Ю.А. Иноземцева, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Международный учет: инвестиционное имущество

Учет инвестиционного имущества по МСФО: от первоначального признания до выбытия

В российском бухучете нет специального ПБУ, регулирующего учет объектов, которые приносят организации доход в виде арендных платежей. Такие активы у нас отражаются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» и считаются разновидностью основных средст вп. 5 ПБУ 6/01 .

В международном учете есть особый вид активов, которые называются инвестиционным имуществом (ИИ), они немного похожи на наши доходные вложения. О том, как учитывать эти объекты, говорится в МСФО (IAS) 40 «Инвестиционное имущество». В статье мы разберем основные положения этого стандарта.

Что такое инвестиционное имущество

ИИ - это земля или здание, находящиеся в распоряжении компании (на праве собственности или аренды) с целью получени япп. 5 , 7 IAS 40 :

• <или> арендных платежей от операционной (краткосрочной) аренды;
• <или> доходов от прироста их стоимости за счет увеличения рыночной цены.

Если недвижимость предназначена для сдачи в аренду, то в качестве ИИ она может признаваться, только если компания сдает ее в операционную (краткосрочную) аренду.

Если недвижимость сдается в финансовую (долгосрочную) аренду, она не является ИИ, а учитывается у арендодателя в соответствии с МСФО (IAS) 17 «Аренда». Дело в том, что по правилам МСФО при финансовой аренде объект отражается в учете арендатора. А у арендодателя числится только дебиторская задолженность арендатор ап. 36 IAS 17 . Отметим, что определение операционной аренды как краткосрочной, а финансовой как долгосрочной является несколько упрощенным. Подробно признаки финансовой аренды приведены в пп. 8, 10 IAS 17.

Если компания приобрела, например, земельный участок, но еще не определилась с тем, как будет его использовать, считается, что участок куплен с целью прироста его стоимости и должен учитываться как ИИ.

Если здание предназначено для продажи в ближайшее время, но на период поиска покупателей сдается в аренду, оно должно учитываться как запасы, а не как ИИ. Потому что основной доход от этого актива организация получит при его продаже.

Для группы компаний квалификация актива в качестве ИИ имеет некоторые особенности.

Например, одна из компаний группы сдает в аренду здание другой компании группы и в своей отчетности признает его ИИ. Вторая компания использует его в качестве ОС. Значит, в консолидированной отчетности это здание нужно признать ОС. Так как в конечном счете, с точки зрения группы компаний, это здание используется не как ИИ, а для собственных нужд. Напомним, что в консолидированной отчетности активы, обязательства, капитал, доходы, расходы и потоки денежных средств материнского предприятия и его дочерних предприятий представляются так, как если бы группа компаний была единой компанией.

Подробно о консолидации мы писали:

Может возникнуть вопрос: почему в международном учете, в отличие от российского, ИИ и ОС - это разные виды активов? Притом что одни и те же объекты имущества - земля и здания - могут быть при определенных условиях как ОС, так и ИИ.

Основное отличие ИИ от других видов активов (в частности, от ОС) заключается в том, что денежные потоки от ИИ компания получает независимо от других активов, принадлежащих ей. Иначе говоря, ИИ способно приносить выгоду как бы само по себе, в то время как выгоды, которые приносит ОС, тесно связаны с рисками компании в целом.

Например, если здание сдается в операционную аренду и приносит организации доход в виде фиксированных арендных платежей - это ИИ.

А если в здании расположена гостиница и компания получает доходы от размещения гостей, то здание отеля - это ОС, так как доход, который получит компания, зависит от результатов гостиничного бизнеса в цело мп. 12 IAS 40 .

Если же здание используется для размещения заводоуправления, оно также будет учитываться как ОС, так как приносит организации доходы только вместе с другими ее активами.

Иногда бывает так, что здание частично сдается в аренду, а частично используется в основной деятельности компании. Здесь возможны два варианта учета. Можно учесть части здания как отдельные активы (ОС и инвестиционную недвижимость). Если же этого сделать нельзя, то здание будет учитываться как инвестиционная недвижимость, только если в основной деятельности используется незначительная его часть. Иначе все здание нужно учитывать как ОСп. 10 IAS 40 .

Признание и первоначальная оценка

ИИ следует признавать как актив, если:

• существует вероятность поступления экономических выгод от ИИ;
• его стоимость можно надежно оценит ьп. 16 IAS 40 .

К примеру, прежде чем строить объект недвижимости, застройщик должен получить от государства разрешение на строительство, а также, возможно, арендовать земельный участо кподп. 5 п. 3 ст. 8 , п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ . Однако застройщики часто несут существенные затраты еще до получения разрешения. Эти затраты подлежат признанию их ИИ, только если нет никаких сомнений в том, что разрешение будет получено. В противном случае они не признаются активом, а списываются в расходы, так как неизвестно, будут ли получены экономические выгоды.

Первоначально ИИ должно оцениваться по фактическим затратам (затраты на приобретение плюс прямые необходимые затрат ы)п. 20 IAS 40 . При этом сверхнормативные потери сырья, трудовых или прочих ресурсов, возникшие при строительстве недвижимости, не включаются в стоимость ИИ, а списываются в расходы, так как такие затраты не являются необходимыми. Нормы расходования ресурсов организация устанавливает самостоятельно.

Как правило, вновь построенный объект недвижимости не сразу выходит на запланированный уровень дохода. Тем не менее организация несет затраты на его содержание (отопление, водоснабжение здания). Эти затраты также не включаются в стоимость ИИ, а признаются в расходах в полном объем еп. 23 IAS 40 .

О том, как правильно вести учет при длительных отсрочках платежей, мы писали:

Если ИИ приобретается на условиях отсрочки платежа, то актив принимается к учету по цене на условиях немедленной оплаты, а разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в расходах как проценты по займа мп. 24 IAS 40 .

Если имущество, квалифицированное как ИИ, принадлежит компании на правах аренды, то оно признается в учете по наименьшей из двух величи нп. 25 IAS 40 :

• <или> по справедливой стоимости недвижимости;
• <или> по приведенной стоимости минимальных арендных платежей.

Если понесены существенные затраты на капитальный ремонт объекта ИИ, эти затраты капитализируются (учитываются как объект ИИ или включаются в стоимость отремонтированного объекта ИИ)п. 19 IAS 40 . Затраты на текущий мелкий ремонт включаются в расходы в том периоде, когда они понесен ып. 18 IAS 40 .

Оценка после первоначального признания

Что касается учета на последующие отчетные даты, то компания может выбрать один из двух методов учета ИИ после первоначального признания и применять его ко всем объекта мп. 30 IAS 40 :

• <или> по справедливой стоимости (СС);
• <или> по фактическим затратам (по первоначальной стоимости).

Однако если объект принадлежит компании на правах операционной (краткосрочной) аренды, то она может его учитывать только по справедливой стоимост ип. 34 IAS 40 .

Если компания выбрала модель учета по справедливой стоимости, то изменить его на модель учета по первоначальной стоимости нельзя, так как считается, что модель учета по СС дает более достоверную информаци юподп. «b» п. 14 IAS 8 ; п. 31 IAS 40 .

На практике ИИ чаще всего оценивается по справедливой стоимости, а не по фактическим затратам.

Оценка по справедливой стоимости

В соответствии с этой моделью учета после первоначального признания ИИ оценивается по СС на конец каждого отчетного периода. Стандарт определяет СС как цену, за которую можно продать актив в рамках коммерческой сделки на добровольной основе между участниками рынк ап. 5 IAS 40 . Это означает, что на дату совершения операции стороны располагают достоверной информацией об объекте недвижимости и состоянии рынка, продавец не вынужден продавать здание, а покупатель не вынужден его покупать.

