Տեղեկատվական

Բնակարանի գնում ոչ բնակելի ֆոնդում. Բնակարան (տարածք) ոչ բնակելի ֆոնդում - ինչ է դա նշանակում և ինչպես օգտագործել այն առևտրային անշարժ գույքի համար: Նրբություններ և թակարդներ

Եթե կա ազատ սեփականություն հանդիսացող սեփականություն, որը գտնվում է առաջին կամ երկրորդ հարկում բազմաբնակարան շենք, ապա այս տարածքը կարող է օգտագործվել որպես բնակարան (այսինքն՝ իր նպատակային նպատակներով), կամ կարող է վերագրանցվել որպես ոչ բնակելի ֆոնդ և օգտագործվել որպես կոմերցիոն անշարժ գույք։

Ի դեպ, երկրորդ մեթոդը ժողովրդականությամբ այնքան էլ չի զիջում առաջինին։ Նման կերպ են գործում առաջին կամ երկրորդ հարկերում գտնվող անշարժ գույքի շատ սեփականատերեր։

Բայց ո՞րն է ավելի շահավետ՝ վարձակալներին բնակարան վաճառե՞լ կամ վարձակալել, թե՞ տարածքն օգտագործել որպես կոմերցիոն տարածք:

Հիմնական պատճառը, որը դրդում է առաջին հարկերի բնակարանների սեփականատերերին բնակելի տարածքը կոմերցիոն անշարժ գույքի կարգավիճակի փոխանցել, օբյեկտը վարձակալելուց կամ այն վաճառելուց ավելի մեծ շահույթի ակնկալիքն է։ Այս որոշման մեջ կա որոշակի տրամաբանություն և ողջախոհություն, էլ չեմ խոսում առավելությունների մասին. ինչպես միշտ, առաջին հարկերի բնակարաններն ավելի էժան են 10-12%-ով, քան վերևում գտնվող բնակելի տարածքը։ Ըստ այդմ՝ բնակարանը կոմերցիոն տարածքի վերածելով՝ հնարավոր է ավելին բարենպաստ պայմաններվաճառել կամ վարձակալել այն.

Ըստ վիճակագրության Վալերի Արիստարխովա, «Ռուսաստանի անշարժ գույքի տուն» ընկերության վաճառքի բաժնի ավագ մենեջեր, նման տարածքի վաճառքից եկամուտը կարելի է ավելացնել 18-20%-ով։ NDV Real Estate-ի առևտրային անշարժ գույքի բաժնի ղեկավար Եվգենյա Բորզովան պնդում է, որ ոչ բնակելի տարածքները, որոնք ունեն բնակարանի նման դիրք և դասավորություն, արժեն 20-25%-ով ավելի։ RRG Group-ի կոմերցիոն անշարժ գույքի բաժնի տնօրեն Յուրի Տարանենկոն էլ ավելի լավատես է իր գնահատականներում. նրա կարծիքով, 30-40% արժեքի աճը սահման չէ նման տարածքի համար։ Առևտրային անշարժ գույքի վարձակալությունից, ի սկզբանե կապված բնակարանային ֆոնդի հետ, շահույթը, ըստ Վալերի Արիստարխովի, երբեմն 5-6 անգամ ավելի է:

Սակայն միշտ չէ, որ հնարավոր է նման բարձր արդյունքների հասնել։ Յուրի Տարանենկոն (RRG) պարզաբանում է դրա պատճառները. «Գրասենյակային անշարժ գույքի մատակարարման ծավալը, ներառյալ բարձրորակ բիզնես կենտրոնները, այնպիսին են, որ սկզբունքորեն առաջին հարկերում օբյեկտների հրատապ կարիք չկա, և դրանք. ոչ շտապ պահանջարկի մեջ»:

Որպեսզի բնակելի շենքում կոմերցիոն տարածքը բարձր եկամուտ բերի, այն պետք է տեղակայված լինի քաղաքի կյանքի ինտենսիվության բարձրացման վայրում, այսինքն՝ հեղուկ լինի։ «Առևտրային անշարժ գույքի հաջողությունը կախված է նրանից, թե որ տարածքում և կոնկրետ որ տանն է այն գտնվում, որքանով է այս տունը եկամտաբեր հետիոտների և մեքենաների երթևեկության առումով և որքան մոտ է այն մետրոյին», - առևտրի ղեկավար Մարիա Կոնդակովան: ՍՊԸ-ի անշարժ գույքի բաժինը կիսվում է իր փորձով Est-a-Tet.

Զարմանալի ոչինչ չկա նրանում, որ վարձակալների շրջանում պահանջարկ ունեցող և իրացվելի տարածքները գտնվում են քաղաքի կենտրոնական հատվածներում, այսպես կոչված, բիզնես և առևտրային թաղամասերում (այդպիսի անշարժ գույքն օգտագործվում է խանութների, սպառողական ծառայությունների, գրասենյակային կենտրոնների համար. և այլն): Հատկապես պահանջարկ ունեն մետրոյի կայարանների մոտ գտնվող տարածքները, երթևեկության մեծ ինտենսիվությամբ բանուկ փողոցներում։

Նկատվել է, որ մեծ շահույթ են բերում առևտրային տարածքները այն տարածքներում, որտեղ ապրում են ֆինանսապես ապահովված քաղաքացիները։ Որպես կանոն, նման տարածքները գտնվում են քաղաքի կենտրոնի մոտ։ «Ընդհանուր առմամբ, բացի Կենտրոնական վարչական շրջանից, ավելի հեռանկարային են հին շենքերի խիտ բնակեցված տարածքները, որտեղ այսօր նույնպես ակտիվորեն կառուցվում են նորերը։ բնակելի համալիրներ», - ասում է INCOM-Nedvizhimost ՍՊԸ-ի Սևաստոպոլի կենտրոնի տնօրեն Կոնստանտին Պրոսինը:

Քնած վայրերը լավագույնը չեն լավ տարբերակբնակարան վերանորոգելու համար կոմերցիոն անշարժ գույք. Իրականում, նման օբյեկտները շատ ավելի էժան են, քան կենտրոնում գտնվող իրենց գործընկերները, հատկապես, եթե մոտակայքում կան սուպերմարկետներ:

«Օրինակ, նոր միկրոշրջաններում, որտեղ առաջին հարկերում արդեն նախագծված են ոչ բնակելի տարածքներ. առանց ձախողման, նրանց ընդհանուր թվի մինչև 60%-ը մնում է չպահանջված»,- ասում է Յուրի Տարանենկոն (RRG): Սրան հավելենք, որ, ըստ Վալերի Արիստարխովի («Անշարժ գույքի ռուսական տուն»), քաղաքի հեռավոր տարածքում գտնվող բնակարանի կարգավիճակը փոխելով՝ կարելի է կորցնել դրա արժեքի 15-20%-ը. այլ ոչ թե ձեռք բերել այն:

Բնակելի տարածքը կոմերցիոն անշարժ գույքի վերածելու առավելությունները նույնպես կախված են հենց բնակարանի դասավորությունից և գտնվելու վայրից: Եթե հնարավոր է ելք կատարել բանուկ փողոց, ապա նման սենյակ վաճառելը կամ վարձակալելը շատ ավելի շահավետ և հեշտ է։ «Իսկ եթե բնակարանը նայում է դեպի բակ կամ հանգիստ փողոց, ապա դժվար թե այն պահանջված լինի որպես օբյեկտ. կոմերցիոն նպատակ, և նպատակահարմար չէ այն փոխանցել ոչ բնակելի հիմնադրամին», - ասում է Պավել Լեպիշը, Գլխավոր տնօրեն Domus Finance. Նա նաև պարզաբանում է. «Այստեղ միակ բացառությունը քաղաքի հենց կենտրոնում գտնվող առաջին հարկերի բնակարաններն են, որոնք սիրված են փոքր գրասենյակային վարձակալների կողմից։

Պետք է նկատի ունենալ, որ նույնիսկ ամենահեղուկ առևտրային անշարժ գույքը, որպես կանոն, շուկայում ավելի երկար է ցուցադրվում, քան դիրքով, դասավորությամբ և տարածքով դրան նման բնակարանը։ Պահանջարկի վրա չի ազդում տարածքի վաճառքի կամ վարձակալության գործոնը։ Բացի այդ, օբյեկտի վերազինումը և գրանցումը ոչ բնակելի ֆոնդում պահանջում են անհրաժեշտ փաստաթղթերի հավաքում, պետական մարմինների հետ համաձայնեցում և այլն: Դրանից հետո միայն հնարավոր կլինի սկսել կոմերցիոն անշարժ գույքի վարձակալների կամ գնորդների որոնումները։

«Ընդհանուր առմամբ, առաջին հարկում բնակարան վաճառելու առավելությունը՝ առանց այն ոչ բնակելի ֆոնդին փոխանցելու, արագ գործարք կնքելու հնարավորությունն է, իսկ թերությունը՝ օբյեկտի համեմատաբար ցածր արժեքը։ Եթե բնակարանը տեղափոխվի ոչ բնակելի տարածքի կարգավիճակ, ամեն ինչ տեղ կփոխվի։ Առավելությունը կլինի լավ գին ստանալու հնարավորությունը, իսկ մինուսը կլինի բյուրոկրատական ուշացումների և գնորդների (վարձակալների) որոնումների վրա ծախսված ժամանակը», - բացատրում է Միասնական պետական հարկային ծառայության տեղեկատվական բաժնի տնօրեն Ռիմմա Բալյասնիկովան:

Այս ամբողջ ընթացքում, մինչ սեփականատերը զբաղված է թղթաբանությամբ, անհրաժեշտ կլինի վճարել տարածքի կոմունալ վճարումները, որոնց գումարը, ըստ SPENCER ESTATE անշարժ գույքի գործակալության մենեջեր Վադիմ Լապինի, շատ ավելին է, քան նմանատիպ վճարումները: Բնակարան. «Առաջին հարկերում կոմերցիոն տարածք շահագործելու արժեքը քառակուսի մետրի համար կազմում է 40-60 ռուբլի, իսկ կոմունալ ծախսերի հետ միասին. ամսական վճարումկազմում է 100-120 ռուբլի մեկ քառ. մ», - բացատրում է Մարիա Կոնդակովան (Est-a-Tet):

«Ոչ բնակելի տարածքների սպասարկումը միանշանակ ավելի թանկ կարժենա, քանի որ կոմունալ վճարումները մտնում են այս դեպքըավելի բարձր կլինի: Թվերում թվաբանությունը հետևյալն է. ջրի համար + 10%, ջերմության համար + 25%, էլեկտրաէներգիայի համար + 27% (2,5 ռուբլի / կՎտժ միջին սակագնի հիման վրա): Արդյունքում 100 մետրանոց ոչ բնակելի տարածքի ամսական վարձավճարը 2-2,5 հազարով ավելի կլինի, քան նույն տարածքի բնակարանի վարձը»,- հաստատում է նրա գործընկեր Մարիա Լիտինեցկայան՝ Metrium Group ընկերության տնօրենը։ .

Հարկ է նաև հաշվի առնել, որ կոմերցիոն տարածքների սեփականատերերը վճարում են գույքահարկ։ Տոկոսըներդրումները, ըստ Եվգենիա Բորզովայի (NDV-Nedvizhimost) կազմում են օբյեկտի մնացորդային արժեքի տարեկան մոտ 2,2% -ը: Բնականաբար, սեփականություն ունենալ բնակելի տարածքի վրա այս պահինշատ ավելի շահավետ, քան կոմերցիոնները:

Բնակելի տարածքները ոչ բնակելի ֆոնդին փոխանցելու մեկ այլ էական թերություն է առևտրային գույքի գրանցման կարգը. «Դա բարդ է, շատ ժամանակ և ջանք է պահանջում», - ասում է Իննա Իգնատկինան, MITs-Nedvizhimost-ի Պրեսնիայի մասնաճյուղի տնօրենը: .

Տարածքները ոչ բնակելի հիմնադրամին փոխանցելու կարգը

Սկզբից պետք է նշել, որ այս ընթացակարգի կարգը սահմանված է բնակարանային ծածկագիրՌԴ. Համապատասխան կանոնակարգում հստակ նշված է, որ ոչ բոլոր բնակարանները կարող են վերածվել կոմերցիոն տարածքի։ «Նախ՝ տեղափոխվող բնակարանում ոչ ոք չպետք է գրանցվի, և երկրորդ՝ կազմակերպելու հնարավորություն լինի. առանձին մուտքմեկուսացված վայրէջքներից և մուտքի մուտքի խմբից », - բացատրում է Եվգենյա Բորզովան («NDV-Real Estate»):

Իրավիճակն էլ ավելի է բարդանում երկրորդ հարկերում գտնվող բնակարանները ոչ բնակելի ֆոնդին փոխանցելու դեպքում։ Այս դեպքում գրանցումը հնարավոր է միայն այն դեպքում, եթե տան ստորին հարկը օգտագործվում է նաև կոմերցիոն անշարժ գույքի համար։ «Ավելին, որտեղ էլ որ գտնվի օբյեկտը, եթե այն գնվի հիփոթեքով և գրավադրվի բանկում, անհնար կլինի այն փոխանցել ոչ բնակելի ֆոնդին», - նշում է Իննա Իգնատկինան (MITs-Real Estate):

«Այդ պահանջների անվերապահ կատարումից բացի, անհրաժեշտ է, որ բնակարանն ունենա բաց դասավորություն՝ տարածքը վերածել խանութի, գրասենյակի կամ սրահի», - ասում է MIEL-Commercial Real Estate-ի տնօրեն Ելենա Միշինան:

Եթե բնակարանը լիովին համապատասխանում է վերը նշված պահանջներին, ապա կարող եք անցնել փոխանցման գործընթացին։

Սկզբում անհրաժեշտ է կազմել նախագծի պլան, որը գծագրի վրա ցույց կտա, թե ինչպես է փոխվելու տարածքի դասավորությունը, որտեղ են գտնվելու մուտքն ու ելքը, առևտրի հարկը, պահեստները և այլն: Պետք է նաև հաշվի առնել, որ բնակելի շենքը կոմերցիոն գրասենյակի կամ խանութի վերածելու համար կարող է պահանջվել լրացուցիչ օդափոխության, հրդեհային ազդանշանների, ձայնամեկուսիչ տարրերի տեղադրում և այլն։

Նախագծի մշակումից հետո ձեզ հարկավոր է փաստաթղթերի տպավորիչ փաթեթ հավաքել: «Տարածքները բնակելիից ոչ բնակելի տեղափոխելու համար անհրաժեշտ է ձեռքի տակ ունենալ դիմում, բնակարանի սեփականության իրավունքի փաստաթղթեր (սեփականության վկայական), գրանցման վկայական (եթե ոչ, նախ պետք է ձեռք բերել նման փաստաթուղթ. ), հատակագիծ BTI-ից և բացատրություն», - բացատրում է Իննա Իգնատկինը («MITS-Real Estate»): Այս ցանկին կարող եք ավելացնել վկայագիր, որը տրված է տնային գրքույկի տվյալների հիման վրա, քաղվածք DEZ-ից և եզրակացություն BTI-ից բնակարանը առևտրային անշարժ գույքի վերածելու հնարավորության մասին:

Նաև, առանց ձախողման, ըստ բոլոր փորձագետների, ներառյալ Ելենա Միշինան («MIEL-Commercial Real Estate»), անհրաժեշտ կլինի համակարգել պետական վերահսկողական մարմինների և տեղական ինքնակառավարման կազմակերպությունների հետ. Մոսկվայի քաղաքային ճարտարապետություն, հրդեհային տեսչություն, Մոէներգո, Մոսկորգազ: , Moszhilinspektsii և այլն: Եվ ամենակարեւորը՝ բնակարանը ոչ բնակելի ֆոնդ փոխանցելու համար անհրաժեշտ կլինի գրավոր համաձայնություն ստանալ տան բոլոր բնակիչներից։ Ստանալը, ինչպես ցույց է տալիս պրակտիկան, շատ դժվար է:

Ի լրումն վերը նշված բոլորի, եթե փոխանցվող օբյեկտը ճարտարապետական հուշարձան է կամ տունը գտնվում է քաղաքի պատմական զարգացման տարածքում, ապա բնակարանը կոմերցիոն անշարժ գույքի վերածելու համար թույլտվություն կտրվի. պահանջվում է Մոսկվայի ճարտարապետության և քաղաքաշինության կոմիտեից, ինչպես նաև վարչությունից մշակութային ժառանգությունՄոսկվա.

Միայն այն բանից հետո, երբ բոլորը հավաքվեն թույլտվություններ, դրանք «մեկ կանգառի» ծառայության միջոցով ներկայացվում են Մոսկվայի Բնակարանային և բնակարանային քաղաքականության վարչություն։ Դրանք գնահատվում են Բնակարանային ֆոնդի օգտագործման քաղաքային միջգերատեսչական հանձնաժողովի կողմից, որը որոշում է բնակարանը ոչ բնակելի ֆոնդ տեղափոխելու իրագործելիությունն ու հնարավորությունը: Փոխանցման ընթացակարգի արժեքը գնահատվում է սեփականաշնորհման և կառավարման քաղաքային հանձնաժողովի կողմից բնակարանային ֆոնդ.

«Թարգմանության արժեքը կարող է լինել $30,000 կամ ավելի, իսկ վերագրանցման գործընթացն ինքնին տևում է մի քանի ամսից մինչև 1,5 տարի», - բացատրում է Վալերի Արիստարխովը (Անշարժ գույքի ռուսական տուն): Նրա գործընկեր Ելենա Միշինայի տվյալները MIEL-Commercial Real Estate-ից հետևյալն են՝ բնակարանները կոմերցիոն անշարժ գույքի վերածելու արժեքը կարող է տատանվել 900,000-ից մինչև 1,300,000 ռուբլի:

Այնուամենայնիվ, սա այն բոլոր վճարները չէ, որոնք սեփականատերը պետք է վճարի այս ընթացակարգն իրականացնելու թույլտվություն ստանալու համար: Նա նաև պետք է գրանցի փոխանցումը Գրանցման պալատում և վճարի պետական տուրք 1000 ռուբլու չափով անհատներև 15000 ռուբլի իրավաբանական անձանց համար:

Իհարկե, բնակարանի սեփականատերը կարող է պատվիրել բնակելի տարածքի տեղափոխումը ոչ բնակելի ֆոնդի մասնագիտացված ընկերությունից, որը կկատարի վերը նշված բոլոր գործողությունները նրա փոխարեն: «Նման բանտապահ թարգմանությունն արժե 40-50 հազար ԱՄՆ դոլար»,- ասում է Եվգենյա Բորզովան (NDV-Real Estate):

Առավելությունները կոնկրետ թվերով

Անկասկած, բնակելի տարածքները կոմերցիոն օբյեկտի կարգավիճակի փոխանցելու կարգը բավականին բարդ և ծախսատար բիզնես է։ Իրավիճակն ավելի է բարդանում նրանով, որ ոչ բնակելի ֆոնդին բնակարաններ փոխանցելու արժեքը միշտ չէ, որ ապագայում վճարում է, քանի որ ոչ բոլոր դեպքերում է առևտրային օբյեկտը կարժենա ավելին, քան բնակելի տարածքը: «Եթե 5-7 տարի առաջ ոչ բնակելի տարածքներավանդաբար արժե ավելի շատ, քան նույն շենքում բնակարանը, այժմ դա միշտ չէ, որ այդպես է: Օրինակ, մետրոյի կայարանից 20 րոպե քայլելու վրա գտնվող հինգ հարկանի «Խրուշչով» շենքի առաջին հարկում վաճառվում է սենյակ: Ռյազանի պողոտա«. Նրա մակերեսը կազմում է 189 քառ. մ, իսկ արժեքը՝ 82500 ռուբլի/ք. մ Եվ նույն չափի բնակարանը նույն տանը կարժենա 130-140 հազար ռուբլի։ մեկ քառ. մ», - բացատրում է Ելենա Միշինան («MIEL-Commercial Real Estate»):

«Իսկ մեր ընկերության պրակտիկայում պակաս նշանակալից դեպք չի եղել. մենք վաճառել ենք բնակարան, որը գտնվում է Մալայա Դմիտրովկայի առաջին հարկում։ Առաջարկվում էր և՛ որպես բնակարան, և՛ որպես կոմերցիոն տարածք՝ առանց թարգմանության։ Օբյեկտի՝ որպես գրասենյակային տարածքի նկատմամբ մեծ հետաքրքրություն կար, սակայն շենքը, որտեղ այն գտնվում էր, գտնվում էր մեկ այլ տան բակում, և բոլոր պատուհանները նայում էին դեպի բակ։ Արդյունքում գույքը վաճառվել է որպես բնակարան. պարզվել է, որ այն ավելի շահավետ է։ Իսկ սեփականատիրոջը գոհացրել է նաև այն, որ չի սկսել թարգմանել»,- հաստատում է իր գործընկեր Վադիմ Լամինի (SPENCER ESTATE) խոսքերը։ Նա նաև մեկ այլ օրինակ է բերում. «Վարձակալության հետ կապված նման իրավիճակ կա՝ Կրասինա փողոցում բնակարան ենք վարձել՝ չփոխանցելով այն ոչ բնակելի ֆոնդին, թեև վարձակալը, ապրելով մի սենյակում, մյուս երկուսն օգտագործել է աշխատանքի համար։ Քանի որ նա ապրում էր այնտեղ, ամեն ինչ միանգամայն օրինական էր։ Եվ եթե այս բնակարանը տեղափոխվեր ոչ բնակելի տարածք, ապա ամբողջությամբ ձեռնտու չէր լինի այն վարձակալել։

Իհարկե, կան օրինակներ, երբ բնակարանը կոմերցիոն տարածքի կարգավիճակի հանձնելը շատ ավելի շահավետ էր, քան բնակելի տարածքի վաճառքը։ «Օրինակ, մի անգամ մենք բնակեցրինք կոմունալ բնակարանի վարձակալներին՝ փոքր երկու սենյականոց բնակարան 42 քառ. մ մետրոյի Օկտյաբրսկոյե Պոլե կայարանի մոտ առաջին հարկում՝ այն փոխանցելով ոչ բնակելի ֆոնդին։ Իսկ բնակելի և ոչ բնակելի տարածքների գնի տարբերության պատճառով երկու հարևաններին կարողացել են տրամադրել առանձին մեկ սենյականոց բնակարաններնույն տարածքում՝ առանց հավելավճարի»,- ասում է Կոնստանտին Պրոսինը («INCOM-Real Estate»):

