Размещено на сайте 05.08.2008

Эффективность банковского кредитования во многом зависит от сотрудников юридических управлений банков, проводящих экспертизу предполагаемых сделок на предмет их соответствия действующему законодательству. Данная статья ставит своей целью попытку сформулировать некоторые основные проблемы заключения договоров ипотеки нежилого имущества и пути их разрешения.

Ипотека здания или сооружения

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

ЗДАНИЕ (СООРУЖЕНИЕ) ИЛИ ОТДЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

В настоящее время судебная практика исходит из равнозначности правового режима зданий и помещений. Так, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 13.02.2001 по делу № А56-25828/00 указывает: так как нежилое помещение в соответствии со ст. 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу, на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий, сооружений.

Судебная практика: Постановление Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5046/98; Постановление кассационной инстанции ФАС Московского округа от 06.05.1999 по делу № КГ-А40/1266-99; Постановление кассационной инстанции ФАС Московского округа от 03.11.1998 по делу № КГ-А40/ 2641-98.

Рекомендации: при подготовке сделки для принятия решения о необходимости залога земельного участка на текущий момент не имеет значения, предлагается ли в залог отдельное здание (сооружение) или помещение в здании.

НЕОБХОДИМОСТЬ ПОЛУчЕНИЯ СОГЛАСИЯ СОБСТВЕННИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА ПЕРЕДАЧУ ПРАВА ЕГО АРЕНДЫ В ИПОТЕКУ

Согласно разъяснению Президиума ВАС РФ, содержащемуся в п. 5 Информационного письма от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.

Условие договора аренды об обязательном получении арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, так как согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. 168 и 180 ГК РФ.

Действие п. 1.1 ст. 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», устанавливающего условие о передаче в ипотеку права аренды только с согласия арендодателя, распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений). В случае ипотеки права аренды земельного участка в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, п. 1.1 ст. 62 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не применяется.

Судебная практика: Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2005/16.10.2005 по делу № 10АП-2882/05-ГК; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2007 по делу № Ф03-А73/07-1/2748.

• выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по земельному участку;
• выписку из кадастрового плана, договор аренды (с регистрационным штампом);
• доказательства уведомления собственника земельного участка с приложением доказательств, подтверждающих получение собственником данных документов (почтовое уведомление о вручении или штамп канцелярии о приеме входящего документа на уведомлении).

ИПОТЕКА БЕЗ ЗЕМЛИ

ПРАВА НА ЗЕМЛЮ НЕ ОФОРМЛЕНЫ

В случае если залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками (п. 45 Совместного Постановления пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8).

Договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61).

Судебная практика: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2007/28.06.2007 по делу № 09АП-6239/2007-ГК; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2006/13.12.2006 по делу № 09АП-

16165/2006-ГК; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2007/31.01.2007 по делу № А41- К1-25771/05.

Рекомендации: договор залога недвижимого имущества соответствует требованиям законодательства — при отсутствии одновременного залога земельного участка, в случае если права Заемщика на земельный участок не оформлены. В этом случае необходимо потребовать от Залогодателя документальное подтверждение отсутствия оформленных прав на земельный участок:

• выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на землю (вернее, об отсутствии таковых у собственника);
• справку из Федеральной кадастровой службы (Роснедвижимость) об отсутствии прав на землю.

ОФОРМЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАЛОГ БЕЗ ОДНОВРЕМЕННОЙ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Если недвижимое имущество расположено на земельном участке, права на который оформлены договором аренды, не подлежащим государственной регистрации (договор аренды на срок менее года или договор аренды на неопределенный срок), то недвижимость может быть оформлена в залог без одновременной ипотеки земельного участка.

Данная позиция подтверждена судебной практикой. Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2007/26.03.2007 по делу № КГ-А40/1895-07: суд счел правильной позицию суда апелляционной инстанции, который отказал в признании договора ипотеки ничтожной сделкой по мотивам отсутствия одновременно с залогом нежилого здания залога прав аренды земельного участка.

Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что указанное здание истец приобрел на основании договора купли-продажи от 2002 года у ОАО, которому расположенный под зданием земельный участок был предоставлен в аренду сроком на три года по договору от 2001 года, заключенному с Москомземом.

Ссылаясь на положения ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ, суд указал, что к истцу в силу закона перешло право аренды земельного участка на условиях договора аренды от 2001 года как правовое последствие приобретения недвижимого имущества. Несмотря на то, что на дату заключения договора ипотеки (залога) — 2004 год — срок договора аренды от 2001 года истек, наличие арендных правоотношений у Истца подтверждено судебными актами по делу № А40-18013/05-7-153, следовательно, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ (в том числе земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

В соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Однако апелляционный суд установил, что в соответствии с данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрация прав на земельный участок под заложенным зданием осуществлена третьим лицом, иных сведений о регистрации права аренды за ООО «Текнодом» не представлено.

Следовательно, у ООО «Текнодом» отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки не зарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1, 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), право аренды на земельный участок, расположенный под зданием, переданным в ипотеку по оспариваемому договору ипотеки (залога) от 09.12.2004 № 150/10.

Такой договор не является недействительным (ничтожным), поскольку право на земельный участок, находящийся под принадлежащими залогодателю на праве собственности помещениями, принадлежало ему по закону, но не было оформлено в натуре, поэтому не могло быть включено в спорный договор ипотеки.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД ЗАКЛАДЫВАЕМЫМ ЗДАНИЕМ ПРИНАДЛЕЖИТ СОБСТВЕННИКУ ЗДАНИЯ НА ПРАВЕ ПОСТОЯННОГО БЕССРОЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

В соответствии со ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на сооружение или здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (залогодателю) об обращении взыскания на заложенное нежилое здание.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на п. 3 ст. 340 ГК РФ, согласно которому ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание.

Суд кассационной инстанции решение отменил по следующим основаниям.

Между коммерческим банком и товариществом заключен договор о предоставлении последнему кредита, который обеспечивался договором о залоге нежилого здания.

В связи с отсутствием у заемщика денежных средств кредитор реализовал свое право обращения взыскания на заложенное имущество.

Нотариальное удостоверение договора о залоге и его государственная регистрация подтверждены документами.

Кроме того, определено, что собственник заложенного здания владеет земельным участком, на котором оно расположено, на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом, выданным в установленном порядке.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Такие правила содержатся в ст. 69 названного Федерального закона. Из нее следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Аналогичный подход к решению данного вопроса содержится в ст. 37 Земельного кодекса РФ 1 .

Ниже приведены судебные решения, по которым залогодержатели были лишены возможности обратить взыскание на заложенное имущество в связи с непроработкой некоторых вопросов при заключении договора ипотеки. Так как настоящая статья ориентирована на практикующих юристов кредитных организаций, надеюсь, что приведенные примеры помогут избежать осложнений при кредитовании юридических и физических лиц.

Обязательность указания в договоре залога цены каждого объекта, являющегося предметом залога

Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При подготовке договора залога следует обратить особое внимание на обязательность указания в договоре залоговой стоимости каждого предмета залога в отдельности.

В качестве примера приведем Постановление Арбитражного суда кассационной инстанции Волго-Вятского округа от 20.06.2007 по делу № А82-14740/2006-43, суть которого сводилась к следующему.

Акционерный банк обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к ООО о взыскании задолженности по кредитному договору. Одновременно Банк просил обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество по договору ипотеки:

• здание общей площадью 506,10 кв. м;
• гараж общей площадью 98,10 кв. м;
• земельный участок общей площадью 1751 кв. м.

Суд первой инстанции решением от 01.02.2007 удовлетворил иск в сумме заявленных требований. В обращении взыскания на заложенное имущество суд отказал. Суд посчитал, что обращение взыскания на предмет залога невозможно, так как он не является единым имущественным комплексом и в договоре залога сторонами не согласованы цены объектов залога в отдельности.

Не согласившись с принятым судебным актом, Банк обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 01.02.2007 в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество. Изучив материалы дела, доводы заявителя кассационной жалобы и возражения на них, суд округа не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При рассмотрении спора арбитражный суд установил и материалами дела подтверждается, что в обеспечение исполнения обязательства заемщика по кредитному договору банк и ООО заключили договор об ипотеке, предметом которого явились: здание, гараж, земельный участок. В соответствии с п. 1.5 договора предмет ипотеки оценивается, согласно Отчету от 06.02.2006 № 008-Н/2006 «Об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО “Мустанг и компания” по состоянию на 01.02.2006», по рыночной стоимости в сумме 22 362 652 рубля.

В силу п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Как видно из договора ипотеки от 06.02.2006 № 400/05/д и материалов дела, предмет залога включает в себя несколько объектов недвижимости. Данные обстоятельства подтверждаются представленными в дело техническими паспортами на указанные объекты, свидетельствами о государственной регистрации прав и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Следовательно, вывод суда о том, что объекты недвижимости являются самостоятельными объектами и не входят в единый имущественный комплекс, соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Документов, подтверждающих иное (относительно единого имущественного комплекса), в дело не представлено. Вопреки требованиям ст. 339 (п. 1) рассмотренный договор ипотеки не содержит сведений о цене упомянутых предметов залога в отдельности, поэтому суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении требований по обращению взыскания на заложенное имущество. Довод Банка о неправильном применении судом первой инстанции правил ст. 348 ГК РФ окружной суд отклонил, поскольку основанием для отказа послужили обстоятельства, которые явились нарушением положений ст. 339 (п. 1) и 350 (п. 4) ГК РФ сторонами договора залога, такие как:

• отсутствие цены предметов залога в договоре от 06.02.2006 № 400/05/д;
• возможность установить начальную продажную цену объектов.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции отклонил доводы заявителя, указанные в жалобе.

Определением от 17.10.2007 ВАС РФ отказал в передаче дела на рассмотрение в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора, считая, что нарушений норм материального права и требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта, судами не допущено.

Принятие в залог здания, которое может быть признано необходимым для производственной деятельности

ОТСУТСТВИЕ РЕШЕНИЯ АКЦИОНЕРОВ О ПЕРЕДАЧЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАЛОГ

В качестве примера приведем Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2007 по делу № А41-К1-5828/06, суть которого сводилась к следующему.

Суд отказал Банку в обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что здание, переданное в залог по договору ипотеки, является основным средством, в котором функционирует производство Залогодателя, лишившись которого Залогодатель фактически не сможет осуществлять свою деятельность.

Акционерный банк обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по обязательствам Заемщика (Ответчик 1). Истец также просил обратить взыскание на заложенное имущество Общества (Ответчик 2/залогодатель): основные средства, принадлежащие Залогодателю, — 4-этажное производственное здание и право аренды земельного участка сроком на 49 лет с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости.

Арбитражный суд Московской области Решением от 25.10.2006 удовлетворил иск в части взыскания задолженности, в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество отказал.

Не согласившись с данным решением, Банк подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, иск в этой части удовлетворить.

Арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда, исходя из следующего.

Поскольку предметом залога по договору является недвижимое имущество, на правоотношения сторон распространяются положения Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предметом ипотеки могут быть предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно ст. 132 ГК РФ предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов — зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т.п., и нематериальные активы — права, требования, долги, фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, предусматриваются ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.

Пункт 2 ст. 340 ГК РФ предусматривает, что при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.

Состав передаваемого в ипотеку имущества предприятия и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В данном случае предметом залога по договору ипотеки является 4-этажное производственное здание общей площадью 3124,20 кв. м (включая подвальное помещение) и право аренды земельного участка под этим зданием сроком на 49 лет.

Из договора ипотеки не следует, что предметом залога явилось предприятие как имущественный комплекс.

Однако здание, переданное в залог по договору ипотеки, является основным средством Ответчика 2, в котором функционирует его производство, лишившись которого Ответчик 2 фактически не сможет осуществлять свою деятельность.

Данное Постановление по делу № А41-К1-5828/06 содержит еще одно обоснование отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

Апелляционный суд также принял во внимание, что договор ипотеки был подписан от имени Ответчика 2 директором С.В.

В материалах дела имеется протокол № 29 внеочередного общего собрания акционеров Ответчика 2, составленный датой ранее заключения договора залога, на котором акционерами общества Ш., П., Л., обладающими в совокупности 100% голосов, были приняты решения об отказе в предоставлении в залог недвижимого имущества (4-этажное производственное здание общей площадью 3124,20 кв. м), принадлежащего Ответчику 2 по кредитным обязательствам Заемщика перед Банком. Также на этом собрании было принято решение о предупреждении директора С.В. о недопустимости заключения сделки залога без одобрения акционерами и отказе в предоставлении поручительства Ответчика 2 в испрашиваемом кредите.

В материалах дела также имеется протокол № 29 внеочередного общего собрания акционеров Ответчика 2, составленный той же датой, в котором участвовали акционер П., директор и акционер С.В., принявшие решение о предоставлении в залог 4-этажного производственного здания общей площадью 3124,20 кв. м, принадлежащего Ответчику 2.

Между тем, согласно выписке из реестра акционеров Ответчика 2 по состоянию на дату составления протокола, акционерами общества на этот период времени являлись Ш., Л., П., владеющие в совокупности 100% акций общества.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие решения акционеров Ответчика 2 о передаче в залог основных средств — недвижимого имущества Ответчика 2, а также учитывая, что заложенное недвижимое имущество является зданием, в котором функционирует производство Ответчика 2, не являющееся предметом ипотеки как имущественный комплекс, апелляционный суд считает невозможным в данном случае обращение взыскания по обязательствам Заемщика на предмет залога по договору ипотеки — недвижимое имущество.

Помимо этого, в материалах дела имеется договор поручительства, заключенный между Банком и П. (поручитель), по условиям которого последний выступил в качестве поручителя перед Банком за исполнение Заемщиком всех обязательств по кредитному договору и обязался нести солидарную ответственность.

Таким образом, помимо ипотеки, кредитные обязательства Заемщика были также обеспечены поручительством, в связи с чем в данном случае суд не усматривает существенных нарушений прав истца при отказе в обращении взыскания на имущество Ответчика 2.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы в полном объеме, апелляционный суд, в связи с изложенным, находит их несостоятельными и подлежащими отклонению.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Необходимо отметить, что данное решение суда является весьма спорным и, возможно, будет отменено в случае его обжалования Банком. Однако, тем не менее, можно рекомендовать юристам, занимающимся подготовкой аналогичных сделок, обращать пристальное внимание на обстоятельства, послужившие основанием для отказа суда в обращении взыскания на заложенное имущество. Так, необходимо получать выписки из реестра акционеров на дату принятия решений о передаче имущества в залог. Также можно рекомендовать запрашивать письменный документ, в котором Залогодатель гарантирует и заверяет Банк, что недвижимое имущество не является имуществом, лишившись которого Залогодатель фактически не сможет осуществлять свою деятельность.

К сожалению, приходится констатировать, что даже получение указанных документов не гарантирует Банку стопроцентной защиты.

В заключение мы хотим привести примерный перечень документов, которые необходимы для проведения экспертизы сделки с недвижимостью.

1. Устав/учредительный договор.

2. Изменения в устав/учредительный договор.

3. Решение о создании (в случае если общество создано в процессе приватизации: решение о приватизации, план приватизации, иные имеющиеся документы).

4. Протокол о назначении исполнительного органа.

5. Свидетельство о создании.

6. Свидетельство о присвоении ИНН.

7. Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ (присвоении ОГРН).

8. Свидетельства, подтверждающие регистрацию внесения изменений в учредительные документы.

9. Свидетельства о внесении в ЕГРЮЛ записей, не связанных с внесением изменений в учредительные документы.

10. Информационное письмо Росстата о присвоении кодов статистики.

11. Копия нотариально заверенной банковской карточки.

12. Приказы о назначении лиц, указанных в банковской карточке.

13. Выписка из ЕГРЮЛ (текущей датой).

14. Документы, подтверждающие регистрацию выпуска акций (отчет об итогах выпуска акций, зарегистрированный в ФКЦБ, уведомление ФКЦБ о регистрации выпуска акций, проспект эмиссии), — для АО.

15. Выписка из реестра акционеров общества (на текущую дату), в которой должны быть указаны данные из реестра об именах всех владельцев (полном наименовании юридического лица), количестве, категории (типе) и номинальной стоимости принадлежащих им ценных бумаг, сведения о наличии/отсутствии обременений (для акционерных обществ).

16. Свидетельство о праве собственности на Объект (недвижимое имущество).

17. Договор купли-продажи Объекта (иной документ), подтверждающий переход права собственности на Объект, с приложением акта приема-передачи Объекта и доказательствами оплаты; также необходимо запросить документы по Продавцу Объекта, чтобы удостовериться в правомерности проведенной сделки (объем документов зависит от конкретной ситуации, но обязательно должен включать в себя: проверку полномочий лица, заключившего сделку, баланс, решение о продаже (крупная сделка и сделка с заинтересованностью)).

18. Технический паспорт Объекта (включая экспликацию и поэтажный план Объекта) + генплан (М 1:500 — если продается несколько зданий).

19. Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей, телефона, налога на имущество.

20. Справка об отсутствии задолженности перед бюджетом по налогам и сборам.

21. Документы, подтверждающие наличие обременений на Объект (залог, аренда, включая срок меньше года, и пр.).

22. Бухгалтерский баланс общества на последнюю отчетную дату и дату приобретения Объекта.

23. Правоустанавливающие документы на землю (договор аренды земли с приложением схемы участка, дополнительные соглашения к нему, документы, подтверждающие оплату аренды; свидетельство о праве собственности на землю, ином праве на землю).

24. Постановление о предоставлении в аренду, собственность земельного участка.

25. Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра).

26. Справка о балансовой стоимости земельного участка.

27. Заключение о рыночной оценке Объекта, составленное независимым оценщиком.

28. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на текущую дату (о принадлежности Объекта и земельного участка).

29. Решение собственников о приобретении Объекта и земельного участка (если он в собственности) (с указанием о крупной сделке или сделке с заинтересованностью, если она таковой является).

30. Справка о балансовой стоимости Объекта.

Отметим, что указанный перечень не является исчерпывающим. По предоставлении указанных документов и проведении их анализа могут быть запрошены дополнительные документы.

1 Постановление Президиума ВАС РФ от 29.04.1997 по делу № 3923/96.

М.В. Крючкова, АКБ «Ланта-Банк» (ЗАО), начальник договорно-правового отдела

В условиях развития рыночных отношений организации все чаще стали заключать договоры ипотеки здания (сооружения). Это связано с тем, что организациям для развития требуются дополнительные денежные средства, которые им дает банк или иная кредитная организация. Для обеспечения возврата денежных средств организации предоставляют в залог здания (сооружения).

Ипотека здания (сооружения) в отличие от других предметов ипотеки имеет свои особенности, которые мы и постараемся рассмотреть ниже.

1) При ипотеке зданий (сооружений) необходимо обязательно рассмотреть вопрос о судьбе земельного участка, на котором находится здание (сооружение), который решается в зависимости от того, на каком праве земельный участок принадлежит залогодателю. Если залогодатель является собственником земельного участка, ипотека здания (сооружения) возможна только с одновременным предоставлением в ипотеку земельного участка, на котором расположено здание (сооружение) (ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ "Об ипотеке"). Если залогодатель арендует земельный участок, при ипотеке здания (сооружения) обязателен залог права аренды земельного участка (ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ "Об ипотеке"). В случае если земельный участок принадлежит на праве постоянного пользования, залог этого права на земельный участок не нужен (ст. 35 ЗК РФ).

Может возникнуть ситуация, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу. В данном случае при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

2) Если иное не предусмотрено бланком договора ипотеки, здание (сооружение), приобретенное полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, предоставленных на его приобретение, считается находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившие кредитные средства.

3) В образце договора ипотеки здания (сооружения) надо обязательно указывать наименование, адрес здания (сооружения), общую площадь, кадастровый номер и иные индивидуальные признаки здания (сооружения), позволяющие идентифицировать это здание (сооружение) среди других зданий (сооружений).

• Право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
• Наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя (п. 2 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости").

Остальные документы из группы Договоры обеспечения исполнения обязательств смотрите .

Договор ипотеки (залога) здания и сооружения

Именуемое(ый, ая) в дальнейшем , в лице , действующего(ей) на основании ,

вместе именуемые Стороны, а индивидуально – Сторона,

Предмет договора

1.1.

Предметом Договора является передача в залог принадлежащего на праве собственности недвижимого имущества, указанного в п. 1.2 Договора (далее по тексту Предмет залога).

1.2.

Предметом залога является здание (сооружение) общей площадью кв.м., расположенное по адресу: , кадастровый номер № . Предмет залога обладает следующими индивидуальными характеристиками: .

1.3.

Право собственности на Предмет залога подтверждается следующим правоустанавливаюшим документом: (Приложение № -). Копия документа, подтверждающего право собственности, является приложением к Договору и его неотъемлемой частью.

1.5.

Предмет залога полностью остается у в его владении и пользовании. должен использовать Предмет залога в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения Предмета залога и уменьшения его стоимости сверх нормального износа. При этом плоды и доходы, полученные от Предмета залога, являются собственностью .

Инвентаризационная стоимость Предмета залога составляет () рублей, что подтверждается № от г., выданной .

1.6.

Предмет залога оценивается Сторонами в () рублей в соответствии с № от г.

1.7.

Гарантирует, что на момент заключения Договора он не имеет задолженности по налогам, сборам, коммунальным и иным платежам по Предмету залога.

1.8.

Одновременно с Предметом залога право залога распространяется на земельный участок, на котором находится Предмет залога. Земельный участок принадлежит на праве собственности.

Обязательства, исполнение которых обеспечено залогом

2.1.

Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств , возникших на основании № от г., заключенному между и в (далее по тексту - Основной договор).

2.2.

В соответствии с Договором имеет право в случае неисполнения своих обязательств по Основному договору получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости Предмета залога преимущественно перед другими кредиторами .

2.3.

Договором обеспечиваются требования в том объеме, какой они будут иметь к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.

2.4.

Обязательства, исполнение которых обеспечивается Договором, включают в себя:

2.4.1.

Погашение основного долга по Основному договору в полном объеме в размере () руб.

2.4.2.

Возмещение убытков, возникших в связи с ненадлежащим исполнением Основного договора

2.4.3.

Уплату неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения Основного договора

2.4.4.

Уплату процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами по Основному договору

2.4.5.

Возмещение расходов по реализации Предмета залога

2.4.6.

Возмещение судебных расходов, связанных с взысканием задолженности по Основному договору

2.4.7.

Возмещение иных расходов , вызванных ненадлежащим исполнением Основного договора

2.4.8.

2.6.

Сумма Основного договора подлежит определению в будущем. Порядок и другие условия определения суммы Основного договора: .

2.7.

Основной договор подлежит исполнению по частям. Сроки (периодичность) и размеры платежей: .

Срок действия договора

3.2.

Договор действует до выдачи закладной органом регистрации прав. С этого момента все отношения между Сторонами регулируются данной закладной.

Права и обязанности сторон

4.1.

Обязуется:

4.1.1.

Без письменного согласия не распоряжаться Предметом залога (осуществлять продажу, уступку, дарение, передачу в качестве вклада (доли) в имущество юридического лица).

4.1.2.

Обеспечивать возможность документальной и фактической проверки наличия, состояния и условий использования Предмета залога, в том числе в течение рабочих дней предоставлять любые запрашиваемые документы и информацию относительно Предмета залога.

4.1.3.

Не совершать действий, влекущих изменение, прекращение Предмета залога или уменьшение его стоимости, за исключением уменьшения стоимости, имеющей место в результате амортизации Предмета залога в ходе его нормальной хозяйственной эксплуатации.

4.1.4.

Без письменного согласия не сдавать Предмет залога в аренду, не передавать его во временное безвозмездное пользование, не предоставлять право ограниченного пользования Предметом залога (сервитут) или иным образом обременять какими-либо иными обязательствами Предмет залога.

4.1.5.

Застраховать в пользу Предмет залога на сумму не ниже его оценочной стоимости от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения. После этого предоставить копию правил страхования, копию соответствующего договора страхования, заверенные страховой компанией, подлинник и одну нотариально заверенную копию страхового полиса в течение рабочих дней с даты подписания Договора. При этом обязуется ежегодно продлевать страхование на вышеперечисленных условиях до полного исполнения обязательств по Договору.

Лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение Предмета залога произошли по причинам, за которые он отвечает.

4.1.6.

Своевременно производить текущий и капитальный ремонт Предмета залога.

4.1.7.

Принимать соответствующие обстоятельствам адекватные меры, для обеспечения сохранности Предмета залога, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий.

Обязан создавать надлежащие условия для содержания Предмета залога, исключающие его порчу, уничтожение.

4.1.8.

Немедленно ставить в известность об изменениях, произошедших в Предмете залога, о его нарушениях третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на Предмет залога.

4.1.9.

Поддерживать Предмет залога в исправном состоянии и нести расходы на содержание Предмета залога до окончания срока действия Договора.

4.1.10.

Немедленно уведомить о предъявлении к другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на Предмет залога, о его изъятии (истребовании) или об обременении Предмета залога, либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение Предмета залога. При предъявлении к соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде, обязан привлечь к участию в деле, а также использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на Предмет залога. Если отказался от защиты своих прав на Предмет залога или не осуществляет ее, вправе использовать эти способы защиты от имени без специальной доверенности и потребовать от возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

4.2.

Обязуется:

4.3.

4.3.1.

Отчуждать Предмет залога другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом с письменного согласия .

4.3.3.

Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в любое время до момента его реализации, исполнив обеспеченное Договором обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

4.3.4.

В любое время досрочно исполнить обязательства по Основному договору в полном объеме.

4.4.

4.4.1.

В случае если не предупредил о правах третьих лиц на Предмет залога потребовать досрочного исполнения Основного договора либо изменения условий Договора.

4.4.2.

Требовать от принятия мер, необходимых для сохранения Предмета залога.

4.4.3.

Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск о Предмете залога.

Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Предмета залога и требовать в этих целях предоставления необходимых документов и информации.

При этом обязуется осуществляемыми проверками не создавать неоправданные помехи для использования Предмета залога или другими лицами, в пользовании которых находится Предмет залога.

4.4.4.

При отчуждении Предмета залога, с нарушением п. 4.3.1 Договора по своему выбору потребовать:

Признания сделки об отчуждении Предмета залога недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. ГК РФ;

Досрочного исполнения обеспеченных Договором обязательств и обратить взыскание на Предмет залога независимо от того, кому он принадлежит. Если доказано, что приобретатель Предмета залога, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что Предмет залога отчуждается с нарушением правил п. 4.3.1 Договора, такой приобретатель несет в пределах стоимости Предмета залога ответственность за неисполнение обеспеченного Договором обязательства солидарно с должником по этому обязательству.

4.4.5.

При грубом нарушении правил пользования Предметом залога, правил его содержания или ремонта, обязанностей по приему мер по сохранению Предмета залога, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения Предмета залога, а также при нарушении обязанностей по страхованию Предмета залога или при необоснованном отказе в проверке Предмета залога потребовать досрочного исполнения обеспеченных Договором обязательств. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный Договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение 1 (одного) месяца, вправе обратить взыскание на Предмет залога.

4.4.6.

Удовлетворить свои требования из сумм страховых возмещений при наступлении страховых случаев по утрате или повреждении Предмета залога, если только утрата или повреждение Предмета залога не произошли по причинам, за которые отвечает.

4.4.7.

Передать свои права по Договору другому лицу путем уступки права требования. Уступка своих прав по Договору другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к по обязательствам Основного договора.

4.4.8.

В случае возникновения реальной угрозы утраты, недостачи или повреждения Предмета залога не по вине , потребовать замены Предмета залога, а при отказе выполнить это требование - обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченных Договором обязательств.

4.4.9.

Получить возмещение за счет Предмета залога в случаях, когда в силу необходимости обеспечить сохранение Предмета залога вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности по связанным с Предметом залога налогам, сборам или коммунальным платежам.

4.5.

Право на Предмет залога распространяется на его принадлежности.

4.6.

Вправе в течение рабочих дней восстановить Предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом по требованию в случае утраты или повреждения Предмета залога, либо прекращения права собственности на Предмет залога.

Замена Предмета залога осуществляется путем внесения изменений в Договор.

4.7.

В случае, если право собственности на Предмет залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия Предмета залога для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, залог распространяется на предоставленное взамен имущество либо приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося возмещения.

В этом случае вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченных Договором обязательств и обращения взыскания на имущество, предоставленное взамен изъятого.

В случаях, когда Предмет залога изымается у государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), залог сохраняет силу. Однако в этом случае вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченных Договором обязательств и обращения взыскания на конфискованный Предмет залога.

4.8.

В случае, когда Предмет залога изымается у в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником Предмета залога является другое лицо (виндикация), залог в отношении Предмета залога прекращается. после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательств, которые были обеспечены Договором.

4.9.

В течение календарных дней с момента подписания Договора Стороны обязуются осуществить все необходимые действия для государственной регистрации ипотеки, в порядке, предусмотренном ст. и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

4.10.

Расходы по нотариальному удостоверению и государственной регистрации ипотеки в регистрирующем органе несет .

Закладная

5.1.1.

право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным Договором, без представления других доказательств существования этих обязательств;

5.1.2.

право залога на Предмет залога.

5.2.

Копия закладной является приложением № к Договору и его неотъемлемой частью.

Закладная составляется . Закладная выдается первоначальному органом регистрации прав, после государственной регистрации ипотеки. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав, представляется совместное заявление и , а также закладная, которая выдается в течение 1 (одного) дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав.

5.3.

При переводе долга по обеспеченным Договором обязательствам и изменении закладной соглашением Сторон предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом органа регистрации прав, в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, либо аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

5.4.

Закладная передается , находящемуся по адресу: для ее депозитарного учета. В закладной делается отметка о ее депозитарном учете, а права ее владельца подтверждаются записью по счету депо в системе депозитарного учета. Передача прав на закладную, а также совершение иных сделок с закладной может осуществляться только путем внесения соответствующих записей по счету депо.

После того как сделана отметка о депозитарном учете закладной, в любой момент на основании договора с депозитарием владелец закладной может передать депозитарию закладную для ее депозитарного учета. При замене депозитария владелец закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения.

5.5.

Закладная должна содержать все условия и соответствовать требованиям, предусмотренным федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

5.6.

По исполнении обеспеченных Договором обязательств полностью обязан незамедлительно передать закладную с отметкой об исполнении обязательств в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательств.

5.7.

При несоответствии закладной Договору или Основному договору верным считается содержание закладной, за исключением случая, если ее приобретатель в момент совершения сделки знал или должен был знать о таком несоответствии. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

5.8.

С даты выдачи закладной органом регистрации прав, Договор и Основной договор прекращают свое действие. С этого момента все отношения между Сторонами регулируются данной закладной.

Условия обращения взыскания и реализации предмета залога

6.1.

Обращение взыскания на Предмет залога происходит в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2.

Взыскание на Предмет залога для удовлетворения требований по Основному договору может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Основному договору.

6.3.

Взыскание на Предмет залога по требованиям обращается на Предмет залога, по решению суда.

6.4.

При реализации Предмета залога с торгов организатор торгов объявляет их, не состоявшимися в случаях, если:

6.4.1.

В торгах приняли участие менее чем два покупателя.

6.4.2.

На торгах не осуществлено увеличение начальной продажной цены Предмета залога.

6.4.3.

Лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Торги должны быть объявлены не состоявшимися не позднее, чем на следующий день после дня, когда имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

6.5.

В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися по соглашению с вправе приобрести Предмет залога и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные Договором. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

6.6.

Реализация Предмета залога осуществляется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ. Порядок проведения публичных торгов по продаже Предмета залога определяется законодательством РФ.

Публичные торги по продаже Предмета залога проводятся по месту нахождения Предмета залога.

6.7.

Сумма, вырученная от реализации Предмета залога распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами и самим . Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений.

После распределения сумм, вырученных от реализации Предмета залога, между всеми залогодержателями реализованного Предмета залога, заявившими свои требования к взысканию, в порядке очередности, установленной на основании данных Единого государственного реестра недвижимости, распределяются суммы неустойки, иных штрафных санкций, а также убытков, подлежащих уплате в соответствии с условиями Договора.

Ответственность сторон

7.1.

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с законодательством России.

Основания и порядок расторжения договора

8.1.

Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным Договором и законодательством.

8.2.

Расторжение Договора в одностороннем порядке производится только по письменному требованию Сторон в течение календарных дней со дня получения Стороной такого требования.

8.3.

Право залога и Договор прекращаются:

8.3.1.

С прекращением обеспеченных Договором обязательств.

8.3.2.

В случае утраты или гибели Предмета залога, если не воспользовался правом, предусмотренным п. 4.6 Договора.

8.3.3.

В случае реализации (продажи) Предмета залога в целях удовлетворения требований в порядке, установленном действующим законодательством и Договором, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

8.3.4.

При переходе прав на Предмет залога к .

8.4.

Вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченных Договором обязательств в случаях:

8.4.1.

Гибели или утраты Предмета залога по обстоятельствам, за которые не отвечает, если не воспользовался правом, предусмотренным п. 4.6 Договора о восстановлении или замене Предмета залога на равноценное имущество.

8.5.

Вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченных Договором обязательств, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на Предмет залога в случаях.

Наряду с такими основаниями приобретения жилого помещения, как социальный и коммерческий наем, договор купли-продажи жилья, жилого помещение может быть приобретено посредствам залога недвижимого имущества.

Прежде чем говорить об особенностях залога недвижимого имущества, необходимо раскрыть общие положения о залоге.

Гражданский кодекс РФ регулирует правоотношения залога в параграфе 3. Так, в соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Субъектами залоговых правоотношений являются залогодатель и залогодержатель. В частности, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателями вещи могут быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 295 ГК РФ. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право (ст. 335 ГК РФ). Помимо ГК РФ, данные правоотношения регулируются Законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» (с изм. и доп. от 26 июля 2006 г.) в части, не противоречащей ГК РФ, и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 18 декабря 2006 г.).

В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом договора залога является всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен.

В части 2 ст. 339 ГК РФ закрепляется, что договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение вышеупомянутых требований, касающихся формы и содержания договора залога, влечет его недействительность.

Предмет залога является основанием для его классификации. Так, в зависимости от предмета залога выделяют два вида:

1) залог без передачи заложенного имущества залогодержателю, а именно согласно ст. 339 ГК РФ заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Имущество, на которое установлена ипотека, а также заложенные товары в обороте не передаются залогодержателю. Предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предмет залога может быть оставлен у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог). Предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя. При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное;

2) залог с передачей заложенного имущества залогодержателю.

Одной из разновидностей залога является ипотека, т. е. залог недвижимого имущества. Правовое регулирование данных правоотношений осуществляется на основании норм ГК РФ, а также Закона «Об ипотеке». Как разновидность залога ипотека характеризуется особым предметом. Так, предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество. Гражданский кодекс РФ под недвижимым имуществом понимает земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ). Таким образом, отличительным признаком недвижимого имущества является их конструктивная связь с землей.

Термин «ипотека» в настоящее время стал одним из самых популярных в обиходе современного общества.

На сегодняшний день свыше 60 % граждан России, или 28 млн семей, желали бы улучшить свои жилищные условия. Такие данные со ссылкой на экспертов привел руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству В. Аверченко на заседании «круглого стола» по проблемам развития ипотеки.25 По другим данным, от 6 до 27 млн семей нуждаются в улучшении жилищных условий, т. е. «в отдельных благоустроенных квартирах, соответствующих установленным законодательством санитарным нормам».26

На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и со стороны граждан. До принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения.

Система ипотечного жилищного кредитования является на сегодняшний день почти единственным способом приобретения жилья для граждан с недостаточно высоким для единовременной покупки доходом. Ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений удовлетворения жилищных потребностей граждан нашего общества.

Понятие «ипотека» введено ч. 2 ст. 334 ГК, которое рассматривается как залог недвижимого имущества. Предметом договора ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество.

16 июля 1998 г. вступил в действие Закон об ипотеке, являющийся основным источником гражданско-правовых норм, регулирующих отношения ипотеки. Правила, содержащиеся в § 3 ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, установленных самим ГК РФ, например ст. 338, 339, 340, 349, 353, 355 ГК РФ, если законом об ипотеке не установлены иные правила регулирования.

Как уже было сказано ранее, Закон «Об ипотеке» в ст. 1 устанавливает основания ее возникновения. Так, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя – преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателями могут быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В ч. 2 данной статьи законодатель обращает внимание на правовое регулирование таких правоотношений. В частности, к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее – ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (в ред. Федерального закона от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“»). Судебная, нотариальная и иная правоприменительная практика в данной области привела к дальнейшему усовершенствованию Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» путем внесения дополнений и изменений. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или ФЗ «Об ипотеке» не установлены иные правила. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). Наряду с вышеуказанным комплексом правовых актов регулирование осуществляется Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» (с изм. и доп. от 8 мая 2002 г.). Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приобретаемое на средства по ипотечному жилищному кредиту, соответственно регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 18 декабря 2006 г.), Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 15 июня 2006 г. № 213).

Оценка недвижимого имущества по ипотечному жилищному кредиту регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ».

Помимо гражданского законодательства, ипотечные отношения были урегулированы в Законе РФ от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изм. и доп. от 27 июля 2006 г.), а также нашли отражение в Законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» регламентируется перечень имущества, которое может быть предметом договора ипотеки. Так, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ (т. е. недвижимое имущество, о котором ранее шла речь), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона «Об ипотеке»;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил, закрепленных в ст. 69 Закона «Об ипотеке». Правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Поскольку ипотека является особым видом залога, на нее распространяются общие положения о залоге. Поэтому основаниями возникновения как залога, так и ипотеки являются либо закон, либо договор, но в любом случае ограничение прав на недвижимое имущество в виде ипотеки подлежит государственной регистрации.

Статья 8 Закона «Об ипотеке» устанавливает общие правила заключения договора об ипотеке. В частности, договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке» (ст. 8 ФЗ «Об ипотеке»).

В статье 9 Закон «Об ипотеке» указывается на следующие требования к содержанию договора об ипотеке:

1) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

2) предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды;

3) оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества;

4) обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения;

5) если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры;

6) если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона «Об ипотеке» удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Следует обратить внимание на ряд особенностей, которые касаются формы договора об ипотеке. Гражданский кодекс РФ в ч. 3 ст. 339 указывает на то, что договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Согласно ст. 10 Закона «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 Закона «Об ипотеке», или нарушены правила п. 4 ст. 13 указанного Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Закона «Об ипотеке» удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. Если заключение соответствующего договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, в случае составления закладной предъявляются соответствующий договор и закладная. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, делает на закладной отметку о времени и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 14 Закона «Об ипотеке» (ст. 10 Закона «Об ипотеке»).

Закон «Об ипотеке» указывает на то, что государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (ст. 11 Закона).

Порядок процедуры регистрации подробно регламентирован в Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

В соответствие с п. 6 Инструкции ипотека жилого дома допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данное положение является аналогом п. 1 ст. 5, ст. 69 Закона об ипотеке.

Согласно ст. 10 Закона «Об ипотеке» и п. 8 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Процедура государственной регистрации договора ипотеки может быть приостановлена. Случаи такого приостановления четко зафиксированы в законодательстве. В частности, государственная регистрация ипотеки приостанавливается (откладывается) на основании и в порядке, определенным ст. 21 Закона «Об ипотеке», а также ст. 19 Закона «Об ипотеке», т. е. государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на 1 месяц при:

1) непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в п. 2 и 3 ст. 20 Закона «Об ипотеке»;

2) несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;

3) необходимости проверки подлинности представленных документов.

Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом (п. 2–4 ст. 21 Закона «Об ипотеке»).

Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества в п. 9 закрепляет, что при приеме документов на государственную регистрацию ипотеки учреждением юстиции по регистрации прав проводится проверка оплаты государственной пошлины в соответствии с Законом Российской Федерации от 09.12.1991 г. № 2005-1 «О государственной пошлине» (в ред. Федерального закона от 31.12.1995 г. № 226-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон „О государственной пошлине“»).

Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества устанавливает перечень документации, которая должна быть предоставлена для государственной регистрации договора об ипотеке. В частности, согласно п. 12 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества на государственную регистрацию ипотеки представляются:

1) совместное заявление залогодателя и залогодержателя, а в случае государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, – заявление залогодателя или залогодержателя (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке);

2) подлинный платежный документ об уплате государственной пошлины и его копия (ст. 24 Закона об ипотеке, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона об ипотеке);

3) документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления) (п. 4 ст. 16 Закона об ипотеке);

4) подлинники или нотариально удостоверенные копии (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо);

5) подлинник и копия документов, подтверждающих факт внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о юридическом лице, о государственной регистрации изменений, внесенных в учредительные документы юридических лиц, об изменении сведений, содержащихся в Едином государственном реестре юридических лиц, документа, подтверждающего постановку юридического лица на налоговый учет (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо) (п. 4 ст. 16 Закона об ипотеке, п. 18 Правил ведения ЕГРП);

6) подлинники и копии документов, подтверждающих полномочия лица, имеющего право в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности, в том числе выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (если стороной договора об ипотеке является юридическое лицо) (п. 4 ст. 16 Закона об ипотеке);

7) подлинник нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, и ее копия, подтверждающая полномочия представителя – физического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию (если стороной договора является физическое лицо) (п. 1 и 4 ст. 16 Закона об ипотеке);

8) подлинник нотариально удостоверенной доверенности или подлинник иного предусмотренного законом и оформленного надлежащим образом документа или нотариально удостоверенная копия названных доверенности или иного документа, а также копия указанных доверенности или документа (для приобщения к делу правоустанавливающих документов), подтверждающего полномочия представителя юридического лица на представление заявления и иных документов на государственную регистрацию (если данный представитель не имеет права в соответствии с федеральным законом и учредительными документами юридического лица действовать от его имени без доверенности) (п. 1 и 4 ст. 16 Закона);

9) подлинники и копии кадастрового плана земельного участка и (или) плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверенные органом (организацией), осуществляющим учет объектов недвижимого имущества (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов) (п. 1 ст. 17, п. 4 ст. 18 Закона об ипотеке);

10) подлинники договора об ипотеке, заключаемого в простой письменной форме (в количестве, равном числу сторон сделки, и один подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов) или подлинник нотариально удостоверенного договора об ипотеке (в количестве, равном числу сторон сделки), а также его копия (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) (п. 5 ст. 18 Закона об ипотеке);

11) подлинники и копии документов, названных в договоре об ипотеке в качестве приложения (п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке), в том числе являющихся обязательным приложением к договору об ипотеке предприятия: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также отчета об оценке имущества, относящегося к предприятию, если проведение оценки обязательно в силу закона (п. 3 ст. 70 Закона об ипотеке);

12) подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной) (п. 4 ст. 10, п. 4 ст. 22 Закона об ипотеке);

13) подлинник или нотариально удостоверенная копия, а также копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов) лицензии на управление ипотечным покрытием, подлинник и копия правил доверительного управления ипотечным покрытием (при государственной регистрации ипотеки, обеспечивающей требования, составляющие такое ипотечное покрытие) (п. 4.1 ст. 20 Закона об ипотеке);

14) подлинники и копии выписки из реестра паевых инвестиционных фондов, выданной в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» порядке не ранее чем за 10 дней до даты представления документов на государственную регистрацию, правил доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом «Об инвестиционных фондах»; подлинник или нотариально удостоверенная копия, а также копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов) лицензии управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (при государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд) (п. 4 ст. 24 Закона об ипотеке);

15) подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

Договор Залога Ипотеки Недвижимого Имущества

Договор ипотеки (залога) недвижимости в обязательном порядке Договор ипотеки может быть составлен только в отношении имущества, которое. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества. Имущество, которое может быть предметом об ипотеке - недвижимые вещи, перед заключением договора на К/З, Кредит/ Залог, отношение.

Договор залога, ипотеки. Залог используется как способ обеспечения обязательств одного лица перед другим лицом.

Договор залога заключается для того чтобы кредитор имел возможность в случае невыполнения должником обязательств получить возмещение стоимостью заложенного имущества. Залогом может являться как недвижимость так и движимое имущество. Перечень документов для удостоверения договора залога, ипотеки.

* Нотариусу предоставляются исключительно оригиналы документов. Идентификационный номер по ГРФЛ.

Правоустанавливающий документ на недвижимое имущество. При ипотеке земли, экспертная денежная оценка. При ипотеке земли без ипотеки дома, справки об отсутствии строений из БТИ и местного совета.

Договор залога. Договоры залога (ипотеки) недвижимого имущества (недвижимости) подлежат нотариальному удостоверению. Нотариальное. Ипотека по договору — залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих. 6. договор об ипотеке или о залоге доли в праве собственности на объект недвижимого имущества – в случае государственной регистрации договора.

При ипотеке земли по государственному акту в котором отсутствует кадастровый номер, то требуется справка из земельных ресурсов о присвоении кадастрового номера. При ипотеке жилого недвижимого имущества, форма № 3 с ЖЕКа. При ипотеке земли, справка об ограничениях с земельных ресурсов.

При ипотеке недвижимого имущества(кроме земли), справка-характеристика с Бюро технической инвентаризации (Выписка с Реестра права собственности). Если владельцем/совладельцем имущества является физическое лицо в возрасте до 18 лет, то требуется Решение(разрешение) опекунского совета. При ипотеке совместного имущества согласия сособственника/сособстенников или супруга. Если стороной/сторонами есть юридическое лицо, то требуется, Свидетельство, Устав, Справка из статистики, Протокол высшего собрания, Выписка из государственного реестра юридических лиц. Договор кредита (банк) либо же договор займа (физ лицо). Договор ипотеки (залога) недвижимости в обязательном порядке удостоверяется нотариально.

Удостоверение происходит либо по местонахождению передаваемого в залог имущества, либо по местонахождению одной из сторон ипотечного договора – ипотекодателя или ипотекодержателя. Составляя договор залога, следует опираться на закон “Об ипотеке”, в частности – на статью 18. Предмет залога (ипотеки). Как имущество, так и имущественные права могут стать предметом договора залога.

Договор ипотеки может быть составлен только в отношении имущества, которое может быть отчуждено в соответствие с украинским законодательством и на которое можно обратить взыскание. Договор залога может устанавливать обеспечение требований, которые могут возникнуть в будущем на основании вступившего в силу договора. Не могут стать предметом договора залога требования, имеющие личный характер или конфликтующие с законом (например, предметом залогового договора не может стать право на получение алиментов). Объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена, не могут стать предметом залога, так же, как и имущественные комплексы госпредприятий, находящихся в процессе корпоратизации. Если имущество находится в совместной собственности. в залог (ипотеку) оно может быть передано лишь при согласии на то всех совладельцев. Имущество, находящееся в общей частичной собственности (пай, часть) может стать самостоятельным предметом ипотеки (залога), но при условии, что оно выделено в натуре.

Внесение изменений в договор залога (ипотеки). Если стороны согласны, в залоговый договор могут вноситься изменения и дополнения в связи с изменившимися обстоятельствами. Например, в случаях, когда продлен срок кредитного договора или увеличена сумма долга, упомянутого в договоре. Изменения в договор залога вносятся, если изменен сам предмет залога. Вносить изменения в договор залога нельзя, если обеспеченное залогом обязательство прекращено, заменено другим обязательством, возникшим после заключения договора залога, или же если ипотека включена в ипотечный пул (объединение ипотек). Условия заключения договора залога (ипотеки). Физические лица, юридические лица и государство могут быть сторонами договора ипотеки (как залогодателем, так и залогодержателем).

Только банки могут быть залогодержателем земельных участков, отведенных под сельскохозяйственные нужны, и прав на них – аренды или эмфитевзиса (долгосрочная аренда земли сельскохозяйственного назначения). Залогодателем может быть как собственник имущества, так и лицо, которому он передал имущество и право залога на него. Также сторону залогодателя при заключении договора ипотеки может представлять имущественный поручитель. Договор залога имущества или имущественных прав нотариус удостоверяет только после того, как проверит, нет ли запрета на отчуждение имущества, являющегося предметом договора, не находится ли оно под арестом. Если предметом договора залога является имущество, находящееся в коммунальной или государственной собственности, удостоверение договора произойдет только при наличии согласия органа местного самоуправления или государственной власти, в чем ведении данное имущество находится.

Если предметом ипотечного договора стала недвижимость, строительство которой не завершено. а в процессе строительства эта недвижимость приобрела характеристики, которых договор залога не предполагал (изменена площадь, планировка, этажность и т.

), соответствующие изменения должны быть внесены в ипотечный договор.

Договор о залоге уже заложенного имущества заключается лишь при согласии предыдущих ипотекодержателей, если в первом договоре залога не обозначены иные условия. Не может быть удостоверена передача в ипотеку имущества, которое находится в налоговом залоге. Удостоверяя договор залога, нотариус должен разъяснить сторонам, как проводится государственная регистрация ипотеки и как удовлетворяются за счет предмета ипотеки обеспеченные ипотекой требования.

Если это предусмотрено договором ипотеки, одновременно с его удостоверением нотариус налагает запрет на отчуждение предмета залогового договора. Образец договора залога.

caitkramnoilw.weebly.com

Получение кредита под залог здания, как быть с землей

Как правило, банку, кредитующему заемщика, необходима гарантия того, что выданные им деньги он непременно получит назад с процентами. Одной из таких гарантий является залог.

Каков смысл залога? Залог призван создать банку выгоду, когда кредиторов много, а имущества должника на всех не хватает. Во-первых, другие — «не залоговые» — кредиторы имеют право потребовать обратить взыскание на предмет залога только тогда, когда у должника нет другого имущества. Во-вторых, если организация-должник ликвидируется, то требования «залоговых» кредиторов удовлетворяются в третью очередь, а требования «не залоговых» — в пятую.

Что банки принимают в залог? Это должно быть имущество, которое является ликвидным, то есть в случае невозврата кредита его можно быстро и выгодно продать с торгов. Сюда относятся ценные бумаги, недвижимость, производственное оборудование, транспорт. Из ценных бумаг преимущество отдается векселям крупных компаний. Реже банки соглашаются принимать в залог «товары в обороте», то есть готовую продукцию на складе заемщика. Реализация залога возможна только с публичных торгов. Первая же проблема, с которой может столкнуться банк, состоит в том, что должник может попросить суд отсрочить продажу на срок до года, хотя это и не освобождает его от уплаты набежавшей за это время неустойки. Во-вторых, торги могут не состояться по причине того, что предмет залога никто не хочет купить. Если торги не состоятся дважды, то банк может в течение месяца после этого оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены, в противном случае договор залога просто прекратится. Впрочем, должник может в любой момент до продажи залога прекратить дело, уплатив долг.

Что предложить банку в первую очередь? Допустим, у вас есть право аренды оборудования, ценные бумаги, транспорт, недвижимость, кое-какая дебиторка. Прежде всего — дебиторка. Но будьте готовы к тому, что в кредите вам откажут, если, по мнению банка, она нереальна для взыскания.

Правило совершенно разумное, поскольку исключает возможность залога здания (сооружения), находящегося как бы «в воздухе».

Буквальное прочтение ст. 340 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что только в случае ипотеки здания или сооружения именно в целом (то есть всего здания или сооружения) подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором они расположены. Более того, если исходить из обязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемой части здания, то на практике дело может дойти действительно до абсурда, когда для залога, например, какой-нибудь комнаты или помещения в многоэтажном здании будет также требоваться и залог права аренды той доли земли, которая соответствует доле помещения в здании.

С другой стороны, данный подход дает возможность весьма просто обойти (исключить) норму Гражданского кодека об обязательности залога земли путем дробления предмета ипотеки и исключения из здания, например, его малозначительных помещений. Соответственно с правовой точки зрения закладываться будет уже не все здание, а лишь его часть (фактически же оно закладывается целиком), что позволит не передавать в залог право аренды земли. На практике подобные «хитрости» уже весьма активно используются.

Как представляется, в создавшейся ситуации для окончательного разрешения проблемы следует обратиться к судебной практике. Анализ же подобной практики, в том числе практики Федерального арбитражного суда Московского округа и Высшего арбитражного суда РФ, приводит к выводу о необходимости ипотеки земельного участка (или его части) и в том случае, если в залог передается только часть здания (например, его первый этаж).

Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.98 N 5046/98 был рассмотрен спор о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания.

Между тем, Президиум ВАС РФ признал эти доводы судов несостоятельными и отметил, что, признавая договор о залоге спорного помещения недействительным по иску лица, заинтересованного и являющегося в этой связи надлежащим истцом, суд кассационной инстанции обоснованно применил пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Таким образом, при применении положений ст. 340 ГК РФ на практике следует исходить из расширительного толкования указанных норм и оформлять ипотеку земельного участка и в том случае, если по договору о залоге здания в залог передается только его часть.

В то же время следует иметь в виду, что отсутствуют основания для признания договора залога помещений (здания) недействительным, если залогодатель не передал в залог земельный участок в силу того, что он не являлся на момент заключения договора о залоге собственником или арендатором этого земельного участка. В этом случае при обращении взыскания на такое здание или помещение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. 69 ФЗ «Об ипотеке», п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»).

Таким образом, ГК и Закон об ипотеке урегулировали только те случаи, когда залогодатель здания или сооружения является либо собственником, либо арендатором земельного участка, либо имеет право постоянного пользования земельным участком. Но в соответствии с действующим российским законодательством существуют и иные права на землю, такие как право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного временного пользования, право постоянного (бессрочного) пользования, право ограниченного пользования (сервитут). Очевидно слишком большое различие в подходах законодателя к ипотеке зданий или сооружений при разных правах на земельный участок: в одних случаях отсутствие ипотеки земельного участка влечет ничтожность договора об ипотеке здания или сооружения, в других случаях законодатель игнорирует вопросы прав на земельные участки при ипотеке зданий и сооружений. В этих ситуациях отсутствие залога на право на земельный участок не может служить основанием для признания договора ипотеки ничтожным пост. 168 ГК, ибо не установлено обязанности обременять эти иные права на земельные участки залогом.

Договор залога ипотека здания

Особенности ипотеки земельных участков Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. Без его надлежащего развития не приходится говорить о существования нормальной рыночной экономики, поскольку ипотека, в первую очередь, является важнейшим инструментом кредита. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки. Провозглашенный Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ) (подп. 3 п. 1 ст. 1) принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте. Достаточно последовательное отражение данный принцип находит, в частности, и в нормах Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), определяющем особенности ипотеки земли. Так, в силу ст. 69 Закона об ипотеке, находящейся в прямом соотношении с п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса РФ(далее - ГК РФ), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же праве, является основанием для признания такого договора ипотеки ничтожным. При этом, на принадлежащее залогодателю право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором находится объект недвижимости, право залога не распространяется. В то же время, положения п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке свидетельствуют об отступлении законодателя от обозначенного принципа, презюмируя при ипотеке земельного участка распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, стороны в диспозитивном порядке могут определить сферу действия залога. В том случае, если при ипотеке земельного участка стороны не определили судьбу находящихся на нем объектов недвижимости и принадлежащих залогодателю, имеет место ипотека в силу закона на основании п. 1 ст. 64, подлежащая обязательной государственной регистрации. Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то здесь законодательная линия четко определяет однозначность одновременного залога земельного участка и находящихся на нем зданий, строений, сооружений, в том числе возводимых, принадлежащих на том праве собственнику земельного участка. Таким образом, реализация принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в ипотечно-земельных отношениях обусловлена, в первую очередь, соблюдением неразрывности данных объектов гражданских прав при обращении на них взыскания в случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой. Анализ норм земельного и гражданского законодательства, помимо обязательности соблюдения обозначенного выше принципа, позволяет выделить ряд дополнительных особенностей ипотеки земли. Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка, поскольку, в первую очередь, это отражается на потенциальной возможности такого участка быть предметом ипотеки. Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п.2 ст. 6, п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке). В соответствии с земельным законодательством земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Данные положения распространяются и на земельные участки, ограниченные в обороте, они также не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст. 27 ЗК РФ). Говоря о возможности земельного участка быть предметом ипотеки, необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли. Исходя из смысла п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке, доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки, поскольку ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу, выделенный в натуре. Не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1 Закона об ипотеке). И, наконец, предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования (критерий размера площади земельного участка). Данный вопрос не урегулирован в ЗК РФ, поскольку в каждом субъекте РФ существуют свои минимальные и максимальные пределы размеров земельных участков. В силу п.5 ст.5 Закона об ипотеке допускается сдавать в залог арендные права на имущество. Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды. При этом, возникает вполне закономерный вопрос о необходимости получения согласия арендодателя при передаче прав в залог по договору аренды третьему лицу. Проблематика вопроса достаточно важна, так как от надлежащего соблюдения данного условия зависит действительность сделки. По общему правилу, установленному п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке, арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника такого земельного участка. Однако указанное требование законодателя о получении согласия собственника на совершение сделки не применяется в случае залога в рамках одного договора ипотеки здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Подобное толкование статьи изложено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 “Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке”, в п.5 которого указано, что установленное п.п. 1 ст. 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Залог права аренды земельного участка, находящего в государственной или муниципальной собственности, допускается без согласия арендодателя при условии его уведомления, в случае если договор аренды заключен на срок более чем пять лет (п.п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Буквальное толкование приведенной нормы позволяет сделать вывод о формальном уведомлении, самое оптимальное - посредством заказного письма, а не о получении согласия арендатора на совершение сделки. Положения данной статьи не должны рассматриваться в противоречии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, апеллируя которой арендодатели заставляют арендаторов получать указанное согласие на заключение договора об ипотеке. В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ и т.д.. Однако,согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, в связи с чем положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ имеют императивный характер, что соответствует правилам теории права: специальное законодательство имеет приоритет над общим. Условия договора аренды земельного участка, предусматривающие обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. 168 и 180 ГК РФ. Федеральным законом от 30 декабря 2004г. №216-ФЗ Закон об ипотеке был дополнен рядом статьей, в частности, 64.1 и 64.2 – это установление ипотеки на земельные участки, приобретенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, а также на земельные участки, на которых находится здание или сооружение, приобретенные или построенные с использованием выше перечисленных средств. Анализ данных статей позволяет сделать вывод о возникновении ипотеки в силу закона, под которой понимается залог недвижимого имущества, устанавливаемого на основании норм закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств, соответственно, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Однако положения п.п. 1 статей.64.1 и 64.2 имеют диспозитивный характер, поскольку могут быть изменены договором сторон. Залогодержателем по данному залогу будет являться банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или зданий (сооружений), находящихся на земельном участке. Ипотека в силу закона возникает и при привлечении застройщиком по договорам долевого участия денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества (ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 – ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды на земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимого имущества считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. И, последнее, предметом ипотеки может быть земельный участок, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а третьим лицам. В этом случае при обращении залогодержателем взыскания на этот земельный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ст. 66 Закона об ипотеке). В заключении хотелось бы отметить, что соблюдение вышеизложенных особенностей ипотеки земельных участков позволит обеспечить юридическую чистоту сделки, что гарантирует беспрепятственное прохождение процедуры государственной регистрации и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке. Автор: Нестерова Ж.А., Юрист ATC group Комментарии к статье Алексей 2010-11-23 23:55:38 Возможен ли залог арендных прав части земельного участка антонова оксана 2010-04-17 09:09:33 Банк инвестировал строительство жилого комплекса (несколько жилых домов). В обеспечение обязательств по целевому кредиту была оформлена ипотека права аренды земельного участка на котором производилось строительство — в пользу банка. При поэтапной сдаче в эксплуатацию одной из секций жилого дома, на несколько квартир, на которые не были заключены договоры долевого участия в строительстве с дольщиками (214-фз), Застройщик зарегистрировал право собственности на себя.Скажите, пожалуйста, возникает ли ипотека в силу закона в пользу банка согласно п.1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке» на такие квартиры, принадлежащие на праве собственности Застройщику.

При рассмотрении договора ипотеки земельного участка, прежде всего, » Предметом залога » является земельный участок, кадастровый номер №.

Залог (ипотека) земельных участков. По договору о залоге недвижимости (ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству Скачать договор об ипотеке земельного участка в текстовом формате. Залог — по.

Недвижимость ›› Договор залога (ипотеки) земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости. Договор залога (ипотеки) земельного.

Особенности ипотеки земельных участков

Отсутствие в договоре залога указания об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним, принадлежащего залогодателю на том же.

Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные.

Договор залога недвижимости образец

ДОГОВОР
залога недвижимого имущества (квартиры), принадлежащей заемщику, для обеспечения возврата суммы займа по договору займа с залоговым обеспечением

дата и место подписания

___(наименование организации) ___, именуем__ в дальнейшем»Залогодержатель», в лице ___(должность, фамилия, имя, отчество) ___, действующ__ на основании, с одной стороны, и___(фамилия, имя, отчество, паспортные данные) ___, именуем__ в дальнейшем «Заемщик»или «Залогодатель», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
ТЕРМИНЫ
Федеральный закон — ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Гражданский кодекс — Гражданский кодекс Российской Федерации.

Предмет залога — _________________________

(характеристики квартиры)

Примечание: По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Залогодержатель, являющийся займодавцем по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к Заемщику по этому обязательству из стоимости Предмета залога другой стороны — Залогодателя преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.
Примечание: Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

1.2. Предмет залога остается во владении и пользовании Залогодателя.

1.3. Ипотека установлена в обеспечение обязательства по договору займа от «___»______ ____ г. N _____.
Сумма обязательства, обеспеченная ипотекой ____ (____________) рублей.

Размер процентов __________________ годовых (либо условия, позволяющие в надлежащий момент определить эти проценты).

Срок уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой _____________ (а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроки (периодичность) соответствующих платежей и размер каждого из них либо условия, позволяющие определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга)).

1.4. Ипотека обеспечивает уплату Залогодержателю основной суммы долга по договору займа полностью (либо в части, предусмотренной договором).

1.5. Ипотека обеспечивает также уплату процентов за пользование займом.

1.6. Ипотека обеспечивает (договором может быть установлено иное) также уплату Залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо Федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на Предмет залога;
4) в возмещение расходов по реализации Предмета залога.

1.7. Ипотека обеспечивает (договором может быть установлено иное) требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.

1.8. Обязательства Заемщика перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на пп. 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 Федерального закона.

1.9. Предмет залога считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое (договором может быть установлено иное).

1.10. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки (договором может быть установлено иное).

1.11. Право собственности Залогодателя на Предмет залога подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав _______________ от _____________ года N ____ серии _________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «__»________ ____ г. сделана запись о регистрации N ______ (реестровый номер объекта) _________ (наименование органа, осуществившего государственную регистрацию права на недвижимость).

1.12. Инвентаризационная стоимость Предмета залога составляет ______________ рублей, что подтверждается справкой N ______ от «___»_________ ____ г., выданной ___________________________.

1.13. Предмет залога в целом оценивается Сторонами в _____________ (_______________) рублей на дату подписания Договора.

1.14. Последующий залог Предмета залога не допускается (договором может быть установлено иное).

1.15. Взыскание на Предмет залога обращается в соответствии с главой IX Федерального закона.

1.16. Реализация Предмета залога осуществляется в соответствии с главой X Федерального закона.

1.17. Освобождение Предмета залога осуществляется в порядке установленном ст. 35, п. 2 ст. 95 и п. 2 ч. 2 ст. 106 Жилищного кодекса Российской Федерации.

1.18. Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу (договором может быть установлено иное):
— по договору об ипотеке;
— по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

1.19. К лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства (договором может быть установлено иное).
Такое лицо становится на место Залогодержателя по настоящему Договору.

1.20. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные п. 1 ст. 9 Федерального закона.
Правила настоящего пункта не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

1.21. Предмет залога по договору об ипотеке может быть отчужден Залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия Залогодержателя (договором может быть установлено иное).

1.22. Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения Предмета залога.

1.23. Для обеспечения сохранности Предмета залога, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, Залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (п. п. 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса) и договором об ипотеке, а если они не установлены — необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.
В случае реальной угрозы утраты или повреждения Предмета залога Залогодатель обязан уведомить об этом Залогодержателя.

1.24. В случаях предъявления к Залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на Предмет залога, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного Предмета залога либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого Предмета залога, Залогодатель обязан немедленно уведомить об этом Залогодержателя. При предъявлении к Залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее — суд) он должен привлечь Залогодержателя к участию в деле.

1.25. В случаях, указанных в п. 1.23, Залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на Предмет залога, предусмотренные ст. 12 Гражданского кодекса. Если Залогодатель отказался от защиты своих прав на Предмет залога или не осуществляет ее, Залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени Залогодателя без специальной доверенности и потребовать от Залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

1.26. Если Предмет залога оказался в незаконном владении третьих лиц, Залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать этот Предмет залога из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301 — 303 Гражданского кодекса для передачи его во владение Залогодателя.

2. ГАРАНТИИ

2.1. Залогодатель подтверждает и гарантирует, что:

2.1.1. Действует в соответствии со своими интересами без принуждения.

2.1.2. Является полноправным и законным обладателем прав на Предмет залога. До момента заключения Договора Предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, права аренды Залогодателя никем не оспариваются, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав N ____ от «___»__________ ____ г., выданной __________________.
Примечание: При обремени Предмета залога Залогодатель предупреждает Залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

2.1.3. Предмет залога не имеет каких-либо скрытых свойств, в результате проявления которых может произойти его утрата, порча или повреждение.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Залогодатель обязан:

3.1.1. Не совершать действий, влекущих прекращение права залога или уменьшение стоимости Предмета залога.

3.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты Предмета залога от посягательств третьих лиц.

3.1.3. Не препятствовать Залогодержателю производить осмотр Предмета залога в период действия Договора.

3.1.4. Гарантировать Залогодержателю, что переданный Предмет залога не будет перезаложен до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

3.1.5. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с Предметом залога, о посягательствах третьих лиц на Предмет залога, о возникновении угрозы утраты или повреждения Предмета залога.

3.1.6. Не отчуждать, не переуступать Предмет залога третьим лицам без письменного согласия Залогодержателя.

3.1.7. Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его текущий и капитальный ремонт.

3.1.8. Нести риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога.

3.1.9. Страховать Предмет залога.

3.2. Залогодатель вправе:

3.2.1. Владеть и пользоваться Предметом залога в соответствии с его прямым назначением и получать доходы от использования Предмета залога, обеспечивая его сохранность.

3.2.2. Прекратить обращение взыскания на Предмет залога в случае досрочного погашения обеспеченного залогом обязательства.

3.3. Залогодержатель вправе:

3.3.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия использования Предмета залога.

3.3.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством РФ, необходимых для сохранения Предмета залога. Залогодержатель вправе обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

3.3.3. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск о Предмете залога.

4. СТРАХОВАНИЕ

4.1. Залогодатель страхует Предмет залога за свой счет на сумму не ниже суммы обеспеченного ипотекой обязательства в пользу Залогодержателя (выгодоприобретатель).

4.2. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение Предмета залога произошли по причинам, за которые он отвечает.

4.3. При переходе прав кредитора в обязательстве, обеспеченном залогом, права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору в полном объеме.

5. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

5.2. После регистрации настоящего Договора, заключающейся в удостоверении посредством совершения специальной регистрационной надписи на Договоре, один оригинал Договора передается Залогодержателю, а другой — Залогодателю.

5.3. Изменение и расторжение настоящего Договора производятся по взаимному соглашению Сторон в установленном законом порядке путем заключения дополнительного соглашения в письменной форме и зарегистрированного в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

5.4. Расходы по оформлению и регистрации настоящего Договора по соглашению Сторон возложены на Залогодателя.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.2. В случае нарушения Залогодателем п. 2.1 Договора Залогодатель будет обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере ___% (________ процентов) от стоимости Предмета залога. Штраф уплачивается Залогодателем в течение ____ рабочих дней с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

7.1. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Договору займа и Залогодателя по настоящему Договору.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Все споры, возникающие в процессе исполнения настоящего Договора, будут в предварительном порядке рассматриваться Сторонами в целях выработки взаимоприемлемого решения. При недостижении договоренности спор будет разрешаться в ____________ в соответствии с действующим законодательством РФ.

8.2. Если одна из Сторон изменит свой адрес, то она будет обязана информировать об этом другую Сторону до государственной регистрации соответствующих изменений в учредительных документах, но не позднее _____ (_______) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.
В случае изменения одной из Сторон банковских реквизитов она обязана информировать об этом другую Сторону до вступления изменений в силу, но не позднее _____ (__________) календарных дней с момента фактического изменения банковских реквизитов.

8.3. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое Сторонами друг другу по Договору, должно быть совершено в письменной форме и за подписью уполномоченного лица. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено с курьером, передано по факсимильной связи по реквизитам, указанным в ст. 9 настоящего Договора.

8.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах — по одному экземпляру для каждой из Сторон, один экземпляр хранится в ___________.