Реклама на портале

Объект капитального строения определение. Особенности отнесения объектов к объектам капитального строительства

Термин «капитальное строительство» (КС) предполагает не только возведение новых зданий/сооружений, но и проектные и изыскательские, монтажные, пусконаладочные работы, модернизацию существующих основных фондов, подготовку технической документации.

Виды капитального строительства

Для ответа на вопрос: «Что такое объект капитального строительства?» - предстоит узнать, какие виды КС существуют. Остановимся на этом более подробно.

  1. Новое строительство - создание объектов или их комплекса на новых площадях, которые после окончания работ при вводе в эксплуатацию будут состоять на самостоятельном балансе.
  2. Реконструкция действующих предприятий - устранение зданий или его элементов с возможной перестройкой существующих цехов для совершенствования производства, увеличения мощности и улучшения качества продукции.
  3. Техническое перевооружение действующих предприятий - это целый комплекс мер, направленных на модернизацию, автоматизацию производства с целью улучшения финансовой деятельности организации. При таком виде строительства не производится реконструкция и/или расширение существующих производственных площадей.
  4. Расширение действующих предприятий - создание и/или увеличение новых/существующих объектов, цехов на действующем учреждении. Объекты не ставят на самостоятельный баланс после документального оформления, связанного с вводом в эксплуатацию.

Иначе говоря, результатом любого из перечисленных видов капитального строительства является объект.

Объекты капитального строительства: определение

Строительство - развивающаяся отрасль, в процессе которой появляются готовые объекты по функционалу производственного/непроизводственного назначения и инфраструктуры. Что подпадает под категорию «объекты капитального строительства»? Определение (формулировка прописана в РФ) трактует это понятие так: жилые и нежилые строения и незавершенные объекты строительства (исключение составляют постройки по типу навесов и киосков).

Виды объектов КС

Отдельно стоящее здание со всеми коммуникациями, эстакадами, оборудованием, мебелью называется объектом строительства.

Здание - результат строительной деятельности, образующий систему, состоящую из подземной и/или надземной частей, в структуру которой включены помещения, инженерно-технические коммуникации. Цель возведения - проживание, размещение производства, содержание животных или хранение продукции.

Сооружение - инженерно-строительный объект, предназначенный для производственных процессов: хранения продукции, перемещения людей или грузов. Основное отличие от здания - это временное пребывание людей на объекте, например: мосты, дамбы, ЛЭП, стадионы.

Термин «строение» употребляется как обобщенное название предыдущих двух понятий. Является также результатом строительства, но не ставится на учет в реестр объектов КС.

Объекты незавершенного строительства - приостановленные на определенный срок возводимые строения.

Классификация объектов капитального строительства

В Кадастровом кодексеизложены определение и виды объектов капитального строительства. Это: здания, сооружения (трубопроводы, скважины, линии электропередач и связи, плотины), строения и незавершенные объекты строительства.

Согласно же Постановлению Правительства № 87, в котором утвержден состав проектной документации, по функциональному значению принято выделять 3 вида объектов КС:

  • для производственных процессов;
  • непроизводственного назначения;
  • линейные.

К объектам производственного характера относятся здания и сооружения промышленного назначения, а также объекты безопасности и обороны. Сооружения жилищного фонда, коммунально-бытового, культурного, социального назначения и капитального характера принято относить к непроизводственному виду.

Линейные объекты

Инженерные сети, коммуникации, трубопроводы, линии электропередач и связи, автомобильные дороги, мосты, туннели - это линейные объекты капитального строительства. Определение местоположения при проектировании этой категории конструкций осуществляется установлением специалистами в межевом деле координат характерных точек и регламентируется Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Получение документов, разрешающих строительство линейных объектов, осуществляется на основании Градостроительного и Земельного кодексов РФ и закона «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности».

Объекты строительства, не требующие разрешительной документации

Разрешительная документация - пакет документов, отвечающий требованиям и допускающий застройщика к началу осуществления строительства и реконструкции.

Градостроительный план - документация, без которой проектная организация не вправе выдавать свое решение на строительство и реконструкцию объектов. Выдается застройщику после письменного его заявления архитектурным отделом с утверждением районной администрации.