Իսկ ի՞նչ իրավիճակ է մայրաքաղաքի կենտրոնում. «Այստեղ լավ կահավորված կոմերցիոն տարածքները՝ լավ դիրքով, ավելի թանկ են, քան բնակարանները։ Այսպիսով, մոտ 100 քմ մակերեսով բնակարան։ մ առաջին հարկում կարելի է վարձակալել որպես բնակելի 50-100 հազար ռուբլի։ ամսական, իսկ որպես գրասենյակ վարձակալությամբ տալը սեփականատիրոջը կբերի առնվազն 150-300 հազար ռուբլի։ ամսական։ Արժեքն է քառակուսի մետրերբ գրասենյակներ վաճառում են այնպիսի բանուկ մայրուղիներում, ինչպիսիք են Տվերսկայա փողոցը, Կուտուզովսկի պողոտան, Garden Ring-ը, այն կարող է հասնել տասնյակ հազարավոր դոլարների, և դրանք բավականին արագ վաճառվում են», - բացատրում է Պավել Լեպիշը (Domus Finance): Նշենք, որ նման տարածքներում բնակարանների մեկ քառակուսի մետրի միջին արժեքը չի գերազանցում 19-20 հազար դոլարը:

Եթե գույքն ունի Բնակելի Անշարժ գույքառաջին հարկում, ապա այն կարող է օգտագործվել իր նպատակային նպատակներով, այսինքն՝ որպես բնակարան, կամ փորձել այն փոխանցել ոչ բնակելի հիմնադրամին և օգտագործել որպես կոմերցիոն սեփականություն։ Սա հենց այն է, ինչ անում են առաջին և նույնիսկ երկրորդ հարկերում գտնվող օբյեկտների շատ սեփականատերեր։

Բայց արդյո՞ք դա իմաստ ունի: Ի՞նչն է ավելի շահավետ վարձակալել կամ վաճառել՝ կոմերցիոն տարածքներ, թե՞ բնակարաններ: Ահա թե ինչ է որոշել անշարժ գույքի MetrInfo.Ru ամսագիրը պարզել:

Բնակարանից մինչև ոչ բնակելի՝ այո՞, թե՞ ոչ:
Հիմնական պատճառը, թե ինչու են առաջին հարկերում գտնվող բնակարանների սեփականատերերը մտածում դրանց ոչ բնակելի անշարժ գույք տեղափոխելու մասին, օբյեկտի վաճառքից կամ վարձակալությունից ավելի մեծ շահույթի ակնկալիքն է։ Իրոք, առևտրային տարածքները կարող են ավելի շահավետ լինել, հատկապես, որ առաջին հարկերում բնակարանները սովորաբար 5-10% ավելի էժան են, քան ավելի բարձր գտնվող բնակարանները: Փաստորեն, սա բնակելի տարածքը ոչ բնակելի տեղափոխելու հիմնական պլյուսն է։ Անշարժ գույքի ռուսական House of Real Estate ընկերության վաճառքի բաժնի ավագ մենեջեր Վալերի Արիստարխովի խոսքով, այս կերպ հնարավոր է վաճառքից եկամուտը նույնիսկ 20%-ով ավելացնել։ Եվգենյա Բորզովա, NDV-Nedvizhimost-ի կոմերցիոն անշարժ գույքի բաժնի ղեկավար, կարծում է, որ ոչ բնակելի տարածքները, նույնիսկ նրանք, որոնք իրենց դիրքով և բնութագրերով նման են բնակարանին, արժեն 15-25%-ով ավելի։ Եվ ըստ Յուրի Տարանենկո, RRG ընկերությունների խմբի կոմերցիոն անշարժ գույքի բաժնի տնօրեն, արժեքի աճը կարող է լինել նույնիսկ 30-40%։ Վարձակալությունից ստացված եկամուտը, ըստ Վալերի Արիստարխովի (Ռիելտորական ընկերություն Ռուսական անշարժ գույքի տուն), երբեմն հասնում է 6-7 անգամ:

Բայց, սակայն, միշտ չէ, որ ստացվում է այսպես. «Որովհետև գրասենյակային անշարժ գույքի, այդ թվում՝ բարձրորակ բիզնես կենտրոնների մատակարարման ծավալն այնպիսին է, որ առաջին հարկերում սկզբունքորեն հրատապ օբյեկտների կարիք չկա։ , և դրանք շտապ պահանջարկ չունեն», - վստահեցնում է նա Յուրի Տարանենկոյին (RRG):

Որպեսզի բնակելի շենքում ոչ բնակելի տարածքները լավ շահույթ բերեն, այն պետք է լինի «ճիշտ» տեղում և լինի հեղուկ: «Առևտրային անշարժ գույքի հաջողությունը կախված է նրանից, թե որ տարածքում և կոնկրետ որ շենքում է այն գտնվում, որքանով է այս շենքը շահութաբեր հետիոտների և մեքենաների երթևեկության առումով և որքան մոտ է այն մետրոյին», - ասում է: Մարիա Կոնդակովա, Est-a-Tet-ի կոմերցիոն անշարժ գույքի ղեկավար:Վարձակալների պահանջարկը և հեղուկ ոչ բնակելի տարածքները գտնվում են կենտրոնական տարածքներում (դրանք օգտագործվում են ոչ միայն խանութների և կենցաղային ծառայությունների, այլ նաև գրասենյակների համար), երկաթուղային կայարանների և մետրոյի կայարանների մոտ, ծանր երթևեկությամբ փողոցներում, հատկապես, եթե մեծ մասը տեղի բնակիչները հետևում են այս փողոցների երամներին դեպի մոտակա մետրո: Ավելին, այն տարածքները, որտեղ ապրում են ավելի բարձր սոցիալական կարգավիճակ և ավելի լավ նյութական հնարավորություններ ունեցող քաղաքացիներ, այսինքն. Կենտրոնից ոչ շատ հեռու՝ Circle Line-ից 2-3 կայարաններում և գտնվում է հեղինակավոր երթուղիների վրա: «Ընդհանուր առմամբ, ավելի հեռանկարային են հին շենքերի խիտ բնակեցված տարածքները (ի լրումն Կենտրոնական վարչական շրջանի – Խմբ.), որտեղ այսօր ակտիվորեն կառուցվում են նաև նոր բնակելի համալիրներ»,- կարծում է։ INCOM-Realty ընկերության Սևաստոպոլսկոե գրասենյակի ղեկավար Կոնստանտին Պրոսին.

Իսկ մետրոյի կայարաններից հեռու գտնվող բնակելի թաղամասերում առաջին հարկերում գտնվող ոչ բնակելի տարածքները հաճախ մնում են չպահանջված, հատկապես, եթե մոտակայքում կան սուպերմարկետներ։ «Օրինակ, նոր միկրոշրջաններում, որտեղ առաջին հարկերում անխափան նախագծված են ոչ բնակելի տարածքներ, դրանց ընդհանուր թվի մինչև 60%-ը մնում է չպահանջված», - ասում է Յուրի Տարանենկոն (RRG): Այսպիսով, հեռավոր բնակելի վայրերում ոչ բնակելի տարածքներն ավելի հավանական է, որ բարձր ռիսկային ակտիվներ լինեն, և, ըստ Վալերի Արիստարխովի (Ռիելտորական ընկերություն Russian House Real Estate), փոխելով բնակարանի կարգավիճակը, կարող եք կորցնել դրա արժեքը: այլ ոչ թե հաղթել՝ նույն 20%-ը:

Բացի այդ, բնակելի տարածքը ոչ բնակելի տեղափոխելուց օգուտը կախված է հենց բնակարանի գտնվելու վայրից: Եթե դուք կարողանաք ելք կատարել բանուկ փողոց, ապա ավելի հեշտ և շահավետ կլինի կոմերցիոն անշարժ գույք վաճառելը կամ վարձակալելը: «Իսկ եթե բնակարանը նայում է դեպի բակ կամ հանգիստ փողոց, ապա դժվար թե այն պահանջված լինի որպես կոմերցիոն օբյեկտ, ապա նպատակահարմար չէ այն փոխանցել ոչ բնակելի ֆոնդին»,- ասում է նա։ Պավել Լեպիշ, Domus Finance-ի գլխավոր տնօրեն. «Այստեղ միակ բացառությունը քաղաքի հենց կենտրոնում գտնվող առաջին հարկերում գտնվող բնակարաններն են, որոնք սիրված են փոքր գրասենյակների վարձակալների կողմից»:

Այնուամենայնիվ, նույնիսկ ամենահեղուկ և պահանջված ոչ բնակելի անշարժ գույքը սովորաբար ցուցադրվում է ավելի երկար, քան նույն չափի և դիրքի բնակարանը, անկախ նրանից՝ սեփականատերը վաճառում է այն, թե ցանկանում է այն վարձակալել: Բացի այդ, բնակարանը կարող է շուկա հանվել հենց այդպիսի ցանկություն հայտնվի, և եթե ցանկանում եք օբյեկտը տեղափոխել ոչ բնակելի ֆոնդ, ապա պետք է հավաքեք մի փունջ թղթեր և ժամանակ ծախսեք գրանցման վրա, և միայն դրանից հետո կարող եք անցնել գնորդների կամ վարձակալների որոնմանը: «Ընդհանուր առմամբ, առաջին հարկում բնակարան վաճառելու առավելությունը՝ առանց այն ոչ բնակելի ֆոնդին փոխանցելու, արագ գործարք կնքելու հնարավորությունն է, իսկ թերությունը՝ օբյեկտի համեմատաբար ցածր արժեքը։ Եթե բնակարանը տեղափոխվի ոչ բնակելի տարածք, ամեն ինչ կփոխվի։ Առավելությունը կլինի լավ գին ստանալու հնարավորությունը, իսկ թերությունը՝ բյուրոկրատական ուշացումների և գնորդների (վարձակալների) որոնումների վրա ծախսված ժամանակը»,- ասում է։ Ռիմմա Բալյասնիկովա, EGSN-ի տեղեկատվական բաժնի տնօրեն.

Եվ մինչ ոչ բնակելի տարածքները սպասում են պարապուրդի, սեփականատերը ստիպված կլինի վճարել կոմունալ վճարները, ինչը, ինչպես նշել է. Վադիմ Լամին, SPENCER ESTATE անշարժ գույքի գործակալության կառավարիչ գործընկերավելի բարձր, քան բնակարանները. «Առաջին հարկերում կոմերցիոն տարածքի շահագործման արժեքը քառակուսի մետրի համար կազմում է 40-60 ռուբլի, իսկ կոմունալ ծախսերի հետ միասին ամսական վճարը կազմում է 100-120 ռուբլի մեկ քառակուսի մետրի համար: մ», - ասում է Մարիա Կոնդակովան (Est-a-Tet):

«Ոչ բնակելի տարածքների սպասարկումը հաստատ ավելի թանկ կարժենա, քանի որ կոմունալ վճարներն այս դեպքում ավելի բարձր կլինեն։ Թվերում թվաբանությունը հետևյալն է. ջրի համար + 10%, ջերմության համար + 25%, էլեկտրաէներգիայի համար + 27% (2,5 ռուբլի / կՎտժ միջին սակագնի հիման վրա): Արդյունքում 100 մետր ոչ բնակելի տարածքի ամսական վարձավճարը 2000-ից 2500-ով բարձր կլինի նույն չափի բնակարանի վարձավճարից»,- պարզաբանում է. Մարիա Լիտինեցկայա, Metrium Group-ի գործադիր տնօրեն.

