակներ խոհանոցում։ Այս մասին գնորդին կտեղեկացնենք «էքսկուրսիայի» ժամանակ։

Ինչպես ճիշտ ցույց տալ բնակարանը: մասնագետների փորձից

Մենք պետք է նախօրոք պատրաստ լինենք նման հարցերին, որպեսզի ճիշտ պահին չսկսենք փնթփնթալ, կակազել և «շփոթվել ցուցմունքներում»՝ Գնորդի մոտ տպավորություն թողնելով, որ «այստեղ ինչ-որ բան այն չէ, նա ինչ-որ բան կոծկում է»: , ես այստեղից ավելի լավ կգնամ»։ Բնակարանը ստուգելիս Գնորդի բնորոշ հարցերը սովորաբար հանգում են հետևյալին.

• «Ի՞նչ է ափիոնը ժողովրդի համար». -Այս հարցը հռետորական է, դրան պետք չէ պատասխանել։
• Ո՞վ է բնակարանի սեփականատերը, քանի՞ սեփականատեր կա, որո՞նք են ամուսնացած, կա՞ն անչափահաս երեխաներ. - գործարքին ամուսնու համաձայնության, խնամակալության և խնամակալության մարմիններից թույլտվություն ստանալու հետ կապված հարցեր.
• Ո՞վ է գրանցված բնակարանում: Հնարավո՞ր է ստուգել գործարքը կատարելուց առաջ: - Ակնհայտ է, որ «օրենքով ազատ» բնակարանն ավելի հեղուկ է, ի.

Ինչպես ցույց տալ բնակարան երկրորդային շուկայում

Ինչպես սակարկել բնակարան վաճառելիս Բնակարանի վաճառքի հայտարարություն ներկայացնելիս ավելի լավ է ելնել նրանից, որ սակարկության համար վաճառվող օբյեկտի գնի մեջ պետք է ներառվի որոշակի գումար։ Նման գումարի չափը պետք է փոքր լինի, իսկ նման փոքր գերագնահատումը շատ ավելի լավ է, քան գովազդի տեքստում «սակարկություն» բառի նշումը։ Բացի այդ, չպետք է հեռախոսով գնի նվազեցման շուրջ բանակցել:

Ավելի լավ է հանդիպում կազմակերպել, բնակարանի զննում, տեղում քննարկել զեղչի չափը: Բնակարանի հայտարարագրված արժեքը արժե նվազեցնել միայն բնակարանի էական թերությունների բացահայտման դեպքում։ Բացի այդ, բնակարանն արագ վաճառելու համար անհրաժեշտ է գնորդի հետ փոխզիջման գնալ, քանի որ նա ինչ-որ կերպ ցանկանում է գույք ձեռք բերել ամենացածր գնով, ուստի երբեմն անհրաժեշտ է մի փոքր նվազեցնել նախկինում սահմանված գինը:

Բնակարանները ցուցադրելիս պե՞տք է ռիելթորը ներկա լինի։

• Որքա՞ն արագ ենք մենք պատրաստ հավաքել բացակայող փաստաթղթերը, և ե՞րբ պատրաստ կլինենք գործարք կնքել։ - Կախված է այս գործարքի համար փաստաթղթերի փաթեթի կազմից և լրացուցիչ հաստատման վկայագրերի Գնորդի պահանջներից (օրինակ՝ PND-ից և ND-ից վկայականներ):
• Ինչպե՞ս ենք նախատեսում գումար ստանալ և ի՞նչ պայմաններով։ - Խոսքը բնակարանի վճարման եղանակների մասին է (կանխիկ, բանկային փոխանցում, գումարի ստացման պահ և այլն):
• Որքա՞ն է կանխավճարի չափը, և ի՞նչ պայմաններով կհամապատասխանի մեզ։ - Քննարկվում են գումարը, ժամկետը, վերադարձի պայմանները և փաստաթուղթը/համաձայնագիրը, որով կփոխանցվի կանխավճարը (այս մասին ավելին` հաջորդ քայլում):
• Հնարավո՞ր է առևտուր անել: -Մեզ համար սակարկելուց կատեգորիկ հրաժարվելը կարող է արդարացված լինել միայն շուկայում հստակ թանկացումների դեպքում, երբ վաղը բնակարանի գինը ավելի բարձր է, քան այսօր։

