Заработок в сети

214 фз о чем говорит. Отмена договоров долевого участия: что это значит для инвестора. О сроках и гарантиях

Федеральный закон ФЗ-№214 о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, принятый в 2004 году, за свою историю существования претерпел 13 редакций. Последние редакции были приняты в июле и декабре 2017 года. Многие изменения уже вступили в силу. Остальная часть нововведений вступит в силу с 1 июля 2018 года, чего с волнением ждут как застройщики, так и дольщики. Обсуждение вопроса бурно ведется в интернете.

Содержимое страницы

Что такое федеральный закон о долевом строительстве

Действующий ФЗ-№214 о долевом строительстве от 30.12. 2004 года создан для того, чтобы регулировать отношения между застройщиками и дольщиками при строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. Именно этот нормативный акт на законодательном уровне позволяет юридическим лицам привлекать финансовые средства населения для возведения многоэтажек.

Указанный закон в свое время был принят Государственной думой РФ 22 декабря 2004 года, и одобрен Советом Федерации 24 декабря.

Положения закона освещают все стороны и аспекты взаимодействия дольщиков и застройщиков начиная от предмета договора и заканчивая способами правового урегулирования проблем, возникших в процессе.

Какие гарантии дает ФЗ-№214

Основной целью создания закона стала защита интересов дольщиков и регулирование процесса постройки жилых домов. В прошлом известно много случаев, когда дольщики, вкладываясь в строительство домов, оставались и без денег, и без жилья. Проблема обманутых дольщиков приобрела широкие обороты и будоражила всю страну долгие годы. Поэтому правительство постоянно пытается совершенствовать закон, чтобы лучше защищать интересы сторон и обеспечить их справедливое взаимодействие.

На сегодняшний день, учитывая все принятые поправки (которые являются довольно суровыми по отношению к строительным компаниям), 214-ФЗ дает следующие гарантии дольщикам:

Исключен сбор денег с дольщиков на постройку несуществующего объекта.
Исключена «двойная» продажа квартир.
Снижены риски срывов срока сдачи домов.
Снижены риски использования денег дольщиков на иные цели.
Повышены гарантии получения возмещения денежных средств или объекта недвижимости в случае банкротства застройщика.

Общий обзор Федерального закона о долевом строительстве №214

Настоящая редакция законодательного документа содержит в себе 27 статей, три из которых утратили силу. Комментарии к основным положениям приведены ниже. Их нужно знать и понимать, если вы собираетесь участвовать в долевом строительстве и покупать себе квартиру в строящемся доме.

Ст. 1. В данной статье раскрывается суть отношений между строительной компанией и гражданами. Застройщик вправе привлекать средства населения на строительство жилых многоквартирных домов, а физические лица вправе вкладывать свои финансы и быть участниками долевого строительства. После окончания строительства и сдачи дома, дольщик приобретает законные права на купленную квартиру.

Отношения между сторонами могут быть закреплены тремя видами соглашений:

Договором долевого участия (ДДУ).
Договором участия в ЖСК (членство в жилищно-строительном кооперативе).
Путем выпуска и приобретения жилищных сертификатов.

Важно! Положения ФЗ №214 об участии в долевом строительстве не распространяются на отношения строительной организации и предпринимателей, которые выступают инвесторами. Их взаимодействие регулируется ГК РФ и законом об инвестиционной деятельности.

Ст. 2. Вторая статья в пунктах 1, 2 и 3 раскрывает суть понятий, которые в дальнейшем используются в ФЗ:

Застройщик – хозяйственный субъект.
Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, которое должно быть передано покупателю, участнику долевого строительства, после сдачи дома в эксплуатацию.
Уполномоченный банк – учреждение, созданное по целевому назначению, для контроля финансовых расходов в ходе ведения стройки.

Ст. 3. освещает основания, на которых у застройщика появляются права на привлечение денег дольщиков для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости:

Обязательное наличие разрешения на строительство, полученное в установленном законом порядке.
Публикация проектной декларации и обеспечение доступа к нему для дольщиков.
Наличие права собственности на землю, на которой будет возводиться жилой объект (аренда, субаренда, долгосрочная аренда).

Также в данной статье рассматриваются требования к застройщикам, порядок финансовых расчетов через единый расчетный счет в уполномоченном банке и порядок предоставления бухгалтерской отчетности.

