Հաշվարկ լրացուցիչ քառակուսի մետրի համար: Նորակառույց շենքում հավելյալ քառակուսի մետրի հավելավճարը օրինական չէ. Ինչպե՞ս է ավելցուկային բնակելի տարածքը ազդում վարձավճարի հաշվարկի վրա

Մշակողները կարծում են, որ վաղաժամ է խոսել ներկայիս շուկայական պրակտիկայի փոփոխության մասին։ Այսօր գրեթե բոլոր շինարարական ընկերությունները բաժնետոմսերի սեփականատերերի հետ պայմանագրերում ներառում են հնարավոր հավելավճարների պայման։ Եթե ​​լիազորված մասնագետների կողմից վերջնական չափագրումից հետո բնակարանի մակերեսը գնահատված չափից ավելանում է ավելի քան մեկ մետրով, ապա գնորդը պետք է հավելավճար վճարի (ելնելով «քառակուսի» բնակարանի գնից. ) Եթե ​​պարզվում է, որ բնակարանը պայմանագրով նախատեսվածից պակաս է, ապա այս դեպքում կառուցապատողը պետք է վերադարձնի գերավճարը։

Աչքով կառուցելը

Ներդրողների դիրքորոշումը մասամբ հասկանալի է. նրանց համար դժվար է երաշխավորել ոսկերչական իրերի ճշգրտությունը շինհրապարակում: Ի վերջո, նույնիսկ շինարարական ծածկագրերը թույլ են տալիս շեղումներ նույն կոնկրետ կառույցների հաստության մեջ: Եվ կոր պատերը կարող են լավ «ուտել» կամ ավելացնել լրացուցիչ մետր: Այդ իսկ պատճառով վաճառողները պայմանագրերում նշում են «քառակուսու» արժեքը և ընդհանուր գնահատված գինը, սակայն վերապահում են, որ հաճախորդների հետ վերջնական հաշվարկները տեղի կունենան վերջնական չափումներից հետո։

Նման չափումները կատարվում են, երբ տունը գրանցված է կադաստրային ռեգիստրում: Սանկտ Պետերբուրգում ծրագրավորողները, որպես կանոն, դրա համար դիմում են «GUION» պետական ​​ունիտար ձեռնարկության տարածքային մասնաճյուղերին (հին ձևով դրանք կոչվում են PIBs - դիզայնի և գույքագրման բյուրոներ): Լենինգրադի մարզում այս հարցերը գտնվում են BTI-ի (Տեխնիկական գույքագրման բյուրո) իրավասության մեջ: Սակայն պետական ​​կառույցները չափումների մենաշնորհ չունեն։ Այդ աշխատանքը կատարելու իրավունք ունի նաև անկախ կադաստրային ինժեները՝ համապատասխան վկայականով:

Յուրաքանչյուր ընկերություն որոշում է անվճար շեղման չափը: Որոշ կառուցապատողներ պահանջում են հավելավճարներ, եթե բնակարանի մակերեսն ավելանում է ավելի քան 0,5 քմ. Ընկերությունների մեծ մասը տրամադրում է լրացուցիչ հաշվարկներեթե ուղղումը մեկ մետրից ավելի է.

Դիտավորյալ շահույթ

Շատ դեպքերում վերջնական չափումները ցավազուրկ են: Բայց երբեմն սկանդալներ են լինում։

Օրինակ, Sigma առևտրային տունը տուն է կառուցել Ռիբացկիում: Շինարարության փուլում ընկերությունը ճշգրտումներ է կատարել ճակատի նախագծման մեջ։ Բազմաթիվ բնակարանների տարածքն ավելացել է մի քանի մետրով, իսկ հավելավճարների չափը հասել է 350 000 ռուբլու։ Որոշ բաժնետոմսերի սեփականատերեր փորձել են հակասել: Այնուամենայնիվ, հաստատված պրակտիկան ցույց է տվել, որ հավելավճարը վիճարկելը ներս դատական ​​կարգըշատ դժվար, չէ՞ որ պայմանագրում նշված է համապատասխան պայմանը։

Իհարկե, եթե բնակարանի տարածքը զգալիորեն փոխվել է, կարող եք հանգստանալ այն փաստի վրա, որ ներդրողը զգալիորեն խախտել է գործարքի պայմանները։ Դա թույլ կտա խզել պայմանագիրը եւ վերականգնել գումարը՝ հաշվի առնելով տույժը։ Բայց հաճախորդների մեծամասնությունը, ովքեր դեռ ցանկանում են բնակարան ստանալ, գոհ չեն նման հեռանկարից: Ի դեպ, որոշ ծրագրավորողներ ի սկզբանե պայմանագրում սահմանում են, թե ինչ շեղում է համարվում «էական», որպեսզի գործարքը դադարեցնելու պատճառ լինի։ Ամենից հաճախ այս ցուցանիշը կազմում է բնակարանային նախագծային տարածքի 7%-ը:

Ամազոնիայի նախադեպ

Այս տարի հավելյալ հաշվիչների հավելավճարների պահանջի հետ կապված իրավիճակը նոր երանգ է ստացել. Ամռանը Վերաքննիչ դատարանՊետերբուրգը ռեզոնանսային որոշում է կայացրել KVS-Kronstadt ընկերության և Ռոսպոտրեբնադզորի միջև վեճի վերաբերյալ: Արբիտրաժի երկու ատյաններում նշվում էր, որ կառուցապատողն իրավունք չունի շինարարության ընթացքում բնակարանների մեծացման համար լրացուցիչ վճար պահանջել: Սույն որոշումն ուժի մեջ է մտել և քննարկում առաջացրել մասնագիտական ​​հանրությունում։

Մի կողմից, մեր երկրում նախադեպային իրավունք չկա, հակասություններ գործնականում անընդհատ լինում են։ Մյուս կողմից, չի կարելի աչք փակել դատարանի երկու ատյանների դիրքորոշման վրա։ Ավելին, դատախազությունն անուղղակիորեն մասնակցել է գործին։

Սա է հակամարտության պատմությունը։ Կրոնշտադտի Amazonka համալիրի բնակարանների գնորդներից մեկը (KVS խմբի նախագիծ) բողոք է ներկայացրել դատախազություն։ Գնորդը կասկածել է պայմանագրի որոշ կետերի օրինականությանը սեփական կապիտալում մասնակցություն(DDU): Դատախազությունը աուդիտ է անցկացրել և արդյունքներն ուղարկել Ռոսպոտրեբնադզորին, որը պատասխանատվության է ենթարկել ընկերությանը։ Գործարքի կոնկրետ պայմաններն անօրինական են ճանաչվել։

Վերաքննիչ դատարանը գտել է, որ կառուցապատողը ապօրինի կերպով նախատեսել է հավելավճարների հնարավորություն։ Որոշման մեջ հստակ ասվում է. «Ընկերությունը կարող է վերահսկել բնութագրերի համապատասխանությունը և կրել փոխհատուցման հետ կապված ռիսկերը... եթե օբյեկտի որակը անբավարար է: Բաժնետոմսերի սեփականատերը չի կարող ազդել որակի վրա, նա վճարում է միայն սահմանված գինը և իրավունք ունի ստանալ նշված օբյեկտը:

Այս դեպքը միակը չէր. Նույն պայմաններով Ռոսպոտրեբնադզորը տուգանել է Պետերբուրգում մի քանի օբյեկտներ կառուցող Petrotrest ընկերությանը։ Այս ֆիրման նույնպես փորձեց իր գործը պաշտպանել արբիտրաժում, սակայն ապարդյուն։

Շուկայի մասնակիցները տարբերվում էին այս հակամարտությունների վերաբերյալ իրենց գնահատականներում: Կառուցապատողները զարմացած էին, որ դատարանը որոշեց խախտել վաղեմի պրակտիկան: Հարցված շատ իրավաբաններ նույնպես հաստատեցին, որ այս կոնֆլիկտների արդյունքը ամենևին չի նշանակում, որ եթե շահառուների բնակարանները մեծանան, ապա շրջանային դատարաններում նրանք հեշտությամբ կպայքարեն հավելավճարների դեմ։ Այստեղ պրակտիկան սովորաբար զարգանում է ոչ հօգուտ քաղաքացիների, ովքեր կամովին ստորագրում են պայմանագրերի համապատասխան կետերը։

Բայց, օրինակ, Սանկտ Պետերբուրգի սպառողների միության և Լենինգրադի շրջանի փորձագետները համաձայնեցին, որ հավելավճարների պայմանը խախտում է սպառողների պաշտպանության մասին օրենքը։ Կառուցապատողը պարտավոր է տուն կառուցել և պատվիրատուին փոխանցել պայմանագրում նշված օբյեկտը: Դրան նախորդում է նախագծի գնահատումը: Սա նշանակում է, որ հաստատված են բնակարանների բոլոր բնութագրերը։ Միայն մշակողը կարող է վերահսկել դրանց համապատասխանությունը և կրել նախագծից շեղման հետ կապված ռիսկերը:

Օպտիկական սխալ

Օրերս քաղաքում հերթական սկանդալն է տեղի ունեցել, որը կարող է լավ հող դառնալ ընտրություններին մասնակցելու համար դատական ​​պրակտիկա. Legenda Intellegent Development-ն ավարտում է փողոցում 790 բնակարան ունեցող շենքի շինարարությունը։ Օպտիկով, 34. Աշնանը ընկերությունը տեղեկացրեց բաժնետերերին, որ շատ բնակարանների մակերեսը զգալիորեն գերազանցում է գնահատված թվերը: Առավելագույն աճը կազմել է 4.3 ք.մ. (երեք սենյականոց բնակարաններում):

ժամը միջին գինը«քառակուսի» 100 000 ռուբլի տան մեջ հավելավճարը թարգմանվում է «կլոր» գումարի։ Ընկերությունը ճշգրտումը բացատրել է նրանով, որ ծրագրի ընթացքում ընկերությունը փոխել է որոշ տեխնիկական լուծումներ։ Մասնավորապես, հնարավոր եղավ նվազեցնել ճակատների հաստությունը, ինժեներական լիսեռների չափերը և այլն։ Միևնույն ժամանակ, կառուցապատողը վստահեցնում է, որ բոլոր ճշգրտումները համաձայնեցվել են վերահսկող մարմինների հետ և չեն հակասում. շինարարական ծածկագրեր.

Գնորդների համար սա լրիվ անակնկալ էր: Բաժնետոմսերի սեփականատերերի ինտերնետային ֆորումում ծավալվեց աշխույժ քննարկում: Որոշ քաղաքացիներ նույնիսկ ուրախ էին, որ բնակարանների տարածքը կավելանա, իսկ հավելյալ մետրերի համար նրանք ստիպված կլինեն վճարել այն գներով, որոնք սահմանվել էին «փիթինգի» փուլում։ Սակայն դժգոհ քաղաքացիները, սակայն, պակաս չեն։ Ոմանք պնդում են, որ տարածքների ավելացումը պատահական չէր, այլ ծրագրված։

Այժմ մշակողը փորձում է հարթել հակամարտությունը։ Օրինակ, ընկերությունը հաճախորդներին առաջարկում է չորս ամսվա ապառիկ պլան՝ ավելցուկի դիմաց վճարելու համար: Հաճախորդները, ովքեր չեն ցանկանում լրացուցիչ պայմանագիր կնքել, վախենում են մնալ առանց բանալիների։ Փաստաբանները բաժնետերերին տարբեր խորհուրդներ են տալիս.

