Tájékoztató

Lakás vásárlása nem lakóépületben. Lakás (helyiség) nem lakóépületben - mit jelent és hogyan lehet kereskedelmi ingatlanra használni? Árnyalatok és buktatók

Ha olyan ingatlan van a tulajdonjogon, amely az első vagy a második emeleten található bérház, akkor ez a terület lakásként (vagyis rendeltetésszerűen) hasznosítható, vagy nem lakáscélú ingatlanná alakítható és kereskedelmi ingatlanként üzemeltethető.

Mellesleg, a második módszer népszerűsége nem sokkal alacsonyabb az elsőnél. Sok első vagy második emeleti ingatlantulajdonos hasonlóan jár el.

De mi a jövedelmezőbb - eladni vagy bérbe adni a lakást bérlőknek, vagy üzlethelyiségként használni a helyiséget?

A fő ok, ami arra készteti a földszinti lakások tulajdonosait, hogy a lakóterületeket kereskedelmi ingatlanokká emeljék, az az ingatlan bérbeadásából vagy eladásából származó magasabb nyereség elvárása. Ebben a döntésben van egy bizonyos logika és józan ész, az előnyökről nem is beszélve: szokás szerint az első emeleti lakások 10-12%-kal olcsóbbak, mint a fenti lakóterületek. Ennek megfelelően egy lakást üzlethelyiséggé alakítva megteheti kedvező feltételek eladni vagy bérbe adni.

Statisztikai adatok szerint Valerij Aristarkhov, az "Oroszországi Ingatlanház" cég értékesítési osztályának vezető menedzsere, az ilyen terület értékesítéséből származó bevétel 18-20%-kal növelhető. Az NDV Real Estate cég kereskedelmi ingatlanok osztályának vezetője, Evgenia Borzova azt állítja, hogy a lakáshoz hasonló elhelyezkedésű és elrendezésű nem lakáscélú helyiségek 20-25%-kal drágábbak. Jurij Taranenko, az RRG cégcsoport kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó részlegének igazgatója még optimistábban értékeli: szerinte egy ilyen területnek nem szab határt a 30-40 százalékos értéknövekedés. Valerij Aristarkhov szerint az eredetileg lakásállománynak minősített kereskedelmi ingatlanok bérbeadásából származó nyereség néha 5-6-szor magasabb.

Ilyen magas eredményeket azonban nem mindig lehet elérni. Jurij Taranenko (RRG) tisztázza ennek okait: „Az irodaingatlanok, köztük a magas színvonalú üzleti központok kínálata olyan nagy, hogy elvileg nincs sürgős szükség a földszinti objektumokra, és nem rohanó keresletre."

Ahhoz, hogy egy lakóépületben lévő kereskedelmi helyiség magas bevételt termeljen, a városi élet fokozott intenzitású helyén kell elhelyezkednie, azaz likvidnek kell lennie. „A kereskedelmi ingatlanok sikere attól függ, hogy milyen területen és milyen konkrét épületben található, mennyire jövedelmező ez a ház a gyalogos és járműforgalom szempontjából, és milyen közel van a metróhoz” – mondta Maria Kondakova, a kereskedelmi üzletág vezetője. LLC ingatlanrészlege megosztja tapasztalatait Est-a-Tet.

Nem meglepő, hogy a keresett és bérlők rendelkezésére álló helyiségek a város központi részein, az úgynevezett üzleti és bevásárlónegyedekben találhatók (az ilyen ingatlanokat üzletek, fogyasztói szolgáltatások, irodaközpontok stb. használják). Különösen keresettek a metróállomások közelében, nagy forgalmú, forgalmas utcákban található helyiségek.

Felfigyeltek arra, hogy az olyan területeken található kereskedelmi helyiségek, ahol magas társadalmi státuszú, anyagilag biztonságos állampolgárok élnek, nagyobb hasznot hoznak. Az ilyen területek általában a városközpont közelében helyezkednek el. „Általában elmondható, hogy a központi közigazgatási körzet mellett a sűrűn lakott, régi épületekkel rendelkező területek ígéretesebbek, ahol ma már aktívan épülnek újak. lakóépületek“- mondja Konstantin Prosin, az INCOM-Real Estate LLC szevastopolszkai központjának igazgatója.

Az alvóhelyek nem a legjobbak jó lehetőség lakás felújítására kereskedelmi ingatlan. Valójában az ilyen ingatlanok sokkal olcsóbbak, mint a központban lévő társaik, különösen, ha a közelben szupermarketek találhatók.

„Például az új mikrokörzetekben, ahol már az első emeleteken nem lakáscélú helyiségeket terveznek. kötelező, teljes számuk 60%-a nem igényelt” – mondja Jurij Taranenko (RRG). Ehhez hozzá kell tenni, hogy Valerij Aristarkhov ("Orosz Ingatlanház") szerint a város távoli részén található lakás státuszának megváltoztatásával nagyobb valószínűséggel veszít 15-20%-ot. értékét, mint megszerezni.

A lakóterületek kereskedelmi ingatlanokká alakításának előnyei a lakás elrendezésétől és elhelyezkedésétől is függnek. Ha egy forgalmas utcához hozzá lehet jutni, akkor az ilyen helyiségek eladása vagy bérlése sokkal jövedelmezőbb és egyszerűbb. "És ha a lakás az udvarra vagy egy csendes utcára néz, akkor valószínűleg nem lesz kereslet tárgyként kereskedelmi használat, és nem lakáscélú alapba történő átvitele nem megfelelő” – biztosítja Pavel Lepish. vezérigazgató Domus Finance cég. Pontosítja: „Egyedüli kivételt képeznek a belváros első emeleti lakásai, amelyek népszerűek a kis iroda bérlők körében.”

Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a leglikvidebb kereskedelmi ingatlanok is általában hosszabb ideig vannak kiállítva a piacon, mint egy fekvését, elrendezését és területét tekintve hasonló lakások. A keresletet nem befolyásolja, hogy a területet eladják vagy bérlik. Ezen túlmenően egy objektum felújításához és nem lakáscélú ingatlanként történő nyilvántartásba vételéhez szükséges a szükséges dokumentáció összegyűjtése, az állami szervek jóváhagyása stb. Csak ezt követően lehet megkezdeni a bérlők vagy vevők keresését kereskedelmi ingatlanokra.

„Általánosságban elmondható, hogy a földszinti lakás eladása anélkül, hogy nem lakásállományba kerülne, az az előnye, hogy gyorsan lebonyolítható a tranzakció, hátránya pedig az ingatlan viszonylag alacsony költsége. Ha a lakást nem lakás céljára helyezik át, minden helyet fog cserélni. Előnye lesz a jó ár megszerzésének lehetősége, hátránya pedig a bürokratikus késleltetésekre, vevők (bérlők) keresésre fordított idő” – magyarázza Rimma Balyasnikova, az Egységes Állami Vagyonrendszer információs osztályának igazgatója.

Egész idő alatt, amíg a tulajdonos papírmunkával van elfoglalva, a helyiségekért közüzemi számlákat kell fizetni, amelyek összege Vadim Lapin, a SPENCER ESTATE ingatlaniroda vezetője szerint lényegesen magasabb, mint a hasonló befizetések összege. lakás. „A földszinti üzlethelyiségek üzemeltetési költsége négyzetméterenként 40-60 rubel, a közüzemi költségekkel együtt havi fizetés 100-120 rubel négyzetméterenként. m” – magyarázza Maria Kondakova (Est-a-Tet).

„A nem lakáscélú helyiségek fenntartása mindenképpen többe fog kerülni, hiszen a rezsi ebben az esetben magasabb lesz. Számokban a számtan a következő: víznél +10%, hőnél +25%, villanynál +27% (2,5 rubel/kWh átlagos tarifa alapján). Ennek eredményeként egy 100 méteres nem lakás céljára szolgáló helyiség havi bérleti díja 2-2,5 ezerrel lesz magasabb, mint egy hasonló méretű lakásé” – erősíti meg kollégája, Maria Litinetskaya, a Metrium Group cég igazgatója szavait.

Érdemes azt is figyelembe venni, hogy a kereskedelmi helyiségek tulajdonosai ingatlanadót fizetnek. Százalékos érték Evgenia Borzova („NDV-Real Estate”) szerint az ingatlan maradványértékének évi 2,2%-a. Természetesen lakóhelyiség birtokában Ebben a pillanatban sokkal jövedelmezőbb, mint a kereskedelmi.

A lakóhelyiségek nem lakáscélúvá történő áthelyezésének másik jelentős hátránya a kereskedelmi ingatlan bejegyzési eljárása: „Összetett, sok időt és erőfeszítést igényel” – mondja Inna Ignatkina, a MIC-Real Estate cég presznyai fiókjának igazgatója. .

A helyiségek nem lakáscélú állományba való átadásának eljárása

Először is meg kell jegyezni, hogy ennek az eljárásnak a szabályzata meg van határozva Lakáskód RF. A vonatkozó szabályozás egyértelműen kimondja, hogy nem minden lakás alakítható át üzlethelyiséggé. „Először is, senki ne legyen bejegyezve az átadott lakásba, másodszor pedig legyen lehetőség a szervezésre külön bejáratú, elszigetelve a leszállóhelyektől és a bejárati csoporttól” – magyarázza Evgenia Borzova („NDV-Real Estate”).

A helyzet még bonyolultabb a második emeleten található lakások nem lakossági állományba való áthelyezésével. Ebben az esetben a regisztráció csak akkor lehetséges, ha a ház alsó szintjét kereskedelmi ingatlanként is használják. „Ezen túlmenően, függetlenül attól, hogy hol található az objektum, ha jelzáloghitellel vásárolják, és a banknak elzálogosítják, lehetetlen lesz nem lakossági alapba utalni” – magyarázza Inna Ignatkina („MIC-Real Estate” ).

„Ezen követelmények feltétel nélküli teljesítése mellett szükséges, hogy a lakás egy nyitott terű legyen – a helyiséget üzletnek, irodának vagy szalonnak kell átalakítani” – jegyzi meg Elena Mishina, a MIEL-Commercial Real Estate igazgatója.

Ha a lakás teljes mértékben megfelel a fenti követelményeknek, akkor megkezdheti az átruházási folyamatot.

Kezdetben el kell készíteni egy projekttervet, amely a rajzon megmutatja, hogyan változik a helyiség elrendezése, hol lesz a bejárat és a kijárat, az eladótér, a tároló helyiségek stb. Figyelembe kell venni azt is, hogy egy lakóhelyiség kereskedelmi irodává vagy üzletté alakítása további szellőztetést, tűzjelzőket, hangszigetelő elemeket stb.

A projekt kidolgozása után lenyűgöző dokumentumcsomagot kell összegyűjtenie. „A helyiségek lakóhelyiből nem lakásba történő áthelyezéséhez szükség van egy kérelemre, a lakás tulajdonjogára vonatkozó okmányokra (tulajdonjog), műszaki útlevélre (ha nincs, először be kell szereznie egy ilyen dokumentumot) , egy alaprajz a BTI-től és egy magyarázat” – magyarázza Inna Ignatkin („MIC-Real Estate”). Ehhez a listához hozzáadhatja a háznyilvántartásból származó információk alapján kiállított igazolást, a DEZ-kivonatot és a KTF-ből származó következtetést a lakás kereskedelmi ingatlanná alakításának lehetőségéről.

Ezenkívül az összes szakértő, köztük Elena Mishina ("MIEL-Kereskedelmi ingatlan") szerint jóváhagyásra lesz szükség az állami ellenőrző szervektől és a helyi önkormányzati szervezetektől: Moszkva Város Építészete, Tűzoltóság, Mosenergo, Mosgorgaz, Moszhilinspektsiya és mások. És ami a legfontosabb, az épület minden lakójától írásos hozzájárulást kell kérni ahhoz, hogy a lakást nem lakáscélú használatra átadják. Megszerzése, amint azt a gyakorlat mutatja, nagyon nehéz lehet.

A fentieken túlmenően, ha az átadott objektum építészeti emlékekhez tartozik, vagy a ház a város történelmi épületeinek területén található, akkor a lakás kereskedelmi ingatlanná történő átalakításához Moszkva engedélye szükséges. Építészeti és Városrendezési Bizottság, valamint az osztály kulturális örökség Moszkva.

Csak miután mindent összegyűjtöttek engedélyeket, azokat az „egy ablak” szolgáltatáson keresztül nyújtják be Moszkva Lakásalap- és Lakáspolitikai Minisztériumához. Ezeket a Városi Lakásállomány-használati Tárcaközi Bizottság értékeli, amely meghatározza a lakás nem lakásállományba való átadásának megvalósíthatóságát és lehetőségét. Az átruházási eljárás költségét a Városi Privatizációs és Gazdálkodási Bizottság állapítja meg lakásállomány.

„A fordítási költségek 30 000 dollár vagy több is lehetnek, és maga az újraregisztrációs folyamat több hónaptól 1,5 évig tart” – magyarázza Valerij Arisztarkhov („Russian House of Real Estate”). Kollégája, Elena Mishina (MIEL-Commercial Real Estate) adatai a következők: a lakások kereskedelmi ingatlanokká történő átalakításának költségei 900 000 és 1 300 000 rubel között mozoghatnak.

Ez azonban nem az összes díj, amelyet a tulajdonosnak fizetnie kell, hogy engedélyt kapjon az eljárás végrehajtására. Ezenkívül regisztrálnia kell az átutalást a Companies House-nál, és fizetnie kell állami díj 1000 rubel összegben magánszemélyek jogi személyeknek pedig 15 000 rubel.

Természetesen a lakás tulajdonosa megrendelheti a lakóterület áthelyezését nem lakásállományba egy erre szakosodott cégtől, amely elvégzi számára a fenti műveleteket. „Egy ilyen kulcsrakész fordítás 40-50 ezer amerikai dollárba kerül” – mondja Evgenia Borzova („NDV-Real Estate”).

Előnyök konkrét számokban

Kétségtelen, hogy a lakóhelyiség kereskedelmi létesítményként való átadásának eljárása meglehetősen összetett és költséges kérdés. A helyzetet tovább bonyolítja, hogy a lakások nem lakáscélúvá alakításának költségei a jövőben nem mindig térülnek meg, hiszen egy kereskedelmi ingatlan nem minden esetben kerül többe, mint a lakóterület. „Ha 5-7 évvel ezelőtt nem lakás céljára szolgáló helyiségek hagyományosan drágább volt, mint egy lakás ugyanabban az épületben, de most nem mindig ez a helyzet. Például egy épületet adnak el egy ötemeletes Hruscsov épület földszintjén, amely 20 perces sétára található a metróállomástól. Ryazan sugárút" Területe 189 négyzetméter. m, és a költség 82 500 rubel / négyzetméter. m És egy ugyanolyan méretű lakás ugyanabban az épületben 130-140 ezer rubelbe kerülne. négyzetméterenként m” – magyarázza Elena Mishina („MIEL-Commercial Real Estate”).

„És cégünk gyakorlatában volt egy ugyanilyen indikatív eset: eladtunk egy lakást a Malaya Dmitrovkán, az első emeleten. Lakásként és üzlethelyiségként is kínálták - átruházás regisztráció nélkül. Az ingatlan, mint irodahelyiség iránt nagy volt az érdeklődés, de az épület, ahol volt, egy másik ház udvarán volt, és minden ablaka az udvarra nézett. Ennek eredményeként az ingatlant lakásként adták el: jövedelmezőbbnek bizonyult. A tulajdonos pedig örült annak, hogy nem foglalkozott a fordítással” – erősíti meg kollégája, Vadim Lamin (SPENCER ESTATE) szavait. Egy másik példát is hoz: „A bérlettel is hasonló a helyzet: a Krasina utcai lakást úgy adtuk ki, hogy nem alakítottuk ki nem lakás céljára, holott az egyik szobában lakó bérlő a másik kettőt munkára használta. Mivel ott élt, minden teljesen legális volt. Ha pedig ezt a lakást nem lakás céljára helyeznék át, a bérbeadása nem lenne teljesen jövedelmező.”

Természetesen arra is van példa, hogy egy lakást üzlethelyiséggé alakítani sokkal jövedelmezőbb volt, mint a lakóterület eladását. „Például egyszer egy kommunális lakás – egy kicsi – lakóit telepítettük át kétszobás lakás terület 42 nm. m a földszinten, az Oktyabrskoye Pole metróállomás közelében, átadva azt nem lakossági használatra. A lakó- és nem lakáscélú helyiségek közötti árkülönbség miatt pedig két szomszédnak tudtak külön lakást biztosítani. egyszobás apartmanok ugyanazon a területen további fizetés nélkül” – mondja Konstantin Prosin („INCOM-Real Estate”).

Mi a helyzet a főváros központjában? „Itt a jól felszerelt, jó elhelyezkedésű üzlethelyiségek drágábbak, mint a lakhatás. Tehát egy körülbelül 100 nm-es lakás. m a földszinten bérelhető lakóhelyiségként 50-100 ezer rubelért. havonta, és irodaként történő bérbeadása legalább 150-300 ezer rubelt hoz a tulajdonosnak. havi. A költség az négyzetméter az olyan forgalmas közlekedési útvonalakon, mint a Tverskaya Street, a Kutuzovsky Prospekt, a Garden Ring, az irodák eladásakor elérheti a több tízezer dollárt, és elég gyorsan eladják őket” – magyarázza Pavel Lepish („Domus Finance”). Vegye figyelembe, hogy az átlagos költsége négyzetméterenkénti ház ilyen területeken nem haladja meg a 19-20 ezer dollárt.

Ha az ingatlan rendelkezik Lakóingatlanok földszinten, akkor rendeltetésszerűen, azaz lakásként is használható, vagy megkísérelhető nem lakás állományba költöztetni és kereskedelmi ingatlanként hasznosítani. Pontosan ezt teszi sok első, sőt második emeleti ingatlan tulajdonosa is.

De van ennek értelme? Mit jövedelmezőbb bérelni vagy eladni: üzlethelyiséget vagy lakást? Ez az, amit a MetrInfo.Ru ingatlanmagazin úgy döntött, hogy megvizsgálja.

Lakosságiból nem lakáscélúvá: igen vagy nem?
A fő ok, amiért a földszinti lakások tulajdonosai nem lakóingatlanná való átalakításon gondolkodnak, az az, hogy az ingatlan eladásából vagy bérbeadásából nagyobb haszonra számítanak. A kereskedelmi helyiségek valóban jövedelmezőbbnek bizonyulhatnak, különösen azért, mert a földszinti lakások általában 5-10%-kal olcsóbbak, mint a magasabban lévő lakások. Valójában ez a fő előnye a lakóépületek nem lakosságivá alakításának. Valerij Aristarkhov, az Ingatlantársaság Russian House of Real Estate értékesítési osztályának vezető menedzsere szerint ily módon akár 20%-kal is növelheti az értékesítésből származó bevételt. Evgenia Borzova, az NDV-Real Estate kereskedelmi ingatlanok osztályának vezetője, úgy véli, hogy a nem lakáscélú helyiségek, még ha elhelyezkedésükben és jellemzőikben is hasonlítanak egy lakáshoz, 15-25%-kal drágábbak. És aszerint Jurij Taranenko, az RRG cégcsoport kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó részlegének igazgatója, az értéknövekedés akár 30-40% is lehet. A bérbeadásból származó bevétel Valerij Arisztarhov ("Oroszországi Ingatlanház Ingatlantársaság") szerint néha 6-7-szer magasabb.

Ez azonban nem mindig így működik: „Mivel az irodaingatlanok, köztük a magas színvonalú üzleti központok kínálata olyan nagy, hogy elvileg nincs sürgős szükség a földszinti objektumokra, és nincs rájuk rohanó kereslet” – biztosítja Jurij Taranenkot (RRG).

Annak érdekében, hogy a lakóépületben lévő nem lakáscélú helyiségek jó hasznot hozhassanak, a „megfelelő” helyen kell lennie, és likvidnek kell lennie. "A kereskedelmi ingatlanok sikere attól függ, hogy milyen területen és milyen konkrét épületben található, mennyire előnyös ez az épület a gyalogos- és járműforgalom szempontjából, és milyen közel van a metróhoz" Maria Kondakova, az Est-a-Tet kereskedelmi ingatlanok osztályának vezetője. A bérlők körében keresett és piacképes nem lakáscélú helyiségek központi területeken találhatók (nemcsak üzletek és fogyasztói szolgáltatások, hanem irodák is), vasút- és metróállomások közelében, forgalmas utcákon, különösen, ha ezek az utcák a helyi lakosok többsége által elfoglalt, a közeli metróhoz sereglenek. Sőt, nagyobb hasznot hozhatnak azok a területek, ahol magasabb társadalmi státuszú, jobb anyagi lehetőségekkel rendelkező állampolgárok élnek, pl. nem túl távol a központtól - 2-3 állomáson belül a Circle Line-tól, és tekintélyes útvonalakon található. „Általában ígéretesebbek (a központi közigazgatási körzet mellett – a szerk.) a sűrűn lakott területek, régi épületekkel, ahol manapság aktívan épülnek új lakóparkok” – vélekedik. Konstantin Prosin, az INCOM-Real Estate cég Sevastopolskoe irodájának vezetője.

A metróállomásoktól távol eső lakónegyedekben pedig a földszinti nem lakáscélú helyiségek gyakran nem igényelnek, különösen, ha a közelben szupermarketek találhatók. „Például az új mikrokörzetekben, ahol az első emeleteken hibátlanul nem lakáscélú helyiségeket terveznek, teljes számuk 60%-a nem igényelt” – számol be Jurij Taranenko (RRG). Így a távoli lakott területeken a nem lakáscélú helyiségek nagyobb valószínűséggel jelentenek nagy kockázatú eszközt, és Valerij Arisztarhov ("Oroszországi Ingatlanház Ingatlantársaság") szerint a lakás állapotának megváltoztatásával inkább veszít, mint nyer az értékén – ugyanaz a 20% .

Ezenkívül a lakóépület nem lakóépületté alakításának előnye magának a lakásnak a helyétől függ. Ha ki tud lépni egy forgalmas utcába, akkor a kereskedelmi ingatlanok eladása vagy bérbeadása egyszerűbb és jövedelmezőbb lesz. „Ha pedig a lakás udvarra vagy csendes utcára néz, akkor nem valószínű, hogy kereskedelmi ingatlanként lesz kereslet, akkor nem célszerű nem lakás céljára átadni” – mondja. Pavel Lepish, a Domus Finance vezérigazgatója. „Egyedüli kivételt képeznek a belváros földszinti lakásai, amelyek népszerűek a kis irodabérlők körében.”

Azonban a leglikvidebb és legkeresettebb nem lakáscélú ingatlan is általában hosszabb ideig van kiállítva, mint egy hasonló méretű és fekvésű lakás, függetlenül attól, hogy a tulajdonos eladja vagy bérbe akarja adni. Ráadásul egy lakás azonnal forgalomba kerülhet, amint megjelenik egy ilyen vágy, és ha nem lakásállományba akarja átvinni az ingatlant, akkor össze kell gyűjtenie egy csomó papírt, és időt kell töltenie a regisztrációval, és csak majd továbbléphet a vevők vagy bérlők keresésére. „Általánosságban elmondható, hogy a földszinti lakás eladása anélkül, hogy nem lakásállományba kerülne, az az előnye, hogy gyorsan lebonyolítható a tranzakció, hátránya pedig az ingatlan viszonylag alacsony költsége. Ha a lakást nem lakás céljára helyezik át, minden helyet cserél. Előnye lesz a jó ár megszerzésének lehetősége, hátránya pedig a bürokratikus késleltetésekre, vevők (bérlők) keresésre fordított idő” – mondja. Rimma Balyasnikova, a Társadalomtudományok Egységes Állami Rendszerének információs osztályának igazgatója.

És míg a nem lakás céljára szolgáló helyiségek tétlenül állnak, a tulajdonosnak közüzemi számlákat kell fizetnie, ami, mint megjegyeztük, Vadim Lamin, a SPENCER ESTATE ingatlaniroda ügyvezető partnere, magasabb az apartmanokhoz képest. „A földszinti üzlethelyiségek üzemeltetési költsége négyzetméterenként 40-60 rubel, a rezsiköltségekkel együtt pedig 100-120 rubel havi négyzetméterenként. m” – mondja Maria Kondakova (Est-a-Tet).

„A nem lakáscélú helyiségek fenntartása mindenképpen többe fog kerülni, mivel ebben az esetben magasabbak lesznek a rezsiszámlák. Számokban az aritmetika a következő: vízre + 10%, hőre + 25%, villanyra + 27% (az átlagos 2,5 rubel/kWh tarifa alapján). Ennek eredményeként egy 100 méteres nem lakás céljára szolgáló helyiség havi bérleti díja 2-2,5 ezerrel lesz magasabb, mint egy hasonló méretű lakásé” – pontosítja. Maria Litinetskaya, a Metrium Group vezérigazgatója.

A nem lakáscélú helyiségek tulajdonosai pedig ingatlanadót fizetnek, amely Evgenia Borzova ("NDV-Real Estate") szerint a helyiség maradványértékének évi 2,2%-a. Talán a közeljövőben magasabb lesz a lakásadó, de egyelőre jövedelmezőbb a lakástulajdon.

De a lakás nem lakásállományba való áthelyezésének legnagyobb hátránya maga az átruházási eljárás: „Bonyolult, sok időt és erőfeszítést igényel” – figyelmeztet. Inna Ignatkina, a "MIC-Real Estate" cég presnyai fióktelepének igazgatója.

Fordítási folyamat
Mindenekelőtt meg kell jegyezni, hogy a lakások nem lakásállományba való áthelyezését a Lakáskódex szabályozza, amely szerint nem minden lakás kaphat kereskedelmi helyiség státuszt. „Először is, senkit sem szabad bejegyeztetni az átadott lakásba, másodszor pedig lehetőséget kell biztosítani egy külön bejárat megszervezésére, a lépcsőktől és a bejárati területtől elkülönítve” – mondja Evgenia Borzova („NDV-Real Estate”). A második emeleti lakások áthelyezése nem lakás céljára csak akkor lehetséges, ha alattuk kereskedelmi ingatlan található. „Ezen túlmenően, függetlenül attól, hogy hol található az objektum, ha jelzáloghitellel vásárolják, és a banknak elzálogosítják, lehetetlen lesz nem lakossági alapba utalni” – mondja Inna Ignatkina („MIC-Real Estate” Presnyán).

Sőt, ahogy megjegyeztük Elena Mishina, a MIEL-Commercial Real Estate fejlesztési igazgatója, szükséges, hogy a lakás nyitott belső elrendezésű legyen, hogy a helyiség bármilyen igény szerint átalakítható legyen - üzletből szépségszalonba.

Ha mindezek a feltételek teljesülnek, kezdődhet a fordítási folyamat. Ehhez mindenekelőtt egy megfelelő projektre lesz szüksége, amely bemutatja, hogyan változik a helyiség, hol lesz a bejárat (általában a bejárat ablakból történik), és hol lesznek például a tárolók. Sőt, a helyiségek rekonstrukciója bizonyos megvalósítását is szükségessé teheti technikai követelmények, például külön szellőztetés szervezése, tűzjelző és klímaberendezés kiépítése, villanyvezetékek cseréje, hangszigetelés növelése stb.

A fordítási projekt kidolgozásakor meglehetősen lenyűgöző dokumentumcsomagot kell összegyűjtenie. „A lakásból nem lakásba való átálláshoz kérvényt kell készíteni, a lakás tulajdonjogát igazoló okmányokat (tulajdoni igazolvány), műszaki útlevelet (ha nincs, akkor először be kell szerezni egy ilyen dokumentumot). - A szerkesztőtől), egy alaprajz a BTI-től, egy magyarázat és az említett projektfordítás” – mondja Inna Ignatkina (MIC-Real Estate, Presnya). Ehhez a listához hozzá kell adni egy háznyilvántartási kivonatot, amely szerint senki nem lakik a lakásban, a DEZ igazolását az átadásra kerülő tárggyal azonos emeleten található lakások funkcionális rendeltetéséről, valamint egy műszaki következtetést az átépítési projekt (a helyiségek átépítésének és felújításának lehetőségéről, valamint külön bejárat kialakításának lehetőségéről). Továbbá, ahogyan Elena Mishina beszámolt („MIEL – Kereskedelmi ingatlan”), egy csomó jóváhagyásra lesz szükség a különböző hatóságoktól: a tűzvédelmi vizsgálattól (Gospozharnadzor), a Mosgorarchitecture, a Mosgorgaz, a Moszhilinspektsiya, a Mosenergo, a SES, a földalatti építmények osztályától, és ami a legfontosabb - írásos hozzájárulás a lakás nem lakossági állományba való átadásához a bejáratban lévő összes lakostól, ami egyébként komoly nehézséget okozhat az átadási folyamatban. Ezen túlmenően, ha a fordítandó objektum olyan épületben található, amely építészeti műemléknek minősül, vagy a város történelmi építési területén található, a munka elvégzéséhez engedélyt kell kérnie a város építészétől és az építészeti emlékek védelmével foglalkozó bizottság.

Nos, amikor ezeket a papírokat összegyűjtik, az egyablakos szolgáltatáson keresztül be kell őket nyújtani Moszkva Lakáspolitikai és Lakásügyi Minisztériumának. Ezután a benyújtott dokumentumokat értékelik Tárcaközi bizottság lakásállomány felhasználása alapján határozza meg, hogy a lakás nem lakásállományba adható-e. A Privatizációs és Lakásgazdálkodási Bizottság pedig felméri az átruházás költségeit. „A fordítási költségek 30 000 dollár vagy több is lehetnek, és maga az újraregisztrációs folyamat több hónaptól 1,5 évig tart” – mondja Valerij Aristarkhov („Russian Real Estate House” ingatlancég). És Elena Mishina ("MIEL - Kereskedelmi ingatlan") szerint a lakások nem lakossági ingatlanokká történő átalakításának költsége körülbelül 900 000 - 1 300 000 rubel lehet.

De ez nem minden költség, mivel ha engedélyt kap a lakás átruházására, akkor ezt az átruházást regisztrálnia kell a Regisztrációs Kamaránál, amelyért 1000 rubel állami díjat kell fizetnie. magánszemélyek és 15 000 rubel. jogi személyek számára.

Nos, ha nem akarja vesztegetni az idejét és az idegeit a különböző hatóságokon keresztül, akkor megrendelheti egy lakás áthelyezését egy üzlethelyiségbe egy erre szakosodott cégtől, amelyből ma nem olyan kevés. „Egy ilyen kulcsrakész fordítás 40-50 ezer amerikai dollárba kerül” – számol be Evgenia Borzova („NDV-Real Estate”).

Előnyök számokban kifejezve
Így a kereskedelmi ingatlan státuszának megszerzése otthona számára meglehetősen fárasztó és költséges, és amint már említettük, a költségeket nem mindig fedezi az ingatlan árának későbbi emelkedése a lakhatási költségekhez képest: „Ha 5 -7 évvel ezelőtt a nem lakás céljára szolgáló helyiségek hagyományosan többe kerültek, mint egy lakás ugyanabban a házban, akkor ez most nem így van. Például egy ötemeletes Hruscsov épület földszintjén lévő helyiségeket értékesítik, amely 20 perces sétára található a Ryazansky Prospekt metróállomástól. Területe 189 négyzetméter. m, és a költség 82 500 rubel / négyzetméter. m És egy ugyanolyan méretű lakás ugyanabban az épületben 130-140 ezer rubel / négyzetméter. m” – mondja Elena Mishina („MIEL – Kereskedelmi ingatlan”).

„És a mi gyakorlatunkban volt egy ilyen eset: eladtunk egy lakást a Malaja Dmitrovkán az első emeleten. Lakásként és kereskedelmi helyiségként is kiállították (de az átruházás regisztrációja nélkül. - A szerkesztőtől). Az ingatlant sokszor irodahelyiségként mutatták be, de a ház, ahol volt, egy másik ház udvarán volt, és minden ablak az udvarra nézett. Ennek eredményeként lakásként adták el az ingatlant, ez jövedelmezőbbnek bizonyult, a tulajdonos pedig rettenetesen örült, hogy nem foglalkozott a fordítással – mondja Vadim Lamin (SPENCER ESTATE). - A bérbeadásnál is van hasonló példa: a Krasina utcai lakást úgy adtuk ki, hogy nem alakítottuk ki nem lakás céljára, holott az egyik szobában lakó bérlő a másik kettőt munkára használta. Mivel ott élt, minden teljesen legális volt. Ha pedig ezt a lakást nem lakás céljára helyeznék át, a bérbeadása nem lenne teljesen jövedelmező.”

De természetesen vannak ellentétes példák is: „Például egyszer egy kommunális lakás lakóit telepítettük át - egy kis, 42 négyzetméteres kétszobás lakásba. m a földszinten, az Oktyabrskoye Pole metróállomás közelében, átadva azt nem lakossági használatra. A lakó- és nem lakáscélú helyiségek közötti árkülönbség miatt pedig külön fizetés nélkül tudtak két szomszédnak külön egyszobás lakást biztosítani ugyanazon a területen” – mondja Konstantin Prosin (“INCOM-Real Estate”).

Nos, mit is mondhatnánk a főváros belvárosáról: „Itt a jól felszerelt, jó elhelyezkedésű üzlethelyiségek drágábbak, mint a lakhatás. Tehát egy körülbelül 100 nm-es lakás. m a földszinten 50-100 ezer rubelért bérelhető lakásbérlésre. havonta, és irodaként történő bérbeadása legalább 150-300 ezer rubelt hoz a tulajdonosnak. havonta, mondja Pavel Lepish („Domus Finance”). „Az olyan „legjobb” közlekedési útvonalakon, mint a Tverskaya Street, Kutuzovsky Prospect, Garden Ring, az irodák négyzetméterenkénti költsége elérheti a több tízezer dollárt, és meglehetősen gyorsan eladják őket. Ahol átlagköltség négyzetméterenkénti lakás ezeken a területeken, még az elit szegmensben is 19-20 ezer dollár.

BAN BEN Utóbbi időben Gyorsan fejlődik az olyan ingatlanforma, mint a lakások – olyan helyiségek, amelyek nem részei a lakásállománynak, de alkalmasak lakhatásra. Aktívan részt vesznek az adminisztratív épületek és szállodakomplexumok projektjeiben.

„A lakásellátás volumene 2015 végén mintegy 693,3 ezer négyzetmétert tett ki. m 97 projektben, ebből 21 épületek rekonstrukciójához kapcsolódik. A lakások kínálati volumene 12,4%-os pozitív trendet mutatott, míg 2014-ben ez a szám 48,2% volt” – mondja az Est-a-Tet elemző és tanácsadó központ vezetője.

Becslései szerint a lakások részesedése mára az új épületek piacának 26%-át teszi ki. Elizaveta Gudz, az NDV-Real Estate elemzésekért és tanácsadásért felelős vezérigazgató-helyettese hasonló számokat idéz – 28%. A tavaly piacra lépők közül a legnagyobbak a „Tushino 2018”, „ZilArt”, „Symbol”, SREDA stb.

A lakások fő előnye a hagyományos lakóingatlanokkal szemben a viszonylag alacsony ára.

„A lakások kedvezőbb árai vannak, mint a hasonló adottságokkal rendelkező új építésű lakások. A költségkülönbség 20-25% lehet” – mondja Gudz.

Amint Bogdanyuk tisztázta, 2015 végén a lakások súlyozott átlagára 357,2 ezer rubel / négyzetméter szinten volt. m.

„A lakásszegmens azért kezdett fejlődni, mert a fővárosban hiányoztak a szabad lakásépítési helyek. Eleinte a fejlesztők üzleti központok részeként vezették be őket, majd elkezdték az egykori gyárakat vagy gyárakat lakóparkokká alakítani. Kezdetben ezt az ingatlanformátumot olyan sikeres üzletemberek számára tervezték, akik ezt a lakást ideiglenes tartózkodásra használták” – mondja Vladislav Melnikov, az IFC projektet finanszírozó Match Point vezető alelnöke.

Hagyományosan a lakásokat második otthonnak vásárolták, de mára megváltozott a helyzet.

„Úgy látjuk, vegyes a célközönség a lakás- és lakáspiacon. Az apartmanok kiválasztásánál fontos előny a költségük. Egy hasonló lakás (fekvés, alapterület szerint) 10-15%-kal többe kerülne, mint egy mai lakás” – mondja a KR Properties loft projektek fejlesztési és fejlesztési igazgatója.

Ilyen vásárláskor azonban figyelembe kell venni, hogy számos buktató a lakások bizonytalan jogi helyzetéből fakad.
„Maga a kifejezés semmilyen módon nem kötődik sem a regionálishoz, sem a területhez szövetségi szinten azonban elmondhatjuk, hogy a lakások, mivel alapvetően lakóingatlanok, törvényi szabályozás alatt állnak, és kereskedelmi alapon adóznak. És itt vannak előnyei és hátrányai” – mondja Vaszilij Itskov, az IFC Horizon Capital vitarendezési gyakorlatának vezetője.

Problémák a regisztrációval

A törvény szempontjából a lakások nem lakás céljára szolgáló helyiségek állandó tartózkodási polgárok, így még a tulajdonosok lévén is ilyen helyiségekben állandóan laknak, a regisztráció lehetetlen. Itt azonban van egy kiskapu. A regisztrációt akkor kaphatja meg, ha az apartman szállodában található.

„A lakások nem lakóhelyiségek, ezért a lakóhelyi regisztráció nem lehetséges. A nem lakáscélú helyiségekben való tartózkodás helyén történő regisztráció csak akkor történik, ha a megfelelő helyiségek egy speciális intézmény - szálloda, pihenőotthon, kórház stb. - joghatósága alá tartoznak. A regisztrációs kötelezettség ebben az esetben az érintett intézmény adminisztrációját terheli (713. sz. szabályzat 14. pontja). Ha az ideiglenes tartózkodásra szánt helyiségek nem részei egy hotelnek vagy más szálláshelynek (és ezekről beszélünk), akkor a regisztrációs kötelezettség egyszerűen hiányzik” – magyarázza Maria Ponamoreva, az A2 ügyvédi iroda vezető ügyvédje.

Érdemes megjegyezni, hogy a szállodai regisztráció, bár ugyanazokat a jogokat adja, mint egy lakóépületben, ötévente meg kell újítani.

„Az öt évre szóló ideiglenes regisztráció ugyanazokat a jogokat biztosítja egy lakás tulajdonosának, mint egy közönséges moszkvai lakás lakójának, azaz be lehet kötni egy helyi klinikára, elküldheti gyermekét iskolába vagy óvodába, így a gyermekes családok mások lakásokat kezdtek vásárolni.” – mondja Melnikov.

Komplex adózás

Mivel a lakások nem a lakásállományhoz tartoznak, nem kaphat adólevonás(13%-os adómentesség). Ebben az esetben magasabb adókulccsal kell fizetni.

„Körülbelül 20-25% az adókülönbség. Például egy lakáshoz 5 millió rubelért. a tulajdonos 4 ezer rubelt fizet. évente, lakások esetében pedig 4 millió rubelért. „20 ezer rubel” – mondja Bogdanyuk.

Ha elhatározzák adó alap A lakások kataszteri értéke alapján az adó mértéke 0,5%, ha a lakások nem igazgatási, üzleti ill. pláza(összetett); rendeltetésük az ingatlan kataszteri útlevele vagy műszaki nyilvántartási okmányai szerint nem rendelkezik irodák, kiskereskedelmi létesítmények, létesítmények elhelyezéséről Vendéglátásés a fogyasztói szolgáltatások vagy hasonló létesítmények valójában nem találhatók ott; az övék kataszteri érték nem haladja meg a 300 millió rubelt.

„Ha az apartmanok nem felelnek meg a fenti feltételek egyikének sem, akkor az adó mértéke 2% lesz (az Orosz Föderáció adótörvényének 2. cikkelyének 2. szakasza, 406. cikk). Összehasonlításképpen, a lakóhelyiségek adókulcsa 0,1% (az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 406. cikkének 1. cikkelyének 2. szakasza)” – mondja Ponamoreva.

„A vásárlás során számos olyan tényezőre kell figyelni, amelyek befolyásolják az ingatlan későbbi birtoklási költségeit. Például feltétlenül át kell tanulmányozni az épület eredeti dokumentációját. Ha van iroda és kiskereskedelmi rendeltetés vagy közétkeztetés, akkor az ilyen objektumok adója 1,2-2%, de ha más a rendeltetés, például egy szálloda, akkor 0,5% lesz az adó” – tanácsolja Poduskov.

Ugyanakkor a lakó- és nem lakáscélú helyiségek kataszteri értéke egyes területeken jelentősen eltérhet, a lakóingatlanok pedig drágábbak lesznek.

„Így bizonyos esetekben be pénzben kifejezve a lakások adója alacsonyabb lesz, mint egy hasonló mutatójú lakásé” – jegyzi meg Poduskov.

Az alapkezelő társaság saját maga határozza meg a tarifáit

A lakóingatlanokkal (jog szempontjából) ellentétben a lakásokra nem vonatkoznak az LCD-ben meghatározott kezelési eljárásra vonatkozó követelmények. köztulajdon. Így a lakások lakói semmilyen módon nem befolyásolhatják az alapkezelő társaság által az épület és a környező terület és infrastruktúra üzemeltetésére megállapított tarifákat. Ezért a lakástulajdonosok kifizetése általában magasabb.

"Átlagos közművek lakásokban 15%-kal magasabb, mint a lakásokban. Teljes költségkülönbség egy lakás és egy lakás között a magasabb miatt adókulcs A lakástulajdonosok átlagosan 50 év alatt megvehetik a lakásvásárlást” – mondja Bogdanyuk.

Az infrastruktúra semmilyen módon nem szabályozott

Mivel a lakások nem lakásnak minősülnek, a fejlesztő semmilyen kötelezettséget nem vállal a lakókkal szemben.

„A fejlesztő nem köteles javítani az ingatlannal szomszédos területet. Ezért a tervezett munkára vonatkozó kérdést az elsők között kell feltenni. Ettől is függ a komfortérzeted. Játszótereket alakítanak ki és fákat ültetnek? Hogyan lesznek megszervezve a közlekedési és gyalogos útvonalak? Ha egy társasház nemcsak lakóházat, hanem irodaházat is magában foglal, akkor az utolsó kérdésre külön kell figyelni - külön kell választani a babakocsis anyukák és a füstszünetre futó ügyintézők útvonalait” – tanácsolja az építészeti osztály vezetője. stúdió T+T Architects.

A lakásokban lehetséges lakó- és irodahelyiségek közelségét elsősorban az ott lakóknak kell előre figyelembe venniük. A fal mögötti munkacsoport, rendszeres látogatók, futárok - nem túl kényelmes környék. És ha lakások vásárlását fontolgatja irodaszervezéshez, akkor vegye figyelembe, hogy egyes fejlesztők megpróbálják korlátozni ezt a lehetőséget. Például korlátozott számú autóbérletet adnak ki a területre.

Az egészségügyi előírások nem érvényesek

„Az egyik szempont, amit fontos figyelembe venni lakásvásárláskor, hogy ezekre az ingatlanokra nem vonatkoznak a lakóhelyiségekre megállapított SanPiN szabványok, amelyek előírják a megfelelő világítási, hangszigetelési és besugárzási szintet. Ezt a vevőnek magának kell ellenőriznie” – mondja Trukhanov.

Ugyanakkor nem ritka, hogy a felújításon átesett régi ipari épületekben lakások jelennek meg. A loftoknak kétségtelenül megvan a varázsuk, de egy ilyen ingatlan megvásárlásakor érdemes áttanulmányozni annak az épületnek a történetét, amelyben a felújítást végezték.

„Először is derítse ki, milyen típusú termelés működött ezeken a falakon belül. Ha ennek a vállalkozásnak a tevékenysége valamilyen módon vegyi előállításhoz vagy veszélyes hulladékhoz kapcsolódott, ezt a tényt semmi esetre sem szabad figyelmen kívül hagyni. A mérgező anyagok a talajban, sőt magukban az épületszerkezetekben is megmaradhatnak. De az ilyen anyagok bomlási ideje nem több tíz vagy akár több száz év. Szintén fontos tényező az elvégzett munka minősége – teherhordó szerkezetek, alapok megerősítése, falak rekonstrukciója, minden szükséges rendszer beépítése” – figyelmeztet Trukhanov.

Fürdőszoba a szoba bármely részében

A lakások bizonytalan jogi helyzetéből fakadó fő előny, hogy az átalakítás során a fantázia gyakorlatilag korlátlan, ellentétben a standard lakásokkal, ahol meglehetősen szigorúak a követelmények.

„A belső tér architektúrájának kialakításakor és a tervezési megoldás kidolgozásakor nincsenek olyan szigorú normák és szabályok, mint a lakóbelsőkre. Különösen nincs különbség a lakó- és nem lakáscélú helyiségek, valamint a nedves helyek között. Így a konyha és a fürdőszoba a szoba bármely részében elhelyezhető, ami jelentősen bővíti az építész képességeit a projekten való munka során. Ez természetesen nem jelenti azt, hogy a lakástulajdonosok ne lennének korlátozva a javítási és építési munkák során. A fő dokumentum, amelyet követni kell a projekt tervezése és végrehajtása során, a megállapított szabályzat lesz menedzsment cég egy adott tárgyhoz” – mondja Ekaterina Svanidze, a DVEKATI tervezőstúdió partnere.

Hogyan adjunk el egy lakást a földszinten magas áron

Előfordul, hogy Oroszországban az első emeleti apartmanokat nem tekintik tekintélyesnek. Emiatt ezek a lakások általában meglehetősen rosszul fogynak, hacsak az eladó nem kínál jó árengedményt. Ha azonban körültekintőbben közelíti meg a lakáseladás kérdését, figyelmen kívül hagyva annak minden hibáját és emberi sztereotípiáját, akkor nagyon nyereségesen értékesítheti meglévő ingatlanát. Ingatlanpiaci szakértők beszéltek arról, milyen drága a földszint.

Úgy tűnik, hogy az első emeleti lakásoknak fel kell hívniuk azoknak az embereknek a figyelmét, akik nem bánnák, ha fákat és virágokat ültetnének az ablakok alá, de sajnos nagyon kevés ilyen ember van Oroszországban. Ennek oka számos kellemetlenség. Elriasztja az embereket magas szint zaj, a pincék közelségével kapcsolatos problémák. Kevesen tudnak örülni az arra járó emberek kíváncsi tekintetének. Az ablakokra rácsokat is kell tenni.

Általános szabály, hogy a földszinti lakásokat a fenti esetek miatt sokkal olcsóbban adják el, mint a többi emeleten. A kedvezmény akár a 20%-ot is elérheti. Arszenyij Vasziljev, az UNISTO-Petrostal Vállalatcsoport vezérigazgatója szerint csak további fejlesztések változtathatnak valahogy a helyzeten - minőségi javítások, virágoskert az ablakok alatt, a legújabb trend a külön bejárat kialakítása dedikált bejárattal. helyi emeleti lakások tulajdonosainak. De ez a gyakorlat az új alacsony emelkedésű külvárosi építés.

Természetesen a külvárosi alacsony lakóépületekben az első emeletek likviditásának kérdése általában nem olyan akut: a szervezett település magánterület, ami azt jelenti, hogy a biztonságot, a békét és a nyugalmat saját biztonsági rendszere garantálja. A Villagio Estate cég szerint azonban itt is kevésbé szívesen bontják le az alsó szinten lévő lakásokat, mint a középső vagy felső emeleteken, elsősorban a kilátási adottságok miatt. Ezért egyes fejlesztők további előnyökkel próbálják kompenzálni az ilyen lakások hátrányait. Például a Park Avenue falu lakóépületei 4 szintesek. A közönséget leginkább a felső szint vonzza: a vásárlók nemcsak stúdiót kapnak, hanem saját működő tetőt is. Azonban az alacsonyabbra is van kereslet: a vevők érdeklődésének felkeltésére a fejlesztő megnövelte a lakások területét, és az első emeleti stúdiókhoz nyitott teraszt és telket is biztosított. Például a 2. és 3. emeleti ingatlanok tulajdonosai nem élvezhetik ezt a luxust.

Eladás veszteség nélkül

Ha egy városi lakás eladásáról beszélünk a földszinten árveszteség nélkül - a lakás üzleti célú eladásáról, ha a lakás jellemzői felkeltik az üzletemberek figyelmét. Tehát ily módon azt mondhatjuk, hogy a földszinti lakásoknak megvannak az előnyei - ez a lehetőség a helyiségek nem lakossági használatra történő átadására.

Emlékezzünk vissza, hogy 5-10 évvel ezelőtt elterjedt volt az a gyakorlat, hogy a földszinti lakásokat nem lakóépületekbe helyezték át a második emeleten, ami sok bővítésre adott okot. lakóépületek, átépítések, megjelenése olykor kétes Viszonteladói üzletekés vendéglátó helyek. Ez természetesen nem okozhatott aktív elégedetlenséget a lakosság körében. Ma az üres utcai kiskereskedelmi rést gyakran új épületek első emeletein beépített helyiségek foglalják el, amelyek kereskedelmi funkcióját már a tervezési szakaszban előirányozták. Arszenyij Vasziljev szerint egy objektum státuszának megváltoztatása ma csak azokon a területeken releváns, ahol hiányzik a kereskedelmi infrastruktúra vagy az üzletemberek számára rendkívül kedvező elhelyezkedésű lakások.

Egy lakás nem lakásállományba történő átadásával a tulajdonos drágább ingatlant kap, amelyet eladhat, bérbe adhat vagy saját vállalkozása nyitására használhatja fel. A legjövedelmezőbb lehetőség az üzlet helyben történő megszervezése egykori lakás. Elena Orlova szerint azonban a színészet Az NDV-Real Estate cég osztályvezetője, nem minden helyiség alkalmas erre. „A kiskereskedelmi létesítmény kialakításához fontos, hogy az az épület, amelyben az átadandó lakás a sétálóutca első vonalában legyen, lehetőleg sétatávolságra a metrótól” – mondja. „Azaz egy olyan helyszínről beszélünk, ahol nagyon nagy lesz a látogatók áramlása.”

„Jobb, ha nem adunk át egy lakást egy lakónegyedben, ahol számos különböző infrastrukturális létesítmény található gyalogosan, hanem lakásként adjuk el” – mondja Maria Litinetskaya, a Metrium Group cég vezérigazgatója. - És ha a ház egy nagyobb autópálya mellett található, és jó a forgalma, akkor célszerűbb először a lakóhelyiségeket nem lakás céljára átalakítani. Ugyanazok az utcai üzlethelyiségek jó gyalogosforgalmú területeken lényegesen drágábbak lesznek, mint a földszinti lakások, amelyeket nagy valószínűséggel kedvezményesen kell eladni.”

Philip Tretyakov, a Galaxy Realty vezérigazgatója azt is állítja, hogy ha a lakóterület a külterületen található egy lakónegyedben, akkor nem fog sokat keresni.

Jevgenyij Szemjonov, a Konnolakhtinsky 55 LLC értékesítési osztályának vezetője viszont hozzáteszi, hogy egy egyszobás lakás körülbelül 40 négyzetméter. Nehéz lesz kereskedelmi célra használni a kis felvétel miatt. „A padlómagasság szintén közvetlenül befolyásolja a költségeket” – mondja. - Ráadásul egy kétoldali lakás tulajdonosa előnyösebb helyzetben van. Nagyon ritka, hogy a lakásokat kizárólag irodai használatra adják el. A földszinteken nagy kereslet mutatkozik. Kávézók, kis élelmiszerboltok stb. Ennek ellenére az üzleti központok alkalmasabbak irodának.”

Természetesen magasabb áron is eladhat egy lakást, feltételezve, hogy üzletnek vagy más kereskedelmi létesítménynek használják. A vevőt azonban nem minden lakás fogja érdekelni, hanem csak az, amelyik kedvező fekvésű. Az előttünk álló gond a helyiségek nem lakáscélú használatba vétele, ami az új tulajdonosra hárul. A befektető azonban vállalja, hogy többet fizet, ha a helyén vásárolt termék megéri. „Ebben az esetben a lakás ára legfeljebb 10-20%-kal emelkedhet” – jegyzi meg Arszenyij Vasziljev.

Maria Litinetskaya szerint, ha a lakás a központban, egy nagy gyalogos forgalmú utcában található, akkor még csak gondolni sem kell rá - mindenképpen át kell adni nem lakossági használatra, majd eladni magasabb árat. "Ebben a helyzetben a felár 20% vagy 30% lehet" - biztosítja. „Minden más esetben a helyi kereskedelmi ingatlanpiac helyzetének részletes elemzése szükséges.”

Munkaigényes folyamat

Mielőtt árveszteség nélkül eladna egy lakást, át kell adni nem lakásállományba, ami nehéz és időigényes folyamat. Kezdetben meg kell szerezni a lakosság jóváhagyását, valamint meg kell állapodni az átépítési projektről és a külön bejárat megszervezésének projektjéről különböző testületekben, köztük a Városi Építészeti és Városrendezési Bizottságban. Maga az eljárás 8 hónapig vagy tovább is tarthat, attól függően, hogy mennyi ideig tartott az egyes szakaszok. A lakók nem járulhatnak hozzá az átadáshoz, különösen, ha már tapasztalták hasonló helyzet a negatív oldalról.

Azt is érdemes megjegyezni, hogy azoknak a lakóhelyiségeknek, amelyeket a tulajdonos nem lakáscélú állományba kíván átadni, bizonyos műszaki követelményeknek kell megfelelniük. Például külön bejárattal kell rendelkeznie (vagy a tulajdonosnak meg kell adni a lehetőséget ennek megszervezésére). Ezen túlmenően az átruházás nem engedélyezett, ha a lakást állandó lakóhelyként használják, vagy a tulajdonjog terhelés alatt áll (például banknak elzálogosítva).

Lakóhelyiség nem lakás céljára történő áthelyezéséhez a tulajdonosnak fel kell vennie a kapcsolatot a hatósággal önkormányzatés az alábbi dokumentumokat kell benyújtani: helyiség-átruházási kérelem, tulajdoni okmányok, műszaki bizonyítvány lakások, a ház alaprajza, valamint előkészítve és berendezve az előírt módon rekonstrukciós és (vagy) átépítési projekt (ha például külön bejáratot kell felszerelni).

Valerij Lazugin, az Ithaca Tudományos Akadémia vezérigazgató-helyettese szerint a helyiségek nem lakáscélú használatba vételére vonatkozó projekt megvalósítása, a külön bejárat engedélyezése stb. körülbelül egy év, az átlagos költség 400-500 ezer rubel. „Ha a belvárosról beszélünk, akkor az idő és a költség növekedhet, minden az adott helyszín adottságaitól függ” – jegyzi meg. - Iroda/üzlet stb. célú lakás eladásakor nincs szükség külön dokumentumokra, standard csomag. A vevő jóváhagyja az átruházást."

A tulajdonos önállóan is végigjárhatja a lakás nem lakásállományba kerülésének procedúráját - itt már jelentősebb értéknövekedésről beszélhetünk, amely akár 100%-ot is elérhet. Mindenesetre a nem lakossági állományba történő áthelyezésre eladott lakások többe kerülnek, mint analógjaik. Nehéz megnevezni a nyeremény konkrét összegét az árban, mivel ez közvetlenül függ a lakás helyétől és jellemzőitől.

Evgeniy Semenov szerint a lakóhelyiségek nem lakásállományba történő sikeres átruházása esetén az árkülönbség akár 300% is lehet. „A városi hatóságok aktívan tárgyalnak a sétálóutcák számának növeléséről” – mondja. - Az első emeletek tulajdonosai már csak erre várnak. Hiszen az ingatlan azonnal drágulni fog, amint megszületik egy ilyen döntés.”

A befektetők keresik

Amint azt a gyakorlat mutatja, amint új információk jelennek meg a metró fejlesztéséről, megnő a kereslet a helyiségek iránt egy adott helyen. „A legokosabbak proaktívan dolgoznak” – jegyzi meg Alexey Shmonov, a Move.su ingatlanportál vezérigazgatója.- Végtére is, a hozzávetőleges időkeret a lakás átadása nem lakáscélú ingatlanok legfeljebb egy év. De a javításokat még el kell végezni.”

A legérdekesebb az, hogy miután értesültek egy metró közelgő megnyitásáról egy adott területen, maguk a befektetők felveszik a kapcsolatot a tulajdonosokkal, és felajánlják nekik, hogy magasabb áron adják el a földszinti lakást, ami javítani fog. életkörülmények jobb adottságokkal rendelkező lakásba költözéssel. „És az emberi tényező itt nagyon fontos” – mondja Elena Orlova. - Fontos, hogy ne ijessze meg a tulajdonost, ne magyarázza el az előnyöket, oszlassa el a kételyeket stb. Lehetséges, hogy a tulajdonos lelkileg nem áll készen egy lakás eladására különböző okok miatt: nehéz megválni az ingatlantól, szociális létesítmények találhatók a közelben, kényelmes a munkába jutás stb. De gyakran a kibocsátás ára döntő szerepet játszik, és az eladásról továbbra is a tulajdonos dönt. A tranzakció lebonyolítása után az új tulajdonos megkezdi a lakásból nem lakás céljára történő használat megváltoztatásának koordinálását.”

A 2008-as válság előtt az ilyen jellegű javaslatok - a lakóhelyiségek nem lakás céljára történő átadása - nagy keresletet jelentettek a piacon - hiány volt kész kereskedelmi ingatlanokból, árai meglehetősen magasak voltak. Mára lelassult a földszinti lakások nem lakossági állományba költözése, többek között a magas színvonalú üzleti központok aktív építése miatt. Most nincsenek első emeletek, mivel az új épületekben az első emeletek egy része azonnal nem lakóépületként van kialakítva - azonnal biztosítják a kereskedelmi helyiségek megfelelő elrendezését, a szükséges számú be-/kijáratot, valamint az ilyen helyiségek tűzbiztonsági követelményeinek való megfelelését. . Grigorij Altukhov, az FSK Leader kereskedelmi igazgatója bízik abban, hogy ez a megközelítés és a földszinti helyiségek felszerelése a további működéshez szükséges mindennel még nagyobb értéknövekedést eredményezhet. Például a „Novoye Tushino” lakóépületben, amely a Putilkovszkoje autópályán épül, 1 km-re a moszkvai körgyűrűtől, az 1 négyzetméter költség közötti különbség. ház és 1 nm. kereskedelmi helyiségek eléri a 25-28%-ot.

Ha az ingatlanban a földszinten lakóingatlan található, akkor rendeltetésszerűen, azaz lakásként is használható, vagy megkísérelhető nem lakás céljára áthelyezni és kereskedelmi ingatlanként hasznosítani. Pontosan ezt teszi sok első, sőt második emeleti ingatlan tulajdonosa is.

Ez a cikk referencia és információs anyag, amely tájékoztató jellegű, és csak tájékoztató jellegű.

De van ennek értelme? Mit jövedelmezőbb bérelni vagy eladni: üzlethelyiséget vagy lakást? Ezt úgy döntöttem, hogy rájövök.

Annak érdekében, hogy a nem lakáscélú helyiségek jó hasznot hozhassanak, a „megfelelő” helyen kell lennie, és likvidnek kell lennie. "A kereskedelmi ingatlanok sikere attól függ, hogy milyen területen és milyen konkrét épületben található, mennyire előnyös ez az épület a gyalogos- és járműforgalom szempontjából, és milyen közel van a metróhoz" Maria Kondakova, az Est-a-Tet kereskedelmi ingatlanok osztályának vezetője. A bérlők körében keresett és piacképes nem lakáscélú helyiségek központi területeken helyezkednek el (nemcsak üzletek és fogyasztói szolgáltatások, hanem irodák számára is használhatók), vasútállomások és állomások közelében, forgalmas utcákon, különösen, ha a legtöbb helyi lakos ezeken az utcákon sereglenek a közeli metróhoz. Sőt, nagyobb hasznot hozhatnak azok a területek, ahol magasabb társadalmi státuszú, jobb anyagi lehetőségekkel rendelkező állampolgárok élnek, pl. nem túl távol a központtól - 2-3 állomáson belül a Circle Line-tól, és tekintélyes útvonalakon található. „Általában ígéretesebbek (a központi közigazgatási körzet mellett – a szerk.) a sűrűn lakott területek, régi épületekkel, ahol manapság aktívan épülnek új lakóparkok” – vélekedik. Konstantin Prosin, az INCOM-Real Estate cég Sevastopolskoe irodájának vezetője.

Ha mindezek a feltételek teljesülnek, kezdődhet a fordítási folyamat. Ehhez mindenekelőtt egy megfelelő projektre lesz szüksége, amely bemutatja, hogyan változik a helyiség, hol lesz a bejárat (általában a bejárat ablakból történik), és hol lesznek például a tárolók. Sőt, a helyiségek rekonstrukciója megkövetelheti bizonyos műszaki követelmények teljesítését, például külön szellőztetés megszervezését, tűzjelző és klímaberendezés kiépítését, elektromos vezetékek cseréjét, fokozott hangszigetelést stb.

Nos, amikor ezeket a papírokat összegyűjtik, az egyablakos szolgáltatáson keresztül be kell őket nyújtani Moszkva Lakáspolitikai és Lakásügyi Minisztériumának. Ezt követően a benyújtott dokumentumokat a Lakásállomány-használati Tárcaközi Bizottság bírálja el, amely eldönti, hogy a lakás átvihető-e nem lakásállományba. A Privatizációs és Lakásgazdálkodási Bizottság pedig felméri az átruházás költségeit. „A fordítási költségek 30 000 dollár vagy több is lehetnek, és maga az újraregisztrációs folyamat több hónaptól 1,5 évig tart” – mondja Valerij Aristarkhov („Russian Real Estate House” ingatlancég). És Elena Mishina ("MIEL - Kereskedelmi ingatlan") szerint a lakások nem lakossági ingatlanokká történő átalakításának költsége körülbelül 900 000 - 1 300 000 rubel lehet.

„És a mi gyakorlatunkban volt egy ilyen eset: eladtunk egy lakást a Malaja Dmitrovkán az első emeleten. Lakásként és kereskedelmi helyiségként is kiállították (de az átruházás regisztrációja nélkül. - A szerkesztőtől). Az ingatlant sokszor irodahelyiségként mutatták be, de a ház, ahol volt, egy másik ház udvarán volt, és minden ablak az udvarra nézett. Ennek eredményeként lakásként adták el az ingatlant, ez jövedelmezőbbnek bizonyult, a tulajdonos pedig rettenetesen örült, hogy nem foglalkozott a fordítással – mondja Vadim Lamin (SPENCER ESTATE). – A bérbeadásnál is van hasonló példa: a Krasina utcai lakást nem lakás céljára adtuk ki, pedig az egyik szobában lakó bérlő a másik kettőt munkára használta. Mivel ott élt, minden teljesen legális volt. Ha pedig ezt a lakást nem lakás céljára helyeznék át, a bérbeadása nem lenne teljesen jövedelmező.”

Nos, mit is mondhatnánk a főváros belvárosáról: „Itt a jól felszerelt, jó elhelyezkedésű üzlethelyiségek drágábbak, mint a lakhatás. Tehát egy körülbelül 100 nm-es lakás. m a földszinten 50-100 ezer rubelért bérelhető lakásbérlésre. havonta, és irodaként történő bérbeadása legalább 150-300 ezer rubelt hoz a tulajdonosnak. havonta, mondja Pavel Lepish („Domus Finance”). „Az olyan „legjobb” közlekedési útvonalakon, mint a Tverskaya Street, Kutuzovsky Prospect, Garden Ring, az irodák négyzetméterenkénti költsége elérheti a több tízezer dollárt, és meglehetősen gyorsan eladják őket. Ugyanakkor ezeken a területeken, még az elit szegmensben is, 19-20 ezer dollár az átlagos lakásköltség négyzetméterenként.

Összegzés
Így egy lakás áthelyezése nem lakás céljára meglehetősen jövedelmező ötletnek bizonyulhat, de mielőtt egy ilyen lépésről döntene, feltétlenül ki kell számítania a lehetséges nyereséget, és figyelembe kell vennie az átruházásra való készségét is - időt és energiát fordít a dokumentumok összegyűjtésére és a helyiségek rekonstrukciójára. És azt is érdemes figyelembe venni, hogy ha az ingatlan eladásra kerül, és elég gyorsan pénzre van szükség, akkor nem érdemes az állapotán változtatni, mert az átruházási folyamat elhúzódhat.