Բնակարանի իրական արժեքը մոնոլիտ տանը. Տարածքի նախապատրաստում և հողային աշխատանքներ. Անաստասիա Ալեքսանդրովա, E3 Group-ի առաջատար վերլուծաբան
Մեկի ստանդարտ արժեքը քառակուսի մետր - 45 133
43 374 ռուբլի(2019թ. 2-րդ կիսամյակի համար):
2019 թվականի առաջին կիսամյակի համեմատ ստանդարտի չափն աճել է մոտ 2000 ռուբլով։ (այն կազմում էր 43 374 ռուբլի):
Միջին շուկայական արժեքը
ըստ Ռուսաստանի շրջանների.
(աղյուսակ)
Ռուսաստանի Դաշնության հիմնադիր սուբյեկտների ընդհանուր բնակելի տարածքի մեկ քառակուսի մետրի միջին շուկայական արժեքի ցուցիչները 2019 թվականի 3-րդ եռամսյակի համար (ռուբլով)
| Դիրք ցուցակում |
Ռուսաստանի մարզ | Արժեքը ռուբլով: |
|---|---|---|
| Կենտրոնական դաշնային շրջան | ||
| 1 | Բելգորոդի շրջան | 40 919 |
| 2 | Բրյանսկի շրջան | 30 412 |
| 3 | Վլադիմիրի շրջան | 36 928 |
| 4 | Վորոնեժի մարզ | 35 315 |
| 5 | Իվանովոյի մարզ | 32 529 |
| 6 | Կալուգայի շրջան | 41 846 |
| 7 | Կոստրոմայի շրջան | 32 156 |
| 8 | Կուրսկի շրջան | 33 638 |
| 9 | Լիպեցկի շրջան | 35 438 |
| 10 | Մոսկվայի մարզ | 61 040 |
| 11 | Օրյոլի շրջան | 31 854 |
| 12 | Ռյազանի մարզ | 41 103 |
| 13 | Սմոլենսկի շրջան | 32 893 |
| 14 | Տամբովի մարզ | 34 039 |
| 15 | Տվերի մարզ | 40 122 |
| 16 | Տուլայի շրջան | 44 332 |
| 17 | Յարոսլավլի մարզ | 42 389 |
| 18 | Մոսկվա | 99 378 |
| Հյուսիսարևմտյան դաշնային շրջան | ||
|---|---|---|
| 19 | Կարելիայի Հանրապետություն | 44 208 |
| 20 | Կոմի Հանրապետություն | 46 361 |
| 21 | Արհանգելսկի շրջան | 49 717 |
| 22 | Վոլոգդայի մարզ | 35 375 |
| 23 | Կալինինգրադի մարզ | 40 909 |
| 24 | Լենինգրադի մարզ | 49 719 |
| 25 | Մուրմանսկի շրջան | 60 425 |
| 26 | Նովգորոդի մարզ | 36 346 |
| 27 | Պսկովի շրջան | 34 924 |
| 28 | Նենեց ինքնավար մարզ | 64 057 |
| 29 | Սանկտ Պետերբուրգ | 76 142 |
| Հարավային դաշնային շրջան | ||
| 30 | Ադիգեայի Հանրապետություն | 36 091 |
| 31 | Կալմիկիայի Հանրապետություն | 32 811 |
| 32 | Ղրիմի Հանրապետություն | 53 793 |
| 33 | Կրասնոդարի մարզ | 46 811 |
| 34 | Աստրախանի շրջան | 34 752 |
| 35 | Վոլգոգրադի մարզ | 36 652 |
| 36 | Ռոստովի մարզ | 41 964 |
| 37 | Սևաստոպոլ | 61 170 |
| Հյուսիսային Կովկասի դաշնային շրջան | ||
| 38 | Դաղստանի Հանրապետություն | 30 522 |
| 39 | Ինգուշեթիայի Հանրապետություն | 32 126 |
| 40 | Կաբարդինո-Բալկարիայի Հանրապետություն | 29 970 |
| 41 | Կարաչայ-Չերքեզական Հանրապետություն | 36 893 |
| 42 | Հյուսիսային Օսիայի Հանրապետություն - Ալանիա | 34 933 |
| 43 | Չեչնիայի Հանրապետություն | 39 289 |
| 44 | Ստավրոպոլի մարզ | 30 526 |
| Վոլգայի դաշնային շրջան | ||
| 45 | Բաշկորտոստանի Հանրապետություն | 41 996 |
| 46 | Մարի Էլ Հանրապետություն | 33 057 |
| 47 | Մորդովիայի Հանրապետություն | 39 499 |
| 48 | Թաթարստանի Հանրապետություն | 50 165 |
| 49 | Ուդմուրթյան հանրապետություն | 37 469 |
| 50 | Չուվաշի Հանրապետություն- Չուվաշիա | 34 144 |
| 51 | Պերմի շրջան | 43 234 |
| 52 | Կիրովի մարզ | 34 876 |
| 53 | Նիժնի Նովգորոդի մարզ | 49 440 |
| 54 | Օրենբուրգի շրջան | 34 410 |
| 55 | Պենզայի շրջան | 35 628 |
| 56 | Սամարայի շրջան | 36 674 |
| 57 | Սարատովի մարզ | 30 000 |
| 58 | Ուլյանովսկի շրջան | 35 544 |
| Ուրալի դաշնային շրջան | ||
| 59 | Կուրգանի շրջան | 32 412 |
| 60 | Սվերդլովսկի մարզ | 51 539 |
| 61 | Տյումենի մարզ | 43 369 |
| 62 | Չելյաբինսկի մարզ | 31 725 |
| 63 | Խանտի-Մանսի ինքնավար օկրուգ - Յուգրա | 51 643 |
| 64 | Յամալո-Նենեցյան ինքնավար օկրուգ | 62 748 |
| Սիբիրի դաշնային շրջան | ||
| 65 | Ալթայի Հանրապետություն | 39 038 |
| 66 | Tyva Հանրապետություն | 44 088 |
| 67 | Խակասիայի Հանրապետություն | 36 039 |
| 68 | Ալթայի շրջան | 34 845 |
| 69 | Կրասնոյարսկի մարզ | 44 578 |
| 70 | Իրկուտսկի մարզ | 45 097 |
| 71 | Կեմերովոյի շրջան - Կուզբաս | 36 368 |
| 72 | Նովոսիբիրսկի մարզ | 46 129 |
| 73 | Օմսկի մարզ | 36 076 |
| 74 | Տոմսկի շրջան | 42 880 |
| Հեռավոր Արևելքի դաշնային շրջան | ||
| 75 | Սախայի Հանրապետություն (Յակուտիա) | 71 292 |
| 76 | Կամչատկայի երկրամաս | 59 632 |
| 77 | Պրիմորսկի երկրամաս | 59 346 |
| 78 | Խաբարովսկի շրջան | 63 246 |
| 79 | Ամուրի շրջան | 57 469 |
| 80 | Մագադանի շրջան | 59 632 |
| 81 | Սախալինի շրջան | 65 952 |
| 82 | Հրեական ինքնավար շրջան | 59 632 |
| 83 | Չուկոտկայի ինքնավար օկրուգ | 59 632 |
| 84 | Բուրյաթիայի Հանրապետություն | 59 632 |
| 85 | Անդրբայկալյան շրջան | 40 486 |
Պաշտոնական ծախսերի ստանդարտմեկ քառակուսի մետր (ընդհանուր բնակելի տարածք) սահմանվել է Ռուսաստանի շինարարության և բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների նախարարության կողմից: 2019 թվականի երկրորդ կիսամյակի համար դրա արժեքը կազմել է 45 133 ռուբլի։
Այս ցուցանիշը 1քմ-ի միջին շուկայական արժեքի հաշվարկման մեթոդ է։ բնակելի տարածքներ. Նորմը ինքնին հաշվարկվում է վեց ամիսը մեկ, իսկ միջին շուկայական արժեքը ըստ տարածաշրջանների վերահաշվարկվում է եռամսյակը մեկ։
Միջին շուկայական արժեքի ցուցիչօգտագործվում է քաղաքացիների կողմից բնակելի տարածքների ձեռքբերման կամ կառուցման համար անհատույց սուբսիդիաների չափը հաշվարկելու համար. դաշնային բյուջե. Այսինքն՝ չափերը հաշվարկել սոցիալական նպաստներքաղաքացիների որոշակի կատեգորիաներ արտոնյալ պայմաններով բնակարան ձեռք բերելու համար:
Այս կատեգորիաները ներառում են երիտասարդ ընտանիքներ, վետերաններ, հաշմանդամներ, զինվորականներ, երիտասարդ գիտնականներ և այլն: Այսինքն՝ այն քաղաքացիներին, որոնց պետությունը պարտավոր է արտոնյալ ֆինանսավորման ծրագրերով ապահովել բնակարանով։ Երկրի տարբեր մարզերում կարող են գործել տարբեր ծրագրեր, որոնք մասամբ տարբերվում են պայմաններից, իսկ արտոնյալ կատեգորիաների մեջ մտնող անձանց շրջանակը կարող է տարբերվել։
