Ինչ ներկայացնել և որտեղ զեկուցել: Կենսաթոշակային ֆոնդի հաշվետվություն. Զեկուցել լրացուցիչ ներդրումների մասին
Դե, եկեք ամփոփենք ամառը: Վերջին երեքուկես տարիների ընթացքում անշարժ գույքի շուկան անկում է ապրում։ Ինչպես ցույց տվեցին իմ և իմ գործընկերների կանխատեսումները, ամառը փոխվել է աշնանային ակտիվության հետ։ Նախորդ երկու աշունները լավ չէին գործում, և նրանք հասկացրին, որ սեպտեմբերին շուկան պարզապես կանգ է առել, իսկ հոկտեմբերին մոտ սկսվել է գների ավելի կտրուկ անկում։
Նույնիսկ այն մարդիկ, ովքեր երկու տարի շարունակ վաճառում են իրենց ունեցվածքը, դեռ չեն գիտակցում, որ շուկան կնվազի։ Մի կետ կլինի.
Մարդկանց գլխին թակվել է, որ աշունը վաճառքի ժամանակն է, շուկան ակտիվացել է։ Մորաքույր Կլավան վաճառել է իր բնակարանը 2012թ. Հետո շուկան մեծացավ։ Եվ հիմա եղբորորդին Վասիլին որոշեց վաճառել իրը։ Մորաքույր Կլավան նրան խորհուրդ է տվել սպասել մինչև աշուն և չշտապել ամռանը վաճառել, քանի որ ինքն էլ է այդպես վարվել։
Նման խորհրդատուները շատ են։ Բայց դրանք իրականությունից չեն բխում։ Չեն նայում վիճակագրությանը, հաշվի չեն առնում տնտեսական վիճակը, գնորդների հնարավորություններ, մշակողների առաջարկներ և այլն։ Ի վերջո, նրանք բնակարաններ փնտրելիս չեն աշխատում հաճախորդ-գնորդների հետ, հետևաբար տեղյակ չեն գնորդների նախասիրություններին և հնարավորություններին։ Նրանք կարծում են, որ բնակարան վաճառելը հեշտ է. Ցույց տվեք և սպասեք: Եվ հետո, դատել մեկ, երկու կամ նույնիսկ տասը բնակարանների վաճառքի մասին, գրեթե անհնար է։ Շուկայի բոլոր հատվածները փոխկապակցված են: Նրանք. 5 հարկանի շենքերի գներն ազդում են այլ տարածքների 22 հարկանի շենքերի գների վրա: Ձեր աչքի առաջ պետք է լինի երկար տարիներ կորերով գրաֆիկ, և շուկայի մշտական մոնիտորինգ լինի՝ ծրագրավորողների նույն առաջարկների, բանկերի առաջարկների, օրենքների համար: Այս ամենը փոխկապակցված է։ Այս ամենը անշարժ գույքի շուկայի բաղադրիչներն են, ինչը նշանակում է, որ այդ ամենը ազդում է գների վրա։ Երբեմն 2 սենյականոց բնակարանը գնահատելու համար պետք է համեմատել 1 և 3 սենյականոց բնակարանների գները՝ հաշվարկելով. տոկոսըգները մեկ քառակուսի մետրի համար. Իսկ հիմա բանը հասնում է աբսուրդի, վաճառողները գներ են սահմանում 1 սենյականոց բնակարանների համար, ինչպես 2 սենյականոցը։
Նույնիսկ Գերագույն դատարանի որոշ որոշում կարող է ազդեցություն ունենալ բոլոր մարզերի շուկայի վրա։ Օրինակ, եթե որոշ փաստաթղթերով բնակարաններ գնելն ավելի անվտանգ է դառնում կամ, ընդհակառակը, ավելի մեծ ռիսկեր կան, ապա գնորդները նախապատվությունը կտան այլ փաստաթղթերով բնակարաններին։
Այս հոկտեմբերին շուկան կշարունակի անկումը, և նույնիսկ կարող է կտրուկ տեղաշարժ լինել: Սեպտեմբերին կնկատվի լճացում։ Իսկ հիմա կբացատրեմ, թե ինչու։ Հերթական անգամ ամռանը մարդիկ աշնանն ընդառաջ հանեցին իրենց ունեցվածքը վաճառքից, քանի որ մորաքույր Կլավան բնիկ մարդ է, և նա հեղինակություն է Վասիլիի աչքում։ Գումարած, կան նույն կերպ մտածողներ՝ նրանք, ովքեր որոշել են ինքնուրույն լուծել իրենց խնդիրները։ բնակարանային խնդիրներեւ խնդիրներ, սակայն հետաձգել է մինչեւ սեպտեմբեր։ Բնակարանները հանելով՝ նրանք, անշուշտ, նպաստեցին գովազդ թողածների վաճառքին։ բնակարանների թիվը նվազել է (որի համար վերջիններս անկասկած երախտապարտ են Վասիլիին և Կլավիին)։ Եկավ օգոստոսը և սկսեցին առաջարկներ հայտնվել։ Հետևում անցած շաբաթմասնագիտական տվյալների շտեմարանում (աղբյուրի անունը հանված է) Վերավաճառք բաժնում բնակարանների թիվը 372,000-ից (+/-) աճել է մինչև 392,366 (տվյալները 01/09/2017-ի դրությամբ):
