Նոր օրենքներ շինարարության մեջ մեկ տարում. Բաժնետոմսերի կառուցում. գոյատևման խնդիր: Տարբերությունը ներդրումներից

Լուսանկարը՝ sofiadrobotova.ru-ից

Ի՞նչ է սպասվում 2018 թվականին կառուցապատողներին և բաժնետոմսերի սեփականատերերին, ինչպե՞ս է լինելու անցումը նախագծերի ֆինանսավորմանը, և օրենսդրության փոփոխություններով որքանո՞վ կթանկանան բնակարանները գնորդի համար։ Այս մասին քննարկել են «Pravo.ru»-ի կազմակերպած համաժողովի մասնակիցները։

Համատեղ շինարարությունը խոչընդոտներ է ստեղծել

Այսօր բնակարանների մեծ մասը կառուցվում է քաղաքացիների բաժնետերերի հաշվին, ովքեր տարածքներ են գնում այն ​​փուլում, երբ տունը ավարտված չէ։ Գների տարբերությունը զգալի է. եթե համեմատենք շենքում բնակարան գնելը պեղման փուլում և պատրաստի բնակարան գնելը, ապա այն կարող է հասնել մինչև 40%-ի: Զարմանալի չէ, որ սեփական կապիտալում մասնակցությունը բնակարանաշինության ամենապահանջված մեխանիզմներից մեկն է։ 98% դեպքերում նրա հետ վիճակը լավ է, ասում է, սակայն, բաժնետոմսերի սեփականատերերի այդ 2-3%-ը, իսկ 2017-ին 122000 մարդ է, որ ժամանակին չի ստանում իր օբյեկտները, էական խնդիր է ստեղծում կարգավորողի համար. և շուկան։

Նոյեմբերի սկզբին նախագահ Վլադիմիր Պուտինը երեք տարի հատկացրեց բաժնետոմսերի կառուցման ամբողջական մերժման համար: Քաղաքացիների միջոցները շինարարության ընթացքում նախատեսում են փոխարինել բանկային վարկավորում. Մինչդեռ սույն կարգի շրջանակներում օրենսդրությունը 2013թ ընդհանուր շինարարությունորպեսզի ի վերջո ամբողջությամբ հեռանա այս հաստատությունից։

Խստացումը տեղի է ունենում 214-FZ-ի փոփոխությունների շրջանակներում, որոնք պետք է պաշտպանեն քաղաքացիների իրավունքները և արդեն հասցրել են ոգևորել ծրագրավորողների շուկան։ Վերջիններս դժգոհում են, որ փոփոխությունները զգալիորեն բարդացնում են որոշ ծրագրավորողների աշխատանքը և գործնականում անհնարին դարձնում այն ​​մյուսների համար, հատկապես փոքր տարածաշրջանային ընկերությունների:

Պոպովը թվարկել է ծրագրավորողների համար ամենակարևոր փոփոխությունները. Դրանց թվում է «1 տուն - 1 կառուցապատող» կանոնը, որի համաձայն կազմակերպությունը չի կարողանա բազմաթիվ ներդրումային պայմանագրեր ունենալ մի շարք տների կառուցապատման համար։ Առայժմ, նման ծրագրի շրջանակներում, պարզ չէ, թե ով է կառուցելու ենթակառուցվածքը, եթե միկրոշրջանում մի շարք տներ կառուցվեն տարբեր կառուցապատողների կողմից, նշել է Պոպովը։ Փոփոխություններով մտցվում է նաև «իդեալական կառուցապատողի պահանջ», որը պետք է լինի փորձառու և պարտավորություններով չծանրաբեռնված, ինչը նույնպես գործնականում խնդրահարույց է։ Ցանկացած, նույնիսկ վիճելի, հարկային պարտավորություն իրականում կառուցապատողին կդնի օրենքից դուրս: Արգելվելու է փողը գրավել այլ կերպ, քան իր կողմից վարկային պայմանագիր, իսկ շենքի մակերեսը պետք է լինի առնվազն 10000 քառակուսի մետր, ինչը գուցե խնդիր չէ Մոսկվայի ու տարածաշրջանի համար, բայց իրականում նշանակում է շրջանների փոքր կառուցապատողների աշխատանքի արգելք։ Անհնար է նաև տնօրինել շինարարությունից ստացված գումարը, քանի դեռ չկատարվեն բաժնետերերի նկատմամբ բոլոր պարտավորությունները: Մի մոռացեք, որ կան նաև երաշխիքային պարտավորություններ, հիշեց Պոպովը, և սեփական կապիտալի սեփականատերերը հաճախ հետաձգում են բնակարանների ընդունումը, ինչը բարդացնում է այս կետի իրականացումը:

Այս ամենը դժվար թե ազդի անբարեխիղճ մշակողների վրա: Եթե ​​նպատակը խաբելն է, ապա խստացումը թույլ չի տա խուսափել դրանից: Իսկ շատ խոշոր օբյեկտների հետ աշխատող բարեխիղճ մշակողների համար դրանք լրացուցիչ ծախսեր են, վարչական բեռ: Ի վերջո, ամեն ինչ հասնում է սպառողին:

Միխայիլ Պոպով, «Հալս-Դիվելոփմենթ» ՓԲԸ-ի գույքային և իրավաբանական վարչության տնօրեն

Այնուամենայնիվ, փոփոխությունների հրատապությունը հասունացել է, նշել է Ալեքսեյ Պիսկունովը՝ Հովարդ Ռոսիայի հողային հարաբերությունների և անշարժ գույքի գործառնությունների աջակցության դեպարտամենտի ղեկավարը: Օրինակ՝ «1 տուն՝ 1 կառուցապատող» կանոնը պայմանավորված է նրանով, որ ներկայիս տնտեսական իրողություններում պետությանը ձեռնտու է խոշոր կառուցապատողներ ունենալը։ Եթե ​​ձեռնարկությունը խնդիր ունի օբյեկտում, այն չի կարող լուծել այլ օբյեկտներից գումար հայթայթելով: Իշխանությունները նույնպես չեն կարողանա խուսափել որոշումից՝ նոր օբյեկտների համար թույլտվություններ տալով։

Այնուամենայնիվ, օրենքի ակնհայտ թերություններից մեկն այն կլինի, որ շինարարության տեմպերը կնվազեն, և. բանկային երաշխիքներկընկնի սեփական կապիտալի սեփականատիրոջ ուսերին, որն ի վերջո կվճարի կառուցապատողի բեռը, այսինքն՝ բնակարանի արժեքը անխուսափելիորեն կբարձրանա։ «Ձեռնարկված միջոցառումներն անպայման կհանգեցնեն նախագծերի արժեքի բարձրացմանը, կհեռացնեն փոքր կառուցապատողներին, հատկապես մարզերում. նրանք չեն կառուցում անհրաժեշտ ծավալները»,- խոստովանել է Պիսկունովը։

Հարցը կարող էր լուծվել պատասխանատվության ապահովագրության միջոցով։ Սակայն, ինչպես նշվեց, կասկածելի է, որ այսօր Ռուսաստանում կա ապահովագրողների շուկա, որը կարող է ծածկել առկա ռիսկերը։

ժամը գործող պլանըընդհանուր շինարարության ամբողջական մերժումը, պետք է հաշվի առնել, որ հնարավոր է նաև փոխզիջում, ուշադրություն հրավիրեց. Անդրեյ Կիրսանով, պատգամավոր գործադիր տնօրենիրավական հարցերով ՓԲԸ «MR Group», և արժե մտածել. չէ՞ որ բանկերն այսօր ֆինանսավորում են ընդամենը 0,6 միլիարդ ռուբլի։ ժամը անհրաժեշտ ֆինանսավորում 4,1 մլրդ-ի չափով, եւ ակնհայտորեն չեն կարողանա փոխհատուցել բաժնետոմսերի սեփականատերերի միջոցներն այնպես, որ պահպանեն շինարարության տեմպերը։ Այսպիսով, Գերմանիայում կա ընդհանուր շինարարություն. այն նախատեսում է բաժնետերերից միջոցների փուլային ծախսման հնարավորություն, ասել է Կիրսանովը: Նա վստահ է, որ նման փորձը կարելի է վկայակոչել Ռուսաստանում, և առաջարկներից մեկը նախագծերի ֆինանսավորումն է։