Հրահանգներ սկսնակների համար. ինչպես են ռիելթորները վաճառում բնակարանը:

Կարևոր

Ռիելթորի ծառայությունների համար պայմանագիր կնքելով՝ վաճառողը ցանկանում է ստանալ բնակարանի արագ և շահավետ վաճառք: Գնորդները հույս ունեն, որ ռիելթորի միջոցով գնումներ կատարելիս գործարքը իրավական առումով պարզ կլինի: Լավ մասնագետը կատարում է վաճառվող բնակարանի և նրա սեփականատիրոջ ամբողջական հետազոտություն։

Գործարքի կնքման համար անհրաժեշտ է հաստատել հետևյալի առկայությունը կամ բացակայությունը.

• վաճառվող գույքի վրա բեռ.
• բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների գծով պարտքեր.
• այլ անձանց իրավունքները վաճառվող օբյեկտի նկատմամբ.
• վեճեր բնակարանի շուրջ;
• բնակարանն օտարելու վաճառողի լիազորությունը.

Ծառայությունների մատուցման պայմանագիր կնքելիս ռիելթորը պարտավորվում է սկզբից մինչև վերջ աջակցել գործարքին: ժամը բարեխիղճ կատարումիր աշխատանքի ռիելթորը շահում է գործարքի բոլոր կողմերը: Վաճառողներին և գնորդներին հարկավոր չէ ինքնուրույն կազմակերպել վաճառքի գործընթացը, փաստաթղթեր կազմել, խորամուխ լինել գործարքի նրբություններին:

Հոդվածներ անշարժ գույքի մասին

Բայց ճակատը (մուտքը) այնքան սարսափելի էր՝ հոտերով ու մակագրություններով, որ գնորդները չցանկացան անգամ բարձրանալ, շրջվեցին ու հեռացան՝ մի քանի քայլ անելով առաջին հարկում։ Խելամիտ գործակալը աշխատողներ է վարձել, որոնք պատերը լվանում և լվանում են ջրով. մակագրությունները և հիմնական կեղտը մաքրվել են: Եվ նրանք սկսեցին գնորդներին ասել, որ մուտքի դռան վերանորոգում են անելու։

Բնակարանը անմիջապես վաճառվել է, և գնորդները, ովքեր նախկինում չեն հասել բնակարան, վրդովվել են, որ իրենց չեն ասել առաջիկա վերանորոգման մասին՝ Տատյանա Պրոլեսկո, Սանկտ Պետերբուրգ/Եվրոպա/Սեյշելներ։ - Ես աղբակույտից աղբով լցված բնակարան ունեի մինչև աչքերը: Այնտեղ նույնիսկ անհնար էր շնչել։ Գրեթե իմ հաշվին աշխատողներ վարձեցի, ամբողջ աղբը երկու տարայի մեջ հանեցի, մասնակի ապամոնտաժում արեցի, անընդհատ օդափոխեցի սենյակը, լցրեցի օդը թարմացնող միջոցներով, երկու անգամ թաց մաքրում արեցի (սպիտակեցնող նյութով) և ինչ-որ բան ներկեցի, որ գարշահոտ լիներ։ ներկից։

Բնակարանը ցույց ենք տալիս գնորդներին

Ո՞րն է տարբերությունը տեխնիկական անձնագրի և բնակարանի տեխնիկական պլանի միջև: Ի՞նչ փաստաթուղթ է անհրաժեշտ գործարքի համար: Ինչ նրբերանգներ պետք է հաշվի առնել բնակարանը ցուցադրելիս: Ցուցադրման ժամանակը (հնարավորության դեպքում) նույնպես կարող է վերածվել ձեր օգտին: Նկատվել է, որ առավոտյան (կամ գոնե օրվա առաջին կեսին) մարդիկ ավելի հանգիստ են և ավելի ընկալունակ դեպի դրականը։ Աշխատանքում դեռ չեն լարվել, չեն հոգնել, մեծ քաղաքի ցերեկային սթրեսը դեռ չի դրոշմվել նրանց տրամադրության վրա։
Եթե ​​մեզ հաջողվեց առավոտյան ցուցադրություն կազմակերպել, ապա փորձեք լավ տրամադրություն ստեղծել Գնորդի համար ողջ օրվա համար։ Այս դրական ֆոնը կկապվի մեր բնակարանի հետ: Դուք կարող եք նաև օգտագործել եղանակը ձեր օգտին: Մենք նայում ենք կանխատեսմանը. մռայլ մոխրագույն երկինքը, անձրևն ու մշուշը ակնհայտորեն մեզ գլամուր չեն ավելացնի:
Բայց արևն ու կապույտ երկինքը չեն ամաչելու ցույց տալ մեր բնակարանի պատուհանից։ Այս ամենը նույնպես կդրվի Գնորդի «ենթակեղևում»։