Ամեն ինչ տրամաբանական է. Առաջարկների թիվն ավելանում է, քանի որ շուկայում հայտնվում են նոր բնակարաններ, և բացի դրանցից, վերադառնում են նրանք, ովքեր ամռանը դրանք հանել են շուկայից՝ աշնան հույսով։ Բայց գրավն այն է, որ դա հանգեցնում է շուկայի գերբեռնվածության, հետևաբար՝ մրցակցության և գների իջեցման: Rosreestr-ի վիճակագրությունը մոտավորապես նույնն է ցույց տալիս, և նրանց կայքում կարելի է տեսնել գործարքների քանակի դինամիկան, ինչպես նաև գնորդների արտահոսքը երկրորդային շուկայից առաջնային:
2016 թվականի հունիսին բազայում եղել է մոտավորապես 290,000 առաջարկ: 02.04.2017-ին եղել է 351.044 առաջարկ, 29.08.2017-ին` 378.397, 31.08.2017-ին` 387.964, իսկ 01.09.2017-ին արդեն եղել է 392366 առաջարկ: Եթե վերադառնանք 2014թ., ապա եթե հիշողությունս չի դավաճանում, մոտ 230.000 է եղել, իսկ 2009-2010թթ.՝ 190.000, եթե ուշադրություն դարձնեք, ապա «նախաճգնաժամային» ժամանակներում հավասարակշռություն է պահպանվել. առաջարկների քանակը։ Իսկ 2014 թվականից առ այսօր դրանք կրկնապատկվել են։
Մտածող վաճառողներ, ես կցանկանայի խորհուրդներ տալ. Սեպտեմբերին հսկայական քանակությամբ առաջարկների ի հայտ գալու ֆոնին կարող եք մրցունակ դառնալ։ Հիմա բնակարանների մի փունջ է լինելու, և շատ վաճառողներ, որոնք ապրելու են կարծրատիպերով, որ աշունը՝ ակտիվ վաճառքի ժամանակաշրջանը, կրկին թանկացնելու է գները։ Դրանց թվում են ձեր առաջարկները լավով ՇՈՒԿԱՅԱԿԱՆ ԳՆԵՐ, հետաքրքիր կլինի։
Եվ վերջապես մասնագիտական կատակ՝ ճշմարտության հատիկով. «Ուզում ես վաճառե՞լ, թե՞ վաճառել»։
Ամեն տարվա սկզբին անշարժ գույքի փորձագետները մտածում են առաջնային և երկրորդային շուկաների ապագայի մասին: Ի՞նչ է սպասվում Մոսկվայի և Մոսկվայի շրջանի բնակիչներին առաջիկա հինգ տարիներին։ Ինչպիսի՞ն կլինեն փորձագետների կանխատեսումները 2017-2021 թվականների համար.
Փորձագիտական կանխատեսումներ անշարժ գույքի շուկայի համար 2017-2021թթ.
Եկամուտ չկա, բնակարանի պահանջարկ չկա՝ անշարժ գույքի շուկայի հիմնական կանոնը։ Թուլացած վիճակ Ռուսաստանի տնտեսություն, որն արդեն ձգձգվել է, չի բերում ռուսների վճարունակության բարելավման և եկամուտների ավելացման։ Բայց բնակարանների պահանջարկը շատ զգայուն է նման պահերի նկատմամբ։ Եթե մոտ ապագայում իրավիճակը չփոխվի, և դրա համար դեռ նախադրյալներ չկան, ապա կարելի է ակնկալել կապիտալ անշարժ գույքի ինքնարժեքի 30, նույնիսկ 40 տոկոս նվազում։
IN պաշտոնական կանխատեսում MED-ը խոսում է ռեցեսիայի ավարտի մասին, որը տեղի կունենա 2017թ. Բայց ՀՆԱ-ի աճ, չնայած նման դրական պահին, կգտնվի տարեկան 1,7-2,6 տոկոսի սահմաններում։ Եթե այս թվերը համեմատենք համաշխարհային միջինի հետ, ապա դրանք մոտ մեկուկես անգամ ցածր կլինեն։ Ինչ վերաբերում է ռուսների իրական շահութաբերությանը, ապա նույնիսկ ամենալավատեսական կանխատեսումների համաձայն, նրանց աճը տարեկան չի գերազանցի 1,4%-ը։ Այս տեմպերով շահութաբերության այն մակարդակը, որը կար 2013 թվականին, կհասնի արդեն 2021 թվականին։