Օրինակ, Սանկտ Պետերբուրգի և Լենինգրադի շրջանի սպառողների միության անշարժ գույքի հանձնաժողովի նախագահի տեղակալ Օլեգ Օստրովսկին խորհուրդ է տալիս քաղաքացիներին գումար գտնել «լրացուցիչ» մետրերի համար, ընդունել ակտի համաձայն բնակարան և գրանցել այն: որպես սեփականություն, և միայն դրանից հետո վիճարկել հավելավճարների օրինականությունը և փորձել վերադարձնել գումարը։

Որոշ իրավաբաններ կարծում են, որ բաժնետոմսերի սեփականատերերը կարող են հայց ներկայացնել շրջանային դատարան՝ պահանջելով բնակարանը փոխանցել ակտի համաձայն, և եթե ընկերությունը դատարանում նշում է հավելավճարների անհրաժեշտությունը, ապա այստեղ կարող եք պարզապես անդրադառնալ նույնի դիրքորոշմանը։ Ռոսպոտրեբնադզոր. Այնուամենայնիվ, շատ փորձագետներ կասկածում են հաջող արդյունքի վրա:

Ընդհանուր առմամբ, իրավիճակը չափազանց երկիմաստ է։ Եվ, ցավոք, բաժնետերերի համար, հարցված փորձագետների մեծ մասը կարծում է, որ KVS-ի և Petrotrest-ի դեպքում որոշումները կարող են մնալ մեկուսացված:

Միլիոնավոր սխալ

Որոշ տնային գնորդներ հարցնում են՝ արդյոք չափումների մեջ սխալներ կա՞ն: Պրակտիկան ցույց է տալիս, որ դա քիչ հավանական է, բայց դեռ նմանատիպ օրինակներեղել են Պետերբուրգում։ Ավելին, կոնֆլիկտներից մեկը կարող է ավարտվել բաժնետոմսերի սեփականատիրոջ և GUION-ի միջև իրավական վեճով: Այսպիսով, Պետերհոֆի մերձակայքում գտնվող Կոնստանտինովսկոյե համալիրի եռաստիճան բնակարանների գնորդները պարզել են, որ կառուցապատողը (Բալտպրոդկոմ ՍՊԸ) իրենցից գումար է վերցրել հիմնականում «օդի» համար։ PIB-ի մասնագետները տարածքի ընդհանուր տարածքում ներառել են ներքին աստիճաններ: Սխալը անմիջապես չհայտնվեց:

Օրինակ, Ալեքսանդր I.-ն ստիպված է եղել վճարել 10,6 մլն ռուբլի քաղաքային տան 221,5 քմ մակերեսով բնակարանի համար։ Մի քանի տարի առաջ GUION մասնաճյուղի աշխատակիցները գույքագրում են անցկացրել։ Զգալիորեն ավելացել է գրեթե բոլոր հատվածների տարածքը։

Ալեքսանդր Ի.-ն պարզել է, որ իր տարածքը ընդլայնվել է ավելի քան 10 քմ. Ըստ ակտերի ընդունելով բնակարանները և շրջելով տիրակալի հետ՝ նորաբնակները պարզել են, որ տարածքի տարածքը ներառում է աստիճաններ, որոնք տանում են դեպի երկրորդ և երրորդ հարկեր։ Քաղաքացիները դիմել են շինարարական ծածկագրերին և պարզել, որ նման հաշվառումն իրականացվում է ապօրինի։ GUION-ի աշխատակիցները համաձայնել են նորաբնակների փաստարկներին և կատարել վերաչափում։

Ալեքսանդր Ի.-ին տրվել է կադաստրային նոր անձնագիր, որում բնակարանի ընդհանուր մակերեսը կազմում է 216 ք.մ. Նրա հարևանների մոտ տարածքի չափերը նվազել են 199-ից մինչև 174 մետր: Որոշ գնորդներ հաջողությամբ վերականգնել են ծրագրավորողից գերավճարը: Բայց ավելի քիչ բախտավոր էր Ալեքսանդր I. Տունը հանձնելու պահին անհրաժեշտ էր հիփոթեք. Ընկերությունն առաջարկել է դադարեցնել DDU-ն և կնքել սովորական առքուվաճառքի պայմանագիր՝ ծանրաբեռնվածությամբ: Քաղաքացին ընկերությանը պարտք է եղել մոտ 700 000 ռուբլի։ Բայց եթե հաշվի առնենք վերաչափումների արդյունքները, ապա ընկերությունը պետք է նրան վերադարձներ ավելի քան 100 հազար ռուբլի։

AT այս դեպքըԴատարանը կապ չի գտել ՀԴՄ-ի և առքուվաճառքի նոր պայմանագրի միջև. ասում են, որ քաղաքացին երկրորդ պայմանագիրը կնքել է, երբ բնակարանը պատրաստ է եղել, ինչը նշանակում է, որ տեսել է, թե որ տարածքն է ընդունում և համաձայնել է կոնկրետ գնի։ Միաժամանակ դատարանն անտեսել է գնորդի ակնարկը, որ նա ապակողմնորոշվել է։

Բաժնետոմսերի սեփականատերը մտադիր է դատի տալ GUION մասնաճյուղին, որպեսզի ստիպեն վարչությանը պատասխան տալ սխալի համար: Ճիշտ է, շատ իրավաբաններ չեն հավատում այս վեճի հեռանկարներին։

ՄԱՍՆԱԳԵՏՆԵՐԻ ԿԱՐԾԻՔՆԵՐԸ

Վերա Ռյաբովա,
Ավագ գործընկեր, անշարժ գույքի և քաղաքաշինության պրակտիկա, Rightmark Group

- 214-FZ օրենքը ուղղակիորեն ցույց է տալիս DDU դեպքերում նշանակելու հնարավորությունը և պայմանագրի գինը փոխելու պայմանները (մաս 2, հոդված 5): Փաստացի տարածքի ավելացումը նախագծայինի համեմատ (ըստ կադաստրային ինժեների չափումների արդյունքների) ինքնին չի վկայում օբյեկտի անբավարար որակի մասին: Բայց բնակարանի չափը մինչև մի քանի մետր փոխելիս կարող եք էական փոփոխության հարցը բարձրացնել նախագծային փաստաթղթերև հենց պայմանագրի առարկան փոխելու մասին։ Տվյալ դեպքում քաղաքացին 1.1-ին մասի ուժով. Արվեստ. Թիվ 214-FZ օրենքի 9-ը իրավունք ունի պահանջել միայն դատարանում գործարքի դադարեցում և վճարված գումարի վերադարձ:

Առանց ընկերության ծախսերի փոխհատուցման լրացուցիչ տարածք փոխանցելու պահանջը դատարանը կարող է համարել սպառողի կողմից իրավունքի չարաշահում։ Բացի այդ, մշակողները, որպես կանոն, DDU-ում ներառում են բնակարանի իրական տարածքի նվազման դեպքում ավելցուկային վճարը վերադարձնելու սեփական պարտավորությունը: Քաղաքացիներից ոչ մեկի մտքով չի անցնում վիճարկել այս պայմանների օրինականությունը, քանի որ ակնհայտ է, որ այս դեպքում պահպանվում են պայմանագրի երկու կողմերի շահերը։

FAC-ի գործով որոշումը չպետք է նախադեպ համարվի։ Կա նաև մեկ այլ պրակտիկա. Մասնավորապես, 13-րդ վերաքննիչ արբիտրաժային դատարանը հաստատել է «Գլավստրոյ-ՍՊբ» ՍՊԸ-ի հավելավճարների վերաբերյալ պայմանները DDU-ի պայմանագրերում ներառելը, այս որոշումըհաստատվել է 2015 թվականի հոկտեմբերին Գերագույն դատարան(Գործ N A56-67672/2014 թ.): Բնակարանի տարածքի ավելացման համար բաժնետերերից հավելյալ վճարի գումարը վերականգնելու որոշումներ են հայտնաբերվել նաև Սանկտ Պետերբուրգի քաղաքային դատարանի և Լենինգրադի շրջանային դատարանի պրակտիկայում:

Եկատերինա Զերնովա,
Սանկտ Պետերբուրգի միացյալ իրավաբանների միության փաստաբան

- Եթե դուք ուսումնասիրում եք Սանկտ Պետերբուրգի քաղաքային դատարանի պրակտիկան, ապա այն հավելավճարների պայմանը չի համարում սպառողների իրավունքների ոտնահարում։ Ես նայեցի քաղաքային դատարանի մոտ մեկ տասնյակ վերաքննիչ վճիռներ, որտեղ նա թերվճարներ էր հավաքում սեփական կապիտալի սեփականատերերից՝ համաձայն PIB չափումների: Ընդ որում, ես գտել եմ միայն մեկ դեպք, երբ որոշումը եղել է գնորդի օգտին, սակայն բնակարանի նախնական չափագրումների մեջ եղել է սխալ։ Ստացվում է, որ այսօր գործնականում հակասություններ կան արբիտրաժային դատարանև քաղաքային դատարան:

Վլադիսլավ Շեստակով,
Իրավաբան ՓԲԸ «Իրավաբան» ՖՐԵՄՄ»

- «ԿՎՍ»-ի գործով դատարանը յուրովի է մեկնաբանել օրենքի դրույթները. Այսպիսով, արբիտրաժը մատնանշել է, որ «հավելավճարների մասին դրույթները խախտում են սպառողների իրավունքները, քանի որ դրանք թույլ չեն տալիս բաժնետոմսերի սեփականատիրոջը մասնակցել վերջնական գնի համաձայնագրին, եթե կադրերի շեղումը ավելի քան 1 քառ. մ, թույլ չտալ լրացուցիչ պայմանագիր կնքել պայմանագրի գնի փոփոխության վերաբերյալ։

Փաստորեն, դատարանը չի ասում, որ տարածքը գերազանցելու համար պետք չէ վճարել, այլ դիրքորոշում է ընդունել, ըստ որի՝ նման հավելավճարի չափը պետք է լրացուցիչ (ըստ էության) որոշվի սեփական կապիտալի սեփականատիրոջ մասնակցությամբ։ Բայց նման դիրքորոշումը, մեր կարծիքով, ակնհայտորեն չի նպաստի հարաբերությունների կայունության պահպանմանը՝ կողմերը «կսակարկեն» հավելավճարի չափը, եւ միեւնույն է՝ ամեն ինչ կավարտվի դատարանում։ Բացի այդ, նման պրակտիկան դեռևս բավականին մեկուսացված է։

Բայց, օրինակ, հայտնի է Սահմանադրական դատարանի (ՍԴ) դիրքորոշումը, որտեղ դիմել է քաղաքացի Հոֆման Վ.Ա.-ն՝ պահանջելով ստուգել Արվեստի երկրորդ մասի սահմանադրականությունը։ Թիվ 214 դաշնային օրենքի 5-ը, որը վերաբերում է պայմանագրի գինը փոխելու հնարավորությանը (նա պարզապես վիճարկել է հավելավճարների օրինականությունը): Այնուհետև Սահմանադրական դատարանը մերժեց բողոքը վարույթ ընդունել։