Ինչպե՞ս գնել բնակարան ռիելթորի հետ. Հիմնական հատկանիշները

Ինֆո

Պայմանավորվելուց հետո նա գնորդի հետ քննարկում է գործարքի նրբությունները, նրանից ընդունում է կանխավճար՝ վաճառողի հետ համաձայնեցված չափով։ Այնուհետեւ անհրաժեշտ է ստուգել գործարքի համար անհրաժեշտ բոլոր փաստաթղթերի առկայությունը, պայմանագիր պատրաստել, փաստաթղթերի ստորագրման ժամկետ սահմանել։ Հանդիպումից առաջ արժե տեղեկացնել յուրաքանչյուր կողմին:

Բնակարանի սեփականատերը և նրա գնորդը հանդիպմանը պետք է ներկայանան անձնագրերով, գործարքի կողմերի հեղինակությունն ու ինքնությունը հաստատող այլ փաստաթղթերով: Կարևոր է նախօրոք քննարկել գումար փոխանցելու եղանակը, գործարքի շրջանակներում իրավունքների փոխանցման գրանցման, բնակարանը նոր սեփականատիրոջը փոխանցելու կարգը: Ռիելթորը հանդես է գալիս որպես միջնորդ՝ օգնելով կողմերին համաձայնության գալ գործարքի բոլոր նրբությունների շուրջ, ճիշտ կազմել պայմանագիրը։

Հաճախորդի ակնկալիքները Ռիելթորի միջոցով գործարքները մշակելիս կողմերից յուրաքանչյուրի համար առավելություններ կան: Բնակարանի սեփականատերը կարիք չունի ժամանակ ծախսելու վաճառքի գովազդ տեղադրելու, գնորդներ փնտրելու, նրանց հետ բանակցելու համար։

Ինչպես վերահսկել ռիելթորի աշխատանքը; ձեռնարկ բնակարան վաճառողի համար

Նախ պետք է բնակարանը կարգի բերել, այն պետք է մաքուր լինի։ Նաև վաճառողը պետք է միջոցներ ձեռնարկի բնակարանում տհաճ կամ ուժեղ հոտերը վերացնելու համար, եթե այդպիսիք կան: Հնարավորության դեպքում պետք է հեռացնել անձնական իրերը, օրինակ՝ ընտանեկան լուսանկարները, տարբեր բացիկներ, նամակներ, որպեսզի հնարավոր գնորդին ևս մեկ անգամ չհիշեցնեն, որ նա գտնվում է օտար տարածքում։

Թեթև հպումը կարող է նաև օգնել, ինչպես նաև ամրացնել բնակարանի փոքր մանրամասները, ինչպիսիք են դռան բռնակը կամ լոգարանում կաթող ծորակը: Բնակարանի գնորդներ ընդունելու պատրաստակամության օբյեկտիվ գնահատման համար կարող եք ընկերոջը կամ գործընկերոջը հրավիրել «թարմ հայացքով» գնահատելու բնակարանի տեսքը։ Հարկ է նշել, որ ավելի լավ է բնակարանը ցույց տալ յուրաքանչյուր պոտենցիալ գնորդին առանձին։

Ռիելթորի միջոցով բնակարան վաճառելու քայլ առ քայլ հրահանգներ

Մեր բնակարանի պատուհաններից տեսարանը կարող է խաղալ մեր օգտին կամ մեր դեմ՝ կախված նրանից, թե ինչպիսի տեսարան է այն։ Եթե ​​պատուհանից բացվող տեսարանը շոյում է աչքը, մեղք է այն չօգտագործելը։ Մենք ավելի լայն ենք բացում վարագույրները և Գնորդին տանում դեպի պատուհանը (դրսում, իհարկե, ցերեկ է, եղանակը՝ լավ)։