Согласно ст. 51 ГрК, начало строительства без допускается в том случае, если предстоит возведение:

  • гаража на земельном участке, принадлежащем физическому лицу;
  • киосков, навесов и прочих объектов некапитального характера;
  • строений вспомогательного характера;
  • а также в случае необходимости изменения капитальных строений, без затрагивания несущих конструкций, не нарушая характеристик надежности и безопасности.

Отличительные признаки капитального объекта

Для понимания отличия между временными и капитальными строениями необходимо рассмотреть юридическую и экономическую сторону предмета обсуждения.

Временная постройка - вспомогательный объект, возводимый для полноценного выполнения строительства и подлежащий демонтажу после окончания работ. На нее не выдаются правоустанавливающие документы.

С технической стороны временная постройка может иметь те же признаки (фундамент, капитальные стены, ж/б перекрытия), что и объекты капитального строительства. Определение тонкойграниотличия кроется в их различном правовом статусе. При строительстве капитальных объектов предусмотрен их длительный срок эксплуатации, в то время как временные постройки имеют ограниченный период использования, не превышающий пяти лет.

Основные признаки принадлежности к объекту капитального строительства - это неразрывная его связь с землей и, соответственно, необходимость в получении разрешительной документации. Но об этом чуть позже.

Объекты капитального строительства: проблемы их отнесения к недвижимому имуществу

До 2005 г. использовались такие правовые конструкции, как «объекты недвижимости в градостроительстве», «объекты градостроительной деятельности». С внесением некоторых корректив терминология изменилась. Так, с 2005 года в российском законодательстве впервые был введен термин «объект капитального строительства». Понятие и определение этой категории фигурируют не только в градостроительстве, но и в иных отраслях права (оперируют термином также в земельном, лесном законодательстве, гражданско-правовой сфере).

Трактовка термина ОКС сводится к простому перечню объектов, без присвоения им каких-либо свойств и признаков. Но известно, что капитальное строение имеет связь с земельным участком и не может быть перемещено или разобрано без ущерба своему назначению.

С другой стороны, для сравнения необходимо рассмотреть признаки недвижимости. В ГК РФ, в положении ст. 130, указан перечень свойств, присущих недвижимому имуществу:

  • прочная связь с землей;
  • обязательная государственная регистрация;
  • невозможность осуществления перемещения недвижимости без причинения ущерба ее конструкции; это также касается сооружений, зданий и объектов незавершенного строительства.

В норме упоминаются объекты капитального строительства, определение которых есть в ГрК РФ. То есть объекты недвижимости (незавершенные являются ОКС, следовательно, для них характерны те же признаки, что и для недвижимого имущества.

Может ли она являться объектом КС?

Самовольная постройка - это объект, строительство которого осуществлялось без получения необходимых разрешений на территории, не отведенной для этих целей и с нарушением санитарных, градостроительных норм и правил.

В случае признания судом самовольной постройки объектом капитального строительства возможно 2 варианта разрешения ситуации:

  1. Снос объекта лицом, осуществившим возведение несогласованной с органами власти постройки (своими силами и за свой счет).
  2. Признание судом права собственности на строительство несанкционированной постройки. При условии возведения недвижимости с соблюдением строительных норм, без создания угрозы здоровью и жизни граждан.

Любое возводимое строение принято подразделять на капитальное и некапитальное. Капитальное предполагает не только возведение сооружений, но и любые изыскательные, проектные или монтажные работы, а также модернизацию уже существующих объектов. Градостроительный кодекс трактует капитальное строительство, как возведение нежилых или жилых строений, различные незавершенные объекты, за исключением легких построек в виде киосков, ангаров, кладовых, павильонов и т. д.

Виды капитального строения

Объект капитального строения – это самостоятельное здание с необходимыми коммуникациями, оборудованием, эстакадами и т. д.

Виды строений:

  1. Постройки или комплексы построек на отдельных площадях. После окончания строительства такие постройки перейдут на самостоятельный баланс.
  2. Реконструируемые здания для усовершенствования, увеличения возможностей или мощностей.
  3. Реставрируемые здания с целью их косметического или капитального ремонта, внутренней перестройки, устранения физических дефектов, расширения.
  4. Производственные помещения, подлежащие техническому перевооружению, автоматизации или модернизации, для увеличения производственных площадей.

В обобщенном варианте все объекты капитального строительства подразделяются на:

  • Производственные . Это здания, возведенные для промышленных целей, объекты обороны или безопасности.
  • Непроизводственные . Это здания жилищно-бытового фонда, коммунального, культурно-социального.
  • Линейные . Это различные инженерно-коммуникационные сети, трубопроводы, линии связи и электропередач, дороги, мосты, туннели и т. д.

    • Признаки капитального строения

    Основным признаком является тесная связь объекта с земельным ресурсом, т. е. непременное наличие фундамента. Дополнительно необходим разрешительный пакет документов, отвечающий всем требованиям ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Именно представление документов позволяет застройщику приступить к строительству или необходимой реконструкции.

    Виды временного строения

    Объект временного строения – это сооружения из облегченных конструкций, без заглубленной фундаментной основы, с отсутствующими подземными объектами. Например:

    1. Сооружения для придорожного сервиса – автопарковки, терминалы для платежей, телефонизированные кабины и т. д.
    2. Развлекательные сооружения – аттракционы, детские/игровые площадки, шапито и т. д.
    3. Сооружения технического, производственного, коммунального назначения – пункты вторсырья, бытовки, склады, навесы на автостоянках, гаражи и т. д.
    4. Крытые подземные или воздушные переходы, пандусы и т. д.
    5. Мобильные сооружения сборно/разборного типа – кладовые, склады, ангары, вспомогательные помещения, павильоны и т. д.

    Признаки временного строения

    Отличительная особенность временного строения – недолговечность постройки. Обычно это вспомогательный объект, в дальнейшем подлежащий разборке или переносу на другую территорию. Временный объект может носить сезонный характер. Срок его эксплуатации не более 5 лет.

    На возведение временного строения не требуется сбор разрешительной или правоустанавливающей документации. Не требуется и градостроительная экспертиза. Необходимо лишь установить вид строения, определить площадку для установки сооружения и, по необходимости, возвести заграждение.

    Сравнительная характеристика капитального и некапитального строения

    • Заглубленный фундамент – обязательное условие.
    • Ограждающие и несущие конструкции.
    • Проведение коммуникаций инженерного свойства.
    • Привязка сооружения к земельному участку, территории.
    • Продолжительный срок службы.
    • Государственная регистрация документов с указанием характеристик объекта, местоположения, площади, назначения, соответствия нормам СНиП и ГОСТ.

    Некапитальное строительство:

    • Площадь не более 20 кв.м.
    • Легкие сборно/разборные конструкции.
    • Отсутствие заглубленного фундамента.
    • Отсутствие подземных дополнительных сооружений.
    • Нет необходимости создавать различную проектную, регистрационную и т. д. документацию.
    • Отсутствие конкретного местонахождения, возможность разобрать сооружение и перенести его на другую территорию для эксплуатации.

    Дополнительно для определения капитальности здания рассматривают следующие пункты:

    • Конструкция здания и применяемые стройматериалы.
    • Технические решения, применяемые при строительстве.
    • Размер и размещение объекта.
    • Уровень противопожарной безопасности.
    • Благоустройство.

    Все вышеизложенные характеристики и критерии необходимы для определения капитальности постройки, что в свою очередь определяет юридическую и экономическую сторону эксплуатации сооружения.

    Рмленный должным образом.

    Говоря юридическим языком, у такого объекта отсутствует регистрация права на собственность. Как Вы думаете, нужна ли регистрация права собственности на временную постройку? Если Вы считаете, что регистрация требуется, то Вы ошиблись; а если считаете, что она необязательна, то Вы правы только на половину.

    На временную постройку нельзя осуществить регистрацию права собственности, и это достаточно важный момент.

    В дальнейшем мы увидим, почему. А объект капитального (незавершённого) строительства по закону должен быть зарегистрирован в Росреестре, и на руках у собственника должны находиться документы о правах собственности. К примеру, у Вас в аренде находится земельный участок, и на нём построили временное сооружение, скажем, торговый павильон. Через некоторое время Вы решили оформить этот павильон в собственность, что в дальнейшем позволит Вам оформить право собственности и на земельный участок. И тут Вы попадаете в ловушку: временные сооружения зарегистрировать в Росреестре нельзя. Соответственно, не получится оформить в собственность и земельный участок.

    Ещё один пример. Вам выделили земельный участок для осуществления предпринимательской деятельности. Чтобы было удобно организовать торговлю, Вы решили установить павильон. Через некоторое время приходит представитель власти и заявляет, что павильон построен незаконно: у Вас не было разрешения на его строительство.

    Возникает вопрос: что делают владельцы торговых павильонов в первом и во втором случаях? Они обращаются к с целью определить, является ли здание объектом капитального или же это объект некапитального строительства, обладают ли эти павильоны характерными признаками объектов капитального строительства. После этого они предоставляют заключение от экспертов органам исполнительной власти. Данное заключение могут принять и либо отправить на доработку - либо, при возникновении сомнений, провести повторное обследование самостоятельно, обратившись в другую экспертную организацию.

    Об этом и говорили чиновники относительно ситуации сноса торговых павильонов в Москве, ссылаясь на отсутствие разрешений на строительство зданий, которые по факту были объектами капитального строительства, а по документам – временными сооружениями. Безусловно, были и собственники, объекты которых были должным образом оформлены: имели разрешение на строительство и регистрацию права собственности, но всё равно попали под снос. Это, правда, уже другой вопрос: о законности действий Правительства Москвы. «Предупреждён – значит, вооружён».



    Как определить, является ли здание объектом капитального строительства или же временным сооружением? И что нужно знать при строительстве здания?

    По своей функции временные строения предназначены для вспомогательного использования и не могут функционировать отдельно без объекта капитального строительства. Это такие объекты, как тамбур, навес над входом. Вспомогательное сооружение необязательно может быть частью здания. К примеру, модульные здания для вахтовых посёлков, бытовки для строителей, которые, на первый взгляд, кажутся самостоятельными строениями (в них есть санузлы, коридоры, кухни, жилые комнаты, залы для совещаний). Данные сооружения обеспечены инженерными коммуникациями, электричеством, водопроводом. При этом они всё равно выполняют лишь вспомогательную функцию, так как в таких строениях живут и работают строители, и такие постройки лишь помогают им возводить находящийся поблизости объект капитального строительства. Но есть объекты, которые тяжело классифицировать как вспомогательные. Это торговые павильоны, киоски, ларьки, палатки и другие подобные сооружения.

    Определить, является ли сооружение временным, можно только после изучения конструктивных решений.

    Одним из таких критериев по конструктивному решению является следующее: временные сооружения должны легко возводиться и легко демонтироваться. Также у временных сооружений отсутствует неразрывное сцепление с землёй. Стоит отметить, что устройство фундамента при этом допускается, так как в определённых зданиях – к примеру, модульных – без фундамента не обойтись. Чтобы избежать возможных споров по данному вопросу, рекомендую выполнять фундамент из сборных элементов, таким образом разрешения на строительство фундамента не потребуется. В идеале для временного сооружения фундамент – это плита. А вот сваи точно не подойдут, так как обратно из грунта после забивки их не извлечёшь. Если нет возможности установить сборную плиту, можно залить её на площадке, т. е. выполнить монолитную плиту. Но тогда необходимо предусмотреть в ней монтажные петли, для того чтобы можно было демонтировать плиту без её разрушения.


    Резюмируя вышесказанное, можем сделать вывод: демонтаж объектов временного строительства не должен приносить несоразмерный ущерб его назначению. Конструкции должны легко собираться, разбираться и перевозиться.

    Срок службы временных построек, согласно нормативным документам, составляет не более 10 лет, а у объекта капитального строительства срок службы от 15 до 175 лет.

    В завершение приведём определение объекта капитального строительства. Оно указано в статье 1 пункта 10 Градостроительного кодекса РФ : «Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершённого строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек». Определение временных сооружений в Градостроительном кодексе РФ отсутствует.

    Cлово «капитальный» в строительстве ассоциируется с объектом прочным, надёжным, созданным на длительный срок, с большими денежными вложениями. Капитальные строения, в отличие от временных построек, являются правовыми объектами — на них регистрируется право собственности. Объект капитального строительства — как он определяется законодательно, какими признаками обладает, и что относится к капитальным строениям?

    Объект капитального строительства: определение, виды, признаки

    Термин «объект капитального строительства» (ОКС) в Российском градостроительном кодексе появился только в 2005 г. (До этого периода в кодексе оперировали категориями «объекты недвижимости» или «объекты градостроения»).

    Определение объектов капитального строительства

    Согласно ГрК РФ (ст. 1 п. 10) объект капитального строительства (ОКС) — это здания, сооружения, строения, а также объекты незавершённого строительства, при этом из этого числа исключаются некапитальные постройки, а также все улучшения, которые нельзя отделить от земельных участков (мощение, настилы, покрытия и т. д.).

    Некапитальное строение — это объект, который прочно не связан с землей, его легко разобрать и переместить без нанесения вреда и потери функциональности (п. 10.2 ГрК РФ, добавленный 3 августа 2018 г. постановлением N 342-ФЗ):

    • киоски (строения, не имеющие торгового зала и рассчитанные на одного продавца);
    • навесы (конструкции в виде одной лишь крыши с опорами или полуоткрытые, с незамкнутыми стенами).

    Разница между ОКС и объектом недвижимости

    По сути определение ОКС в ГрК РФ идёт от противного, то есть капитальными объектами признаются все те, что не относятся к некапитальным. Получается, что косвенно ОКС и объекты недвижимости — это одно и то же:

    Объект недвижимости прочно соединяется с землёй и имеет фундамент. Его нельзя переместить и демонтировать, так как все его составляющие неделимы, их невозможно использовать по отдельности, не нарушив целостность всего объекта, его предназначение и функции. Право собственности на объект недвижимости подлежит регистрации.

    То же самое можно отнести и к ОКС.

    • К недвижимости относятся все объекты капитального строительства (ст. 130 ГК РФ). (Строения регистрируются как здания). В правовом отношении ОКС и недвижимость — неодинаковые категории:
    • Помимо привязки к земле, соответствию объектов техническим параметрам, нормам градостроения и другим требованиям, для создания объекта недвижимости необходимо право собственности на земельный участок, согласие собственника ЗУ или разрешение исполнительных органов власти.
    • К объекту недвижимости обязательно должны быть подведены инженерные коммуникации, в то время как при строительстве объектов капитального строительства, это нe всегда является необходимым условием.


    Разрешение на строительство ОКС

    На основании ст. 51 на строительство ОКС, кроме случаев, указанных в п. 17 данной статьи, необходимо брать разрешение. Оно может быть выдано только при соблюдении правил землепользования и строительства (кроме тех объектов, на которых не распространяются (или не установлены) требования, указанные в градостроительном регламенте).

    На территории аэродромов устанавливаются ограничения в использовании ОКС, то есть любой объект там не построить.

    Разрешения брать не нужно:

    • для строительства или реконструкции ИЖС, жилого дома, гаража, садовых домов, вспомогательных построек на ЗУ;
    • капремонта и реконструкции ОКС (если она не приведет к изменению его назначения);
    • строительства буровых скважин, газопроводов, согласно государственным техническим проектам;
    • в др. случаях, указанных в п 17 ст. 51 ГрК РФ.

    Виды объектов ОКС

    Несмотря на то, что словесный ряд определения ОКС состоит из синонимов, так как здания часто называют сооружениями или строения, конструктивно и по назначению — это разные понятия.

    Что такое здание

    Здание представляет собой завершенную объёмную конструкцию с наземной, а иногда и подземной частью, с подсоединенными инженерными линиями и сетями.

    Предназначение здания:

    • проживание;
    • осуществление деятельности;
    • производство;
    • хранение произведённой продукции;
    • содержание поголовья скота или птицы.

    Всего существует два вида зданий — жилые и нежилые.

    Определение и виды жилых зданий

    Жилое здание — объект, состоящий из жилых и вспомогательных помещений, необходимых для удовлетворения бытовых и других потребностей, связанных с проживанием.


    К жилым зданиям относятся:

    • дома для постоянного проживания;
    • общежития, интернаты и дома для престарелых (ветеранов, инвалидов);
    • детские дома и интернаты;
    • приюты для бездомных;
    • дома так называемого маневренного фонда и пр.

    Встречаются следующие виды жилых зданий:

    • ИЖД (индивидуальные жилые дома);
    • МКД (многоквартирный жилой дом).

    ИЖД бывают разного типа:

    • объект недвижимости для одной семьи, не более, чем из трёх этажей;
    • двухэтажный коттеджный дом с небольшим земельным участком (в доме обычно внутренняя лестница, первый этаж — гостиная, кухня, санблоки и другие вспомогательные помещения, второй — спальни);
    • одноквартирные дома блочного типа.

    МКД — это дом хотя бы из двух квартир и более, имеющих, помимо индивидуальных жилых, помещения и для общего пользования (коридоры, лестничные площадки, лоджии, кладовки и др.). В многоэтажных МКД имеется выход из каждой квартиры на лестничную площадку, в одноэтажных — в коридор или прямо на земельный участок.

    Нежилые здания

    Нежилые здания используются:

    • для трудовой и коммерческой деятельности;
    • промышленного и сельскохозяйственного производства;
    • в административных, социальных и культурных целях;
    • учебы и здравоохранения;
    • хранения продуктов и товаров;
    • в иных целях.

    Сооружения

    Сооружение — законченный строительный объект линейного, плоского, или объёмного типа, состоящий из наземной, надземной (подземной) частей. В состав сооружения обязательно входят несущие, иногда ограждающие конструкции.

    Назначение: производство, хранение, транспортировка грузов, перевозка людей. Сооружения, в отличии от жилых зданий, могут быть предназначены не для постоянного проживания, а для временного пребывания людей.


    Примеры сооружений: плотины, дороги, телебашни, стадионы, автопарки, вокзалы, инженерно-технические сооружения (ЛЭП, ТЭЦ, трубопроводы, кабельные и радиорелейные линии связи) и пр.

    Сооружение как единое целое состоит из многих объектов (сооружений), каждый из которых неотъемлемая часть целого: входящие объекты могут выполнять различные функции, но исключение их из состава основного сооружения невозможно, так как будет нарушена основная функция.

    • Например, стадион состоит из футбольного поля, беговых дорожек, спортивных площадок, песочных ям, административного здания, зрительской зоны — каждый объект играет разные роли, но может быть использован в составе всего стадиона.
    • У автомобильной дороги нельзя отнять покрытия, ограждения, дорожные знаки, рвы, кюветы, дорожные мосты длиной не более десяти метров.

    Что такое капитальное строение

    Точного определения капитального строения в градостроительном кодексе нет. К ним обычно относят:

    • все ОКС, то есть здания, сооружения и строения;
    • вспомогательные и хозяйственные строения второстепенного, потребительского значения (например, гаражи, дачные дома).

    Часто термин «строение» употребляют как синоним слову «здание». Далеко не все вспомогательные строения относятся к капитальным объектам строительства: целесообразно в этом случае использовать слово «постройка».


    Признаки капитального строения

    Капитальное строение всегда имеет фундамент, углубленный в землю, прочные стены. Однако такие же признаки могут быть и у вспомогательных построек.

    Главный критерий, по которым можно определить, что строение является капитальным — это его долговременность: минимальный срок эксплуатации капитального строения составляет 25 — 50 лет.

    Объекты незавершенного строительства

    Так называют ОКС, строительство которых приостановлено, главным образом из-за недостатка средств. И хотя такой «ярлык» объектам дается на время, и их планируют вводить в оборот, чтобы завершить начатое, иногда они «замораживаются» на десятилетия. Примером могут служить дома, которые начали строить по обанкротившиеся застройщики.

    Объекты некапитального строительства

    К ним относятся временные постройки и сооружения

    Временные постройки

    Временные постройки возводят или переделывают из других зданий и сооружений для проведения строительно-монтажных работ:

    • сборные плоско-линейные конструкции, которые легко устанавливаются и разбираются;
    • контейнеры;
    • передвижные объекты.

    На первый взгляд такие постройки могут ничем не отличаться от капитальных: у них может быть прочный фундамент, каменные стены, железобетонные перекрытия. Понять, к чему относится объект (капитальному или некапитальному строению), можно по его временном назначении (срок эксплуатации временной потройки обычно до 5 лет, порой — до 15), и когда строительство прекращается, его должны демонтировать. Впрочем, это происходит не всегда, и некоторые временные постройки фактически превращаются в постоянные.

    Также возводятся временные постройки в лесных хозяйствах и на землях сельхозназначения: складские помещения, улья, навесы, постройки для животных, хранения инвентаря и т. д.

    Некапитальные сооружения

    Это сооружения из легких конструкций, без фундамента (либо устанавливаемые на наземном неглубоком фундаменте), без подземных помещений, подведенных инженерных коммуникаций: киоски, павильоны, игровые и смотровые площадки, фонтаны, уличные туалеты и пр.

    "Электронный журнал "Финансовые и бухгалтерские консультации", 2012, N 10

    При строительстве объектов необходимо соблюдать требования действующего гражданского и градостроительного законодательства РФ, в частности получить разрешение на строительство. Однако такое разрешение не является обязательным в случае возведения объекта некапитального строительства. В связи с этим возникает вопрос, как оценить, является ли конкретный строящийся объект объектом капитального строительства, нужно ли в этом случае получать разрешение на строительство и проводить государственную экспертизу проектной документации в соответствии со ст. ст. 49, 51 Градостроительного кодекса РФ.

    Рассмотрим подход, основанный на судебной практике применения норм об объектах недвижимости (объектах капитального строительства), который может быть использован и при отнесении объекта к капитальным.

    Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей. В силу п. 3 ст. 49 Кодекса экспертиза проектной документации не проводится, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения.

    Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства, - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

    Указанный перечень носит открытый характер, а значит, по каждому объекту вопрос, является ли он объектом капитального строительства, следует решать отдельно.

    На основании норм действующего законодательства можно сделать вывод, что объекты капитального строительства всегда представляют собой объекты недвижимого имущества.

    Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    Таким образом, и гражданским законодательством не установлен конкретный перечень объектов, относящихся к объектам недвижимости (объектам капитального строительства).

    Строительные нормы и правила также не дают четкого определения, какие объекты являются капитальными, а какие нельзя отнести к объектам капитального строительства.

    В частности, при определении капитальности построек могут быть применены ГОСТ 25957-83 "Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения" и Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (утв. Постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. N 15/1). В соответствии с указанными документами постройки контейнерного типа состоят из одного блок-контейнера полной заводской готовности, передислоцируемого на любых пригодных транспортных средствах, в том числе на собственной ходовой части. Постройки сборно-разборного типа состоят из отдельных блок-контейнеров, плоских и линейных элементов или их сочетаний, соединенных в конструктивную систему на месте эксплуатации.

    Кроме того, СНИП 12-01-2004 "Организация строительства" устанавливает, что временные постройки - специально возводимые или приспособляемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства и подлежащие демонтажу после того, как отпадет необходимость в их использовании.

    В отсутствие единой нормативной базы, позволяющей отнести те или иные объекты к временным или капитальным сооружениям, судебной практикой сформированы критерии, которые используются при определении того, является ли объект недвижимостью (объектом капитального строительства), а именно:

    1. характеристики фундамента, на котором размещается объект:
    • монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте может свидетельствовать о капитальности строения (Постановление ФАС Уральского округа от 15 января 2008 г. N Ф09-4441/07-С6);
    • характер работ по привязке фундамента к местности влияет на отнесение объекта к капитальным (Постановление ФАС Уральского округа N Ф09-4441/07-С6);
    • установка на облегченном фундаменте может являться подтверждением некапитального характера строения (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 мая 2006 г. N А11-6035/2005-К2-27/225);
    • фундамент из отдельно стоящих монолитных бетонных плит глубиной заложения до 1 м (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 5 декабря 2006 г. по делу N Ф03-А51/06-1/4367);
    1. наличие подведенных коммуникаций:
    • подведение к объекту стационарных коммуникаций может свидетельствовать о принадлежности к капитальным строениям (Постановления ФАС Уральского округа N Ф09-4441/07-С6; ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367; ФАС Волго-Вятского округа N А11-6035/2005-К2-27/225);
    1. конструктивные характеристики:
    • если объект состоит из разборных сооружений и оборудования (прогонов, балок, ригелей, металлических панелей), это может подтверждать принадлежность объекта к некапитальным строениям (Постановление ФАС Волго-Вятского округа N А11-6035/2005-К2-27/225);
    • здание каркасного типа, построенное из металлических конструкций, с наружными стенами из сэндвич-панелей расценивается как объект движимого имущества (Постановление ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367);
    • возможность разбора объекта без нарушения его целостности и функционального назначения позволяет отнести объект к движимым вещам (Постановления ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367; ФАС Московского округа от 13 февраля 2008 г. N КГ-А41/159-08);
    1. создание и проектирование объекта на временный срок (Постановление ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/06-1/4367);
    2. предварительное получение документов для строительства:
    • согласование с уполномоченными органами возведения объекта некапитального строительства (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 сентября 2009 г. N Ф03-4475/2009);
    • оформление документов, подтверждающих строительство, в отношении объекта некапитального строительства (Постановление ФАС Поволжского округа от 27 октября 2009 г. по делу N А12-5740/2009).

    В судебной практике наличие указанных признаков позволяет оценить, насколько прочно объект связан с землей и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба. Данный вывод является существенным при отнесении того или иного объекта к недвижимости (объектам капитального строительства).

    Однако следует отметить, что наличия одного из перечисленных критериев недостаточно для признания строения объектом капитального строительства. На это прямо указал ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 18 марта 2008 г. N Ф08-1203/08, определив, что только возведение монолитного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального сооружения, поскольку такой фундамент может быть использован и при возведении временных сооружений.

    Также необходимо иметь в виду, что в наиболее сложных ситуациях для определения капитальности строения суды назначают проведение экспертизы, не оценивая самостоятельно те или иные критерии, позволяющие отнести объект к капитальным. В такой ситуации выводы эксперта не только основываются на анализе документации и явных признаков объекта, но и подкрепляются наличием (отсутствием) скрытых технических особенностей объекта и техническими расчетами.

    Таким образом, выявленные в судебной практике критерии необходимо учитывать в совокупности применительно к конкретным характеристикам объекта.

    В качестве примера можно рассмотреть ситуацию со строительством модульного дата-центра со следующими характеристиками.

    Модульный дата-центр представляет собой комплекс по предоставлению услуг IT и телекоммуникаций и включает в себя административно-бытовой корпус, площадку для установки оборудования (технологический блок), которое представляет собой контейнерные модули, объединенные в технологические ячейки, дизельные установки бесперебойного питания, БКРТП, вспомогательные сооружения и два КПП.

    Дата-центр имеет проектную документацию на первый этап строительства, а именно строительство технологического блока комплекса по предоставлению услуг IT и телекоммуникаций.

    Из проектной документации следует, что технологический блок проектируется как объект некапитального строительства, предназначенный для размещения связных процессоров и телекоммуникационных узлов сетей ЭВМ и многопультовых систем подготовки данных. Следовательно, уже на стадии проектирования объект формируется как некапитальный, а для проектирования используются конструкции, позволяющие без значительного ущерба разобрать указанный объект. Данный факт также может свидетельствовать о временном характере размещения данного блока.

    Кроме того, проектная документация на строительство технологического блока содержит указание на то, что ограждающие конструкции и межэтажные перекрытия (межуровневые в технологической части) предусмотрены из стеновых и кровельных сэндвич-панелей, а стеновым ограждением наружного контура чердака является профилированный лист. Такие характеристики также могут свидетельствовать о некапитальном характере объекта.

    Следует принимать во внимание, что в проектируемом технологическом блоке не предусмотрено постоянных рабочих мест, в связи с чем водоснабжение и санузлы проектом не предусматриваются. Для работы основного технологического оборудования воды не требуется. Для поддержания уровня влажности воздуха предусмотрены увлажнители.

    Проектируемая технологическая часть модульного объекта не требует отопления. В связи с этим проектной документацией не предусмотрено подведение стационарной системы отопления.

    Таким образом, в рассматриваемом примере технологический блок комплекса по предоставлению услуг IT и коммуникаций может быть признан объектом некапитального строительства, о чем свидетельствуют его характеристики. Отсутствие стационарных коммуникаций, подведенных к объекту, по мнению автора, также позволяет отнести данный объект к некапитальным.

    Вместе с тем следует иметь в виду, что на стадии проектирования устанавливаются конструктивные характеристики предполагаемого к строительству объекта. Основными признаками, подлежащими установлению при отнесении объекта к недвижимости, являются прочная связь с землей и возможность его перенесения без несоразмерного ущерба. А значит, большое значение будут иметь дополнительная проектная документация по дальнейшим этапам строительства и особенности монтажа и сборки непосредственно при проведении строительства.

    В рассматриваемом случае отнесение объектов к объектам капитального строительства имеет значение для ответа на вопрос, нужно ли получать разрешение на строительство такого объекта в соответствии с законодательством РФ.

    Для получения разрешения на строительство необходимо согласование проектной документации с уполномоченными органами, в том числе в области архитектуры. При наличии спорной и неявной ситуации подобное согласование проекта на строительство именно некапитального объекта (либо отказ в выдаче разрешения по мотивам некапитальности строения) будет являться дополнительным аргументом в подтверждение вывода об отнесении проектируемого строения к объектам некапитального строительства.

    Н.Н.Леженникова

    Юрисконсульт

    "ФБК-Право"

    В.А.Балабуркин

    Старший инженер

    по техническому надзору

    департамента оценки

    компании "ФБК"

    Е.В.Шумских