Իրավիճակը, որին մենք այժմ ականատես ենք լինում, լրիվ տարբերվում է սովորականից տնտեսական ճգնաժամ. Ճգնաժամը բնութագրվում է ցուցանիշների կտրուկ անկմամբ և արագ վերականգնմամբ։ Իսկ այն իրավիճակի համար, որում ներկայումս գտնվում է մեր երկիրը, այն բնութագրվում է ձգձգվածությամբ և հիմնական ցուցանիշների բարելավման նշանների բացակայությամբ։
Ես ուզում եմ դա, բայց դա ցավում է
Հիմա այս ամենը տեղափոխենք անշարժ գույքի շուկա։ Ըստ վերը նկարագրված գործոնների և հանգամանքների՝ առաջիկա տարիներին անշարժ գույքի գները չեն բարձրանա։ Բարձր եկամուտներ ու խնայողություններ ունեցող մարդիկ արդեն հասցրել են լուծել անհատական բնակարանների հարցը։ Քաղաքացիները, ովքեր միայն վերջերս են սկսել դիտարկել անշարժ գույք ձեռք բերելու տարբերակները և լրջորեն մտածում են բարելավելու մասին. կենսապայմանները, ստիպված կլինեն հետաձգել իրենց ձեռնարկության իրականացումը մինչև ավելի լավ ժամանակներ։
Չնայած անշարժ գույքի արժեքը նվազում է, դրա պահպանման ծախսերը միևնույն ժամանակ բարձրանում են: Այս պահինխանգարում է շատ մարդկանց ներդնել իրենց խնայողությունները քառակուսի մետրով: Մարդիկ, ովքեր հրատապ կարիք ունեն բարելավելու իրենց կենսապայմանները, չունեն բավարար միջոցներ և չեն կարող, միևնույն ժամանակ, որոշել. հիփոթեք. Որոշ մարդիկ փող չունեն նախնական վճարկամ ամսական վճարում, բանկերն իրենք են հրաժարվել ինչ-որ մեկից որոշակի պատճառներով։ Անշարժ գույքի պահանջարկն այնպիսի վիճակում է, որ հրատապ անհրաժեշտություն է առաջանում ավելի էական գնի նվազեցման։
Անկումը, որը մենք կարող ենք դիտել այսօր, չափազանց աննկատ է շատերի համար: Երբեմն մշակողները զեղչեր ու զեղչեր են անում, բայց 300-500 հազարը միշտ չէ, որ լուրջ դեր է խաղում, հատկապես, երբ բնակարանի արժեքը 7-10 միլիոն ռուբլի է։ 2016 քմ երկրորդական բնակարաննվազել է 179 հազար ռուբլուց։ մինչև 173 հազար ռուբլի: Ռիելթորներից շատերի կարծիքով՝ մոսկովյան բոլոր բնակարաններից, որոնք վաճառվում են, կարելի է գնել միայն մեկ քառորդը։ Եվ հետո, հաջող սակարկության դեպքում, որի արդյունքում հնարավոր կլինի նվազեցնել ծախսերը 10%-ով։ Մնացած բոլոր առաջարկները մեռած քաշ են:
Կարո՞ղ ենք խոսել բնակարանների մատչելիության մասին: Փորձագետների կարծիքով՝ շնորհիվ ավելի ցածր դրույքաչափերի և մի շարք կառավարության ծրագրերը, համեմատ նախորդ տարիներըտեսականորեն բնակարան գնելը շատ ավելի հեշտ է. Տարեկան միջինը հիփոթեքի տոկոսադրույքընվազել է ընդամենը մեկ տոկոսով: Գումարած, մեկ քառակուսի մետրի արժեքը դեռ նվազել է։ Այս ամենը հանգեցրել է նրան, որ հայտնվել են որոշակի թվով քաղաքացիներ, ովքեր կարող են ապառիկով բնակարան ձեռք բերել։ Միևնույն ժամանակ, Մոսկվայի շրջանի կառուցապատողները մնում են պարտվողները, քանի որ անշարժ գույքի գները Մոսկվայում շատ ավելի բարձր չեն: Գործնականում ամեն ինչ ավելի բարդ է, ուստի քչերն են համարձակվում բաժանվել իրենց խնայողություններից նման անկայուն ժամանակաշրջանում:
Փորձագետներն ասում են, որ դատարկ տների թիվը միայն կաճի: Չնայած 2015-2016 թվականների գործարքների դրական դինամիկային, հաջորդ հինգ տարիները կարող են կրիտիկական լինել։ Այսօր չափից շատ ու արագ են կառուցում։ Մայրաքաղաքի անշարժ գույքի շուկան նախորդ տարի համալրվել է գրեթե երեք միլիոն քմ-ով։ Ընդ որում, օբյեկտների կեսը չի վաճառվել։ Փորձագետների կարծիքով՝ խոշոր ընկերությունները փորձում են ցածր գները փոխհատուցել վաճառքի մեծ ծավալով։
Արդյո՞ք գնի իջեցում կլինի.