Ինչպես կաշխատի ծրագրի ֆինանսավորումը

Վլադիմիր Գամզան, ՌԴ կոմիտեի նախագահ ֆինանսական շուկաներև Ռուսաստանի Դաշնության Առևտրաարդյունաբերական պալատի վարկային կազմակերպությունները: Հարցը, թե ինչպես է իրականացվելու ծրագրերի ֆինանսավորման անցումը գործնականում, որի համար նախագահը երեք տարի է հատկացրել, քննարկվել է անցյալ շաբաթ շինարարության և բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների նախարար Միխայիլ Մենի հանդիպման ժամանակ Հիփոթեքային և Հիփոթեքային գործակալության ներկայացուցիչների հետ։ բնակարանային վարկեր, Սբերբանկ, Ռուսական կապիտալ բանկ, Վնեշէկոնոմբանկ: Վլադիմիր Գամզայի խոսքով, Վնեշէկոնոմբանկը նախատեսում է 2018 թվականի սկզբից գործարկել Project Finance Factory-ը։ Ֆինանսավորվելու են 3 մլրդ ռուբլուց արժողությամբ նախագծեր։ Արդեն ստացվել է 3000 միլիարդ ռուբլու հաստատում։ պարտատոմսերի թողարկման երաշխիքներ պետությունից. Ամենաբարձր ռիսկային պարտատոմսերը բաժին կհասնեն հենց բանկին, միջին ռիսկայնության պարտատոմսերը՝ պետական ​​բանկերին, ամենացածր ռիսկային պարտատոմսերը կգնան այլ բանկերին, որոնք ցանկանում են մասնակցել VEB-ի միջոցով նախագծերի ֆինանսավորմանը: Ծրագիրն իրականացնելու համար Բանկը կստեղծի Ծրագրերի ֆինանսավորման ընկերություն: Հարցով զբաղվում է բանկի փոխնախագահը Օլեգ Իվանով, իրավաբան, ով ներգրավված է եղել ավելի քան 40 արդյունաբերական օրինագծերի մշակմամբ, ներառյալ սինդիկացված վարկավորման մասին օրենսդրությունը, որը գործնական հնարավորություն է տալիս իրականացնել նման նորամուծություններ։

նման տակ տարեկան տոկոսադրույքըծրագրավորողները բանկից միջոցներ կստանան պայմանագրերով սեփական կապիտալում մասնակցություն. 2%-ը բաժին է ընկնում բանկերի գործառնական ծախսերին, 1,5%-ը՝ կառուցապատողի պահպանմանը, 2,5%-ը վարկային հաստատության մարժան է։ Քաղաքացիները հնարավորություն կունենան անվճար միջոցներ տեղադրել պահուստային հաշիվներում:

Roscapital-ը նախատեսում է սկսել ծրագրավորողներին ֆինանսավորել փորձնական ռեժիմով 2018 թվականի հուլիսից՝ ծրագրի ֆինանսավորման ողջ տարրերի միջոցով: Սբերբանկը դեռ չի գործարկի պիլոտային նախագիծ, բայց հուլիսի 1-ից նախատեսում է աշխատել «ըստ ցանկության», եթե ծրագրավորողները ցանկանան նախագիծն իրականացնել ծրագրի ֆինանսավորման և պահուստային հաշիվների միջոցով, բանկը նման հնարավորություն կտա, ասել է Գամզան։ Այն բանի համար, որ բանկերը ռիսկի կդիմեն, նրանք ակնկալում են տարեկան 6% ստանալ ծրագրավորողներից, որոնք միջոցներ կստանան DDU-ի շրջանակներում:

ընթացքում անցումային շրջանԵրբ առկա են համաձայնագրի երկու տարբերակները՝ և՛ DDU, և՛ էսքրո հաշիվները, ավելի քիչ հարուստ բաժնետոմսերի սեփականատերերը ավելի հավանական է, որ նախապատվությունը տան առաջին տարբերակին, որն ավելի էժան կլինի, առաջարկեց Վլադիմիր Գամզան:

Ծրագրի ֆինանսավորման իրականացման ճանապարհային քարտեզը կհաստատվի 2018 թվականի 1-ին եռամսյակի ընթացքում, հավելեց նա։ Միաժամանակ, հնարավոր է, որ ապագայում կարող է բացարձակապես հայտնվել նոր օրենք, որը կկարգավորի նախագծերի ֆինանսավորումը, - այն կպարունակի երկուսն էլ ընդհանուր պայմաններ և պայմաններև տարբեր ոլորտներում նախագծերի ֆինանսավորման նորմեր:

Նորովի սնանկ

2018 թվականի հունվարի 1-ից ուժի մեջ են մտնում ծրագրավորողների սնանկության նոր կանոնները։ Դրանք կբացառեն հսկողության ընթացակարգերը և ֆինանսական վերականգնում, իսկ սնանկության վարույթն ու արտաքին կառավարումը կմնա։ Պետությունը լրջորեն շահագրգռված է կառուցապատողների սնանկությամբ. թվերը ցույց են տալիս, որ զարգացումը դժվար ժամանակներ է ապրում։ Միայն Մոսկվայի մարզում նոր տարում կներդրվի մոտ 10 սնանկության ընթացակարգ, և կարող են լինել լրացուցիչ, ասել է իրականացման իրավական աջակցության վարչության պետ Ստանիսլավ Կոժևնիկովը։ վերահսկման գործառույթներհամատեղ շինարարության ոլորտում Իրավաբանական վարչությունՄոսկվայի մարզի շենքային համալիրի նախարարություն.

Նա կոչ արեց թեմայով հետաքրքրվողներին ակտիվորեն մասնակցել աշխատանքային խմբերին և խնդրահարույց իրավիճակներից ելքեր փնտրել՝ առկա դժվարություններն առավել արդյունավետ լուծելու համար։

Իվան Կորշունովը, փաստաբան Կ«Կովալևը, Տուգուշին և գործընկերները», ուշադրություն հրավիրեց այն փաստի վրա, որ կառուցապատողների սնանկության դեպքում սեփականատերերի ամենախոցելի կատեգորիան սեփականատերերն են. ոչ բնակելի տարածքներներառյալ բնակարանները. Մնում է հուսալ, որ ապագայում նրանց իրավունքները կհավասարեցվեն բնակելի տարածքների սեփականատերերի իրավունքներին, նշել է Կորշունովը։ Միևնույն ժամանակ, դժվար է որոշել, թե ուր է գնալու օրենքը՝ ի պաշտպանություն ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերի, թե՞ անտեսել նրանց հօգուտ նրանց, ովքեր գնել են բնակելի տարածքներ։

Քննարկեցինք նաև գրավի իրավունքի հետ կապված անելիքները՝ այս ոլորտում պաշտոնի ձևավորումը, ըստ էության, դատարանների պարտականությունն է, ուշադրություն հրավիրեց. Մագոմեդ Գազդիև, գործընկեր, պրակտիկայի ղեկավար » Ֆինանսական հաստատություններ» իրավաբանական գրասենյակ.

Ծայրահեղականներ բաժնետերերի շրջանում

Բաժնետերերը ոչ միայն խաբվում են. «սպառողական ահաբեկչություն» տերմինն ավելի ու ավելի է օգտագործվում ընդհանուր շինարարության մասնակիցների առնչությամբ: Նախապատվությունները, որոնք կարող են օգտագործել բաժնետերերը, իսկ երբեմն էլ չարաշահում են, նշված են թիվ 214-FZ օրենքով և «Սպառողների իրավունքների պաշտպանության մասին» օրենքով: Յուլիա Սորոկինա՝ KDS Legal միջազգային իրավունքի խմբի գործընկերներառյալ օբյեկտի փոխանցման ժամկետի խախտման և թերությունների վերացման վերջնաժամկետի խախտման և պայմանագրի միակողմանի մերժման և դրա դադարեցման համար տույժեր. դատական ​​կարգը, և շատ այլ առավելություններ: Չարաշահման հնարավորությունները ծագում են սպառողների իրավունքների պաշտպանության օրենսդրության խստությունից, չարաշահումների համար պատժի բացակայությունից և միջնորդների ի հայտ գալուց, ովքեր պատրաստ են օգնել սպառողին պաշտպանել իրենց իրավունքները:

2,442,691,924 ռուբլի

հավաքագրվել է SOY-ում ծրագրավորողներից 2017 թվականի 1-ին կիսամյակում որպես բաժնետերերի նկատմամբ պարտավորությունների չկատարման կամ ոչ պատշաճ կատարման վեճերի մաս:

Դատական ​​դեպարտամենտի վիճակագրության համաձայն՝ միայն 1-ին կիսամյակում դատարանները 2017թ ընդհանուր իրավասությանԲաժնետոմսերի սեփականատերերի հետ կապված վեճերով ստացվել է 13195 գործ, նույն ժամանակահատվածում արբիտրաժները քննել են ևս 1167 գործ: Միաժամանակ ՍՈՅ-ում վերականգնվել է 2 մլրդ 443 մլն ռուբլի։ - կոշտ գումար մշակողների համար: Արբիտրաժում այս ցուցանիշը մի քանի անգամ ցածր է. բավարարվել են միայն 3,3 միլիոն ռուբլու պահանջները, մինչդեռ հայտարարագրված 7,3 միլիոն ռուբլին:

Իրավունքի հիմնական չարաշահումները հավաքագրման համար անհիմն գումարների կամ որակի անհիմն պահանջների մասին հայտարարություններն են, պայմանագրի կատարումից անհիմն միակողմանի մերժումը:

Սորոկինան խորհուրդ է տվել՝ ինչպես պաշտպանվել «ահաբեկիչներից». Այսպիսով, պայմանագրում հնարավոր է նախօրոք որոշել իրավազորությունը, նշել, որ պայմանագրի կողմը ծանոթ է նախագծային փաստաթղթերին և հայտարարությանը, որոշել վեճը լուծելու պահանջի կարգը և նշել վեճում փոփոխություններ կատարելու հնարավորությունը: նախագիծը։

Նիկիտա Ռոժենցով, իրավաբանական պրակտիկայի բաժնի ավագ խորհրդատու, խոսեց այն մասին, թե ինչպես է գործնականում վիճարկում հողի կադաստրային արժեքը։ Նա օրինակներ բերեց դատական ​​պրակտիկաեւ վիճակագրություն 2017 թվականի հունվարի 1-ից հոկտեմբերի 1-ը։ Ըստ այդմ՝ կադաստրային արժեքը որպես հիմնավորում վիճարկելու պահանջների ճնշող մեծամասնությունը պարունակում է սահմանելու անհրաժեշտություն կադաստրային արժեքըառարկան իր չափերով շուկայական արժեքը- Պահանջների 92%-ը, ևս 7%-ը վիճարկելու են վեճերի լուծման հանձնաժողովի որոշումը արդյունքների վերաբերյալ. կադաստրային գնահատում. 1%-ը պայմանավորված է վեճի պատճառով կեղծ տեղեկություններև կադաստրային սխալներ. Ինչ վերաբերում է վեճերի լուծման արդյունքներին, ապա պահանջների մոտ կեսը բավարարվել է՝ 49%, չի բավարարվել 7%-ը։ Վիճակագրության ստացման պահին հայցերի 44%-ը դեռ չի քննարկվել:

Անշարժ գույքի գները տարեցտարի սրընթաց աճում են։ Նույնիսկ 2019թ ստուդիո բնակարանՄոսկվայի անբարենպաստ տարածքում կարող է լինել անհասանելի ծախս ռուս ընտանիքների մեծ մասի համար:

Յուրաքանչյուր ոք գտնում է իրավիճակից դուրս գալու իր ելքը. երկար տարիներ խնայել գումար՝ մի օր սեփական բնակարանը գնելու հույսով (այս մեթոդը տնտեսապես արդյունավետ չէ, քանի որ արժույթի գինը մի քանի տարում կարող է մի քանի անգամ աճել կամ նվազել): վերցրեք ապառիկ գնման համար անհրաժեշտ գումարը մեծ տոկոսով:

Ամենառացիոնալ որոշումը կլինի մասնակցել ընդհանուր շինարարությանը: Անհատը կառուցապատողի հետ կնքում է համագործակցության պայմանագիր և կարող է ձեռք բերել բնակարան շահավետ գնով։

2019 թվականին ուժի մեջ է մտել նոր օրինագիծ, ըստ որի՝ համատեղ շինարարությունը կարող է տարածվել ոչ միայն բազմաբնակարան շենքերի, այլ նաև քաղաքային տների վրա։ Փոխվել են նաև կառուցապատողներին ներկայացվող պահանջները, պայմանագրի արժեքի ձևավորման և դրա դադարեցման կարգը։

Համատեղ շինարարության ակունքները գալիս են ԽՍՀՄ-ից: Սեփական անշարժ գույք ձեռք բերելու համար, քաղաքացի Սովետական ​​Միությունդուք պետք է կանգնեք հսկայական հերթում: Շատ հաճախ մարդիկ մի քանի տարի սպասել են իրենց հերթին։

Որոշ քաղաքացիներ, սպասելու ժամանակը զգալիորեն կրճատելու համար, սկսեցին միավորվել բնակարանային կոոպերատիվներում։ Նման ասոցիացիաների անդամները կարող են բնակարան ձեռք բերել ավելի կարճ ժամկետում: Բացի այդ, նման անձանց համար անշարժ գույք կառուցելիս հաշվի են առնվել նրանց անհատական ​​հատկանիշները:

Նմանատիպ սկզբունքը գործում է նաև այսօր։ Բաժնետերերը պայմանագիր են կնքում կառուցապատողի հետ: Առաջին կողմը բնակարան է ստանում կարճ ժամանակում և շատ շահավետ գնով, իսկ երկրորդը շինարարություն է իրականացնում՝ հաշվին. Փողբաժնետոմսերի սեփականատերերը և ազատված է վարկի համար դիմելու անհրաժեշտությունից:

Պայմաններ բաժնետերերի համար

Համատեղ շինարարությունը բաժնետերերին առաջարկում է բարենպաստ պայմաններ անշարժ գույք ձեռք բերելու համար.

1. Զգալի խնայողություններ. Բնակարանների վրա երկրորդային շուկակարող է լինել ավելի քան 2 անգամ ավելի թանկ, քան կառուցվող բնակարանները։
2. Ապառիկ վճարման հնարավորություն։ Բաժնետերն իրավունք ունի անշարժ գույքի համար վճարել փուլերով, մինչ շինարարությունն ընթացքի մեջ է:
3. Կառուցապատողի հետ պայմանագիր կնքած անձը կարող է ինքնուրույն որոշել իր բնակարանի դասավորությունը: Սա թույլ կտա ձեզ ապագայում մեծ գումար խնայել վերանորոգման և վերակառուցման համար:

Այս առավելությունները քաղաքացիներին «գայթակղում են» պայմանագիր կնքել կառուցապատողների հետ։ Բայց ընդհանուր շինարարությունը այնքան էլ պարզ և իդեալական ընթացակարգ չէ, ինչպես կարող է թվալ առաջին հայացքից: Այն ունի բազմաթիվ թակարդներ:

Ռիսկերը

Յուրաքանչյուր ոք, ով ցանկանում է այս ձևով բնակարան գնել, պետք է տեղյակ լինի հնարավոր ռիսկերի մասին.

1. Բնակարանների հանձնման հետաձգում սեփական կապիտալի սեփականատերերին. Միշտ չէ, որ հնարավոր է շինարարությունը ժամանակին ավարտել։ Ձգձգումների պատճառները կարող են շատ լինել՝ սկսած նյութերի ուշացումից մինչև շինարարության համար միջոցների բացակայություն: Խնդիրը կարող եք լուծել բավականին պարզ՝ ծրագրավորողից միջոցներ ներգրավել: Բայց ոչ բոլորն են պատրաստ գնալ դրան: Ֆոնդերի բացակայությունը հաճախ հանգեցնում է շինարարության ամբողջական դադարեցման և սեփական կապիտալի սեփականատիրոջ կողմից միջոցների կորստի:
2. Պայմանագրի ոչ ճիշտ կնքումը կարող է զգալիորեն մեծացնել անհատի ծախսերը բնակարան գնելիս։ Եթե ​​փաստաթղթում առկա են անճշտություններ կամ գործարքի մասին բոլոր տեղեկությունները բացակայում են, ապա սեփական կապիտալի սեփականատիրոջից կարող է պահանջվել վճարել որոշակի գումար՝ գույքը շահագործման հանձնելու համար: Այդ իսկ պատճառով անհրաժեշտ է հնարավորինս պատասխանատու վերաբերվել թղթաբանությանը։ Եթե ​​այս հարցում փորձը բավարար չէ, ապա ավելի լավ է օգտվել մասնագետների ծառայություններից։

Միայն ամենատարածված դժվարությունները, որոնց կարող են հանդիպել տոկոսատերերը, վերը նշված են: Իրականում կարող են շատ ավելին լինել։

Համաձայնագրի կնքում

Մեծ մասը կարևոր կետայս գործարքում `պայմանագրի կնքումը: Դրանից կախված կլինի իրադարձությունների հետագա ելքը։ Փաստաթուղթ կազմելիս պետք է պահպանվեն հետևյալ պայմանները.