Համաձայնեք լավ է գնել երկու կոշիկ մեկ զույգի գնով: Նույնիսկ ավելի հաճելի է գնելով ինչ-որ նվեր ստանալը, ինչպես թեյի գդալը թեյի տուփի համար կամ պահպանակների փաթեթը ծաղկեփնջի և Ռաֆայելոյի տուփի համար: Որոշակի տարածքի բնակարան գնելիս պետք է հաճելի լինի նաև լրացուցիչ երկու քառակուսի մետր: Մի տեսակ հաճոյախոսություն պետի կողմից: Բայց այս նվերի համար, ցավոք, նրանցից խնդրում են վճարել։ Համառորեն հարցրեք, և շատերը համաձայնում են: Փաստորեն, շինարարությանը սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագրով կառուցապատողի պահանջը BTI-ի չափման ժամանակ հայտնաբերված լրացուցիչ քառակուսի մետրի համար հավելյալ վճարի համար սպառողների պաշտպանության վերաբերյալ գործող օրենսդրության ուղղակի խախտում է: Սակայն այս խախտումը, նախ, դարձել է հաստատված պրակտիկա, երկրորդ՝ դառնում է նորմ, և շատերը, անգամ գործող փաստաբանները, դա խախտում չեն համարում։ Հիմնավորումը երկու կոպեկի պես պարզ է. Պայմանագրի ազատություն: Գնորդը, կնքելով պայմանագիրը, կամովին ստանձնում է հավելավճար վճարելու պարտավորությունը լրացուցիչ մետր. Նույնը վերադարձի դեպքում: Փողմշակող. Եթե ​​այն (հավելավճարի պահանջը) անվավեր ճանաչվի, ապա կստացվի, որ Գնորդը, որի բնակարանը կլինի. ավելի մեծ տարածք, փաստորեն, մետրերով այս դրական տարբերությունը կստանա անվճար։ Նմանապես Կառուցապատողի դեպքում. եթե «ելքային» բնակարանն ավելի փոքր է, ապա Գնորդին, փաստորեն, փողի համար կխաբեն։ Ամեն ինչ կարծես տրամաբանական է, բայց երկու կոպեկանոց մետաղադրամ չկա։ Բաժնային մասնակցության պայմանագիր (DDU) կնքելիս կողմերը որոշում են այն էական պայմաններներառյալ պայմանագրի գինը և օբյեկտի նկարագրությունը՝ բնակարանը (անունը, գտնվելու վայրը, տարածքը, նախագծային փաստաթղթերը): Կառուցապատողը պարտավորվում է գնորդին փոխանցել պայմանագրում և նախագծային փաստաթղթերում նշված պայմաններին համապատասխանող բնակարան: Միաժամանակ կողմերը պետք է բարեխղճորեն կատարեն իրենց պարտավորությունները։ Շինարարը կազմակերպություն է, որը մասնագիտորեն կառուցում է բնակելի շենքեր: Պրոֆեսիոնալ! Դա կարեւոր է. Գնորդը (սպառողը) պրոֆեսիոնալ չէ։ Սա էլ ավելի կարևոր է։ Եվ դա է պատճառը, որ սպառողների իրավունքները պաշտպանված են «Սպառողների իրավունքների պաշտպանության մասին» օրենքով և «մասին» օրենքով ընդհանուր շինարարություն . Օբյեկտի կառուցումը, դրա նկատմամբ հսկողությունը և նման այլ բաներ իրականացվում է կառուցապատողի կողմից, ով, նախ, պարտավոր է հանձնել նախագծային տարածքին համապատասխան օբյեկտը, և երկրորդ՝ առկա է տարածքի միջև անհամապատասխանության ձեռնարկատիրական վտանգ. կառուցված օբյեկտի և նախագծի. Սպառողը չի կարող ոչ ազդել, ոչ վերահսկել բնակարանի տարածքի համապատասխանությունը նախագծին: Տարածքների անհամապատասխանության մեջ սպառողի մեղքը հաստատ չկա ու չի կարող լինել։ Բայց շինարարի մեղքն ակնհայտորեն առկա է։ Իսկ ինչո՞ւ պետք է սպառողը վճարի կառուցապատողի աշխատանքի թերությունների և ձեռնարկատիրական ռիսկերի համար, որոնք կրում է կառուցապատողը։ Սպառողը պարտավոր չէ դրանց համար վճարել։ Մի երկու օրինակ բերեմ կյանքից. Կաթնամթերքը սխալվել է և 1,5 տոկոս յուղայնությամբ կաթի փոխարեն փաթեթավորել է 3,2 տոկոս յուղայնությամբ կաթ։ Գնորդները ստիպված չեն վճարել այս սխալի համար: Թերի խմբաքանակը կա՛մ հեռացվում է, կա՛մ վաճառքի է հանվում 1,5 տոկոսի անվան տակ՝ հույսով, որ ոչ ոք տարբերությունը չի նկատի։ Վերջին տարբերակն ավելի քիչ հավանական է։ Երկրորդ օրինակ. 42 չափսի սանրվածքով մի աղջիկ պատվիրեց երեկոյան զգեստ և ստացավ այն 48 չափսի։ Բայց, չգիտես ինչու, հավելյալ գործվածքի համար հավելյալ վճարելու փոխարեն դերձակը խոստանում է ամեն ինչ նորից անել և գինը գցել: Խիստ ասած, մեր համատեքստում բնակարանը ոչնչով չի տարբերվում զգեստից։ Բնակարանը պետք է համապատասխանի պայմանագրի պայմաններին և նախագծային փաստաթղթերին: Պայմանագրի պայմաններից շեղումը ցույց է տալիս համատեղ շինարարության օբյեկտի որակի անհամապատասխանությունը: Իսկ անորակ բնակարանների համար Համատեղ շինարարության մասին օրենքն ունի 7-րդ հոդված, որը սահմանում է սպառողի (ԱԴՄ մասնակցի) իրավունքները՝ կապված ՀԴՄ օբյեկտի թերությունների հետ. ողջամիտ ժամանակ; պայմանագրի գնի համաչափ նվազում. թերությունների վերացման համար իրենց ծախսերի փոխհատուցումը, պայմանագրի կատարումից հրաժարվելը և կառուցապատողից պահանջել վերադարձնել միջոցները և տոկոսներ վճարել: Բայց այս բոլոր իրավունքները նախատեսված են այն դեպքում, երբ ընդհանուր շինարարության օբյեկտը կառուցվել (ստեղծվել է) կառուցապատողի կողմից պայմանագրի պայմաններից և (կամ) պարտադիր պահանջներից շեղումներով, որոնք հանգեցրել են նման օբյեկտի որակի վատթարացման: , կամ այլ թերություններով, որոնք այն դարձնում են ոչ պիտանի պայմանագրով նախատեսված օգտագործման համար։ Այս դրույթները դժվար է տարածվել բնակարանի տարածքի ավելացման դեպքերի վրա (չեմ ասում, որ դա անհնար է. որոշակի պայմաններում ... այո, լավ խորտիկի համար ...): Ընդ որում, Օրենքը չի պարունակում մեկ նորմ, որը կառուցապատողին իրավունք է տալիս սպառողից լրացուցիչ վճարումներ պահանջել հավելյալ քառակուսի մետրի համար։ Նման պահանջը չի կարող հիմնված լինել օրենքի վրա։ Ահա իմ փաստաբան ընկերը շինարարական ԸՆԿԵՐՈՒԹՅՈՒՆսովորաբար մատնանշում է Համատեղ շինարարության մասին օրենքի 5-րդ բաժինը: Ասում են՝ պայմանագրի գինը կարելի է սահմանել որպես ընդհանուր մակերեսի միավորի գնի և համապատասխան ընդհանուր մակերեսի արտադրյալ։ Այո, բայց ճանճեր առանձին, կոտլետներ՝ առանձին։ Մեկ քառակուսի մետրի գինը այս դեպքում չի փոխվում, դա տարածքն է, որ փոխվում է։ Եվ այս հոդվածը նախատեսված չէ դրա համար: Ուստի, կրկնում եմ, կառուցապատողի նման պահանջը հիմնված չէ օրենքի վրա։ Բայց դա կարո՞ղ է հիմնված լինել պայմանագրի վրա։ Կողմերն ազատ են պայմանագրով նախատեսված պայմանների հարցում: Կառուցապատողը կարող է պայմանագրում սահմանել ցանկացած պայմաններ, և սպառողը կարող է համաձայնվել դրանց հետ (Փոփոխություն. Քիչ հավանական է: Բայց նա կարող է համաձայնվել): Սա շատ իրավաբանների կողմից հասկացվում է որպես պայմանագրային ազատություն: Այնուամենայնիվ, այս ազատությունն ունի սահմանափակումներ՝ ի դեմս «Կոտորակային մասնակցության մասին» տխրահռչակ օրենքի և «Սպառողների իրավունքների պաշտպանության մասին» օրենքի 16-րդ հոդվածի՝ պայմանագրի պայմանների անվավերության մասին, որոնք խախտում են սպառողի իրավունքները: Պայմանագրերի անսահմանափակ ազատության մեկ այլ խոչընդոտ է Սպառողների իրավունքների պաշտպանության ակտի 8-րդ և 12-րդ հոդվածները՝ տեղեկատվություն չտրամադրելու համար պատասխանատվության մասին: Այնքան շատ հոդվածներ մեկ պարբերության մեջ, որ ձանձրալի է դառնում: Ես ձեզ օրինակ բերեմ. 2016 թվականի հոկտեմբերի 19-ին Ռուսաստանի Մոսկվայի OFAS-ը բռնել է Stroy West ՍՊԸ-ին, որը մոլորեցնում է DDU-ի մասնակիցներին սեփականության իրավունքով բնակարաններ ձեռք բերելու պայմանների և կարգի վերաբերյալ: Սխեման ծանոթ է՝ տուն կառուցեցին, չափեցին, և յուրաքանչյուր բաժնետիրոջ պահանջեցին հավելյալ վճարել հավելյալ քառակուսի մետրի համար (ցուցանիշ՝ 0,3-ից մինչև 17,15 մ2), ինչը զգալիորեն ազդեց բնակարանների արժեքի վրա։ Հետագա իրադարձությունները անսովոր զարգացան. բաժնետոմսերի սեփականատերը դիմեց Դաշնային հակամենաշնորհային ծառայությանը՝ այն կարգավորելու խնդրանքով, և աուդիտը ցույց տվեց, որ ընդհանուր տարածքը չի աճել, այլ նույնիսկ մի փոքր նվազել է: Արդյունքում կառուցապատողից պահանջվել է չխախտել օրենքը՝ պայմանագրում ի սկզբանե նշված արժեքով բնակարաններ հանձնել ընդհանուր շինարարության մասնակիցներին՝ չպահպանելով «Բեսթ Սերվիս» ՍՊԸ կառավարող ընկերության հետ պայմանագիր կնքելու պարտադիր պայմանը. համատեղ շինարարության մասնակիցներին վերադարձնել վճարովի տարբերությունը սկզբնական արժեքը բնակարաններ (համաձայն համատեղ շինարարությանը մասնակցության պայմանագրի) և շինարարության ավարտից հետո բնակարանի ճշգրտված արժեքը, եթե վճարվել է նման տարբերություն. Ասա օրինակը լավը չէ։ Այստեղ կառուցապատողը խաբել է գնորդներին, ներկել գոյություն չունեցող քառ. Ոչ, իհարկե, այդ կերպ: Առանձին-առանձին, բնակարանների մակերեսը կարող է մեծանալ, իսկ ընդհանուր մակերեսը, ընդհակառակը, նվազել։ Ինչպես է դա տեղի ունենում, ես մի փոքր ուշ կբացատրեմ մեկ այլ օրինակով: Հիմնական բանն այն է, որ FAS-ը ծրագրավորողին դնի իր տեղում՝ նայելով ընդհանուր շինարարության ամբողջ օբյեկտին, և ոչ թե առանձին բաժնետոմսերի սեփականատերերին: Առանձին-առանձին, բաժնետոմսերի սեփականատերերը համարվում են այնպիսի մրջյուններ, որոնք կարող են կրել ճնշող բեռ (խոսքը հիմնականում բանկիրներից, ապահովագրողներից, գործակալներից և այլոց շորթումների մասին է), նրանք չեն աղմկում (և եթե անում են, ապա դա անլսելի), բացի այդ, մրջյունը կարող է ջախջախել, և ոչ ոք չի նկատի: Այնուամենայնիվ, երբեմն դատարանները և կարգավորող մարմինները դեռ ուշադրություն են դարձնում ծրագրավորողների չափից ավելի ագահությանը և հիշում Օրենքը: Մի փոքր ավելի վաղ ես նշել էի, որ բնակարանը չի համապատասխանում պայմանագրի պայմաններին և «Համայնքային շինարարության մասին» օրենքի 7-րդ հոդվածին, որը վերաբերում է DDU օբյեկտի որակի երաշխիքներին: Բնակարանի տարածքի անհամապատասխանությունը հստակ ցույց է տալիս բնակարանի որակի և պայմանագրի պայմանների, նախագծային փաստաթղթերի պահանջների, ինչպես նաև շինարարական կանոնների և կանոնակարգերի անհամապատասխանությունը: Սա նշանակում է, որ բնակարանի տարածքի անհամապատասխանությունը (և՛ վերև, և՛ ներքև) վկայում է սպառողի (DDU-ի մասնակցի) իրավունքների խախտման մասին: Կառուցապատողների դիրքը, ասում են՝ կառուցեցինք, կառուցեցինք, վերջապես կառուցեցինք, չափեցինք, և այդպես էլ եղավ։ Մի քիչ միամիտ, չե՞ք կարծում։ «Բեստ Սերվիս» ՍՊԸ-ի դեպքում հատկանշական