СС недостроенного объекта ИИ определить сложнее, чем СС готовых зданий. Потому что объекты в процессе строительства продаются сравнительно редко и активного рынка на них нет. Поэтому стандарт разрешает до окончания строительства учитывать недостроенный объект ИИ по первоначальной стоимости, даже если компания выбрала модель учета инвестиционной собственности по СС для уже имеющихся у нее объектов ИИ.

Все суммы уценок и дооценок ИИ до СС включаются в доходы или расходы за этот отчетный перио дпп. 33- 35 IAS 40 . Например, компания приобрела ИИ за 10 000 000 руб. Затраты по юридическому сопровождению покупки составили 500 000 руб. ИИ принято к учету в оценке 10 500 000 руб. (10 000 000 руб. + 500 000 руб.). Предположим, на отчетную дату СС не изменилась и составила 10 000 000 руб. Значит, организация должна списать в расходы 500 000 руб. (10 500 000 руб. – 10 000 000 руб.).

Напомним, что, в отличие от ИИ, суммы дооценки ОС относятся в капитал (то есть в российском бухучете - на счет 83).

Если ИИ оценивается по СС, то амортизация на него не начисляется.

В отличие от ОС, ИИ (учитываемое по справедливой стоимости) не разделяется в учете на компоненты. То есть, например, лифты, системы кондиционирования и другие элементы здания числятся в учете в составе единого объекта ИИ - здания. Стоимость этих элементов уже содержится в цене, которую покупатель уплачивает продавцу, то есть отдельно эта сумма не выделяетс яп. 50 IAS 40 .

Если ИИ строится на заемные деньги и оценивается по СС, то у компании есть возможность выбора: при первоначальном признании проценты можно включать в стоимость ИИ, а можно списать в расходы. Поскольку при переоценке по СС разница между фактическими затратами на приобретение ИИ и его СС в любом случае включается в доходы (расходы), то выбранный вариант учета процентов по кредитам не влияет на прибыль и чистые активы.

Оценка по фактическим затратам

ИИ, учитываемое по фактическим затратам, отражается в учете по правилам, установленным для ОС с моделью учета по первоначальной стоимост ип. 30 IAS 16 .

Об учете ОС по правилам МСФО мы писали:

Это значит, что актив должен быть признан по первоначальной стоимости и амортизироваться в течение СПИп. 56 IAS 40 . Кроме того, актив следует регулярно тестировать на обесценение и при необходимости обесцениват ьпп. 30 , 63 IAS 16 .

Если ИИ учитывается по фактическим затратам, то объект принимается к учету с разбивкой на компоненты так, чтобы существенные части с различными СПИ амортизировались отдельн опп. 43, 44 IAS 16 .

Модель учета по фактическим затратам применяется на практике гораздо реже, чем модель учета по СС, так как:

• компании все равно придется определить СС, чтобы раскрыть ее в пояснениях к отчетности;
• в случае роста СС в отчетности компании доходов отражено не будет, а вот в случае ее снижения появятся расходы от обесценения ИИ, так как правило об обязательном снижении стоимости актива при его обесценении распространяется на ИИ так же, как на ОСп. 63 IAS 16 .

Если объекты ИИ учитывались по фактическим затратам, а затем компания решила учитывать их по СС, то прирост стоимости объектов отражается непосредственно в нераспределенной прибыли, а не через доходы (расходы).

Реклассификация

Реклассификация - это изменение квалификации актива при изменении способа его использования. Так, если назначение ИИ меняется, то объект нужно учесть в соответствии с его новым назначением. Это возможно, если принято решени еп. 57 IAS 40 :

• <или> об использовании ИИ в качестве ОС, то есть в основной деятельности компании;
• <или> о проведении реконструкции для последующей продажи. В этом случае объект ИИ переводится в категорию запасов. Если же продажа объекта, учитываемого по СС, происходит без предварительной реконструкции, то он учитывается как ИИ вплоть до выбыти яп. 58 IAS 40 .

Если, наоборот, компания начинает сдавать в аренду здание, ранее использовавшееся как ОС или предназначенное для продажи, то актив нужно перевести из ОС (или запасов) в ИИподп. «с», «d» п. 57 IAS 40 .

Если предприятие использует модель учета по фактическим затратам, то объект переводится между категориями ОС, ИИ и запасов по балансовой стоимост ип. 59 IAS 40 .

Если используется модель учета по СС, то правила такие. Объекты переводятся из ИИ в ОС или запасы по справедливой стоимости на дату изменения назначени яп. 60 IAS 40 . Если последняя переоценка проводилась давно, то балансовая стоимость объекта, учитываемого по СС, может отличаться от его СС на дату реклассификации.

Если производится реклассификация из ИИ в ОС, то разницу между балансовой стоимостью объекта и его новой СС нужно учитывать как переоценку ОС по правилам МСФО (IAS) 16п. 61 IAS 40 ; пп. 39, 40 IAS 16 . А если объект переводится в запасы, то разница учитывается в доходах (расходах).

Выбытие

Объект ИИ исключается из баланса, когда он выбывает или изымается из эксплуатаци ип. 66 IAS 40 .

Это происходит при его продаже или передаче в финансовую аренд уп. 67 IAS 40 .

Иногда ИИ выбывает не полностью, а частично - при замене крупных частей актива. Так, если компания заменяет крупную часть объекта ИИ и признает затраты на покупку новой части и ее замену в балансовой стоимости актива, она должна списать стоимость замененной части. Для активов, которые оцениваются по фактическим затратам, стоимость крупной замененной части можно определить, так как, вероятно, она амортизировалась отдельно.

Если ИИ оценивается по СС, то не вполне очевидно, как оценить и списать стоимость замененной части. Ведь если существенные части актива изношены, это, скорее всего, уже повлияло на СС этого актива. Если компания затрудняется определить балансовую стоимость замененной части в ИИ, то можно просто увеличить балансовую стоимость объекта на стоимость нового элемента и, не списывая стоимость изношенной части, провести переоценку ИИ по ССп. 68 IAS 40 .

Финансовый результат от выбытия ИИ в отчете о совокупном доходе (у нас - отчет о финансовых результатах) показывается свернуто как сальдо между поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актив ап. 69 IAS 40 .

Основная сложность в применении IAS 40 находится не в сфере бухучета, а в адекватной оценке справедливой стоимости ИИ. Ведь в периоды кризисов рыночная стоимость ИИ может быть сильно занижена. Впрочем, определением СС объектов занимаются не бухгалтеры, а профессиональные оценщики (несмотря на то что IAS 40 этого не требует).

Одним из элементов материальных внеоборотных активов в Международных стандартах финансовой отчетности является инвестиционная собственность (или инвестиционная недвижимость). Подход к учету и отражению в отчетности инвестиционной собственности регламентируется международным стандартом МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная собственность».

Если основные средства представляют собой активы, используемые в производственных либо в административных целях (в течение более чем одного отчетного периода), то инвестиционная собственность используется организацией для получения дохода от сдачи в аренду или от роста ее капитальной стоимости.

Отличительной особенностью указанной категории активов является то, что представителями инвестиционной собственности могут являться только объекты недвижимости, а именно: земля, здания (часть здания), сооружения.

Квалифицируемые в качестве инвестиционной собственности приобретенные объекты недвижимости также не могут предназначаться для продажи в ходе хозяйственной деятельности, поскольку в этом случае такие активы либо являются запасами (товарами), реализуемыми в ходе торговой деятельности, либо удовлетворяют критериям признания в качестве внеоборотных активов, удерживаемых для продажи, регулируемых специальным стандартом МСФО (IFRS) 5 «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность».