Շատ փորձագետներ միաձայն կարծիք են հայտնում, որում հստակ կապ կա առաջարկի նվազման և գների դինամիկայի փոփոխության միջև։ Այս տեղեկատվության հիման վրա կարելի է կանխատեսել մոսկովյան անշարժ գույքի գների նվազում տարեկան 10%-ի սահմաններում։ Այսպիսով, ստացվում է, որ մինչև 2021 թվականը անշարժ գույքի առաջնային շուկայում մենք կունենանք մեկ քառակուսի մետրի գների 30-40%-ի անկում։ Քառակուսի մետրվրա երկրորդային շուկաԲնակելի անշարժ գույքը հինգ տարվա ընթացքում կարող է էժանանալ միջինը 50 հազար ռուբլով։
Առաջին հերթին «խորտակվելու են» անորակ նորակառույցները։ Ամենամեծ դիմացկունությունը գնային քաղաքականությունդրանք ցույց կտան էկոնոմ և հարմարավետության դասի տներ, որոնք տեղակայված են Մոսկվայի էկոլոգիապես մաքուր տարածքներում կամ զարգացած ենթակառուցվածքներով տարածքներում:
«Ոչ ոք պարտավոր չէ կանխատեսել անշարժ գույքի արժեքի կտրուկ անկում։ Այս իրավիճակը կարող է լինել մեր տնտեսության հետ կապված ինչ-որ աղետալի իրադարձության արդյունք։ Վաճառքի ծավալների աճը կփոխարինվի լճացման ժամանակաշրջաններով, ինչը կառաջացնի վճարունակության անկում պոտենցիալ գնորդներ. Վաճառքի աճը նորից խթանելու համար ծրագրավորողները ստիպված կլինեն հրաժարվել: Որոշ ծրագրավորողներ, ովքեր չեն կարողանա մրցակցել ավելի մեծ ընկերությունների հետ, ստիպված կլինեն հեռանալ»,- ասում է Ալեքսեյ Շմոնովը։ գործադիր տնօրեն Move.ru անշարժ գույքի պորտալ.
Շինարարության ծավալների և տեմպերի միայն 30%-ով կրճատումը կարող է փոխել կանխատեսվող իրադարձությունների ընթացքը։ առավելագույն կատարումորոնք նախատեսված էին մի քանի տարի առաջ։ Իրավիճակի նման զարգացումը միանգամայն հնարավոր է, քանի որ շատ մշակողներ արդեն աշխատում են շահութաբերության մակարդակով։ Հավանականություն կա, որ չեն համաձայնի գների իջեցմանը, այլ պարզապես կնվազեցնեն նոր հաշվիչների կառուցման ծավալները։
Ոչ ոք չի ստանձնի լիարժեք վստահությամբ խոսել, թե ինչ կլինի անշարժ գույքի շուկայի հետ։ Սա բարդ տարածք է, որը կախված է բազմաթիվ արտաքին գործոններից: Ցանկացած չնախատեսված իրավիճակ կարող է անսպասելի ազդեցություն ունենալ բնակելի գույքի արժեքի վրա:
Անշարժ գույքի շուկայում գները երկար ժամանակ մնում են անփոփոխ՝ պահպանելով նվազման միտումը։ 2017 թվականի արդյունքներով կարելի է ասել, որ բարենպաստ պայմաններ են ստեղծվել անշարժ գույքի ձեռքբերման համար՝ կապված նաև հիփոթեքային տոկոսադրույքի նվազման հետ, որը հասնում է տարեկան 7%-ի։ Գործել արտոնյալ ծրագրեր, պետական սուբսիդիաներ, զեղչեր մշակողների կողմից։ Այսպիսով, արժե՞ տուն գնել, թե՞ ավելի լավ է գործարքը հետաձգել մինչև հաջորդ տարի: Ի՞նչ հեռանկարներ կան անշարժ գույքի շուկայում: Արդյո՞ք բնակարանաշինության մեջ ներդրումները շահավետ և տնտեսապես արդարացված են:
Իրավիճակը անշարժ գույքի շուկայում 2017 թվականի վերջին
2017 թվականի վերջին անշարժ գույքի շուկայում գների նվազման միտում է նկատվում, ինչը հնարավորություն է տալիս բնակարան ձեռք բերել չափավոր վճարով։ Բնակչության պահանջարկը սահմանափակ է, իսկ առաջարկն անընդհատ աճում է։ Մոսկվայում իրավիճակը հետևյալն է.
Մշակողները մշտապես իրականացնում են ակցիաներ, գործընկերություններ և գնային զեղչեր հաճախորդների համար, ինչը պայմանավորված է ոլորտում կատաղի մրցակցությամբ: 2017 թվականի վերջին գները չեն բարձրացել, սակայն նոր շենքերի շահագործման հանձնումը զգալիորեն աճել է։
Մայրաքաղաքի բնակիչները հիփոթեքո՞վ պետք է բնակարան գնեն, թե՞ ավելի լավ է սպասել հաջորդ տարի։ Մասնագետները գտնում են, որ անշարժ գույքի շուկայում առկա իրավիճակն ամենաբարենպաստն է բնակարանների ձեռքբերման համար։ Մեծ մասը ցածր տոկոսադրույքհիփոթեքի գծով` 6,75%, այն սուբսիդավորվում է կառուցապատողի կողմից։ Իհարկե, կարելի է ակնկալել, որ առաջիկա տարիներին կկիրառվի 6 տոկոս գովազդային դրույք, բայց հիմա արդեն ձեռնտու է բնակարաններ գնել։
Այսօր հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքները զգալիորեն նվազել են, և բանկերը իրականացնում են օբյեկտների գնման տարբեր սխեմաներ: Եթե նույնիսկ 2018 թվականին հիփոթեքն ավելի շահավետ ստացվի, կարող եք վերաֆինանսավորել առկա վարկը։
Հիփոթեքով տուն գնելը, թե՞ ավելի լավ է խնայել ճիշտ գումարը? Իհարկե, սա կախված է յուրաքանչյուր անհատից: Եթե գտել եք համապատասխան գնով ձեզ լիովին համապատասխան բնակարան, արժե վարկ վերցնել։ Եթե շուկայում դեռ չկան օպտիմալ առաջարկներ, կարող եք շարունակել խնայողությունները: Ճիշտ է, առկա է ֆինանսական ցնցումների եւ խնայողությունների կորստի վտանգ, ինչպես եղավ 2014թ. Նրանց համար, ովքեր խնայում են, ավելի լավ է խնայողությունների կեսից ավելին փոխանցել արտարժույթ և դրանք դնել Սբերբանկում կամ ՎՏԲ-ում՝ կանխիկ բանկում:
Կառուցապատողից բնակարանների գինը ցածր է ցածր պահանջարկի և շահագործման հանձնված քառակուսի մետրերի տպավորիչ ծավալի պատճառով: Որքա՞ն գումար է անհրաժեշտ նոր տուն գնելու համար:
Ընդհանուր առմամբ, կառուցապատողից բնակարան գնելը ամենագրավիչ տարբերակն է։ Ձեզ սպասվում են ոչ միայն ակցիաներ և իջեցված գներ, այլև գները մատչելի են: Այսպիսով, ընտրելով բնակարան նոր Liner համալիրում և վճարելով դրա արժեքի 100%-ը, դուք կստանաք դիզայներական հարդարում և ժամանակակից տեխնիկայով հագեցած խոհանոց։
Արդյո՞ք պետք է սպասել, որ Մոսկվայում բնակարանների գները կնվազեն, և բնակարաններ գնելը շատ ավելի շահավետ կլինի, քան հիմա: Այս միտումը կա, բայց խնդրահարույց է երկարաժամկետ կանխատեսումներ կառուցելը։ Փորձագետները կարծում են, որ մինչև 2021 թվականը գները կհասնեն հետևյալ ցուցանիշներին.
Բայց խոսեք դրա մասին միջին գինըչարժե այն, քանի որ դա կախված է ոչ միայն շուկայի զարգացման հեռանկարներից, առաջարկի և պահանջարկի մակարդակից, այլև ընտրված օբյեկտից, նրա գտնվելու վայրից և ենթակառուցվածքների առկայությունից:
Անշարժ գույքի ներդրումային գրավչությունը թեև նախորդ տարիների արդյունքներով նվազել է, այն դեռ կպահպանվի։ Շինարարության փուլում դեռ նպատակահարմար է գումար ներդնել, հետո հանձնարարությամբ վերավաճառել բնակարանները։ Դասական ներդրողները դեռևս մնում են շուկայում՝ մի քանի տարում ձեռք բերելով քառակուսի մետր վերավաճառքի, ինչպես նաև վարձակալության համար։
2018 թվականին գների կտրուկ նվազման կարիք չկա սպասել, թեև գնորդները կարող են հետաքրքիր առաջարկ գտնել մշակողի կողմից տպավորիչ զեղչերի շնորհիվ։ Ճիշտ է, ակցիաները սովորաբար չեն տարածվում բնակարանների ամբողջ ծավալի վրա. անհնար է երաշխավորել, որ առաջարկը կհամապատասխանի ձեզ: Պետք չէ հույս դնել գների զգալի նվազման վրա. բնակարանների արժեքը արդեն չափազանց ցածր է, և հաշվի առնելով հողի, շինանյութերի և շինարարության անընդհատ թանկացումը, կառուցապատողները պարզապես չեն կարող թույլ տալ նույնիսկ ավելի մեծ զեղչեր:
Այսօր հիփոթեքով բնակարան գնելն իսկապես արժե, հատկապես, եթե ձեր խնայողությունները բավականաչափ արագ չեն աճում: Եթե կարողանում ես ամսական գոնե 100-200 հազար խնայել, պետք է սպասես, որ չվերցնես մեծ քանակությամբբանկից պարտքեր.
անշարժ գույքի շուկայի հեռանկարները,
Իրավիճակը անշարժ գույքի շուկայում 2017 թվականի վերջին Անշարժ գույքի շուկայում 2017 թվականի վերջին նկատվում է գների նվազման միտում, ինչը հնարավորություն է տալիս բնակարան ձեռք բերել չափավոր վճարով։ Բնակչության պահանջարկը սահմանափակ է, իսկ առաջարկն անընդհատ աճում է։ Մոսկվայում իրավիճակը հետևյալն է.
- Անշարժ գույքն ավելի քիչ հետաքրքրություն է ներկայացնում ներդրողների և սպեկուլյանտների համար, ովքեր նախատեսում են ներդրումներ կատարել կարճաժամկետ հեռանկարում.