1. Շինարարական օբյեկտ. Անհրաժեշտ է մանրամասն նկարագրել դրա մասին բոլոր տեղեկությունները` լրիվ անվանումը, շենքի տեսակը, հարկերի և բնակարանների քանակը և այլ տվյալներ, որոնք կբացահայտեն օբյեկտը:
2. Պայմանագրի երկու կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները: Որքան դրանք մանրամասն նկարագրվեն փաստաթղթում, այնքան քիչ թյուրիմացություններ կարող են առաջանալ:
3. Շինարարության ժամանակ.
4. Գործող բաժնետոմսերի սեփականատերերին բնակարանների փոխանցման ճշգրիտ ամսաթիվը:
5. Փաստաթուղթ, որն ապահովում է պայմանագրի բոլոր պայմանների պահպանումը:
6. Օբյեկտի գինը, դրա վճարման պայմաններն ու պայմանները. AT լրիվ արժեքըբնակարանները ներառում են ոչ միայն ուղղակի շինարարության ծախսերը, այլև կառուցապատողի աշխատանքի վարձատրությունը: Արժեքը կարող է վճարվել միանվագ կամ ապառիկ։
7. Պայմանագրի գրանցման տվյալները գրանցամատյանում.

Դուք չպետք է համագործակցեք այն գործընկերների հետ, ովքեր.

1. Նրանք գործարք են առաջարկում այլ փաստաթղթերի հիման վրա (առք և վաճառք, վարկ և այլն):
2. Տեղադրեք օբյեկտի կասկածելիորեն ցածր արժեքը:
3. Նրանք խեղաթյուրում են փաստերը, կեղծ տեղեկություններ են հաղորդում գույքի մասին։

Նորարարություններ

Ինչպես վերը նշվեց, օրենսդրության մեջ 2019թ Ռուսաստանի Դաշնությունորոշակի փոփոխություններ են եղել համատեղ շինարարության հետ կապված։ Նախ, այժմ գործարքներ են կատարվում ոչ միայն բնակարանների համար բազմաբնակարան շենքերայլ նաև քաղաքային տների համար:

Քաղաքային տունն է փոքր տուն, որը բաղկացած է մի քանի բազմահարկ բնակարաններից։ Նրանցից յուրաքանչյուրն ունի առանձին մուտք, այսինքն՝ ընդհանուր մուտք չկա, ինչպես սովորական բազմահարկ շենքերում։ Նման տների բնակիչները, որպես կանոն, ունեն իրենց ավտոտնակը, փոքրիկ պատշգամբը։ Այս տեսակի շենքերը մեծ ժողովրդականություն են ձեռք բերել Եվրոպայում, Ռուսաստանում երկար ժամանակ այն այնքան էլ տարածված չէր:

Բացի այդ, փոխվել է ընդհանուր շինարարությանը մասնակցելու ժամանակ անշարժ գույքի ճշգրիտ գինը որոշելու կարգը։ Նախկինում պայմանագրում պետք է նշվի այն ճշգրիտ արժեքը, որը բաժնետերը վճարում է կառուցապատողին բնակելի օբյեկտի կառուցման համար: Այն կարող է ներառել ծախսերը շինարարական աշխատանքներև անհատական ​​ծառայություններգործընկեր.

Համաձայն նոր հրատարակությունօրենք, այժմ ստույգ գինը կախված է նաև ոչ բնակելի տարածքի լրացուցիչ միավորների քանակից (պատշգամբ, պատշգամբ և այլն)։ Բացի այդ, պայմանագրի գինը վճարվում է միայն փաստաթուղթը պաշտոնապես գրանցելուց հետո:

Նախկինում բաժնետերը կարող էր ազատորեն խզել պայմանագիրը, եթե կառուցապատողը չկատարի պայմանագրի հիմնական պայմանները։ Այժմ համաձայնագրի չեղարկման ընթացակարգը որոշ չափով ավելի բարդ է։ Դա հնարավոր է միայն հետո դատական ​​դատավարություն. Եթե ​​դատարանը գտնի, որ կառուցապատողը գործում է սահմանված պայմանագրի դեմ, ապա այն կարող է դադարեցվել։

Նոր պահանջներ են առաջադրվել նաև իրենք՝ մշակողների համար։ Համատեղ շինարարական գործարքներին մասնակցելու համար նրանք պետք է եզրակացություն ստանան շինարարության նախարարությունից: Այս փաստաթուղթն իրականում նման գործունեություն իրականացնելու թույլտվություն է։ Կարծիք ստանալու համար պետք է դիմել շինարարության նախարարություն՝ համապատասխան փաստաթղթերի փաթեթով։ Դիմումի քննարկման ժամկետը 30 օրացուցային օրից ոչ ավելի է:

Եթե ​​մշակողները չեն բավարարում իրենց ներկայացված պահանջները, նրանք կորցնում են իրենց կարծիքը, այս մասին բոլոր բաժնետերերը տեղեկացվում են գրավոր հաղորդագրության կամ էլ.

Համատեղ շինարարությունը շահավետ, բայց բավականին ռիսկային գործարք է: Նախքան մշակողների հետ համագործակցության վերաբերյալ որևէ որոշում կայացնելը, համոզվեք, որ ուսումնասիրեք հիմնական տեղեկատվությունը, կշռեք դրական և բացասական կողմերը: Դուք կարող եք ավելին իմանալ ընդհանուր շինարարության, 2019 թվականի այս ընթացակարգի նորարարությունների մասին հետևյալ տեսանյութում.

Այսպիսով, ընդհանուր շինարարությունը գործարք է, որը թույլ է տալիս անհատի նկատմամբգնել բնակարան բարենպաստ պայմաններնույնիսկ դրա կառուցման փուլում, իսկ մշակողը` նվազագույնի հասցնել կամ ամբողջությամբ նվազեցնել սեփական շինարարական ծախսերը բազմաբնակարան շենքկամ քաղաքային տուն՝ բաժնետոմսերի սեփականատերերի դրամական ներդրումների հաշվին:

Սեփական տուն ունենալը նույնիսկ ավելի զով է, քան մեքենա ունենալը: Ի վերջո, եթե դուք կարող եք ավտոբուսով հասնել A կետից B կետ, ապա դա շատ խնդրահարույց է առանց ձեր գլխի տանիքի: Իսկ պատրաստի բնակարանների գները շատերին ստիպում են ելք փնտրել ընդհանուր շինարարության մեջ. այսպես է ստացվում, թեկուզ ոչ շատ, բայց ավելի էժան։

Օգնել մարդուն պաշտպանել իրեն և իր խնայողությունները անբարեխիղճ կառուցապատողներից և ստանալ իր վճարովի քառակուսի մետրերը, դա ընդհանուր շինարարության մասին 214-FZ օրենքը:

Մեր հոդվածի նպատակն է պատմել ձեզ այն հիմնական կետերը, որոնք դուք պետք է իմանաք 214-FZ օրենքի մասին: Մեզնից կարող եք ներբեռնել նաև օրենքի ամբողջական տեքստն իր ընթացիկ տարբերակով (նյութի տեքստի տակ՝ էջի վերջում)։

Ինչու և ում է դա պետք

«Փայերի» ամենամեծ վտանգն այն է, որ դուք արդեն վճարել եք գումարը, իսկ նոր տանը ձեր բնակարանը դեռ գոյություն ունի միայն թղթի վրա, քանի որ տունը դեռ չի կառուցվել։