Բնակարան գնելիս անհատներովքեր չեն դիմում պետական սուբսիդիաներ, այս գնային արժեքները գործնականում դեր չեն խաղում: Այնուամենայնիվ, դրանք շատ կարևոր են նրանց համար, ովքեր իրավունք ունեն ապավինել պետական աջակցությանը բնակարան ձեռք բերելու հարցում: Եվ նաև նրանց համար, ովքեր մասնակցում են այլ նահանգում բնակարանային ծրագրեր, օրինակ, իր բնակարանը վարձով է տալիս պետությանը և դրա համար ստանում փոխհատուցում (որպես Հեռավոր հյուսիսի շրջաններից և նրանց հավասարեցված տարածքները լքող քաղաքացիներ)։ Հենց այս նորմերի հիման վրա են հաշվարկվում վճարումները և հատուցումները։
Բացի այդ, այս արժեքներն ընդունվում են որպես մեկնարկային գին պետական բյուջեի հաշվին կառուցված բնակարանների ձեռքբերման մրցույթներում: Մրցույթին մասնակցող շինարարական և անշարժ գույքի ընկերությունները չեն կարող բնակարան ձեռք բերել ավելի ցածր գնով, բայց դա նաև սահմանափակում է տների վերջնական գնորդների համար վերին գնի սահմանագիծը: Դա ընդհանրապես սահմանափակում և զսպում է բնակելի տարածքի մեկ քառակուսի մետրի թանկացումը։
Միևնույն ժամանակ, «միջին շուկայական գինը ըստ շինարարության նախարարության» միայն հարաբերականորեն կապված է խոշոր քաղաքների և շրջանների բնակելի տարածքի իրական շուկայական արժեքի հետ, ինչը գործնականում զգալիորեն գերազանցում է սահմանված պաշտոնական ստանդարտը: Այսպիսով, Մոսկվայում նույն ամսաթվերի միջին իրական շուկայական գինը կազմել է մոտ 200 հազար ռուբլի: համար 1 քառ. մետր։ Դա ավելի քան կրկնակի գերազանցում է պաշտոնական դրույքաչափը։
Մարզերում, հատկապես ծայրամասում, գները որոշելն ու փոխհատուցում ստանալն էլ ավելի դժվար է, քանի որ այնտեղ սուբսիդիաների չափը կարելի է հաշվարկել ոչ միայն հաշվի առնելով տարածաշրջանի ցուցանիշը, այլև նրա առանձին շրջաններին բնորոշ տվյալներ։ . Սրանից հետևում է, որ որոշ ոլորտներում և բնակավայրերՄիջին շուկայական գների սահմանված ցուցանիշները կարող են տարբերվել աղյուսակում բերվածներից: Նրանց կարելի է պարզել՝ դիմելով լիազորներին պետական կազմակերպություններկամ սոցիալական բնակարանային ծրագրերի ֆինանսավորման մեջ ներգրավված բանկերը:
Որքա՞ն արժե մեկ քառակուսի մետրը և ինչքա՞ն է ծախսում դրա վրա յուրաքանչյուր շինարար: Այս հարցի պատասխանը, հավանաբար, ցանկանում է լսել յուրաքանչյուր տան գնորդ: Քանակական ինժեներների միության նախագահ Պավել Գորյաչկինն այս հարցերին պատասխանել է հատուկ BN-ի համար Համառուսաստանյան բնակարանային կոնգրեսի շրջանակներում։
-Ուրեմն որքա՞ն է կազմում շինարարության իրական արժեքը հիմա։
- Գինը սկսվում է մոտ 14 հազար ռուբլի մեկ քառակուսի մետրի համար: Օրինակ, օբյեկտների համար, որտեղ պատերի հիմնական տարրերը արտադրվում են գործարանում, իսկ հետո դրանք հավաքվում են, ես չեմ տեսել ավելի ցածր գին, քան 14 հազար ռուբլի մեկ հավաքածուի համար: Պատրանքներ չպետք է լինեն, 8 հազարի համար բնակարան չենք ստանա.
Պետք է տարբերել հասկացությունները: Անշարժ գույքի առաջնային շուկայում գին կա. սա այն գինն է, որը մենք վճարում ենք որպես բնակարան գնորդներ: Կա ինքնարժեք, որը բաժանված է շինարարական և ներդրումային:
- Ի՞նչ են ներառում այս գները:
- Շինարարական արժեքը ներառում է շինմոնտաժային աշխատանքները և ծախսերը, որոնք ձևավորվում են ըստ ամփոփ նախահաշվի: Ներդրումային արժեքը կառուցապատողի համար լրիվ արժեքն է՝ հաշվի առնելով առկա բոլոր ծանրաբեռնվածությունները՝ հաշվի առնելով հողի արժեքը, հաստատումները և այլն։
Եթե մենք խոսում ենք շինարարական ծախսերի մասին, ապա Ռուսաստանում միջինում այս միջանցքը կարող է նշանակվել 15-ից 25 հազարի սահմաններում, եթե մենք խոսում ենք էկոնոմ դասի բազմաբնակարան շենքերի մասին, որոնք օգտագործում են պանելային տարրեր կամ մոնոլիտ համակարգեր՝ ամենապարզ նախագծային լուծումներով: Հիմնականում դա իրական է:
Բացի սրանից, կա նաև հողի արժեքը՝ այստեղ, իհարկե, թվերը տարբեր են։ Առանձին տարր է Մոսկվան, Սանկտ Պետերբուրգը, բայց միջին հաշվով Ռուսաստանում 500 հազար և ավելի բնակչություն ունեցող խոշոր քաղաքներում միջին գինը կազմում է 60-70 դոլար, ինչը բավականին նշանակալի է։
Ծախսերի մեծ մասը դեռևս ինժեներական ենթակառուցվածքն է: Ներառյալ ինտրազիտ. Էլ չեմ խոսում մայրուղային ցանցերի մասին, դրանք արտաքին ցանցերն են՝ մինչև «կարմիր գծերը», ընդհուպ մինչև մայրուղային ցանցերի միացման տարածքները, որոնք, ըստ մեր օրենսդրության, ներառված են գույքի արժեքի մեջ. կազմում է արժեքի առնվազն 12%-ը:
Բացի այդ, կան բազմաթիվ շրջաններ, որտեղ խնդիրներ կան էլեկտրաէներգիայի մշտական աղբյուրների միացման հետ կապված: Թեեւ հիմա դա կանոնակարգված է, բայց սակագների տարբերությունը շատ մեծ է։ Մոսկվան, Սանկտ Պետերբուրգը մի բան է, իսկ շրջաններում 1 կՎտ կապի համար գնային խրոցը 6-ից 16 հազար ռուբլի է: Սա Ռուսաստանի միջին ցուցանիշն է։ Կարող եք գնահատել, թե որքան է ստացվում 54 քմ բնակարանի համար։ մետր հիմնված 8-12 կՎտ. Ես չեմ տեսնում, թե որտեղ կարող եք խնայել:
- Դե, շատ է խոսվում շինարարության նոր տեխնոլոգիաների մասին, որոնց շնորհիվ հնարավոր է կրճատել ծախսերը ...
– Հիմնականում մենք օդը ցնցում ենք, երբ խոսում ենք որոշ նոր տեխնոլոգիաների մասին։ Այո, այդ տեխնոլոգիաները կան, դրանք հայտնի են, բայց նոր տեխնոլոգիաները միշտ չէ, որ հանգեցնում են ծախսերի զգալի խնայողության։ Ընդհակառակը, հաճախ շենքերի էներգաարդյունավետության հետ կապված այս բարելավումները հանգեցնում են միայն ավելի բարձր ծախսերի:
-Բայց կարելի է ասել, որ շինանյութի գները նվազել են, ինչն էլ իր հերթին էժանացրել է ինքնարժեքը ...