Ст. 4. Четвертая статья ФЗ 214 касается ДДУ (договора о долевом участии). Здесь разъясняется, что суть договора в том, что одна сторона обязуется построить дом и передать его, а вторая сторона обязуется уплатить полную стоимость в установленные сроки.

Важно! По закону ФЗ 214 ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии пунктом 3 статьи 4.

Также освещается перечень требований к информации, которую должен содержать ДДУ.

Ст. 5. Цена договора. Здесь приводится формула для расчета стоимости договора (произведение цены единицы площади и общей площади получаемой квартиры). Согласно пункту 2, цена договора не может быть изменена после подписания ДДУ, если это не предусмотрено договором или не одобрено обеими сторонами сделки. Важным моментом является пункт 3, в котором обозначено, что дольщик должен вносить сумму (всю или по долям) только после государственной регистрации ДДУ. Если застройщик просит деньги раньше, то это прямое нарушение закона.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Ст. 6. Шестая статья касается сроков сдачи построенного объекта застройщиком:

П. 1 указывает на то, что застройщик должен предоставить жилье дольщику в указанные в договоре сроки.
П. 2 разъясняет права дольщика потребовать с застройщика неустойку за срывы сроков сдачи объекта.
П. 3 предупреждает застройщика о необходимости отправить письменное уведомление дольщику с просьбой изменить договор, если компания понимает, что не уложится в сроки.

Ст. 7. Статья седьмая регламентирует права дольщика на получение гарантий на построенный и сданный объект. Застройщик должен передать жилье в соответствующем качестве, предусмотренном в договоре. Если обнаружены существенные недостатки, дольщик вправе потребовать с застройщика:

Устранения недостатков в разумные сроки.
Возмещения расходов на собственные ремонтные работы по устранению обнаруженного дефекта.
Соразмерного уменьшения цены договора и возврата денежных средств.

Если строительная компания нарушит сроки устранения дефектов или откажется их исправлять, покупатель может потребовать неустойку в судебном порядке.

Ст. 8. рассматривает порядок передачи жилого объекта покупателю после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию.

Ст. 9. В данной статье рассматриваются условия, порядок и основания для одностороннего расторжения типового ДДУ одной из сторон.

Ст. 10. гласит о том, что в случае нарушения каких-либо условий договора с одной из сторон, нарушитель должен уплатить штрафы, пени и неустойки другой стороне, а также возместить причиненные убытки в соответствии с положениями настоящего Федерального закона.

Ст. 11. Одиннадцатая статья касается вопросов переуступки прав требований на жилой объект. Иными словами, устанавливает порядок и нормы продажи недостроенного объекта другому лицу. Дольщик может продать свою недостроенную квартиру (то есть уступить права требования) только в следующих случаях:

После уплаты полной стоимости договора или при одновременном переводе своего долга на нового покупателя.
Только после государственной регистрации ДДУ.
До подписания акта приема и передачи построенного объекта.

Договор переуступки прав требования регистрируется в государственных органах в установленном законом порядке.

Ст. 12. Об исполнении обязательств. Со стороны строительной компании обязанности считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, со стороны дольщика – с момента внесения всей суммы договора.

Ст. 13. и ст. 14. регулируют вопросы обеспечения исполнения обязательств по договору залогом.

Ст. 15. – ст. 18 регламентируют порядок использования застройщиком полученных на долевое строительство средств через расчетный счет ЭСКРОУ в уполномоченном банке.

Ст. 19 – ст. 21. В данных статьях расписаны содержание и порядок обнародования проектной декларации и информации о застройщике.

Ст. 23. касается порядка государственного регулирования и контроля деятельности застройщика уполномоченными органами.

Важные изменения в законе о долевом строительстве

С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к федеральному закону 214 о долевом участии в строительстве, принятые на основании закона №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при банкротстве застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Текст правки по ФЗ-№218 подписан и принят 29 июля 2017 года.

Важно! Нововведения в законодательстве коснутся тех застройщиков, которые получат разрешение на строительство после 1.07.2018. К регулированию правовых отношений между застройщиком и дольщиком, возникших до 1 июля 2018 года, будут применять нормы настоящего закона без поправок.

Краткий обзор изменений:

В качестве застройщика может вести деятельность хозяйственное общество с опытом не менее 3-лет в области долевого строительства и имеющий площадь построенных объектов не менее 10000 кв. м.
Строительная компания может получить только одно разрешение на строительство в один период (это не противоречит получению разрешения строительства на комплекс домов).
Организация, выступающая в качестве застройщика, обязана иметь уставной капитал в размере не менее 10% от проектной стоимости возводимого объекта.
Финансовые расчеты между застройщиком и дольщиком, а также застройщиком и техническим заказчиком и генеральным подрядчиком регулируются через уполномоченный банк, созданный специально для таких целей.
У строительной компании не должно быть долговых обязательств, не касающихся конкретного проекта. Допустимые долги по иным обязательствам – не более 1% от стоимости строительства.
Строительная компания обязана вносить взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости ДДУ с каждым дольщиком. Взнос оплачивается до регистрации договора долевого участия в государственных органах.
Расход финансовых средств застройщиком строго контролируется уполномоченными органами. Деньги дольщиков могут быть направлены на следующие статьи расходов:

на взносы в компенсационный фонд;
на возврат и компенсацию средств дольщику при разных обстоятельствах;
на оплату труда рабочих и отчисления подоходного налога, а также страховых взносов за работников;
оплата иных потребностей: рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды жилья для рабочих и покрытие расходов, связанных с поддержанием деятельности строительной компании.

Застройщику запрещено заниматься любой иной деятельностью, не связанной с выполнением обязательств по конкретному строительному проекту.

Настоящий федеральный закон ФЗ №214 об участии в долевом строительстве постоянно корректируется с целью обеспечения справедливой защиты прав и интересов дольщиков. Теперь все расчеты будут прозрачными, у дольщика есть доступ ко всем интересующим его документам. Покупатели могут быть уверены в том, что их деньги уйдут по назначению, а не исчезнут бесследно. Мелкие строительные компании покинут рынок долевого строительства, останутся только конкурентоспособные застройщики, что гарантирует получение дольщиками собственного жилья в установленные сроки. При нарушении условий договора потребители всесторонне защищены законом и имеют право на возврат средств и компенсации различного рода. Как скажутся новые правки в законопроекте после вступления в силу на стоимости квартир, первичном рынке недвижимости и уровне жизни населения, покажет время.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Для возмещения затрат при строительстве многоквартирных домов, застройщики привлекают денежные средства граждан, обеспечивая им в результате долю в будущей недвижимости. Для урегулирования взаимодействия строительных компаний и лиц, вкладывающих деньги, с целью приобретения доли в жилищном комплексе, было принято соответствующее законодательство

Что представляет собой закон?

Федеральный Закон № 214 регламентирует взаимоотношения физических и юридических лиц, связанных с привлечением денег для строительства недвижимости. Лица, чьи денежные средства привлекаются для строительных работ, приобретают право общей долевой собственности в возводимом жилом доме или другом недвижимом объекте. Закон также гарантирует защиту прав и интересов всех, кто является участником долевого строительства.

Текущее законодательство допускает привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, которые находятся только на стадии строительства, в следующих случаях:

При составления договора на участие в долевом строительстве;
На основании специальных жилищных сертификатов, которые закрепляют за гражданами право на долю в строящейся недвижимости. Эти документы выдаёт застройщик, владеющий или арендующий земельный участок, на котором ведётся строительство, и обладающий разрешением на соответствующие работы;
Жилищно-строительными кооперативами, деятельность которых регламентируется соответствующим законодательством.

ФЗ-214 запрещает привлекать деньги граждан на строительство на основаниях, нарушающих или обходящих вышеперечисленные требования. Если с гражданином была заключена сделка, нарушающая обязательные предписания, он может расторгнуть её, обратившись в судебную инстанцию с соответствующим исковым заявлением.
Лица, которые привлекают денежные средства граждан для возведения недвижимости в нарушение предписанных правил, несут ответственность согласно статье .
Данное законодательство регламентирует отношения при строительстве многоквартирных домов, а также жилых зданий блочного типа, состоящих из более чем трех блоков. ФЗ-214 не распространяется на юридические лица и индивидуальных предпринимателей, которые занимаются инвестициями в возведение недвижимости и не связанных договором о долевом строительстве. Указанные отношения регламентируются и

Федеральный закон № 214 был принят Государственной думой в третьем чтении 22 декабря 2004 года и одобрен Советом Федерации 24.12.2004. Закон был подписан президентом и вступил в силу 30 декабря 2004 года.

Какие были внесены изменения?

Последние изменения в статье 9 , о порядке расторжения договора, произошли 03.07.2016, посредством Федерального Закона № 304-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1.1 , предусматривающего случаи расторжения контракта лицами, являющимися участниками долевого строительства. Была переписана 2-я часть данного пункта. Она предусматривает возможность расторжения договора при существенных изменениях планировки жилого дома, которые при этом изменяют указанную в документах жилплощадь выше допустимого значения (5%). Этой же правкой были внесены изменения в пункт 1.2 , гласящий следующее: участник долевого строительства не может в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком, если тот выполняет все предписанные обязательства и не нарушает постановлений текущего законодательства.

Изменения в статье 6 , регулирующей сроки передачи жилья от застройщика участнику долевого строительства, были внесены № 304-ФЗ от 03.07.2016. Пункт 2 , в изменённом виде предусматривает, что застройщик, в случае нарушения установленных сроков сдачи строительства, должен выплачивать участнику доли неустойку. Если участником является гражданин (физическое лицо), тогда размер неустойки увеличивается вдвое. При нарушении установленных сроков передачи по вине гражданина, вследствии уклонения от подписания передаточных актов, застройщик освобождается от обязательства выплачивать неустойку.

Изменения в статье 7 , предусматривающей гарантии качества, были совершены постановлением Федерального закона № 304-ФЗ от 03.07.2016. Редакция коснулась пунктов 1.1, 6, 7 и 8 . Содержание данных пунктов статьи следующие:

Пункт 1.1 обязывает застройщика передать участнику строительства инструкцию по эксплуатации объекта, в которой содержится информация о правилах и условиях правильного и безопасного использования объекта, о сроках пользования и входящих в него частей: отделки, инженерных систем, конструкций и прочего, с описанием их характеристик и условий эксплуатации.
Шестой пунк т текущей статьи предусматривает право участника подавать в суд иск или направить застройщику требование, если в течение гарантийного срока были выявлены дефекты строительства. Застройщик обязан устранить найденные недостатки в согласованный срок, в противном случае, участник вправе обращаться в судебную инстанцию.
Пункт 7 снимает обязательства с застройщика исправлять найденные в течение гарантийного срока дефекты, если он сможет доказать, что их повреждения являются следствием их нормальной эксплуатации или результатом неправильного использования, а также ненадлежащего самостоятельного ремонта.
Восьмой пункт статьи 7 обязывает застройщика выплачивать неустойку гражданам, которые приобрели недвижимость в целях проживания, если выявленные дефекты не были устранены в срок, а также предусматривает порядок расчёта размера пени.

Статья 5 , устанавливающая порядок расчёта цены договора, была изменена 29.07.2017 постановлением № 218-ФЗ. Редакция коснулась пункта 1 . Таким образом, цена договора определяется как произведение цены общей площади помещения и общей площади объекта строительства. Если к жилому помещению примыкают веранды, балконы, террасы и прочее, считается общая приведённая площадь помещения с понижающими коэффициентами, которые устанавливаются Минстроем России.

Последние изменения статьи 19 , регламентирующей проектную декларацию, состоялись 29.07.2017 в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ, которые коснулись пунктов 2 и 6 .
Пункт 2 предусматривает, что до заключения договора между застройщиком и участником долевого строительства необходимо направить проектную декларацию недвижимого объекта в компетентный орган исполнительной власти для утверждения. Для оперативного проведения данной процедуры следует заполнить соответствующую форму проектной декларации на установленном компетентным органом сайте и использовать электронную подпись для идентификации застройщика.

Шестой пункт обязывает застройщика оперативно и регулярно вносить изменения в проектную декларацию на своём официальном сайте, а также в течение пяти дней отправлять изменённый вариант декларации в уполномоченное ведомство.

Последним изменением статьи 4 , устанавливающей правила оформления договора участия в долевом строительстве, которое состоялось 29.07.2017, было отмена пункта 2 , о чём указано в Федеральном законе № 218-ФЗ.

Скачать действующую редакцию ФЗ 214

Действующая редакция Федерального закона 214 об участии в долевом строительстве с учётом всех последний изменений относится к 29 июля 2017 года.

Надежные застройщики предпочитают работать согласно закону №214-ФЗ. Это значит, что квартиры в новостройках продаются на основании заключения договора долевого участия. Благодаря этому, покупатели получают определенные гарантии, их риски снижаются. В условиях закона 214-ФЗ квартира регистрируется в ГУ ФРС (Федеральная регистрационная служба), поэтому можно быть уверенным в надежности договора. Недобросовестный застройщик не сможет продать ее дважды. Закон дает возможность продавать жилье по переуступке еще до перевода квартиры в собственность.

Федеральный закон 214-ФЗ регулирует отношения между физическими лицами юридическими лицами-застройщиками, правила привлечения средств населения для строительства жилья на основе договора долевого строительства, возникновение права собственности у покупателя жилья. В законе оговаривается гарантия прав и интересов, сохранности имущества участника.

Статьи закона предусматривают различные ситуации по невыполнению статей договора. Они защищают участника долевого строительства от обмана, от неполного выполнения условий договора. Основываясь на положения закона, можно найти способы решения спорных вопросов с застройщиком и взыскания с него убытков.

Закон жестко вынуждает застройщика выполнять условия договора долевого участия.

Он предлагает варианты, когда дольщик с полным правом может расторгнуть договор и получить от застройщика неустойку. Это возможно по следующим причинам:

При невыполнении застройщиком сроков строительства, оговоренных в договоре.
В случае приостановки или прекращения строительства новостройки или другого объекта, в составе которого возводится дом с долевым участием, а также при возникновении обстоятельств, подтверждающих изменение сроков объекта.
При внесении в проект строительства значительных изменений, в том числе и изменений в размере объекта долевого строительства.
При изменении назначения нежилых помещений или общего имущества в новостройке.
В случае нарушения обязанностей, вмененных застройщику согласно части 2-й статьи 7 закона.
При нарушении качества строительства объекта долевого строительства.
В иных случаях, оговоренных законом.

Расторжение договора обязывает застройщика вернуть средства, оплаченные дольщиком по договору долевого строительства. Кроме этого застройщик должен выплатить пеню за использование средств дольщика. Она насчитывается в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка на день возврата средств дольщику за весь период, прошедший с даты внесения им средств на счет застройщика.

Любое невыполнение застройщиком своих обязательств в рамках закона грозит ему штрафными санкциями, которые выплачиваются в пользу дольщиков.

Закон 214-ФЗ - это свод положений, всесторонне защищающих дольщиков. Он однозначно определяет понятие сроков сдачи объекта, наказания застройщиков при нарушении закона. Важно и то, что договор долевого участия регистрируется ФРС и контролируется государственными органами.

Перед регистрацией договоров долевого участия ФРС проверяет документы застройщика, анализирует его деятельность, оценивает конкретный проект застройщика. Это значительно снижает риски мошенничества, срыва сроков сдачи.

В случае, когда застройщик не работает по закону 214-ФЗ и продает квартиры другим способом, не по ДДУ, покупатель должен очень осторожно подходить к договору с такой компанией. Это может говорить о том, что застройщик не может пройти проверку ФРС. Поэтому покупатель не имеет никаких гарантий по части сдачи дома, соблюдения сроков и выполнения застройщиком обязательств.
Если сравнивать покупку жилья по ДДУ (договора долевого участия) и ПКП (предварительный договор купли-продажи), следует понимать различие. Оно состоит в том, что ДДУ можно продать по переуступке, а ПКП нельзя. Если застройщик не желает регистрировать собственность, ДДУ поможет выделению собственности через ГУ ФРС. В случае с ПКП такое возможно лишь с помощью суда.

Регистрация в ФРС устраняет проблему двойной продажи жилья. Она могла возникнуть либо из-за мошенничества застройщика, либо в результате ошибочных действий менеджеров по продаже. Часто квартиры, продаваемые на стадии котлована, оказывались задвоенными в результате ошибок и отсутствия на них номеров. Регистрация в ФРС - серьезный процесс, который подразумевает электронную регистрацию и создание четких баз жилья.

Положительный момент при регистрации в ФРС и в том, что она устраняет нестыковки и несогласованность действий застройщика и инвестора или застройщика и подрядчика. Эти ситуации предполагают продажу застройщиком части квартир подрядчику или инвестору. Продажа квартир населению и теми, и другими приводят к аннулированию договоров, появлению двух хозяев на одну квартиру, потере и денежных средств, и собственности.
Неприятные ситуации возникали и в том случае, когда покупатель квартиры выяснял, что не может получить ее в собственность в связи с нахождением ее в залоге. Застройщик часто берет кредит у банка, выставляя в залог квартиры. И в случае невозврата застройщиком кредита, банк не позволит оформить на них собственность.

Эти проблемные ситуации создают договора паевого взноса, договора ЖСК (жилищно-строительный кооператив), договора предварительной купли-продажи. Заключение договора долевого участия устраняет эти риски и максимально защищает покупателя жилья.

Покупка недвижимости по 214-ФЗ о долевом строительстве – самый надежный вариант приобретения жилья в новостройке. Как подстраховаться от подводных камней этой сделки? Какие изменения в 214-ФЗ ждут дольщиков и застройщиков в 2017 году?

Главное достоинство ДДУ – защита от двойных продаж

Покупка квартиры в доме, который строится по 214-ФЗ, считается самым надежным способом приобретения жилья на первичном рынке. Полное название закона – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Договор долевого участия (ДДУ) защитил покупателя от главной проблемы недавнего прошлого – двойных продаж, когда одну и ту же квартиру застройщик умудрялся сбыть сразу нескольким покупателям. Долевые договоры обязательно регистрируются в Росреестре , поэтому с ними такая махинация не пройдет.

Еще один плюс домов по 214-ФЗ – наличие у девелопера всей необходимой для строительства разрешительной документации. Компания, строящая дом по 214-ФЗ, имеет право начинать продажи только после того, как получит разрешение на строительство . Это значит, что вся подготовительная документация в порядке.

При покупке квартиры по другим схемам можно попасть в ситуацию, когда компания начинает продавать жилье в будущем доме, не имея законных прав на земельный участок под застройку. Проблемы могут возникнуть и с разрешением на строительство: девелопер уже начал заключать с покупателями предварительные договоры о продаже квартир, берет у них задаток – а государственная экспертиза проекта не произведена. В итоге может оказаться, что проект нужно доработать, или он вовсе не получает согласования. И покупатели, поспешившие внести залог за такое жилье, вынуждены через суд требовать от застройщика возврата своих денег. При заключении ДДУ можно быть уверенным, что этого не случится.

В долевом договоре также обязательно указывается срок сдачи дома . Застройщик, не уложившийся в отведенные сроки, будет вынужден уплатить штраф государству (а если в ДДУ есть соответствующее условие, то и дольщику).

Прежде чем подписывать договор, нужно проверить надежность компании-застройщика

Однако не стоит думать, что ДДУ – гарантия защиты от неприятностей. Но можно избежать лишних трудностей, если внимательно изучить все документы застройщика и сам долевой договор.

Прежде чем подписывать договор, нужно проверить, есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истек ли его срок .
Обратите внимание на то, когда компания должна сдать дом, и не поленитесь наведаться на стройку , чтобы оценить степень его готовности. Вдруг срок разрешения истекает через месяц, а на стройплощадке еще только вырыли котлован?
Ознакомьтесь с другими объектами, которые возводила эта компания, – они должны быть перечислены в проектной декларации , выложенной на официальном сайте предприятия.
Поищите эти объекты в интернете – не было ли проблем с их строительством, задержек сдачи в эксплуатацию? Выясните, как новоселы оценивают качество новостройки. Если сомнений нет, то можно браться за договор.

Обязательные пункты ДДУ:

Во-первых, это срок передачи объекта недвижимости дольщику по акту . Не «в четвертом квартале 2017 года», а «не позднее 15 ноября 2017 года». В чем разница? «Четвертый квартал» – понятие растяжимое. Если, например, дом был сдан в эксплуатацию, а застройщик тянет с передачей вам квартиры, то в суде вы будете отстаивать свои права, оперируя точной датой, а не расплывчатыми сроками.

Во-вторых, о квартире в договоре должно быть сказано, какова ее общая площадь и площадь будущих комнат, где она расположена на схеме дома, какова ее стоимость . Договор без этого пункта считается недействительным.

В-третьих, ДДУ должен содержать пункт о том, когда новосел начинает вносить квартплату . Если это не указано, то начисление платежей начинается с момента подписания акта приема-передачи квартиры дольщику. Но застройщик может потребовать, чтобы покупатель оплачивал коммунальные и эксплуатационные расходы начиная с даты сдачи дома госкомиссии. Даже если дольщик еще не получил ключи и не может въехать в новую квартиру. Это требование стоит оспорить, так как заселение может затянуться по вине застройщика и тогда вы будете платить за услуги, которыми не пользуетесь.

По закону гарантийный срок на построенный дом , в течение которого компания должна безропотно устранять все обнаруженные недостатки, составляет пять лет, на инженерно-техническое оборудование – три года. Хотя это требование содержится в законодательстве, не помешает его тоже прописать в договоре.

Оплачивать квартиру в новостройке нужно только после регистрации договора в Росреестре

Некоторые недобросовестные застройщики настаивают на оплате до регистрации, иначе, дескать, покупатель передумает и придется затевать сложную процедуру расторжения договора и отмены регистрации. Но застройщику как раз в этой ситуации ничего не грозит, а вы, оплатив незарегистрированный ДДУ, рискуете, что компания подпишет еще с кем-то аналогичный документ на ту же квартиру и возьмет с него деньги. И тогда неясно, кому достанется оплаченная жилплощадь.

Деньги у дольщика продавец может брать только после того, как ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Лучше всего открыть специальный счет – аккредитив, на который покупатель кладет нужную сумму сразу после подписания договора, но застройщик сможет получить эти деньги только после регистрации договора в Росреестре. Тогда обе стороны могут быть спокойны насчет оплаты.

Интересы дольщика защищает также обязательное страхование ответственности застройщика (действует с 1 января 2014 года, отменено с 1 января 2017 года, заменено на компенсационный фонд - см. ниже). Эту страховку должен оформить каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он по какой-то причине не построит дом, не передаст квартиру покупателю (например, застройщик обанкротится), то дольщик получает внесенные деньги по страховке.

ДДУ 2017 - поправки в 214-ФЗ

Почти каждый год законодатели ужесточают требования к застройщикам, внося изменения в 214-ФЗ. Так, в 2016 году были приняты очередные поправки в закон, которые существенно изменили условия долевки с 2016 и 2017 года.

Изменения в 214-ФЗ по застройщикам с 2017 года

Минимальный размер уставного капитала

Изменения коснулись и уставного капитала компаний-застройщиков: теперь начинать возведение жилья не сможет фирма с минимальным капиталом в 10 тыс. руб. Размер уставного капитала привязан к площади жилья, которое возводит данное предприятие и связанные с ним компании. Минимальная сумма капитала – 2,5 млн руб. – для организаций, у которых площадь всех объектов долевого строительства не превышает 1,5 тыс. кв. м. Максимальная сумма – до 1,5 млрд руб. – для тех, у кого объемы новостроек более 500 тыс. кв. м. Это нововведение призвано обезопасить рынок от фирм-однодневок, которые открываются с целью собрать деньги с дольщиков, а потом разоряются и исчезают с полученной суммой.

Часто застройщики создают отдельные юридические лица под строительство конкретных объектов. Изменения в 214-ФЗ предусматривают такую ситуацию: в случае создания юридического лица под объект совокупный капитал застройщика и его учредителей должен составлять предусмотренный законом минимум. Застройщик и его учредители должны быть связаны договором поручительства, который должен быть удостоверен нотариально и предусматривать солидарную ответственность. То есть участник долевого строительства наделяется законом правом самостоятельного выбора: к кому именно - застройщику или учредителю - предъявлять свои финансовые требования.

Расширен перечень предоставляемой застройщиком информации

Застройщики будут обязаны публиковать на своих сайтах подробную информацию о каждом доме, который они строят с привлечением средств дольщиков. На этом ресурсе компания должна будет размещать разрешительную документацию на свои объекты, рассказывать, на каком этапе находится строительство, сообщать об изменении срока сдачи домов в эксплуатацию.

Обязательными к публикации стали аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности, разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, договор поручительства с учредителями застройщика и фотографии хода строительства жилого дома.
Обязательно должна быть на сайте и форма ДДУ, который застройщик предлагает заключать гражданам. Появился и такой вид документа, как заключение уполномоченного органа исполнительной власти (Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ) о соответствии застройщика новым требованиям 214-ФЗ. Оно тоже обязательно должно размещаться на сайте.

Кроме того, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже , а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства , содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения. И если дольщик в течение гарантийного срока пожалуется на дефекты в квартире или доме, а застройщик докажет, что эти дефекты возникли из-за неправильной эксплуатации, то устранять их и компенсировать вред жильцам строительная компания не будет. Но если это застройщику доказать не удастся и при этом оно не поторопится устранить дефекты, то за каждый день просрочки будет выплачивать дольщику неустойку

Итак, с 1 января 2017 года на официальном сайте застройщик должен разместить следующие документы:

– разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
– разрешение на строительство;
– заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
– документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
– заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
– проект договора участия в долевом строительстве;
– выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
– договор поручительства с застройщиком (если таковой заключался);
– фотографии, отражающие текущее состояние строительства, создания (публикуются ежемесячно).

Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков

За каждый день просрочки сроков устранения строительных недостатков застройщик будет выплачивать дольщику неустойку в размере 1% от стоимости жилья. А когда такие дефекты делают квартиру непригодной для проживания, то застройщику придется еще и компенсировать неустойку в 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недочетов.

5%-е ограничение изменения площади квартиры

Одним из оснований расторжения ДДУ со стороны участника долевого строительства является существенное изменение построенной квартиры относительно проекта, в том числе – по площади. Изменение площади квартиры в виде 5% от площади являться существенным.
В принятой редакции 214-ФЗ использование счетов экскроу не стало обязательным

Счета эскроу - простая и безопасная для дольщика система расчетов

Участник долевого строительства оплачивает ДДУ не напрямую на счет застройщика, а на специальный счет в банке. При этом застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента, пока не построит дом и не передаст квартиру дольщику. А если не построит, банк возвращает денежные средства дольщику. Использование счетов экскроу застройщиком осуществляется по желанию. Для застройщиков предусмотрены льготы: в отношении застройщиков, использующих счета эскроу, не применяются правила об обязательном страховании гражданской ответственности застройщика или о банковском поручительстве. Также предусмотрено, что вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом, не выплачивается.

Запрет «перебрасывания» денежных средств с объекта на объект

ННовая редакция 214-ФЗ прямо запрещает использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством одного конкретного жилого дома (жилого комплекса). Отныне застройщик обязан вести финансовую документацию отдельно по каждому дому. Годовая отчетность подлежит обязательному финансовому аудиту, и ответственность за нецелевое использование денежных средств несут персонально руководитель застройщика и главный бухгалтер.

Единый реестр застройщиков (ЕРЗ)

Это государственный информационный ресурс в виде систематизированного перечня застройщиков и анализа их соответствия расширившимся требованиям 214-ФЗ. Будет собрана информация о каждой строительной компании страны: какие объекты она построила, какие претензии и взыскания были на нее наложены и т. д. Сведения, содержащиеся в Едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и размещаются на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.

Кроме того, в Уголовный кодекс внесено условие, что застройщик, нарушивший закон о привлечении средств в долевку, может быть привлечен к уголовной ответственности . Максимальный срок лишения свободы за такие нарушения – пять лет. Это изменение вступило в силу нынешней весной и уже привело к резкому сокращению числа штрафов за неправильное ведение строительства по 214-ФЗ. Опасаясь уголовного наказания, застройщики не рискуют обходить законы.

Изменения в 214-ФЗ по дольщикам с 2017 года

Есть определенные изменения и в положении участников долевого строительства.

Запрет на односторонний отказ от ДДУ

При надлежащем исполнении ДДУ застройщиком дольщик более не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. То есть участие в долевом строительстве больше не предполагает выхода из него – нужно участвовать вплоть до победного конца. Иное возможно только в судебном порядке.

Ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры

Новая редакция в ст. 6 сформулирована таким образом, что не ясно: то ли в случае необоснованного уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры застройщик освобождается от уплаты пени на период такого уклонения, то ли он в принципе освобождается от оплаты пени за просрочку строительства и вызванную этим просрочку передачи квартиры. Такая двоякость толкования вызовет и двоякость судебной практики.

Изменения по государственному регулированию

Необходимым условием привлечения денежных средств застройщиком отныне будет являться отсутствие недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ.

Правительство РФ обязуется издавать правила по ДДУ

В настоящий момент застройщики самостоятельно разрабатывают форму ДДУ. И хотя очень многие условия ДДУ регулируются 214-ФЗ, все еще остается много «белых пятен». Например, 214-ФЗ не регулирует процедуру окончательных расчетов между сторонами ДДУ по результатам обмеров БТИ, порядок и размер оплаты эксплуатационных взносов после ввода дома в эксплуатацию. И если Правительство РФ введет единую форму текстов ДДУ, стандартизирует условия договора, это будет существенным подспорьем дольщикам.

Государственный компенсационный фонд дольщиков

С 1 января 2017 года будет действовать требование, чтобы девелоперы отчисляли минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ в компенсационный фонд. И с 1 января 2017 года отменяется обязательное страхование застройщиков. Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!