է, որ ուշադրություն են դարձրել տան ընդհանուր մակերեսին։ Այն փոքր-ինչ փոխվել է դեպի վար, մինչդեռ յուրաքանչյուր բնակարանի մակերեսն աճել է միջինը 14 մետրով, ինչը նշանակում է, որ տան ընդհանուր մակերեսը պետք է ավելանա գրեթե 1000 քմ-ով։ Նախագիծը չի փոխվել. Ինչպե՞ս կարող էր դա տեղի ունենալ: Այստեղ արժե մեկ այլ օրինակ բերել. Ստավրոպոլի Արդյունաբերական շրջանի դատարանի 2013 թվականի հուլիսի 08-ի որոշմամբ սպառողի հայցը բավարարվել է անօրինական ճանաչելու ընդհանուր շինարարության մասնակցի կողմից լրացուցիչ վճարի պահանջը ընդհանուր տարածքի ավելացման համար: u200b բնակարանը 6,3 քմ մակերեսով և կառուցապատող «ՍտրոյԳրադ» ՍՊԸ-ից գումար վերադարձնել որպես փոխհատուցման ծախսեր՝ շինարարությանը սեփական կապիտալի մասնակցության օբյեկտի որակի թերությունների վերացման, սեփական կապիտալի օբյեկտի փոխանցման ժամկետների խախտման համար տույժեր: մասնակցություն շինարարությանը բաժնետիրոջը, բարոյական վնասի փոխհատուցում և դատական ​​ծախսեր։ Ինչու այդպես!? Բնակարանի մակերեսն ավելացել է, սակայն նա հրաժարվում է վճարել, նույնիսկ գումար է պահանջում որոշ թերությունների համար։ Այս դեպքում սպառողը, դատարանի հետեւից ուշադրություն դարձրեց, թե որտեղից են ավելորդ քառակուսի մետրերը։ StroyGrad ՍՊԸ-ի դեպքում կառուցապատողը փոխարինել է աղյուսե պատի լցոնումը գազավորված բետոնե բլոկներով 200 մմ հաստությամբ, որին հաջորդում է 50 մմ հաստությամբ պոլիստիրոլի մեկուսացումը: Այսինքն՝ պատերի հաստությունը զգալիորեն կրճատվել է մինչև 250 մմ՝ նախատեսված 380 մմ-ից և 580 մմ-ից, ինչը, անշուշտ, ապագայում կազդի բնակարանի ջերմամեկուսացման վրա։ Քանի որ բնակարանի մակերեսի ավելացումն ուղղակիորեն կապված է ամբաստանյալի կողմից չհամաձայնեցված նյութերը, կոնֆիգուրացիան և պատերի հաստությունը փոխելու ապօրինի գործողությունների հետ, դատարանը անօրինական է համարել ամբաստանյալի հավելավճարի պահանջը։ . Այս դեպքը հստակ ցույց է տալիս նոր շենքում լրացուցիչ քառակուսի մետրի տեսքի բնույթը։ Միևնույն ժամանակ, մշակողը ստիպված չէ փոխել նյութերը և կիսով չափ կրճատել պատերի հաստությունը: Որպես կանոն, նրանք դեռ ավելի համեստ են գործում։ Նույնիսկ առանց տնօրենի թիմի, շինհրապարակի վարպետը միշտ գիտի, թե ինչպես և ինչի վրա կարող է խնայել… Շինհրապարակում, բացի վարպետներից, շինհրապարակում կան բավականաչափ տնտեսագետներ՝ մատակարար, վաճառասեղան, տեղամասի վարպետ: Կարիերայի սանդուղքից մի փոքր ավելի բարձր են առաջնորդները, ովքեր շինանյութերի կարիք ունեն իրենց տան, ամառանոցի, ավտոտնակի կառուցման համար: Ընդհանուր առմամբ, դուք պետք է խնայեք: Բետոնե պատերը կարելի է պատրաստել մեկ կամ երկու սանտիմետրով բարակ, սվաղել հատակին կամ զուտ սիմվոլիկ կամ ընդհանրապես առանց ծեփի (մենք խնայում ենք ևս մի քանի սանտիմետր), մենք ամեն դեպքում կլցնենք հատակը (գնորդը այնուհետև իր հատակները կկատարի. մակարդակ, բարձրացում), առաստաղներ և այդպես կլինի (գնորդը ուրախ կլինի տեսնել բարձր առաստաղներ), ջերմամեկուսացումը նվազագույն է: Դուք կարող եք երկար թվարկել, թե ինչպես կարող է մշակողը շահել լրացուցիչ սանտիմետրեր: BTI-ն չափելիս այս սանտիմետրերը ավելանում են լրացուցիչ քառակուսի մետրի վրա: Իսկ հավելյալ հաշվիչները պահանջում են հավելավճար: Բայց մշակողների այս լկտիությունը բացարձակապես արդարացված չէ։ Նախ, այս հաշվիչները կազմված են թերություններից, և երբեմն աննշան, բայց պատերի հաստության թերություններից (և սա ջերմամեկուսացում և ամրություն է), ինչպես նաև ավարտի որակից (և սա սպառողի արժեքն է): Երկրորդ՝ սանտիմետրից կազմված այս քառակուսի մետրերը արագ անհետանում են հենց գնորդը վերանորոգում է բնակարանում։ Այսինքն՝ այս կիսաֆաբրիկատը կյանքի համար հարմար վիճակի բերելուց հետո ավելորդ սանտիմետրերը կվերանան, և բնակարանը կստանա դիզայներական տարածք, և գուցե այն փոքրանա։ Կարող եք հիշել նաև պատշգամբների և լոգարիաների մանիպուլյացիայի մասին: Բայց դա մի փոքր այլ պատմություն է: Մշակողները այնպիսի հնարամտություն են ցուցաբերում, որ զարմանում ես։ Էհ, այս էներգիան կօգտագործվեր խաղաղ նպատակներով... Բայց վերադառնանք լրացուցիչ քառակուսի մետրի հավելավճարին: Նման հավելավճարի պահանջը հիմնված չէ օրենքի վրա, այլ նշված է սեփական կապիտալի պայմանագրերում։ Հաճախ բաժնետոմսերի սեփականատերերին առաջարկվում է լրացուցիչ պայմանագիր կնքել նման հավելյալ վճարման վերաբերյալ: Իսկ բաժնետոմսերի սեփականատերերը նման հավելյալ պայմանագրեր ու պայմանագրեր են կնքում, հետո դրանց հիման վրա հավելյալ վճարում։ Այո, այո, այս հավելավճարը կատարվում է հենց պայմանագրի համապատասխան պայմանների հիման վրա։ Ինչպես, սպառողը համաձայնել է, ուրեմն նա պետք է վճարի: Եթե ​​սպառողը չի համաձայնում հավելյալ հաշվիչների հավելավճարի վերաբերյալ նման հավելյալ պայմանագիր կնքել, ապա դրանց համար հավելյալ չի վճարում։ Նման դեպքերում շինարարը սովորաբար գերադասում է գործ չունենալ գրագետ բաժնետոմսերի սեփականատերերի հետ և բավարարվում է մնացած ոչ գրագետ համաձայնողների վճարներով ամեն ինչի համար: Կոլտնտեսությունը կամավոր է։ Բայց ինչ վերաբերում է նրանց, ովքեր անտեսեցին և ընդունեցին մշակողի խոսքը DDU-ն կնքելիս: Ինչ վերաբերում է նրանց, ովքեր DDU-ում կետ ունեն բնակարանի տարածքում անհամապատասխանության դեպքում գինը վերահաշվարկելու մասին: Այստեղ ուղղակի մշակողին իր պահանջներով հայտնի հասցե ուղարկելը չի ​​աշխատի։ Դուք ստիպված կլինեք դիմել դատարան և պահանջել անվավեր ճանաչել նման կետը` հղում կատարելով «Սպառողների իրավունքների պաշտպանության մասին» օրենքի նույն 16-րդ հոդվածին: Կարող եք նաև հայց ներկայացնել գնման գնի նվազեցման կամ գումարի վերադարձի համար: առաջիկա ծախսերըբնակարանի վերանորոգման համար - գնորդը ստիպված կլինի սվաղել պատերը դիզայնի չափսերով: Դա անելը սեփական անձի համար բավականին թանկ է. ծեփելն արժե, իսկ ծեփագործներն այսօր մի շիշ օղու համար չեն աշխատի։ Կառուցապատողից ստացված գումարը շատ ողջունելի կլինի: Իմ պրակտիկայում նման դեպքեր եղել են, և սպառողները շատ են վախենում իրենց բնակարանների համար։ Ի վերջո, կառուցապատողը վերջնագիր է պահանջում՝ «Մինչև հավելյալ քառակուսի մետրի համար չվճարեք, բնակարան չեք ստանա»։ Վախեցրեց ոզնուն մերկ էշով @ th! Համատեղ շինարարության մասին օրենքի 6-րդ հոդվածը հստակ սահմանում է, որ պայմանագրով նախատեսված ընդհանուր շինարարական օբյեկտի փոխանցման ժամկետը խախտելու դեպքում կառուցապատողը բաժնային շինարարության մասնակցին վճարում է տույժ (տույժ)՝ Վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքի մեկ երեք հարյուրերորդ մասը՝ պայմանագրի գնից յուրաքանչյուր ուշացման օրվա համար: Եթե ​​համատեղ շինարարության մասնակիցը քաղաքացի է, ապա սույն մասով նախատեսված բռնագանձումը (տույժը) վճարում է կառուցապատողը կրկնակի չափով: Այսպիսով, մինչ մշակողը վերջնագիր է ներկայացնում, իսկ դուք դատի եք տալիս նրան, տույժը մեծանում է։ Արվեստի համաձայն. «Սպառողների իրավունքների պաշտպանության մասին» դաշնային օրենքի 4-րդ հոդվածը, վաճառողը (կատարողը) պարտավոր է սպառողին փոխանցել այն ապրանքները (աշխատանք կատարել, մատուցել ծառայություն), որի որակը համապատասխանում է պայմանագրին: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 469-րդ հոդվածը նախատեսում է, որ վաճառողը պարտավոր է գնորդին փոխանցել այն ապրանքները, որոնց որակը համապատասխանում է առուվաճառքի պայմանագրին: Բացի այդ, Արվեստի 1-ին կետի համաձայն. 7 FZ «Համատեղ շինարարությանը մասնակցելու մասին բազմաբնակարան շենքերև այլ անշարժ գույքի օբյեկտներ և որոշակի օրենսդրական ակտերում փոփոխություններ կատարելու մասին», կառուցապատողը պարտավոր է համատեղ շինարարության մասնակցին փոխանցել համատեղ շինարարության օբյեկտ, որի որակը համապատասխանում է պայմանագրի պայմաններին, տեխնիկական կանոնակարգերի պահանջներին. նախագծային փաստաթղթերը և քաղաքաշինական կանոնակարգերը, ինչպես նաև այլ պարտադիր պահանջներ. Նման իրավիճակներում սպառողներին պաշտպանող իրավական նորմերի ցանկը կարելի է բավականին երկար շարունակել։ Մշակողի հետ վեճի մեջ հաճելի բոնուս, անշուշտ, կլինի Արվեստի 6-րդ մասը: Ռուսաստանի Դաշնության «Սպառողների իրավունքների պաշտպանության մասին» օրենքի 13-րդ հոդվածը, կառուցապատողից սպառողի օգտին տուգանք վերադարձնելու մասին, չհամապատասխանելու համար. կամավորսպառողի պահանջները` շնորհված գումարի 50%-ի չափով: Ամփոփելով՝ նշում եմ, որ հավելյալ քառակուսի մետրերը, որոնց համար կառուցապատողը խնդրում է հավելյալ վճարել, կապ չունեն նվերների և բոնուսների հետ։ Նրանց չի կարելի հաճելի ձեռքբերում անվանել։ Սա խաբեություն է, շատ վատ կեղծիք: Նախագծային փաստաթղթերի խախտմամբ կառուցված բնակարանի համար հավելավճարի պահանջը չի կարող հիմնված լինել օրենքի վրա: Իսկ պայմանագրում նման պահանջի սահմանումն անվավեր է։ Ցավոք, սպառողներն իրենք (բաժնետերերը) փչացրին ծրագրավորողներին և ձևավորեցին սպառողների համատարած անպատիժ խաբեության այս արատավոր պրակտիկան։ Ի վերջո, սպառողների լուռ համաձայնությամբ հավելյալ քառակուսի մետրի համար այս հավելավճարները դառնում են նորմ։ Մի համակերպվեք ձեր իրավունքների ոտնահարման հետ. Պետք չէ վճարել այլ մարդկանց սխալների և ռիսկերի համար: Խաբեությունն ու բացահայտ խարդախությունը խրախուսելը շատ վնասակար է։ Եթե ​​պատրաստվում եք դառնալ ընդհանուր շինարարության մասնակից կամ արդեն կանգնել եք հավելյալ քառակուսի մետրի համար հավելավճարի պահանջի առաջ, մի ծուլացեք և դիմեք իրավաբանի։ Խորհրդակցեք. Խոնարհաբար համաձայնելով այն ամենին, ինչ առաջարկում է մշակողը, դուք ռիսկի եք դիմում շատ բան կորցնել ավելի շատ փող, ժամանակ և նյարդեր. Օրենքը խանդով պաշտպանում է սպառողների իրավունքները։ Բայց նրանց հետ, ովքեր իրենց համար փոս են փորում՝ չնայելով համաձայնագիր կամ լրացուցիչ պայմանագրեր ստորագրելուն, Օրենքն անզոր է։