– Այո, ճգնաժամային շրջանում շտկում է եղել։ Բետոնի, շաղախի նման ապրանքների գների անկումը հասնում է մինչև 50 տոկոսի, սակայն 2010 թվականի 9 ամիսների տվյալները ցույց են տալիս, որ գների անկումը. Շինանյութերկանգ է առել, և մի շարք դիրքերում ունենք սպեկուլյատիվ միտումներ։ Դրա օրինակն այն է, ինչ տեղի ունեցավ ամրանների հետ, որը շինարարության արժեքի զգալի մասն է կազմում։ 1 քառ. մետր բնակարանի պայմանական ամրացումը պետք է գնա 38-ից մինչև 65 կգ: 1 քառ. մետր մեծ պանելային, մոնոլիտ կոնստրուկցիա՝ մոտ 500 կգ պայմանական ցեմենտ։ Ամրանների համար մայիսին և հունիսի սկզբին ունեցել ենք գների զգալի աճ, որը որոշ ապրանքների մասով հասել է 30%-ի։ Հիմա գները քիչ թե շատ կայունացել են, բայց կարելի է ասել, որ զգալի շտկում է եղել։ Ճգնաժամի ժամանակ ցեմենտն էժանացավ, բայց պետք է հասկանալ, թե ինչ թվերով։
2006 թվականից մինչև 2008 թվականի առաջին կիսամյակը ցեմենտի առանձին ապրանքանիշերի աճը կազմել է 106%: Դուք ինքներդ հիշում եք ցեմենտի մասին այս բոլոր խոսակցությունները, բայց այն ավելի քիչ է նվազել։ Ավելին, օգոստոս և սեպտեմբեր ամիսների վերջին տվյալները վկայում են այն մասին, որ հետագա նվազման ուղղումներ չեն ակնկալվում, և միայն գները կբարձրանան։ Չենք կարող ասել նաև, որ շինանյութի գները կտրուկ կթանկանան։ Կարծում եմ, որ այս աճը կլինի բավականին կանխատեսելի՝ ինչ-որ տեղ գնաճի սահմաններում։ Բացառությամբ այնպիսի դիրքերի, ինչպիսիք են, ասենք, կցամասերը, որտեղ սպառումը միայն շինարարության համար չէ։ Սա մետալ է, համաշխարհային թրենդ, և այստեղ շինարարներն այս իրավիճակի պատանդն են։ հավաքովի երկաթբետոնե կոնստրուկցիաներ- Սանկտ Պետերբուրգում և տարածաշրջանային կազմակերպություններում ամառվա ընթացքում որևէ լուրջ ուղղում չի եղել։ Չենք կարող ասել, որ նրանք էլ էականորեն իջեցրել են իրենց գները։ Մոտավորապես այս իրավիճակն է այս պահին։
- Շինարարական և արդյունաբերական նյութերի ազդեցությունը բնակարանների վաճառքի գնի վրա:
- Այս հարցում տարբեր կարծիքներ կան։ Կարելի է ասել, որ առաջնային շուկայում գինը ձևավորվում է ոչ այնքան ինքնարժեքի, որքան հայտի և առաջարկի գներով։ Մենք բաց ենք ունենում, եթե խոսում ենք միջին գինըքաղաքի առաջնային շուկայում 65-68 հազար ռուբլի, կառուցապատողի համար ընդհանուր ներդրումային արժեքով մոտ 42 հազար ռուբլի մեկ քառ. մետր։ Խոսքս ոչ թե քաղաքի կենտրոնի, այլ էկոնոմ դասի բնակարանների մասին է: Մոսկվայում այս տարբերությունն ավելի մեծ է, իսկ մի շարք շրջաններում այս պատառաքաղը շատ աննշան է։ Օրինակ, Օրենբուրգի մարզում առաջնային շուկան 32 հազար ռուբլի է, բայց արժեքը մոտ 27 հազար ռուբլի է:
Հեռավոր Արևելքի շրջանը, Սիբիրյան թաղամասը, Օմսկ քաղաքում, ընդհանուր առմամբ, կարելի է ասել, որ բացթողում չկա։ Առաջնային շուկայում գինը մի փոքր բարձր է ինքնարժեքից։ Այսօր ասել, որ մարզում շինարարները «գիրացնում են», նման մեղադրանքներ չպետք է լինեն։ Ինչ վերաբերում է ողջամիտ գնային դելտային, ապա, հաշվի առնելով գնաճը, մենք կարծում ենք, որ եթե մշակողների համար միջեւ վաճառքի գինըԵվ լրիվ արժեքըդա 12-18% է, սա նորմալ է: Իհարկե, Եվրոպայում այն ավելի փոքր է, բայց գնաճն այնտեղ նույնպես ավելի ցածր է։ Ուստի 12-18%-ը կառուցապատողի համար ողջամիտ տարբերություն է, իսկ 8-12%-ը խելամիտ շահույթ է շինարարական ընկերության համար ստեղծված իրավիճակում։
" № 9/2012
Անհատական տարածքների արժեքի հաշվարկ բազմաբնակարան շենքխնդիրներ է առաջացնում հաշվապահների համար. Հատկապես, եթե դրանք ի սկզբանե նախատեսված չեն եղել վաճառքի համար։ Օրինակ, այն դեպքում, երբ արդեն հիմնական շինարարության ավարտին ընկերությունը որոշել է կառուցել ձեղնահարկի վրա։ Դիտարկենք նման իրավիճակի հաշվառման կարգը:
Ձեղնահարկի բնակարաններ
Իրավիճակը հետևյալն է. Շինարարը կառուցել է տունը։ Հաշվապահը պատրաստվում էր ծախսերը բաշխել ըստ բնակարանի բնակելի տարածքին համամասնորեն։ Բայց պարզվեց, որ կազմակերպությունը դեռ ձեռք է բերում ձեղնահարկի սեփականություն՝ ձեղնահարկի հետագա կառուցման համար (մանսարդա տիպի բնակարաններ)։ Ինչպե՞ս ձևավորել ձեղնահարկ, ինչպես նաև բնակարաններ, տարածքի համամասնությամբ: Արդյո՞ք անհրաժեշտ է ձեղնահարկի տարածքը փոխանցել - 01 հաշվին, եթե հետագայում այնտեղ գտնվող բնակարանները վաճառելու համար կառուցվի ձեղնահարկ։ Թե՞ թողնի հաշվին ու ձեղնահարկի արժեքը ներառի ձեղնահարկի արժեքի մեջ։
Իրավունքները ընդհանուր սեփականություն
Սկզբից պետք է նշել, որ բազմաբնակարան շենքի տարածքների սեփականատերերը պատկանում են ընդհանուր իրավունքին կոտորակային սեփականությունտարածքներ, որոնք բնակարանների մաս չեն և նախատեսված են տվյալ շենքի մեկից ավելի սենյակներ սպասարկելու համար, ներառյալ ձեղնահարկերը: Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության չափի կրճատումը հնարավոր է միայն բոլոր սեփականատերերի համաձայնությամբ դրա վերակառուցման միջոցով (36-րդ հոդվածի 1-ին, 3-րդ կետեր). Բնակարանային օրենսգիրքՌԴ):
Հաշվարկի մեթոդ
Առանձին սենյակի արժեքի որոշման կարգը բազմաբնակարան շենքմշակողի հաշվապահական քաղաքականության տարր է: Միաժամանակ, դա պետք է տնտեսապես հիմնավորված լինի։ Օրինակ՝ մեջ հաշվապահական հաշվառման քաղաքականությունկարելի է նախատեսել, որ արժեքը 1քմ. մ տարածքով կոմերցիոն նպատակ, սահմանվում է որպես բազմաբնակարան շենքի կառուցման արժեքի հարաբերակցությունը նրա բոլոր կոմերցիոն տարածքների ընդհանուր մակերեսին: Առևտրային նպատակն այստեղ նշանակում է տարածքի ցանկացած նպատակային օգտագործում եկամուտ ստեղծելու նպատակով՝ փոխանցում բաժնետիրոջը, գրանցում կառուցապատողի սեփականության մեջ, այդ թվում՝ հետագա վաճառքի նպատակով և այլն։
Օրինակ 1Տան կառուցման արժեքը 300 000 000 ռուբլի է: Ընդհանուր մակերեսը 25000 ք. մ, այդ թվում՝
– բնակարաններ – 15000 ք. մ;
- վերնահարկ տարածք - 2000քմ;
- նկուղներ - 3000 ք. մ;
- բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության հետ կապված հողատարածքներ, աստիճաններ, տեխնիկական հարկեր և նմանատիպ տարածքներ՝ 5000 քառ. մ.
Անհրաժեշտ է ձևավորել 1քառ. մ կոմերցիոն անշարժ գույք։
Տարբերակ IՎաճառվում են միայն բնակարաններ (փոխանցվում են սեփական կապիտալի սեփականատերերին, որոնք գրանցված են որպես կառուցապատողի սեփականություն՝ հետագա վաճառքի նպատակով): Գույքի մնացած մասը ընդհանուր է (նախատեսված չէ կոմերցիոն նպատակների համար)։
Հետո արժեքը 1 քառ. մ կոմերցիոն տարածքներ (մ այս դեպքը- միայն բնակարաններ), կկազմի 20,000 ռուբլի / քառ. մ (300,000,000 ռուբլի: 15,000 քառ. մ): Համապատասխանաբար, բնակարան վաճառելիս 100 ք. մ հաշվապահական հաշվառման ծախսերի համար դուրս կգա դրա արժեքը 2,000,000 ռուբլի չափով: (100 քմ x 20 000 ռուբլի):
Տարբերակ II. Վաճառվում է (փոխանցվում է սեփական կապիտալի սեփականատերերին, գրանցված է որպես կառուցապատողի սեփականություն) բնակարաններ և ձեղնահարկ։ Մնացած գույքը ընդհանուր է։ Հետո արժեքը 1 քառ. մ կոմերցիոն տարածքը կկազմի 17647,06 ռուբլի / քառ. մ (300,000,000 ռուբլի / (15,000 քառ. մ + 2000 քառ. մ)):
Տարբերակ III. Վաճառվում են (փոխանցվում են բաժնետոմսերի սեփականատերերին, գրանցված են որպես կառուցապատողի սեփականություն հետագա վաճառքի համար) բնակարաններ, ձեղնահարկ, նկուղների մասեր 2000 քմ մակերեսով. մ Մնացած գույքը ընդհանուր է։ Հետո արժեքը 1 քառ. մ կոմերցիոն տարածքը կկազմի 15,789,47 ռուբլի / քառ. մ (300,000,000 ռուբլի / (15,000 քառ. մ + 2000 քառ. մ + 2000 քառ. մ)):
Ինչպես տեսնում եք, կան բազմաթիվ տարբերակներ: Այն, որ ինքնարժեքի որոշման վերը նշված մեթոդով (անկախ կոնկրետ տարբերակից) շինարարության արժեքը չի բաշխվում ընդհանուր սեփականության վրա, չպետք է խայտառակ լինի: Դա կարեւոր չէ. Եկեք մի օրինակ ցույց տանք.
Օրինակ 2Օգտագործենք օրինակ 1-ի պայմանները. Ասենք, ըստ հաշվապահական քաղաքականության, 1 քառակուսի արժեքը։ մ տան ընդհանուր մակերեսից։ Այն կկազմի 12000 ռուբլի / քառ. մ (300,000,000 ռուբլի: 25,000 քառ. մ): Ենթադրենք, վաճառվում են միայն բնակարաններ (1-ին օրինակից I տարբերակ): 1 քառ. մ բնակարան 2/3 ք. մ տան ընդհանուր գույքից (10000քմ. 15000քմ). Բնակարանը վաճառելիս 100քմ. մ ծախսերը դուրս կգան դրա արժեքը 1,200,000 ռուբլու չափով: (12,000 ռուբլի / քմ x 100 քմ) և դրա հետ կապված ընդհանուր գույքի արժեքը 800,000 ռուբլի չափով: (1,200,000 ռուբլի x 2/3): Ընդհանուր 2,000,000 ռուբլի: (1,200,000 + 800,000), որը նույնն է, ինչ I տարբերակում հաշվարկված գումարը։
Արտացոլում հաշվապահության մեջ
Եթե ձեղնահարկի կառուցման (այսինքն՝ ձեղնահարկի վերակառուցման համար) աշխատանքներ են իրականացվում, որոնց արժեքը կարող է որոշվել առանձին (մասնավորապես, կա առանձին նախահաշիվ), ապա այդ աշխատանքների արժեքը պետք է լինի. ամբողջությամբ ներառված է ձեղնահարկի սենյակի արժեքի մեջ: Եվ միայն վերակառուցման ավարտից հետո ձեղնահարկի արժեքը կարելի է հաշվի առնել 43 «Պատրաստի արտադրանք» հաշվի վրա, եթե այն նախատեսված է վաճառքի համար։ Կամ - 01 «Հիմնական միջոցներ» կամ 03 «Շահավետ ներդրումներ նյութական ակտիվներում» հաշիվների վրա, եթե դա վերաբերում է հիմնական միջոցներին:
Մինչև այդ տուն կառուցելու արժեքը հաշվարկվում է.
- «Ներդրումներ» հաշվի վրա (եթե տունն ամբողջությամբ նախատեսված է որպես հիմնական միջոց օգտագործելու համար).
– հաշվի վրա ( 6fa5;" target="_blank">01, 03) չի հետևում:
Կարևոր է հիշել
Բազմաբնակարան շենքի առանձին սենյակի արժեքի որոշման կարգը տարր է հաշվապահական հաշվառման քաղաքականությունմշակող (նրա կողմից ինքնուրույն որոշված): Որտեղ սահմանված կարգըպետք է տնտեսապես հիմնավորված լինի։
Մոսկվայի (և ոչ միայն) իշխանությունները համեմատաբար երկար ժամանակ ասում էին, որ անհրաժեշտ է վերակենդանացնել կոոպերատիվ շարժումը, որը 2010թ. Խորհրդային ժամանակներծաղկեց և օգնեց զգալի թիվմարդիկ որոշում են բնակարանային խնդիր. Այսօր նոր տուն ստանալուն խանգարում է փողը, ավելի ճիշտ՝ դրանց բացակայությունը։ Մյուս կողմից, կոոպերատիվները թույլ են տալիս ապագա նորեկներին իսկապես գումար խնայել: Սակայն մինչ այժմ կոոպերատիվներ ստեղծելու գաղափարը՝ սկզբնապես, «Երիտասարդ ընտանիքներին՝ մատչելի բնակարան» ծրագրի շրջանակներում, մեծ դժվարությամբ է իրականացվում։
Այս հոդվածը տեղեկատու և տեղեկատվական նյութ է, դրանում առկա ողջ տեղեկատվությունը ներկայացված է տեղեկատվական նպատակներով և միայն տեղեկատվական նպատակներով է:
Այսօր Մոսկվայում գործում է երկու երիտասարդական կոոպերատիվ՝ Հյուսիսային միջշրջանային երիտասարդական բնակարանաշինական կոոպերատիվը։ վարչական շրջան(սկսել է աշխատանքը 2004թ.) և Հյուսիս-արևմտյան վարչական շրջանի միջշրջանային երիտասարդական բնակարանաշինական կոոպերատիվը (աշխատել է 2003թ.): Սրանք շահույթ չհետապնդող կազմակերպություններ- Մոսկվայի կառավարության և «Երիտասարդ ընտանիքներին մատչելի բնակարան» քաղաքային ծրագրի մի շարք որոշումներ:
Կոոպերատիվների խնդիրն է երիտասարդ ընտանիքներին կառուցապատման հնարավորություն տալ, ինչը նրանց մոտ մեկ երրորդով պակաս կարժենա շուկայական գինը. Խնայողություններ են ձեռք բերվում, առաջին հերթին, շնորհիվ այն, որ քաղաքը հատկացնում է հողատարածք(ոչ մրցակցային հիմունքներով. միայն մեկ այլ շահույթ չհետապնդող կոոպերատիվ կարող է վիճարկել կայքը զբաղեցնելու իրավունքը, և ոչ կոմերցիոն ծրագրավորողը) և չեն գանձում ենթակառուցվածքների զարգացման համար: Բոլորը շինարարական աշխատանքներկոոպերատիվը պատվիրում է անմիջապես կապալառուից, այսինքն՝ կրկին առանց հավելյալ վճարների։
Բացի այդ, կոոպերատիվ ֆոնդի համար հավելյալ միջոցներ ստանալու համար տարածքի մի մասը դեռ կարող է վաճառվել շուկայում՝ այն ժամանակ գործող գներով։
Ով կարող է մասնակցել
Կոոպերատիվի անդամ կարող են դառնալ ոչ բոլորը, այլ միայն նրանք, ովքեր ընկնում են «Մատչելի բնակարան երիտասարդ ընտանիքին» ծրագրի պահանջներին։ «Մենք մեր առջեւ խնդիր ենք դրել օգնել նրանց, ովքեր հերթացուցակում չեն եղել»,- ասում է MM ZhSK SAO-ի նախագահ Գենադի Սուշկով, - այն ընտանիքներին, ովքեր չեն կարողանում գրանցվել բնակարան ստանալու համար, բայց ապրում են սուղ. Այսինքն, երբ յուրաքանչյուրն ունի 18 քմ-ից պակաս: մետր։
Կոոպերատիվներին անդամակցելու համար կարող են հավակնել մոսկվացիները (պարզ է, որ ՌԴ քաղաքացիությունը պարտադիր է) 35 տարեկանից ոչ ավելի, ովքեր ամուսնացած են երեք տարի։ Միաժամանակ, ամուսինները կարող են ապրել մայրաքաղաքի ցանկացած թաղամասում, և ոչ միայն այնտեղ, որտեղ գործում են կոոպերատիվներ։
Նույն հիմքերով կոոպերատիվին կարող են միանալ այն զույգերը, ովքեր ամուսնացած են եղել երեք տարուց պակաս, բայց ովքեր ունեն կամ պատրաստվում են ծնող դառնալ, ինչպես նաև հղի կանայք և միայնակ մայրերը/հայրերը:
Եթե ամուսիններից մեկն ունի կապիտալ բնակության թույլտվություն, իսկ մյուսը չունի, նրանք չեն կարող միանալ կոոպերատիվին, ծրագիրը աջակցվում է քաղաքի կողմից: եկամտի մասին հաշվետվություն կամ այլ ֆինանսական փաստաթղթերտրամադրման կարիք չի լինի:
Նրանք, ովքեր պատրաստվում են միանալ կոոպերատիվին, պետք է այցելեն տեղական իշխանություններ (պրեֆեկտուրա կամ կառավարություն), որտեղ դուք կարող եք տեղեկատվություն ստանալ կոոպերատիվների մասին և լրացնել հատուկ հարցաթերթ MMHC-ում, որը կուղարկվի Բնակարանային քաղաքականության վարչություն և բնակարանային ֆոնդ(JPIZHF) ստուգման համար: Կարող եք նաև այցելել ձեր ընտրած կոոպերատիվի նախագահի գրասենյակ, որպեսզի «ամեն ինչ սովորեք» առաջին ձեռքից, ներառյալ նախնական կանխատեսումը, թե արդյոք JP&ZHF-ը կհաստատի հարցաշարը: Ստուգման ընթացակարգը (ամբողջովին անվճար) տևում է մոտ վեց ամիս, որի ընթացքում անձը, ով ցանկանում է միանալ կոոպերատիվին, կարող է փոխել իր միտքը ...
