Налоги

Ст 15 жк рф судебная практика. Может ли суд признать дом аварийным, если межведомственная комиссия бездействует

Вопрос: ...Согласно п. 5 ст. 15 нового Жилищного кодекса изменился порядок определения общей площади жилого помещения. Изменение общей площади происходит в силу закона и не зависит от действий собственника, объект недвижимости не изменяется, а изменяется лишь порядок расчета общей площади. Необходимо ли при внесении указанных изменений в ЕГРП представление заявления правообладателя и документа, подтверждающего уплату государственной пошлины? (Письмо Минфина РФ от 09.06.2005 n 03-06-03-03/34)

Вопрос: В соответствии с п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие с 01.03.2005, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Вместе с тем до 01.03.2005 в общую площадь жилого помещения включалась приведенная площадь балкона, лоджии и пр.
В связи с этим в настоящее время на государственную регистрацию представляется техническая документация с измененной общей площадью жилого помещения, при этом органы технической инвентаризации указывают, что площадь изменилась в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пп. 21 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с физических лиц взимается госпошлина в размере 100 руб., с организаций - 300 руб.
Однако в рассматриваемой ситуации изменение общей площади происходит в силу закона и не зависит от действий собственника, объект недвижимости (жилое помещение) не изменяется, а изменяется лишь порядок расчета общей площади.
На основании изложенного просим дать разъяснения по вопросу, необходимо ли при внесении указанных изменений в ЕГРП представление заявления правообладателя и документа, подтверждающего уплату государственной пошлины.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 9 июня 2005 г. N 03-06-03-03/34
В связи с обращением по вопросу уплаты государственной пошлины за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае, если данные изменения вносятся в силу закона и не зависят от действия собственника, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает следующее.
В соответствии с пп. 21 п. 1 ст. 333.33 гл. 25.3 "Государственная пошлина" части второй Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрено взимание государственной пошлины за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) организациям в размере 300 руб., физическим лицам - 100 руб.
Порядок внесения изменений в записи ЕГРП, не влекущих за собой прекращения или перехода права, установлен разд. VII Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.
В соответствии с п. 67 указанных Правил лист записи об изменениях (Приложение N 9) используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения и перехода прав на него. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п.
При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав, в том числе и изменений, носит заявительный характер. Регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится только на основании заявления правообладателя или сторон договора. При отсутствии заявления регистрационные действия не совершаются.
Учитывая изложенное, за внесение изменений в записи ЕГРП на основании заявления заинтересованного лица независимо от того, произошли данные изменения в силу изменения законодательства (в данном случае изменения порядка определения общей площади жилого помещения в соответствии Жилищным кодексом Российской Федерации) либо по другим причинам, государственная пошлина уплачивается в соответствии с пп. 21 п. 1 ст. 333.33 Кодекса.
Директор Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
М.А.МОТОРИН
09.06.2005

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 01.12.2014 N 419-ФЗ, от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Комментарий к Ст. 15 ЖК РФ

1. В соответствии с наиболее распространенной точкой зрения объектом правоотношения является то, по поводу чего складывается данная правовая связь. Жилищные правоотношения возникают по поводу жилых помещений. Поэтому в ч. 1 комментируемой статьи указано, что объектами жилищных прав являются жилые помещения.

2. Жилым признается изолированное помещение, предназначенное для проживания граждан. Традиционно изолированным признается помещение, имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку и т.п.) или на улицу (см. также комментарий к ст. 16 ЖК).

3. На первый взгляд указание на то, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, лишено правового содержания. Тем более что в силу ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав) жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Однако в таком указании есть смысл.
———————————
СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

К сожалению, немалое число граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, т.е. вещью, являющейся объектом жилищных прав, признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу.

4. Жилым признается только то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Здесь же (в ч. 2 комментируемой статьи) поясняется, в каких случаях квартира, дом и другие помещения считаются пригодными для постоянного проживания, — они должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Для решения вопроса о соответствии того или иного помещения этим требованиям используются материалы бюро технической инвентаризации, санитарно-эпидемиологических служб, заключения технических (и иных) экспертиз и т.д.

5. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены Правительством РФ, которое Постановлением от 28 января 2006 г. N 47 утвердило Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Действие указанного Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения, расположенные на территории России (п. 2), независимо от формы собственности и не распространяется на жилые помещения, находящиеся в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (п. 3).

6. Признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой для этих целей.

В зависимости от вида жилищного фонда по форме собственности межведомственная комиссия создается соответственно федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Федерации, органом местного самоуправления. В состав комиссии включаются представители органа, который принял решение о ее создании, а также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и реабилитации объектов недвижимости. В необходимых случаях привлекаются также представители органов архитектуры, градостроительства и иных соответствующих организаций.

К работе комиссии с правом совещательного голоса привлекается собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях — эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

Председателем комиссии назначается представитель органа, принявшего решение о ее создании (п. 7 названного Положения).

Орган местного самоуправления вправе принимать решение о признании частных жилых помещений, находящихся на соответствующей территории, пригодными (непригодными) для проживания граждан и делегировать межведомственной комиссии полномочия по оценке соответствия этих помещений установленным требованиям и по принятию решения о признании этих помещений пригодными (непригодными) для проживания граждан (п. 8 Положения) .
———————————
Приведенные указания о полномочиях межведомственной комиссии, содержащиеся в рассматриваемом Положении, представляются противоречащими закону. Так, признание жилых помещений жилищного фонда субъекта Федерации непригодными для проживания отнесено к ведению органов государственной власти субъекта Федерации (п. 6 ст. 13 ЖК). Признание жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания должно осуществляться органами местного самоуправления (п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК). Понятно, что межведомственная комиссия не может считаться ни органом государственной власти, ни органом местного самоуправления (странно, но в Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. об этой комиссии говорится как об органе (п. 22)).

7. В названном Положении достаточно обстоятельно для акта такого уровня определяются требования, которым должно отвечать жилое помещение. В частности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения (п. 10), обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения (п. 11)), инженерным системам (п. п. 12 — 14) и т.д. Положением предусматривается, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем (п. 16); доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта (п. 17); размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается (п. 23); размещение над комнатами туалета, ванной (душевой) и кухни не допускается (оборудование туалета, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно в квартирах, расположенных в двух уровнях (п. 24), и т.д.

В Положении содержатся также требования к объемно-планировочным решениям жилых помещений (п. 20), инсоляции (п. 21), высоте помещений (п. 22), напряженности электрического поля, индукции магнитного поля (п. 30) и пр. При этом нередко формулируются нормативно-технические указания. Так, в жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 — 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл (п. 30); внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м (п. 31).

Естественно, для определения требований, которым должны отвечать жилые помещения, используются и отсылочные нормы. Так, в жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах (п. 27). Аналогичное указание дается и в отношении допустимого уровня инфразвука (п. 28).

В некоторых случаях требования определяются путем отсылки с одновременным установлением некоего предела. Например, в жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октановых полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток — 55 дБ, в ночное — 45 дБ (п. 26).

Иногда требования к жилым помещениям формулируются с использованием оценочных категорий. Так, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения, в частности деформативности (а в железобетонных конструкциях — трещиностойкости), не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования (п. 10).

Таким образом, установление того, соответствует ли помещение требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, представляет собой достаточно сложный процесс. Приходится обращаться к большому числу нормативных актов, проводить экспертизы, замеры и т.д. и т.п.

8. В случае, когда в установленном законом порядке возводится жилой дом (здание) и вводится в эксплуатацию, такого акта, как признание данного дома (помещений, в нем находящихся) жилым (жилыми), не требуется. Признание помещения жилым в этом случае ограничивается действиями, опосредующими ввод его в эксплуатацию (в том числе проверяется, соответствует ли оно требованиям, предъявляемым к жилым помещениям), государственный учет и государственную регистрацию права на него (как на жилое помещение).

Из сказанного следует, что правила, содержащиеся в вышеназванном Положении, утвержденном во исполнение указаний ч. ч. 3, 4 комментируемой статьи, применяются в следующих случаях.

Во-первых, при решении вопроса о переводе нежилого помещения в жилое. В частности, такой перевод недопустим, если соответствующее помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие требованиям (ч. 4 ст. 22 ЖК).

Во-вторых, при установлении того, пригодно ли для проживания помещение, используемое в качестве жилья и с точки зрения юридической считающееся жилым помещением.

В-третьих, при решении вопроса о признании находящегося в эксплуатации многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

9. Ранее говорилось об объективных, условно говоря, основаниях признания жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания. По-видимому, следует выделять и обстоятельства субъективного характера, могущие свидетельствовать о пригодности (или непригодности) конкретного жилого помещения для проживания конкретных лиц. В Положении, в частности, установлено, что отдельные жилые помещения могут быть признаны непригодными для проживания «инвалидов и других маломобильных групп населения, пользующихся в связи с заболеваниями креслами-колясками» (п. 54). Как представляется, жилые помещения следовало бы признавать непригодными для проживания определенных категорий граждан при наличии «медицинских критериев» независимо от того, требуются ли кресла-коляски, есть ли они у этих граждан и используются ли они ими.

10. Суммируя изложенное при комментировании правил, содержащихся в ч. ч. 3, 4 настоящей статьи, можно отметить, что основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения здания в целом или отдельных его частей, эксплуатационных характеристик, приводящих к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований.

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, имеющие высокий процент физического износа; расположенные в санитарно-защитных, пожаровзрывоопасных промышленных зонах, в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик, зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами; после аварии, пожара, стихийного или техногенного бедствия, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения, и т.д.

11. В ранее действовавшем законодательстве обычно придавалось правовое значение не всей (общей) площади квартиры или жилого дома, но только жилой площади. В нее включалась лишь площадь собственно жилых помещений (комнат) и не учитывалась площадь прихожей, коридора, кухни, ванной и т.п. (по ранее принятой терминологии — «подсобных помещений и мест общего пользования»). В настоящее время эти объекты именуются в ЖК РФ (в том числе в ч. 5 комментируемой статьи) «помещениями вспомогательного использования, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд». Например, предоставлялось жилье в пределах нормы жилой площади, т.е. не более чем по 12 кв. м жилой площади на каждого члена семьи (ст. 40 ЖК РСФСР). Оплачивалась только жилая площадь (размер подсобных помещений и мест общего пользования значения не имел).

В последние годы в различного рода правовых актах (в том числе в федеральных законах) все чаще правовое значение стало придаваться не жилой, но общей площади жилого помещения (квартиры, дома). В ЖК РФ эта тенденция получила законченное оформление. Так, учетная норма и норма предоставления устанавливаются исходя из общей (а не жилой) площади жилого помещения (см. ст. 50 ЖК и соответствующий комментарий). Размер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилья по договорам социального найма и договорам коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (см. ч. 2 ст. 156 ЖК и комментарий к ней).

В связи с этим требуется установить, что включается в общую площадь квартиры или иного объекта жилищных прав. Эта задача решается в ч. 5 комментируемой статьи. Суть содержащейся в ней нормы заключается в том, что в общую площадь входит все, что образует данный объект жилищных прав (жилые комнаты, прихожая, коридор, кухня, гардеробная, ванная, туалет и пр.), за исключением указанных здесь же объектов (балконов, лоджий, веранд и террас). Перечень исключений сформулирован императивно и как исчерпывающий, т.е. никаким иным федеральным законом, другим правовым актом или договором нельзя его изменить или дополнить.

1. Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ, от 01.12.2014 N 419-ФЗ, от 29.12.2017 N 462-ФЗ)

(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

Комментарии к статье

В коммент. ст. конкретизируется один из элементов жилищного правоотношения - объект, в качестве которого выступает жилое помещение. Именно объект может служить критерием разграничения отношений, регулируемых жилищным законодательством, и иных имущественных отношений, составляющих предмет регулирования различных институтов гражданского законодательства. Так, например, при рассмотрении в суде требований об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда, и, следовательно, не являющихся жилыми, необходимо применять не жилищное законодательство, а нормы гражданского законодательства об аренде (имущественном найме).

В п.2 коммент. ст. дается легальное определение жилого помещения как объекта гражданских прав, содержащее его существенные признаки.

Во-первых, жилое помещение относится к недвижимому имуществу, для которого свойственна прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ст.130 ГК РФ).

Во-вторых, данное помещение является изолированным, т.е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор.

В-третьих, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан (п.2 ст.288 ГК РФ, п.1 ст.17 ЖК). Данное помещение должно быть юридически признано жилым уполномоченным органом только при условии его соответствия нормативным санитарным, техническим и иным требованиям, например противопожарным, экологическим, архитектурно-градостроительным.

В коммент. правиле не указывается на такое свойство жилого помещения, как благоустроенность, которое закрепляется законодательством некоторых субъектов РФ (см.: п.2 ст.4 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. "Основы жилищной политики г. Москвы"//Вестник Московской городской думы. 1999. N 8; п.1 ст.1 Закона Санкт-Петербурга от 4 июля 2001 г. "О жилищной политике Санкт-Петербурга" //Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2001. N 9; 2004. N 3).

Нормативные требования, предъявляемые к жилому помещению, а также сам порядок признания его жилым должны устанавливаться актами Правительства РФ. Ранее данные нормы и правила устанавливались в основном ведомственными актами. При этом упор делался, главным образом, на критерии оценки непригодности жилых помещений. Контроль за техническим состоянием жилых помещений в настоящее время осуществляется на основе ведомственных актов, таких как Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые утверждены постановлением Госстроя РФ от 29 сентября 2003 г. (РГ. 2004 N 214. 23 окт.), а также актов регионального жилищного законодательства, например, Закона г.Москвы от 7 апреля 2004 г. "О мониторинге технического состояния жилых домов на территории г.Москвы".

Уровень нормативных правовых актов, регулирующих основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, значительно повышен. Так, действующее Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания утверждено постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552 (РГ. 2003. 16 сент.). Согласно указанному Положению непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), которые находятся в ветхом или аварийном состоянии либо в них выявлено вредное воздействие среды обитания.

Определение общей площади жилого помещения впервые закреплено в федеральном законе. Общая площадь включает не только так называемую жилую площадь, т.е. площадь всех жилых комнат, но и площадь подсобных помещений и мест общего пользования - коридоров, прихожих, передних, кухни, санитарно-гигиенических помещений и др. При этом в общую площадь, согласно п.4 коммент. ст., не включается площадь балконов, лоджий, веранд, и террас.