Օրինակ 1

Երկվորյակների ծնունդով Բենեդիկտովների ընտանիքի համար դժվարացավ կուչ գալ նույն սենյակում։ Ուստի որոշվեց վաճառել փոքրիկ ընտանիքը, ավելացնել մեքենայի համար առանձնացված գումարը և կառուցվող տանը գնել երեք ռուբլու նոր թղթադրամ։ 214, ամուսինները չեն կարդացել համատեղ շինարարության մասին օրենքը, սակայն կառուցապատողի հետ պայմանագրով տունը պետք է հանձնվեր վեց ամսից։

Այդ ժամանակ Բենեդիկտովի կինը երեխաների հետ ծնողների հետ տեղափոխվել է գյուղ, իսկ ընտանիքի ղեկավարը սկսել է պատրաստվել տեղափոխությանը։ Բայց երբ վեց ամիս անց երջանիկ Բենեդիկտովը եկավ հիանալու իրով նոր բնակարանԹիվ 25-ը, ինչպես նշված էր նրա պայմանագրում, նա այնտեղ գտավ մի խելացի գյուղացու, ով ակտիվորեն ղեկավարում էր վերանորոգողները։ Գյուղացին նույնպես բաժնետիրական պայմանագիր է կնքել, վճարել է գումարը և, ըստ թղթերի, նույն իրավունքն է ունեցել նույն թիվ 25 բնակարանի վրա։ Տանը ևս մի քանի այդպիսի խեղճ մարդիկ են եղել։ Եվ բոլորն էլ արդեն մի քանի տարի է, ինչ հաղթահարում են դատարանների շեմերը։ Վիճելի բնակարանները ձերբակալված են, իսկ Բենեդիկտովի կինը սպառնում է ամուսնալուծվել։

Օրինակ 2

Էմմա Ստանիսլավովնան վաճառել է ամառանոցը և հնաոճ զարդարանքները, որպեսզի թոռանը թեկուզ փոքր, բայց առանձին բնակարան գնի։ Շինարարական ընկերությունն ընտրվել է ընկերների խորհրդով։ Նոր տունխոստացել է մի քանի ամսից մատուցել: Բայց անցել է երկու տարի, և նոր շենքը նախատեսված տասնվեցի փոխարեն ընդամենը երեք հարկ է բարձրացել։ Կառուցապատողը սնանկացել է, տնօրենը հետախուզման մեջ է, իսկ խաբված բաժնետոմսերը՝ Էմմա Ստանիսլավովնայի գլխավորությամբ, պիկետ են անում քաղաքապետարանի մոտ և նամակներ գրում բոլոր իշխանություններին։

Մինչեւ վերջերս նման իրավիճակները հազվադեպ չէին։ Համատեղ շինարարության մասին նոր օրենքը - 2018 թվականը, 2004 թվականին իր առաջին խմբագրության ընդունումից հետո ենթարկվել է բազմաթիվ փոփոխությունների և լրացումների, մինչև, ի վերջո, հնարավոր եղավ խոսել դրանում արտաքին տեսքի մասին: իրական համակարգ պետական ​​կարգավորումըկառուցապատողների գործունեությունը և երաշխավորում է, որ գումարն առանց հետքի չի անհետանա, իսկ գույքը կկառուցվի և կփոխանցվի սեփականատերերին։

Ինչ պետք է իմանան բաժնետերերը

Օրենքի տեքստը բավականին բարդ է և նախատեսված է ավելի շատ մասնագետների համար, սակայն որոշ կետեր պետք է հիշի յուրաքանչյուր անձ, ով որոշում է մասնակցել ընդհանուր շինարարությանը.

• 214 Համատեղ շինարարության մասին դաշնային օրենքը սահմանում է ընդհանուր շինարարության մասին պայմանագրի պարտադիր պետական ​​գրանցում, իսկ նոր բնակարանների համար գումարը վճարվում է միայն Rosreestr-ում այդպիսի գրանցումից հետո: այն պաշտպանում է բաժնետիրոջը կրկնակի վաճառքի ռիսկից, այսինքն՝ կառուցապատողն այլևս չի կարողանա նույն բնակարանը վաճառել մի քանի գնորդների.
• նախատեսվում է հատուկ փոխհատուցման հիմնադրամների ստեղծում, որոնք ձևավորվում են շինարարական ընկերություններից մինչև առաջին բաժնետիրոջ հետ պայմանագրի կնքումը պարտադիր պահումների հաշվին։ Հետեւաբար, եթե կառուցապատողը չունի բավարար միջոցներ շինարարությունն ավարտելու համար, ապա դրանք կստանա փոխհատուցման հիմնադրամից։ Եթե ​​մշակողը լքում է օբյեկտը կամ սնանկանում է, բաժնետերերը փոխհատուցում կստանան այս հիմնադրամից;
• շինարարական ընկերությունն ինքը հիմա պարտավոր է կառուցելու փորձ ունենալ բազմաբնակարան շենքերառնվազն երեք տարի, և դրա չափը սեփական միջոցներըպետք է կազմի ծրագրի նախատեսված արժեքի առնվազն 10%-ը: Այս կանոնը նախատեսված է պաշտպանել քաղաքացիներին մեկօրյա ֆիրմաներից.

Էլ ինչի վրա ուշադրություն դարձնել

Յուրաքանչյուր ծրագրավորող օրենքով պարտավոր է ստեղծել իր պաշտոնական կայքը ինտերնետում: Այս կայքում դուք կարող եք գտնել բոլոր անհրաժեշտ տեղեկությունները առավելագույնի մասին շինարարական ԸՆԿԵՐՈՒԹՅՈՒՆոր ունի շինթույլտվություն, նախագծային փաստաթղթերկառուցվող օբյեկտների վերաբերյալ տեղեկատվություն մշակողի կողմից ներդրումների վճարման մասին փոխհատուցման հիմնադրամ, ինչպես նաեւ կնքվելիք սեփական կապիտալում մասնակցության պայմանագրերի նախագծերը։ Այս փաստաթղթերը նախօրոք կարդալը թույլ կտա ձեզ ընտրել լավագույն տարբերակհամատեղ շինարարությանը մասնակցելու մասին որոշում կայացնելիս և անհրաժեշտության դեպքում նախապես խորհրդակցել իրավաբանի հետ:

Կառուցապատողի հուսալիության և աշխատանքի որակի մասին կարելի է դատել նրա դեմ հարուցված հայցերով։ Դիտարկվում են կազմակերպությունների հետ կապված վեճերը արբիտրաժային դատարաններ: Նման դեպքեր կարելի է գտնել իրենց պաշտոնական կայքում։ Քաղաքացիների կողմից կառուցապատողի դեմ ներկայացված պահանջների և դրանց վերաբերյալ կայացված որոշումների մասին կարող եք տեղեկանալ Պետական ​​ինքնավար համակարգի «Պրավոսուդիե» պորտալից։

Այժմ բաժնետոմսերի կառուցումը դառնում է ժողովրդականություն, և այս հոդվածում ասվում է, թե ինչ պետք է իմանաք դրա մասին 2020 թվականին, որպեսզի սխալ չգործեք և ամեն ինչ ճիշտ անեք: Նման ժողովրդականությունը պայմանավորված է նրանով, որ ընդհանուր շինարարությունը թույլ է տալիս մարդկանց ձեռք բերել նոր բնակարաններ շատ մրցունակ գներով, ինչը, իհարկե, հսկայական գումար է: Այնուամենայնիվ, ամեն դեպքում, նախ պետք է հասկանալ բոլոր կարեւոր նրբությունները: Հարկ է նշել, որ 2020 թվականից ի վեր այս հարցում գործնականում ոչինչ չի փոխվել։ Նույն պայմանները գործում են երկար տարիներ։

Նախ, արժե հասկանալ, թե ինչու են Ռուսաստանի շատ քաղաքացիներ նախընտրում ներդրումներ կատարել ընդհանուր շինարարության մեջ.