Բայց միանգամից վերապահում անենք, որ մինչ այժմ Հյուսիսային թաղամասի կոոպերատիվ նոր մասնակիցներ չեն ընդունվում։ Պատճառների մասին՝ մի փոքր ուշ։
Ինչպես խնայել բնակարանի համար և որքան կարժենա բնակարանը
Նրանք, ում ծրագրերը չեն փոխվել, պետք է ներածական և անդամավճար s և պատրաստվեք ամեն ամիս վճարել որոշակի գումար բաժնետոմսերի և անդամավճարների մարման համար:
Այսօր MM ZhSK SAO-ում անդամավճարը 1000 ռուբլի է, իսկ մուտքի վճարը հաշվարկվում է հետևյալ կերպ՝ 1000 ռուբլի։ բազմապատկել բնակարանի քառակուսի մետրի քանակով:
Պետք է կենտրոնանալ հետևյալ ոլորտների վրա՝ մեկ սենյականոց՝ 40 քմ. մետր, երկու սենյականոց բնակարաններ՝ 60, երեք սենյականոց բնակարաններ՝ 80 մ, իսկ ամենամեծը՝ չորս սենյականոց բնակարաններ՝ 100 «քառ.»։ Սակայն պետք է հաշվի առնել, որ այս դրույքաչափերն ընդունվել են դեռևս 2005 թվականին, ուստի և՛ անդամավճարների, և՛ մուտքավճարների չափերը կավելացվեն։
Այսօր կոոպերատիվը դեռևս չի առաջարկում բաժնետոմսերի կուտակման և մարման միասնական և ունիվերսալ սխեմա։ Կոոպերատիվի «ամենահին» անդամների համար նախատեսված էր հետևյալ բանաձեւը՝ մի քանի տարով բաժնեմասի կուտակում (մոտ կեսը), ապա ենթադրվում էր, որ կոոպերատիվը կտրամադրի անտոկոս ապառիկ պլան։
«5 տարի առաջ մշակված համակարգը կփոխվի,- ասում է Գենադի Սուշկովը,- բաժնետերերի մի փոքր խմբի համար, որոնք վաղուց են միացել կոոպերատիվին, պայմանները կմնան նույնը: Իսկ մնացածի հետ մենք կկնքենք պայմանագրեր, որոնք կկապվեն շինարարության ժամանակացույցի հետ։ Այսինքն՝ մենք վճարելու ենք շինարարության յուրաքանչյուր փուլի արդյունքներով՝ նախագծային աշխատանքներն իրականացվել են՝ վճարում ենք, հիմք ենք դնում՝ վճարում ենք։
Յուրաքանչյուր ընտանիք կունենա անհատականություն ֆինանսական պլանընտրվել է նախագահի հետ համատեղ։ Ինչ վերաբերում է բաժնետոմսերի ներդրման չափին և մեկ քառակուսի մետրի գնին, ապա հիմնական ուղենիշը մեկ քառակուսի մետրի համար ներդրումային արժեքն է, որն այսօր Մոսկվայում հասնում է. $2000 .
Բաժնետերերը կկարողանան ներգրավել և հիփոթեքային վարկեր. Ավելին, ըստ Գենադի Սուշկովի. հիփոթեքային բանկերնրանք պատրաստ կլինեն համագործակցել երիտասարդ ընտանիքների հետ, քանի որ վարկի գումարը կպահանջվի, որպեսզի բաժնետերերը ավելի փոքր լինեն, քանի որ այն հաշվարկվելու է նույն 2000 դոլարի հիման վրա՝ մեկ քառակուսի մետրի համար։
Բայց ինչպե՞ս պաշտպանվել գնաճից և ավանդատուների փողերից և բնակարանի մեկ քառակուսի մետրի արժեքից: Կոոպերատիվը հաշվարկների համար օգտագործում է միանգամայն տրամաբանական համարժեք՝ քառակուսի դեցիմետր. Այսինքն՝ բաժնետերերից եկող գումարները հաշվի են առնվում դեցիմետրերով։
«Փայն է ֆինանսական գործիք, որի գինը աճում է այս շուկայի համար նշանակալի այլ գների աճի հետ մեկտեղ ( կադաստրային արժեքըհող, էներգիայի գին և այլն),- ասում է կոոպերատիվի նախագահը,- ցանկացած պահի կարելի է փող վերցնել՝ ոչինչ չկորցնելով, ավելին, կարելի է վաստակել նաև բաժնետոմս վաճառելով։ Սակայն միայն ծրագրի մասնակիցը կարող է վաճառել երիտասարդական կոոպերատիվում բաժնեմասը կամ դրա մի մասը։
Դե, վերջապես, ևս մեկ կարևոր նկատառում. Կոոպերատիվ դատարկաձեռն մտնելը, գիտեք, լավ չէ։ Անհրաժեշտ է ձեռքի տակ ունենալ 10-12 հազար դոլարի «մեկնարկային կապիտալ»։ Այս հոդվածում չափազանց անխոհեմ կլինի խոստանալ, որ կոոպերատիվի անդամը բնակարան կստանա շատ կոնկրետ գնով, ուստի մենք կսահմանափակվենք հետևյալ եզրակացությամբ. «Կոոպերատիվ բնակարանը» շուկայական արժեքից մեկ երրորդով էժան կլինի.Դա հաստատ է.
Այս հաղորդագրության հիման վրա կոոպերատիվն աշխատում է. Նա փնտրում է այնպիսի գործընկերներ՝ տեխնիկական հաճախորդներ և կապալառուներ, ովքեր պատրաստ են աշխատել ոչ թե իրենց վնասով, այլ առանց գերշահույթի, որը բնորոշ է մոսկովյան բնակարանային շուկայի համար, որոնք կկարողանան բաժնետերերին ժամանակ տալ միջոցներ հայթայթելու և «աշխատելու համար»: ապառիկ»:
«Հյուսիսային» կոոպերատիվը սպասում է հողամասերի
Բոլոր հսկա աշխատանքի արդյունքը պետք է դառնան նոր տներ բաժնետերերի համար։ Բայց կյանքում, ինչպես միշտ, ամեն ինչ հարթ չէ։ Հյուսիսային թաղամասի կոոպերատիվը վաղուց վերակառուցված կլիներ, սակայն հատկացված հողատարածքները պետք է մնային. տեղի բնակիչները դեմ էին շինարարությանը։ Չնայած պոտենցիալ տները կվերագրավեն հին զարգացումը երկաթուղի, իսկ նախագիծը նախագծվել է այնպես, որ չծանրաբեռնվի տարածքի ենթակառուցվածքները։ Բայց բնակիչների, կայքերի հետ «պատերազմում» հաղթել չհաջողվեց Միջգերատեսչական հանձնաժողովՄոսկվայի կառավարություններն ընկել են դիպուկ հասկացության տակ։ Կոոպերատիվը եղել է «ազդակիր ներդրողների» մեջ (նրանց, ովքեր ստիպված են եղել դադարեցնել շինարարությունը լցակայանների մշակման դեմ պայքարի պատճառով) և սպասում է նոր հողատարածքների, որոնք, ամենայն հավանականությամբ, կհատկացվեն Արևմտյան Դեգունինոյում։ Հասկանալի է, որ այս վերելքների ու վայրէջքների պատճառով կոոպերատիվը դադարեցրել է նոր բաժնետերերի ընդունումը։
Դե, կոոպերատիվը Հյուսիսարևմտյան թաղամասավելի հաջողակ. Անցյալ տարի քաղաքապետարանը հանձնարարել է (ոչ անվճար. կոոպերատիվը փոխհատուցել է տարածքի նախագծման և պատրաստման ծախսերը) շինարարության նախագիծը. մոնոլիտ տուն(10,5 հազար քմ ընդհանուր մակերեսով Կուրկինո, 15 միկրոշրջան, 6 շենք) և կոոպերատիվը վաճառել է։ Այժմ «կոոպերատիվները» այս շենքում բնակարաններ են փոխանակում, քանի որ տարածքն ավելի մեծ է, քան իրենց պետք է։ Ինչ վերաբերում է արժեքին, ապա մեկ քառակուսի մետրը արժեցել է բաժնետերերին մոտ 1000-1100 դոլար. Այսինքն՝ այն գնով, որը նախատեսված էր հերթացուցակում գտնվողների՝ քաղաքային բնակարանաշինության ծրագրերի մասնակիցների համար։
«Հասնել արդյունավետ աշխատանքկոոպերատիվը չափազանց դժվար է, եզրափակում է մեր զրույցը Յուրի Ավերին, MM ZhSK SZAO-ի նախագահի խորհրդական. «Մենք, հավանաբար, չափազանց շատ ժամանակ ենք ծախսել ամեն ինչի վրա, հուսով եմ, որ ապագայում ամեն ինչ ավելի արագ կընթանա»:
Ամփոփում
Վերակենդանացած կոոպերատիվների առաջին փորձը և առաջին լցոնված բշտիկները, անշուշտ, օգտակար կլինեն: Չէ՞ որ «Մատչելի բնակարան» ազգային նախագծի գաղափարախոսները շատ էական դեր են վերապահում կոոպերատիվ շարժմանը։ Կլինեն ակտիվ մարդիկ, ովքեր պատրաստ են մասնակցել սեփական ճակատագրի որոշմանը, դա նույնիսկ կասկած չկա։ Հերթը պետության համար է.
Ինչպես արտացոլել շինարարության ներդրումային գործարքները, ինչպես պահել գրառումները, եթե շինարարական ԸՆԿԵՐՈՒԹՅՈՒՆտուն է կառուցում առանց կապալառուի, անհրաժեշտ է արդյոք հաշվի առնել ընդհանուր տարածքները բնակելի շենքերհոդվածը բացատրում է.
Հարց:Մենք ներդրող-շինարար ենք բնակելի համալիր«Միտիշչի լույս». Համաձայն հաստատված և համաձայնեցված նախագծային փաստաթղթերԿկառուցվեն և շահագործման կհանձնվեն 12 բնակելի շենքեր՝ տարբեր ֆունկցիոնալ նշանակությամբ, դրանք են՝ բնակարաններ, բնակարաններ, առաջին հարկերում գտնվող ոչ բնակելի տարածքներ (ստիլոբատներ), իսկ նկուղում (այսուհետ՝ Բլոկ) տեղակայվելու են ավտոկայանատեղեր. ) Մեկ քառակուսի մետրի արժեքը կազմելիս օգտագործում ենք հետևյալ հաշվարկը՝ շենքի ընդհանուր արժեքը բաժանում ենք չորս բլոկի (բնակարաններ, բնակարաններ, ստիլոբատներ և ավտոկայանատեղերի) ընդհանուր մակերեսի վրա և ստանում 1 մ2 շինարարության արժեքը։ . Արդյունքում ստացվում է, որ բնակարանի 1 մ2 արժեքը հավասար է 1 մ2 ավտոկայանատեղի արժեքին։ Ինչպե՞ս հաշվարկել 1 մ2-ի արժեքը, որպեսզի բնակարանի 1 մ2-ի արժեքը զգալիորեն բարձր լինի 1 մ2 կայանատեղիների, բնակարանների և ստիլոբատների արժեքից: Ի՞նչ գործակից կարելի է կիրառել (և որտեղից այն ստանալ) բնակարանի, բնակարանների, ստիլոբատների և ավտոկայանատեղերի արժեքը հաշվարկելու համար: Արդյո՞ք ներդրող-կառուցապատողի կազմակերպությունը հաշվի առնի բնակելի շենքերի ընդհանուր տարածքները (սանդուղքներ, սրահներ, վերելակների հորաններ, տեխնիկական սենյակներ, ձեղնահարկի տարածք, ընդհանուր ճանապարհավտոկայանատեղիում և այլն):
Պատասխան.Նման իրավիճակում կառուցված տարածքի մեկ քառակուսի մետրի արժեքը որոշելու վերաբերյալ պաշտոնական պարզաբանումներ չկան։ Նման իրավիճակում ծախսերի հաշվարկման հատուկ մեթոդ օրենքով սահմանված չէ: Ուստի կազմակերպությունն իրավունք ունի այն ինքնուրույն մշակել և ամրագրել հաշվապահական հաշվառման քաղաքականության մեջ:
Օրինակ, դուք կարող եք բաշխել ընդհանուր շինարարական ծախսերը սենյակների միջև՝ համամասնորեն սենյակների խմբերի կառուցման տեղական գնահատված արժեքին: Դրա համար կան տեղական գնահատականներյուրաքանչյուր օբյեկտի համար տարածքների խմբերի կառուցման համար՝ բնակարաններ, բնակարաններ, ստիլոբատներ և կայանատեղիներ: Եվ այնուհետև շինարարության ընդհանուր արժեքը բաշխեք տարածքների խմբերի ՝ դրանց գնահատված արժեքին համամասնորեն: Եվ արդեն խմբի ներսում, ծախսը բաշխեք յուրաքանչյուր սենյակի տարածքի համամասնությամբ:
Բնակելի շենքերում ընդհանուր տարածքները առանձին-առանձին հավասարակշռելու կարիք չկա։ Նրանք օրենքի ուժով պատկանում են շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերին։ p.p.-ում , Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի պլենումի, Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի 2009 թվականի հուլիսի 23-ի թիվ 64 որոշումը պարզաբանեց, որ շենքի ընդհանուր սեփականությունը ներառում է, մասնավորապես, տարածքներ, որոնք նախատեսված են ավելի քան սպասարկելու համար. շենքի մեկ սենյակ, ինչպես նաև վայրէջքներ, աստիճաններ, սրահներ, վերելակներ, վերելակ և այլ հանքեր, միջանցքներ, տեխնիկական հարկեր, ձեղնահարկեր, նկուղներ, որոնցում կան ինժեներական հաղորդակցություններ, այս շենքի մեկից ավելի սենյակ սպասարկող այլ սարքավորումներ (տեխնիկական նկուղներ. ) Հետևաբար, տանը տարածքներ վաճառելիս ընդհանուր սեփականության ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքը կանցնի գնորդներին։ Սեփական օգտագործման կամ վաճառքի համար նախատեսված տարածքների արժեքի մեջ ներառել ընդհանուր տան գույքի արժեքը:
Ինչպե՞ս արտացոլվել շինարարության մեջ ներդրումներ կատարելու հաշվապահական և հարկային գործառնություններում
Ներդրող-մշակողի հաշվառում
Եթե մշակողը նույնպես ներդրող է, նա կարող է օբյեկտ կառուցել հետևյալ նպատակներով.
իրենց արտադրական գործունեության մեջ օգտագործելու համար.
վարձով;
Վաճառվում է.
Անկախ օբյեկտի օգտագործման նպատակից, դրա կառուցման հետ կապված ծախսերից, կառուցապատողը հաշվի է առնում 08-3 «Հիմնական միջոցների կառուցում»:
Տեղեկությունների համար, թե ինչպես է մշակողը պետք է հետևի 08-3 «Հիմնական միջոցների կառուցում» հաշվի ծախսերին, տե՛ս, թե ինչպես է մշակողը արտացոլում հաշվապահական հաշվառման և հարկման մեջ սեփական սպառման համար օբյեկտի կառուցումը:
08-3 հաշվից շահագործման պատրաստ օբյեկտը դուրս գրելու կարգը կախված է դրա հետագա օգտագործման նպատակից:
համար նախատեսված օբյեկտ սեփական կարիքները, որը համապատասխանում է PBU 6/01-ի 4-րդ կետի չափանիշներին, հաշվի է առնում որպես հիմնական միջոց՝ համաձայն. սկզբնական արժեքը(կետ 7 PBU 6/01): Դա անելու համար արտացոլեք այն 01 «Հիմնական միջոցներ» կամ 03 հաշվում: Շահավետ ներդրումներՎ նյութական արժեքներ» (օրինակ, եթե ներդրողը նախատեսում է վարձակալել կառուցված օբյեկտը): Հաշվապահական հաշվառման մեջ արտացոլեք այս գործողությունը՝ տեղադրելով.
Դեբետ 01 (03) ենթահաշիվ «Գործող հիմնական միջոցներ» Կրեդիտ 08-3.
- կառուցված օբյեկտն ընդունվում է հաշվառման և շահագործման է հանձնվում սկզբնական արժեքով.
Շինարարական ներդրումային գործարքներ կատարելիս հարկերի հաշվարկման կարգը կախված է ներդրողի կողմից կիրառվող հարկային համակարգից:
Վաճառված բնակարանների հաշվառում կոնկրետ օրինակներով
Հիմնական բանը հոդվածում
1. Ստանալով տունը շահագործման հանձնելու թույլտվություն՝ կառուցապատողը որոշում է յուրաքանչյուր սենյակի արժեքը։ Ո՞ր միջոցն օգտագործել
2. Վաճառվող տարածքների հաշվեկշռային արժեքը արտացոլվում է 43» հաշվի վրա. Պատրաստի արտադրանք«. Թվային օրինակ լարերի հետ
3. Մշակողը չի վաճառում ամբողջը նոր տունամբողջությամբ, բայց առանձին բնակելի կամ ոչ բնակելի տարածքներ: Ինչպե՞ս գրանցել գործարքները հաշվապահության մեջ:
Տարածքի արժեքի հաշվարկ
Տարածքի հիման վրա բաշխեք շենքի ծախսերը
Տունը շահագործման հանձնելու թույլտվություն ստանալուց հետո կառուցապատողը որոշում է յուրաքանչյուր վաճառված տարածքի արժեքը: Որպես կանոն, այն որոշվում է ընդհանուր շինարարության տարածքում գտնվող տարածքի տարածքի համամասնությամբ: Բայց կարող են օգտագործվել նաև այլ մեթոդներ. Օրինակ, մեկ սենյակ կարող է ունենալ միայն հատակ, պատեր և առաստաղ: Մյուսում տեղադրված է թանկարժեք տեխնիկա։ Այս դեպքում նման տարածքների արժեքի հաշվարկման ալգորիթմը պետք է հաշվի առնի այս հանգամանքները:
Բնակելի տարածքների կառուցման արժեքում ներառել նրանց վերագրվող ԱԱՀ-ն
Կան իրավիճակներ, երբ կառուցապատողը որոշում է տարածքի հաշվեկշռային արժեքը՝ հաշվի առնելով դրա շուկայական գրավչությունը: Մասնավորապես, առաջին հարկում՝ քիչ, միջին հարկերում՝ ավելի շատ։ Կարծում եմ, որ սխալ է շինարարության ծախսերն այս կերպ բաշխելը։ Ի վերջո, շուկայի գրավչությունը կարող է ազդել միայն օբյեկտի վաճառքի գնի վրա, բայց ոչ դրա կառուցման արժեքի վրա։ Փաստաթղթավորեք շինարարական ծախսերի բաշխումը տարածքների միջև հաշվարկով: Կցեք այն հաշվապահական հաշվառումկամ հաշվարկն արեք հենց օգնության մեջ։
Վաճառքի համար նախատեսված տարածքների հաշվեկշռային արժեքը արտացոլված է 43 «Պատրաստի արտադրանք» հաշվում:
Տարածքների վաճառքի հաշվառումը պահպանվում է սովորական ձևովվաճառքի հաշիվների միջոցով:
Փաստաթուղթ
ԱԱՀ-ի նվազեցումը կարող է պահանջվել ապրանքի գրանցումից հետո (Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 172-րդ հոդվածի 1-ին, 5-րդ կետեր)
Օրինակ. Ինչպես հաշվի առնել օբյեկտը և տարածքների վաճառքը
Մշակողը ստացել է օբյեկտը շահագործման հանձնելու թույլտվություն։ Այս պահին շինարարության ծախսերը, ներառյալ ԱԱՀ-ն, կազմում էին 230,000,000 ռուբլի, ներառյալ. շինարարության ծախսերը- 200,000,000 ռուբլի, մատակարարների և կապալառուների կողմից ներկայացված ԱԱՀ-ի գումարը` 30,000,000 ռուբլի:
Ընդհանուր կառուցապատման մակերեսը կազմում է 5000 մ2, այդ թվում՝ բնակելի՝ 4500 մ2, ոչ բնակելի՝ 500 մ2։ 1 մ2-ի արժեքը առանց ԱԱՀ-ի կազմում է 40000 ռուբլի: Հաշվարկի հարմարության համար մենք ենթադրում ենք, որ բոլոր 45 բնակելի տարածքների և երկու ոչ բնակելի տարածքների տարածքները նույնն են: Դրանք համապատասխանաբար 100 մ2 և 250 մ2 են։
Բնակելի տարածքների վաճառքը ենթակա չէ ԱԱՀ-ի, իսկ վաճառքի դեպքում ոչ բնակելի հարկպետք է հաշվարկվի. Ուստի անհրաժեշտ է հատկացնել մատակարարներից և կապալառուներից ստացված հարկային գումարները։ Դա անելու համար մուտքային ԱԱՀ-ի ամբողջ գումարը բաժանվում է շինարարության ընդհանուր մակերեսի վրա: Արդյունքը կառուցված շենքի 1 մ2-ի համար հարկի գումարն է.
30 000 000 ռուբ.՝ 5000 մ2 = 6000 ռուբ/մ2
6000 ռուբլի / մ2 x 4500 մ2 \u003d 27,000,000 ռուբլի:
Ոչ բնակելի տարածքների վրա կիրառվող ԱԱՀ-ն հետևյալն է.
6000 ռուբլի / մ2 x 500 մ2 \u003d 3,000,000 ռուբլի: Հարկի այս գումարը վերցվում է հարկային նվազեցում.
Այստեղ հավելենք, որ կառուցապատողն իրավունք ունի հանել շինարարության փուլում գտնվող ոչ բնակելի տարածքներին վերագրվող ԱԱՀ-ի գումարը։ Հետևաբար, օրինակում, շինարարության ավարտին նշված տարածքների հետ կապված հարկի գումարի հաշվարկը պայմանական է:
Գործնականում ԱԱՀ-ն առաջարկվում է հաշվարկել և հանել յուրաքանչյուրում հարկային ժամանակաշրջան. Դա անհրաժեշտ է հաշիվ-ապրանքագրերի թողարկման օրվանից եռամյա ժամկետը չհետաձգելու համար: Դրա համար հնարավոր է հաշվարկել ոչ բնակելի տարածքներին վերագրվող ԱԱՀ-ի մասնաբաժինը նախագծային շինարարության տարածքին համամասնորեն: Միևնույն ժամանակ, բնակելի տարածքներին վերագրվող ԱԱՀ-ի գումարը ներառված է դրանց կառուցման արժեքի մեջ:
Բնակարանի հաշվեկշռային արժեքը, հաշվի առնելով ԱԱՀ-ի չափը, կլինի.
(40,000 ռուբլի / մ2 x 100 մ2) + (6000 ռուբլի / մ2 x 100 մ2) = 4,600,000 ռուբլի:
Ոչ բնակելի տարածքների հաշվեկշռային արժեքը (առանց ԱԱՀ-ի) հավասար է.
40 000 ռուբ. x250 մ2 = 10,000,000 ռուբլի:
Բնակարանների ընդհանուր արժեքը.
4,600,000 ռուբլի x 45 \u003d 207,000,000 ռուբլի:
Ոչ բնակելի տարածքների ընդհանուր արժեքը.
10,000,000 ռուբլի x2 \u003d 20,000,000 ռուբլի:
Շինարարության ընդհանուր արժեքը.
207,000,000 + 20,000,000 + 3,000,000 = 230,000,000 ռուբլի
Ենթադրենք, բնակարանը վաճառվել է 5 000 000 ռուբլով: Եվ ոչ բնակելի տարածքներ 12,980,000 ռուբլու համար, ներառյալ ԱԱՀ - 1,980,000 ռուբլի:
Հաշվապահը գործարքները գրանցել է հետևյալ գրառումներում.
Ինչպես պահել գրառումները, եթե շինարարական կազմակերպությունը տուն է կառուցում առանց կապալառուի
Ալեքսանդր Յուրիևիչ Դեմենտիևը խոսում է հաշվապահական հաշվառման և հարկման առանձնահատկությունների մասին, գործադիր տնօրեն OOO «Աուդիտ-Ուղեկցող»
Տարածքի արժեքի որոշում
Աշխատանքի ավարտից և BTI-ից փաստաթղթեր ստանալուց հետո մշակողը որոշում է յուրաքանչյուր առանձին սենյակի կառուցման արժեքը: Սրանք վաճառքի համար նախատեսված տարածքներ են, որոնց նկատմամբ ձեռք կբերվեն սեփականության իրավունքներ։ Նման բաշխումը կարող է իրականացվել միջին հաշվով՝ 1 քառակուսի շինարարության միջին արժեքին համամասնորեն։ մ ընդհանուր շինության մակերեսով։ Օրինակ:
շինարարության ընդհանուր արժեքը `1,000,000 հազար ռուբլի;
կառուցապատման մակերեսը – 20000 քառ. մ.
Ներառյալ՝
բնակելի տարածքներ՝ 15000 քառ. մ;
ոչ բնակելի տարածքներ՝ 5000 քառ. մ.
Հետո միջին արժեքըշինարարություն 1քմ. մ կլինի.
1,000,000 հազար ռուբլի՝ 20,000 քառ. մ = 50,000 ռուբլի / քառ. մ.
Արդյունքում յուրաքանչյուր սենյակի արժեքը կորոշվի հետևյալ կերպ.
Արդարության համար պետք է նշել, որ շինարարական ծախսերի նման բաշխումը միշտ չէ, որ տնտեսապես արդարացված է: Այսպիսով, օբյեկտիվորեն կառուցման արժեքը 1 քառ. մ, օրինակ՝ ավտոկայանատեղիները, չեն կարող հավասարվել 1 քառ. մ շքեղ բնակարան. Միաժամանակ ավտոկայանատեղերի վաճառքը ենթակա է ԱԱՀ-ի: Այս դեպքում 1 քառակուսի շինարարության գերագնահատված արժեքը։ մ ավտոկայանատեղի հանգեցնում է ԱԱՀ-ի չափի գերագնահատման, որը հարկ վճարողը ընդունում է որպես հարկային նվազեցում որպես բաժնեմաս. ընդհանուր գումարըհարկը, որը վերագրվում է այս ավտոկայանատեղի կառուցելու արժեքին: Նման իրավիճակներում տնտեսապես արդարացված է բաշխելը ընդհանուր ծախսերտարածքների միջև շինարարության համար, օրինակ, տարածքների խմբերի կառուցման տեղական գնահատված արժեքին համամասնորեն: Դրա համար տեղական գնահատականները կազմվում են օբյեկտի տարածքների խմբերի կառուցման համար.
Բնակելի տարածքներ;
ոչ բնակելի տարածքներ;
մեքենաների տեղերը.
Այնուհետև շինարարության ընդհանուր արժեքը բաշխվում է տարածքների խմբերին՝ դրանց գնահատված արժեքին համամասնորեն: Եվ արդեն խմբի ներսում այն բաշխվում է յուրաքանչյուր սենյակի համար նախատեսված տարածքներին համամասնորեն։
Օրինակ
Շինարարության փաստացի արժեքը 1,000,000 հազար ռուբլի է, շինարարության մակերեսը 20,000 մ2, ներառյալ.
Բնակելի տարածքներ - 15000 մ 2;
Ոչ բնակելի տարածքներ - 4000 մ 2;
Ավտոկայանատեղեր - 1000 մ 2:
Մոտավոր արժեքըշինարարություն - 900,000 հազար ռուբլի, ներառյալ.
Բնակելի տարածքներ `700,000 հազար ռուբլի;
ոչ բնակելի տարածքներ `180,000 հազար ռուբլի;
Ավտոկայանատեղեր `20,000 հազար ռուբլի:
Այնուհետև բնակելի տարածքների կառուցման արժեքը կկազմի.
1,000,000: 900,000 x 700,000 = 777,778 հազար ռուբլի:
Ոչ բնակելի տարածքների կառուցման արժեքը.
1,000,000: 900,000 x 180,000 = 200,000 հազար ռուբլի
Ավտոկայանատեղերի կառուցման արժեքը.
1,000,000: 900,000 x 20,000 = 22,222 հազար ռուբլի:
Այնուամենայնիվ, քանի որ տարածքների միջև շինարարության ընդհանուր արժեքի բաշխման նորմատիվ ընթացակարգը սահմանված չէ, կազմակերպությունն իրավունք ունի իր համար ընտրել տնտեսապես հիմնավորված ցանկացած մեթոդ:
Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի 2009 թվականի հուլիսի 23-ի թիվ 64 որոշումը.
Շենքի ընդհանուր սեփականության նկատմամբ տարածքների սեփականատերերի իրավունքների վերաբերյալ վեճերի քննարկման պրակտիկայի որոշ հարցերի շուրջ.
Բարձրացված հարցերի կապակցությամբ դատական պրակտիկաԱնշարժ գույքի (տարածքների) սեփականատերերի՝ շենքի կամ շինության (այսուհետ՝ շենք) ընդհանուր սեփականության նկատմամբ վեճերը լուծելիս, որտեղ գտնվում են այդ օբյեկտները, Գերագույն արբիտրաժային դատարանի պլենումը. Ռուսաստանի Դաշնություն«Ռուսաստանի Դաշնությունում արբիտրաժային դատարանների մասին» դաշնային սահմանադրական օրենքի 13-րդ հոդվածի համաձայն որոշում է կայացնել. արբիտրաժային դատարաններհետեւյալ բացատրությունները.
1. Շենքի ընդհանուր սեփականության իրավական ռեժիմի իրավական ռեժիմի որոշման հետ կապված վեճերը քննելիս, որոնցում գտնվող տարածքը պատկանում է մի քանի անձանց, դատարանները պետք է ելնեն հետևյալից.
Ընդհանուր սեփականությունից բխող բազմաբնակարան շենքում տարածքների սեփականատերերի հարաբերությունների կարգավորումը նախատեսված է Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 290-րդ (այսուհետ՝ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրք), Բնակարանային օրենսգրքի 36-րդ հոդվածով: Ռուսաստանի Դաշնություն. Բացի այդ, ցանկացած անշարժ գույքի օբյեկտների սեփականատերերի հարաբերությունները, որոնք ստեղծվել են ընդհանուր շինարարության կարգով, ուղղակիորեն կարգավորվում են «Բազմաբնակարան շենքերի և այլ անշարժ գույքի ընդհանուր շինարարությանը մասնակցելու մասին» Դաշնային օրենքի 16-րդ հոդվածով: փոփոխություններ Ռուսաստանի Դաշնության որոշ օրենսդրական ակտերում»:
Ոչ բնակելի շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի հարաբերությունները, որոնք բխում են նման շենքում գտնվող ընդհանուր սեփականությունից, ուղղակիորեն չեն կարգավորվում օրենքով: Հետևաբար, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 6-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն, նմանատիպ հարաբերությունները կարգավորող օրենսդրության նորմերը, մասնավորապես, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 249-րդ, 290-րդ հոդվածները ենթակա են կիրառման այդ հարաբերությունների վրա:
Վերոհիշյալի ուժով շենքի առանձին սենյակի սեփականատերը բոլոր դեպքերում իրավունքի բաժնեմաս ունի. ընդհանուր սեփականությունշենքի ընդհանուր սեփականության վրա։
2. Վեճերը քննելիս դատարանները պետք է ելնեն այն փաստից, որ շենքի ընդհանուր սեփականությունը ներառում է, մասնավորապես, շենքի մեկից ավելի սենյակներ սպասարկելու համար նախատեսված տարածքներ, ինչպես նաև վայրէջքներ, աստիճաններ, սրահներ, վերելակներ, վերելակ և այլն: լիսեռներ, միջանցքներ, տեխնիկական հարկեր, վերնահարկեր, նկուղներ, որոնցում կան ինժեներական հաղորդակցություններ, այս շենքի մեկից ավելի սենյակ սպասարկող այլ սարքավորումներ (տեխնիկական նկուղներ), տանիքներ, այս շենքի կրող և չկրող կառույցներ, մեխանիկական, էլեկտրական. , սանիտարական և այլ սարքավորումներ, որոնք տեղակայված են դրսում կամ ներսում և սպասարկում են մեկից ավելի տարածքներ:
3. Ընդհանուր սեփականության ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքը օրենքի ուժով պատկանում է շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերին՝ անկախ իրավունքների միասնական պետական գրանցամատյանում գրանցումից: Անշարժ գույքև դրա հետ գործարքները (այսուհետ` ռեգիստր):
4. Բաժնետոմսի չափի վերաբերյալ վեճերը քննարկելիս պետք է հաշվի առնել, որ, ելնելով այդ հարաբերությունների էությունից, ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության իրավունքում համապատասխան բաժնետոմսերը որոշվում են տարածքի տարածքի համամասնությամբ: սեփականություն հանդիսացող տարածքները։ Դատարանը կարող է որոշել ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության իրավունքի բաժնեմասի այլ չափ, եթե տարածքի ծավալը մեկ միավորի մակերեսով էապես տարբերվում է շենքի այլ տարածքների համանման ցուցանիշից:
Պատասխանեց Ալեքսանդր Սորոկինը.
Ռուսաստանի Դաշնային հարկային ծառայության օպերատիվ վերահսկողության վարչության պետի տեղակալ
«CCP-ն պետք է օգտագործվի միայն այն դեպքերում, երբ վաճառողը գնորդին, ներառյալ իր աշխատակիցներին, տրամադրում է հետաձգման կամ ապառիկ պլան՝ իրենց ապրանքների, աշխատանքների, ծառայությունների դիմաց վճարելու համար: Հենց այս դեպքերը, ըստ Դաշնային հարկային ծառայության, վերաբերում են ապրանքների, աշխատանքի և ծառայությունների դիմաց վճարելու վարկ տրամադրելուն և մարելուն: Եթե կազմակերպությունը տրամադրում է կանխիկ վարկ, ստանում է նման վարկի վերադարձ, կամ ինքն է ստանում և մարում վարկ, մի օգտագործեք դրամարկղը: Ե՞րբ պետք է ստուգել, նայեք