- Ի տարբերություն այլ քաղաքների շուկայի, էլիտար բնակարանները մեծ պահանջարկ ունեն մայրաքաղաքում. կառուցապատողները կառուցում են պրեմիում դասի շենքեր: Այսպիսով, Ռամենկիում շուտով կհայտնվի ավելի քան 140 հազար քառ. բիզնես դասի բնակարաններ;
- Ցանկալի է գումար ներդնել շինարարության վաղ փուլերում, օրինակ, Garden Quarters համալիրում, մետրի գինը սկզբում 450 հազար ռուբլի է, իսկ ավարտի փուլում այն բարձրանում է մինչև 600 հազար;
- Օբյեկտների որակը զգալիորեն բարելավվել է վերջին տասնամյակի համեմատ։ Մրցակցության աճի հետ աճում է նաև հարմարավետության մակարդակը.
- Բնակարանների դասերի միջև սահմանները ջնջվում են, և հնարավոր է հարմարավետության մակարդակի բնակարան գնել նույնիսկ ավելի էժան, քան տնտեսության հատվածը:
- Ինչպես նախկինում, փոքր տարածքով և համապատասխան գներով բնակարանները մեծ պահանջարկ ունեն։ Ոչ բոլորը կարող են իրենց թույլ տալ անմիջապես գնել մեծ և հարմարավետ բնակարան Մոսկվայում:
Հիփոթեք - արժե՞ վերցնել 2017թ.
Մայրաքաղաքի բնակիչները հիփոթեքո՞վ պետք է բնակարան գնեն, թե՞ ավելի լավ է սպասել հաջորդ տարի։ Մասնագետները գտնում են, որ անշարժ գույքի շուկայում առկա իրավիճակն ամենաբարենպաստն է բնակարանների ձեռքբերման համար։ Հիփոթեքի ամենացածր տոկոսադրույքը կազմում է 6,75%, այն սուբսիդավորվում է կառուցապատողի կողմից։ Իհարկե, կարելի է ակնկալել, որ առաջիկա տարիներին կկիրառվի խթանման 6 տոկոս դրույքաչափ, սակայն այժմ բնակարաններ գնելն արդեն շահավետ է։ Այսօր հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքները զգալիորեն նվազել են, և բանկերը իրականացնում են օբյեկտների գնման տարբեր սխեմաներ: Եթե նույնիսկ 2018 թվականին հիփոթեքն ավելի շահավետ ստացվի, կարող եք վերաֆինանսավորել առկա վարկը։ Հիփոթեքով տուն գնելը, թե՞ ավելի լավ է խնայել պահանջվող գումարը: Իհարկե, սա կախված է յուրաքանչյուր անհատից: Եթե գտել եք համապատասխան գնով ձեզ լիովին համապատասխան բնակարան, արժե վարկ վերցնել։ Եթե շուկայում դեռ չկան օպտիմալ առաջարկներ, կարող եք շարունակել խնայողությունները: Ճիշտ է, առկա է ֆինանսական ցնցումների եւ խնայողությունների կորստի վտանգ, ինչպես եղավ 2014թ. Նրանց համար, ովքեր խնայում են, ավելի լավ է խնայողությունների կեսից ավելին փոխանցել արտարժույթ և դրանք դնել Սբերբանկում կամ ՎՏԲ-ում՝ կանխիկ բանկում:Ի՞նչն է ավելի շահավետ՝ բնակարաններ Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից դուրս, թե՞ դրա ներսում:
Կառուցապատողից բնակարանների գինը ցածր է ցածր պահանջարկի և շահագործման հանձնված քառակուսի մետրերի տպավորիչ ծավալի պատճառով: Որքա՞ն գումար է անհրաժեշտ նոր տուն գնելու համար:- Եթե կենտրոնին մոտ լինելը կարևոր չէ, Մոսկվայի օղակաձև ճանապարհից դուրս կարող եք շատ բան վերցնել հետաքրքիր տարբերակներ. Օրինակ, Նոր Մոսկվայում «Իսպանական թաղամաս» բնակելի համալիրում վաճառում են 6,5 միլիոն ռուբլով. երեք սենյականոց բնակարաններ;
- Եթե մոտակայքում զարգացած ենթակառուցվածքով բնակարան եք փնտրում, ապա մեկ սենյականոց բնակարանները բյուջեի ամենամատչելի տարբերակն են: 5,3 միլիոնով կարելի է գնել արվեստանոց Խոդինկայի դաշտում, մոտակայքում գտնվող Aquapark առևտրի կենտրոնով, դպրոցներով և մանկապարտեզներով.
- Երկրորդական բնակարանը վաճառվում է գնով, որն ուղղակիորեն կախված է շենքի գտնվելու վայրից և սեփականատիրոջ ցանկություններից:
Անշարժ գույքի շուկայի զարգացման հեռանկարներ. ի՞նչ սպասել:
Արդյո՞ք պետք է սպասել, որ Մոսկվայում բնակարանների գները կնվազեն, և բնակարաններ գնելը շատ ավելի շահավետ կլինի, քան հիմա: Այս միտումը կա, բայց խնդրահարույց է երկարաժամկետ կանխատեսումներ կառուցելը։ Փորձագետները կարծում են, որ մինչև 2021 թվականը գները կհասնեն հետևյալ ցուցանիշներին.- Երկրորդական բնակարան - 100-140 հազար ռուբլի մեկ քմ;
- Էկոնոմ կարգի նորակառույցներ՝ 100 հազ.
