Реклама на портале

Долевое строительство: вопрос выживания. Закон о долевом участии в строительстве простыми словами Новые изменения в 214 фз

МОСКВА, 1 января — РИА Недвижимость. Как помочь обманутым дольщикам, как обанкротить застройщика и сколько раз за год его можно проверить, а также платить или не платить по счетам за ЖКХ — эти и другие вопросы активно обсуждались в этом году на рынке недвижимости. Сайт РИА Недвижимость решил выяснить, какие изменения в законодательстве о недвижимости ждут россиян в 2018 году.

Строительство — дело благородное

Как известно, риск — дело благородное, а строительство многоквартирных домов правительство РФ своим постановлением отнесло к категории высокого риска.

С 1 января 2018 года региональные госстройнадзоры должны применять риск-ориентированный подход. "В рамках этого подхода все объекты строительства будут разделены на 3 категории: "высокорисковые", "со значительным риском" и "умереннорисковые". Разделение зависит от значения объекта и от того, насколько часто застройщик не соблюдает строительные требования", — рассказал юрист московской коллегии адвокатов "Арбат" Вадим Башир-Заде.

По его словам, многоквартирные жилые дома попадают в категорию "высокорисковых" объектов. А значит, в отношении застройщиков многоквартирных домов будут проводиться не более 12 проверок за весь период строительства. Однако их количество может быть увеличено до 24, если застройщик в течение года три или более раза будет привлечен к административной ответственности за правонарушения в строительной сфере, или если сроки строительства сдвинулись более чем на полгода.

"Это позволит эффективно и на наиболее ранней стадии определять недобросовестных застройщиков, тем самым минимизируя количество обманутых дольщиков", — рассказал агентству юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамази Мстоян. Он также добавил, что помимо многоквартирных домов, в категорию высокого риска входят общественные здания и сооружения, мосты, эстакады и прочее.

Застройщиков обанкротят по-новому

С 1 января вступают в силу и поправки в законодательство о банкротстве застройщиков (127-ФЗ от 26 октября 2002 года).

Ключевым изменением является сокращение общего срока проведения процедуры банкротства застройщика за счет отмены процедур финансового оздоровления и наблюдения. По отношению к ним будут применяться только процедуры внешнего наблюдения и конкурсного производства, рассказал Мстоян.

"Основной принцип — руководить застройщиком-банкротом теперь будет профессиональный руководитель, имевший опыт в строительной сфере, под чутким взором Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства", — добавил юрист банкротной практики МКА "Арбат" Алексей Симоненко.

Законом определен также и статус участника долевого строительства: им является гражданин, который имеет требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, который заключен в соответствии с 214-ФЗ, говорит Мстоян.

Однако, теперь в случае банкротства застройщика, если вы купили популярные на данный момент апартаменты (нежилые помещения), то вы их можете не дождаться. Закон о банкротстве защищает лишь права приобретателей жилых помещений, то есть для личных нужд, а нежилые помещения, по мнению законодателя, таковыми не являются, поясняет Симоненко.

Вместе с тем, закон расширяет перечень гарантий, обеспечивающих права дольщиков при банкротстве застройщика. При необходимости достроить объекты долевого строительства мероприятия по завершению строительства будут финансироваться из средств компенсационного фонда или из кредитных средств, предоставленных застройщику компенсационным фондом или третьими лицами. Средства компенсационного фонда формируются за счет взносов застройщиков, которые они обязаны вносить в размере 1,2% от суммы договоров, заключенных с дольщиками, рассказывает Мстоян.

"Кроме того, дольщики имеют право на получение денежного возмещения из компенсационного фонда. Также по выбору дольщиков они могут потребовать передачи им объекта незавершенного строительства (если объект не достроен), передачи им жилых помещений (если объект уже достроен), привлечения иного застройщика для строительства. Такие решения принимаются 3/4 голосов собрания дольщиков", — добавил он.

Как рассказывает Симоненко, раньше любой дольщик, услышав страшное "застройщик — банкрот", не знал, что делать и спешно искал юристов. "Теперь дольщику ходить в суд не надо, он ждёт лишь письма от конкурсного управляющего (нового руководителя застройщика — банкрота) и сообщает ему о своем праве и желании быть кредитором, а в итоге получить долгожданную квартиру", — говорит он.

Однако юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" отмечает, что эти меры влекут за собой повышенную финансовую нагрузку на застройщиков и увеличивают их ответственность перед дольщиками и государством. На практике это может в среднесрочной перспективе привести к удорожанию жилья для дольщиков и укрупнение игроков на рынке, добавляет эксперт.

Субсидирование ипотеки до 6% семьям

Президент РФ Владимир Путин в конце ноября предложил субсидировать ипотеку свыше 6% семьям после рождения второго ребенка при покупке жилья на первичном рынке на три года. В случае рождения третьего ребенка срок субсидирования составит 5 лет. Срок действия самой программы субсидирования продлится до конца 2022 года.

Субсидирование ипотечной ставки для семей, у которых с 2018 года родится второй или третий ребенок, почти в два раза сократит их процентные расходы; программой при этом смогут воспользоваться примерно 5% семей, подсчитал для РИА Новости главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.

В 2018 году законодателем планируется закрепить в законе о долевом участии дополнительные гарантии для самих дольщиков и усилить ответственность застройщиков перед ними, однако это находится еще на стадии обсуждения, говорит Мстоян.

Как добавляет Симоненко, по готовящемуся вступить в силу закону уставный капитал всех застройщиков теперь должен составлять не менее 40 миллионов рублей, что уберет с рынка индивидуальных предпринимателей и фирмы однодневки. Застройщик должен иметь опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров в совокупности. Появляется принцип "один застройщик — 1 разрешение на строительство", то есть застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство и вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов, указанных в одном разрешении.

Также у застройщика не должно быть обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам, ссудам, а по иным обязательствам они не должны превышать 1% от стоимости строительства, добавляет эксперт.

"Основная цель всех нововведений в сфере долевого строительства (как уже принятых, так и планируемых законопроектов) это максимально защитить дольщиков от рисков обмана со сроками строительства в частности и строительства домов в целом, а также сделать работу застройщиков более открытой и профессиональной", — сказал Мстоян.

Симоненко добавляет, что эти меры могут привести к росту себестоимости строительства и монополизации рынка крупными застройщиками, которым не всегда могут быть интересны малые города.

Система ГИС ЖКХ

С 1 января 2018 года для управляющих организаций, которые не вносят информацию в ГИС ЖКХ, введут крупные штрафы, рассказал Юрист МКА "Арбат" Вадим Башир-Заде.

Граждане, которые проживают в многоквартирных домах, вправе будут не оплачивать счета за ЖКХ, если информация о них отсутствует в национальной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).

ГИС ЖКХ запущена летом 2016 года. С 1 июля 2017 года поставщики услуг должны в обязательном порядке предоставлять информацию о начислениях за жилищно-коммунальные услуги, а банки — сведения о совершенных коммунальных платежах.

С 2017 года в ней публикуется информация для граждан о начислениях за коммунальные услуги, а также о домах и приборах учета, кроме городов федерального значения, где система в полном объеме будет доступна с 2019 года. В системе размещены сведения о тарифах на оплату коммунальных ресурсов, о размерах взносов за капитальный ремонт домов, информация о льготах по оплате услуг ЖКХ, пояснил Мстоян.

"Однако это не значит, что гражданин может вообще не оплачивать счета за коммунальные услуги: как только информация появится в системе, у него автоматически появляется обязанность по оплате. Таким образом, данное нововведение не освобождает граждан от необходимости оплачивать счета, а лишь предотвращает начисление им штрафа за просрочку платежа", — добавил он.

Также власти планируют ввести предоплату по расчету за коммунальные услуги с системой скидок и льгот гражданам, которые перейдут на такие расчеты, и оборудовать жилые дома системами автоматизированного сбора и передачи показаний приборов учёта, но законодательство об этом еще не разработано, добавил юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры".

Развивающееся долевое строительство в условиях новой экономики часто сопровождается большим количеством судебных разбирательств, касающихся обманутых дольщиков и невыполнения строительными организациями условий договора. К сожалению, ранее в законодательстве отсутствовало регламентирование договоров об инвестиционной деятельности и судовые разбирательства основывались на их содержании, судом двусмысленно оценивались правовые основания заключаемых сделок. Федеральным Законом от 30. 12. 2004 г. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других строений недвижимости, внесение изменений в некоторые акты РФ», частично разрешена эта проблема.

Внесенные новшества в закон долевого участия

С 1 июля 2017 года обрели силу дополнительные поправки к существующему закону 214-ФЗ. Державными органами приняты меры для обеспечения инвесторов дополнительными гарантиями, защищающими от недобросовестных строительных компаний.

Наличие уставного капитала

Теперь у строительных организаций уставной капитал обязан соответствовать максимальной площади объекта на которой планируется вестись строительство. На пример, у застройщика в планах возведение строения площадью 20 тыс. кв. м., то в уставной капитал должен содержать около 40 мил., руб. Иначе у него нет шансов получить заключение о соответствии на объект. Органы, выдающие такие документы, строго проверяют указанные площади, наличие уставного капитала, который оплачивается в полном объеме в уставной фонд. Иначе у компании теряется основание на привлечение наличных средств инвесторов. Бывает, что у застройщика нет собственных наличных тогда им заключается поручительство в лице одного или нескольких юридических лиц, имеющих необходимую сумму. В ситуациях не доведения строительной компанией дела до конца, перед инвесторами дальнейшие обязательства выполняются поручителями.

Единая регистрация строительных компаний

Законом с 2019 года предусмотрено создать сайт единого реестра застройщиков в сети интернета. Здесь каждому интересующемуся, предоставляются сведения о действующих на данный момент строительных фирмах и информация о проекте строительства. Данный сайт уже действует.

Строительная организация, заключая ДДУ обязана оповестить покупателей о поручившихся лицах и условии поручительства. Срок поручительства должен быть на два года больше, срока даты передачи жилплощади инвестору по заключенному ДДУ.

Если строительной фирмой и поручителем решается вопрос о досрочном прерывании договора между собой, они обязаны за месяц предупредить об этом дольщиков.

Эскроу-счет

Это нововведение хорошая гарантия инвесторам. Эскроу-счет до определенного момента или выполнения оговоренных обязательств хранит наличные средства. Застройщиком они получатся после подписания с инвестором акта приема-передачи жилплощади. Открывается данный счет строительной фирмой, закрывается автоматически. Если строительство не завершится, дольщики в банке получают свои средства обратно без судейских разбирательств со строительной организацией.

Покупатель может продать не достроенную квартиру по договору переуступки прав, тогда все в таком же порядке переходит новому инвестору. При выполнении застройщиком всех обязательств по ДДУ, у дольщика нет законных оснований отказываться в одностороннем порядке от исполнений данного договора. Данный спорный вопрос разрешается судебным разбирательством.

Компенсационный фонд

Президентом Российской Федерации 29. 07. 2017 г. утвержден Закон «О публично-правовой организации защищающей гражданские права – участвующих в долевом строительстве, при несостоятельности обанкротившихся застройщиков». Благодаря данному вердикту тем, кто берет участие в долевом строительстве, по договору предоставляются новые гарантии.

Специально для инвесторов сформировали компенсационный фонд, куда строительными фирмами согласно установленному порядку отчисляются 1,2% от сумм, заключенных сделок. Данные средства планируется отдать в распоряжение инвесторам. Им решать, будут ли они потрачены на достраивание дома или на выплаты компенсаций. Первые месяцы работы фонда показали неплохие результаты, произведены перечисления от 118 строительных компаний из 46 областей государства. Законом о защите прав дольщиков с четкостью прописано требование к данной системе, согласно постановлению, заработать она должна в январе 2019 года.

Предоставление льгот для долевого строительства

Госдумой принят закон о получении налоговых льгот при долевом строительстве. Соответствуя ему:

  • физическим лицам дается освобождение от НДФЛ. Полученный ими доход в денежном эквиваленте, который выдал компенсационный фонд, не облагается налогом;
  • некоторыми строительными фирмами применяется упрощенная система налогообложения. Поэтому определение объекта облагаемых налогом на прибыль, полученную строительной компанией доход уменьшится на сумму расходов в виде обязательных отчислений в компенсационный фонд.

Законодательство возлагает надежду на эффективное функционирование фонда, который должен защищать правовые нормы участвующих в долевом строительстве.

Внесенные изменения в Налоговом кодексе предусматривают сокращение убытков строительными компаниями и улучшение условий в развитии первичных рынков жилья. Согласно законодательству, на сегодняшний день строительные организации освобождаются от налогообложений в границах ДДУ.

Новые требования к застройщикам

Как указано в законодательстве 2019 году строительные фирмы обязаны работать по принципу «один объект – одна фирма застройщика – одна лицензия на строительство». Даже крупные строительные компании могут не получить разрешение на начало строительства всего района. Еще по закону застройщику устанавливается лимитированный расход:

  • На оплату труда;
  • Оплату банковского сервиса;
  • Услуги руководящей фирмы;
  • На рекламирование;
  • На оплату коммунальных услуг;
  • Связь;
  • Аренду.

По новому закону долевого строительства застройщикам указывается направление, по которому следует расходовать средства. Строительным фирмам разрешается тратить 10% от суммы проектного строительства.

Законом выдвигается требование к строительному опыту компании. Она должна заниматься строительством многоквартирных домов с общей площадью 10 000 квадратных метров, около трех лет.

Строительным организациям обязательно нужно в каждом квартале опубликовывать на сайте сведения о кредиторской и дебиторской задолженности. Также требуется размещение следующей документации:

  • разрешение к эксплуатации объектов капитального строительства, в которых брала участие строительная фирма в последние три года;
  • на ведение стройки;
  • заключение аудиторов об предпринимательской деятельности строительной организации за 12 месяцев;
  • экспертная оценка проектных документов;
  • свидетельство на владение наделом земли, на котором ведется строительство;
  • подтверждение специалистов о соответствии строительной компании с декларацией проекта согласно установленным требованиям;
  • проект ДДУ;
  • выбранные строительной компанией варианты, обеспечивающие выполнение обязательств по ДДУ;
  • договор об поручительстве (при его наличии);
  • фотоснимки, фиксирующие все этапы строительства (снимки обновляются каждый месяц).

Когда строительная фирма вовремя не устраняет неполадки строительного характера, то инвестор имеет право на получении неустоек в размере 1% от цены жилплощади. В случае обнаружения дефектов, делающих невозможным проживание в квартире, компанией-застройщиком компенсируется сумма в размере 1%, которая нужна для ликвидации недоделок. Это предусмотрено законом о защите прав потребителей.

Также законодательством указывается, что привлеченные финансы должны использоваться в строительстве определенных жилых помещений. Работа строительных компаний будет под контролем через банковские организации. Теперь все денежные средства проходят через один специально открытый счет в кредитном учреждении. Невозможно использовать на финансирование дочерних компаний или иных проектов средства дольщиков.

Изменения коснулись и престижа застройщика. Менеджментом запрещено заниматься лицам, которые привлекались за экономические преступления и имеют не погашенную судимость по этой статье.

Далеко не всем по карману приобрести квартиру в доме, который уже построен и сдан в эксплуатацию. Поэтому многие вынуждены заключать договоры на долевое участие в строительстве жилья - так можно получить вожделенные квадратные метры за более или менее приемлемые деньги. Но до недавнего времени можно было не получить ничего, если застройщик обанкротился, пропал или у него не хватило денег на завершение стройки. В этой статье мы расскажем, какие попытки защитить дольщиков были приняты государством в этом году и на что стоит обратить внимание, если вы тоже планируете приобретать жилье с использованием «долевки».

На что обратить внимание при заключении договора

Закон 214-ФЗ о долевом строительстве — полное его название «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» — был принят еще в 2004 году. С того момента в него было внесено более десятка поправок, так что теперь смело можно говорить, что это уже новый закон о долевом строительстве-2017. На сегодняшний день участие в «долевке» является наиболее надежным способом приобретения жилья на первичном рынке.

Во-первых, по этому закону застройщик вправе привлекать средства граждан только при наличии разрешения на возведение многоквартирного дома и оформленных документов на земельный участок.

Во-вторых, закон о долевом участии в строительстве предусматривает обязательную государственную регистрацию договора на «долевку», а деньги за новое жилье оплачиваются только после такой регистрации в Росреестре. Это защищает дольщика от риска двойной продажи, т. е. застройщик теперь не сможет продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.

Как проверить надежность застройщика

С августа 2020 года размер собственных средств компании-застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока долевого строительства. А сама строительная компания обязана иметь опыт возведения многоквартирных домов не менее трех лет.

Закон также вводит обязательное банковское сопровождение деятельности застройщика. Он должен иметь в уполномоченном банке один счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению долевого строительства, причем минимальный остаток денежных средств на таком счете должен быть не менее 10% от проектной стоимости объекта.

Руководителем или главным бухгалтером компании-застройщика не может быть человек, имеющий неснятую или непогашенную судимость за экономические преступления, а также лицо, которое было признано причиной банкротства организации.

В 2017 году в области законодательства, регулирующего отношения застройщиков с дольщиками, произошли достаточно серьезные изменения. С начала года вступили в силу поправки, принятые в рамках закона №304 (О внесении изменений в ФЗ-214 и еще ряд законодательных актов) , однако механизм внедрения этих поправок в жизнь расписан не был, так что они носили, скорее, декларативный характер.

Летом, 29 июня Дума приняла очередной пакет поправок, и Президент РФ подписал документ (на 146 страниц, номер № 139186-7) , в котором уже достаточно подробно описан порядок реализации закона. Итак, каким же образом изменения в законодательстве отразятся на застройщиках, на рынке долевого строительства и на рынке новостроек вообще в 2018 году?

В чем суть основных изменений?

Напомним: среди нововведений – создание компенсационного Фонда, средства из которого будут направлены на завершение строительства в том случае, если застройщик окажется неспособным выполнять свои обязательства (банкротство, пр.) . Функционировать Фонд будет в формате публично-правовой компании под контролем Счетной Палаты. Фонд будет сформирован средствами, которые застройщики должны отчислять в обязательном порядке до того, как приступить к строительству. Размер взноса составит 1,2% от совокупной суммы, всех ДДУ, которые были заключены с дольщиками.

Мерами, направленными на защиту интересов дольщиков, являются определенные условия, которые должны быть выполнены застройщиком до того, как он будет иметь право привлекать деньги на строительство.

Размер собственного капитала застройщика должен быть не менее 10% от стоимости проекта, застройщик должен иметь весь пакет документов, включая разрешение на строительство. Вместо собственного капитала могут быть привлечены поручители. На сайте застройщика обязательно должна быть проектная документация, а также все разрешительные документы, все бумаги должны быть оформлены оказаться на сайте еще до того, как застройщик будет начинать рекламную компанию.

Все документы должны быть выписаны на имя компании, которая привлекает деньги. Некоторые недобросовестные застройщики в данный момент нарушают это положение, и вступление закона в силу должно это исправить. В законе прописано, что все привлекаемые средства должны быть направлены только на строительство данного жилого комплекса. Деятельность застройщика будут контролироваться через банковские структуры – все платежи должны проходить через единственный счет, открытый в кредитной организации. Законно перебрасывать деньги на дочерние структуры и другие проекты уже не получится.

Поправки также устанавливают ограничения, связанные с репутацией застройщика – среди менеджмента не может быть лиц с неснятой судимостью по экономическим статьям. Планируется создание Единого Реестра застройщиков, это будет государственный информационный портал со свободным доступом, где будет собрана информация, касающаяся деятельности всех застройщиков, предлагающих свои услуги на территории РФ.

Портал “Новостроев” уверен, что вступившие в силу в текущем году и принятые поправки приведут к определенным изменениям на рынке новостроек, и обратился к самим застройщикам с просьбой прокомментировать возможные изменения.

Комментарии экспертов

Роман Сычёв Генеральный директор ТЕКТА GROUP

Новые правки, несомненно, отразятся на всех участниках отрасли и повысят прозрачность рынка новостроек. Действия большинства девелоперов станут понятными, а покупательские риски сократятся. Нововведения предусматривают работу застройщика по принципу «одно юридическое лицо – один объект». При этом размер уставного капитала компании должен составлять от 2,5 млн рублей, опыт работы – не менее 3-х лет, а объем введенного жилья – более 10 тыс. кв. м. Покупатели будут подстрахованы компенсационным фондом, в который девелорперы начнут отчислять средства в размере 1,2% от суммы ДДУ. В случае возникновения у застройщика финансовых проблем дольщики смогут получить компенсацию. Конечно, изменения прибавят бумажной работы, а также приведут к росту числа юридических лиц. Тем не менее, новые правки позволят отсеять недобросовестных застройщиков, сократить количество обманутых покупателей и сделать рынок новостроек более цивилизованным. Можно ожидать, что изменения примут очертания уже в 2018 году.

Кирилл Игнахин Генеральный директор Level Group

Полагаю, самым главным изменением, которое серьезно повлияет на деятельность застройщиков, станет требование создать резерв на расчетном счету застройщика, составляющий не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Поскольку эти средства придется заморозить до начала привлечения средств дольщиков по ДДУ, это может поставить в затруднительную ситуацию девелоперов с небольшими финансовыми резервами.

В этом случае на рынке останутся только те игроки, которые смогут провести максимально «тонкую настройку» своего бизнеса, оптимизировать затраты и правильно оценить свои силы. Вместе с тем, повышенные требования к финансам могут спровоцировать уход слабых игроков. В целом мы относимся к ужесточению требований к долевому рынку с пониманием – речь идет об очень большой отрасли и рисках рядовых граждан, для которых жилищный вопрос – это зачастую проблема всей жизни. Поэтому, конечно, многим игрокам придется не просто, но с точки зрения «здоровья рынка» и защиты покупателя, все меры, предпринимаемые властями, оправданы. В конечном счете, все застройщики выиграют от нововведений, ведь вырастет доверие клиентов к долевому строительству и многие из тех, кто сегодня считает вложение в строящееся жилье неадекватным риском, придут на рынок. Главным образом, новые правила работы потребуют изменения подхода к финансированию и отчетности. И к первому, и ко второму мы абсолютно готовы.

Наталия Нестерова Коммерческий директор девелоперской компании "Тройка РЭД"

Не секрет, что принятые поправки в ФЗ-214 призваны защитить права дольщиков и избежать повторения ситуаций, когда покупатель, заплатив за квартиру, остается в итоге без жилья. В частности с этой целью создается компенсационный фонд, куда застройщик будет обязан отчислять 1,2% от каждого заключенного ДДУ. Сумма в 1,2% сравнима со стоимостью страхования, т.е. это нововведение никак не отразится на себестоимости квартир, однако, покупатели при этом действительно получают гарантии того, что их квартиры будут построены и сданы в эксплуатацию.

Напомню, история не знает примеров, когда жилой комплекс был достроен на деньги страховой компании после банкротства застройщика. Таким образом, создание компенсационного фонда действительно может быть эффективным инструментом по защите прав дольщиков. Что касается введения эскроу-счетов, цель которых также дать покупателю гарантию, что в итоге он не станет обманутым дольщиком, то, на мой взгляд, вряд ли данная система будет востребована в 2018 году. С точки зрения теории схема является рабочей: собственник квартиры условно замораживает свои средства, при этом стоимость квартиры не увеличивается по мере готовности объекта, а в случае, если застройщик становится банкротом, и дольщики не проявляют желания достраивать объект, покупатель получает свои средства обратно. Однако для застройщика данная схема работы не является интересной. Кроме того, здесь важно понимать, что сохранность денежных средств в банках тоже необходимо гарантировать: только с начала 2017 года лицензии были отозваны у более чем 30 банков. На мой взгляд, это возможно сделать при участии банков, подконтрольных государству.

Отмечу, что все изменения в совокупности с учетом введения минимального размера уставного капитала, зависящего от совокупности стоимости объектов, оказывают серьезное влияние на финансовое положение застройщиков. В итоге мы получаем картину, когда небольшим девелоперским компаниям будет сложнее осуществлять свою деятельность. Как результат, это может привести к укрупнению игроков на рынке. С одной стороны эту тенденцию можно рассматривать также как дополнительную гарантию для дольщиков – крупные, финансово устойчивые компании с большей вероятностью выполнят свои обязательства по строительству объектов. Однако сам процесс монополизации рынка может понести за собой и негативные для покупателей последствия – в частности, рост стоимости жилья. Кроме того, застройщики, не имеющие возможности привлекать средства дольщиков, которые фактически выступали для них беспроцентным кредитом, будут вынуждены либо строить на собственные средства, либо привлекать кредитные. Как следствие, застройщик будет вынужден включить в себестоимость квартир свои затраты, в том числе и на привлечение проектного финансирования.

Мария Литинецкая Управляющий партнер "Метриум Групп"

На мой взгляд, 2018 год станет адаптационным периодом для всей строительной отрасли. Главным образом, застройщикам придется привыкать к ужесточенным требованиям по финансовой устойчивости своих организаций, а также к взаимодействию с компенсационным фондом. Последний не только сможет собирать отчисления от заключаемых в стране ДДУ, но и получит контрольные функции, скажем, сможет запрашивать у застройщиков на регулярной основе информацию о состоянии организации. По сути, создается дополнительный контролирующий орган.

В целом ужесточение требований к застройщикам в конечном счете приведет к дополнительным расходам – те же 10% от стоимости реализации проекта где-то нужно взять. Соответственно, усилится зависимость девелоперов от банковского кредита. В конечном счете, себестоимость строительства из-за перенапряжения проектных финансов неизбежно вырастет, и в этой ситуации застройщику придется делать выбор между повышением цен и снижением собственной маржи. Однако не стоит забывать, что ситуация в отрасли в целом остается непростой. По данным Росстата, в конце II квартала 2017 года 72% всех опрошенных в стране руководителей строительных организаций оценивали обстановку как «удовлетворительную». Среди главных проблем они называли тяжелое налоговое бремя, низкую платежеспособность населения, постоянные перемены в «правилах игры» в отрасли. Одновременно напомню, что по итогам I полугодия 2017 года число заключенных ДДУ в России не выросло, как в 2016 году, а сократилось на 6%. То есть спрос на жилье все еще не восстановился, поэтому, на мой взгляд, в такой сложной обстановке отрасли нужно взять «тайм-аут» и воздержаться от очередных пересмотров законодательства.

Андрей Колочинский Управляющий партнер ГК "ВекторСтройФинанс"

В целом направленность изменений в 214-ФЗ ясна – требования ужесточаются, защищенность дольщиков возрастает. Однако среди поправок есть и такие, которые вызывают много вопросов. В частности, в текущей редакции 214-ФЗ само определение застройщика получило более четкую трактовку, которая, тем не менее, не до конца ясна. В частности, застройщиком может считаться только юридическое лицо или его дочерние организации, которые уже имеют опыт строительства многоквартирных домов не менее трех лет. По сути, новые участники на рынке появиться не смогут исходя из данной формулировки.

Также вызывает вопросы правило «один застройщик – одно разрешение на строительство», которое может привести к удорожанию крупных проектов. Раньше при многоэтапном строительстве большого жилого комплекса для каждой очереди девелопер мог получить отдельные разрешения. Соответственно, он мог привлекать средства дольщиков и выстраивать график начала строительства и ввода в эксплуатацию, сообразуясь исключительно с финансовой-экономической ситуацией в проекте и своем бизнесе. Теперь же каждую очередь придется строить и вводить в эксплуатацию исключительно за счет текущего потока привлеченных средств. Это вынудит разбивать один комплексный проект на несколько этапов, которые придется строить и завершать последовательно, а не одновременно. Соответственно, это приведет к растягиванию сроков реализации. Причем каждый последующий этап будет начинаться как новый – снова придется замораживать средства в уставном капитале, откладывать не менее 10% стоимости строительства до начала продаж и т.д. В конечном итоге, это может усилить зависимость застройщика от «длинных» денег и приведет к удорожанию проекта.

Валентина Епифанова Концерн ЮИТ, вице-президент по правовым вопросам

Первые нововведения в отношении новых проектов, запущенных в продажу, начнут действовать уже этой осенью, когда начнет функционировать Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Безусловно, это важный шаг в отношении защиты прав дольщиков, однако отчисления в Фонд в размере 1,2% от стоимости договора для многих застройщиков будут выше (хотя и не существенно), чем действующее в настоящий момент страхование, что в конечном итоге повлияет либо на цены, либо на уровень маржинальности застройщиков.

В целом же, «гладкость» перехода застройщиков на новую схему по новым проектам будет во многом зависеть от организации работы и налаживания межведомственного электронного взаимодействия Фонда, в первую очередь с Росреестром, в течение ближайших трех месяцев. Что касается поправок, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года, то они практически для всех участников рынка оказались полной неожиданностью и фактически развернули на 180 градусов тот подход к долевому строительству, который содержался в предыдущем пакете поправок, вступивших в силу с 1 января 2017 года. Так например, если предыдущий пакет поправок был направлен на «укрупнение» застройщиков, обладающих достаточным капиталом, то грядущие изменения фактически закрепляют подход, когда застройщик создается под один проект в рамках одного разрешения на строительство и полностью зависит от банковского финансирования.

При этом, на банки возлагается не свойственная им функция контроля за строительными сметами, а застройщик по сути становится «заложником» банка, в котором у него открыт единственный расчетный счет. Такой подход обезопасит граждан, вкладывающих деньги в строительство конкретного дома, однако приведет к существенному удорожанию строительства как за счет банковского финансирования, так и за счет увеличения операционных затрат застройщиков на поддержание новой структуры. Ожидается, что в течение первого полугодия большинство застройщиков постараются запустить в продажу максимальное число объектов по «старым» правилам.

Алексей Зубик Коммерческий директор компании BSA

Новые правки в закон о долевом строительстве, принятые с июля этого года, не могут не отразиться на рынке недвижимости. Требования к застройщикам только ужесточаются, растет как финансовое давление, так и контроль со стороны государства. С одной стороны, новые правки в законе помогут обезопасить дольщиков, с другой – не могут не отразиться на цене. Резкого роста цен, конечно не будет, поскольку сейчас, когда конъектура рынка низкая, не многие застройщики пойдут на повышение цен.

К 2018 году застройщики уже адаптируются к новым правилам рынка и при стабилизации ситуации со спросом на новостройки, цена квадратного метра возрастет. Конечно, при покупке жилья на начальных этапах строительства повышение цен не будет бросаться в глаза, но чем ближе объект будет подходить к итоговой стадии строительства, тем больше застройщик будет поднимать стоимость квартир. Ожидается также уменьшение предложения, но это скорее плюс, чем минус. На рынке будет больше качественных проектов, а небольшие компании-застройщики либо будут объединяться, либо уйдут с рынка.

Ольга Павлова Директор Департамента продаж и оформления компании "Магистрат"

Новые поправки в 214-ФЗ вступили в силу уже дважды за текущий год. Главная цель данных нововведений защита интересов дольщиков, путем введения дополнительных требований к застройщику: увеличения размера уставного капитала, страхование ответственности, эскроу-счета, обязательное отчисление 1,2 % средств в компенсационный фонд, ограничение использования полученных от дольщиков денежных средств (целевые траты, предусмотренные законом), повышение прозрачности деятельности застройщика путем раскрытия информации.В результате чего, требования к застройщику и его деятельности существенно ужесточились, расходы заметно выросли. Также законопроект предполагает выдачу новых разрешений на строительство «по одному в руки», т.е. одного разрешения на одну компанию. Таким образом, на каждый новый объект придется создавать отдельное юрлицо, что также несет дополнительные финансовые издержки, поскольку застройщики редко ведут один проект, в следствие чего, последует разрастание группы лиц застройщика и увеличение внутригрупповых расходов. Жесткий контроль необходим, но на фоне общего экономического спада дополнительные требования и ужесточения могут вынудить уйти с рынка небольшие строительные компании, а рост издержек, однозначно отразится на стоимости кв. метра, что еще более усугубит довольно непростую ситуацию на рынке.


Игорь Василенко

В первой половине 2018 года на московский рынок новостроек готовится выйти рекордное число жилых комплексов

Фото: ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Татьяна Тимирханова

Девелоперы стремятся запустить в продажу как можно больше жилых комплексов до вступления в силу новых требований к застройщикам жилья, рассказали опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» девелоперы и риелторы. По их прогнозам, наибольший объем новостроек в этом году выйдет на московский рынок до 1 июля.

Совокупный объем проектов, которые появятся в продаже в 2018 году, будет примерно в 1,5 раза больше, чем в прошлом, прогнозирует директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Если опираться на опыт прошлых лет, то, скорее всего, пик вывода новых объектов на рынок придется на март—апрель, отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. В целом, по ее оценке, увеличение объема предложения по итогам года должно произойти во всех сегментах.

«До 75% от годового объема (около 1,5 млн кв. м в Москве) могут выйти на рынок в первые шесть месяцев этого года. Соответственно, оставшаяся доля будет выпущена на рынок во втором полугодии», — говорит директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.

Ранее эксперты «Метриум Групп» «РБК-Недвижимости», что московскими застройщиками сейчас разрабатывается порядка 140 новых проектов. «В первой половине 2018 года в продажу предположительно выйдет по крайней мере около 30 объектов, а с учетом возможного ускорения старта новых ЖК их число может достигнуть 40-50», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Для сравнения: в 2017 году на столичном рынке новостроек началась реализация 80 новых комплексов, тогда как в 2016-м их число достигло 71, а в 2015-м — 66.

Во второй половине 2018 года наверняка произойдет существенный спад девелоперской активности из-за радикальных изменений правил игры на рынке новостроек, считает Литинецкая. «Далеко не все застройщики смогут адаптироваться к новым условиям ведения бизнеса ввиду возросших расходов. Старт некоторых проектов придется отложить на более поздние сроки», — прогнозирует она.

Что стимулирует девелоперов

Застройщики, если позволяет стадия проекта, стараются не упустить возможность пройти экспертизу и получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, отмечает Павел Брызгалов. Многие девелоперы хотят успеть до перехода на новую схему финансирования строительства привлечь наибольшее количество средств дольщиков по договорам ДДУ, добавляет управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин. «Для застройщиков старые правила игры более понятны. Кроме того, новые поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу с 1 июля, изменят финансовую модель ведения проекта», — поясняет Павел Брызгалов.

В то же время Татьяна Калюжнова пока не наблюдает тенденции к ускоренному выводу новых проектов, так как сегодня застройщики с осторожностью подходят к увеличению объемов предложения на рынке на фоне ситуации, близкой к затовариванию. При этом она не исключает, что новые требования, вступающие в силу с 1 июля, могут повлиять на скорость вывода корпусов в продажу.

Как изменятся требования к застройщикам

С 1 июля 2018 года вступают новые требования к застройщикам жилья в России. Почти все они касаются финансовой стороны бизнеса. Застройщик не менее чем 10% средств от стоимости строительства жилого комплекса к моменту утверждения проектной декларации. Кроме того, размер собственных финансов, направляемых в строительство, не должен быть меньше 10% от объема инвестиций. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей — не более 30%. Не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.

Девелопер лишается права привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект. Все финансирование строительства должно идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в уполномоченном властями банке. Кроме того, застройщик не может выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации.

Также ограничили возможность привлекать средства одновременно по нескольким разрешениям на строительство. Проще говоря, вводится принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Соответственно, для крупных проектов, насчитывающих несколько этапов строительства, разрешительную и проектную документацию придется утверждать до старта реализации, а это повлечет за собой увеличение расходов.

«Данные новеллы в итоге спровоцируют заметный рост себестоимости строительства, что в будущем приведет либо к росту цен, либо к снижению доходности девелоперского бизнеса. Учитывая текущую ситуацию на рынке, где ощущается переизбыток предложения, часть застройщиков будут вынуждены свернуть свою деятельность либо серьезно пересмотреть ее параметры», — считает Мария Литинецкая.

Как изменятся цены на новостройки

Эксперты, опрошенные редакцией, не ожидают значительного на новостройки Москвы и области в этом году. По мнению Павла Брызгалова, большой ввод объектов на рынок в первом полугодии вряд ли окажет существенное влияние на цены, поскольку прохождение экспертизы и получение разрешения на строительство еще не означает, что проект будет выведен в продажу. Кроме того, за счет вывода большого количества новых проектов в первом полугодии во втором мы получим некоторое снижение, добавляет он.

В то же время Мария Литинецкая считает, что увеличение объема предложения, особенно его скачкообразный характер, нанесет тяжелый удар по слабой позитивной динамике цен, которая наметилась в отдельных сегментах в 2016-2018 годах. Скорее всего, из-за роста предложения цены снизятся в первом полугодии, так как девелоперы постараются перехватить клиентов у конкурентов за счет привлекательных расценок, прогнозирует эксперт.

В целом незначительную динамику в сторону повышения в 2018 году ожидает и Наталья Шаталина. «Что касается тех жилых комплексов, которые все же поступят на рынок во второй половине года, то в силу увеличенной себестоимости цены в них могут возрасти, однако девелоперы, скорее всего, постараются предотвратить это. Полагаю, что крупные застройщики смогут удержать цены на привлекательном уровне и при этом не отступят от выполнения требований 214-ФЗ», — резюмирует Мария Литинецкая.