Ուշադրություն

Եթե ​​պատուհաններից տեսարանն ընկճում է մեզ, ապա մենք չպետք է բողոքենք այդ մասին Գնորդին. մենք ծածկում ենք վարագույրները (պատուհանից դուրս դեռ երեկո է և քիչ բան է երևում), և նրա ուշադրությունը կենտրոնացնում ենք մեկ այլ բանի վրա: Ավելի լավ է բնակարանում կահույքն ու իրերը նվազագույնի հասցնել, որպեսզի դրանք նեղ տարածության տպավորություն չթողնեն։ Ավելորդ աղբ - դեն նետեք կամ տվեք հարևաններին: Միջանցքի և սենյակների ընդարձակությունը միշտ ավելի լավ տպավորություն է թողնում, քան խառնաշփոթ միջանցքներն ու կահույքով լցված սենյակները:

Ներքին լուսավորությունը մեծապես որոշում է դրա հուզական ազդեցությունը: Առաստաղի տակ գտնվող աղոտ լամպը, մոխրագույն պատուհանները և մութ անկյունները նույնիսկ կատակերգուին կվշտացնեն:

Գնորդ գտնել և բնակարան ցույց տալ

Արդյո՞ք ես միշտ օգտագործում եմ վերը նշված բոլորը: Ոչ Բայց ես այնքան մարզված եմ, որ երբ ոտքիցս դուրս եմ գալիս, ուղեղն անմիջապես շտկում է անճշտությունները։ Կան բաներ, որոնք ես միշտ անում եմ. բացատրում եմ նախավաճառքի պատրաստման իմաստը, անհրաժեշտությունը և տեխնոլոգիան, հաճախորդի վարքագծի կանոնները շոուի ժամանակ. Գնորդի նախասիրությունների մասին հնարավորինս շատ եմ իմանում հեռախոսով (դրանից էլ կառուցված է ցուցադրման ռազմավարությունը) և այլն։ Կա մի բան, որը ես կարող եմ անտեսել կոնկրետ իրավիճակում, կոնկրետ գնորդի հետ: Բայց մինչ դուք կարող եք ձեզ ազատություն տալ ինչ-որ բան անելու և ինչ-որ բան բաց թողնելու համար, պետք է զարգացնել անգիտակից կոմպետենտությունը: - Հոտի հետ կապված... Ես բնակարան էի վաճառում տակը կապիտալ վերանորոգումոչ Կիևի ամենաբարենպաստ տարածքում։ Աղջիկը զանգել է գովազդին, պարզվել է, որ իր համար բնակարան ընտրելիս առաջին տեղում է մուտքի վիճակն ու վերելակի մաքրությունը, իսկ հարեւանները։
Սա նշանակում է, որ նա կա՛մ չի հասկանում գրասենյակի կարևորությունը հաճախորդների համար, կա՛մ բավականաչափ շահավետ գործարքներ չի կնքում։

• Անդամակցություն անշարժ գույքի ասոցիացիաներին. Վկայագրերի, մրցանակների առկայություն։ Սրանք ոչ թե պարտադիր, այլ խիստ ցանկալի պայմաններ են։
• Ինտերնետային գործունեություն. Սոցիալական ցանցերում կայքի, բլոգի, պարբերաբար թարմացվող տեղեկություններով էջերի առկայությունը:
• Անձնական տպավորություններ. Եթե ​​բրոքերի հետ շփվելիս տեսնում եք, որ նա իրեն աներես է պահում, փորձում է արագ ստորագրել պայմանագիրը և չի ցանկանում պատասխանել ձեր բոլոր հարցերին, ավելի լավ է այլ միջնորդ փնտրեք։ Բարեխիղճ ռիելթորը միշտ մանրամասն խորհուրդներ կտա, քանի որ թաքցնելու ոչինչ չունի։ Պարզ հեռախոսազանգը շատ բան է բացահայտում։
• Գործունեության ոլորտը.