• Նոր շենքերի բնակարանները հաճախ շատ ավելի էժան են, քան երկրորդային շուկայում: Ստացվում է, որ դուք կարող եք շատ շահավետ գնել ձեր նոր տունը:
• Պետք չէ ամբողջ գումարը միանգամից պատրաստել։ Բնակարանի համար կարող եք վճարել անընդհատ, մինչ շենքը շարունակվում է։
• Դուք կարող եք նախապես ընտրել այնպիսի դասավորություն, որը լիովին կհամապատասխանի ձեզ: Սա կօգնի ձեզ գումար խնայել ապագայում: վերանորոգման աշխատանքներ. Իհարկե, պետք է հաշվի առնել, որ տարբեր տեխնիկական պահանջներորին պետք է հետևել։

Արդյունքում ստացվում է, որ նոր տան շինարարությունն իրականացվում է գնորդների հաշվին։ Այս տարբերակը շահավետ կլինի ինչպես կառուցապատողների, այնպես էլ բնակարանների սեփականատերերի համար: Պետք է հաշվի առնել, որ բոլոր պահերը կարգավորվում են ռուսական օրենսդրությամբ: Դուք պետք է իմանաք, որ մշակողը պատասխանատու է իր բոլոր բաժնետերերի առաջ:

Ինչպե՞ս է գործում սեփական կապիտալում մասնակցությունը:

Եթե ​​որոշել եք բաժնետեր դառնալ, ուրեմն պետք է իմանաք բոլոր նրբությունների մասին։ Շատ բաներ կան, որ պետք է հաշվի առնել, երբ խոսքը վերաբերում է բնակելի շինարարությանը: Տուն կառուցելու համար կառուցապատողը միջոցներ է հավաքում ֆիզիկական անձանցից կամ իրավաբանական անձինքովքեր իրենց հերթին հետաքրքրված են այս շենքով։ Այսպիսով, պարզվում է, որ սեփական կապիտալի սեփականատեր կարող են դառնալ սովորական քաղաքացիները, ովքեր ցանկանում են բնակարան գնել տուն կառուցելու փուլում, կամ ընկերությունները, որոնք գնում են միանգամից մի քանի բնակարան։ Մշակողը և սեփականատերը հողամասմասնակցել նաև բաժնետոմսերի կառուցմանը:

Մասնակցության ընթացակարգն ունի մի քանի փուլ.

1. Ընկերություն ստեղծելու համար անհրաժեշտ է ստանալ շենքի թույլտվություն: Առանց այս փաստաթղթի նա չի կարող սկսել տուն կառուցել, քանի որ դա խախտում է Ռուսաստանի օրենսդրությունը.
2. Այս թույլտվությունը ստանալուց հետո դիզայնի հռչակագիրը հրապարակվում է:
3. Հետագայում ներգրավվում են այն շահագրգիռ անձինք, ովքեր հետաքրքրված են այս տան կառուցմամբ:
4. բաժնետոմսերի պայմանագիր առանց ձախողմանգրանցված է Rosreestr.

Տուն կառուցելու թույլտվությունը կարելի է ստանալ տեղական կառավարությունից: Նման փաստաթուղթ ձեռք բերելու համար ձեզ հարկավոր է նախագիծ տրամադրել, որը համապատասխանում է բոլոր տեխնիկական չափանիշներին: Սովորաբար թուղթ ստանալու հետ կապված խնդիրներ չկան, հատկապես, եթե մշակողը շուկայում է մեկ տարուց ավելի:

Ծրագրի հռչակագիր - սա այն փաստաթուղթն է, որում բոլորը անհրաժեշտ տեղեկատվությունշինարարության ծրագրի և ուղղակիորեն հենց ինքը՝ կառուցապատողի մասին։ Այս թերթը պետք է հրապարակվի լրատվամիջոցներում կամ համացանցում, որպեսզի բոլորը կարողանան կարդալ այն: Դա պետք է արվի երկու շաբաթ առաջ, երբ մշակողը կսկսի ստորագրել սեփական կապիտալի մասնակցության առաջին պայմանագրերը: Ռուսական օրենսդրության համաձայն՝ ծրագրավորողը կարող է չհրապարակել նման տեղեկատվություն, սակայն կպահանջվի տրամադրել այն բոլորին, ում դա պետք է, ինչը մեծապես կբարդացնի գործընթացը։

Բաժնետերերի ներգրավումը մարդկանց որոնում է, ովքեր հետաքրքրված են ներդրումներ կատարել շինարարության ապագայում: Միաժամանակ, չպետք է լինեն ՌԴ օրենսդրության խախտումներ։ Սակայն դա էլ բավարար չէ, կնքվում են լրացուցիչ պայմանագրեր, որոնցում նախատեսված են բոլոր անհրաժեշտ պայմանները։

Տարբերությունը ներդրումներից

Շատ մարդիկ, ովքեր որոշում են անշարժ գույքի ներդրող դառնալ, կարծում են, որ շինարարության մեջ ներդրումներ կատարելը ներդրում է: Այնուամենայնիվ, ներդրումներն ու կապիտալի կառուցումը տարբեր բաներ են, և դա պետք է հաշվի առնել: Նախ՝ այս երկու հասկացությունները կարգավորվում են տարբեր իրավական ակտերով՝ ներդրումային Քաղաքացիական օրենսգիրքև ընդհանուր շինարարություն - դաշնային օրենքընդհանուր շինարարության վրա (FZ): Այստեղ կան նաև այլ տարբերություններ.

• Համատեղ շինարարությունը նպատակաուղղված է ապահովելու, որ սեփական կապիտալի սեփականատերերը բնակարաններ ստանան իրենց սեփականության ներքո: Ներդրումները հետագա շահույթի հնարավորություն են։
• Որպես ներդրում կարող են հանդես գալ ոչ միայն կանխիկ միջոցները, այլեւ, օրինակ, արժեթղթերը։ Համատեղ շինարարության դեպքում ընդունվում է միայն կանխիկ գումար։
• Համատեղ շինարարությունը պահանջում է պարտադիր պետական ​​գրանցում. Ներդրումները տարբեր են.
• Ռիսկերը կարող են դրվել ներդրողների կամ մշակողի վրա:
• Ներդրումների դեպքում պայմանագիրը պարտադիր է։ Համատեղ շինարարության դեպքում միայն այն իրավիճակներում, երբ կառուցապատողը կատարում է իր բոլոր պարտավորությունները։

Ստացվում է, որ բաժնետոմսերի սեփականատերը ներդրող չէ, և բացարձակապես տարբեր սխեմաներփոխազդեցություններ. Բաժնետերը սովորական սեփականատեր է, ով որոշել է ներդրումներ կատարել բնակարանաշինության մեջ դրա կառուցման փուլում: Բոլորը կարող են մասնակցել ընդհանուր շինարարությանը:

Պայմանագիր

Նախքան բաժնետեր դառնալը, դուք պետք է պարզեք, թե ինչպես են որոշակի փաստաթղթերը ճիշտ կազմվում: Սա թույլ կտա խուսափել լուրջ սխալներից, և ամեն ինչ անել հնարավորինս ճիշտ։ Համատեղ շինարարության պայմանագիրը պայմանագիր է, որով կառուցապատողը պարտավորվում է ավարտել տան շինարարությունը, այն շահագործման հանձնել և, սկզբունքորեն, կատարել իր բոլոր պարտավորությունները բաժնետերերի նկատմամբ:Պայմանագիրը պետք է ներառի հետևյալը պարտադիր իրեր, առանց որի նա բանտարկյալ չի համարվի.

• Շինարարական օբյեկտի մասին առավել ճշգրիտ և մանրամասն տեղեկատվությունը պետք է գրանցվի։
• Երկու կողմերի՝ կառուցապատողի և բաժնետոմսերի սեփականատերերի իրավունքներն ու պարտականությունները հստակեցված են:
• Պետք է նշվեն ստույգ ժամկետները, երբ բնակարանները կփոխանցվեն սեփական կապիտալի սեփականատերերին:
• Նաև փաստաթղթում նշված է, թե ինչ գին կունենա բնակարանը։ Այնտեղ էլ սահմանված են պայմանները, թե կոնկրետ ինչպես պետք է վճարվի գումարը՝ անմիջապես կամ մաս-մաս։
• Նշում է երաշխիքային ժամկետը: Ամենից հաճախ դա երեք տարի է:
• Սահմանված է այն մեթոդը, որով կապահովվի պարտականությունների կատարումը՝ գրավ, ապահովագրական պայմանագիր։ Ապահովագրությունը շատ է լավ միջոցպաշտպանիր քեզ.

Եթե ​​կետերից գոնե մեկը բացակայում է, ապա պայմանագիրն անվավեր է ճանաչվում։

Բաժնետերերի իրավունքներն ու պարտականությունները

Մի մոռացեք, որ ոչ միայն մշակողը, այլև սեփական կապիտալի սեփականատերերը ունեն իրենց պարտականությունները: Բաժնետերերի պարտականությունները ներառում են.

• Պայմանագրում նշված պայմաններով սահմանված գումարի վճարում.
• Բնակարանի ընդունումը պայմանագրում նշված ժամկետներում.
• Տույժերի վճարումներ, որոնք սահմանվում են օրենսդրական մակարդակով.

Իհարկե, բաժնետերն ունի նաև իր իրավունքները, որոնց մասին պետք է տեղյակ լինեք, որպեսզի կառուցապատողից որևէ բան պահանջեք, եթե նա խախտի օրենքը։ Հիմնական իրավունքները ներառում են հետևյալը.

• Բաժնետերը կարող է պահանջել կառուցապատողից գրանցել ընդհանուր շինարարական պայմանագիր:
• Դուք լիովին իրավունք ունեք կառուցապատողից պահանջել ձեզ հետաքրքրող բոլոր փաստաթղթերը՝ նախագիծ, շինթույլտվություն և այլն։ Մշակողը չի կարող թաքցնել այս փաստաթղթերը ձեզանից, քանի որ դա ռուսական օրենսդրության խախտում է:
• Դուք իրավունք ունեք կառուցապատողից պահանջել, որ նա ձեզ բնակարան տրամադրի պայմանագրում նշված ժամկետում: Իհարկե, դա գործում է միայն այն դեպքում, եթե դուք կատարել եք ձեր պարտավորությունները և ամբողջությամբ վճարել եք բնակարանը։
• Դուք կարող եք պահանջել տուգանքի վճարում, եթե կառուցապատողը բնակարանը վարձակալել է ժամկետից ուշ:
• Թերությունների վերացումն իրականացվում է կառուցապատողի հաշվին սահմանված երաշխիքային ժամկետում։

Ինչ է պահանջվում շինարարից

Դուք պետք է իմանաք ոչ միայն ձեր իրավունքների և պարտականությունների, այլև մշակողի պարտավորությունների մասին: Այս բոլոր կետերը լավագույնս նախապես ուսումնասիրված են, այդ դեպքում դուք տհաճ իրավիճակների մեջ չեք ընկնի։ Մշակողի իրավունքները ներառում են հետևյալը.

• Կառուցապատողը լիովին իրավունք ունի միջոցներ հայթայթել սեփական կապիտալի սեփականատերերից բազմաբնակարան շենքի կառուցման համար:
• Կառուցապատողը կարող է վճարել իր աշխատանքի համար: Ավելին, եթե տոկոսատերը ժամանակին չկատարի վճարումները, ապա նրանից կարող են գանձվել տույժեր։ Նման գործողությունները Ռուսաստանի օրենսդրության խախտում չեն։
• Միգուցե դատողությունհարց, եթե այլ կերպ չի աշխատում:

Մի մոռացեք, որ մշակողը նույնպես ունի բազմաթիվ պարտականություններ.

• Հավաքագրված միջոցները պետք է օգտագործվեն խստորեն իրենց նպատակային նպատակի համար, այն է՝ տան կառուցման համար։
• Պայմանագիրը պետք է գրանցվի:
• Օբյեկտը պետք է հանձնվի պայմանագրով սահմանված ժամկետում:
• Պայմանագրի պայմանների խախտման դեպքում տույժերի վճարում.
• Երաշխիքային ժամկետի սահմանում.
• Ամբողջ գումարի վերադարձ, եթե պայմանագիրը դադարեցվում է որևէ պատճառով:

Կարևոր է իմանալ պահանջների մասին կանոնադրական կապիտալմշակող. Այն պետք է լինի առնվազն 2,5 միլիոն ռուբլի:

Այսպիսով, դուք կարող եք նկատել, որ սեփական կապիտալի սեփականատերերը պաշտպանված են անբարեխիղճ կառուցապատողներից, որոնք չեն ավարտում բնակելի շենքերի շինարարությունը: Իհարկե, ամեն դեպքում, դուք կարող եք կորցնել ձեր ժամանակը, եթե սկսեք համագործակցել մի ընկերության հետ, որն ամենապարտադիր չէ։

Մի մոռացեք, որ դուք դեռ պետք է հետագայում բնակարան թողարկեք DDU-ի սեփականության ներքո: Այստեղ դուք չպետք է խնդիրներ ունենաք, քանի որ պատրաստվում է փաստաթղթերի ամենատարածված փաթեթը `պայմանագիրն ինքնին, բնակարանի փոխանցման ակտը, վճարումը հաստատող վկայագիր: պետական ​​տուրք, անձնագիր, բնակարանի տեխնիկական փաստաթղթեր.

2020 թվականին համատեղ շինարարության մասին օրինագծում փոփոխություններ չեն կատարվել. Եթե ​​դուք արդեն ստորագրել եք պայմանագիրը, ապա օրենքի փոփոխությունները ձեզ վրա չեն ազդի, ուստի անհանգստանալու ոչինչ չունեք։

Համատեղ շինարարության վերաբերյալ բոլոր բնակարանային կառուցապատողների համար հիմնական օրենքի (FZ-214) փոփոխությունները հաջորդ տարի գործնականում կնվազեցնեն բաժնետոմսերի կառուցումը: Սա նշանակում է, որ շինարարները կորցնում են մեծ գումարներ բաժնետոմսերի սեփականատերերից: Միայն Սանկտ Պետերբուրգում այն ​​գնահատվում է տարեկան 240 միլիարդ ռուբլի։ Շինարարները պետք է շտապ փնտրեն նախագծերի ֆինանսավորման այլընտրանքային աղբյուրներ։ Բայց տարբերակները շատ չեն, և դրանք բոլորն էլ լուրջ թերություններ ունեն։ Առանց արդյունավետ ֆինանսական սխեմաների, շինարարության ոլորտն անխուսափելիորեն կկրճատվի, իսկ բնակարանների գները կբարձրանան: Միևնույն ժամանակ, դաշնային իշխանությունները լրջորեն քննարկում են ծրագրավորողների համար պահանջները խստացնելու գաղափարը արդեն 2018 թվականի հունվարի 1-ից՝ օրենքով նախատեսվածից վեց ամիս շուտ: Անցած շաբաթ դա քննարկվում էր Ռուսաստանի Դաշնությունում։ Եթե ​​որոշումը դրական լինի, շինարարների ամենամռայլ սպասումները կիրականանան։

Փոս շուկայական բյուջեում

Անցյալ ամառ ընդունված FZ-214-ում կատարված փոփոխությունները գրեթե ամբողջական են դարձնում շինարարների կախվածությունը բանկերից։ Նոր կանոնների համաձայն՝ շինարարները պարտավոր են ունենալ մեկ բանկային հաշիվ բոլոր գործարքների համար, չեն կարող փոխել վարկային կազմակերպությունը (չնայած բանկային միջնորդավճարի չափը որևէ կերպ սահմանափակված չէ), չեն կարող կատարել գործարքներ, որոնք ուղղակիորեն կապված չեն դրամական միջոցների հայթայթման հետ։ բաժնետոմսերի սեփականատերերից և շատ ավելին (տես «Հիմնական նորամուծություններ...»): Փաստորեն, սա նշանակում է, որ բոլորը դրամական հոսքերմշակողները կվերահսկեն վարկային հաստատություններ. Բայց սա ամենավատը չէ։ Վատագույն դեպքում ընդհանուր շինարարությունը որպես երեւույթ ընդհանրապես կդադարի գոյություն ունենալ, քանի որ նոր իրավական իրականության մեջ, ըստ շինարարական ընկերությունների, շինարարության փուլում չեն կարողանա քաղաքացիներից գումար ներգրավել և ստիպված են լինելու վաճառել. միայն ավարտված բնակարան. Արդյունաբերությունը կկորցնի հսկայական կապիտալ։ Միայն Սանկտ Պետերբուրգում, որտեղ տարեկան կառուցվում է մոտ 3 միլիոն մ2 բնակարան (80% բաժնետոմսերի սեփականատերերի հաշվին), կառուցապատողները բաց կթողնեն 240 միլիարդ ռուբլի:

Ի դեպ, Սանկտ Պետերբուրգում հիմա ոչ ոք պատրաստի բնակարան չի վաճառում։ Մի քանի տարի առաջ SK «Temp»-ը փորձեց դա անել, բայց ի վերջո անցավ dolevka-ին: «Պատրաստված բնակարանների վաճառքը շատ թանկ է ստացվել: Բնակարանի արժեքը բարձր է եղել, և մենք չենք կարող այն վաճառել շուկայական միջինից ավելի թանկ: Եթե այս սխեմայով կիրառվի. ընդհանուր պրակտիկա- հետո մեկ այլ հարց. Հակառակ դեպքում սա դինկիխոտիզմ է»,- «ԴՊ»-ին ասաց ընկերության գլխավոր տնօրենը։

Բարեփոխման հետեւանքները, շուկայի մասնակիցների կարծիքով, ճակատագրական կլինեն։ «Կսկսվեն փոքր և միջին բիզնեսի զանգվածային սնանկացումները, շինարարության ծավալները կնվազեն, իսկ ինքնարժեքը. քառակուսի մետրբնակարանաշինությունը կաճի առնվազն 10%-ով»,- թվարկում է Սանկտ Պետերբուրգի շինարարների ասոցիացիայի գլխավոր տնօրենը։

«Հիմա ամեն մեկն իր գործն է անում՝ կառուցապատողները կառուցում են, իսկ բանկերը ֆինանսավորում են շինարարությունը, հիմա պետությունը փորձում է բանկերին պատասխանատու դարձնել կառուցապատողի կայունության և շինարարության առաջընթացի համար, միևնույն ժամանակ թաքնվում է պաշտպանության հետևում։ բաժնետոմսերի սեփականատերերի նախաձեռնություններն ու առաջատարը»,- համաձայնում է Առաջին հիփոթեքային գործակալության գլխավոր տնօրեն Մաքսիմ Ելցովը:

«Վախենում եմ, որ օրենսդիրի վերջնական նպատակը համատեղ շինարարության իսպառ վերացումն է: Եթե ընկերությունները ստիպված լինեն վաճառել միայն պատրաստի բնակարաններ, ապա նրանք ստիպված կլինեն փնտրել ֆինանսավորման նոր աղբյուրներ և նոր աշխատանքային սխեմաներ»,- ասում է գեներալի տեղակալը: Ռեժիսոր Բեսլան Բերսիրով.

Այլ տարբերակներ

Ծրագրավորողներից գումար հայթայթելու այլընտրանքային տարբերակները շատ չեն: Առավել ակնհայտը նախագծերի ֆինանսավորումն է։ «Այժմ բանկերը թողարկում են այն 10-15 տոկոսով, միայն խոշոր ընկերությունները կարող են իրենց թույլ տալ այս դրույքաչափը: այս պահինոչ ոք նման սակագներ չի առաջարկում»,- ասում են նրանք։

Բաժնետոմսը շրջանցելով գումարներ ձեռք բերելու մյուս հնարավոր գործիքը պետական ​​պայմանագրերով բնակարանների վաճառքն է։ «Բայց դա անհնար է այլընտրանք անվանել իր մաքուր տեսքով այս դեպքըօգտագործվում է նաև բաժնետոմսերի սխեման: Միակ բաժնետերը պետությունն է։ Ավելի շուտ, կարելի է խոսել պետական ​​պայմանագրի՝ որպես գրավի առարկա օգտագործելու մասին բանկային վարկ», - բացատրում է Արկադի Սկորովը, «Dalpiterstroy» ընկերության գլխավոր տնօրենը (Սանկտ Պետերբուրգում պետական ​​կարիքների համար բնակարանների ամենամեծ վաճառողը):

Մեկ այլ հնարավոր տարբերակ- պարտատոմսերի տեղաբաշխում. Շուկայի առաջատարներն այն ակտիվորեն օգտագործում են երկար ժամանակ։ «»-ն ունի չորս ընթացիկ վարկ ընդհանուր գումարը 17,8 միլիարդ ռուբլի: U - երեքը 10,6 միլիարդ ռուբլու դիմաց: Իսկ հոկտեմբերի սկզբին նա հայտարարեց Մոսկվայի բորսայում բորսայական սակարկվող պարտատոմսերի ծրագրի մասին և. Դրա առավելագույն գումարը կազմում է 25 միլիարդ ռուբլի: Առաջին թողարկումը տեղի կունենա մինչև տարեվերջ։ Հավաքագրված միջոցները մշակողը նախատեսում է օգտագործել նպատակային ծրագրի մշակման և օպտիմալացման համար վարկային պորտֆել. «Սակայն նոր օրենքում այս գործիքի օգտագործման հեռանկարները հստակ շարադրված չեն: Մտավախություն կա, որ ծրագրավորողներին ընդհանրապես կարգելվի որևէ թողարկում: արժեքավոր թղթեր. Եվ նույնիսկ չեն կարողանա գնալ IPO-ի և բնակարանային վկայագրեր տալ»,- անհանգստացած են «» ընկերությունից։

Նաև պարզ չէ արևմտյան շուկաներում նախկինում տարածված փոխառությունների հետագա ճակատագիրը։ «Արտարժութային վարկերը մեծ ռիսկ են նրանց համար, ովքեր բիզնես են անում ռուբլով: Եվ այստեղ շատ բան կախված է քաղաքական իրավիճակից», - բացատրում է գործադիր տնօրեն Պավել Բերեժնոյը:

Կարծես հաղթողները Սանկտ Պետերբուրգի շուկայում գործող ընկերություններ են օտարերկրյա կապիտալովքեր կարող են վարկեր վերցնել արտերկրում գտնվող իրենց մայր կառույցներից։ «Այո, մենք կարող ենք դա անել, բայց առողջի համար ֆինանսական հաշվեկշիռըդուք պետք է համատեղեք այս հնարավորությունը բաժնետոմսերի սեփականատերերից գումար ներգրավելու և ձեր սեփական միջոցները նախագծերում ներդնելու հետ: հետ աշխատելու ունակություն Ռուսական բանկերմենք պարզապես ուսումնասիրում ենք: Բայց մինչ այժմ մեզ համար ավելի հեշտ է արտաքին աղբյուրներից գումար ստանալ, քան Ռուսաստանում վարկ վերցնելը։ Ավելի էժան է»,- ասում է խոսնակը։ շինարարական ԸՆԿԵՐՈՒԹՅՈՒՆօտարերկրյա կապիտալով։

Բանկերը լռում են

DP-ի հետ հարցազրույցի ենթարկված բանկերը հրաժարվել են մեկնաբանել ծրագրավորողների հետ հետագա աշխատանքի հեռանկարները: Սակայն փորձագետներն ասում են, որ բանկերը ստիպված կլինեն նոր պրոդուկտներ մշակել շինարարների հետ աշխատելու համար: Նրանց արտաքին տեսքի հիմնական լոբբիստները, տարօրինակ կերպով, կլինեն նույն բանկերի հիփոթեքային ստորաբաժանումները, որոնք հետաքրքրված են բնակարաններ կառուցելով, որոնց գնման համար կարող են տրվել հիփոթեքային վարկեր: «Մենք մղում ենք մեր կորպորատիվ կառավարումնման արտադրանքի վաղ զարգացմանը»,- ասաց բիզնեսի ղեկավարը հիփոթեքային վարկավորումԵկատերինա Սիդելնիկովա. Բայց նման առաջարկներ չեն հայտնվի մինչև 2018թ.

Նոր օրենքի համաձայն՝ բանկերը վերահսկողություն են ստանում ծրագրավորողների հաշիվների նկատմամբ։ Դրանց հետ կապված գործողությունների հանձնաժողովը հսկայական է լինելու։ Իսկ վիրահատություններն ինքնին կդառնան ավելի երկար։ Փոքր շինարարների մեծամասնության համար օրինական դաշտում աշխատանքը փաստացի կդադարի, ինչը նշանակում է ստվերի մեջ մտնել, բաժնետոմսերի սեփականատերերի լիակատար անպաշտպանություն, որոնց կառաջարկվեն պայմանագրային համաձայնագրեր DDU-ների և այլ շրջանցման սխեմաների փոխարեն: Եվ եթե թույլատրվում է վաճառել միայն պատրաստի բնակարաններ, ապա դրա գինը կներառի վարկի արժեքը շինարարության ողջ ժամանակահատվածի համար (2,5–3 տարի): Այսօր այն կազմում է տարեկան 13-16%։