Իսկ ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերը վճարում են գույքահարկ, որը, ըստ Եվգենյա Բորզովայի (NDV-Nedvizhimost) կազմում է տարածքի մնացորդային արժեքի տարեկան 2,2%-ը: Հնարավոր է, որ մոտ ապագայում բնակարանների հարկի դրույքաչափը բարձրանա, սակայն առայժմ ավելի շահավետ է բնակելի տարածքներ ունենալը։

Բայց բնակարանը ոչ բնակելի ֆոնդ փոխանցելու ամենամեծ թերությունը ինքնին փոխանցման կարգն է. «Դա բարդ է, շատ ժամանակ և ջանք է պահանջում», - զգուշացնում է. Իննա Իգնատկինա, Պրեսնիայի «MITS-Nedvizhimost» ընկերության բաժնի տնօրեն:

Թարգմանության գործընթաց
Նախ, հարկ է նշել, որ բնակարանների տեղափոխումը ոչ բնակելի ֆոնդին կարգավորվում է Բնակարանային օրենսգրքով, ըստ որի՝ ոչ ամեն բնակարան կարող է ստանալ առևտրային տարածքի կարգավիճակ։ «Նախ՝ ոչ ոք չպետք է գրանցվի տեղափոխվող բնակարանում, և երկրորդ՝ պետք է հնարավոր լինի կազմակերպել առանձին մուտք՝ մեկուսացված վայրէջքներից և մուտքի մուտքի խմբից», - ասում է Եվգենյա Բորզովան («NDV-Real Estate» ) Իսկ երկրորդ հարկի բնակարանների տեղափոխումը ոչ բնակելի տարածքներ հնարավոր է միայն դրանց տակ գտնվող կոմերցիոն անշարժ գույքի առկայության դեպքում։ «Ավելին, որտեղ էլ որ գտնվի օբյեկտը, եթե այն գնվի հիփոթեքով և գրավադրվի բանկում, անհնար կլինի այն փոխանցել ոչ բնակելի ֆոնդին», - ասում է Իննա Իգնատկինան («MIC-Real Estate» Պրեսնիայում: )

Ընդ որում, ինչպես նշվեց Ելենա Միշինա, MIEL-Commercial Real Estate-ի զարգացման տնօրեն, անհրաժեշտ է, որ բնակարանն ունենա բաց ներքին դասավորություն, որպեսզի տարածքը հնարավոր լինի ձևափոխել ցանկացած կարիքի համար՝ խանութից մինչև գեղեցկության սրահ։

Եթե այս բոլոր պայմանները բավարարվեն, ապա թարգմանության գործընթացը կարող է սկսվել։ Դրա համար առաջին հերթին անհրաժեշտ է համապատասխան նախագիծ՝ ցույց տալով, թե ինչպես է փոխվելու սենյակը, որտեղ է լինելու մուտքը (սովորաբար մուտքը կատարվում է պատուհանից), և որտեղ, օրինակ, պահեստային տարածքները։ Ավելին, տարածքների վերակազմակերպումը կարող է պահանջել որոշակիի իրականացում տեխնիկական պահանջներ, օրինակ՝ առանձին օդափոխության կազմակերպում, հակահրդեհային ազդանշանների և օդորակման համակարգերի տեղադրում, էլեկտրալարերի փոխարինում, աղմուկի մեկուսացման ուժեղացում և այլն։

Երբ թարգմանական նախագիծը մշակվի, փաստաթղթերի բավականին տպավորիչ փաթեթ պետք է հավաքվի։ «Բնակելիից ոչ բնակելի տեղափոխելու համար անհրաժեշտ է պատրաստել դիմում, բնակարանի սեփականության իրավունքի փաստաթղթեր (սեփականության վկայական), գրանցման վկայական (եթե ոչ, ապա նախ պետք է ձեռք բերել նման փաստաթուղթ։ - Խմբ.) , հատակագիծ BTI-ից, բացատրություն և նշված նախագծի թարգմանություն », - ասում է Իննա Իգնատկինան (MITS-Real Estate Պրեսնյայում): Այս ցանկին անհրաժեշտ է ավելացնել տան գրքույկից քաղվածք, որում նշվում է, որ բնակարանում ոչ ոք չի բնակվում, տեղեկանք DEZ-ից՝ փոխանցված օբյեկտի հետ նույն հարկում գտնվող բնակարանների գործառական նշանակության մասին և տեխնիկական եզրակացություն՝ վերակառուցման նախագիծ (տարածքի վերակառուցման և վերազինման հնարավորության և առանձին մուտքի կազմակերպման հնարավորության մասին): Նաև, ըստ Ելենա Միշինայի («MIEL - Առևտրային անշարժ գույք»), կպահանջվեն մի շարք հաստատումներ տարբեր մարմիններից՝ հրդեհային տեսչություն (Գոսպոհարնաձոր), Մոսկվայի քաղաքային ճարտարապետություն, «Մոսգորգազ», Մոսկվայի բնակարանային տեսչություն, «Մոսէներգո», «ՍԷՍ», ստորգետնյա կառույցների վարչությունը, և որ ամենակարևորը մուտքի բոլոր բնակիչներից բնակարանը ոչ բնակելի ֆոնդ փոխանցելու գրավոր համաձայնություն, որն, ի դեպ, կարող է լուրջ դժվարություն դառնալ թարգմանության գործընթացում։ Եվ բացի այդ, եթե տեղափոխվող օբյեկտը գտնվում է ճարտարապետական հուշարձաններին պատկանող տանը կամ գտնվում է քաղաքի պատմական շենքերի տարածքում, ապա պետք է քաղաքային ճարտարապետից թույլտվություն ստանաք աշխատանքներ կատարելու համար։ եւ ճարտարապետական հուշարձանների պահպանության հանձնաժողովը։

Դե, երբ այս բոլոր փաստաթղթերը հավաքվեն, դրանք պետք է մեկ պատուհանի ծառայության միջոցով ներկայացվեն Բնակարանային քաղաքականության վարչություն և Մոսկվայի Բնակարանային ֆոնդ: Այնուհետեւ ներկայացված փաստաթղթերը կգնահատվեն Միջգերատեսչական հանձնաժողովԲնակարանային ֆոնդի օգտագործման վերաբերյալ այն կորոշի, թե արդյոք բնակարանը կարող է տեղափոխվել ոչ բնակելի ֆոնդի: Իսկ սեփականաշնորհման և բնակարանային ֆոնդի կառավարման հանձնաժողովն իր հերթին կգնահատի փոխանցման արժեքը։ «Տրանսֆերային ծախսերը կարող են կազմել $30,000 և ավելի, իսկ վերագրանցման գործընթացն ինքնին տևում է մի քանի ամսից մինչև 1,5 տարի», - ասում է Վալերի Արիստարխովը (Ռիելտորական ընկերություն «Ռուսական անշարժ գույքի տուն»): Եվ ըստ Ելենա Միշինայի (MIEL - Առևտրային անշարժ գույք), բնակարանը ոչ բնակելի ֆոնդին փոխանցելու արժեքը կարող է լինել մոտ 900,000 - 1,300,000 ռուբլի:

Բայց սա բոլոր ծախսերը չէ, քանի որ բնակարան փոխանցելու թույլտվություն ստանալու դեպքում անհրաժեշտ կլինի գրանցել այս փոխանցումը Գրանցման պալատում, որի համար դուք պետք է վճարեք 1000 ռուբլի պետական տուրք: ֆիզիկական անձանց համար և 15000 ռուբլի: իրավաբանական անձանց համար.

Դե, եթե չեք ցանկանում վատնել ձեր ժամանակն ու նյարդերը տարբեր իշխանություններ ուղևորությունների վրա, ապա կարող եք պատվիրել բնակարան տեղափոխել մասնագիտացված ընկերությունում գտնվող առևտրային տարածք, որոնք այսօր այնքան էլ քիչ չեն: «Նման բանտապահ թարգմանությունն արժե 40-50 հազար ԱՄՆ դոլար»,- հայտնում է Եվգենյա Բորզովան (NDV-Real Estate):

Օգուտը թվերով
Այսպիսով, սեփական բնակարանի համար առևտրային գույքի կարգավիճակ ստանալը բավականին հոգնեցուցիչ և ծախսատար է, և, ինչպես արդեն նշվեց, ծախսերը միշտ չէ, որ ծածկվում են գույքի հետագա գնի աճով, բնակարանի արժեքի համեմատ. «Եթե. 5-7 տարի առաջ ոչ բնակելի տարածքներն ավանդաբար ավելի թանկ արժեին, քան նույն տան բնակարանները, հիմա՝ ոչ։ Օրինակ, սենյակ է վաճառվում հինգ հարկանի խրուշչովյան շենքի առաջին հարկում, որը գտնվում է մետրոյի Ռյազանսկի Պրոսպեկտ կայարանից 20 րոպե քայլելու վրա։ Նրա մակերեսը կազմում է 189 քառ. մ, իսկ արժեքը՝ 82500 ռուբլի/ք. մ Եվ նույն չափի բնակարանը նույն տանը կարժենա 130-140 հազար ռուբլի / քառ. մ», - ասում է Ելենա Միշինան («MIEL - Առևտրային անշարժ գույք»):

«Իսկ մեր պրակտիկայում եղել է նման դեպք. մենք վաճառում էինք բնակարան Մալայա Դմիտրովկայում առաջին հարկում։ Այն ցուցադրել են և՛ որպես բնակարան, և՛ որպես կոմերցիոն տարածք (բայց առանց թարգմանության. - Խմբ.): Օբյեկտը՝ որպես գրասենյակային տարածք, բազմաթիվ ցուցադրություններ կային, սակայն այն տունը, որտեղ այն գտնվում էր, գտնվում էր մեկ այլ տան բակում, և բոլոր պատուհանները նայում էին դեպի բակ: Արդյունքում նրանք վաճառեցին գույքը որպես բնակարան, պարզվեց, որ այն ավելի շահավետ էր, և սեփականատերը սարսափելի ուրախ էր, որ նա չի սկսել թարգմանել, - ասում է Վադիմ Լամինը (SPENCER ESTATE): -Վարձակալության հետ կապված նման օրինակ կա՝ Կրասինա փողոցում բնակարան ենք վարձել՝ չփոխանցելով այն ոչ բնակելի ֆոնդին, թեեւ վարձակալը, ապրելով մի սենյակում, մյուս երկուսն օգտագործել է աշխատանքի համար։ Քանի որ նա ապրում էր այնտեղ, ամեն ինչ միանգամայն օրինական էր։ Եվ եթե այս բնակարանը տեղափոխվեր ոչ բնակելի տարածք, ապա ամբողջությամբ ձեռնտու չէր լինի այն վարձակալել։

Բայց, իհարկե, կան հակադարձ օրինակներ. «Օրինակ, մի անգամ բնակեցրինք կոմունալ բնակարանի բնակիչներին՝ փոքր կոպեկի 42 քմ. մ մետրոյի Օկտյաբրսկոյե Պոլե կայարանի մոտ առաջին հարկում՝ այն փոխանցելով ոչ բնակելի ֆոնդին։ Իսկ բնակելի և ոչ բնակելի տարածքների գնի տարբերության պատճառով մենք կարողացանք երկու հարևանների տրամադրել առանձին մեկ սենյականոց բնակարաններ նույն տարածքում՝ առանց հավելավճարի»,- ասում է Կոնստանտին Պրոսինը («INCOM-Realty»):

Դե, ի՞նչ կարող ենք ասել մայրաքաղաքի կենտրոնի մասին. «Այստեղ լավ կահավորված կոմերցիոն տարածքները, լավ դիրքով, ավելի թանկ են, քան բնակարանը։ Այսպիսով, մոտ 100 քմ մակերեսով բնակարան։ մ առաջին հարկում կարելի է վարձակալել 50-100 հազար ռուբլիով։ ամսական, իսկ որպես գրասենյակ վարձակալությամբ տալը սեփականատիրոջը կբերի առնվազն 150-300 հազար ռուբլի։ ամսական,- ասում է Պավել Լեպիշը («Դոմուս Ֆինանս»): «Մեկ քառակուսի մետրի արժեքը այնպիսի «լավագույն» տրանսպորտային երթուղիներում գրասենյակներ վաճառելիս, ինչպիսիք են Տվերսկայա փողոցը, Կուտուզովսկի պողոտան, Garden Ring-ը, կարող է հասնել տասնյակ հազարավոր դոլարների, և դրանք վաճառվում են բավականին արագ»: Որտեղ միջին արժեքըԲնակարանի մեկ քառակուսի մետրը այս տարածքներում, նույնիսկ էլիտար հատվածում, կազմում է 19-20 հազար դոլար:

AT վերջին ժամանակներըԱրագորեն զարգանում է անշարժ գույքի այնպիսի ձևաչափ, ինչպիսին բնակարանն է. տարածքներ, որոնք կապված չեն բնակարանային ֆոնդի հետ, բայց հարմար են ապրելու համար: Դրանք ակտիվորեն ներառված են վարչական շենքերի և հյուրանոցային համալիրների նախագծերում:

«2015 թվականի արդյունքներով բնակարանների մատակարարման ծավալը կազմել է շուրջ 693.3 հազար քմ։ մ 97 նախագծերում, որից 21-ը վերաբերում են շենքերի վերակառուցմանը։ Բնակարանների մատակարարման ծավալը ցույց է տվել դրական միտում՝ 12,4%, մինչդեռ 2014 թվականին այդ ցուցանիշը կազմել է 48,2%»,- ասում է Էստ-ա-Տետ վերլուծական և խորհրդատվական կենտրոնի ղեկավարը։

Այժմ բնակարանների մասնաբաժինը, ըստ նրա գնահատականների, կազմում է նորակառույցների շուկայի 26%-ը։ NDV-Nedvizhimost-ի վերլուծության և խորհրդատվության գծով գլխավոր տնօրենի տեղակալ Էլիզավետա Գուձը նշում է մոտ թվեր՝ 28%: Անցյալ տարի շուկա մուտք գործածներից ամենամեծն են Tushino 2018-ը, ZilArt-ը, Symbol-ը, SREDA-ն և այլն:

Ավանդական բնակելի անշարժ գույքի նկատմամբ բնակարանների հիմնական առավելությունը համեմատաբար ցածր գինն է։

«Բնակարաններն ավելի մատչելի են՝ համեմատած նմանատիպ բնութագրերով նորակառույց շենքերի բնակարանների հետ։ Արժեքի տարբերությունը կարող է լինել 20-25%»,- ասում է Գյուձը։

Բոգդանյուկի խոսքով, 2015 թվականի վերջին բնակարանների միջին կշռված գինը մեկ քառ.մ-ի համար կազմում էր 357,2 հազար ռուբլի: մ.

«Բնակարանների հատվածը սկսեց զարգանալ մայրաքաղաքում բնակարանաշինության համար անվճար տարածքների բացակայության պատճառով։ Սկզբում կառուցապատողները դրանք ներկայացրին որպես բիզնես կենտրոնների մաս, այնուհետև սկսեցին նախկին գործարանները վերածել բազմաբնակարան համալիրների։ Սկզբում անշարժ գույքի այս ձևաչափը նախատեսված էր հաջողակ գործարարների համար, ովքեր օգտագործում էին այս բնակարանը ժամանակավոր բնակության համար », - ասում է Վլադիսլավ Մելնիկովը, ավագ փոխնախագահը, ով ֆինանսավորում է Match Point IFC-ի նախագիծը:

Ավանդաբար բնակարանները գնվում էին որպես երկրորդ տուն, սակայն այժմ իրավիճակը փոխվել է։

«Մենք տեսնում ենք, որ բնակարանների և բնակարանների շուկայի թիրախային լսարանը խառն է։ Բնակարանների ընտրության ժամանակ կարևոր գումարածը դրանց արժեքն է: Նմանատիպ բնակարանը (տեղակայման, կադրերի առումով) կարժենա 10-15%-ով ավելի, քան բնակարաններն այսօր»,- ասում է KR Properties-ը՝ լոֆթ նախագծերի զարգացման և զարգացման տնօրենը:

Սակայն նման գնումներ կատարելիս պետք է հաշվի առնել, որ կան մի շարք թակարդներ, որոնք բխում են բնակարանների անկայուն իրավական կարգավիճակից։
«Ինքը տերմինը ոչ մի կերպ ամրագրված չէ ո՛չ տարածաշրջանային, ո՛չ էլ վրա դաշնային մակարդակ, սակայն, կարելի է ասել, որ բնակարանները, լինելով ըստ էության բնակելի անշարժ գույք, կարգավորվում են օրենքով և հարկվում են առևտրային անշարժ գույքի սկզբունքով։ Եվ այստեղ կան պլյուսներ և մինուսներ», - ասում է IFC Horizont Capital-ի վեճերի լուծման պրակտիկայի ղեկավար Վասիլի Իցկովը:

Գրանցման հետ կապված խնդիրներ

Օրենքի տեսակետից բնակարանները ոչ բնակելի տարածքներ են, որոնք նախատեսված չեն մշտական բնակությանքաղաքացիները, այսպիսով, նույնիսկ լինելով սեփականատեր և մշտապես բնակվելով նման սենյակում, այնտեղ գրանցումն անհնար է։ Այնուամենայնիվ, այստեղ մի սողանցք կա. Գրանցումը հնարավոր է, եթե բնակարանները գտնվում են հյուրանոցում։

«Բնակարանները բնակելի տարածքներ չեն, հետևաբար դրանցում բնակության վայրում գրանցումը հնարավոր չէ։ Ոչ բնակելի տարածքներում գտնվելու վայրում գրանցումն իրականացվում է միայն այն դեպքում, երբ համապատասխան տարածքները գտնվում են մասնագիտացված հաստատության իրավասության ներքո՝ հյուրանոցներ, հանգստյան տներ, հիվանդանոցներ և այլն: Գրանցման պատասխանատվությունն այս դեպքում կրում է համապատասխան հիմնարկի վարչակազմը (թիվ 713 կանոնակարգի 14-րդ կետ): Եթե ժամանակավոր բնակության համար նախատեսված տարածքները հյուրանոցի կամ այլ կացարանի մաս չեն կազմում (և մենք խոսում ենք դրանց մասին), ապա գրանցման պարտավորություն պարզապես չկա », - բացատրում է A2 փաստաբանական գրասենյակի ավագ իրավաբան Մարիա Պոնամորևան:

Հարկ է նշել, որ հյուրանոցի գրանցումը, թեև այն տալիս է նույն իրավունքները, ինչ բնակելի շենքում գրանցումը, սակայն պահանջում է թարմացում յուրաքանչյուր հինգ տարին մեկ:

«Հինգ տարվա ժամանակավոր գրանցումը բնակարանի սեփականատիրոջը տալիս է նույն իրավունքները, ինչ սովորական մոսկովյան բնակարանի բնակիչը, այսինքն՝ նա կարող է իրեն կցել տեղական կլինիկայում, երեխային ուղարկել դպրոց կամ մանկապարտեզ, այնպես որ երեխա ունեցող ընտանիքները սկսեցին բնակարաններ ձեռք բերել։ », - ասում է Մելնիկովը:

Համալիր հարկում

Քանի որ բնակարանները բնակարանային ֆոնդի մաս չեն կազմում, հնարավոր չէ ստանալ հարկային նվազեցում(13 տոկոս հարկային արտոնություն): Ընդ որում, հարկերը վերցվում են ավելի բարձր դրույքաչափով։

«Հարկերի չափի տարբերությունը մոտ 20-25 տոկոս է։ Օրինակ՝ 5 միլիոն ռուբլով բնակարանի համար։ սեփականատերը կվճարի 4 հազար ռուբլի: տարեկան, իսկ բնակարանների համար՝ 4 մլն ռուբլի։ — 20 հազար ռուբլի»,- ասում է Բոգդանյուկը։

Սահմանման դեպքում հարկային բազանԲնակարանների կադաստրային արժեքից ելնելով հարկի դրույքաչափը կկազմի 0,5%, եթե բնակարանները չեն գտնվում վարչական-գործարար կամ. մոլ(համալիր); անշարժ գույքի օբյեկտի կադաստրային անձնագրի կամ տեխնիկական հաշվառման փաստաթղթերի համաձայն նրանց նշանակումը չի նախատեսում գրասենյակների, մանրածախ առևտրի օբյեկտների, օբյեկտների տեղակայում. Քեյթրինգև սպառողական ծառայությունները կամ նմանատիպ օբյեկտները իրականում այնտեղ չեն գտնվում. նրանց կադաստրային արժեքըչի գերազանցում 300 միլիոն ռուբլին:

«Եթե բնակարանները չեն բավարարում վերը նշված պայմաններից որևէ մեկին, ապա հարկի դրույքաչափը կկազմի 2% (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 406-րդ հոդվածի 2-րդ կետի 2-րդ կետ): Համեմատության համար նշենք, որ բնակելի տարածքների համար հարկի դրույքաչափը կազմում է 0,1% (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 406-րդ հոդվածի 1-ին կետ, կետ 2), - ասում է Պոնամորևան:

«Գնումներ կատարելիս պետք է ուշադրություն դարձնել մի շարք գործոնների վրա, որոնք կազդեն սեփականության հետագա արժեքի վրա: Օրինակ, բացարձակապես անհրաժեշտ է ուսումնասիրել շենքի բնօրինակ փաստաթղթերը: Եթե կա գրասենյակ և մանրածախ նպատակ կամ հանրային սննդի, ապա այդպիսի օբյեկտների հարկը կկազմի 1,2-2%, իսկ եթե նպատակը տարբեր է, օրինակ՝ հյուրանոց, ապա հարկը կկազմի 0,5%»,- խորհուրդ է տալիս Պոդուսկովը։

Միևնույն ժամանակ, որոշ տարածքներում բնակելի և ոչ բնակելի տարածքների կադաստրային արժեքը կարող է զգալիորեն տարբերվել, իսկ բնակելի օբյեկտները ավելի թանկ կլինեն:

Այսպիսով, որոշ դեպքերում. դրամական պայմաններԲնակարանների հարկն ավելի ցածր կլինի, քան նույն չափի բնակարանի համար»,- նշում է Պոդուսկովը։

Կառավարող ընկերությունը սահմանում է իր դրույքաչափերը

Ի տարբերություն բնակելի (օրենքի տեսակետից) անշարժ գույքի, բնակարանները չեն ենթարկվում բնակելի համալիրի կառավարման կարգի վերաբերյալ ամրագրված պահանջներին. ընդհանուր սեփականություն. Այսպիսով, բնակարանների բնակիչները ոչ մի կերպ չեն կարող ազդել շենքի և հարակից տարածքի ու ենթակառուցվածքների շահագործման համար կառավարող ընկերության կողմից սահմանված սակագների վրա։ Հետեւաբար, որպես կանոն, բնակարանների սեփականատերերի համար վճարումները ավելի բարձր են։

«Միջին կոմունալ ծառայություններբնակարաններում 15%-ով բարձր է, քան բնակարաններում։ Բնակարանի և բնակարանի արժեքի ընդհանուր տարբերությունը ավելի բարձրի պատճառով հարկի դրույքաչափըիսկ կոմունալ վճարները բնակարանատերերը կարող են հավասարեցնել բնակարան գնելուն միջինը 50 տարում»,- ասում է Բոգդանյուկը:

Ենթակառուցվածքները ոչ մի կերպ չեն կարգավորվում

Քանի որ բնակարանները բնակարանային չեն, կառուցապատողը ոչ մի պարտավորություն չի կրում բնակիչների նկատմամբ։

«Կառուցապատողը պարտավոր չէ բարեկարգել օբյեկտի հարակից տարածքը։ Ուստի նախատեսվող աշխատանքների հարցը պետք է տրվի առաջիններից։ Դա կախված է նաև ձեր հարմարավետության մակարդակից: Կստեղծվեն խաղահրապարակներ, ծառեր տնկվե՞ն։ Ինչպե՞ս են կազմակերպվելու տրանսպորտային և հետիոտնային երթուղիները: Եթե բազմաբնակարան համալիրը ենթադրում է ոչ միայն բնակելի, այլև գրասենյակային կլաստեր, ապա վերջին հարցին պետք է ավելի մեծ ուշադրություն դարձնել՝ մանկասայլակներով և ծխի ընդմիջման վազող աշխատող մայրերի երթուղիները պետք է առանձնացվեն»,- խորհուրդ է տալիս ճարտարապետության ղեկավարը։ սեմինար T + T Architects.

Բնակելի և գրասենյակային տարածքների հարևանությունը, որը հնարավոր է բնակարաններում, պետք է նախապես հաշվի առնեն նրանք, ովքեր պատրաստվում են այնտեղ ապրել։ Պատի հետևում աշխատող թիմը, մշտական այցելուները, առաքիչները՝ ոչ այնքան հարմարավետ թաղամաս: Իսկ եթե դիտարկենք գրասենյակի կազմակերպման համար բնակարանների ձեռքբերումը, ապա պետք է հաշվի առնել, որ որոշ կառուցապատողներ փորձում են սահմանափակել այդ հնարավորությունը։ Օրինակ՝ սահմանափակ թվով մեքենաների կտրոններ են տալիս տարածք։

Սանիտարական կանոնները չեն կիրառվում

«Կետերից մեկը, որը կարևոր է հաշվի առնել բնակարաններ գնելիս, այն է, որ այդ անշարժ գույքի օբյեկտները չեն ենթարկվում բնակելի տարածքների համար սահմանված SanPiN նորմերին, որոնք նախատեսում են լուսավորության, ձայնամեկուսացման և ջերմամեկուսացման համապատասխան մակարդակ: Գնորդն ինքը պետք է վերահսկի դա»,- ասում է Տրուխանովը:

Միևնույն ժամանակ հազվադեպ չէ, որ վերակառուցված հին արդյունաբերական շենքերում բնակարաններ են հայտնվում: Ձեղնահարկերը, անկասկած, ունեն իրենց հմայքը, սակայն նման գույք ձեռք բերելիս կարևոր է ուսումնասիրել վերանորոգված շենքի պատմությունը:

«Նախ՝ պարզեք, թե այս պատերի ներսում ինչ արտադրություն է գործել։ Եթե այս ձեռնարկության գործունեությունն այս կամ այն կերպ կապված է եղել քիմիական արտադրության կամ վտանգավոր թափոնների հետ, ապա այս հանգամանքը ոչ մի կերպ չպետք է անտեսվի։ Թունավոր նյութերը կարող են պահպանվել հողում և նույնիսկ հենց շենքային կառույցներում: Բայց նման նյութերի քայքայման ժամկետը տասնյակ կամ նույնիսկ հարյուրավոր տարիներ չէ: Մյուս կարևոր գործոնը կատարվող աշխատանքների որակն է՝ կրող կառույցների, հիմքերի ամրացում, պատերի վերակառուցում, բոլոր անհրաժեշտ համակարգերի տեղադրում»,- զգուշացնում է Տրուխանովը։

Սանհանգույց սենյակի ցանկացած հատվածում

Բնակարանների անկայուն իրավական կարգավիճակից բխող հիմնական առավելությունն այն է, որ վերակառուցման ժամանակ երևակայությունը գործնականում անսահմանափակ է, ի տարբերություն ստանդարտ բնակարանների, որտեղ բավականին խիստ պահանջներ կան:

«Ներքին տարածքի ճարտարապետությունը նախագծելիս և պլանավորման լուծում մշակելիս չկան այնպիսի խիստ նորմեր և կանոններ, ինչպես բնակելի ինտերիերի համար: Մասնավորապես, տարբերություն չկա բնակելի և ոչ բնակելի տարածքների և խոնավ վայրերի միջև: Այսպիսով, խոհանոցը և լոգասենյակները կարող են տեղակայվել սենյակի ցանկացած հատվածում, ինչը մեծապես ընդլայնում է ճարտարապետի հնարավորությունները նախագծի վրա աշխատելիս։ Իհարկե, դա չի նշանակում, որ բնակարանների սեփականատերերը որեւէ կերպ սահմանափակված չեն վերանորոգման եւ շինարարական աշխատանքներ իրականացնելիս։ Հիմնական փաստաթուղթը, որով պետք է առաջնորդվի նախագծի նախագծման և իրականացման գործում, լինելու է կանոնակարգը, որը սահմանվում է կառավարման ընկերությունկոնկրետ օբյեկտի համար»,- ասում է DVEKATI դիզայն ստուդիայի գործընկեր Եկատերինա Սվանիձեն։

Ինչպես վաճառել բնակարան առաջին հարկում թանկ

Այնպես եղավ, որ Ռուսաստանում առաջին հարկի բնակարանները համարվում են ոչ հեղինակավոր։ Այս առումով, որպես կանոն, այդ բնակարանները բավականին վատ են վաճառվում, եթե վաճառողը լավ զեղչ չի անում։ Սակայն եթե ավելի ուշադիր մոտենաք բնակարան վաճառելու հարցին՝ մի կողմ թողնելով դրա բոլոր թերություններն ու մարդկային կարծրատիպերը, ապա հնարավոր կլինի շատ շահավետ վաճառել առկա գույքը։ Անշարժ գույքի շուկայի փորձագետները պատմել են, թե որքան թանկ է այն առաջին հարկում։

Թվում է, թե առաջին հարկի բնակարանները պետք է գրավեն այն մարդկանց ուշադրությունը, ովքեր դեմ չեն իրենց պատուհանների տակ ծառեր և ծաղիկներ տնկել, բայց, ավաղ, Ռուսաստանում այդպիսի մարդիկ շատ քիչ են: Դրան նպաստում են մի շարք անհարմարություններ. Մարդիկ վախեցած են բարձր մակարդակաղմուկ, նկուղների մոտիկության հետ կապված խնդիրներ. Քչերը կարող են ուրախացնել անցնող մարդկանց հետաքրքրասեր հայացքները: Անհրաժեշտ է նաև պատուհանների վրա ճաղավանդակներ դնել:

Որպես կանոն, առաջին հարկի բնակարանները, վերը նշված դեպքերի պատճառով, վաճառվում են շատ ավելի էժան՝ համեմատած մյուս հարկերի բնակարանների հետ։ Զեղչը կարող է հասնել մինչև 20%: Ըստ UNISTO-Petrostal ընկերությունների խմբի գլխավոր տնօրեն Արսենի Վասիլիևի, միայն լրացուցիչ բարելավումները կարող են ինչ-որ կերպ փոխել իրավիճակը. հարակից տարածքառաջին հարկի բնակարանների սեփականատերերի համար. Բայց սա նոր ծայրամասային ցածրահարկ շինարարության պրակտիկա է։

Իհարկե, ծայրամասային ցածրահարկ բնակելի շենքերում առաջին հարկերի իրացվելիության հարցը սովորաբար այնքան էլ սուր չէ. կազմակերպված գյուղը մասնավոր տարածք է, ինչը նշանակում է, որ անվտանգությունը, խաղաղությունն ու անդորրը երաշխավորված են սեփական անվտանգության համակարգով։ Այնուամենայնիվ, ըստ Villagio Estate-ի, ցածր մակարդակի բնակարաններն այստեղ ավելի քիչ հավանական է ապամոնտաժվեն, քան միջին կամ վերին հարկերում, հիմնականում տեսադաշտի առանձնահատկությունների պատճառով: Հետեւաբար, որոշ կառուցապատողներ փորձում են փոխհատուցել նման բնակարանների թերությունները լրացուցիչ առավելություններով: Օրինակ, Պարկ Ավենյու գյուղում բնակարաններով շենքերը 4 հարկանի են։ Ամենից շատ հանդիսատեսին գրավում է վերին մակարդակը՝ գնորդները ստանում են ոչ միայն ստուդիա, այլև սեփական շահագործվող տանիք։ Սակայն ցածրը նույնպես պահանջված է. գնորդների հետաքրքրությունը ջերմացնելու համար կառուցապատողը մեծացրել է բնակարանների տարածքը, ինչպես նաև 1-ին հարկում գտնվող յուրաքանչյուր ստուդիա տրամադրել է բաց պատշգամբ և հողամաս։ . Օրինակ, 2-րդ և 3-րդ հարկերի օբյեկտների սեփականատերերը նման շքեղություն չունեն։

Վաճառք առանց կորստի

Եթե խոսենք առաջին հարկում առանց գնի կորստի քաղաքային բնակարանի վաճառքի մասին, ապա բիզնեսի համար բնակարանի վաճառք, եթե բնակարանի բնութագրերը գրավում են վաճառականների ուշադրությունը: Այսպիսով, այս կերպ կարելի է ասել, որ առաջին հարկում գտնվող բնակարաններն ունեն իրենց առավելությունները. սա տարածքը ոչ բնակելի հիմնադրամին փոխանցելու հնարավորություն է:

Հիշեցնենք, որ 5-10 տարի առաջ ամենուր տարածված էր առաջին հարկում գտնվող բնակարանները երկրորդականի ոչ բնակելի ֆոնդին փոխանցելու պրակտիկան, ինչից առաջացան բազմաթիվ կենցաղային շենքեր: բնակելի շենքեր, վերամշակում, երբեմն կասկածելի տեսքը վարդակներև սննդի վայրեր: Սա, իհարկե, չէր կարող ակտիվ դժգոհություն չառաջացնել բնակիչների շրջանում։ Այսօր փողոցային մանրածախ առևտրի անվճար տեղը հաճախ զբաղեցնում են նոր շենքերի առաջին հարկերում գտնվող ներկառուցված տարածքները, որոնց կոմերցիոն գործառույթը նախատեսված էր նախագծման փուլում։ Ըստ Արսենի Վասիլիևի՝ այսօր օբյեկտի կարգավիճակի փոփոխությունը տեղին է միայն այն տարածքների համար, որտեղ առկա են կոմերցիոն ենթակառուցվածքի օբյեկտների կամ գործարարների համար չափազանց բարենպաստ դիրք ունեցող բնակարանների պակաս։

Բնակարանը ոչ բնակելի հիմնադրամին փոխանցելով՝ սեփականատերը ստանում է ավելի թանկ առարկա, որը կարելի է վաճառել, վարձակալել կամ օգտագործել սեփական բիզնեսը բացելու համար։ Ամենաշահավետ տարբերակը տեղում խանութ կազմակերպելն է նախկին բնակարան. Սակայն, Ելենա Օրլովայի խոսքով, դերասան. «NDV-Real Estate» ընկերության բաժնի ղեկավարը, ոչ բոլոր սենյակներն են հարմար դրա համար։ «Մանրածախ առևտրի օբյեկտ ստեղծելու համար կարևոր է, որ տունը, որում գտնվում է տեղափոխվող բնակարանը, գտնվի հետիոտնային փողոցի առաջին գծում, ցանկալի է մետրոյից քայլելու հեռավորության վրա»,- ասում է նա։ «Այսինքն՝ մենք խոսում ենք մի վայրի մասին, որտեղ այցելուների հոսքը շատ մեծ կլինի»։

«Ավելի լավ է ոչ թե բնակելի տարածքում գտնվող բնակարանը, որտեղ շատ տարբեր ենթակառուցվածքային օբյեկտներ գտնվում են քայլելու հեռավորության վրա, ոչ բնակելի հիմնադրամին, այլ այն վաճառել որպես բնակարան», - ասում է Metrium Group-ի գործադիր տնօրեն Մարիա Լիտինեցկայան: -Իսկ եթե տունը գտնվում է խոշոր մայրուղու հարևանությամբ և ունի լավ երթևեկություն, ապա ավելի նպատակահարմար է բնակելի տարածքը նախ տեղափոխել ոչ բնակելի տարածք։ Նույն փողոցային մանրածախ առևտրի օբյեկտները հետիոտների լավ երթևեկություն ունեցող վայրերում զգալիորեն ավելի թանկ կարժենան, քան առաջին հարկերի բնակարանները, որոնք, ամենայն հավանականությամբ, նույնպես պետք է զեղչով վաճառվեն»։

Galaxy Realty-ի գործադիր տնօրեն Ֆիլիպ Տրետյակովը նույնպես պնդում է, որ եթե բնակելի տարածքը գտնվում է բնակելի թաղամասի ծայրամասում, ապա դուք չեք կարողանա շատ վաստակել:

Կոնոլահտինսկի 55 ՍՊԸ-ի վաճառքի բաժնի պետ Եվգենի Սեմյոնովն իր հերթին ավելացնում է, որ մեկ սենյականոց բնակարան՝ մոտ 40 ք.մ. Փոքր կադրերի պատճառով այն դժվար կլինի օգտագործել կոմերցիոն նպատակներով։ «Հատակի բարձրությունը նույնպես ուղղակիորեն ազդում է ինքնարժեքի վրա», - ասում է նա: - Բացի այդ, երկկողմանի բնակարանի սեփականատերն ավելի շահեկան վիճակում է։ Շատ հազվադեպ են վաճառում բնակարաններ բացառապես գրասենյակի համար: Առևտուրը մեծ պահանջարկ ունի առաջին հարկերում։ Սրճարաններ, փոքր մթերային խանութներ և այլն: Այնուամենայնիվ, բիզնես կենտրոններն ավելի հարմար են գրասենյակի համար։

Իհարկե, կարելի է բնակարան վաճառել ավելի թանկ՝ ենթադրելով, որ այն կօգտագործվի որպես խանութ կամ այլ կոմերցիոն օբյեկտ։ Սակայն գնորդին ոչ ամեն բնակարան կհետաքրքրի, այլ միայն բարենպաստ դիրք ունեցողը։ Առջևում տարածքը ոչ բնակելի ֆոնդին փոխանցելու գործն է, որն ընկնելու է նոր սեփականատիրոջ վրա։ Այնուամենայնիվ, ներդրողը համաձայնում է ավելի շատ վճարել, եթե իր գտնվելու վայրում գնված ապրանքն արժե այն: «Այս դեպքում բնակարանի արժեքը կարող է աճել ոչ ավելի, քան 10-20 տոկոսով»,- նշում է Արսենի Վասիլևը։

Ըստ Մարիա Լիտինեցկայայի, եթե բնակարանը գտնվում է կենտրոնում՝ մեծ հետիոտների երթևեկությամբ փողոցում, ապա դրա մասին պետք չէ նույնիսկ մտածել. այն անպայման պետք է տեղափոխել ոչ բնակելի ֆոնդ, այնուհետև վաճառել ք. ավելի բարձր գին. «Այս սցենարում նշագրումը կարող է լինել 20% կամ 30%»,- վստահեցնում է նա։ «Մնացած բոլոր դեպքերում պահանջվում է տեղական առևտրային անշարժ գույքի շուկայի իրավիճակի մանրամասն վերլուծություն»:

Աշխատանքային ինտենսիվ գործընթաց

Բնակարանը առանց գնի կորստի վաճառելու համար այն պետք է փոխանցվի ոչ բնակելի ֆոնդին, և դա բարդ և ժամանակատար գործընթաց է։ Սկզբում անհրաժեշտ է ստանալ բնակիչների հավանությունը, ինչպես նաև համակարգել վերակառուցման և առանձին մուտքի կազմակերպման նախագիծը տարբեր մարմիններում, այդ թվում՝ քաղաքի ճարտարապետության և քաղաքաշինության կոմիտեում։ Պրոցեդուրան ինքնին կարող է տեւել 8 ամիս կամ ավելի՝ կախված նրանից, թե որքան է տևել այս կամ այն փուլը։ Բնակիչները կարող են չհամաձայնվել փոխանցմանը, հատկապես, եթե նրանք արդեն փորձ ունեն նմանատիպ իրավիճակբացասական կողմից.

Հարկ է նաև նշել, որ բնակարանը, որը սեփականատերը ցանկանում է փոխանցել ոչ բնակելի հիմնադրամին, պետք է համապատասխանի որոշակի տեխնիկական պահանջներին։ Օրինակ, այն պետք է ունենա առանձին մուտք (կամ սեփականատերը պետք է կարողանա դա կազմակերպել): Բացի այդ, փոխանցումը չի թույլատրվում, եթե բնակարանն օգտագործվում է որպես մշտական բնակության վայր կամ դրա սեփականությունը ծանրաբեռնված է (օրինակ՝ գրավադրված բանկում):

Բնակելի գույքը ոչ բնակելիին փոխանցելու համար սեփականատերը պետք է դիմի մարմնին տեղական իշխանությունև տրամադրել հետևյալ փաստաթղթերը՝ տարածքի փոխանցման դիմում, սեփականության իրավունքի փաստաթղթեր, տեխնիկական վկայականբնակարաններ, տան հատակագիծ, ինչպես նաև պատրաստված և նախագծված է ժամանակինվերակառուցման և (կամ) վերակառուցման նախագիծ (եթե, օրինակ, առանձին մուտքի սարքավորման անհրաժեշտություն կա):

Ըստ Իթաքայի գիտությունների ակադեմիայի գլխավոր տնօրենի տեղակալ Վալերի Լազուգինի, տարածքները ոչ բնակելի հիմնադրամին փոխանցելու նախագծի իրականացում, առանձին մուտքի համակարգում և այլն։ տևել մոտ մեկ տարի, միջին արժեքը 400-500 հազար ռուբլի է: «Եթե մենք խոսում ենք քաղաքի կենտրոնի մասին, ապա ժամանակն ու ծախսերը կարող են աճել, ամեն ինչ կախված է կոնկրետ վայրի բնութագրերից»,- նշում է նա։ - Գրասենյակի/խանութի և այլնի համար բնակարան վաճառելիս հատուկ փաստաթղթեր չեն պահանջվում, ստանդարտ փաթեթ։ Գնորդը կհամաձայնվի տրանսֆերի շուրջ։

Սեփականատերը կարող է ինքնուրույն անցնել բնակարանը ոչ բնակելի ֆոնդ փոխանցելու ընթացակարգը - այստեղ արդեն կարելի է խոսել արժեքի ավելի զգալի աճի մասին, որը կարող է հասնել մինչև 100%: Ամեն դեպքում, բնակարանները, որոնք վաճառվում են ոչ բնակելի ֆոնդին փոխանցելու համար, ավելի թանկ կարժենան, քան իրենց գործընկերները: Դժվար է նշել գնի շահույթի կոնկրետ չափը, քանի որ դա ուղղակիորեն կախված է բնակարանի գտնվելու վայրից և բնութագրերից:

Բնակելի տարածքները ոչ բնակելի ֆոնդին հաջող փոխանցելու դեպքում, ըստ Եվգենի Սեմենովի, գնի տարբերությունը կարող է հասնել մինչև 300%: «Քաղաքի պաշտոնյաներն ակտիվորեն քննարկում են հետիոտնային փողոցների թվի ավելացումը»,- ասում է նա։ -Առաջին հարկերի տերերն ուղղակի սրան են սպասում։ Չէ՞ որ նման որոշում կայացնելուն պես գույքը ակնթարթորեն կթանկանա։

Ներդրողները փնտրում են

Ինչպես ցույց է տալիս պրակտիկան, հենց որ հայտնվում է մետրոյի զարգացման մասին հաջորդ տեղեկատվությունը, այս վայրում տարածքների պահանջարկը մեծանում է: «Ամենախելացիներն աշխատում են ամեն ինչից առաջ», - նշում է Ալեքսեյ Շմոնով, Move.su անշարժ գույքի պորտալի գործադիր տնօրեն.- Ի վերջո, բնակարանների տեղափոխման մոտավոր ժամկետը ոչ բնակելի է մինչև մեկ տարի: Բայց այն դեռ պետք է վերանորոգվի»:

Ամենահետաքրքիրն այն է, որ իմանալով կոնկրետ տարածքում մետրոյի մոտալուտ բացման մասին, ներդրողները իրենք են կապվում սեփականատերերի հետ և առաջարկում նրանց վաճառել բնակարան առաջին հարկում ավելի թանկ գնով, ինչը կբարելավվի: կենսապայմաններըավելի լավ հատկանիշներով բնակարան տեղափոխվելով։ «Ավելին, այստեղ շատ կարևոր է մարդկային գործոնը»,- ասում է Ելենա Օրլովան։ - Կարևոր է չվախեցնել սեփականատիրոջը, չբացատրել օգուտները, փարատել կասկածները և այլն: Սեփականատերը կարող է հոգեբանորեն պատրաստ չլինել բնակարան վաճառել տարբեր պատճառներով. դժվար է բաժանվել օբյեկտից, սոցիալական օբյեկտները գտնվում են մոտակայքում. հարմար է աշխատանքի հասնելու համար և այլն։ Բայց հաճախ թողարկման գինը որոշիչ դեր է խաղում, իսկ վաճառքի որոշումը դեռ կայացնում է սեփականատերը։ Գործարքի ավարտից հետո նոր սեփականատերը համաձայնության է գալիս բնակարանից ոչ բնակելի տարածք փոխելու նպատակը:

Մինչև 2008 թվականի ճգնաժամը նման առաջարկները՝ բնակելի տարածքները ոչ բնակելի տարածքների վերածելը, շուկայում մեծ պահանջարկ ունեին. պատրաստի կոմերցիոն անշարժ գույքը բավարար չէր, և դրանց գները բավականին բարձր էին: Այսօր առաջին հարկերի բնակարանները ոչ բնակելի ֆոնդին փոխանցելու գործընթացը դանդաղել է, այդ թվում՝ բարձրակարգ բիզնես կենտրոնների ակտիվ կառուցման պատճառով։ Այժմ նոր տներում առաջին հարկեր չկան, քանի որ նոր տներում առաջին հարկերի մի մասը անմիջապես նախագծված է որպես ոչ բնակելի. Անվտանգության պահանջներն անմիջապես ներկայացվում են: FGC «Leader»-ի կոմերցիոն տնօրեն Գրիգորի Ալտուխովը վստահ է, որ նման մոտեցումը և առաջին հարկի տարածքը հետագա շահագործման համար անհրաժեշտ ամեն ինչով հագեցնելը կարող է ավելի մեծ ծախսեր տալ: Օրինակ՝ Նովոե Տուշինո բնակելի համալիրում, որը կառուցվում է Պուտիլկովսկոյե մայրուղու վրա՝ Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից 1 կմ հեռավորության վրա, արժեքի տարբերությունը 1 քմ. բնակելի եւ 1քմ. կոմերցիոն տարածքները հասնում են 25-28%-ի։

Եթե գույքը առաջին հարկում ունի բնակելի անշարժ գույք, ապա այն կարող է օգտագործվել իր նպատակային նպատակներով, այսինքն՝ որպես բնակարան, կամ փորձել այն փոխանցել ոչ բնակելի հիմնադրամին և օգտագործել որպես կոմերցիոն անշարժ գույք։ Սա հենց այն է, ինչ անում են առաջին և նույնիսկ երկրորդ հարկերում գտնվող օբյեկտների շատ սեփականատերեր։

Այս հոդվածը տեղեկատու և տեղեկատվական նյութ է, դրանում առկա ողջ տեղեկատվությունը ներկայացված է տեղեկատվական նպատակներով և միայն տեղեկատվական նպատակներով է:

Բայց արդյո՞ք դա իմաստ ունի: Ի՞նչն է ավելի շահավետ վարձակալել կամ վաճառել՝ կոմերցիոն տարածքներ, թե՞ բնակարաններ: Սա այն է, ինչ ես որոշեցի պարզել «»:

Որպեսզի ոչ բնակելի տարածքները լավ շահույթ բերեն, այն պետք է լինի «ճիշտ» տեղում և լինի հեղուկ։ «Առևտրային անշարժ գույքի հաջողությունը կախված է նրանից, թե որ տարածքում և կոնկրետ որ շենքում է այն գտնվում, որքանով է այս շենքը շահութաբեր հետիոտների և մեքենաների երթևեկության առումով և որքան մոտ է այն մետրոյին», - ասում է: Մարիա Կոնդակովա, Est-a-Tet-ի կոմերցիոն անշարժ գույքի ղեկավար:Վարձակալների պահանջարկը և հեղուկ ոչ բնակելի տարածքները գտնվում են կենտրոնական տարածքներում (դրանք օգտագործվում են ոչ միայն խանութների և կենցաղային ծառայությունների, այլ նաև գրասենյակների համար), երկաթուղային կայարանների և կայարանների մոտ, ծանր երթևեկությամբ փողոցներում, հատկապես, եթե տեղական տարածքների մեծ մասը բնակիչները հավաքվում են այս փողոցներով դեպի մոտակա մետրոն: Ավելին, այն տարածքները, որտեղ ապրում են ավելի բարձր սոցիալական կարգավիճակ և ավելի լավ նյութական հնարավորություններ ունեցող քաղաքացիներ, այսինքն. Կենտրոնից ոչ շատ հեռու՝ Circle Line-ից 2-3 կայարաններում և գտնվում է հեղինակավոր երթուղիների վրա: «Ընդհանուր առմամբ, ավելի հեռանկարային են հին շենքերի խիտ բնակեցված տարածքները (ի լրումն Կենտրոնական վարչական շրջանի – Խմբ.), որտեղ այսօր ակտիվորեն կառուցվում են նաև նոր բնակելի համալիրներ»,- կարծում է։ INCOM-Realty ընկերության Սևաստոպոլսկոե գրասենյակի ղեկավար Կոնստանտին Պրոսին.

Ընդ որում, ինչպես նշվեց Ելենա Միշինա, MIEL-Commercial Real Estate-ի զարգացման տնօրեն, անհրաժեշտ է, որ բնակարանն ունենա բաց ներքին դասավորություն, որպեսզի տարածքը հնարավոր լինի ձևափոխել ցանկացած կարիքի՝ խանութից մինչև գեղեցկության սրահ։

Եթե այս բոլոր պայմանները բավարարվեն, ապա թարգմանության գործընթացը կարող է սկսվել։ Դրա համար առաջին հերթին անհրաժեշտ է համապատասխան նախագիծ՝ ցույց տալով, թե ինչպես է փոխվելու սենյակը, որտեղ է լինելու մուտքը (սովորաբար մուտքը կատարվում է պատուհանից), և որտեղ, օրինակ, պահեստային տարածքները։ Ավելին, տարածքի վերակառուցումը կարող է պահանջել որոշակի տեխնիկական պահանջների կատարում, օրինակ՝ առանձին օդափոխության կազմակերպում, հակահրդեհային ազդանշանային և օդորակման համակարգերի տեղադրում, էլեկտրալարերի փոխարինում, ձայնամեկուսացման ուժեղացում և այլն։

Դե, երբ այս բոլոր փաստաթղթերը հավաքվեն, դրանք պետք է մեկ պատուհանի ծառայության միջոցով ներկայացվեն Բնակարանային քաղաքականության վարչություն և Մոսկվայի Բնակարանային ֆոնդ: Այնուհետև ներկայացված փաստաթղթերը կգնահատեն Բնակարանային ֆոնդի օգտագործման միջգերատեսչական հանձնաժողովը և կորոշի, թե արդյոք բնակարանը կարող է փոխանցվել ոչ բնակելի ֆոնդին։ Իսկ սեփականաշնորհման և բնակարանային ֆոնդի կառավարման հանձնաժողովն իր հերթին կգնահատի փոխանցման արժեքը։ «Տրանսֆերային ծախսերը կարող են կազմել $30,000 և ավելի, իսկ վերագրանցման գործընթացն ինքնին տևում է մի քանի ամսից մինչև 1,5 տարի», - ասում է Վալերի Արիստարխովը (Ռիելտորական ընկերություն «Ռուսական անշարժ գույքի տուն»): Եվ ըստ Ելենա Միշինայի (MIEL - Առևտրային անշարժ գույք), բնակարանը ոչ բնակելի ֆոնդին փոխանցելու արժեքը կարող է լինել մոտ 900,000 - 1,300,000 ռուբլի:

«Իսկ մեր պրակտիկայում եղել է նման դեպք. մենք վաճառում էինք բնակարան Մալայա Դմիտրովկայում առաջին հարկում։ Այն ցուցադրել են և՛ որպես բնակարան, և՛ որպես կոմերցիոն տարածք (բայց առանց թարգմանության. - Խմբ.): Օբյեկտը՝ որպես գրասենյակային տարածք, բազմաթիվ ցուցադրություններ կային, սակայն այն տունը, որտեղ այն գտնվում էր, գտնվում էր մեկ այլ տան բակում, և բոլոր պատուհանները նայում էին դեպի բակ: Արդյունքում նրանք վաճառեցին գույքը որպես բնակարան, պարզվեց, որ այն ավելի շահավետ էր, և սեփականատերը սարսափելի ուրախ էր, որ նա չի սկսել թարգմանել, - ասում է Վադիմ Լամինը (SPENCER ESTATE): – Նման օրինակ կա նաև վարձավճարով. Կրասինա փողոցում բնակարան ենք վարձել՝ չփոխանցելով այն ոչ բնակելի ֆոնդին, թեև վարձակալը, ապրելով մի սենյակում, մյուս երկուսն օգտագործել է աշխատանքի համար։ Քանի որ նա ապրում էր այնտեղ, ամեն ինչ միանգամայն օրինական էր։ Եվ եթե այս բնակարանը տեղափոխվեր ոչ բնակելի տարածք, ապա ամբողջությամբ ձեռնտու չէր լինի այն վարձակալել։

Դե, ի՞նչ կարող ենք ասել մայրաքաղաքի կենտրոնի մասին. «Այստեղ լավ կահավորված կոմերցիոն տարածքները, լավ դիրքով, ավելի թանկ են, քան բնակարանը։ Այսպիսով, մոտ 100 քմ մակերեսով բնակարան։ մ առաջին հարկում կարելի է վարձակալել 50-100 հազար ռուբլիով։ ամսական, իսկ որպես գրասենյակ վարձակալությամբ տալը սեփականատիրոջը կբերի առնվազն 150-300 հազար ռուբլի։ ամսական,- ասում է Պավել Լեպիշը («Դոմուս Ֆինանս»): «Մեկ քառակուսի մետրի արժեքը այնպիսի «լավագույն» տրանսպորտային երթուղիներում գրասենյակներ վաճառելիս, ինչպիսիք են Տվերսկայա փողոցը, Կուտուզովսկի պողոտան, Garden Ring-ը, կարող է հասնել տասնյակ հազարավոր դոլարների, և դրանք վաճառվում են բավականին արագ»: Ընդ որում, բնակարանների մեկ քառակուսի մետրի միջին արժեքը նշված տարածքներում, նույնիսկ էլիտար հատվածում, կազմում է 19-20 հազար դոլար։

Ամփոփում
Այսպիսով, բնակարանը ոչ բնակելի տարածք տեղափոխելը կարող է բավականին շահավետ ձեռնարկություն լինել, սակայն նման քայլի դիմելուց առաջ անհրաժեշտ է հաշվարկել հնարավոր շահույթը, ինչպես նաև հաշվի առնել ներգրավվելու ձեր պատրաստակամությունը։ թարգմանության մեջ - ժամանակ և ջանք ծախսել փաստաթղթեր հավաքելու և տարածքների վերակառուցման վրա: Եվ պետք է նաև հաշվի առնել, որ եթե գույքը վաճառվում է, և գումարը բավական արագ է անհրաժեշտ, ապա չարժե փոխել դրա կարգավիճակը, քանի որ փոխանցման գործընթացը կարող է ձգձգվել։