Помимо основного стандарта IAS 40 «Инвестиционная собственность» для учета инвестиционной собственности следует принимать во внимание также стандарты:

IAS 17 «Аренда»;

IAS 20 «Учет государственных субсидий»;

IAS 23 «Затраты по займам»;

IAS 36 «Обесценение активов»;

IFRS 5 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность».

Согласно правилам российского бухгалтерского учета, из состава основных средств, для целей представления в отчетности, выделяется категория доходных вложений в материальные ценности, назначение которых заключается в предоставлении во временное владение или пользование с целью получения дохода . Несмотря на то что доходные вложения в материальные ценности отражаются в бухгалтерском балансе обособленно от основных средств, порядок учета этих категорий активов практически идентичен и регламентируется одним стандартом - Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 г. (в ред. от 27 ноября 2006 г.).

В МСФО учету инвестиционной собственности и основных средств посвящены различные стандарты (IAS 16 и IAS 40). Соответственно, в порядке их учета наблюдаются существенные расхождения.

Признание инвестиционной собственности

Признание инвестиционной собственности в МСФО основывается на общих критериях признания активов:

Вероятность поступления в компанию будущих экономических выгод, связанных с активом;

Возможность надежной оценки стоимости актива.

Если приобретенный (сооруженный) компанией актив представляет собой объект недвижимости и его назначение состоит в предоставлении в операционную аренду либо для получения дохода в виде роста рыночной стоимости актива, а также если назначение его не определено, то указанный актив следует квалифицировать как инвестиционную собственность. При этом целью компании не является реализация актива в краткосрочной перспективе.

Инвестиционная недвижимость, как правило, самостоятельно генерирует денежные потоки, которые не связаны с остальными активами организации. В этом смысле инвестиционная недвижимость отличается от объектов основных средств, поскольку денежный поток от активов, используемых в процессе производства или поставки товаров или услуг, как правило, взаимосвязан с большим количеством других производственных активов (занимаемых владельцем либо используемых в административных целях).

Недвижимость, только находящаяся на стадии строительства (сооружения, реконструкции), не может рассматриваться в качестве инвестиционной собственности и должна учитываться как объект основных средств на основании международного стандарта IAS 16, даже если назначение этой недвижимости заключается в предоставлении в аренду. Недвижимость может квалифицироваться как объект инвестиционной собственности только по завершении строительства.

Однако стандарт распространяется на объекты недвижимости, находящиеся на стадии реконструкции, переработки для целей использования их в качестве объекта аренды.

Примерами инвестиционной собственности являются:

Земля, которой владеют с целью увеличения ее стоимости, а не для краткосрочной продажи в ходе хозяйственной деятельности;

Земля, назначение использования которой не определено;

Здание, принадлежащее собственнику (или арендуемое им на условиях финансовой аренды) и сдаваемое в операционную аренду;

Свободное здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду;

Здание, в котором осуществляется капитальный ремонт, улучшающий характеристики помещения для сдачи в аренду.

Не подпадают под определение инвестиционной собственности:

Финансовые активы (IAS 32 «Финансовые инструменты: раскрытие и представление информации», IAS 39 «Финансовые инструменты: признание и оценка») и предметы искусства;

Активы, предназначенные для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности (например, у компаний, занимающихся продажей недвижимости). Такие активы квалифицируются как запасы (IAS 2 «Запасы») либо как внеоборотные активы на продажу (IFRS 5 «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность»);

Объекты, создаваемые подрядчиками (являются работами, выполняемыми для третьих лиц (IAS 11 «Договоры подряда»));

Недвижимость, занимаемая собственником (непосредственно используемая для извлечения дохода) (IAS 16 «Основные средства»);

Незавершенное строительство объекта, предназначенного для сдачи в операционную аренду (IAS 16 «Основные средства»).

Компании могут использовать для получения дохода от аренды объекты, находящиеся не только в их собственности, но и в пользовании по договору аренды. В том числе, как следует из п. 6 IAS 40, в качестве инвестиционной недвижимости на балансе компаний могут учитываться не только объекты, полученные по договорам финансовой аренды, но и арендуемые на условиях операционной аренды , если по назначению использования объект недвижимости отвечает признакам инвестиционной собственности . Таким образом, полученное по договору операционной аренды недвижимое имущество может классифицироваться и отражаться в учете арендатора как объект финансовой аренды (п. 19 IAS 17 «Аренда»).

Например, офисное здание получено Компанией по договору аренды с Собственником здания сроком на 5 лет. Рыночная стоимость здания составляет 50 млн руб. Ежемесячные арендные платежи составляют 200 тыс. руб. В свою очередь, Компания использует здание для получения дохода от сдачи помещений в операционную аренду.

Условия договора аренды с Собственником позволяют считать его договором операционной аренды (п. 8, IAS 17). Однако в соответствии с IAS 40 Компания-арендатор может учитывать офисное здание как объект финансовой аренды, т. е. на своем балансе, оценивая офисное здание по справедливой стоимости.

Следует отметить, что части одного и того же актива могут учитываться по различным стандартам и, соответственно, отражаться как разные элементы отчетности.

Например, часть собственности, сдаваемая в аренду, должна учитываться отдельно:

От части собственности, занимаемой владельцем, т. е. используемой в процессе производства (продажи) товаров или услуг либо для административных целей (учитывается в качестве основных средств);

Части собственности, предназначенной для продажи в процессе обычной хозяйственной деятельности (речь идет о запасах либо внеоборотных активах на продажу).

Например, на балансе компании находится двухэтажное здание, один этаж которого занят администрацией компании, а другой сдан в аренду. Указанное здание должно делиться на два объекта: инвестиционная собственность и основное средство.

В ситуации, когда объект недвижимости главным образом используется для сдачи в операционную аренду и лишь незначительная его доля занимается собственником, допускается не выделять часть, относящуюся к категории основных средств, а учитывать весь объект недвижимости как инвестиционную собственность.

Порядок классификации активов зависит от того, какая отчетность готовится на ее основе: консолидированная или индивидуальная.

Например, Компания сдает здание в операционную аренду материнской или дочерней компании. Для целей подготовки консолидированной отчетности здание представляет собой собственность, занимаемую владельцем, и, следовательно, является объектом основных средств. В индивидуальной отчетности Компании то же здание будет являться объектом инвестиционной собственности.

Первоначальная оценка

Первоначальная оценка инвестиционной собственности в целом аналогична оценке объектов основных средств: первоначальная стоимость объекта включает покупную цену, прямые затраты по сделке (в том числе стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и пр.), прямые затраты по приведению в рабочее состояние.

Не включаются в первоначальную стоимость инвестиционной собственности первоначальные операционные убытки и сверхнормативные затраты, понесенные при сооружении объекта недвижимости.

Если компания сооружает или приобретает объект инвестиционной недвижимости, подготовка которого к предполагаемому использованию требует значительного времени, в составе его первоначальной стоимости учитываются процентные затраты в соответствии с международным стандартом IAS 23 «Затраты по займам».

Как и при оценке основных средств, при отсрочке расчетов первоначальная стоимость объекта определяется как дисконтированная денежная стоимость по договору, а разница между ценой и общей суммой платежа признается процентным расходом за период кредитования.

При приобретении путем обмена на другие неденежные активы либо путем расчетов в совокупности денежными средствами и неденежными активами инвестиционная собственность должна оцениваться по справедливой стоимости. Исключение составляют случаи, когда в обменной операции отсутствует коммерческая сущность (некоммерческие сделки; сделки, не преследующие цель получения прибыли) либо справедливая стоимость передаваемого или получаемого актива не может быть достоверно оценена. В этих случаях в качестве первоначальной стоимости приобретаемого актива должна приниматься балансовая стоимость отдаваемого актива.

Правила формирования первоначальной стоимости инвестиционной собственности близки к российским правилам оценки основных средств. Однако первоначальная стоимость в двух системах учета может различаться ввиду различного подхода к оценке справедливой (рыночной) стоимости. Но наиболее вероятны расхождения в случае, если приобретение недвижимости осуществляется с рассрочкой платежа, поскольку по правилам МСФО первоначальная стоимость при этом рассчитывается как дисконтированная цена объекта.

В ситуации, когда инвестиционная собственность приобретается по договору финансовой аренды, она должна оцениваться в порядке, предусмотренном IAS 17 «Аренда», т. е. по наименьшей из двух оценок: справедливой стоимости или дисконтированной стоимости совокупных арендных платежей. При этом одновременно в учете возникает первоначальное обязательство перед арендатором.

По международным стандартам объект финансовой аренды подлежит учету на балансе арендатора и в отношении него арендатором начисляется амортизация.

В российском учете объект финансовой аренды (лизинга) может учитываться как на балансе арендатора, так и на балансе лизингодателя, в зависимости от условий конкретного договора аренды.

Согласно п. 7-8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», объект лизинга оценивается по правилам оценки основных средств (т. е. по первоначальной стоимости, которая в том числе включает суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику, а также уплачиваемые за доставку объекта и приведение его в состояние, пригодное к использованию (без учета НДС)). Таким образом, первоначальная стоимость объекта, полученного по договору финансовой аренды, включает как минимум общую сумму будущих лизинговых платежей.

В МСФО объект финансовой аренды должен быть оценен по наименьшей из двух оценок: справедливой стоимости или совокупных минимальных арендных платежей.

Если же минимальные арендные платежи ниже показателя справедливой стоимости и в двух системах учета объект аренды отражен по стоимости совокупных арендных платежей, расхождение в показателях отчетности может быть вызвано необходимостью дисконтирования последних по правилам МСФО.

Последующая оценка

После первоначального признания инвестиционная собственность аналогично основным средствам подлежит оценке:

Либо по фактической стоимости (себестоимости), т. е. по методу, изложенному в МСФО (IAS) 16 для основных средств: по себестоимости за вычетом любой накопленной амортизации и любых накопленных убытков от обесценения;

Либо по справедливой стоимости.

Но в отличие от основных средств закрепленный в учетной политике метод оценки должен применяться для всей инвестиционной собственности, а не для отдельных групп объектов.

Между тем в стандарте сделано исключение для отдельных видов инвестиционной собственности (п. 32А IAS 40 «Инвестиционная собственность»), а именно:

Объекты операционной аренды как инвестиционная собственность в обязательном порядке должны оцениваться по справедливой стоимости вне зависимости от основного метода оценки инвестиционной собственности, избранного в учетной политике компании;

Объекты недвижимости, по которым справедливую стоимость нельзя определить с достаточной степенью достоверности, могут оцениваться по себестоимости (если ранее компания не учитывала их по справедливой стоимости) - также вне зависимости от метода оценки прочих объектов.

В последнем случае (когда справедливую стоимость объекта инвестиционной собственности невозможно определить достоверно) объект должен оцениваться в соответствии со стандартом IAS 16 «Основные средства», т. е. с периодическим начислением амортизации и проведением теста на обесценение (в этом случае ликвидационная стоимость принимается равной нулю).

Следует отметить, что IAS 40 «Инвестиционная собственность» не приветствует переход учетной политики от оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости к оценке по себестоимости, так как считается, что такое изменение учета не может привести к более адекватному представлению отчетности.

Возможность выбора способа оценки объектов, закрепленная в IAS 40, вообще говоря, носит условный характер и имеет значение только для представления основных форм отчетности, так как если компания предпочла учитывать свою инвестиционную недвижимость по фактической стоимости, то она обязана раскрыть в пояснительных примечаниях к отчетности ее действительную, рыночную, стоимость. Из этого следует, что обязательной ежегодной процедурой является анализ соответствия оценки всей инвестиционной недвижимости компании ее действительной стоимости.

Модель справедливой стоимости

Переоценка объектов недвижимости в случае выбора модели оценки по справедливой стоимости должна проводиться с достаточной периодичностью, с тем чтобы справедливая стоимость инвестиционной собственности отражала рыночные условия на дату составления отчетности.

В МСФО понятие справедливой стоимости означает цену, которая может быть получена за актив в сделке между независимыми, осведомленными и желающими совершить такую сделку сторонами. МСФО 40 «Инвестиционная собственность» уделяет большое внимание порядку определения справедливой стоимости объектов инвестиционной собственности.

Порядок оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в целом аналогичен оценке объектов основных средств. Однако тестирование учетной стоимости инвестиционной собственности следует проводить ежегодно. Предполагается также, что исходя из назначения инвестиционной недвижимости ее стоимость в большинстве случаев надежно определяется. Компаниям рекомендуется (хотя и не вменяется в обязанность) для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости привлекать независимых оценщиков, имеющих соответствующую профессиональную квалификацию и опыт работы с аналогичной недвижимостью на данной экономической территории.

В случае если компании выбирают путь оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости собственными силами, следует иметь в виду, что наилучшим доказательством в этом случае являются цены на активном рынке для аналогичной собственности, имеющей аналогичное месторасположение и состояние.

При недоступности информации с активного рынка могут использоваться цены на активном рынке по неаналогичной недвижимости с последующей корректировкой этих цен с учетом имеющихся различий либо цены на аналогичную собственность на менее активном рынке с учетом различия экономических условий.

При отсутствии возможности получения информации о рыночных ценах может быть выбран альтернативный вариант оценки недвижимости - как дисконтированная величина будущих денежных потоков в отношении указанных объектов недвижимости.

Таким образом, IAS 40 «Инвестиционная собственность» предлагает оценивать справедливую стоимость на основании данных с активного рынка, а при их отсутствии - расчетным путем, исходя из ожидаемых доходов от этой недвижимости, дисконтированных с учетом рыночных коэффициентов.

Следует также учитывать, что при определении справедливой стоимости объектов инвестиционной собственности может возникнуть ситуация, когда определение справедливой стоимости объекта с достаточной степенью надежности невозможно. В таких случаях, если компания ранее оценивала объект по справедливой стоимости, она должна продолжать оценивать его по справедливой стоимости, даже несмотря на сокращение количества сопоставимых сделок на рынке и доступной информации о рыночных ценах.

При выборе наиболее подходящего варианта определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, при равной степени надежности предложенных оценок, компании следует руководствоваться принципом осмотрительности, заключающимся в том, что активы в отчетности компаний не должны быть завышены.

При определении справедливой стоимости инвестиционной собственности следует использовать только текущие цены на недвижимость и не принимать во внимание предстоящие капитальные затраты, которые могут повлечь увеличение дохода от недвижимости в будущем.

РСБУ. Используемый на практике российскими предприятиями порядок переоценки объектов основных средств и доходных вложений в материальные ценности сильно отличается от переоценки по правилам МСФО. А именно: отечественные компании применяют полученную от оценочных компаний информацию к пересчету первоначальной стоимости объектов. Затем по каждому объекту пересчитывается величина накопленной амортизации с использованием расчетного коэффициента, который определяется как соотношение стоимости объекта по данным оценщика к первоначальной стоимости на дату переоценки. В результате переоценки новая балансовая стоимость недвижимости может быть равна нулю - в случае полного износа объекта (когда накопленная амортизация по объекту равна его первоначальной (восстановительной) стоимости).

По правилам МСФО в процессе переоценки возникает необходимость приведения балансовой (т. е. остаточной) стоимости основных средств, а также инвестиционной недвижимости к справедливой стоимости на текущую дату. Повышение стоимости объекта при переоценке может означать в МСФО продление срока полезного использования объекта. В российском же учете срок полезного использования является показателем неизменным, за исключением ситуации, когда в результате модернизации объекта улучшаются его технические характеристики.

Кроме переоценки по документально подтвержденным рыночным ценам в РСБУ предусмотрена также возможность проведения переоценки основных фондов посредством индексации (п. 43 Методических указаний по учету основных средств). Метод индексации основан на применении индексов-дефляторов, рассчитываемых органами статистики. В настоящее время такие индексы не публикуются. Организация вправе самостоятельно утвердить индексы для переоценки или использовать индексы, разработанные НИИ Росстата на коммерческой основе (см. Письмо Минфина России от 31 июля 2003 г. № 04-02-05/3/63). Аналогичный метод переоценки в МСФО не предусмотрен.

Изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности должны признаваться как прибыли и убытки того периода, в котором они возникли, и представляться в отчете о прибылях и убытках. Логику разработчиков стандарта можно объяснить следующим образом: переоценка инвестиционной собственности является таким же плановым доходом от недвижимости, как и доход от сдачи в аренду. Как альтернатива, от основных средств компания получает доход путем их эксплуатации в ходе хозяйственной деятельности. Возможный доход от переоценки основных средств носит побочный, неплановый характер, поэтому положительный результат от переоценки основных средств не формирует финансовые результаты отчетного периода, а относится на капитал.

Это является принципиальным отличительным моментом, поскольку в РСБУ результаты переоценки отражаются в капитале (либо в составе резерва переоценки, либо в нераспределенной прибыли). Иного, специального порядка для переоценки доходных вложений в материальные ценности ПБУ 6/01 «Основные средства» не предусмотрено. Поэтому в процессе трансформации российской отчетности в отчетность по МСФО специалистам отечественных компаний, ведущих учет недвижимости по переоцененной стоимости, возможно, потребуется выполнять существенные корректировки для целей формирования отчета о прибыли и убытках и отчета об изменении собственного капитала (или отчета о комплексной прибыли).

По правилам МСФО недвижимость, учитываемая по справедливой стоимости, не амортизируется и не подвергается обесценению в соответствии со стандартом IAS 36 «Обесценение активов». Это объясняется тем, что фактически из стандарта следует (несмотря на отсутствие прямого указания), что оценка инвестиционной собственности должна быть приведена к справедливой стоимости на каждую отчетную дату, т. е. ежегодно.

Модель фактической стоимости

Если компания выбирает модель учета инвестиционной недвижимости по себестоимости, то после первоначального признания инвестиционная собственность должна оцениваться аналогично основным средствам, в соответствии с IAS 16 «Основные средства», т. е. по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и соответствующего накопленного убытка от обесценения. Последнее означает, что, если на отчетную дату объект отвечает признакам обесценения, его балансовая стоимость должна быть сопоставлена со стоимостью его возможного использования и снижена до этой величины.

В случае если объект инвестиционной собственности удовлетворяет условиям признания его в качестве внеоборотного актива для продажи, он должен оцениваться по правилам МСФО (IFRS 5) «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность» (п. 56 IAS 40) .

РСБУ. На расхождение балансовой стоимости недвижимости, оцениваемой по фактической стоимости, влияет различие порядка начисления амортизации, а именно необходимость пересмотра срока амортизации по МСФО и фиксированный срок амортизации по российскому учету, изменяемый исключительно в случае проведения модернизации объекта. Кроме того, на инвестиционную собственность, оцениваемую по фактической стоимости, распространяется действие стандарта IAS 36 «Обесценение активов».

Последующие затраты. Корректировка первоначальной стоимости

Последующие затраты по объекту инвестиционной собственности представляют собой затраты на текущее обслуживание, мелкий и крупный ремонт и учитываются по аналогии с затратами в отношении основных средств, а именно:

Затраты на осуществление текущего ремонта и ежедневное обслуживание инвестиционной собственности не капитализируются в балансовой стоимости, а признаются текущими расходами периода (это такие затраты, как оплата труда обслуживающего персонала, стоимость расходных материалов и мелких запчастей и т. п.).

Капитальный ремонт объектов инвестиционной собственности, заключающийся в замене крупных частей, влечет за собой увеличение первоначальной стоимости объекта на стоимость новой запасной части. При этом балансовая стоимость отремонтированного объекта подлежит уменьшению на остаточную стоимость заменяемой запчасти.

В российском учете увеличение первоначальной стоимости объекта в связи с капитальным ремонтом не предусмотрено (т. е. затраты относятся к текущим расходам периода). Исключение составляет модернизация объектов, в результате которой понесенные затраты капитализируются в стоимости объекта.

Переклассификация объектов инвестиционной собственности

Когда объект более не удовлетворяет определению инвестиционной собственности, его следует перевести в другую, соответствующую категорию:

Если принято решение об использовании объекта для собственных нужд, то объект инвестиционной собственности должен быть переведен в основные средства.

При принятии решения о продаже объекта в ходе обычной хозяйственной деятельности объект должен быть переведен в категорию запасов (начало разработки с целью продажи является обязательным условием перевода инвестиционной собственности в категорию запасов, в противном случае до момента выбытия объект классифицируется как инвестиционная собственность).

Как следует из п. 56 IAS 40, инвестиционная недвижимость может удовлетворять условиям признания в качестве внеоборотного актива на продажу. Следовательно, можно сделать вывод о том, что объект инвестиционной недвижимости может переклассифицироваться и в данную категорию активов. Прямое указание по этому вопросу в МСФО (IAS) 40 отсутствует. Однако инвестиционная собственность попадает в сферу влияния МСФО (IFRS) 5.

Ниже приведены обратные ситуации, которые являются основанием для перевода актива в состав инвестиционной собственности:

Сдача объекта (части объекта) недвижимости в операционную аренду;

Окончание использования для собственных нужд (при отсутствии иных конкретных намерений);

Окончание строительства или перестройки объекта недвижимости.

При переводе активов из одной категории в другую возникает проблема изменения его оценки.

Например, объект инвестиционной недвижимости, учитываемой по модели справедливой стоимости, переводится в состав основных средств, которые по учетной политике оцениваются по фактической стоимости (первоначальная стоимость за минусом амортизации и убытков от обесценения). Следует ли в этом случае восстанавливать первоначальную стоимость объекта недвижимости?

Правило IAS 40 заключается в следующем:

1. Если для учета инвестиционной собственности используется модель фактической стоимости, то переводы между категориями инвестиционной собственности, основных средств и запасов производятся по балансовой стоимости (п. 39 IAS 40).

2. Если для учета инвестиционной собственности применяется модель справедливой стоимости, то при переводе инвестиционной собственности в основные средства или запасы предполагаемой первоначальной стоимостью для последующего учета считается справедливая стоимость объекта недвижимости на дату изменения использования, т. е. перевод производится по справедливой стоимости на дату перевода (п. 60 IAS 40).

Таким образом, рассматриваемый в примере объект инвестиционной недвижимости, учитываемой по модели справедливой стоимости, должен быть переведен в основные средства по справедливой стоимости на дату принятия решения о прекращении признания его в качестве объекта инвестиционной собственности.

Например, договор операционной аренды здания заканчивается 31 декабря 2008 г., после чего в здание переезжает головной офис Компании. По данным оценщиков, справедливая стоимость здания на отчетную дату составила 30 млн руб. Соответственно, на 1 января 2009 г. должен быть осуществлен перевод здания из категории инвестиционной собственности в категорию основных средств.

Согласно учетной политике Компании, учет основных средств осуществляется по фактической стоимости. Следовательно, предполагаемая первоначальная стоимость здания на 1 января 2009 г. составляет 30 млн руб., которая амортизируется в соответствии с учетной политикой компании в отношении основных средств.

При переводе внеоборотного актива в категорию инвестиционной собственности, которая будет учитываться по справедливой стоимости, объект должен быть переоценен. В большинстве случаев стандарт предписывает отражать результаты этой первой переоценки по правилам учета той категории активов, из которой осуществляется перевод в другую категорию, а именно:

При переводе объекта основных средств в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между балансовой стоимостью объекта основных средств и справедливой стоимостью инвестиционной собственности на эту дату учитывается как переоценка в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства».

При переводе запасов в инвестиционную собственность, которая будет учитываться по справедливой стоимости, разница между балансовой стоимостью объекта и справедливой стоимостью собственности на эту дату признается как прибыль (убыток) периода (п. 63 IAS 40).

Например, Компания планирует использовать здание для сдачи в операционную аренду. На дату заключения договора аренды балансовая стоимость здания составила 2 млн руб. Рыночная стоимость здания на эту же дату составила 20 млн руб.

При переводе здания в разряд инвестиционной собственности его следует дооценить до справедливой стоимости 20 млн руб. с отражением результата переоценки (18 млн руб.) в капитале.

По мнению автора, при переводе объекта инвестиционной собственности в категорию внеоборотных активов для продажи результаты первой переоценки следует также отражать в отчете о прибылях и убытках, т. е. по правилам IAS 40.

Исключение представляет ситуация окончания строительства объекта хозяйственным способом и включения его в состав инвестиционной собственности, учитываемой по справедливой стоимости. В этом случае разница между справедливой стоимостью на эту дату и предыдущей балансовой стоимостью признается как прибыль (убыток) периода (п. 65 IAS 40).

Раскрытие информации об инвестиционной собственности в финансовой отчетности

В пояснительной записке к отчетности по МСФО в отношении инвестиционной собственности компании обязаны отразить:

Метод учета недвижимости, зафиксированный в учетной политике;

Описание и оценку по справедливой стоимости доли собственности, находящейся в операционной аренде, которая удовлетворяет определению инвестиционной собственности;

Критерии разделения инвестиционной собственности, собственности, занимаемой собственником, и собственности, удерживаемой для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности;

Методы определения справедливой стоимости инвестиционной собственности и сопутствующие расчету неопределенности, включая указание о том, была ли справедливая стоимость подтверждена доказательствами с активного рынка либо определение ее базировалось на других факторах из-за недостатка сравнительных рыночных цен или ввиду специфики объекта недвижимости;

В какой мере справедливая стоимость инвестиционной собственности базируется на данных независимых оценщиков, владеющих соответствующей квалификацией и обладающих опытом оценки аналогичной инвестиционной собственности;

Доходы и расходы, признанные в отчете о прибылях и убытках, в отношении инвестиционной собственности, используемой для сдачи в аренду;

Существующие ограничения в отношении продажи инвестиционной собственности или получения дохода;

Контрактные обязательства по приобретению, строительству или разработке инвестиционной собственности либо по ее ремонту, поддержанию или улучшению.

Кроме того, компания, использующая модель справедливой стоимости, должна представить изменение стоимости инвестиционной собственности на начало и конец отчетного периода с расшифровкой:

Увеличения общей стоимости недвижимости в результате поступления объектов (в том числе за счет объединения бизнеса) и включения дополнительных расходов;

Уменьшения стоимости недвижимости в результате выбытия объектов и переклассификации;

Изменений в результате корректировки справедливой стоимости;

Прочих изменений.

Если справедливая стоимость отдельных объектов инвестиционной собственности не может быть надежно определена и для них используется модель первоначальной стоимости, необходимо представить описание такой недвижимости и причины невозможности надежной оценки справедливой стоимости. По таким объектам вышеуказанная информация об изменении стоимости на начало и конец периода предоставляется отдельно.

Компании, использующие модель первоначальной стоимости, должны раскрывать информацию об используемых методах и нормах амортизации, а также информацию об изменении остаточной стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец периода в разрезе балансовой стоимости и накопленной амортизации. Изменение балансовой стоимости и амортизации должно содержать информацию:

Об увеличении общей стоимости недвижимости в результате поступления объектов (в том числе за счет объединения бизнеса) и включения дополнительных расходов;

Уменьшении стоимости недвижимости в результате выбытия и переклассификации;

Величине признанных и восстановленных в отчетном периоде убытков от обесценения.

Кроме вышеизложенной информации компании, использующие модель первоначальной стоимости, должны раскрыть справедливую стоимость инвестиционной собственности.

«Основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности» (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденного Приказом Минфина РФ от 30 марта.2001 г. (в ред. от 27 ноября 2006 г.)).

Вопросам учета инвестиций в основные средства посвящен МСФО 40 "Инвестиционная собственность".

Инвестиционная собственность - это недвижимое имущество, которым владеет организация (как собственник или арендатор по договору финансовой аренды) с целью сдачи в аренду или увеличения его стоимости, а не с целью использования в процессе производства и в административных целях, а также для продажи.

В российской практике основные средства, которые предназначены исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование, учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности.

Инвестиционная собственность признается в качестве актива только когда существует вероятность того, что она в будущем принесет экономические выгоды и стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

Первоначальная стоимость объекта инвестиционной собственности включает первоначальные затраты на приобретение и все напрямую связанные с приобретением расходы. Стоимость сооруженного объекта инвестиционной собственности определяется на момент завершения строительства или реконструкции. До момента завершения строительства для учета объекта применяется МСФО 16 .

Последующая оценка объекта инвестиционной собственности осуществляется одним из способов:

1. Учет по справедливой стоимости - после первоначального признания объектов в сумме затрат на их приобретение все объекты оцениваются по справедливой стоимости, которая отражает состояние рыночных цен на отчетную дату. Прибыль (убытки) от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.
2. Учет по фактическим затратам на приобретение - инвестиционная собственность оценивается по фактической стоимости приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.

В процессе финансово-хозяйственной деятельности может потребоваться реклассификация инвестиционной собственности. Перевод объекта в инвестиционную собственность или вывод из ее состава осуществляется только в случае изменения способа его эксплуатации, подтвержденного следующими событиями:

• начало использования объекта в производственной деятельности - перевод объекта из инвестиционной собственности в состав основных средств;
• начало подготовки к продаже - перевод объекта из инвестиционной собственности в запасы;
• окончание использования в производственной деятельности - перевод объекта из основных средств в инвестиционную собственность;
• начало сдачи в операционную аренду - перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность;
• окончание строительства или реконструкции - перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства или реконструкции (основные средства), в инвестиционную собственность.

При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в другие виды активов, этот объект начинает учитываться в новом качестве по справедливой стоимости.

Инвестиционная собственность - это инвестиции в недвижимость, которую не предполагается использовать в хо­зяйственной деятельности организации или для продажи в ходе обычной деятельности. К ней относятся земельные участки, зда­ния или части зданий, находящиеся в распоряжении собствен­ника или арендатора по договору финансовой аренды (лизинга), используемые для получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости имущества, но не участвующие в процессе производства и реализации товаров, работ, услуг; не использу­емые в административных целях; не предназначенные для про­дажи в обычных операциях данной организации.

Переклассификация объектов инвестиционной стоимости , то есть их включение в данную категорию либо исключение из нее, производится по фактическому предназначению того или иного объекта имущества организации.

Перевод объекта из инвестиционной собственности в объект для продажи производится с началом его реконструкции для под­готовки к продаже. Но если принято решение о продаже объекта инвестиционной собственности без реконструкции, его продол­жают числить в составе инвестиционной собственности вплоть до выбытия в результате продажи.

Объект включается в инвестиционную собственность:

после завершения строительства или реконструкции;

после окончания его применения в производстве, управле­нии, коммерческих операциях;

после передачи в операционную аренду третьей стороне.

Объект исключается из инвестиционной собственности:

с началом применения его в производстве, управлении или коммерческих операциях;

с началом реконструкции как подготовительной предпродаж­ной операции.

Признание и первоначальная оценка. В составе активов орга­низации признается инвестиционная собственность как само­стоятельный объект учета, когда имеется достаточная вероят­ность поступления арендных платежей или прироста стоимости капитала в соответствии с требованиями к инвестиционной собственности, а стоимость последней может быть достоверно определена.

Первоначальная оценка инвестиционной собственности про­изводится по себестоимости ее приобретения или строительства, не исключая и строительства хозяйственным способом.

Себестоимость приобретения инвестиционной стоимости включает цену объекта и прямые затраты по сделке (юридичес­кие, консультационные услуги, регистрация и т.п.). Проценты за отсрочку платежа в себестоимость не включаются, они включа­ются в периодические расходы в течение срока данного кредита. Объекты, построенные подрядчиками, оцениваются в соответ­ствии с ценой подрядного договора.

Себестоимость инвестиционной собственности, построенной хозяйственным способом, определяется по сумме всех затрат на дату завершения строительства объекта. Затраты на незавершен­ных объектах учитываются, как и любые другие затраты на капитальное строительство. Отдельный учет инвестиционной соб­ственности начинается с даты завершения строительства и при­нятия объекта в эксплуатацию.

Стоимость сверхнормативного расхода материалов и других ресурсов, потребленных при строительстве или реконструкции объектов, не включается в их первоначальную стоимость. Расхо­ды, связанные с вводом в эксплуатацию объекта инвестиционной собственности, не включаются в его себестоимость, за исключе­нием тех расходов, которые необходимы для приведения объек­та в рабочее состояние. Но первоначальные убытки, связанные с временными трудностями по привлечению арендаторов, другие аналогичные потери списываются в расходы тех отчетных пери­одов, в которых они возникли.

Последующие дополнительные расходы относятся на увеличе­ние балансовой стоимости инвестиционной собственности, если они повышают доходность инвестиционной собственности. Во всех случаях, когда в первоначальной цене объекта отражены потери доходности, их восстановление путем модернизации или других последующих расходов должно отражаться на увеличении балансовой стоимости объекта. Иные последующие расходы не капитализируются. Они должны списываться в расходы того пе­риода, в котором они возникли.

Модели последующей оценки стоимости объектов инвестици­онной собственности. МСБУ-40 разрешает применять для учета объектов инвестиционной собственности: справедливую стои­мость , а ее изменения отражать в составе прибылей и убытков; первоначальную стоимость приобретения , при которой инвести­ционная собственность отражается в балансе по остаточной сто­имости, то есть за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения. Применение для учета первоначальной стоимо­сти приобретения не исключает необходимости раскрывать в примечаниях к финансовой отчетности справедливую стоимость инвестиционной собственности.

Данная модель отличается от учета по переоцененной стои­мости, которая повсеместно применяется для учета материальных активов, тем, что превышение переоцененной стоимости над первоначальной балансовой стоимостью признается на счетах капитала как прирост стоимости имущества. Применение модели учета по справедливой стоимости предполагает, что все изменения стоимости отражаются только на счетах прибылей и убытков.

Очевидны и трудности определения справедливой стоимости для многих объектов инвестиционной стоимости. Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать конъ­юнктуру и фактические рыночные и иные условия именно на отчетную дату, а не на любую иную. Меняющиеся рыночные условия ведут к изменениям и неточностям в оценке справедли­вой стоимости. По многим объектам инвестиционной собствен­ности нельзя опереться на цены активного рынка, воздействуют и тарифные факторы арендной платы.

Каждая организация обязывается применять избранный по­рядок оценки для всех объектов инвестиционной собственности. Часто по объективным причинам невозможно обеспечить оцен­ку по справедливой стоимости всех имеющихся объектов.

Оценка при переклассификации осуществляется по одной из двух моделей: по первоначальной стоимости или по справедли­вой стоимости. При оценке по первоначальной стоимости любая переклассификация объектов инвестиционной собственности не вызывает каких-либо изменений в ее балансовой стоимости и не требует поэтому какого-либо учета отклонений. Наоборот, при оценке объектов инвестиционной собственности по справедли­вой стоимости возникают отклонения, требующие учета и отра­жения в финансовой отчетности.

Переклассификация инвестиционной собственности в основ­ные средства, запасы или в иные категории «собственности, зани­маемой владельцем», производится по справедливой стоимости, которая признается в качестве балансовой стоимости объектов на момент изменения их предназначения в данной организации.

Выбытие объектов инвестиционной собственности происходит путем их продажи или сдачи в финансовую аренду по договору лизинга. Продажная цена объекта определяется по его справед­ливой стоимости на дату отчуждения. При предоставлении ком­мерческого кредита или рассрочки платежа разность между фак­тическим возмещением и справедливой стоимостью (ценой) отражается в учете отдельно, как полученный процентный доход. Возникающие прибыли (убытки) отражаются на счете прибылей и убытков.

При окончательном снятии с эксплуатации (списании) объек­та инвестиционной стоимости возможная сумма потерь отража­ется как убыток в том отчетном периоде, в котором оформлено списание объекта.

Помимо IAS 16, есть несколько других стандартов для учета долгосрочных активов и МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» - один из них. Рассмотрим основные правила классификации и учета инвестиционной недвижимости.

Многие бухгалтеры ошибочно полагают, что существует только один стандарт, который касается долгосрочных материальных активов: МСФО (IAS) 16 «Основные средства» .

Хотя верно то, что необходимо применять МСФО (IAS) 16 для учета большинства ваших долгосрочных материальных активов, это не единственный стандарт для учета этой категории активов.

Рассмотрим основные положения стандарта МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» , определяющие, что такое инвестиционная недвижимость, ее первоначальный и последующий учет, модель справедливой стоимости и другие вопросы.

Что представляет собой МСФО (IAS) 40?

Учет по МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» идентичен учету по МСФО (IAS) 16 «Основные средства» , за исключением того, что:

• результаты переоценки по IAS 40, как положительные, так и отрицательные, попадают в прибыли и убытки (а не в резерв переоценки), а также
• нет никакой амортизации, если переоценка проводится каждый год.

Какова цель IAS 40?

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает учет и раскрытие информации в отношении инвестиционной недвижимости.

Но что такое инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная недвижимость - это земля, здание (или его часть) или и то и другое , предназначенное для следующих конкретных целей:

• Получение арендной платы ;
• Повышение стоимости капитала; или
• И то и другое. (см. параграф IAS 40.5)

Здесь большое значение имеет цель удержания актива . Если вы удерживаете здание или земельный участок для любой из следующих целей, то этот актив нельзя классифицировать как инвестиционную недвижимость :

• Производство или продажа товаров или услуг,
• Административные цели или
• Продажа в рамках операционной деятельности.

Если вы используете свое здание или землю для первых двух целей, вам следует применять МСФО (IAS) 16 ; а стандарт IAS 2 «Запасы» подходит, когда вы используете здание или землю для продажи в ходе операционной деятельности.

Примеры инвестиционной недвижимости.

Что конкретно можно отнести к инвестиционной недвижимости?

• Земля, предназначенная для перепродажи в долгосрочной перспективе по более высокой цене (в результате прироста стоимости) или для будущего неопределенного использования (т.е. вы еще не знаете, для чего будете ее использовать).
  Однако, если вы покупаете землю и собираетесь через некоторое время построить на ней производственный цех для ведения основной деятельности, то эта земля НЕ является инвестиционной недвижимостью.
• Здание, принадлежащее предприятию и сдающееся в аренду в рамках одного или нескольких договоров операционной аренды. Это включает здание, которое в настоящий момент пустует, но вы планируете сдавать его в аренду.
• Любая недвижимость, которую вы фактически строите для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.
  Здесь будьте внимательны, потому что, если вы строите здание для какой-либо третьей стороны, оно НЕ является инвестиционной недвижимостью и к нему вы должны применять МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство» или МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями» .

Когда признавать инвестиционную недвижимость в учете?

Правила признания инвестиционной недвижимости в основном такие же, как в МСФО (IAS) 16 для основных средств, т. е. вы признаете инвестиционную недвижимость в качестве актива только в случае выполнения двух условий:

• Вероятно, что будущие экономические выгоды, связанные с этим активом, будут переданы компании; а также
• Стоимость актива можно надежно оценить.

Как осуществляется первоначальная оценка инвестиционной недвижимости?

Инвестиционная недвижимость первоначально оценивается по себестоимости, включая стоимость транзакции (затраты на приобретение).

Себестоимость инвестиционной недвижимости включает:

• Стоимость приобретения и
• Любые непосредственно связанные с приобретением расходы, такие как судебные издержки или консалтинговые услуги, налоги на имущество и т.д.

В себестоимость нельзя включать :

• Любые расходы на запуск .
  Однако, если эти расходы на запуск напрямую связаны с функционированием инвестиционной недвижимости, вы можете их включить. Но НЕ включайте общие расходы на запуск.
• Операционные убытки , которые компания понесла до того, как объект недвижимости достиг запланированного уровня пользования, и
• Сверхнормативный расход материальных, трудовых или прочих ресурсов, возникщий при строительстве объекта недвижимости.

Если оплата за инвестиционную недвижимость откладывается, вам необходимо дисконтировать сумму этого платежа до приведенной (текущей) стоимости, чтобы установить эквивалент денежной стоимости на текущий момент.

Также следует упомянуть, что на самом деле вы можете классифицировать активы, находящиеся в финансовой аренде как инвестиционную недвижимость, и в этом случае первоначальная стоимость рассчитывается в соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда» .

Как осуществляется последующая оценка инвестиционной недвижимости?

После первоначального признания у вас есть 2 варианта для оценки вашей инвестиционной недвижимости (параграф IAS 40.30 и далее).

После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и оценивать всю свою инвестиционную недвижимость с использованием той же модели (на самом деле есть исключения из этого правила).

Вариант 1: Оценка по модели справедливой стоимости.

В соответствии с моделью справедливой стоимости (англ. "fair value model") инвестиционная недвижимость оценивается по справедливой стоимости на отчетную дату. (см. параграф IAS 40.33).

Оценка по справедливой стоимости определена в стандарте МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» .

Прибыль или убыток от переоценки по справедливой стоимости признается в составе прибыли или убытка.

Иногда справедливую стоимость нельзя достоверно оценить после первоначального признания. Это возможно в исключительно редких случаях , и в этом случае МСФО (IAS) 40 предписывает (см. параграф 53):

• Оценить инвестиционную недвижимость по себестоимости, если она еще не завершена и находится в стадии строительства; или
• Оценить инвестиционную недвижимость с использованием модели первоначальных затрат, если она завершена.

Вариант 2: Оценка по модели первоначальных затрат.

Второй вариант для последующей оценки инвестиционной недвижимости - это модель первоначальных затрат (англ. "cost model") .

Эту модель оценки IAS 40 не описывает это подробно, а ссылается на стандарта IAS 16 «Основные средства». Это означает, что вам нужно применять ту же методологию, что и в МСФО (IAS) 16.

Как перейти на другую модель оценки инвестиционной недвижимости?

Можете ли вы фактически перейти от модели затрат к модели справедливой стоимости или, наоборот, от модели справедливой стоимости к модели затрат?

Ответ «ДА», но только в том случае, если это изменение приводит к тому, что в финансовых отчетах компании появится более достоверная информация о финансовом положении и результатах.

Что это означает на практике?

Переход от модели первоначальной стоимости к модели справедливой стоимости, вероятно, будет соответствовать этому условию, и поэтому вы можете это сделать, если будете уверены, что сможете регулярно оценивать справедливую стоимость и что модель справедливой стоимости подходит лучше.

Однако противоположное изменение (переход от модели справедливой стоимости к модели первоначальных затрат) вряд ли приведет к более надежному представлению активов в отчетности. Поэтому вы не должны этого делать, но если все же делате, то редко и по уважительным причинам.

Как перевести активы из и в инвестиционную недвижимость?

Когда мы говорим о трансфертах (переводах из категории в категорию ), связанных с инвестиционной недвижимостью, мы имеем в виду реклассификацию . Например, вы реклассифицируете здание, ранее учитывавшееся как основные средства согласно МСФО (IAS) 16, в инвестиционную недвижимость согласно МСФО (IAS) 40.

Перевод возможен, но только при изменении характера использования актива или цели удержания актива, например (см. параграф IAS 40.57):

• Вы начинаете сдавать в аренду недвижимость, которая ранее использовалось в качестве административного здания (перевод в инвестиционную собственность собственности, использовавшейся ранее владельцем, согласно МСФО IAS 16).
• Вы прекращаете сдавать в аренду здание и начнете использовать его сами.
• Вы владели землей без определенной цели, и недавно решили построить на ней жилой дом для продажи квартир (перевод из инвестиционной недвижимости в запасы).

Как отражается в бухгалтерском учете перевод недвижимости из категории в категорию?

Это зависит от типа перевода и выбранной учетной политики для инвестиционной недвижимости.

Если вы решили учитывать свою инвестиционную собственность по модели первоначальных затрат, тогда проблем с переводами нет, вы просто продолжаете вести учет так, как вели раньше.

Однако, если вы выбрали модель справедливой стоимости, то все немного сложнее:

• Когда вы переводите актив в инвестиционную недвижимость, тогда оценочной стоимостью актива будет справедливая стоимость на дату перевода. Разница между балансовой стоимостью актива и справедливой стоимостью рассматривается и учитывается таким же образом, как переоценка по МСФО (IAS) 16.
• Когда вы переводите актив из инвестиционной недвижимости, стоимостью актива также будет справедливая стоимость на дату перевода.

Как прекратить признание инвестиционной недвижимости?

Правила прекращения признания (т.е. когда вы можете ликвидировать инвестиционную недвижимость и исключить ее из учета) в IAS 40 аналогичны правилам в IAS 16.

Раскрытие информации об инвестиционной недвижимости.

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» предписывает множество раскрытий информации, которые должны быть представлены в финансовой отчетности, включая:

• описание выбранной модели,
• то, как была оценена справедливая стоимость,
• критерии классификации инвестиционной недвижимости,
• переводы инвестиционной недвижимости из категории в категорию в течение отчетного периода.

За дополнительной информацией о раскрытиях следует обратиться к параграфам