В данной статье мы затронем вопросы управления многоквартирным домом, расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения, цены и тарифы на коммунальные услуги в случае управления домом управляющей компанией.

Большая часть населения в крупных городах являются собственниками квартир в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться:

• непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
• товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управление многоквартирным домом требует специальных знаний и опыта. Поэтому собственники все чаще прибегают к услугам специализированных организаций, таких как управляющие компании. Взаимоотношения сторон — управляющей компании и собственников жилья — строятся на договорной основе.

Управляющая организация — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

Деятельность управляющих организаций регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (в ред. от 26.03.2014).

Многоквартирный дом в соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией.

Если собственники решили доверить управление домом управляющей организации, то с ней в письменной форме заключается договор управления многоквартирным домом. Условия договора управления многоквартирным домом регламентируются Жилищным кодексом РФ.

Информация, обязательная для раскрытия, по выбору управляющей организации размещается:

• на сайте управляющей организации;
• на сайте органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;
• на сайте органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность.

Расходы управляющей компании

Расходы управляющей компании можно разделить на следующие виды:

• расходы на содержание подъезда жилого дома;
• расходы по ремонту жилого помещения;
• расходы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• расходы по капитальному ремонту;
• расходы по содержанию придомовой территории.

Расходы на содержание подъезда жилого дома

Расходы на содержание подъезда жилого дома включают:

• расходы на содержание в исправном состоянии входных дверей, домофонов, почтовых ящиков, окон, лифтов, мусоропроводов, электрооборудования, системы отопления;
• расходы на содержание в чистоте стен, полов, окон, лифтов и мусоропроводов.

• следить за температурой воздуха в подъезде (температура воздуха должна быть не менее +16 С˚), незамедлительно заменять разбитые стекла в дверях и окнах подъезда;
• следить за исправностью конструктивных элементов подъезда и своевременно их ремонтировать;
• ежедневно проводить влажное подметание лестничных клеток первых двух этажей, площадок перед мусоропроводами;
• ежедневно вывозить отходы из мусороприемной камеры и проводить ее уборку;
• ежедневно мыть пол лифта;
• 2 раза в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах без лифта;
• 1 раз в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролетов в домах, оборудованных лифтом;
• 1 раз в месяц мыть, чистить и дезинфицировать все элементы мусоропровода.

Расходы по ремонту жилого помещения

Расходы по ремонту жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования, которое принадлежит собственнику жилья, в ежемесячную плату не включены. Тем не менее управляющая организация должна содержать в порядке и при необходимости ремонтировать общедомовое имущество, находящееся в квартире.

Управляющая организация обязана:

• содержать и ремонтировать стояки холодного и горячего водоснабжения и канализации;
• следить за работоспособностью систем вентиляции;
• в квартирах с газовыми плитами регулярно проверять безопасность работы газового оборудования, установленного в квартире;
• обеспечивать бесперебойную работу системы отопления, ремонтировать оборудование при необходимости;
• следить за состоянием стен дома, проводить ремонт, включая капитальный, если повреждения произошли по вине управляющей организации.

Расходы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Управляющая организация обязана:

• содержать и ремонтировать системы водоснабжения и канализации;
• следить за работоспособностью систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
• в домах с газовыми плитами регулярно проверять безопасность системы газоснабжения;
• обеспечивать бесперебойную работу системы отопления и внутренних инженерных систем и оборудования, своевременно устранять аварийные ситуации;
• ремонтировать кровлю.

Работы по прекращению протечек из-за неисправности кровли выполняются управляющей организацией в течение смены, мелкий ремонт кровли выполняется при благоприятных погодных условиях в течение суток, смена кровельного покрытия до 50 % производится за счет средств текущего ремонта.

Расходы по капитальному ремонту

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества принимается на общем собрании собственников. Организационную и информационную поддержку в проведении общего собрания может оказать управа района.

К сведению

Государственной программой города Москвы «Жилище» на 2012-2016 гг. предусмотрено предоставление из бюджета города Москвы субсидий на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах Москвы при долевом финансировании расходов за счет средств собственников помещений в многоквартирных домах. Субсидии получают ТСЖ, ЖСК, управляющие организации. Участие и контроль со стороны жителей — залог качественно выполненного ремонта.

Общее собрание собственников принимает решение:

• о проведении капитального ремонта общего имущества дома;
• о долевом финансировании ремонта за счет средств собственников помещений в доме.
• утверждает виды, объемы и сроки проведения работ;
• утверждает предварительный расчет стоимости по видам работ;

Управляющие организации подают заявку на предоставление субсидии в Департамент капитального ремонта (ДКР) города Москвы. Порядок предоставления субсидий и состав заявки определён постановлением Правительства Москвы от 6 декабря 2011г. №575-ПП.

Услуги по управлению дома должны оказываться своевременно и соответствовать требованиям Правила предоставления коммунальных услуг.

Доходы управляющей компании

К доходам управляющей компании относятся:

• суммы платежей, поступающих от собственников помещений в многоквартирных домах управляющей организации в рамках договора управления многоквартирными домами (плата за управление домом);
• средства, поступающие от населения сверх квартирной платы (дополнительный ремонт квартир, установка санитарно-технических изделий или замена пришедших в негодность по вине жильцов и т. д.);
• средства, поступающие от арендаторов за коммунальные услуги, содержание и ремонт многоквартирного дома;
• средства от посреднической деятельности (получение агентского вознаграждения от ресурсоснабжающих организаций за сбор коммунальных платежей).

В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к доходам не относятся средства целевого финансирования, а именно:

• средства бюджетов, выделяемые на управление многоквартирными домами управляющим организациям, направленные на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов (в частности, бюджетные средства, предоставляемые Фондом содействия реформированию ЖКХ на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирных домов);
• средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающие на счета управляющей компании, направленные на финансирование работ по проведению ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Приведем пример калькулирования себестоимости услуг, учета доходов и расходов управляющей организацией.

Пример

Собственники многоквартирного дома на общем собрании решили доверить управление домом Управляющей компании ООО «Восток» и заключили с ней договор управления сроком на 3 года.

По условиям договора управляющая компания в течение согласованного срока за плату обязуется:

• оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества в данном многоквартирном доме;
• предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам;
• осуществлять текущий и капитальный ремонт общего имущества данного дома;
• осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Общая площадь данного многоквартирного дома составляет 12 546 м 2 .

Многоквартирный дом состоит из:

• 204 жилых помещений — квартир, принадлежащих на праве собственности физическим лицам;
• нежилых помещений (подсобные помещения, используемые для хранения инвентаря, находящиеся на первом этаже).

Управляющая компания заключает договоры подряда со специализированными организациями на комплексное обслуживание многоквартирного дома, в которое входит:

• техническое обслуживание помещений;
• аварийно-диспетчерское обслуживание;
• сбор и вывоз мусора;
• санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории;
• обслуживание инженерных сетей до границы эксплуатационной ответственности.

Жилищно-коммунальное обслуживание осуществляется строго в соответствии с действующими нормативными актами по содержанию и ремонту жилищного фонда на основании сметы расходов.

Смета расходов на управление многоквартирным домом включает:

1. Расходы по договорам с ресурсоснабжающими организациями за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в случае его наличия), отопление (теплоснабжение).

Порядок определения объема предоставляемых ресурсоснабжающими организациями услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления (теплоснабжения) зависит от наличия или отсутствия приборов учета. В нашем многоквартирном доме установлены общедомовые приборы учета. Поэтому стоимость предоставляемых коммунальных услуг определяется как произведение установленного для определенной категории потребителей тарифа на объем потребленных им коммунальных услуг в натуральных единицах, в частности:

• водоснабжение — на 1 м 3 отпущенной воды;
• водоотведение — на 1 м 3 отведенной сточной жидкости;
• теплоснабжение — на 1 Гкал отпущенной тепловой энергии;
• горячее водоснабжение — на Гкал тепловой энергии на подогрев воды, или м 3 отпущенной горячей воды;
• электроснабжение — на 1 кВт×ч. отпущенной электроэнергии.

2. Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Отражается общая сумма расходов по оплате услуг специализированных подрядных организаций, выполняющих по договору с управляющей организацией работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. К таким расходам относится:

• вывоз бытового мусора;
• уборка территории;
• уборка внеквартирных мест общего пользования, в том числе мусоропроводов;
• содержание придомовой территории, в том числе озеленение;
• содержание и ремонт лифтов;
• техническое обслуживание инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий;
• обслуживание и очистка вентиляционных каналов;
• подготовка к зиме (утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, являющихся помещениями общего пользования).

Поясним, что к инженерному оборудованию в многоквартирном доме относится оборудование по водоснабжению, отоплению, канализации, электроснабжению, а к основным конструктивным элементам здания — фундаменты, стены, перекрытия, перегородки, крыша, лестницы, окна, двери, балконы.

3. Расходы на ремонт.

Отражается общая сумма расходов по оплате услуг подрядных организаций, выполняющих по договору с управляющей организацией ремонтные и строительно-монтажные работы.

К расходам на ремонт относятся расходы на текущий (профилактический) и непредвиденный ремонт (работы, связанные с устранением аварийных ситуаций).

Расходы на профилактический ремонт включают расходы:

• на восстановление поврежденных участков зданий, фундаментов;
• устранение неисправностей и профилактический ремонт внутренних инженерных систем и оборудования (устранение неисправностей кровель, замена водосточных труб, ремонт вентиляции и т. п.);
• ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, дорожек, отмосток ограждений, навесов для контейнеров, мусоросборников.

4. Расходы на капитальный ремонт.

Отражается сумма расходов по оплате услуг подрядных организаций, производящих капитальных ремонт.

Капитальный ремонт предполагает замену:

• систем инженерного оборудования;
• отдельных элементов несущих строительных конструкций многоквартирного дома.

5. Расходы управляющей организации.

К расходам управляющей организации относятся:

• материальные расходы;
• расходы на оплату труда;
• расходы на амортизацию;
• прочие расходы, связанные с предоставлением услуг по управлению многоквартирным домом.

В составе материальных расходов управляющей организации учитываются расходы на:

• приобретение сырья, материалов, топлива, инвентаря и хозяйственных принадлежностей, используемых в процессе предоставления услуг по содержанию многоквартирного дома;
• оплату аренды нежилых помещений, занимаемых управляющей организацией;
• коммунальные услуги, потребляемые управляющей организацией;
• транспортные услуги;
• другие расходы.

В расходах управляющей организации на оплату труда работников учитываются затраты на оплату труда сотрудников управляющей организации, занятых заключением договоров с подрядными, специализированными и ресурсоснабжающими организациями, начислением и сбором платежей, ведением претензионной работы, выполнением других функций по управлению многоквартирным домом, в соответствии с утвержденным штатным расписанием.

В составе расходов на амортизацию оборудования управляющей организации, используемого в процессе предоставления услуг по управлению многоквартирным домом, учитываются амортизационные отчисления по объектам основных средств, числящимся на балансе управляющей организации.

В прочих расходах управляющей организации отражаются расходы, не вошедшие в перечисленные:

• отчисления на страховые взносы работников управляющей организации во внебюджетные фонды;
• оплата услуг банка;
• оплата консультационных, информационных, консалтинговых и аудиторских услуг;
• расходы, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров;
• платежи по обязательному страхованию имущества, гражданской ответственности, отдельных категорий работников в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ;
• налоги, сборы, платежи и другие отчисления, установленные законодательством РФ;
• другие расходы.

Расходы в бухгалтерском учете отражаются в соответствии с положениями учетной политики управляющей компании, разработанной в соответствии с требованиями нормативных актов по бухгалтерскому учету:

• Федеральный закон от 06.12.2011 № 402-ФЗ (в ред. от 04.11.214) «О бухгалтерском учете»;
• План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению, утвержденные Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н (в ред. от 08.11.2010);
• Положение по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденное Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 94н (в ред. от 27.04.2012).

Расходы разделяются на прямые и косвенные. К прямым расходам относятся:

• материальные расходы;
• расходы на оплату коммунальных услуг предприятиям жилищно-хозяйственного комплекса;
• расходы на оплату услуг подрядным организациям, оказывающие ремонтно-эксплуатационные услуги по содержанию и ремонту дома;
• расходы на оплату услуг подрядным организациям, выполняющим строительно-монтажные работы по капитальному ремонту зданий и сооружений;
• расходы по оплате услуг единого расчетного центра;
• прочие расходы, связанные с деятельностью по управлению многоквартирным домом.

Остальные расходы, в том числе связанные с содержанием аппарата управления компании, являются косвенными .

Прямые расходы учитываются на счете 20 «Основное производство» следующим образом:

20.01 — расходы по коммунальным платежам;

20.02 — расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме;

20.03 — расходы на текущий ремонт;

20.04 — расходы на капитальный ремонт.

Кроме того, предусмотрена детализация по субсчетам, открытым для каждого вида коммунальных платежей (20.01/«Отопление», 20.01/«ХВС», 20.01/«ГВС», 20.01/«Водоотводы», 20.01/«Электроснабжение»).

Косвенные расходы, в том числе расходы на содержание аппарата управления ООО «Восток», отражаются на счете 26 «Общехозяйственные расходы». Косвенные расходы ежемесячно списываются на финансовый результат (в дебет счета 90.02).

Бухгалтер ежемесячно составляет калькуляцию произведенных расходов (ниже представлен пример калькуляции фактических расходов за декабрь 2013 г.).

Пример к алькуляции себестоимости услуг

Калькуляция себестоимости услуг за декабрь 2013 г.

Наименование услуг	Счет учета затрат	Сумма затрат на оказание услуг, руб.	Объем предоставленных услуг		Себестоимость единицы услуги, руб.
			Единица измерения	Количество
Отопление	20.01/«Отопление»
Холодное водоснабжение	20.01/«ХВС»
Горячее водоснабжение	20.01/«ГВС»
Водоотводы	20.01/ «Водоотводы»
Электроснабжение	20.01/«Электроснабжение»
Итого расходов на коммунальные платежи		830 787,14
Расходы на содержание дома			Руб. за 1 м 2 площади
			Руб. за 1 м 2 площади
Управление домом			Руб. за 1 м 2 площади
Всего произведенных расходов		1 179 440,48

Главный бухгалтер Иванова Иванова А. Г.

Также управляющая компания оформляет получение субсидий из бюджета . Сумма начислений эксплуатационных расходов для собственников при этом снижается на сумму предоставленных субсидий.

В нашем многоквартирном доме субсидию получает семья из 4-х человек: муж, жена и двое детей 3 и 7 лет. Порядок получения субсидии:

1. В первую очередь рассчитаем сумму оплаты за жилищно-коммунальные услуги по стандарту, приведенному в Постановлении Правительства РФ от 21.02.2013 № 146 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013-2015 годы» (далее — Постановление № 146):

147 руб. × 18 м 2 × 4 чел. = 10 584 руб.,

где 147 руб. — это регламентированный стандарт стоимости оплаты коммунальных услуг за 1 м 2 в г. Москве, утвержденный Постановлением № 146;

18 м 2 — это социальная норма площади жилья для 3-х и более человек, прописанных в жилом помещении.

Для расчета берутся все доходы, включая стипендии, пособия, пенсии и доплаты.

В нашем случае доход родителей в месяц составляет 18 000 руб. + пособия на детей (500 руб.).

Общий доход семьи будет 18 500 руб. (18 000 руб. + пособия на детей 500 руб.).

Доход на 1 человека соответственно составит:

18 500 руб. / 4 чел. = 4625 руб.

3. Подсчитаем средний прожиточный минимум на семью.

Для подсчета необходимо взять показатели прожиточного минимума, утвержденные правительством. В нашем примере для московской семьи:

• трудоспособное население — 11 249 руб.;
• дети — 8559 руб.

На основе этих данных определим средний прожиточный минимум на семью:

(11 249 руб. × 2 чел. + 8559 руб. × 2 чел.) / 4 чел. = 9924 руб.

4. Находим поправочный коэффициент

Для расчета необходимо совокупный доход семьи на одного человека разделить на средний прожиточный минимум на семью:

4625 руб. / 9924 руб. = 0,47.

5. Определим процент платежей за услуги ЖКХ из общего дохода.

Для расчета необходимо поправочный коэффициент умножить на стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, который утвержден правительством Москвы.

Размер компенсационного стандарта города Москвы устанавливается:

• для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 600, но не более 1500 руб. в месяц, — 3 %;
• для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 1500, но не более 2000 руб. в месяц, — 6 %;
• для семей, одиноко проживающих граждан, имеющих соответственно среднедушевой доход и доход свыше 2000 руб. в месяц, — 10 %.

Следовательно, для нашего примера процент платежей равен:

0.47 × 10 % = 4,7 %.

6. Установим сумму максимально возможного платежа за коммунальные услуги.

Для этого совокупный доход семьи умножаем на процент платежей за услуги из общего дохода:

18 500 руб. × 4,7 % = 869,50 руб.

7. Вычисляем размер субсидии на оплату ЖКУ.

Сумму оплаты ЖКУ по стандарту (п. 1) минус сумма максимально возможного платежа за услуги:

10 584 руб. - 869,50 руб. = 9714,50 руб.

_____________________

Формирование цен на услуги управляющей компании

Размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома формируется по следующему перечню работ и услуг:

1. Управление многоквартирным домом:

• осуществление планового надзора и контроля за техническим состоянием объектов, переданных в управление, обеспечением их содержания и ремонта в соответствии с действующими нормативно-техническими требованиями;
• организация работ по обследованию объектов с целью определения их технической готовности к эксплуатации (в том числе к сезонной), необходимости проведения текущего и капитального ремонта;
• планирование работ по содержанию и ремонту переданных в управление объектов;
• планирование финансовых и технических ресурсов;
• осуществление систематического контроля над качеством услуг, работ подрядчиков и за исполнением иных договорных обязательств, корректировка размера оплаты услуг в сторону ее снижения при ненадлежащем их качестве;
• финансирование работ и услуг подрядчиков (участников процесса производства работ, услуг) в соответствии с заключенными договорами и с учетом штрафных санкций за ненадлежащее качество работ и услуг;
• ведение технической документации на переданные в управление объекты;
• работа с населением, в том числе рассмотрение обращений и жалоб по качеству обслуживания;
• выполнение диспетчерских функций по приему заявок от населения;
• осуществление договорно-правовой деятельности;
• организация работы по приему, расчету и учету платежей нанимателей и собственников помещений, взыскание задолженности по оплате, в том числе за коммунальные услуги согласно заключенным договорам на поставку коммунальных ресурсов.

• санитарное содержание домохозяйства (уборка внеквартирных мест общего пользования, придомовых территорий, дератизация и дезинсекция; противопожарные мероприятия);
• уход за элементами внешнего благоустройства;
• вывоз и утилизация твердых бытовых отходов;
• техобслуживание жилых зданий (проведение частичных осмотров элементов жилого дома, устранение мелких неисправностей в ходе проведения частичных осмотров, а также по заявкам населения);
• техобслуживание, техосвидетельствование и диагностическое обследование лифтов;
• подготовка жилого дома к эксплуатации в весенне-летний период;
• подготовка жилого дома к эксплуатации в осенне-зимний период;
• обслуживание, обследование, регулировка и наладка систем инженерного оборудования, обслуживающего более одного жилого помещения: вентиляции, холодного водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения;
• обслуживание и очистка дымоходов, газоходов и вентиляционных каналов;
• обслуживание, техническое диагностирование и обследование систем газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома и обеспечивающих работоспособность оборудования для более чем одного жилого помещения (кроме внутриквартирного газового оборудования — плит, газовых колонок);
• уход за зелеными насаждениями.

3. Текущий ремонт — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Коммунальные расходы определяются по общегородским тарифам. Цена услуги управляющей компании, согласованная с собственниками многоквартирного дома, составляет примерно 5-8 % от расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома (пример представлен в табл. 2).

Таблица 2. Цены на услуги управляющей компании
Услуги, оказываемые потребителям	Цена услуги, руб. за 1 м 2 площади
Техническое обслуживание инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий
Очистка вентиляционных каналов и дымоходов
Противопожарные мероприятия
Сбор, вывоз и утилизация (захоронение) ТБО и КГМ
Услуги ЕРЦ
Итого расходов на содержание дома
Прибыль
Ремонт
Непредвиденный ремонт
Профилактический ремонт
Итого расходов на ремонт
Прибыль
Цена реализации на ремонт

Расчет коммунальных платежей производится на основании единой квитанции установленной формы. Собственники переводят квартирную плату на счет управляющей компании. Управляющая компания заключает договор о начислении и сборе платежей собственников помещений с центром коммунальных платежей. Правами на программу расчета жилищно-коммунальных услуг владеет управляющая компания. По штрих-коду квитанции бухгалтер получает полную информацию о движении денежных средств и все данные о собственнике.В договорах с ресурсоснабжающими организациями предусмотрено вознаграждение управляющей организациям за сбор средств от населения.

Пример

Продолжаем рассматривать наш пример.

В договоре о поставке коммунальных услуг, заключенном между управляющей организацией и ресурсоснабжающими организациями, имеется пункт, согласно которому размер вознаграждения управляющей организации за услуги населению, сбор платежей от населения по договору составляет 4 % от перечисленной суммы.

В декабре 2013 г. управляющая компания предъявила к оплате собственникам платежей на сумму 1 159 991,18 руб.:

• за коммунальные услуги — 830 787,14 руб.;
• за услуги по содержанию дома — 258 447,60 руб. (12 546 м 2 × 20,60 руб.);
• на покрытие расходов по текущему ремонту — 75 276 руб. (12 546 м 2 × 6,00 руб.).

При этом в декабре 2013 г. на расчетный счет управляющей компании поступили:

• плата по коммунальным платежам — 650 000 руб.;
• плата на возмещение расходов по содержанию дома — 240 000 руб.;
• плата за возмещение расходов по текущему ремонту — 70 000 руб.;
• денежные средства из бюджета — субсидии — 50 000 руб.

Из полученных денег:

• оплачено поставщикам — ресурсоснабжающим организациям — 630 000 руб.;
• оплачено подрядным организациям за содержание и текущий ремонт дома — 300 000 руб.;
• перечислено ЕРЦ за обслуживание — 20 000 руб.;
• начислено комиссионное вознаграждение — 25 200 руб. (630 000 руб. × 4 %).

___________________

НДС и налог на прибыль с доходов управляющей компании

НДС

В письме ФНС России от 15.03.2013 № АС-3-3/904 указано, что реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, не облагаются НДС в следующих случаях:

• коммунальные услуги приобретены у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих компаний;
• услуги управляющими компаниями оказываются по стоимости приобретения их приобретения у организаций жилищно-коммунального комплекса.

Важно!

Нормами Налогового кодекса РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых собственными силами управляющих компаний. Следовательно, операции по выполнению управляющей организацией работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании п. 1 ст. 146 НК РФ признаются объектами налогообложения по НДС.

Пример

В нашем случае объектами налогообложения НДС будут являться следующие доходы управляющей компании:

• комиссионное вознаграждение в сумме 25 200 руб., в том числе НДС 3844,06 руб.;
• плата за услуги по содержанию дома в части разницы между ценами приобретения услуг у организаций жилищно-коммунального комплекса и ценой реализации этих услуг собственникам многоквартирного дома;
• плата за услуги по текущему ремонту, так как эти работы выполняла не специализированная организация, в сумме 75 276 руб., в том числе НДС 11 482,77 руб.

Регистр расчета суммы НДС к уплате в бюджет за услуги по содержанию многоквартирного дома представлен в табл. 3.

Таблица 3. Регистр расчета суммы НДС к уплате в бюджет за услуги по содержанию многоквартирного дома
Вид дохода	Единица измерения	Количество	Цена услуги спецпредприятий ЖКХ	Цена реализации управляющей компании	Налогооблагаемая база НДС (гр. 5 - гр. 4) × гр. 3	Сумма НДС (18 % × гр. 6)
	руб. за 1 м 2 общей площади
Итого					19 697,22

Всего начислено НДС с реализации услуг за декабрь 2013 г.:

(3844,06 руб. + 11 482,77 руб. + 3545,50 руб.) = 18 872,33 руб.

Сумму НДС, начисленную на реализацию, уменьшают на сумму НДС, принятую к зачету в бюджет, по выполненным подрядной организации ремонтным работам. Всего подрядная организация выполнила работ на сумму 82 163,75 руб., в том числе НДС 12 533,45 руб.

Итак, в декабре 2013 г. сумма НДС к уплате в бюджет составит:

(18 712,33 руб. - 12 533,45 руб.) = 6338,88 руб.

____________________

Налог на прибыль

В соответствии со ст. 247 НК РФ объектом налогообложения налогом на прибыль для российских организаций признается прибыль, исчисляемая как разница между полученными доходами и произведенными расходами.

Доходами управляющей компании в целях налогообложения являются предъявленные собственникам к оплате суммы платежей (коммунальные, по содержанию дома и текущему ремонту), поступающие от собственников помещений в рамках договора управления многоквартирным домом, а также комиссионное вознаграждение.

Не признаются доходом целевые поступления из бюджета (в нашем примере это субсидии) при условии их раздельного учета.

Расходами в целях налогообложения признаются документально подтвержденные, обоснованные расходы (п. 1 ст. 252 НК РФ), понесенные управляющей компанией при осуществлении деятельности по управлению домом. К таким расходам относятся расходы по оплате услуг специализированных ресурсоснабжающих и подрядных организаций, расходы по управлению домом (заработная плата персонала управляющей компании, отчисления во внебюджетные фонды, амортизация, прочие расходы).

Из доходов при расчете налога на прибыль вычитаются суммы НДС, начисленные на реализацию услуг.

Пример

Рассчитаем налог на прибыль управляющей организации (табл. 4).

Таблица 4. Расчет налога на прибыль управляющей организации
Вид дохода/расхода	Сумма, руб.	Отражение в регистрах бухгалтерского учета	Отражение в регистрах налогового учета
Плата по коммунальным платежам		90.01/1 «Коммунальные платежи»	«Доходы за коммунальные платежи»
Плата за услуги по содержанию дома
Плата за текущий ремонт		90.01/2 «Услуги по содержанию и ремонту дома»	«Доходы за услуги по содержанию и ремонту дома»
Агентское вознаграждение		90.01/3 «Агентское вознаграждение»	«Доходы за полученное агентское вознаграждение»
Итого доходов	1 189 710,74
Сумма НДС, начисленная с доходов по реализации	18 872,33	68.4 «Расчеты по налогу на прибыль»
Расходы на коммунальные платежи		20.01 «Расходы по коммунальным платежам	«Расходы по коммунальным платежам»
Расходы по содержанию дома		20.02 «Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме»	«Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме»
Расходы на текущий ремонт		20.03 «Расходы на текущий ремонт	«Расходы на текущий ремонт»
Расходы по управлению домом		26 «Общехозяйственные расходы»	«Косвенные расходы»
Итого расходов	1 179 440,48
Налогооблагаемая база	8601,59 (1 189 710,74 - 18 872,33 - 1 179 440,48)
Сумма налога на прибыль

Как видим, за декабрь 2013 г. организация получила убыток, а значит, налог на прибыль не уплачивается.

________________

В настоящее время деятельность по управлению многоквартирными домами на рынке коммунальных услуг востребована и интенсивно развивается. Появляются новые управляющие компании, растет конкуренция. На конкурентоспособность управляющей компании прежде всего может повлиять качество оказываемых услуг и приемлемые цены, поэтому важно грамотно распределить затраты и зоны ответственности.

Методики, которыми должен руководствоваться экономист ЖКХ

Пример калькуляции себестоимости очистки воды

Обоснование размера амортизационных отчислений в случае, когда одни и те же основные средства используются для выработки различных услуг

Контроль объема выработанных услуг в натуральных измерителях и в количественных показателях при калькулировании себестоимости

Регуляторы и потребители услуг предъявляют все более жесткие требования к предприятиям жилищно-коммунального хозяйства (далее — ЖКХ), управляющим компаниям. Это касается качества оказываемых услуг, энергоэффективности, прозрачности и обоснованности тарифов. Последнее — прямая ответственность экономиста. Задача профессионального экономиста — рассчитать стоимость всех видов работ (услуг), выполняемых предприятием: техническое обслуживание зданий и лифтов, внешнее благоустройство зданий, уборка придомовых территорий, озеленение территории, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение и т. п.

Рассмотрим специфику калькулирования себестоимости очистки воды.

Методики

Цель учета затрат и калькулирования себестоимости — своевременно, полностью и достоверно отразить фактические затраты на выполнение и реализацию услуг в документах о финансово-хозяйственной деятельности, а также проконтролировать эффективность использования материальных, энергетических, трудовых и финансовых ресурсов. Цель калькулирования единицы услуги — обосновать тариф на жилищно-коммунальное хозяйство, исчислить налоги, оценить эффективность проведенных технологических и экономических мероприятий.

Отдельно на управляющие организации возложены обязательства по раскрытию финансово-экономической информации (Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 (в ред. от 27.09.2014) «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»), в состав которой входят:

• сметы доходов и расходов, отчет о выполнении смет доходов и расходов;
• информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости работ (услуг);
• информация об оказываемых коммунальных услугах, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг.

Важно!

Каждое предприятие сферы ЖКХ и управляющие компании должны иметь калькуляции на свои услуги.

Учет и калькулирование жилищно-коммунальных услуг выполняется на основании Методики планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства, утвержденной Постановлением Госстроя РФ от 23.02.1999 № 9 (в ред. от 13.10.2000; далее — Методика).

В Методике представлены формы отчетных калькуляций себестоимости жилищно-коммунальных услуг:

6-в и 6-к — водоснабжение и водоотведение;

6-т — теплоснабжение;

6-гвс — горячее водоснабжение

6-э — электроснабжение;

6-с — санитарная уборка городов;

6-г — гостиницы;

6-п — прачечные.

6-б — бани;

6-общая — прочие виды деятельности

На этапе учета и калькулирования себестоимости отдельных видов работ, при расчете тарифов рекомендуем учитывать положения Методики проведения аудита тарифов в организациях, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, утвержденной Приказом Госстроя РФ от 29.12.1997 № 17-142 (в ред. от 23.02.1999).

Поскольку большая часть предприятий ЖКХ, управляющих компаний относится к регулируемым организациям, на предприятии должны быть следующие распорядительные документы:

• утвержденные нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг;
• порядок регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги;
• методические указания о порядке расчета тарифов и размера платы за услуги;
• система показателей и информационных данных, представляемых для утверждения тарифов;
• перечень норм и нормативов, которыми должно руководствоваться предприятие при планировании материальных, трудовых и прочих затрат;
• порядок взаимоотношений с бюджетом;
• другие документы, имеющие отношение к регулируемой деятельности.

К сведению

Как правило, это распорядительные документы регулирующих органов, но не исключается и издание внутренних локальных нормативных актов.

Если экономист приходит на предприятие, где уже существует экономическая служба, то с введением в должность проблемы возникают редко — есть наставник или более опытный коллега, который подскажет (даст указание), что и как нужно делать. А если должности экономиста ранее не было, то у нового сотрудника может возникнуть вопрос, какие делать расчеты и какие сдавать отчеты.

1) мониторьте действующее законодательство. ЖКХ — сфера достаточно зарегулированная, «нормативка» указанными методиками не ограничивается, постоянно издаются новые законы, приказы и т. п.;

2) согласуйте с главным бухгалтером, как в его представлении выглядят обязанности экономиста на предприятии, поскольку именно главный бухгалтер несет ответственность за финансово-экономическую деятельность компании и в его интересах задать правильное направление в работе экономиста. Кроме того, главный бухгалтер — это еще и лучший внутренний контролер;

3) совет для экономистов негосударственных предприятий — выясните у собственников, директора компании, какие отчеты, расчеты, калькуляции будут им интересны с точки зрения контроля и принятия управленческих решений, кроме обязательных и утвержденных на законодательном уровне;

4) если позволяет бюджет компании — посетите семинар по учету и правовым вопросам в сфере ЖКХ, подпишитесь на специализированные издания для бухгалтеров и экономистов ЖКХ. Это позволит определить первостепенные задачи, избавит от ненужной работы, позволит поддерживать высокий уровень квалификации.

Калькуляция

Элементы затрат и статьи калькуляции зависят от видов деятельности компании, ее специфики и оргструктуры.

Чтобы изучить организационную структуру компании, целесообразно пройти по производственным подразделениям, провести беседы с персоналом, не связанным с ведением учета. Это позволит получить необходимую информацию, представление об условиях производства и определить:

• информацию и сроки, необходимые для контроля;
• содержание внутренней отчетности;
• правильность выбора объектов учета;
• формы документов и регистров, порядок их составления, обработки и утверждения.

Кроме того, знание технологии производства поможет выбрать наиболее рациональные формы и методы учета затрат на производство услуг и калькулирования себестоимости услуг, цель которых — проконтролировать соблюдение производственных норм и норм потребления жилищно-коммунальных услуг.

Элементы затрат согласно типовой калькуляция на очистку воды по Методике:

• электроэнергия;
• материалы;
• амортизация (износ);
• ремонт и техническое обслуживание (в т. ч. капитальный ремонт);
• затраты на оплату труда;
• отчисления на социальные нужды;
• цеховые расходы.

Рассмотрим калькуляцию себестоимости очистки воды исходя из специфики отдельно взятого предприятия.

В составе материальных затрат (стр. 2) отражается стоимость реагентов, а также фильтрующих материалов. Определяется по их фактическому расходу, действующим ценам с учетом транспортно-заготовительных расходов.

Прямых затрат в виде затрат на оплату труда в условиях данного предприятия нет, поскольку процесс автоматизирован, реагенты подаются с помощью насосов-дозаторов. Штатный аппаратчик химводоочистки отнесен к вспомогательному персоналу цеха, поэтому его зарплата отражается по статье «Цеховые расходы» (стр. 7).

В строке 3 «Амортизация» указываются амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств, находящихся на балансе организации ЖКХ и используемых для очистки воды. С определением суммы амортизационных отчислений могут возникнуть трудности из-за отсутствия ответов на вопросы:

1. Амортизацию по перечню каких объектов основных средств включать в себестоимость очистки воды?

2. Основное средство используется только для очистки воды или для других процессов (услуг) тоже? Например, для очистки воды и услуг по подаче технической воды часть оборудования может быть одна и та же — насосы, водоводы, здание и т. п. Соответственно экономисту необходимо определить, какую часть амортизационных отчислений отнести на процесс очистки, а какую — на процесс подачи техводы. За базу распределения можно взять объем воды (как, например, в форме «Расчет-распределение амортизационных отчислений»), время работы оборудования или сумму прямых затрат.

Чтобы ответить на эти вопросы, стоит провести совещание с мастером участка, главным инженером и определить, какое оборудование брать, а результаты совещания закрепить актом-расчетом, который и будет для экономиста основанием. Утверждают акт-расчет главный бухгалтер и директор предприятия.

Аналогичная ситуация по электроэнергии (строка 1): необходим, во-первых, обозначенный перечень оборудования; во-вторых —значения потребленной электроэнергии. Оптимальный вариант — показания приборов учета. Если счетчиков нет, тогда выхода два:

1) включать в себестоимость затраты на силовую электроэнергию, используемую на двигательные и технологические нужды, исходя из норм расхода электроэнергии, объема выполненных услуг, установленной мощности электродвигателей и действующих тарифов;

2) при отсутствии норм расхода электроэнергии затраты электроэнергии (Э п) рассчитываются на основе данных:

О суммарной установленной мощности электромоторов (m );

Числе часов их работы в смену (Т см);

Числе рабочих дней за отчетный период (D р);

Числе смен работы цеха (а );

Коэффициента полезного действия (h ):

Э п = m × Т см × D р × а × h .

В графе 4 указаны затраты на ремонт и техническое обслуживание основных средств, используемых для очистки воды. Затраты на ремонт рационально расшифровать по статьям затрат. Рассмотрим более детально две из них:

1) материалы (4.1) — запасные части, используемые для текущего и капитального ремонта оборудования, механизмов и других основных средств жилищно-коммунального хозяйства, для обслуживания основных средств;

2) затраты на оплату труда — зарплаты и полагающиеся надбавки, премии рабочих, занятых ремонтом и обслуживанием оборудования именно для процесса очистки воды.

На крупных предприятиях, как правило, отдельно выделяют рабочих или бригады, которые занимаются именно ремонтными работами оборудования по очистке. Тогда указывают просто взять всю зарплату такого рабочего или всейбригаде.

На небольших предприятиях одни и те же рабочие могут обслуживать оборудование нескольких участков, по нескольким услугам, например кроме обслуживания участка очистки воды проводить работы по ремонту, монтажу теплосетей, выполнять слесарные работы в домах.

Важно!

Учет выработки ремонтных рабочих следует вести в разрезе тех объектов, где выполнялись работы.

Как быть, если учет не велся? Необходимо обратиться к мастеру и выяснить, сколько времени (% от общего времени) и на каких работах находились рабочие. Можно воспользоваться данными пропускной системы — сколько времени на каком объекты пребывали рабочие. Но это единоразовая мера. Необходимо наладить получение от мастеров участков нарядов выполненных работ в разрезе объектов, обработку, систематизацию и хранение такой информации.

Цеховые расходы (стр. 7) включают заработную плату административно-управленческого и инженерно-технического персонала цеха очистки, амортизационные отчисления, затраты по содержанию зданий и инвентаря общецехового назначения, включая их текущий ремонт, на охрану труда в цехе (устройство и содержание ограждений машин и их движущихся частей, люков, отверстий, сигнализации и т. п.), другие цеховые затраты.

В статью калькуляции «Услуги сторонних организаций (услуги лаборатории)» (стр. 10) включают следующие затраты:

• на проведение испытаний для определения качества потребляемых сырья и материалов;
• контроль за соблюдением установленных технологических процессов, нормативов реализации услуг (проведение замеров расхода воды, тепла, топлива и т. п.);
• ремонт основных средств и пр.

К работам и услугам производственного характера относятся транспортные услуги сторонних организаций по перевозкам грузов (например доставка материалов, запасных частей и др.). В нашем случае на эту статью отнесены услуги лаборатории по проведению анализов очищенной воды, поскольку в штате компании нет своей лаборатории.

К сведению

Если в цехе есть собственная лаборатория по определению качества воды, то статьи «Услуги лаборатории не будет», а в цеховые расходы должны быть включены расходы по содержанию цеховой лаборатории: затраты на оплату труда лаборантов, отчисления на соцнужды, амортизация оборудования, оплата материалов для анализов и проб и другие расходы.

Аналогично с затратами на техническое обслуживание, поверку, ремонт и замену приборов учета (стр. 6):

• если эти работы выполняет структурное подразделение компании и четко известны затраты, их можно условно приравнять к прямым, значит, можно отражать, как это сделано в калькуляции;
• если руководство не интересует этот вид затрат (хотя для ЖКХ это принципиально) и работы выполняются службой предприятия, эти затраты могут находится в составе общеэксплуатационных расходов;
• если такая работа выполняется сторонней, как правило, специально сертифицированной организацией, то затраты плюсуются к «Услугам сторонних организаций» (стр. 10).

Статья «Проведение аварийно-восстановительных работ» (стр. 5) комплексная и включает затраты:

• на оплату труда работников, закрепленных непосредственно за этой службой;
• отчисления на соцнужды от затрат на оплату труда этой категории работников;
• материалы и запасные части, используемые для ликвидации аварии;
• амортизацию оборудования, закрепленного за аварийно-диспетчерской службой;
• на горючее и смазочные материалы, используемые аварийными машинами в процессе ликвидации аварий;
• оплату услуг сторонних организаций, единой диспетчерской службы, связанных с ликвидацией аварий.

Здесь также возможны варианты в учетной политике: затраты на аварийно-восстановительные работ могут относится на затраты на ремонт оборудования.

• затраты на ремонт планируются и учитываются в разрезе затрат на капитальный и текущий ремонт, есть соответствующие сметы. Запланировать аварийные ситуации — что именно поломается и когда — невозможно. Планируются затраты на аварийно-восстановительные работы исходя из анализа фактической надежности работы объектов ЖКХ. Когда экономист работает с фактом, важно разделять затраты: какие запчасти и материалы использовались на текущий ремонт, а какие — на аварийно-восстановительный. Для этого в первичных документах должна указываться соответствующая аналитика;
• себестоимость очистки воды является частью Отчетной калькуляции себестоимости отпущенной воды (форма 6-в Методики), где проведение аварийно-восстановительных работ выделено отдельным показателем.

Затраты по управлению организацией (стр. 9.1) включают затраты на оплату труда и соцотчисления работников аппарата управления компании, затраты на все виды командировок работников управления, на оплату консультационных, информационных и аудиторских услуг, представительские расходы (услуги переводчиков, затраты на проведение совета директоров и ревизионной комиссии), прочие расходы (типографские, почтовые, телефонные, канцелярия), затраты на содержание технических средств управления, содержание зданий и помещений управления (отопление, освещение), расходы на ремонт инвентаря.

К общехозяйственным расходам (стр. 9.2) относят затраты на оплату труда, соцотчисления общеэксплуатационного, не административно-управленческого персонала. Это абонентский отдел, отдел сбыта, диспетчеры, лаборатория (если лаборатория обслуживает в целом все подразделения предприятия), кладовщики центрального склада.

К общехозяйственным расходам относят затраты по содержанию всех основных средств общеэксплуатационного характера; их амортизацию; затраты на ремонт основных средств общехозяйственного назначения; затраты на охрану труда, производимые для общепроизводственных целей; затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров, прочие расходы общехозяйственного назначения.

Обратите внимание!

Общеэксплуатационные расходы (раздел 9 калькуляции) распределяются по видам услуг и работ, выполняемым производственными подразделениями организации, пропорционально сумме прямых затрат на эти услуги и работы или другим способом, утвержденным в учетной политике компании.

Баланс по воде

На себестоимость очистки 1 м 3 воды (стр. 12) влияют два показателя:

1) суммарные затраты за период;

2) объем выработанных услуг в натуральных измерителях (стр. 11).

Важно!

Собрать все затраты за период недостаточно — необходимо быть четко уверенным в натуральных количественных показателях.

В данном случае объект калькулирования — кубометры очищенной воды.

Производственная программа организаций может предусматривать как расход воды на питьевые (очищать), так и на технические нужды (не очищать). Поднятая вода частично теряется в трубопроводах (утечки) или не полностью учитывается водомерами, что оказывает влияние на конечную себестоимость.

Объем очищенной воды необходимо подтверждать приборами учета, следовательно, необходимо вести (организовать ведение) журналов учета по каждому счетчику.

На практике все намного сложнее: редко показания только одного счетчика можно использовать для определения количества калькулируемых услуг — необходимо составлять «балансы». Например, достаточно простая схема показана на рисунке, но на практике может быть гораздо больше разветвлений в системе, приборов учета.

Количество очищенной воды в этом случае равно:

Водомер № 3 = Водомер № 1 - Водомер № 2.

Экономист должен четко знать «арифметику» приборов учета, т. е. какие водомеры участвуют в расчете, какие данные суммируются, какие вычитаются и т. д.

Как мы уже говорили, оптимальный вариант — вести учет очищенной воды в виде баланса. В этом случае экономист видит количество, необходимое для калькулирования себестоимости, потери, может оценить динамику других показателей (объем добычи (поднято), сколько пропущено через очистные сооружения), сопоставить количественные показатели с затратами.

Теоретически количество поданной воды на установку очистки должно совпадать с суммарным объемом очищенной воды и стоков. Но практически такое равенство можно получить не всегда из-за протечек, иных не идентифицированных потерь.

Если такие расхождения на предприятии есть постоянно, устанавливают процент допустимых потерь.

В нашем балансе допустимый процент потерь — 2 от суммы граф «Стоки» и «Очищенная вода»:

(8 + 0,6) × 2 / 100 = 0,2 м 3 .

Обратите внимание!

Если потери превышают допустимые значения, необходимо выяснять их причины.

В графе «Потери» рассмотренного баланса как раз и указана разница между подачей на установку и приборами учета после установки очистки.

Особого внимания для правильного расчета себестоимости необходимо уделять и данным графы «Стоки». По сути стоки — это технологические потери.

Например, при механической очистке воды (от примесей, взвесей, цвет, запах) потери на промывку (та вода, которая уходит через водомер в стоки) составляют от 7 до 15 %. При очистке, приводящей к изменению химического состава воды (осматические установки), потери могут составлять от 30 до 50 % в зависимости от селективности и производителя мембраны, качества входящей воды.

Важно!

В компании должны быть утверждены технически обоснованные нормы технологических потерь и порядок калькуляции себестоимости, если потери превышают установленные лимиты.

Выводы

От правильно выстроенного процесса калькулирования затрат и исчисления себестоимости на всех этапах ее формирования зависит:

• принятие правильных управленческих решений по оптимизации затрат, снижению убыточности по отдельным видам деятельности;
• экономическое обоснование тарифов на оказываемые услуги;
• повышение объективности в принятии решений регулирующими органами по установлению тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

Экономисту важно так организовать свою работу с фактическими данными в разрезе нужных аналитик, чтобы он мог предоставлять как калькуляции и отчетность, определенную законодательством (Методикой и другими документами), так и отчетность по запросу и в интересах собственника.

СПРАВКА. Выпадающие доходы – это недополученные доходы при установлении тарифов ниже экономически обоснованных, а также в связи с оказанием услуг по льготным ценам отдельным категориям потребителей.

В сфере ЖКХ поставщики услуг не вправе самостоятельно определять свободные цены за предоставляемые ими услуги. Эта сфера находится под контролем государства. Все цены (тарифы) устанавливают органы, специально уполномоченные на то законом.

Кроме того, поставщики обязаны предоставлять услуги целому ряду потребителей с учётом установленных законом льгот. Это социально незащищённая категория потребителей, в которую входят пенсионеры и инвалиды, ветераны войны и труда, многодетные семьи и прочие.

Компенсировать же эти потери за счёт других потребителей, устанавливая для них повышенные цены на услуги, запрещено.

Поэтому работа в сфере жилищно-коммунального хозяйства, из-за жёсткого контроля цен и обязанности предоставлять льготы связана с убытками, поставщики получают так называемые выпадающие доходы.

Для того, чтобы компенсировать такие убытки, государство выделяет из бюджетных средств субсидии . Чтобы получить их, УК необходимо предоставить требуемый пакет документов.

Для получения субсидий, которые предоставляются единовременно, организация ЖКХ заключает с государственным органом договор.

ВНИМАНИЕ. Субсидия используется только на возмещение имеющихся у неё убытков, в подтверждение чего необходимо предоставлять отчёты. Расходование на другие цели недопустимо.

Затраты

• расходы на текущий ремонт. Общедомовое имущество нуждается в постоянном содержании и ремонте со стороны организации ЖКХ.

  УК контролирует работу систем водоснабжения, канализации, отопительных систем. Также производится ремонт фасадов и кровли, лестниц и козырьков при входе в подъезды.

  Вышеуказанные работы оплачиваются собственниками жилплощади. Размер платы зависит от площади квартиры. Если возникает необходимость в замене или ремонте инженерного оборудования, это производится также за счёт собственников;

• расходы на содержание подъездов. УК поддерживает в должном состоянии подъезды (лестницы и почтовые ящики в них), мусоропроводы, а также лифтовое оборудование. Также есть обязанность производить уборку подъездов и лифтов, дезинфекцию мусоропровода, заменять битые стёкла и перегоревшие лампочки.

Разумеется, около каждого дома есть участок земли, который непременно нуждается в хорошем уходе. УК обязано следить за его озеленением, спиливать погибшие и сухостойные деревья, подстригать кустарник.

В обязательном порядке обеспечивается уборка придомовой территории дворником. Помимо этого, на организации ЖКХ лежит обязанность по облагораживанию территории – сооружение детских игровых площадок, зон отдыха со скамейками и прочее.

Общеэксплуатационные

СПРАВКА. Общеэксплуатационными расходами называют затраты по обслуживанию, управлению, содержанию и ремонту для жилищного фонда.

К общеэксплуатационным относятся следующие расходы:

• затраты на заработную плату работников аппарата управления;
• отчисления на соцнужды от оплаты труда;
• командировочные работникам;
• средства на содержание помещений организации ЖКХ;
• затраты на канцелярию, почтовые и телефонные расходы;
• консультационные, аудиторские, информационные и др. услуги;
• амортизационные отчисления на восстановление и затраты на капремонт сооружений и зданий, сооружений, машин, инвентаря и оборудования, а также иного имущества, которое отнесено к основным средствам.

Планирование

В смете указываются следующие расходные статьи:

1. Расчёты с ресурсоснабжающими организациями (размер определяется в соответствии с заключённым договором).
2. Расходы на содержание общего имущества (уборка, обследования коммуникаций, подготовка к отопительному сезону и прочее).
3. Ремонтные расходы.
4. Расходы на работу УК (общеэксплуатационные).

ВАЖНО. Планирование в сфере ЖКХ составляется при помощи сметы. Смета представляет собой своего рода финансовый план, в соответствии с которым будут поступать соответствующие доходы и производиться расходы.

Смета предоставляется для ознакомления любому жильцу по его требованию.

Подомовой учёт затрат

УК ЖКХ организует ведение подомового учета доходов и расходов по каждому МКД. Такая программа подомового учёта затрат представляет собой перечень расходов, которые планируется в текущем периоде произвести на конкретный многоквартирный дом.

По каждому дому, управляемому организацией ЖКХ, составляется конкретный перечень работ в зависимости от состояния дома и его потребностей.

Затраты на оплату труда дворников, уборщиков рассчитываются, исходя из площадей придомовой территории и непосредственно дома. В свою очередь, затраты на оплату труда кассиров и паспортистов рассчитываются исходя их количества квартир в доме или же количества открытых лицевых счетов.

По истечении года УК должна отчитаться перед жильцами за понесённые расходы. Подомовой учет расходов позволяет организации ЖКХ обосновать величину платы, взимаемой за содержание и ремонт общего имущества в конкретном доме. Собственники квартир имеют право вносить предложения о внесении тех или иных видов работ, необходимых МКД.

Прибыль управляющей компании

После вычета из всех полученных УК доходов за требуемый период произведённых в этот период расходов и издержек получается сумма, которая и будет являться прибылью управляющей компании.

Заключение

Осуществляя свою деятельность по управлению МКД, УК получает доходы и, соответственно, имеет определённые расходы. Разница сумм доходов и расходов является прибылью УК и позволяет сделать вывод о её финансовом состоянии как организации ЖКХ.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ

ЦЕНТР НОРМИРОВАНИЯ И ИНФОРМАЦИОННЫХ СИСТЕМ
В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЦЕНТР ЦЕНОВОЙ И ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ
В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ

1. Основные положения

1.1. Методические рекомендации по определению нормативов общеэксплуатационных расходов в тарифах на содержание и ремонт жилищного фонда (далее Методические рекомендации) позволяют определить величину общеэксплуатационных расходов, которая является одной из основных составляющих стоимости работ по содержанию и ремонту жилищного фонда.

1.2. Методические рекомендации являются основой для разработки и утверждения органами местного самоуправления нормативно-методических документов по вопросам ценообразования, формирования «прозрачной» и обоснованной структуры стоимости работ по содержанию и ремонту жилищного фонда.

1.5. При определении стоимости работ содержания и ремонта жилищного фонда заказчик и подрядчик вправе устанавливать различные методы определения величины общеэксплуатационных расходов:

нормативным методом (на основе их нормативной величины);

методом калькулирования расходов по статьям затрат.

1.6. Общеэксплуатационные расходы включают следующие основные группы расходов:

Административно-хозяйственные расходы;

Расходы по обслуживанию работников производства;

Расходы по организации работ;

Прочие общеэксплуатационные расходы.

1.8. Перечень затрат, включаемых в нормативные общеэксплуатационные расходы, приведен в приложении .

2. Определение величины общеэксплуатационных расходов

2.1. Определение нормативных общеэксплуатационных расходов

2.1.1. Нормативная величина общеэксплуатационных расходов определяется в процентах от фонда оплаты труда рабочих, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда и зависит от общей площади обслуживаемого жилищного фонда.

Административно-хозяйственные расходы от 58 до 90 %

Расходы по обслуживанию работников производства от 5 до 7 %

Расходы по организации работ от 5 до 9 %

Прочие общеэксплуатационные расходы от 2 до 4 %.

При этом в фонд оплаты труда рабочих включаются все виды отчислений стимулирующего и компенсирующего характера, выплачиваемые за счет себестоимости в соответствии с действующим законодательством.

2.1.3. На величину норматива общеэксплуатационных расходов кроме общей площади жилищного фонда, влияют технические характеристики жилых домов (этажности, материал стен, степень благоустройства и т.п.), которые могут дополнительно учитываться в виде поправочных коэффициентов.

2.2.3. Пример расчета величины общеэксплуатационных расходов методом калькулирования по статьям затрат приведен в приложении .

Приложение 1

Перечень затрат, включаемых в общеэксплуатационные расходы

1.1. Затраты на оплату труда, начисления стимулирующего и компенсирующего характера, в том числе премии за производственные результаты, надбавки к тарифным ставкам и окладам за профессиональное мастерство, высокие достижения в труде, за работу в ночное время, за совмещение профессий и др., работников административно-хозяйственного персонала:

1.1.1. Работников аппарата управления (руководителей, специалистов и других служащих);

1.1.2. Работников, осуществляющих оперативное руководство эксплуатацией и текущим ремонтом жилищного фонда (начальников участка, инженеров, мастеров, техников);

1.1.3. Рабочих, осуществляющих хозяйственное обслуживание работников административных помещений (уборщиков помещений, гардеробщиков и др.).

1.2. Отчисления на социальные нужды по установленным законодательством нормам от затрат на оплату труда указанных категории работников (отчисления в пенсионный фонд, в фонд обязательного медицинского страхования, в фонд социального страхования и др.);

1.3. Расходы на обеспечение бесперебойной деятельности административно-хозяйственного персонала:

1.3.1. Почтово-телеграфные и телефонные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию телефонных станций, коммутаторов, установок диспетчерской, радио-, а также факсимильной, спутниковой и других видов связи, используемых для управления организацией, расходы на аренду указанных средств связи или на оплату соответствующих услуг, предоставляемых другими организациями по договорам;

1.3.2. Расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной техники, используемой для управления и находящейся на балансе организации, а также расходы на оплату соответствующих работ, услуг, выполняемых по договорам;

1.3.3. Типографские расходы, расходы на содержание и эксплуатацию оргтехники;

1.3.4. Расходы на приобретение канцелярских принадлежностей, бланков учета, отчетности и других документов, периодических изданий, необходимых для достижения производственных целей и управления предприятием, на приобретение технической литературы, переплетные работы;

1.3.5. Расходы на командировки работников управления, включая работников управления подразделений и работников, обслуживающих служебный легковой автотранспорт, в соответствии с установленными законодательством нормами (затраты на проезд работника в оба конца, наем жилого помещения, суточные, оформление, выдача виз и др.);

1.3.6. Расходы на оплату юридических, информационных и иных аналогичных услуг в соответствии с заключенными договорами, непосредственно связанных с производством продукции (работ, услуг), обусловленных технологией и организацией производства или направленных на обеспечение условий эффективного функционирования организации в целом;

1.3.7. Расходы на оплату аудиторских услуг, связанных с проверкой достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности, в соответствии с действующим законодательством;

1.3.8. Представительские расходы, связанные с официальным приемом и обслуживанием представителей других организаций, участвующих в переговорах в целях установления и поддержания взаимного сотрудничества, а также участников, прибывших на заседание совета директоров (правления) или руководящего органа, независимо от места проведения указанного мероприятия, а также расходы по проведению официального приема (завтрака, обеда, или иного аналогичного мероприятия) для указанных лиц, транспортное обеспечение доставки этих лиц к месту проведения представительского мероприятия и (или) заседания руководящего органа и обратно, буфетное обслуживание во время переговоров, оплата услуг переводчиков, не состоящих в штате организации, по обеспечению перевода во время проведения представительских мероприятий;

1.3.9. Затраты по содержанию и ремонту основных средств и инвентаря общеэксплуатационного назначения (зданий, сооружений, передаточных устройств, дворовых территорий, складских помещений, организации (без складских помещений подразделений), включая грузоподъемное оборудование, погрузочно-разгрузочные машины и оборудование для обслуживания складов и т.п.):

Затраты на смазочные, обтирочные и др. материалы, инвентарь и оборудование для уборки помещений, на водоснабжение, канализацию и удаление отходов, электроэнергию для освещения помещений и территории организации, а также материалы, оборудование и приборы для освещения;

Затраты на отопление и вентиляцию (кондиционирование воздуха) помещений;

Затраты на возмещение износа и ремонт инструментов производственного и хозяйственного инвентаря.

1.4. Амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств в соответствии с действующим законодательством, предназначенных для обслуживания аппарата управления;

1.5. Затраты на техническое обслуживание и ремонт основных средств общехозяйственного назначения.

2. Расходы по обслуживанию работников производства:

2.1. Затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров (в том числе с повышением квалификации кадров) на договорной основе с образовательными учреждениями.

2.2. Затраты на охрану труда и технику безопасности:

2.2.1. Износ и расходы по ремонту и стирке бесплатно выдаваемых специальной одежды, специальной обуви и других средств индивидуальной защиты;

2.2.2. Затраты, связанные с приобретением аптечек и медикаментов;

2.2.3. Стоимость бесплатно выдаваемых в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях нейтрализующих веществ, жиров, молока и пр.;

2.2.4. Затраты на приобретение необходимых справочников и плакатов по технике безопасности, предупреждению несчастных случаев и заболеваний, а также улучшению условий труда;

2.2.5. Затраты по обучению рабочих безопасным методам работы и на оборудование кабинетов по технике безопасности;

2.2.6. Прочие расходы, предусмотренные номенклатурой мероприятий по охране труда и технике безопасности.

2.3. Затраты на содержание служебных помещений, в том числе санитарно-бытовых помещений и инвентаря, предоставляемых работникам.

3. Расходы по организации работ:

3.1. Расходы на оплату услуг по охране имущества, обслуживания охранно-пожарной сигнализации, услуг пожарной охраны и иных услуг охранной деятельности: затраты на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников ведомственной сторожевой и профессиональной пожарной охраны, в тех случаях, когда организации в установленном порядке предоставлено право иметь ведомственную охрану, расходы на содержание и износ противопожарного инвентаря, оборудования, спецодежды и др.

3.2. Расходы на содержание и ремонт производственных мастерских (в части работ по содержанию и ремонту жилищного фонда): затраты на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников производственных мастерских, амортизация, расходы на проведение ремонта оборудования и инвентаря мастерской.

4. Прочие общеэксплуатационные расходы:

4.1. Расходы на обязательное и добровольное страхование имущества предприятий и организаций в соответствии с установленным законодательством порядком и в других разрешенных законодательством страховых случаях;

4.2. Платежи по кредитам банков (за исключением ссуд, связанных с приобретением основных средств, нематериальных активов), а также по бюджетным ссудам, кроме ссуд, выданных на инвестиции;

4.3. Расходы, связанные с приобретением права на использование программ для ЭВМ, баз данных по договорам с правообладателем, а также расходы на обновление программ для ЭВМ и баз данных, расходы на получение лицензий и др.;

Приложение 2

Примерный перечень документов для определения величины общеэксплуатационных расходов

Приложение 3

1. Административно-хозяйственные расходы:

1.1. Затраты на оплату труда работников определяют по формуле:

Зот - затраты на оплату труда работников административно-хозяйственного персонала;

Нч - нормативная численность работников административно-хозяйственного персонала;

n - количество работников административно-хозяйственного персонала;

Тс - тарифная ставка (должностной оклад) работника i -той профессии (должности) соответствующего разряда;

Д - доплаты и надбавки.

На предприятии, оказывающем услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда общей площадью 80 тыс. м2, нормативная численность административно-хозяйственного персонала составила 21 чел., из них 4 чел. - работники аппарата управления, 13 чел. - работники, осуществляющие оперативное руководство эксплуатацией и текущим ремонтом жилищного фонда, 4 чел. - рабочие, осуществляющие хозяйственное обслуживание административных помещений. На предприятии действует тарифная система оплаты труда, тарифные коэффициенты соответствуют тарифным коэффициентам Единой тарифной сетки (утв. постановлением Правительства Российской. Федерации от 30.03.2000 № 284), месячная тарифная ставка рабочего 1 разряда - 872 руб. При данных параметрах годовой фонд оплаты труда административно-хозяйственного персонала составит 627 тыс. руб.

1.2. Отчисления на социальные нужды работников административного персонала (единый социальный налог) определяются в соответствии с действующим законодательством в размере 35,6 % от затрат на оплату труда, что составит 223,2 тыс. руб.

1.3. Расходы административно-хозяйственного персонала определяются по данным бухгалтерского учета исходя из конкретных условий, заключенных договоров и намеченных в планируемом периоде изменений:

Почтово-телеграфские и телефонные расходы - 12 тыс. руб.

Расходы на содержание и ремонт вычислительной техники - 8,5 тыс. руб.

Расходы на приобретение канцелярских товаров - 5 тыс. руб.

Расходы на служебные командировки и перемещения работников - 32 тыс. руб.

Оплата аудиторских услуг - 96 тыс. руб.

Затраты по содержанию всех основных средств и инвентаря общеэксплуатационного назначения - 46 тыс. руб.

Амортизационные отчисления - 50,6 тыс. руб.

2. Расходы на обслуживание работников производства учитываются по данным бухгалтерского учета исходя из конкретных условий, заключенных договоров и намеченных в планируемом периоде изменений:

Затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров - 21 тыс. руб.

Затраты на охрану труда и технику безопасности - 27,6 тыс. руб.

3. Расходы по организации работ учитываются по данным бухгалтерского учета исходя из конкретных условий, заключенных договоров и намеченных в планируемом периоде изменений:

Затраты на инструменты, производственный и хозяйственный инвентарь - 19 тыс. руб.

Расходы на содержание производственных мастерских (в части работ по содержанию и ремонту жилищного фонда) - 27 тыс. руб.

4. Прочие общеэксплуатационные расходы учитываются по данным бухгалтерского учета исходя из конкретных условий, заключенных договоров и намеченных в планируемом периоде изменений:

Платежи по обязательному и добровольному страхованию имущества - 2,8 тыс. руб.

Износ нематериальных активов (приобретение пакета прикладной программы - 13,7 тыс. руб., приобретение лицензии - 2 тыс. руб.) - 15,7 тыс. руб.

5. Величина общеэксплуатационных расходов составит 1213,4 тыс. руб.

При планируемом годовом фонде заработной платы рабочих, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда - 1150 тыс. руб., общеэксплуатационные расходы составят 105,5 % от фонда оплаты труда рабочих.

Из приведенного примера следует, что при определении общеэксплуатационных расходов методом калькулирования по статьям затрат величина общеэксплуатационных расходов соответствует нормативным общеэксплуатационным расходам.