Shutterstock.com

Գործընկերներից մեկը կիսվեց իր ուրախությամբ՝ շուտով բնակարանամուտ է։ Իսկ մի քանի օր անց նա խոսեց կառուցապատողի պատրաստած «նվերի» մասին՝ իր բնակարանը «ավելացել» է 6 «քառակուսիով»։ Եվ ամեն ինչ լավ կլիներ, բայց միայն նրա «ոդնուշկայի» նման հավելումը շատ արժե ՝ ավելի քան կես միլիոն: Իսկ բանալիները չեն հանձնվի, եթե այս գումարը չվճարվի։

Թույլատրվում է գումարած կամ մինուս

Անշարժ գույքի առաջնային շուկայում նորմալ պրակտիկա է համարվում այն ​​իրավիճակը, երբ գնորդը բնակելի շենքի շահագործման հանձնելուց հետո բնակարան է ստանում նախկինում պայմանագրով նախատեսվածից մի փոքր այլ մակերեսով, վստահեցնում են փորձագետները։ Դա պայմանավորված է նրանով, որ, ի տարբերություն երկրորդային շուկահաճախորդը ձեռք է բերում անավարտ բնակարան նոր շենքում, և որքան շուտ է տեղի ունեցել գործարքը, այնքան մեծ է հավանականությունը, որ վերջնական արտադրանքը տարբերվի նախագծում նախատեսվածից:

Յուրի Կոմիսարենկոն՝ MITs Group-ի վաճառքի բաժնի տնօրենը, հաստատում է. «Տարածքը կարող է և փոխվում է՝ ինչպես վերև, այնպես էլ ներքև՝ շինարարության ավարտից հետո: Որպես կանոն, դրանք շինարարական գործընթացի ծախսերն են, այլ ոչ թե կառուցապատողի՝ խաբելու ցանկությունը։

«Նորակառույցների հատվածում նման իրավիճակը բավականին տարածված է, և սխալը կարող է լինել ինչպես գնորդի, այնպես էլ կառուցապատողի օգտին», - ասում է առաջին տեղակալ Յանա Սոսորևան: գործադիր տնօրեն«NDV-Nedvizhimost» ընկերությունը։ - Փաստորեն, անհնար է միլիմետր առ միլիմետր տուն կառուցել, ուստի կարելի է խոսել որոշակի սխալի մասին։ Իրականում մինչեւ 2-3 տոկոս է (այս մակարդակից բարձրն արդեն լուրջ տարբերություն է համարվում)»։

«Իհարկե, նման անհամապատասխանությունները չպետք է լայնածավալ լինեն, թեև կան օրինակներ, երբ արդեն ակտիվ իրականացման փուլում կառուցապատողը սկսել է վերանախագծել և արդյունքում ստիպված է եղել փոխել բնակարանների փաստաթղթերը, պարամետրերը և բնութագրերը. - ասում է Rose group-ի կոմերցիոն տնօրեն Նատալյա Սաակյանցը։

«Դա լինում է, երբ նախագիծը շտկվում է արդեն շինարարության փուլում։ Սա չի նշանակում, որ փոփոխությունները վնասում են շենքի կառուցվածքին և այլն»,- ասում է «Լիդեր Գրուպ»-ի մարքեթինգի և վաճառքի բաժնի տնօրեն Դմիտրի Պանտելեյմոնովը։ - Օրինակ, պատահում է, որ նախագիծը մշակողի կողմից ձեռք է բերվում մեկ այլ ծրագրավորողից և հետագայում վերջնական տեսքի է բերվում. օրինակ՝ վայրեր. ընդհանուր օգտագործմանանհիմն մեծ է, և դրանցից մի քանիսը պարզապես անհրաժեշտ չեն, բայց եթե այս տարածքը «կտրեք» դեպի բնակարան, ապա կստանաք շատ հարմար մառան և այլն: Գումարած, եթե այս ցուցանիշին ավելացնենք նորմալ շինարարական սխալը, ապա կստանանք 4-8 քմ: մ.

Shutterstock.com

«Իսկապես, նման իրավիճակներ տեղի են ունենում», - համաձայնում է Պրեմիեր խմբի ընկերությունների հաճախորդների սպասարկման բաժնի ղեկավար Վադիմ Մորոզովը: - Հաճախ դա պայմանավորված է նախագծային փաստաթղթերի անհամապատասխանությամբ, հատկապես ճարտարապետական ​​և շինարարական լուծումների և ինժեներական և տեխնիկական աջակցության փաստաթղթերում (AR, AS, IOS): Մենք չենք կարող բացառել շինարարության ընթացքում նախագծի ճշգրտումների դեպքերը, որոնք միշտ չէ, որ կախված են կառուցապատողից. հաղորդակցությունների տեղափոխման անհրաժեշտությունը, տարբեր տեխնիկական փոփոխություններ, որոնք կարող են տեղական կառավարումարդեն բնակելի համալիրի կառուցման ժամանակ, օրինակ՝ ճանապարհների վերակառուցման, վերանորոգման աշխատանքների ժամանակ և այլն։

«Համապատասխան դիզայնով բնակելի համալիրներայնպիսի մեծ «լրացուցիչ տարածքի» առաջացումը, ինչպիսին է 6-7 քմ. մ գրեթե անհնար է,- Լեոնարդ Բլինով, Urban Group-ի գլխավոր տնօրենի տեղակալ։ - Բայց առանձին դեպքերում տան կառուցման սխալը կարող է լինել մինչև 3 քմ: մ ընդարձակ բնակարաններում և մինչև 1,5 ք. մ փոքր. Այս տարբերությունը կարող է լինել և՛ վերև, և՛ վար:

«Ցավոք, այսօր նախագծման և նախագծային փաստաթղթերի որակը շատ ցանկալի է», - ասում է RDI-ի կոմերցիոն տնօրեն Դմիտրի Վլասովը: - Տարբեր փուլերում կարող են տեղի ունենալ տան ամբողջ նախագծի ճշգրտումներ, ինչը կարող է հանգեցնել հենց բնակարանների տարածքում զգալի փոփոխությունների: Որպես կանոն, դա պրոֆեսիոնալիզմի ցածր մակարդակի արդյունք է ինչպես նախագծողների, այնպես էլ շինարարական կապալառուների: Այսինքն՝ բնակարանների տարածքի փոփոխությունը տեղի է ունենում ոչ թե բուն կառուցապատման, այլ հենց նախագծի ճշգրտման արդյունքում։ Ըստ այդմ, բնակարանի տարածքի և արժեքի վերանայման անհրաժեշտությունը ոչ մի կերպ պայմանավորված չէ վաճառողից ավելի շատ գումար «գայթակղելու» ցանկությամբ, քանի որ նա, և ոչ թե գնորդը, կարող է մնալ պարտվողի մեջ:

«Սկզբունքորեն, շինարարության ընթացքում բնակարանի տարածքի փոփոխությունը կապված է շինարարության տեխնոլոգիայի առանձնահատկությունների հետ», - ասում է BEST-Novostroy-ի տնօրենների խորհրդի նախագահ Իրինա Դոբրոխոտովան: - Օրինակ, պանելային տեխնոլոգիայով կառուցված տներում տարբերությունը ամենից հաճախ չի գերազանցում 1 մետրը, քանի որ պանելային տներկառուցված են նույն չափի պատրաստի բլոկներից, սա ստանդարտ սերիական արտադրանք է: Միաժամանակ մոնոլիտ և միաձույլ-աղյուսե տները կառուցվում են ըստ անհատական ​​նախագծեր, դրանցում դասավորությունները կա՛մ ազատ են, կա՛մ տարբեր, համապատասխանաբար, անհնար է հաշվի առնել չափումների նախկին սխալ արդյունքները, արդյունքում՝ դրանցում կադրերի տարբերությունը սովորաբար ավելի մեծ է։ Բացի այդ, նման տներում բնակարաններն առավել հաճախ ավելի ընդարձակ են, ուստի տարածքը կարող է տարբերվել սկզբնապես հայտարարվածից մի քանի մետրով:

Այնուամենայնիվ, եթե նախագծման և կառուցված տարածքի միջև տարբերությունը շատ մեծ է և հասնում է 10 մետրի, դա կարող է վկայել շինարարության ընթացքում թույլ տված սխալի մասին: Այս դեպքում տարածքի փոփոխությունը կարող է լինել ամենաքիչը, ուստի նման բնակարանը պետք է շատ ուշադիր ընդունվի կառուցապատողից:

Գործարքն ավելի արժեքավոր է, քան փողը

Shutterstock.com

«Առաջին խորհուրդը. կարդացեք շինարարության մեջ սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագիրը, իսկ եթե այդ «ոսկե մետրերի» հնարավոր աճը նշվեր այնտեղ: - նշում է Azbuka Zhilya ընկերության խորհրդատվության և վերլուծության բաժնի առաջատար մասնագետ Եկատերինա Արտյոմովան. - Չափերի անհամապատասխանությունը կարելի է բացատրել մի քանի գործոնով. Առաջինը, և, հավանաբար, ամենատարածվածը, պատշգամբների / լոջաների պատճառով տարածքների ընդհանուր տարածքի ավելացման գործոն է: Երբ կառուցապատողը գնորդի հետ կնքում է DDU պայմանագիր, և նախագիծը նախատեսում է պատշգամբներով բնակելի տարածքների կառուցում, գործող օրենսդրության համաձայն, այդպիսի տարածքները համարվում են ամառային տարածքներ, այսինքն. դրանք ենթակա են նվազեցման գործոնների (0.5 - լոջա, 0.3 - պատշգամբ): Որոշ մշակողներ հաշվի են առնում այս նվազեցման գործոնները, իսկ ոմանք անտեսում են դրանք: Այլ կերպ ասած, եթե բնակարանն ունի լոջա կամ պատշգամբ, ապա բնակարանի մակերեսը կարող է լինել նախագծային տարածքից փոքր կամ ավելի՝ կախված կառուցապատողի խղճից։

Երկրորդ գործոնն ավելի շատ կապված է մոնոլիտ տներ. Հիմնադրամի վրա ընդհանուր ծանրաբեռնվածությունը նվազեցնելու համար պատերի հաստությունը նվազում է հարկերի քանակի աճով: Հետևաբար, բնակարանի նույն դասավորությունը, օրինակ, երկրորդ և տասնյոթերորդ հարկերում, կարող է տարբերվել հայտարարված տարածքից 1-2 քմ սխալի սահմաններում: մ.Եզրափակելով՝ ուզում եմ պարզաբանել, որ գույքի տեխնիկական հաշվառում կատարելիս, որի հիման վրա իրականացվում է սեփականության իրավունքի գրանցում, նվազեցնող գործոնները հաշվի չեն առնվում։

«Տարբերություններ կան նաև ստուդիական բնակարանների տարածքի հաշվարկի մեջ», - ավելացնում է Վադիմ Մորոզովը: - Ստուդիո բնակարան հասկացությունը նշանակում է բնակարան համակցված խոհանոցով: Սկզբում մշակողը պատվիրում է մեկ սենյականոց բնակարաններ, ապա դրանք վերամշակվում են ստուդիայում։ BTI-ն, իր հերթին, սկսում է խոհանոցը համարել կենդանի տարածքից առանձին, և միշտ չէ, որ պարզ է, թե ինչպես կարելի է գծել խոհանոցի և սենյակի միջև բաժանման սահմանը, որն իրականում գոյություն չունի:

«DDU-ի համաձայնագիրը պետք է պարունակի կետ BTI-ի վերջնական չափումներից հետո բնակարանի տարածքի ավելացման կամ կրճատման մասին», - հաստատում է IntermarkSavills-ի քաղաքային անշարժ գույքի վաճառքի ղեկավար Քրիստինա Տոմիլինան: - Պայմանագիրը կնքելիս գնորդը պետք է տեղյակ լինի տարածքի հնարավոր փոփոխության մասին և համաձայնվի այն փաստի հետ, որ տարածքը փոքրանալու դեպքում կամ կարող է վերադարձնել գումարը, կամ խնդրել վճարել տարբերությունը, երբ հայտնվեն նոր հաշվիչներ:

Shutterstock.com

Գործնականում իսկապես հանդիպել ենք դեպքերի, երբ բնակարանի մակերեսը մեծացել է։ Սակայն դա առավելագույնը 1-3 հավելյալ մետր էր։

Եթե ​​արդյունքում դեռ անհրաժեշտ է հավելավճար, ապա 1 մետրի գինը, որպես կանոն, ամրագրվում է DDU-ում և հաշվարկվում է պայմանագրի կնքման պահին ծախսերի հիման վրա։ Սա որոշ չափով ավելի է լուսավորում իրավիճակը, քանի որ շուկայական գինըլրացուցիչ հաշվիչները դրանց վճարման պահին ակնհայտորեն ավելի շատ կլինեն, քան այն գումարը, որը պետք է վճարվի գնորդին DDU-ի շրջանակներում: Դա պայմանավորված է նրանով, որ հավելյալ հաշվիչների համար վճարումը սովորաբար կատարվում է շինարարության ամենավերջին փուլում, երբ բնակարանը զգալիորեն թանկացել է՝ համեմատած DDU-ի գնի հետ»։

«Անշարժ գույքի գնման պայմանագրերը նախատեսում են բնակարանի տարածքի մեծացման հնարավորությունը և գնորդի կողմից նախագծված տարածքից տարբերվող լրացուցիչ քառակուսի մետրերի համար վճարելու անհրաժեշտությունը», - ասում է Ալեքսեյ Օլենևը, փոխտնօրեն Ալեքսեյ Օլենևը: Էստ-ա-Տետի նորակառույցների վարչություն. - Միևնույն ժամանակ, կառուցապատողը, բնակարանի փաստացի տարածքի նվազման դեպքում, պարտավորվում է վճարել գնորդին «բացակայող» քառակուսի մետրերի համար: Բոլոր փոխադարձ հաշվարկներն այս դեպքում կատարվում են՝ ելնելով բնակարանի գնման պահին մեկ քառակուսի մետրի արժեքից։ Որպես կանոն, բնակարանի տարածքը հազվադեպ է նվազում, բայց ավելի շուտ մեծանում է, բայց ոչ ավելի, քան երեք քառակուսի մետր: Սակայն դա կարող է լուրջ գումարի վերածվել գնորդի համար։ Օրինակ, եթե պայմանական կապիտալ նախագծում արժեքը քառ. մ-ը 150 հազար ռուբլի է, ապա հավելավճարի չափը 3 քմ-ի համար։ մ բնակարանի մակերեսի ավելացումը կկազմի 450 հազար ռուբլի: Սրանից ոչ մի նախագիծ ապահովագրված չէ, սա օրենքով նախատեսված անխուսափելի տեխնոլոգիական նրբերանգ է, ուստի մենք միշտ խորհուրդ ենք տալիս մեր հաճախորդներին բնակարան ձեռք բերելու համար իրենց բյուջեում ներառել նման հնարավոր ծախսերը։

Ինչպես հայտնում է Լեոնարդ Բլինովը, Urban Group-ի նախագծերում բնակարանների DDU-ի համաձայնագիրը նախատեսում է, որ հավելյալ տարածքի համար պետք է հավելավճար վճարել միայն այն դեպքում, եթե բնակարանի կադրերը ավելացել են ավելի քան 1 մետրով։ Եթե, այնուամենայնիվ, գնորդը բախվի նմանատիպ իրավիճակ, և այս կամ այն ​​պատճառով տարածքը չի համապատասխանում պայմանագրում նշվածին, և տարբերությունը չի գերազանցում 1 մետրը, ապա սեփականատերը հավելյալ վճարելու կարիք չունի։ Մետրից ավելի «ավելցուկով» սեփականատերը դրանք վճարում է՝ ելնելով պայմանագրի կնքման պահին մեկ քառակուսի մետրի արժեքից։

«Երբ հակառակ իրավիճակ է ստեղծվում, և սեփականատերը ստանում է պայմանագրում նշվածից քիչ կադրերով բնակարան, կառուցապատողը հաճախորդին է վերադարձնում բացակայող հաշվիչների արժեքը։ Հետևաբար, և՛ մշակողը, և՛ սեփականատերը շահագրգռված են ապահովելու, որ ամեն ինչ կառուցվի այնպես, ինչպես ի սկզբանե նախատեսված էր: Փոփոխություններ Urban Group-ի նախագծերում մինչև 2-րդ եռամսյակ: մ թե վերև, թե ներքև մոտ 10% է: Մեծ մասը փոքր փոփոխություններ են մինչև 1 քառ. մ, որի համար ոչ բնակարանի սեփականատերը, ոչ էլ կառուցապատողը պետք է վճարեն՝ համաձայն ՀԴՄ-ի պայմանների»,- պարզաբանում է փորձագետը։

Shutterstock.com

«Կոնֆլիկտային իրավիճակների առաջացումը կանխելու համար DDU-ի համաձայնագիրը նախատեսում է գնորդի և մշակողի միջև փոխգործակցության երեք տարբերակ. Նախ. որքան էլ BTI չափումներից հետո փաստացի տարածքը շատ կամ պակաս լինի վճարովի տարածքից, կողմերը պահանջներ չունեն, փոխադարձ հաշվարկներ չեն իրականացվում. . Երկրորդ. սահմանել առավելագույն միջակայքը, որի ընթացքում գումարի վերադարձ չի լինի, սակայն, եթե այն գերազանցվի, տարբերությունը փոխհատուցվում է: Այսինքն, օրինակ, եթե տարածքի տարբերությունը 0,9 քառ. մ, վերահաշվարկ չի իրականացվում, իսկ եթե 1.1 քառ. մ - տարբերությունը փոխհատուցվում է, և ոչ 0,1 քառ. մ, այսինքն՝ լրիվ 1.1 քառ. մ Երրորդ՝ վերահաշվարկը կատարվում է ամեն դեպքում, նույնիսկ եթե տարբերությունը 0,1 քմ է։ մ.