- Հարմարավետ հատվածի բնակարաններ - 120-140 հազ.
- Բիզնես դաս՝ 200 հազ.
Ամեն տարվա սկզբին անշարժ գույքի փորձագետները մտածում են առաջնային և երկրորդային շուկաների ապագայի մասին: Ի՞նչ է սպասվում Մոսկվայի և Մոսկվայի շրջանի բնակիչներին առաջիկա հինգ տարիներին։ Ինչպիսի՞ն կլինեն փորձագետների կանխատեսումները 2017-2021 թվականների համար.
Փորձագետների կանխատեսումները 2017-ից 2021 թվականներին
Եկամուտ չկա, բնակարանի պահանջարկ չկա՝ անշարժ գույքի շուկայի հիմնական կանոնը։ Ռուսական տնտեսության թուլացած վիճակը, որն արդեն ձգձգվել է, չի բերում ռուսների վճարունակության բարելավման և նրանց եկամուտների ավելացման։ Բայց բնակարանների պահանջարկը շատ զգայուն է նման պահերի նկատմամբ։ Եթե մոտ ապագայում իրավիճակը չփոխվի, և դրա համար դեռ նախադրյալներ չկան, ապա կարելի է ակնկալել կապիտալ անշարժ գույքի ինքնարժեքի 30, նույնիսկ 40 տոկոս նվազում։
MED-ի պաշտոնական կանխատեսման մեջ նշվում է, որ անկումը կավարտվի 2017թ. Բայց ՀՆԱ-ի աճը, չնայած նման դրական պահի, կգտնվի տարեկան 1,7-2,6 տոկոսի սահմաններում։ Եթե այս թվերը համեմատենք համաշխարհային միջինի հետ, ապա դրանք մոտ մեկուկես անգամ ցածր կլինեն։ Ինչ վերաբերում է ռուսների իրական շահութաբերությանը, ապա նույնիսկ ամենալավատեսական կանխատեսումների համաձայն, նրանց աճը տարեկան չի գերազանցի 1,4%-ը։ Այս տեմպերով շահութաբերության այն մակարդակը, որը կար 2013 թվականին, կհասնի արդեն 2021 թվականին։
Իրավիճակը, որին մենք այժմ ականատես ենք լինում, բոլորովին տարբերվում է սովորական տնտեսական ճգնաժամից։ Ճգնաժամը բնութագրվում է ցուցանիշների կտրուկ անկմամբ և արագ վերականգնմամբ։ Իսկ այն իրավիճակի համար, որում ներկայումս գտնվում է մեր երկիրը, այն բնութագրվում է ձգձգվածությամբ և հիմնական ցուցանիշների բարելավման նշանների բացակայությամբ։
Ես ուզում եմ դա, բայց դա ցավում է
Հիմա այս ամենը տեղափոխենք անշարժ գույքի շուկա։ Ըստ վերը նկարագրված գործոնների և հանգամանքների՝ առաջիկա տարիներին անշարժ գույքի գները չեն բարձրանա։ Բարձր եկամուտներ ու խնայողություններ ունեցող մարդիկ արդեն հասցրել են լուծել անհատական բնակարանների հարցը։ Քաղաքացիները, ովքեր միայն վերջերս են սկսել դիտարկել անշարժ գույք ձեռք բերելու տարբերակները և լրջորեն մտածել իրենց կենսապայմանների բարելավման մասին, ստիպված կլինեն հետաձգել իրենց ձեռնարկության իրականացումը մինչև ավելի լավ ժամանակներ։
Չնայած անշարժ գույքի արժեքը նվազում է, դրա պահպանման ծախսերը միևնույն ժամանակ բարձրանում են: Այս պահը շատերին խանգարում է իրենց խնայողությունները ներդնել քառակուսի մետրով։ Մարդիկ, ովքեր հրատապ կարիք ունեն բարելավելու իրենց կենսապայմանները, չունեն բավարար միջոցներ և չեն կարող որոշել հիփոթեքային վարկի հարցը։ Ինչ-որ մեկը կանխավճարի կամ ամսական վճարման համար միջոցներ չունի, ինչ-որ մեկին բանկերն իրենք են մերժել որոշակի պատճառներով։ Անշարժ գույքի պահանջարկն այնպիսի վիճակում է, որ հրատապ անհրաժեշտություն է առաջանում ավելի էական գնի նվազեցման։
Անկումը, որը մենք կարող ենք դիտել այսօր, չափազանց աննկատ է շատերի համար: Երբեմն մշակողները զեղչեր և զեղչեր են անում, բայց 300-500 հազարը միշտ չէ, որ լուրջ դեր է խաղում, հատկապես 7-10 միլիոն ռուբլի արժողությամբ: 2016 թվականին երկրորդական բնակարանների քառակուսի մետրը նվազել է 179 հազար ռուբլուց: մինչև 173 հազար ռուբլի: Ռիելթորներից շատերի կարծիքով՝ մոսկովյան բոլոր բնակարաններից, որոնք վաճառվում են, կարելի է գնել միայն մեկ քառորդը։ Եվ հետո, հաջող սակարկության դեպքում, որի արդյունքում հնարավոր կլինի նվազեցնել ծախսերը 10%-ով։ Մնացած բոլոր առաջարկները մեռած քաշ են:
Կարո՞ղ ենք խոսել բնակարանների մատչելիության մասին: Փորձագետների կարծիքով՝ ավելի ցածր դրույքաչափերի և կառավարության մի շարք ծրագրերի շնորհիվ տեսականորեն շատ ավելի հեշտ է բնակարան գնելը նախորդ տարիների համեմատ։ Տարվա ընթացքում հիփոթեքի միջին տոկոսադրույքը նվազել է մեկ տոկոսից մի փոքր պակասով։ Գումարած, մեկ քառակուսի մետրի արժեքը դեռ նվազել է։ Այս ամենը հանգեցրել է նրան, որ հայտնվել են որոշակի թվով քաղաքացիներ, ովքեր կարող են ապառիկով բնակարան ձեռք բերել։ Միևնույն ժամանակ, Մոսկվայի շրջանի կառուցապատողները մնում են պարտվողները, քանի որ անշարժ գույքի գները Մոսկվայում շատ ավելի բարձր չեն: Գործնականում ամեն ինչ ավելի բարդ է, ուստի քչերն են համարձակվում բաժանվել իրենց խնայողություններից նման անկայուն ժամանակաշրջանում:
Փորձագետներն ասում են, որ դատարկ տների թիվը միայն կաճի: Չնայած 2015-2016 թվականների գործարքների դրական դինամիկային, հաջորդ հինգ տարիները կարող են կրիտիկական լինել։ Այսօր չափից շատ ու արագ են կառուցում։ Մայրաքաղաքի անշարժ գույքի շուկան նախորդ տարի համալրվել է գրեթե երեք միլիոն քմ-ով։ Ընդ որում, օբյեկտների կեսը չի վաճառվել։ Փորձագետների կարծիքով՝ խոշոր ընկերությունները փորձում են ցածր գները փոխհատուցել վաճառքի մեծ ծավալով։
Արդյո՞ք գնի իջեցում կլինի.
Շատ փորձագետներ միաձայն կարծիք են հայտնում, որում հստակ կապ կա առաջարկի նվազման և գների դինամիկայի փոփոխության միջև։ Այս տեղեկատվության հիման վրա կարելի է կանխատեսել մոսկովյան անշարժ գույքի գների նվազում տարեկան 10%-ի սահմաններում։ Այսպիսով, ստացվում է, որ մինչև 2021 թվականը անշարժ գույքի առաջնային շուկայում մենք կունենանք մեկ քառակուսի մետրի գների 30-40%-ի անկում։ Բնակելի անշարժ գույքի երկրորդային շուկայում քառակուսի մետրը հինգ տարվա ընթացքում կարող է էժանանալ միջինը 50 հազար ռուբլով։
Առաջին հերթին անորակները «կկքվեն»։ Էկոնոմիկայի և հարմարավետության դասի տները, որոնք տեղակայված են Մոսկվայի էկոլոգիապես մաքուր թաղամասերում կամ զարգացած ենթակառուցվածքով տարածքներում, առավելագույն կայունություն կցուցաբերեն գնային քաղաքականության մեջ:
«Ոչ ոք պարտավոր չէ կանխատեսել անշարժ գույքի արժեքի կտրուկ անկում։ Այս իրավիճակը կարող է լինել մեր տնտեսության հետ կապված ինչ-որ աղետալի իրադարձության արդյունք։ Վաճառքի ծավալների աճը կփոխարինվի լճացման ժամանակաշրջաններով, ինչը կառաջացնի պոտենցիալ գնորդների վճարունակության նվազում։ Վաճառքի աճը նորից խթանելու համար ծրագրավորողները ստիպված կլինեն հրաժարվել: Որոշ ծրագրավորողներ, ովքեր չեն կարող մրցել ավելի մեծ ընկերությունների հետ, ստիպված կլինեն հեռանալ»: կիսում է կարծիքը Ալեքսեյ Շմոնով,անշարժ գույքի պորտալի գլխավոր տնօրենի կայքը.
Միայն շինարարության ծավալների և տեմպերի կրճատումը 30%-ով այն առավելագույն ցուցանիշներից, որոնք նախապես ծրագրված էին մի քանի տարի, կարող է փոխել կանխատեսվող իրադարձությունների ընթացքը։ Իրավիճակի նման զարգացումը միանգամայն հնարավոր է, քանի որ շատ մշակողներ արդեն աշխատում են շահութաբերության մակարդակով։ Հավանականություն կա, որ չեն համաձայնի գների իջեցմանը, այլ պարզապես կնվազեցնեն նոր հաշվիչների կառուցման ծավալները։
Ոչ ոք չի ստանձնի լիարժեք վստահությամբ խոսել, թե ինչ կլինի անշարժ գույքի շուկայի հետ։ Սա բարդ տարածք է, որը կախված է բազմաթիվ արտաքին գործոններից: Ցանկացած չնախատեսված իրավիճակ կարող է անսպասելի ազդեցություն ունենալ բնակելի գույքի արժեքի վրա:
