Реклама на портале

Расчет за лишние квадратные метры. Доплата за лишние квадратные метры в новостройке не законна. Как влияют излишки площади жилого помещения на начисление квартплаты

Застройщики считают, что говорить об изменении сложившейся на рынке практики преждевременно. Сегодня почти все строительные компании включают в договоры с дольщиками условие о возможных доплатах. Если после финального обмера, проводимого уполномоченными специалистами, площадь квартиры увеличится более чем на метр от расчетного размера, то покупатель должен доплатить (исходя из цены «квадрата» жилья). Если же квартира окажется меньше, чем прописано в договоре, то в этом случае застройщик должен вернуть переплату.

Стройка на глаз

Позиция инвесторов отчасти понятна: им трудно гарантировать ювелирную точность на стройке. Ведь даже строительные нормы допускают отклонения по толщине тех же бетонных конструкций. А кривые стены вполне могут «отъесть» или прибавить лишний метр. По этой причине продавцы обозначают в договорах стоимость «квадрата» и общую ориентировочную цену, но делают оговорку, что окончательные расчеты с клиентами состоятся после финишных обмеров.

Такие обмеры проводятся при постановке дома на кадастровый учет. В Петербурге застройщики, как правило, обращаются за этим в районные филиалы ГУП «ГУИОН» (по старинке их называют ПИБы- проектно-инвентаризационные бюро). В Ленобласти эти вопросы относятся к компетенции БТИ (Бюро технической инвентаризации). Впрочем, госучреждения не имеют монополии на обмеры. Выполнить эту работу вправе и независимый кадастровый инженер, имеющий соответствующий аттестат.

Каждая компания сама определяет размер бесплатного отклонения. Некоторые застройщики требуют доплат, если площадь квартиры вырастет более чем на 0,5 кв.м. Большинство же фирм предусматривает дополнительные расчеты, если коррекция составит больше метра.

Умышленный прирост

В большинстве случаев итоговые обмеры проходят безболезненно. Но скандалы порой случаются.

Например, торговый дом «Сигма» возводил дом в Рыбацком. На этапе стройки компания внесла коррективы в конструкцию фасада. Площадь многих квартир увеличилась на несколько метров и сумма доплат достигала 350 000 рублей. Некоторые дольщики пытались конфликтовать. Однако сложившаяся практика показала, что оспорить доплату в судебном порядке очень непросто - ведь соответствующее условие прописано в договоре.

Конечно, если площадь квартиры изменилась значительно, можно упирать на то, что инвестор существенно нарушил условие сделки. Это позволит расторгнуть договор и взыскать деньги с учетом неустойки. Но большинство клиентов, которые все-таки хотят получить квартиру, не радует такая перспектива. Кстати, некоторые застройщики изначально прописывают в договоре, какое отклонение считать «существенным», чтобы был повод расторгнуть сделку. Чаще всего такой показатель равен 7% от проектной площади жилья.

Амазонский прецедент

В этом году ситуация с требованием доплат за лишние метры приобрела новую окраску. Летом апелляционный суд Санкт-Петербурга вынес резонансное решение по спору между компанией «КВС-Кронштадт» и Роспотребнадзором . Две инстанции арбитража констатировали, что застройщик не имеет права требовать доплаты за увеличившийся в ходе стройки размер жилья. Это решение вступило в силу и вызвало дискуссию в профессиональном сообществе.

С одной стороны, у нас в стране не прецедентное право, расхождения в практике случаются сплошь и рядом. С другой стороны, нельзя закрыть глаза на позицию двух инстанций суда. Тем более, что в деле косвенно участвовала и прокуратура.

История конфликта такова. Один из покупателей жилья в комплексе «Амазонка» в Кронштадте (проект группы «КВС») подал жалобу в прокуратуру. Покупатель усомнился в законности отдельных пунктов договора долевого участия (ДДУ). Прокуратура провела проверку и направила результаты в Роспотребнадзор, который привлек фирму к ответственности. Конкретные условия сделки были признаны незаконными.

Апелляционный суд признал, что застройщик неправомерно предусмотрел возможность доплаты. В решении прямо написано: «Компания может контролировать соблюдение характеристик и нести риски, связанные с возмещением… при ненадлежащем качестве объекта. Дольщик же не может влиять на качество, он только оплачивает установленную цену и имеет право получить указанный объект».

Этот случай оказался не единственным. За те же условия Роспотребнадзор оштрафовал компанию «Петротрест» , которая возводит несколько объектов в Петербурге. Это фирма тоже пыталась отстоять свою правоту в арбитраже, но безуспешно.

Участники рынка разошлись в оценке этих конфликтов. Застройщики удивлялись тому, что суд решил сломать давнюю практику. Многие опрошенные юристы также подтверждали: исход данных конфликтов вовсе не означает, что если у дольщиков квартиры вырастут в размерах, то в районных судах они легко отобьются от доплат. Здесь практика обычно складывается не в пользу граждан, которые добровольно подписывают соответствующие пункты в договорах.

Зато, например, эксперты Общества потребителей СПб и Ленобласти согласились с тем, что условие о доплатах нарушает закон о защите прав потребителей. Застройщик обязан построить дом и передать клиенту тот объект, который указан в договоре. Этому предшествуют экспертиза проекта. Значит, все характеристики квартир утверждены. Контролировать их соблюдение и нести риски, связанные с отступлением от проекта, может только застройщик.

Оптическая погрешность

Недавно в городе случился очередной скандал, который может стать хорошей почвой для обкатки судебной практики. Компания Legenda Intellegent Development достраивает 790-квартирный дом на ул. Оптиков, 34 . Осенью компания уведомила дольщиков о том, что площадь многих квартир значительно превысила расчетные показатели. Максимальная прибавка составила 4,3 кв.м. (в трехкомнатных квартирах).

При средней цене «квадрата» в доме в 100 000 рублей доплата выливается в «круглую» сумму. В компании объяснили корректировку тем, что по ходу реализации проекта фирма изменила некоторые технические решения. В частности, удалось уменьшить толщину фасадов, размер инженерных шахт и прочее. При этом застройщик уверяет, что все коррективы были согласованы с надзорными органами и не противоречат строительным нормам.

Для покупателей это стало полной неожиданностью. На интернет-форуме дольщиков развернулась живая дискуссия. Некоторые граждане даже обрадовались тому, что площадь квартир возрастет, а за лишние метры придется платить по тем ценам, которые были установлены еще на этапе «котлована». Однако недовольных граждан оказалось ничуть не меньше. Некоторые люди настаивают на том, что увеличение площади было не случайным, а запланированным.

Сейчас застройщик пытается сгладить конфликт. Например, фирма предлагает покупателям четырехмесячную рассрочку на оплату излишков. Клиенты, которые не хотят подписывать дополнительное соглашение, боятся остаться без ключей. Юристы дают дольщикам разные советы.

Например, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и Ленобласти Олег Островский рекомендует гражданам найти деньги на «лишние» метры, принять квартиру по акту и оформить в собственность, а уже потом оспаривать законность доплат и пытаться вернуть деньги.

Некоторые юристы считают, что дольщики могут заявить иск в районный суд с требованием передать квартиру по акту, и если в суде компания упомянет о необходимости доплат, то здесь как раз и можно сослаться на позицию того же Роспотребнадзора. Впрочем, многие эксперты сомневаются в благополучном исходе.

В общем, ситуация крайне неоднозначна. И, к сожалению для дольщиков, большинство опрошенных экспертов считает, что решения по делу «КВС» и «Петротреста» могут остаться единичными.

Ошибка на миллион

Некоторые покупатели жилья спрашивают: а возможны ли ошибки при самих обмерах? Практика показывает, что это маловероятно, но все-таки подобные примеры в Петербурге были. Причем один из конфликтов может закончиться судебным спором дольщика с ГУИОН. Так, покупатели трехуровневых квартир в комплексе «Константиновское» под Петергофом обнаружили, что застройщик (ООО «Балтпродком») взял с них деньги по сути за «воздух». Специалисты ПИБ включили в общую площадь помещений внутриквартирные лестницы. Ошибка вскрылась не сразу.

Например, Александр И. должен был заплатить 10,6 млн рублей за квартиру 221,5 кв.м в таун-хаузе. Пару лет назад сотрудники филиала ГУИОН провели инвентаризацию. Площадь практически всех секций существенно возросла.

Александр И. узнал, что его помещение увеличилось более чем на 10 кв.м. Приняв квартиры по актам и пройдясь с линейкой, новоселы выяснили, что в площадь помещений включены лестницы, которые ведут на второй и третий этажи. Граждане обратились к строительным нормам и выяснили, что такой учет произведен незаконно. Сотрудники ГУИОН согласились с доводами новоселов и провели переобмер.

Александру И. выдали новый кадастровый паспорт, в котором итоговая площадь квартиры составила 216 кв.м. У его соседей габариты помещений уменьшились с 199 до 174 метров. Некоторые покупатели успешно взыскали переплату с застройщика. Но Александру И. повезло меньше. К моменту сдачи дома ему понадобился ипотечный кредит. Фирма предложила расторгнуть ДДУ и заключить обычный договор купли-продажи - с обременением. Гражданин остался должен фирме около 700 000 рублей. Но если учесть результаты переобмеров, то это ему фирма должна была вернуть более 100 000 рублей.

В данном случае суд не нашел связи между ДДУ и новым договором купли-продажи: мол, гражданин подписывал второй договор, когда квартира была готова, а значит, он видел, какое помещение принимает и согласился на конкретную цену. При этом суд проигнорировал ссылку покупателя на то, что его ввели в заблуждение.

Дольщик намерен судиться с филиалом ГУИОН, чтобы заставить ведомство ответить за ошибку. Правда, в перспективы этого спора многие юристы не верят.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Вера Рябова,
старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark Group

— Закон 214-ФЗ прямо указывает на возможность прописать в ДДУ случаи и условия изменения цены договора (ч. 2 ст. 5). Увеличение фактической площади по сравнению с проектной (по результатом обмеров кадастровым инженером) само по себе не свидетельствует о ненадлежащем качестве объекта. Но при изменении размера квартиры до нескольких метров можно ставить вопрос о существенном изменении проектной документации и об изменении самого предмета договора. В этом случае гражданин в силу ч. 1.1. ст. 9 Закона № 214-ФЗ вправе требовать только расторжения сделки в судебном порядке и возврата уплаченных денег.

Требование передать дополнительную площадь без какого-либо возмещения затрат компании может быть расценено судом как злоупотребление правом со стороны потребителя. Кроме того, застройщики, как правило, включают в ДДУ и собственную обязанность вернуть излишнюю оплату в случае уменьшения фактической площади квартиры. Никому из граждан не приходит в голову оспаривать законность данных условий, поскольку очевидно, что в данном случае соблюдены интересы обеих сторон договора.

Решение по делу «КВС» не следует рассматривать как прецедент. Существует и иная практика. В частности, 13-й арбитражный апелляционный суд признал законным включение ООО «Главстрой-СПб» условий о доплатах в договоры ДДУ, данное решение было подтверждено в октябре 2015 года Верховным Судом (дело N А56-67672/2014). Решения о взыскании с дольщиков суммы доплаты за увеличение площади квартиры встречаются и в практике Санкт-Петербургского городского суда и Ленинградского областного суда.

Екатерина Зернова,
адвокат Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов

— Если изучить практику Городского суда СПб, то он не расценивает условие о доплатах как ущемляющие права потребителей. Я просмотрела около десятка апелляционных определений горсуда, где он взыскивал с дольщиков недоплаты по обмерам ПИБ. При этом нашла только одно дело, когда решение было в пользу покупателя, но там имела места ошибка при первоначальных обмерах квартиры. Получается, что сегодня есть противоречия между практикой арбитражного суда и городского суда.

Владислав Шестаков,
адвокат ЗАО «Адвокат «ФРЕММ»

— В деле «КВС» суд своеобразно трактовал положения закона. Так, арбитраж указал, что «пункты (о доплатах) нарушают права потребителей, поскольку не позволяют дольщику участвовать в согласовании окончательной цены, если отклонение метража составит более 1 кв. м, не позволяют заключить дополнительное соглашение об изменении цены договора».

По сути, суд не говорит о том, что платить за превышение площади не надо, а занял позицию, в соответствии с которой размер такой доплаты должен определяться дополнительно (по факту) с участием дольщика. Но такая позиция, на наш взгляд, явно не будет способствовать поддержанию стабильности отношений - стороны будут «торговаться» по поводу размера доплаты и все равно все закончится судом. К тому же такая практика пока, скорее, единична.

Зато известна, например, позиция Конституционного суда (КС), куда обратилась гражданка Гофман В.А., требуя проверить конституционность второй части ст. 5 ФЗ №214, где говорится о возможности изменения цены договора (она как раз и оспаривала законность доплат). КС тогда отказал в принятии жалобы.

Согласитесь приятно купить две ботинка по цене одной пары. Еще приятнее получить какой-нибудь подарок к покупке, вроде чайной ложки к пачке чая или упаковки презервативов к букету цветов и коробке Рафаэло. При покупке квартиры определенной площади получить дополнительно пару квадратных метров тоже должно быть приятно. Эдакий комплимент от шефа. Но за этот подарок, к сожалению, просят заплатить. Настойчиво просят и многие соглашаются. По сути требование застройщика по договору долевого участия в строительстве о доплате за дополнительные квадратные метры, обнаружившиеся при обмере БТИ, это прямое нарушение действующего законодательства о защите прав потребителей. Однако это нарушение, во-первых, стало устоявшейся практикой, а во-вторых, оно становится нормой и многие, даже практикующие юристы, не видят в нем нарушения. Обоснование простое, как две копейки: Свобода договора. Покупатель, заключая договор, добровольно возлагает на себя обязанность доплатить за дополнительные метры. Аналогично и с возвратом денежных средств застройщиком. Если его (требование о доплате) признают недействительным, то получится, что Покупатель, чья квартира будет большей площади, по факту, бесплатно получит эту положительную разницу в метрах. Аналогично с Застройщиком: если "на выходе" квартира будет меньшей площади, то Покупатель, фактически, будет обманут на деньги. Вроде все логично, но монеты в две копейки нет. Заключая договор долевого участия (ДДУ) стороны определяют его существенные условия, в том числе цену договора и описание объекта — квартиры (наименование, расположение, площадь, проектная документация). Застройщик обязуется передать покупателю квартиру, соответствующую оговоренным в договоре и проектной документации условиям. При этом стороны должны выполнять свои обязательства добросовестно. Застройщик — это организация, которая профессионально занимается строительством жилых домов. Профессионально! Это важно. Покупатель (потребитель) профессионалом не является. Это еще важнее. И именно поэтому права потребителя защищены Законом о защите прав потребителей и Законом о долевом строительстве. Строительство объекта, контроль за ним и все тому подобное осуществляется застройщиком, на котором, во-первых, лежит обязанность передать объект соответствующий проектной площади, а, во-вторых, лежит предпринимательский риск несоответствия площади построенного объекта проекту. Потребитель не может ни повлиять, ни проконтролировать соответствие площади квартиры проекту. В расхождении площадей определенно нет и не может быть вины потребителя. А вот вина застройщика очевидно присутствует. И почему за недостатки в работе застройщика и за предпринимательские риски, которые лежат на застройщике, должен платить потребитель? Потребитель не должен за них платить. Приведу пару примеров из жизни. На молзаводе допустили ошибку и вместо молока с жирностью 1,5% расфасовали молоко жирностью 3.2%. За эту ошибку покупателям платить не приходится. Бракованную партию либо утилизируют, либо пустят в продажу под видом 1.5% в надежде, что никто не заметит разницы. Последний вариант менее вероятен. Второй пример. Девушка с точеной фигурой 42 размера заказала пошив вечернего платья и получила его 48 размера. Но почему-то портной вместо требования доплатить за лишнюю ткань обещает все переделать и скинуть цену? Строго говоря в нашем контексте квартира от платья ничем не отличается. Квартира должна соответствовать условиям договора и проектной документации. Отступление от условий договора свидетельствует о несоответствии качества объекта долевого строительства. А для некачественных квартир Законом о долевом строительстве имеется статья 7, где указаны права потребителя (участника ДДУ) в отношении недостатков объекта ДДУ: потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Но все эти права предусмотрены на случай, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. На случаи увеличения площади квартиры эти положения сложно распространить (я не утверждаю, что невозможно; при определенных условиях... да под хорошую закуску...). При этом Закон не содержит ни одной нормы, предоставляющей застройщику право требовать с потребителя доплаты за лишние квадратные метры. Такое требование не может быть основано на законе. Тут мой знакомый юрист строительной компании обычно указывает на статью 5 Закона о долевом строительстве. Мол цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади и соответствующей общей площади. Да, но мухи отдельно, котлеты отдельно. Цена квадратного метра в данном случае не меняется, меняется именно площадь. А на подобное данная статья не рассчитана. Поэтому повторюсь, подобное требование застройщика не основано на законе. Но может ли оно быть основано на договоре. Стороны свободны при определении условий договора. Застройщик может установить в договоре любые условия, а потребитель может на них согласиться (Изменить? Вряд ли. Но согласиться может). Это и понимается многими юристами как свобода договора. Однако эта свобода имеет ограничения в виде пресловутого Закона о долевом участии и статьи 16 Закона о защите прав потребителей о недействительности условий договора, ущемляющих права потребителя. Еще одним препятствием к безграничной свободе договора являются статьи 8 и 12 Закона о защите прав потребителей об ответственности за не предоставление информации. Так много статей в одном абзаце, что становится скучно. Приведу пример. Московское УФАС России 19 октября 2016 г. поймало ООО «Строй Вест» на введении участников ДДУ в заблуждение относительно условий и процедуры приобретения квартир в собственность. Схема привычная: построили дом, обмерили, с каждого дольщика попросили доплатить за лишние квадратные метры (показатель от 0,3 до 17,15 м2), что существенным образом повлияло на стоимость квартир. Дальше события развивались необычно: дольщик обратился в ФАС с просьбой разобраться, и проверка показала, что общая площадь не увеличилась, а даже немного уменьшилась. В итоге застройщика попросили не нарушать закон: передать квартиры участникам долевого строительства по стоимости, первоначально указанной в договоре, без соблюдения обязательного условия о заключении договора с управляющей организацией ООО «Бест Сервис»; вернуть участникам долевого строительства оплаченной разницы между первоначальной стоимостью квартиры (согласно договору участия в долевом строительстве) и уточненной стоимостью квартиры после завершения строительства в случае, если такая разница была оплачена. Скажете, пример не удачный. Тут застройщик обманул покупателей, нарисовал несуществующие квадратные метры. Не совсем, так. По отдельности площади квартир могут увеличиться, а общая площадь наоборот уменьшиться. Как это происходит, объясню чуть позже на другом примере. Главное, что ФАС поставила застройщика на место, взглянув на весь объект долевого строительства, а не на отдельных дольщиков. По отдельности дольщиков принято считать эдакими муравьями, которые могут тащить на себе непосильную ношу (это я в основном про поборы банкиров, страховщиков, агентов и прочих прочих прочих), не шумят (а если и шумят, то неслышно), к тому же муравья можно раздавить и никто не заметит. Однако иногда суды и контролирующие органы все же обращают внимание на чрезмерную жадность застройщиков и вспоминают про Закон. Немногим ранее я указывал про несоответствие квартиры условиям договора и про статью 7 Закона о долевом строительстве относительно гарантий качества объекта ДДУ. Несоответствие площади квартиры наглядно свидетельствует о несоответствии качества квартиры условиям договора, требованиям проектной документации, а также строительным нормам и правилам. А значит, несоответствие площади квартиры (как в меньшую, так и в большую сторону) свидетельствует о нарушении прав потребителя (Участника ДДУ). Позиция застройщиков, мол строили мы строили, наконец построили, померили и вот так получилось. Немного наивная, вам не кажется?! В случае с ООО «Бест Сервис» показательно именно то, что обратили внимание на общую площадь дома. Она незначительно изменилась в меньшую сторону, при этом площадь каждой квартиры увеличилась в среднем на 14 метров, а значит общая площадь дома должна была бы увеличиться почти на 1000 квадратных метров. Проект не менялся. Как такое могло произойти? Тут стоит привести еще один пример. Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 08 июля 2013 года был удовлетворен иск потребителя о признании незаконным требования о доплате участником долевого строительства за увеличение общей площади квартиры на 6,3 кв.м и взыскании с застройщика ООО «СтройГрад» денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков качества объекта долевого участия в строительстве, неустойки за нарушение сроков передачи дольщику объекта долевого участия в строительстве, компенсации морального вреда и судебных расходов. Как так!? Площадь квартиры увеличилась, а он платить отказывается да еще деньги за какие-то недостатки требует! В этом случае потребитель, а за ним и суд обратили внимание на то, откуда берутся лишние квадратные метры. В случае с ООО «СтройГрад» застройщиком была выполнена замена стенового заполнения из кирпича - на заполнение из газобетонных блоков толщиной 200 мм с последующим утеплением из полистирола толщиной 50 мм. То есть толщина стен была значительно уменьшена до 250 мм, с запроектированных 380 мм и 580 мм, что безусловно скажется в последующем и на теплоизоляции квартиры. Поскольку увеличение площади квартиры напрямую связано с незаконными действиями ответчика по изменению материалов, конфигурации и толщины стен, которые не были согласованы, суд посчитал требование ответчика о доплате не законным. Этот случай наглядно демонстрирует природу возникновения лишних квадратных метров в новостройке. При этом застройщику вовсе необязательно менять материалы и вдвое уменьшать толщину стен. Как правило, они все же скромнее действуют. Даже без команды директора прораб на стройке всегда знает как и на чем можно с...экономить. Кроме прорабов с...экономистов на стройке хватает: снабженец, счетчик, мастер участка. Чуть выше по карьерной лестнице стоят руководители, которым позарез нужны стройматериалы на строительство своего домика, дачки, гаражика. В общем, приходится экономить. Бетонные стены можно на сантиметр-другой потоньше сделать, штукатурить в пол слоя или чисто символически или вообще без штукатурки (еще несколько сантиметров экономим), стяжку пола зальем абы как (покупатель потом все равно свои полы делать будет, выравнивать, поднимать), потолки и так сойдет (покупатель будет рад увидеть высокие потолки), теплоизоляция по-минимуму. Можно долго перечислять, на чем застройщик может выиграть лишние сантиметры. При обмере БТИ эти сантиметры складываются в лишние квадратные метры. А лишние метры выливаются в требование о доплате. Вот только эта наглость застройщиков абсолютно не оправдана. Во-первых, эти метры складываются из недостатков, да порой незначительных но недостатков в толщине стен (а это теплоизоляция и прочность), в качестве отделки (а это расходы потребителя). Во-вторых, эти квадратные метры, сложенные из сантиметров, быстро пропадают, стоит покупателю сделать в квартире ремонт. То есть, после того как этот полуфабрикат будет приведен в состояние, пригодное для жизни, лишние сантиметры пропадут, и квартира получит проектную площадь, а может и меньше станет. Можно еще вспомнить про манипуляции с балконами и лоджиями. Но это немного другая история. Такую сообразительность проявляют застройщики, что диву даешься. Эх, эту энергию б да в мирных целях...! Но вернемся к доплате за лишние квадратные метры. Требование о такой доплате не основано на законе, но указывается в договорах долевого участия. Часто дольщикам предлагают заключить дополнительное соглашение о такой доплате. И дольщики такие дополнительные соглашения и договоры подписывают, а затем на основании их доплачивают. Да, да, эта доплата производится именно на основании соответствующих условий договора. Мол, потребитель согласился — значит должен заплатить. Если потребитель не соглашается подписывать подобное дополнительное соглашение о доплате за лишние метры, то он за них и не доплачивает. Застройщик в подобных случаях обычно предпочитают не связываться с грамотными дольщиками и довольствуются сборами с остальных менее грамотных согласных на все. Колхоз дело добровольное. А как быть тем, кто при заключении ДДУ недоглядел да и поверил застройщику на слово? Как быть тем, у кого в ДДУ есть пункт о перерасчете цены в случае расхождения площади квартиры? Тут просто послать застройщика с его требованиями по известному адресу не получится. Придется обращаться в суд и требовать признать такой пункт недействительным со ссылкой на ту самую статью 16 Закона о защите прав потребителей. Также можно заявить требование об уменьшении покупной цены или о возмещении предстоящих расходов на ремонт квартиры — штукатурить стены до проектных размеров придется ведь покупателю. Делать это за свои довольно накладно; штукатурка денег стоит, да и штукатуры нынче за бутылку водки работать не станут. Деньги от застройщика будут как нельзя кстати. В моей практике были подобные случаи, и потребители очень опасались за свои квартиры. Ведь застройщик ставит ультимативное требование: «Пока не доплатите за дополнительные квадратные метры, квартиру не получите». Напугал ежа голой жоп@й! Статья 6 Закона о долевом строительстве четко говорит, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Так что, пока застройщик ультимативно выделывается, а вы с ним судитесь, неустойка растет. В соответствии со ст. 4 ФЗ «О защите прав потребителя» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. Статьей 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Список правовых норм, защищающих в подобных ситуациях потребителей, можно продолжать еще довольно долго. Приятным бонусом в споре с застройщиком наверняка будет ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», о взыскании с застройщика в пользу потребителя штрафа, за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы. Подводя итог, отмечу, что лишние квадратные метры, за которые застройщик просит доплатить, не имеют ничего общего с подарками, бонусами. Их нельзя назвать приятным приобретением. Это обман, очень неприятный обман. Требование о доплате за квартиру, построенную с нарушением проектной документации, не может быть основано на Законе. А установление в договоре подобного требования является недействительным. К сожалению, сами потребители (дольщики) разбаловали застройщиков и сформировали эту порочную практику повсеместного безнаказанного обмана потребителей. Ведь с молчаливого согласия потребителей эти доплаты за лишние квадратные метры становятся нормой. Не стоит мириться с нарушением своих прав. Не нужно платить за чужие ошибки и риски. Очень вредно поощрять обман и откровенное мошенничество. Если вы собираетесь стать участником долевого строительства или уже столкнулись с требованием о доплате за лишние квадратные метры, не поленитесь и обратитесь к юристу. Проконсультируйтесь. Безропотно соглашаясь на все, что предлагает застройщик, Вы рискуете потерять гораздо больше денег, времени и нервов. Закон ревностно защищает права потребителей. Но с теми, кто самостоятельно роет себе яму, не глядя подписывая договор или дополнительные соглашения, Закон бессилен.

Shutterstock.com

Коллега поделилась радостью - скоро новоселье. А спустя несколько дней рассказала о «подарке», который приготовил застройщик: её квартира «увеличилась» на 6 «квадратов»! И всё бы ничего, да только такая добавка к её «однушке» дорогого стоит - более полумиллиона. И ключи не вручат, если эта сумма не будет оплачена.

«Плюс-минус» допускается

На рынке первичной недвижимости ситуация, когда покупатель после введения жилого дома в эксплуатацию получает квартиру с несколько иной площадью, чем оговаривалось ранее в договоре, считается нормальной практикой, уверяют эксперты. Это связано с тем, что в отличие от вторичного рынка клиент приобретает в новостройке не готовую квартиру , и чем раньше состоялась сделка, тем больше вероятность того, что финальный продукт будет другим, нежели прописываемым в проекте.

Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ», подтверждает: «Изменение площади может произойти и происходит, как в большую, так и в меньшую сторону по итогам завершения строительства. Как правило, это издержки строительного процесса, а не желание застройщика обмануть».

«Подобная ситуация довольно распространена в сегменте новостроек, причём погрешность может быть как в пользу покупателя, так и в пользу застройщика, - говорит Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость». - По факту, построить дом миллиметр в миллиметр невозможно, поэтому можно говорить о некой допустимой погрешности. По сути, это до 2-3% (то, что выше этого уровня, уже считается серьёзной разницей)».

«Конечно, подобные несоответствия не должны носить масштабный характер, хотя существуют примеры, когда уже на этапе активной реализации застройщик приступал к перепроектированию и, как следствие, был вынужден менять документацию, параметры и характеристики квартир», - сообщает Наталья Саакянц, коммерческий директор компания Rose Group.

«Так бывает, когда проект корректируют уже в процессе строительства. Это не означает, что изменения наносят вред конструктиву здания и так далее, - утверждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». - Например, бывает, что проект приобретается застройщиком у другого застройщика и впоследствии дорабатывается: допустим, места общего пользования неоправданно большие и часть из них просто не нужна, но если «прирезать» данную площадь к квартире , то получается очень удобная кладовая, и т.п. Плюс если к этой цифре прибавить нормальную погрешность строительства, то и получается 4-8 кв. м».

Shutterstock.com

«Действительно, такие ситуации имеют место быть, - согласен Вадим Морозов, руководитель департамента службы заказчика ГК «Премьер». - Нередко это связано с нестыковками в проектной документации, особенно в документах по архитектурно-строительным решениям и инженерно-техническому обеспечению (АР, АС, ИОС). Нельзя исключать и случаи корректировки проектов в процессе строительства, которые не всегда зависят от застройщика: необходимость сдвинуть коммуникацию, различные технические изменения, которые могут возникнуть у местной администрации уже в ходе строительства жилого комплекса, например, при реконструкциях дорог, ремонтных работах и т.д.

«При грамотном проектировании жилых комплексов возникновение такой большой "дополнительной площади" как 6-7 кв. м практически невозможно, - Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. - Но в единичных случаях погрешность при строительстве дома может составлять до 3 кв. м в больших квартирах и до 1,5 кв. м в небольших. Эта разница может быть как в большую, так и меньшую сторону».

«К сожалению, на сегодняшний день качество проектирования и проектной документации оставляет желать лучшего, - уверен Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. - На разных этапах могут возникать корректировки всего проекта дома, которые могут привести к значительным изменениям площади непосредственно квартир. Как правило, это результат низкого уровня профессионализма, как проектировщиков, так и заказчиков-застройщиков. То есть изменение площади квартир происходит не за счёт фактического строительства, а именно в результате корректировки проекта. Соответственно, необходимость пересмотра площади и стоимости квартиры вызвано отнюдь не желанием "выманить" больше денег со стороны продавца, ведь в накладе может остаться как раз он, а не покупатель».

«В принципе, изменение площади квартиры в ходе строительства связано с особенностями технологии строительства, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». - Например, в домах, построенных по панельной технологии, разница чаще всего не превышает 1 метра, поскольку панельные дома строятся из одинаковых по размеру готовых блоков, это серийный типовой продукт. В то же время монолитные и монолитно-кирпичные дома строятся по индивидуальным проектам, планировки в них либо свободные, либо каждый раз разные, соответственно, учесть предыдущие ошибочные результаты замеров невозможно, в результате разница метража в них обычно больше. К тому же квартиры в таких домах чаще всего более просторные, поэтому и площадь может отличаться от изначально заявленной на несколько метров.

Однако если между проектной и построенной площадью разница очень большая и доходит до 10 метров, это может свидетельствовать о допущенной при строительстве ошибке. В этом случае изменение площади может оказаться меньшей из бед, поэтому такую квартиру принимать от застройщика нужно очень внимательно».

Договор дороже денег

Shutterstock.com

«Первый совет: читать договор долевого участия в строительстве — вдруг там было указано возможное увеличение на эти "золотые" метры? - отмечает Екатерина Артёмова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». - Расхождение в размерах можно объяснить несколькими факторами. Первый, и, пожалуй, наиболее распространённый, — это фактор увеличения общей площади помещения за счёт балконов/лоджий. Когда девелопер заключает договор ДДУ с покупателем, и проектом предусматривается возведение жилых помещений с балконами, согласно действующему законодательству подобные помещения считаются летними, т.е. на них распространяются понижающие коэффициенты (0,5 — лоджия, 0,3 — балкон). Некоторые застройщики учитывают эти понижающие коэффициенты, а некоторые их игнорируют. Иными словами, если в квартире имеется лоджия или балкон, площадь квартиры может оказаться меньше или больше проектной, в зависимости от совести застройщика.

Второй фактор относится, скорее, к монолитным домам. Чтобы сократить общую нагрузку на фундамент, толщина стен уменьшается с увеличением этажности. Поэтому одна и та же планировка квартиры, например, на втором и семнадцатом этажах может отличаться от заявленной площади в рамках погрешности 1-2 кв. м. В заключении хотелось бы уточнить, что при проведении технической инвентаризации имущества, на основе которой идёт регистрация права собственности, понижающие коэффициенты не учитываются».

«Также бывают разночтения в просчётах площади квартир-студий, - дополняет Вадим Морозов. - Само понятие квартиры-студии обозначает жильё с объединённой кухней. Изначально застройщик заказывает однокомнатные квартиры, потом они переделываются в студии. БТИ же в свою очередь начинает считать кухню отдельно от жилой площади, и каким образом получится провести границу перегородки между кухней и комнатой, которой по факту нет, не всегда понятно».

«Договор ДДУ обязан содержать в себе пункт об увеличении или сокращении площади квартиры после финальных обмеров БТИ, - подтверждает Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. - При подписании договора покупатель должен быть осведомлён о возможном изменении площади и согласен с тем фактом, что ему могут как вернуть деньги, если площадь уменьшится, так и попросить доплатить разницу при появлении новых метров.

Shutterstock.com

На практике мы действительно встречали случаи, когда площадь квартиры увеличивалась. Однако речь шла максимум о 1-3 дополнительных метрах.

Если в итоге доплата все-таки необходима, то цена 1 метра, как правило, фиксируется в ДДУ и рассчитывается исходя из стоимости на момент заключения договора. В некоторой степени это скрашивает ситуацию, так как рыночная цена дополнительных метров на момент их оплаты будет явно больше, чем та сумма, которую необходимо внести покупателю по ДДУ. Это объясняется тем, что выплата за дополнительные метры обычно происходит на самой последней стадии строительства, когда квартира существенно подорожала по сравнению с ценой в ДДУ».

«В договорах по приобретению недвижимости прописывается возможность увеличения площади квартиры и необходимость уплаты со стороны покупателя за дополнительные квадратные метры, отличающиеся от проектной площади, - говорит Алексей Оленёв, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet. - При этом застройщик в случае уменьшения реальной площади квартиры обязуется оплатить покупателю «отсутствующие» квадратные метры. Все взаиморасчёты в таком случае производятся, исходя из цены квадратного метра на момент приобретения квартиры . Как правило, площадь жилья крайне редко уменьшается, а скорее увеличивается, но не более чем на три квадратных метра. Однако это может превратиться в серьёзную для покупателя сумму. Например, если в условном столичном проекте стоимость кв. м составляет 150 тыс. руб., то размер доплаты за 3 кв. м увеличения площади квартиры будет 450 тыс. руб. От этого не застрахован ни один проект, это неизбежный технологический нюанс, предусмотренный законодательством, поэтому мы всегда советуем нашим клиентам предусматривать в своём бюджете на покупку жилья подобные возможные расходы».

Как информирует Леонард Блинов, в договоре ДДУ на квартиры в проектах Urban Group прописано, что доплачивать за дополнительную площадь нужно только в том случае, если метраж квартиры увеличился более чем на 1 метр. Если все же покупатель столкнулся с подобной ситуацией, и по тем или иным причинам площадь не соответствует заявленной в договоре, а разница не превышает 1 метра, то собственнику не нужно ничего доплачивать. При «излишках» более метра, владелец оплачивает их исходя из стоимости квадратного метра на момент заключения договора.

«Когда же возникает обратная ситуация, и владелец получает квартиру с метражом меньше заявленного в договоре, уже застройщик возвращает клиенту стоимость недостающих метров. Поэтому и застройщик, и собственник заинтересованы в том, чтобы всё было построено так, как изначально планировалось. В проектах компании Urban Group изменения до 2 кв. м как в меньшую, так и в большую сторону составляет около 10%. Большая часть — это незначительные изменения до 1 кв. м, за которую ни собственнику квартиру, ни застройщику платить, согласно условиям ДДУ, не нужно», — уточняет эксперт.

Shutterstock.com

«Для того чтобы предупредить возникновение конфликтных ситуаций, в договоре ДДУ прописывается три варианта взаимодействия покупателя и застройщика. Первый: вне зависимости от того, насколько фактическая площадь после обмеров БТИ больше или меньше оплаченной, у сторон нет претензий, взаиморасчеты не ведутся. Второй: устанавливают максимальный диапазон, в пределах которого возмещения средств не будет, однако при его превышении разница компенсируется. То есть, например, если различие по площади составило 0,9 кв. м, перерасчёт не проводится, а если 1,1 кв. м — то разница возмещается, причем не 0,1 кв. м а именно полные 1,1 кв. м. Третий: перерасчёт проводится в любом случае, даже если разница составляет 0,1 кв. м.

Поэтому при возникновении вопросов внимательно изучите договор. В том случае, если застройщик отказывается компенсировать разницу, вы можете подать иск. Хотя, как правило, такие дела решаются в мирном порядке», - советует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

«Пункт о необходимости заплатить за дополнительные квадратные метры в случае несоответствия реальной и проектной площади квартиры прописывается обычно во всех видах договоров — долевого участия, договора паенакопления (для членов ЖСК) и предварительных договоров купли-продажи, - уточняет Ирина Доброхотова. - Если же подобного пункта в договоре прописано не было, то застройщик потребовать доплату не вправе — он может только предложить или попросить. Но сути это не меняет. Поскольку если покупатель это предложение не примет, застройщик может обратиться в суд с иском о возврате неосновательного обогащения. Ведь за эти лишние квадратные метры покупатель не платил, так на каком основании он должен их получить?».


В большинстве случаев площадь готовой квартиры, построенной по договору долевого участия, отличается от проектной. Поэтому у дольщиков неизбежно возникают вопросы. Можно ли вернуть часть цены квартиры, если площадь оказалась меньше? Может ли застройщик просить доплату, если площадь квартиры увеличилась? В этой статье мы постараемся объяснить, что делать дольщику, если площадь квартиры отличается от проектной.

Как может определяться цена квартиры по ДДУ?

С 1 января 2017 года в ФЗ об участии в долевом строительстве есть 3 способа определения цены квартиры:

  • как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство + оплату услуг застройщика;
  • как произведение цены за единицу общей площади объекта на общую площадь объекта (грубо говоря, от цены за 1 кв.м.);
  • как произведение цены за единицу общей приведенной площади на общую приведенную площадь объекта. Этот вариант применим к квартирам, в которых есть балконы, лоджии, веранды, террасы. Общая приведенная площадь определяется как сумма общей площади жилого помещения и площади балкона, лоджии, веранды, террасы с понижающим коэффициентом. Эти коэффициенты установлены в Приказе Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр и составляют 0,5 — для лоджий, 0,3 — для балконов и террас, 1,0 — для веранд.

Может ли вообще меняться цена долевки?

В федеральном законе «Об участии в долевом строительстве» сказано:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5).

Поэтому возможность изменения цены долевки как в большую, так и в меньшую сторону, зависит исключительно от условий вашего договора. Внимательно перечитайте свой договор долевого участия (а если вы покупали квартиру по переуступке прав требования, также посмотрите договор уступки). Обычно все вопросы, связанные с перерасчетом цены, прописываются в разделе «Цена договора». Если там не прописано вообще ничего про возможность корректировки цены, это значит, что ни вы, ни застройщик не можете требовать доплату в связи с изменением площади.

Условие о возможности доплаты за изменение площади может быть сформулировано, например, так:

При таком варианте цена долевки изменится только в том случае, если фактическая площадь будет отклоняться от проектной в большую или меньшую сторону более чем на 1 квадратный метр. То есть если отклонение площади не превышает 1 кв.м., перерасчет платы по такому договору производиться не будет.

Внимание! В договоре долевого участия может быть предусмотрено, что условием перерасчета цены квартиры является заключение дополнительного соглашения к договору. В этом случае до уплаты денег застройщику / возврата денег вам нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ и зарегистрировать его в Росреестре.

Что делать, если площадь квартиры по сравнению с проектной уменьшилась?

Итак, квартира готова к сдаче, БТИ уже сделало необходимые замеры, и вам известна итоговая площадь. Вы внимательно прочитали свой договор долевого участия и нашли там пункт о возможности перерасчета цены при уменьшении площади.

  1. Напишите на имя директора застройщика заявление. Это можно сделать еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Фактическая площадь квартиры всегда обязательно указывается в таком акте. При отклонении площади от проектной в него также часто включаются пункты про взаиморасчеты дольщика и застройщика в связи с изменением площади.

В заявлении обязательно укажите свои актуальные банковские реквизиты для возврата денег. Заявление вручите под роспись и обязательно сохраните свой экземпляр заявления с отметкой застройщика о получении. Также допустимо направить заявление почтой заказным письмом с уведомлением о вручении (в таком случае сохраните квитанцию об отправке и почтовое уведомление, когда оно вам вернется).

  1. Если вопрос о возврате денег за лишний метраж не решается по вашему заявлению и предусмотренный договором срок возврата денег вышел, тогда вы можете взыскать переплату через суд. Для этого нужно подать исковое заявление о защите прав потребителя. .

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Да, если это предусмотрено вашим договором долевого участия. Сроки и порядок такой доплаты прописываются в договоре, но обычно это происходит еще до подписания акта приема-передачи квартиры. Обратите внимание, что застройщик имеет право потребовать с вас неустойку за просрочку внесения платежа (часть 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве), поэтому с доплатой по возможности лучше не тянуть.

Как посчитать сумму к возврату за недостающий метраж и размер доплаты застройщику за лишние метры?

Для этого вам нужны следующие данные:

  • проектная площадь квартиры (обычно прописана в разделе «Предмет договора»);
  • фактическая площадь (ее можно взять из акта приема-передачи квартиры, а также технического паспорта, выданного БТИ);
  • стоимость 1 квадратного метра квартиры — прописывается в договоре долевого участия, обычно после пункта про цену договора, например, так:

Пример 1:

51,6 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 37878 рублей.

Фактическая площадь > проектной => дольщик доплачивает застройщику

К доплате застройщику = (52,7 кв.м. — 51,6 кв.м.) * 37878 рублей = 1,1 кв.м. * 37878 рублей = 41665,8 рублей

Пример 2:

53,9 кв.м. — проектная площадь; 52,7 кв.м. — фактическая площадь, цена 1 кв.м. = 55000 рублей.

Фактическая площадь < проектной => застройщик возвращает деньги дольщику

К возврату дольщику = (53,9 кв.м. — 52,7 кв.м.) * 55000 рублей = 1,2 кв.м. * 55000 рублей = 66000 рублей

Законна ли доплата застройщику 3% от цены договора за подключение к сетям?

Да, если такая доплата предусмотрена условиями вашего договора долевого участия.

Одним из способов дополнительного заработка на дольщиках для застройщика является требование о доплате за построенные им дополнительные квадратные метры. Часто при переселении дольщики попадают в ловушку, узнав о том, что застройщик отказывается передавать уже готовую квартиру им в собственность до тех пор, пока не будет оплачена стоимость дополнительной жилой площади. Несмотря на то, что в большинстве случаев такие требования не обоснованы, а сумма доплаты, учитывая общую дороговизну жилья огромна, будущие жильцы веря застройщику на слово в кратчайшие сроки доплачивают озвученную сумму опасаясь не получить квартиру в пользование.

Не всем известно, что такие действия застройщика легко оспорить, причём независимо от условий договора. В типовом ДДУ установлена фиксированная цена той суммы, которую необходимо заплатить за строящуюся квартиру. Соответственно, если при осмотре квартиры вас попросили доплатить за увеличенную площадь, вы имеете право отказаться от доплаты, ссылаясь на условия договора. Необходимо понимать, что ключевую роль здесь играют не требования застройщика, а договорные условия. Кроме того, фирма не имеет права при предоставлении квартиры в новостройке по закону требовать от вас заплатить за дополнительные квадратные метры, не предложив вам перед этим подписать дополнительное соглашение. При этом в некоторых случаях условия самого договора могут поставить вас в жёсткие рамки доплаты за кв. метры из-за улучшения жилищных условий – если, к примеру, вы заключаете ДДУ при сносе жилья, признанного аварийным.

Если площадь квартиры не будет соответствовать той, что указано в ДДУ вы будете иметь право требовать неустойку за нарушения застройщиком договорных обязательств. В том случае, если после обмеров БТИ выяснилось, что вам предоставили квартиру с площадью, несоответствующей той цифре что указана в ДДУ, вы можете увеличить сумму иска, ссылаясь на предоставление неверной информации.

В некоторых случаях в заключённом между вами и застройщиком договоре может быть пункт о том, что цена указанная в договоре не окончательна и может быть изменена по воле сторон. Но даже в таком случае вы можете без видимого труда отстоять свои права, поскольку согласно ФЗ 214 «О долевом строительстве» цена, указанная в договоре должна быть фиксированной. Соответственно сам факт наличия в пункте такого договора будет достаточным основанием для того, чтобы признать его недействительным. При этом вам как будущему собственнику не стоит беспокоиться о судьбе вашего будущего жилья – поскольку вашей вины в том, что застройщик предоставил вам неправильную форму договора нет, а изымать из вашей собственности квартиру после завершения строительного процесса никто не будет.

Реакция на требования застройщика

Измерить точную площадь квартиры возможно только после окончания строительства при помощи представителей БТИ. В том случае если слова застройщика об увеличенной жил. площади подтвердились, у вас появиться несколько способов отстоять свои права не прибегая к доплате.

Вы можете направить застройщику претензию и потребовать от него неустойку за невыполнение условий договора и одновременно с этим потребовать заплатить вам деньги в счёт построенных им «лишних» квадратных метрах. Если застройщик не станет чинить препятствия и выплатит вам неустойку, с этой секунды вы можете считать сотрудничество оконченным. Но если он наотрез отказывается платить и грозится не передать вам квартиру в пользование, вы можете подать в суд. В требованиях к иску в таком случае будет необходимо указать:

сумму неустойки за не выполнение застройщиком обязательств по договору

выплата дополнительных сумм за причинение морального вреда и нанесение убытков

иные претензии к застройщику, накопившиеся во время строительства (просрочка в сроке сдачи дома, не предоставление своевременной информации о задержках в сроках и.т.д.)

Если у вас не осталось иных вариантов на получение квартиры кроме как через суд и при этом срок простоя вашей квартиры существенен, лучшим вариантом будет обращение к юристу, который сможет оценить перспективы вашего дела и грамотно выстроить линию защиты в суде. Необходимо помнить, что каждый случай строительного спора индивидуален и от каждого нюанса зависит, придётся ли в итоге вам доплачивать за кв. метры или нет. Бывают случаи, при которых дольщику изначально невозможно отстоять свои права (в случае подписания им соглашения о доплате за кв. метры), а иногда доказать вину застройщика доказать не составляет никакого труда, опираясь на положения закона (к примеру если дольщик является бывшим военнослужащим, семьям которым полагается предоставление дополнительных квадратных метров).

При этом большим подспорьем для суда будет являться фактическая площадь квартиры. Если вы не уверены в правоте дольщика касаемо увеличенного метража квартиры вы можете пригласить на осмотр жилья независимого оценщика, который сможет, сделав замер квартиры дать независимую оценку по её фактической площади, которая во многих случаях может оказаться меньше той, на которой настаивал застройщик. Известны случаи, при которых строительные фирмы предъявляли массовые требования к дольщикам доплатить за расширенную жил. площадь, а при этом приглашённые дольщиками независимые эксперты выносили решение, в котором говорилось, что площадь квартиры даже меньше той, что указана в ДДУ.

Не во всех случаях в изменившейся площади квартиры есть прямая вина застройщика: ведь гарантировать ювелирную точность при строительном процессе практически невозможно и во время стройки может возникнуть множество тонкостей и нештатных ситуаций, не зависящие от качества работы застройщика – к примеру, малопригодные для строительства погодные условия. Но увеличенная площадь квартиры, никоим образом не зависит от самого дольщика – поэтому застройщик априори не имеет права требовать от вас оплатить перевыполненный им план. От вас как от дольщика в данной ситуации, прежде всего, требует готовность к подобным действиям застройщика. Всегда следует помнить, что требование доплатить за квадратные метры вам, скорее всего, предъявляют из-за желания дополнительного заработка, а отнюдь не из-за форс-мажорных обстоятельств. И от того насколько вы будете готовы отстаивать свои права зависит, будете ли вы доплачивать застройщику за возможно выдуманные им доп. квадратные метры или получите неустойку за нарушением компанией обязательств по ДДУ.