Հետեւաբար, եթե ունեք հարցեր, ուշադիր ուսումնասիրեք պայմանագիրը: Այն դեպքում, երբ մշակողը հրաժարվում է լրացնել տարբերությունը, կարող եք հայց ներկայացնել: Թեև, որպես կանոն, նման դեպքերը լուծվում են խաղաղ ճանապարհով»,- խորհուրդ է տալիս «Մետրիում» խմբի կառավարիչ գործընկեր Մարիա Լիտինեցկայան։

«Բնակարանի փաստացի և նախագծային տարածքի միջև անհամապատասխանության դեպքում հավելյալ քառակուսի մետրի համար վճարելու անհրաժեշտության մասին կետը սովորաբար սահմանվում է բոլոր տեսակի պայմանագրերում՝ սեփական կապիտալում մասնակցություն, կուտակային պայմանագիր (Անդամների համար. բնակարանային կոոպերատիվ) և նախնական պայմանավորվածություններառք ու վաճառք»,- նշում է Իրինա Դոբրոխոտովան։ - Եթե պայմանագրում նման կետ չի եղել, ապա կառուցապատողն իրավասու չէ հավելավճար պահանջել՝ նա կարող է միայն առաջարկել կամ խնդրել։ Բայց դա չի փոխում էությունը։ Քանի որ եթե գնորդը չընդունի այս առաջարկը, կառուցապատողը կարող է դիմել դատարան՝ անհիմն հարստացումը վերադարձնելու հայցով։ Ի վերջո, այս հավելյալ քառակուսի մետրերի համար գնորդը չի վճարել, ուրեմն ինչի՞ հիման վրա պետք է ստանա դրանք։

Շատ դեպքերում, ընդհանուր մասնակցության պայմանագրով կառուցված պատրաստի բնակարանի տարածքը տարբերվում է նախագծի տարածքից: Հետևաբար, բաժնետերերն անխուսափելիորեն ունեն հարցեր: Հնարավո՞ր է վերադարձնել բնակարանի գնի մի մասը, եթե տարածքը պակաս է։ Կառուցապատողը կարո՞ղ է հավելավճար խնդրել, եթե բնակարանի մակերեսը մեծացել է: Այս հոդվածում մենք կփորձենք բացատրել, թե ինչ պետք է անի բաժնետերը, եթե բնակարանի տարածքը տարբերվում է նախագծայինից:

Ինչպե՞ս կարելի է բնակարանի գինը որոշել DDU-ով:

2017 թվականի հունվարի 1-ից Համատեղ շինարարությանը մասնակցելու մասին դաշնային օրենքում բնակարանի գինը որոշելու 3 եղանակ կա.

• որպես շինարարության ծախսերի փոխհատուցման միջոցների չափ + կառուցապատողի ծառայությունների վճարում.
• որպես օբյեկտի ընդհանուր տարածքի միավորի գնի արտադրյալը օբյեկտի ընդհանուր մակերեսով (կոպիտ ասած՝ 1 քմ-ի գնից).
• որպես ընդհանուր կրճատված տարածքի մեկ միավորի գնի արտադրյալը ընդհանուր մակերեսըօբյեկտ. Այս տարբերակը կիրառելի է այն բնակարանների համար, որոնք ունեն պատշգամբներ, լոջաներ, պատշգամբներ, պատշգամբներ։ Ընդհանուր կրճատված տարածքը որոշվում է որպես բնակարանի ընդհանուր մակերեսի և պատշգամբի, լոջայի, պատշգամբի, պատշգամբի մակերեսի գումարը՝ կրճատման գործակիցով։ Այս գործակիցները սահմանված են Ռուսաստանի շինարարության նախարարության 2016 թվականի նոյեմբերի 25-ի թիվ 854 / պր հրամանով և կազմում են 0,5 լոջաների համար, 0,3՝ պատշգամբների և տեռասների համար, 1,0՝ պատշգամբների համար։

Կարո՞ղ է բաժնետոմսի գինը ընդհանրապես փոխվել:

AT դաշնային օրենք«Համատեղ շինարարությանը մասնակցելու մասին» ասվում է.

Ըստ համաձայնագիրկողմերից պայմանագրի գինը կարող է փոփոխվել դրա կնքումից հետո, եթե պայմանագրով նախատեսված է գնի փոփոխման հնարավորություն, այն փոխելու դեպքերն ու պայմանները (5-րդ հոդվածի 2-րդ մաս):

Հետևաբար, լիցքավորման գնի փոփոխման հնարավորությունը՝ և՛ վերև, և՛ իջնելը, կախված է բացառապես ձեր պայմանագրի պայմաններից: Զգուշորեն վերընթերցեք ձեր բաժնետոմսերի պայմանագիրը (և եթե դուք բնակարան եք գնել պահանջների զիջմամբ, նայեք նաև հանձնման պայմանագիրը): Սովորաբար գնի վերահաշվարկի հետ կապված բոլոր հարցերը նշված են «Պայմանագրի գինը» բաժնում։ Եթե ​​այնտեղ ընդհանրապես ոչինչ գրված չէ գնի ճշգրտման հնարավորության մասին, դա նշանակում է, որ ոչ դուք, ոչ էլ մշակողը չեն կարող լրացուցիչ վճար պահանջել՝ տարածքի փոփոխության պատճառով։

Տարածքը փոխելու համար հավելավճարի հնարավորության պայմանը կարելի է ձևակերպել, օրինակ, հետևյալ կերպ.

Այս տարբերակով հավելման գինը կփոխվի միայն այն դեպքում, եթե իրական տարածքը նախագծային տարածքից շեղվի ավելի քան 1 քառակուսի մետրով: Այսինքն՝ եթե տարածքի շեղումը չի գերազանցում 1քմ-ը, ապա նման պայմանագրով վճարը չի վերահաշվարկվի։

Ուշադրություն. Սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագրով կարող է նախատեսվել, որ բնակարանի գնի վերահաշվարկի պայմանը պայմանագրի լրացուցիչ պայմանագրի կնքումն է: Այս դեպքում, նախքան գումարը մշակողին վճարելը / գումարը վերադարձնելը, դուք պետք է լրացուցիչ պայմանագիր կնքեք DDU-ին և գրանցեք այն Rosreestr-ում:

Ի՞նչ անել, եթե բնակարանի մակերեսը դիզայնի համեմատ նվազել է:

Այսպիսով, բնակարանը պատրաստ է առաքման, BTI-ն արդեն կատարել է անհրաժեշտ չափումները, իսկ վերջնական տարածքը գիտեք։ Դուք ուշադիր կարդացիք ձեր բաժնետոմսերի պայմանագիրը և այնտեղ գտաք կետ՝ տարածքը կրճատելու դեպքում գինը վերահաշվարկելու հնարավորության մասին:

1. Նամակ գրեք շինարարի տնօրենին.Դա կարելի է անել նույնիսկ մինչև բնակարանի ընդունման և փոխանցման ակտը ստորագրելը: Նման ակտում միշտ պարտադիր նշվում է բնակարանի փաստացի տարածքը։ Եթե ​​տարածքը շեղվում է նախագծային տարածքից, այն նաև հաճախ ներառում է կետեր բաժնետիրոջ և կառուցապատողի միջև փոխադարձ հաշվարկների մասին՝ կապված տարածքի փոփոխության հետ:

Համոզվեք, որ ներառեք ձեր ընթացիկը Բանկի մանրամասներըփոխհատուցման համար: Հանձնեք դիմումը ստորագրության դիմաց և համոզվեք, որ պահեք ձեր դիմումի պատճենը մշակողի անդորրագրի նշանով: Ընդունելի է նաև հայտը վավերացված փոստով ուղարկելը ստացման հաստատմամբ (այս դեպքում պահեք փակցման անդորրագիրը և փոստային ծանուցումը, երբ այն վերադառնա ձեզ):

1. Եթե ​​ձեր դիմումի վրա չի լուծվում ավելցուկային կադրերի համար գումարի վերադարձման հարցը, և պայմանագրով նախատեսված գումարի վերադարձման ժամկետը լրացել է, ապա կարող եք. գանձել գերավճարը դատարանի միջոցով.Դրա համար անհրաժեշտ է ներկայացնել հայցադիմումի հայտարարությունսպառողների պաշտպանության մասին։ .

Կառուցապատողը կարո՞ղ է հավելավճար խնդրել բնակարանի տարածքը մեծացնելիս:

Այո, եթե դա նախատեսված է ձեր բաժնետիրական պայմանագրով: Նման հավելավճարի պայմանները և կարգը նախատեսված են պայմանագրում, բայց սովորաբար դա տեղի է ունենում նույնիսկ մինչև բնակարանի ընդունման և փոխանցման ակտի ստորագրումը: Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ կառուցապատողն իրավունք ունի ձեզանից տույժ պահանջել ուշ վճարման համար («Համատեղ շինարարությանը մասնակցելու մասին» դաշնային օրենքի 5-րդ հոդվածի 6-րդ մաս), հետևաբար, հնարավորության դեպքում, ավելի լավ է չհետաձգել հավելավճարը:

Ինչպե՞ս հաշվարկել բացակայող կադրերի համար վերադարձվող գումարը և հավելավճարի չափը կառուցապատողին հավելյալ մետրերի համար:

Դրա համար անհրաժեշտ են հետևյալ տվյալները.

• բնակարանի նախագծման տարածքը (սովորաբար նշված է «Պայմանագրի առարկա» բաժնում);
• փաստացի տարածք (կարելի է վերցվել բնակարանի ընդունման և փոխանցման ակտից, ինչպես նաև տեխնիկական անձնագիրթողարկված BTI-ի կողմից);
• Բնակարանի 1քմ-ի արժեքը սահմանվում է սեփական կապիտալի մասնակցության պայմանագրում, սովորաբար պայմանագրի գնի մասին կետից հետո, օրինակ՝ այսպես.

Օրինակ 1:

51.6 ք.մ. - ծրագրի տարածքը; 52.7 ք.մ. — փաստացի մակերես, գինը 1քմ. = 37878 ռուբլի:

Փաստացի տարածք > դիզայն => բաժնետերը հավելյալ վճարում է մշակողին

Կառուցապատողին հավելավճար = (52.7 ք.մ. - 51.6 ք.մ.) * 37878 ռուբլի = 1.1 ք.մ. * 37878 ռուբլի = 41665,8 ռուբլի

Օրինակ 2:

53.9 ք.մ. - ծրագրի տարածքը; 52.7 ք.մ. — փաստացի մակերես, գինը 1քմ. = 55000 ռուբլի:

Փաստացի տարածք< проектной =>կառուցապատողը գումարը վերադարձնում է բաժնետիրոջը

Բաժնետիրոջը վերադարձվում է = (53.9 ք.մ. - 52.7 ք.մ.) * 55000 ռուբլի = 1.2 ք.մ. * 55,000 ռուբլի = 66,000 ռուբլի

Արդյո՞ք օրինական է ծրագրավորողին վճարել ցանցերին միանալու պայմանագրի գնի 3%-ը:

Այո, եթե նման լրացուցիչ վճարը նախատեսված է ձեր սեփական կապիտալի պայմանագրի պայմաններով:

Կառուցապատողի՝ սեփական կապիտալի սեփականատերերի վրա հավելյալ գումար վաստակելու ուղիներից մեկը իր կառուցած հավելյալ քառակուսի մետրերի համար հավելավճար պահանջելն է։ Հաճախ, երբ վերաբնակեցվում են, բաժնետոմսերի սեփականատերերը ընկնում են թակարդը՝ իմանալով, որ կառուցապատողը հրաժարվում է արդեն ավարտված բնակարանը հանձնել իրենց սեփականությանը, քանի դեռ չի վճարվել հավելյալ բնակելի տարածքի արժեքը: Չնայած այն հանգամանքին, որ շատ դեպքերում նման պահանջները հիմնավորված չեն, և հավելավճարի չափը, հաշվի առնելով բնակարանի ընդհանուր բարձր արժեքը, հսկայական է, ապագա բնակիչները, հավատալով կառուցապատողին իրենց խոսքին, հնարավորինս շուտ վճարում են հայտարարված գումարը: , վախենալով բնակարան օգտագործելու համար։

Ոչ բոլորը գիտեն, որ մշակողի նման գործողությունները հեշտ է վիճարկել, և անկախ պայմանագրի պայմաններից: Տիպիկ DDU-ում ֆիքսված գին է սահմանվում այն ​​գումարի համար, որը պետք է վճարվի կառուցվող բնակարանի համար: Համապատասխանաբար, եթե բնակարանի զննման ժամանակ ձեզանից պահանջվել է հավելյալ վճարել ավելացված տարածքի համար, դուք իրավունք ունեք հրաժարվել հավելավճարից՝ հղում կատարելով պայմանագրի պայմաններին։ Պետք է հասկանալ, որ այստեղ առանցքային դեր են խաղում ոչ թե մշակողի պահանջները, այլ պայմանագրային պայմանները։ Բացի այդ, ընկերությունը իրավունք չունի նորակառույց շենքում բնակարան տրամադրելիս օրենքով պահանջել հավելյալ քառակուսի մետրի համար վճարել՝ առանց մինչ այդ լրացուցիչ պայմանագիր կնքելու հրավիրելու։ Միևնույն ժամանակ, որոշ դեպքերում պայմանագրի պայմաններն ինքնին կարող են ձեզ դնել մեկ քառակուսի մետրի համար լրացուցիչ վճարումների խիստ շրջանակում: մետր բարեկարգման շնորհիվ կենսապայմանները- եթե, օրինակ, դուք կնքում եք DDU բնակարան քանդելիս, որը ճանաչվում է որպես վթարային:

Եթե ​​բնակարանի տարածքը չի համապատասխանում DDU-ում նշվածին, դուք իրավունք կունենաք տույժ պահանջել կառուցապատողի կողմից պայմանագրային պարտավորությունների խախտման համար: Այն դեպքում, երբ BTI-ն չափելուց հետո պարզվեց, որ ձեզ տրամադրվել է DDU-ում նշված թվին չհամապատասխանող տարածքով բնակարան, կարող եք ավելացնել պահանջի չափը՝ հղում կատարելով սխալ տրամադրմանը. տեղեկատվություն։

Որոշ դեպքերում ձեր և կառուցապատողի միջև կնքված պայմանագիրը կարող է պարունակել կետ այն մասին, որ պայմանագրում նշված գինը վերջնական չէ և կարող է փոփոխվել կողմերի ցանկությամբ: Բայց նույնիսկ այս դեպքում դուք կարող եք պաշտպանել ձեր իրավունքները առանց ակնհայտ դժվարության, քանի որ համաձայն 214 «Համօգտագործվող շինարարության մասին» դաշնային օրենքի, պայմանագրում նշված գինը պետք է ամրագրվի: Համապատասխանաբար, կետում նման համաձայնագրի առկայության փաստը բավարար հիմք կլինի այն անվավեր ճանաչելու համար։ Միևնույն ժամանակ, դուք, որպես ապագա սեփականատեր, չպետք է անհանգստանաք ձեր ապագա բնակարանի ճակատագրից, քանի որ ձեր մեղքը չէ, որ կառուցապատողը ձեզ տրամադրել է պայմանագրի սխալ ձև, և ոչ ոք չի հանի բնակարանը: ձեր գույքը շինարարության գործընթացի ավարտից հետո:

Պատասխանել մշակողի պահանջներին

Բնակարանի ճշգրիտ տարածքը հնարավոր է չափել միայն BTI-ի ներկայացուցիչների օգնությամբ շինարարության ավարտից հետո։ Այն դեպքում, երբ աճեցվածի մասին ծրագրավորողի խոսքերը ապրեցին. տարածքները հաստատվել են, դուք կունենաք մի քանի եղանակ՝ պաշտպանելու ձեր իրավունքները՝ առանց հավելավճարի դիմելու:

Դուք կարող եք հայց ուղարկել կառուցապատողին և նրանից պահանջել տուգանք պայմանագրի պայմանները չկատարելու համար և միևնույն ժամանակ պահանջել ձեզ գումար վճարել իր կառուցած «հավելյալ» քառակուսի մետրերի հաշվին: Եթե ​​մշակողը խոչընդոտներ չդնի և ձեզ տուգանք չվճարի, այսուհետ կարող եք համագործակցությունն ավարտված համարել։ Բայց եթե նա կտրականապես հրաժարվում է վճարելուց և սպառնում է ձեզ բնակարան չտալ օգտագործման համար, կարող եք դատի տալ։ Նման դեպքում պահանջներին ներկայացվող պահանջները պետք է նշեն.

մշակողի կողմից պայմանագրով նախատեսված պարտավորությունները չկատարելու համար տույժի չափը

ոչ նյութական վնասի և կորստի համար հավելյալ գումարների վճարում

այլ պահանջներ կառուցապատողի դեմ, որոնք կուտակվել են շինարարության ընթացքում (տան առաքման ուշացում, ժամկետների ուշացումների մասին ժամանակին տեղեկատվություն չտրամադրելը և այլն):

Եթե ​​դուք բնակարան ձեռք բերելու այլ տարբերակ չունեք, քան դատարանի միջոցով, և միևնույն ժամանակ ձեր բնակարանի պարապուրդը նշանակալի է, լավագույն տարբերակըբողոքարկում կլինի փաստաբանին, որը կկարողանա գնահատել ձեր գործի հեռանկարները և իրավասու կերպով պաշտպանական գիծ կառուցել դատարանում: Պետք է հիշել, որ շինարարական վեճի յուրաքանչյուր դեպք անհատական ​​է և կախված է յուրաքանչյուր նրբերանգից՝ ի վերջո ստիպված կլինե՞ք հավելյալ վճարել մեկ քառակուսի մետրի համար: մետր, թե ոչ: Կան դեպքեր, երբ բաժնետիրոջ համար ի սկզբանե անհնար է պաշտպանել իր իրավունքները (եթե նա պայմանագիր է կնքում քառակուսի մետրի հավելավճարի մասին), իսկ երբեմն էլ դժվար չէ ապացուցել կառուցապատողի մեղքը՝ հիմնվելով օրենքի դրույթների վրա։ (օրինակ, եթե բաժնետերը նախկին զինվորական է, ընտանիքներ, որոնք իրավունք ունեն տրամադրել լրացուցիչ քառակուսի մետր):

Այս դեպքում բնակարանի փաստացի տարածքը մեծ օգնություն կլինի դատարանին։ Եթե ​​վստահ չեք, որ բաժնետոմսերի սեփականատերը իրավացի է բնակարանի նկարահանումների ավելացման հարցում, կարող եք հրավիրել անկախ գնահատողին՝ բնակարանը ստուգելու համար, ով կարող է, չափագրելով բնակարանը, տալ. անկախ գնահատումըստ իր իրական տարածքի, որը շատ դեպքերում կարող է պակաս լինել, քան այն, ինչ պնդում է մշակողը: Հայտնի են դեպքեր, որոնցում շինարարական ընկերություններբաժնետոմսերի սեփականատերերին մեծ պահանջներ է ներկայացրել՝ հավելյալ վճարելու երկարաձգված երակների համար: տարածքը, և միևնույն ժամանակ հրավիրվել է բաժնետերերի կողմից անկախ փորձագետներնրանք որոշում են կայացրել՝ նշելով, որ բնակարանի մակերեսը նույնիսկ ավելի փոքր է, քան նշված է DDU-ում։

Բնակարանի փոփոխված տարածքում ոչ բոլոր դեպքերում կա կառուցապատողի անմիջական մեղքը. ի վերջո, գրեթե անհնար է երաշխավորել ոսկերչական իրերի ճշգրտությունը շինարարության ընթացքում, և շինարարության ընթացքում, բազմաթիվ նրբություններ և արտակարգ իրավիճակներ: կարող են առաջանալ, որոնք կախված չեն կառուցապատողի աշխատանքի որակից, օրինակ՝ շինարարության համար ոչ պիտանի եղանակային պայմաններ: Բայց բնակարանի ավելացված տարածքը ոչ մի կերպ կախված չէ հենց բաժնետիրոջից, հետևաբար, կառուցապատողը a priori իրավունք չունի ձեզանից պահանջել վճարել գերակատարված պլանի համար: Ձեզնից՝ որպես բաժնետեր այս իրավիճակում, նախ և առաջ, դա պահանջում է պատրաստակամություն մշակողի նման գործողությունների համար։ Միշտ պետք է հիշել, որ քառակուսի մետրի համար հավելյալ վճարելու պահանջն ամենայն հավանականությամբ ձեզ է ներկայացվում լրացուցիչ եկամուտ ստանալու ցանկության պատճառով, այլ ոչ թե ֆորսմաժորային իրավիճակի պատճառով։ Եվ կախված է նրանից, թե որքանով եք պատրաստ պաշտպանել ձեր իրավունքները, արդյոք հավելյալ կվճարեք ծրագրավորողին այն հավելումների համար, որոնք նա կարող է հորինել: քառակուսի մետր կամ տուգանք ստանալ ընկերության կողմից DDU-ի ներքո ստանձնած պարտավորությունների խախտման համար: